--PAGE_BREAK--
Оглавление № страницы Введение………………………………………………………………… 5 Глава 1. Современные тенденции развития земельного кадастра в России……………………………………………………………. 8 1.1. Результаты земельных преобразований 1990-2000гг……….…….. 8 1.2. Задачи земельной политики 2000-2002гг…………………..………… 12 1.3 Методы оценки объектов недвижимости……………………………… 18 1.3.1 Оценка массовая и индивидуальная…….……………………. 18 1.3.2 Метод сравнения продаж ………………..……………………… 20 1.3.3 Доходный метод …………………………………………………. 23 1.3.4 Затратный метод. ………………………………………………… 25 1.4 Модели оценки земли…………………………………………….……... 26 1.4.1 Виды моделей массовой оценки.…………….………………… 27 1.4.2 Калибровка (идентификация) моделей массовой оценки.… 29 1.4.3 Контроль качества оценки.……………………………………… 30 1.4.4 Границы применения массовой оценки.……………………… 32 1.5 Земельный кадастр……………………………………………………….. 33 1.5.1 Понятие земельного кадастра………………………………….. 34 1.5.2 Государственный кадастровый учет земельных участков…. 41 1.5.3 Кадастровая стоимость земельного участка…………………. 47 Глава 2. Службы кадастровой оценки…………………………………. 49
2.1 Функции Управления Роснедвижимости по Тульской области в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости…………………………………………………………………...
50
2.2 Функции ФГУ «КП»………………………………………………………….
53
2.3 Расчет эффективности земельно-кадастровых работ………………
54
2.3.1 Теоретические основы расчета эффективности земельно-кадастровых работ……………………………………………………………..
55
2.3.2 Совершенствованной технологии формирования земельных участков при государственном кадастровом учете………..
57
2.3.3 Расчет экономической эффективности автоматизации Государственного Кадастрового Учета в Ефремовском районе Тульской области……………………………………………………………….
60
Глава 3. Земельный участок……………………………………………….
74
3.1 Состояние земель................................................................................
75
3.2 Земельный фонд Тульской области……………………………………
76
3.3 Распределение земельного фонда по категориям земель…………
78 3.4 Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий……………………………………………………………………………. 79 3.4.1 Определение интегрального показателя технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки………………… 79 3.4.2 Оценка сельскохозяйственных угодий по расчетному рентному доходу и кадастровой стоимости……………………………….. 82 Заключение……………………………………………………………………... 89 Список использованной литературы……………………………………… 90 Приложения…………………………………………………………………….. 92 продолжение
--PAGE_BREAK--
Введение
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.
Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.
Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов с 13 декабря 1968 года ведется государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользования, учет количества и качества земельных угодий, бонитировку почв и экономическую оценку земель.
Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.
Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является методически корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога. При этом принципиальное значение приобретает поиск такой расчетной величины, которая бы в полной мере соответствовала экономическим реалиям конкретного этапа общественного развития. Проблема заключается в том, что в современных экономических условиях отсутствуют методические основы для расчета объективно обоснованной равновесной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.
Во-первых, отечественные методы экономической оценки земли, использовавшиеся в дореформенный период, создавались без учета применения их в условиях современной рыночной экономики.
Во-вторых, известные зарубежные методы не ориентированы на слабо предсказуемую кризисную экономическую ситуацию и такие рынки земли, как российский, который находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. Поэтому вряд ли можно рассчитывать на получение достоверных результатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализации доходов, либо капитализации затрат на конкретном земельном участке.
В-третьих, в России еще не накоплена достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.
Именно поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения равновесной цены земли, которая способна учитывать особенности российских условий.
Глава 1. Современные тенденции развития земельного кадастра в России
Как уникальное природное тело Земля является пространственным базисом социально-экономического развития, главным средством производства в сельском и лесном хозяйствах, естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов, средой обитания животного мира. Невосполнимость и ограниченность земельных ресурсов ставят в большинстве случаев земельные вопросы во главу угла государственной политики страны. Наряду с этим, земельные участки являются также и объектом гражданских прав.
Земельно-ресурсный потенциал нашего государства — это 1 709,8 млн. гектаров земли, что составляет 12,5% территории суши земного шара. Это — 420 млн. гектаров континентального шельфа, и эта цифра может быть значительно увеличена. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды, 60% запасов древесины хвойных пород, 30% разведанных мировых запасов энергоносителей. Обеспеченность России земельными ресурсами — важнейший экономический и политический фактор развития страны.
1.1. Результаты земельных преобразований 1990-2000 гг.
Переход России в конце XX века к рыночной экономике потребовал создания нового земельного строя. В целях обеспечения равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель в 1990 году был создан Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (Госкомзем России).
С 1990г. земельные преобразования привели к созданию нового земельного строя в России, который характеризуется: многообразием форм собственности на землю; ликвидацией государственной монополии на землю и перераспределением земель в пользу граждан; платностью землепользования; наличием частной собственности на значительную часть сельскохозяйственных земель и сформированным слоем крестьянских (фермерских) хозяйств.
Рассмотрим более подробно главные результаты земельной реформы:
1. Ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности, проведено бесплатное перераспределение земель в пользу граждан (на сегодняшний день в России более 43 миллионов собственников, владельцев и пользователей земельных участков, в частную собственность передано около 130 миллионов гектаров).
2. Обеспечена регистрация прав на земельные участки: всем собственникам изготовлены и выданы документы, удостоверяющие право собственности на землю.
3. Осуществлен переход к платному землепользованию — сбор всех видов земельных платежей в 1999 году составил более 18 миллиардов рублей, а их доля в федеральных налоговых доходах от использования природных ресурсов составляет более 50%.
4. Создаются условия для гражданского оборота земли: так, в 1999 году осуществлено более 5 миллионов сделок с земельными участками общей площадью более 72 миллионов гектаров. Из всех видов сделок более 90% приходится на аренду государственных и муниципальных земель. В 1998 году совершено 235 тысяч сделок купли-продажи земли на общей площади 40,9 тыс.га, в 1999 году гражданами и юридическими лицами осуществлено 292 тысячи таких сделок с земельными участками, площадь которых составила 45 тыс.га.
5. Сформирован слой крестьянских (фермерских) хозяйств: по состоянию на 1 января 2000 года функционировало около 265 тысяч крестьянских (фермерских) хозяйств на площади более 14 миллионов гектаров.
6. В результате приватизации земли в ходе реорганизации колхозов и совхозов осуществлена передача земли в собственность крестьян по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли. В итоге этих преобразований земельные доли получили почти 12 миллионов селян, а общая площадь этих долей составила более 117 миллионов гектаров.
7. Правоудостоверяющие документы оформлены почти 11 миллионам собственников этих долей (то есть 92 процентам), из которых около двух третей сегодня уже распорядились правами на свои земельные доли.
8. Сформирован целевой земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных переселенцев: по состоянию на 1 января 2000 года 69 тысяч семей получили 48 тысяч гектаров земель для индивидуального жилищного строительства и других целей.
9. Создан целевой земельный фонд для обеспечения гарантированного выделения участков уволенным в запас военнослужащим (по состоянию на 1 января 2000 года земельные участки предоставлены почти 30 тысячам семей военнослужащих, общая площадь этих земельных участков — более 48 тысяч гектаров).
10. Заложена правовая основа для обеспечения казачьих обществ земельными участками: проведены землеустроительные работы по созданию целевого земельного фонда для казачьих обществ на территории 27 субъектов Российской Федерации на площади 244 тысяч гектаров.
11. Для целей индивидуального жилищного строительства предоставлены земельные участки шести с половиной миллионам граждан, общая площадь участков составила 638 тысяч гектаров.
12. Осуществляются работы по делимитации и демаркации государственной границы России с Украиной, Казахстаном, Грузией и Азербайджаном.
13. Создан качественный планово-картографический материал на территорию в 240 миллионов гектаров.
14. Система государственного контроля земельной службы России за использованием и охраной земель ежегодно проводится около 500 тысяч проверок: только в 1999 году выявлено более 200 тысяч нарушений законодательства по использованию и охране земель. По итогам проверок вовлечено в сельскохозяйственный оборот около 2 миллионов гектаров заброшенной пашни.
Начиная с 1996 года, реализуется Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра». Эта система, совместно с системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и судебной системой, призвана практически обеспечить декларированные Конституцией Российской Федерации гарантии прав на землю и недвижимость, стабильность и сохранение единого экономического пространства России. Одновременно система государственного земельного кадастра (ГЗК) играет значительную роль в обеспечении фискальной политики государства. Наконец, эта система призвана аккумулировать информацию о ресурсной составляющей земли в целях организации эффективного планирования и управления земельными ресурсами.
В этой сфере к настоящему времени: в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» утвержден и введен в действие Единый государственный реестр земель, содержащий точные сведения о границах земельных участков, их налоговой базе, обременениях, о наличии на них объектов недвижимости.
Госкомзем заложил основу учета земли в виде государственного земельного кадастра и теперь, используя его в качестве инструмента, переходит к решению новой важной задачи — государственной кадастровой оценке земель.
Среди основных целей государственной кадастровой оценке земель можно выделить следующие:
1. Эффективное налогообложение.
2. Поддержка земельного рынка и повышение на этой основе эффективности использования земель земельными органами.
Несмотря на ряд положительных моментов первого этапа земельной реформы, следует признать, что процессы реформирования протекали иногда непоследовательно и бессистемно. Положение усугубляется отсутствием стройной системы земельного законодательства, наличием большого количества разнообразных актов, законов, указов, инструкций и постановлений, как на федеральном, так и на уровне субъектов федерации и даже на местном. На местах четко проглядывалась несогласованность действий органов, осуществляющих контроль за использованием земельных ресурсов.
Наиболее характерными иллюстрациями трудности проводимых реформ является то, что до сего времени не принят новый Земельной кодекс Российской Федерации; один из важнейших законов — Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» — был принят лишь через 10 лет после начала земельной реформы.
1.2. Задачи земельной политики 2000-2010 гг.
Признавая, что земля является главным национальным богатством страны и должна находиться под особой охраной государства, которое обязуется гарантировать права собственности на землю, основной задачей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости на 2000-2002 годы является обеспечение условий для ее эффективного и рационального использования в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
В долгосрочном плане в земельной реформе выделяются четыре ключевых направления:
1. Завершение реформирования отношений собственности на землю.
2. Современная организация учета земли и иной недвижимости, кадастровой оценки земли, землеустройства.
3. Совершенствование управления земельными ресурсами страны как национальным достоянием, пространственным базисом народного хозяйства, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве.
4. Сбережение земельно-ресурсного потенциала для будущих поколений народов России.
Главной приоритетной задачей земельной реформы на 2000-2010 гг. является создание единой системы государственного кадастрового учета земли и иной недвижимости. Создание государственного земельного кадастра, обеспечивающего эффективный государственный кадастровый учет земель и другой недвижимости, является в настоящее время ключом к совершенствованию системы управления земельными и иными, связанными с землей, ресурсами страны. Деятельность Росземкадастра в области осуществления государственной земельной политики в области оценки земель направлена на установление единого для всех субъектов Российской Федерации порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной цены земли, используемой для исчисления земельного налога и иных земельных платежей, а также определения выкупной цены земельных участков, передаваемых гражданам и юридическим лицам государственными и муниципальными органами на платной основе.
Наиболее важными целями, которые стоят перед Росземкадастром в области оценки земель на данный момент, являются следующие:
1. Создание государственной системы оценки земли для целей налогообложения.
2. Определение правового статуса оценщиков земли и их взаимоотношений с государственными органами и заинтересованными лицами.
3. Включение в сферу регулирования федеральным законодательством процедуры установления показателей государственной кадастровой оценки земельных участков.
4. Закрепление принципов оценочного зонирования с целью последующего определения показателей оценки земель по зонам.
Основным правовым документом, регламентирующим деятельность Росземкадастра в данной сфере, является принятое в августе 1999 года постановление Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель».
Важнейшим инструментом выявления объективной рыночной стоимости земель является использование торгов при продаже прав на земельные участки. Для оказания помощи устроителям таких мероприятий Росземкадастр разработал рекомендации по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков и направил их на места.
Президент Российской Федерации В.В.Путин на заседании Государственного совета Российской Федерации 21 февраля 2001 года дал поручение Правительству Российской Федерации завершить в апреле 2001 года работу над проектом Земельного кодекса Российской Федерации и до 1 мая 2001 года внести его в Государственную Думу.
Правительству Российской Федерации поручено: в 2001-2010 годах завершить работы по инвентаризации земель всех форм собственности и провести их кадастровую оценку; в 2001 году осуществить организационные меры по созданию государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости; провести разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральная собственность), собственность субъектов Российской Федерации, собственность муниципальных образований (муниципальная собственность). Ответственным за выполнение поручений Президента Российской Федерации определен Председатель Правительства Российской Федерации Касьянов М.М.
Во исполнение поручения Президента Российской Федерации В.В. Путина Председатель Правительства Российской Федерации Касьянов М.М. 29 марта 2001 года поручил:
1. Минэкономразвития России совместно с заинтересованными органами исполнительной власти Российской Федерации завершить работу над проектом Земельного кодекса Российской Федерации и представить необходимые материалы для его рассмотрения на заседании Правительства Российской Федерации 19 апреля 2001г.
2. Минсельхозу России, Минэкономразвития России, Минимуществу России, Росземкадастру и Минюсту России поручено совместно с заинтересованными органами исполнительной власти Российской Федерации разработать и до 25 мая 2001 года представить в Правительство Российской Федерации концепцию федерального закона, регулирующего оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения.
3. Росземкадастру и Минимуществу России поручено в течение 2001-2010 г.г. завершить работы по инвентаризации земель всех форм собственности и провести кадастровую оценку земель.
В 2001 году указанные ведомства обязаны осуществить организационные меры по созданию государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости. Ввиду особой важности указанных работ Росземкадастр и Минимущество России должны докладывать о результатах их выполнения в Правительство Российской Федерации ежеквартально.
4. Минимуществу России, Росземкадастру, Госстрою России и Минюсту России поручено в соответствии с пунктом 117 Плана действий Правительства Российской Федерации в области социальной политики и модернизации экономики на 2000-2001 годы, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 июня 2000 г. № 1072-р, в целях создания государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости представить в марте 2001 г. законопроект «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „О государственном земельном кадастре“.
5. Минимуществу России и Росземкадастру поручено принять необходимые меры по завершению в возможно короткие сроки работы над Федеральным законом „О разграничении государственной собственности на землю“ и провести работу по разграничению государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральная собственность), собственность субъектов Российской Федерации, собственность муниципальных образований (муниципальная собственность).
К июню 2001 года мы можем подвести первые итоги реализации указанной программы: наиболее значимым на наш взгляд является принятие Правительством в указанные президентом сроки Земельного кодекса, первый вариант которого был написан в 1991 году. За прошедшее десятилетие его переписывали, клали под сукно, накладывали вето и снова переписывали. В 2000 году был написан новый, компромиссный вариант, Земельного кодекса, из которого, правда, выброшена главная тема — купля-продажа земель сельхозназначения. Этот документ и был принят 19 апреля 2001 года кабинетом министров. По словам Германа Грефа, новый кодекс регулирует оборот всех остальных земель. Это означает, что теперь все граждане РФ, у которых есть земельные участки, могут наконец, оформить их в собственность. Несмотря на то, что и без Земельного кодекса любой гражданин мог купить или продать участок земли, можно утверждать, что этот шаг – шаг вперед. Важно то, что Земельный кодекс наконец-то появился и то, что он приведен в соответствие с действующим Гражданским кодексом.
Таким образом, Правительство выполнило поручение президента, приняв Земельный кодекс и внеся его на рассмотрение в Государственную Думу в намеченные ранее сроки.
Госдума в свою очередь приняла 23 мая 2001 года во втором чтении проект закона „О землеустройстве“, который устанавливает правовые основы проведения землеустройства в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов. Принятый законопроект содержит положения, связанные с оценкой качества земель, инвентаризации земель, изучением состояния земель. Обсуждение Земельного кодекса продолжается, многочисленные споры еще раз подтверждают важность этого документа, надеемся, что в ближайшее время он будет принят Госдумой.
Реализация программы государственной оценки земель находится под контролем Правительства и администрации регионов. Одним из последних примеров реализации программы является создание 23 мая 2001 года комиссии по государственной кадастровой оценке земель в Хабаровском крае. Целью комиссии является рассмотрение хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель, координация деятельности краевых ведомств и органов местного самоуправления в этом вопросе. Комиссия осуществляет анализ применения утвержденных показателей государственной кадастровой оценки земель для налогообложения и иных установленных законодательством целей, готовит к рассмотрению проекты нормативных правовых актов органов государственной власти Хабаровского края по этим вопросам. В соответствии с постановлением „О государственной кадастровой оценке земель Хабаровского края“ органам местного самоуправления муниципальных образований городов и районов края предписано организовать в 2001 году производство работ по государственной кадастровой оценке земель поселений. Таким образом, можно утверждать, что кадастровая оценка земель действительно приняла государственный масштаб.
Все налоги на недвижимость должны определяться по данным земельно-имущественного кадастра. Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости. В Швеции это выполняется через 6 лет, но каждый год оценка недвижимости корректируется с учетом инфляции. Аналогично, производится переоценка недвижимости в Англии, Италии.
Только при условии, что ввод информации в базу данных земельно-имущественного кадастра будет производится в момент государственной или нотариальной регистрации документа, кадастр будет отражать реальное состояние недвижимости. продолжение
--PAGE_BREAK--
1.3 Методы оценки объектов недвижимости
1.3.1 Оценка массовая и индивидуальная.
Индивидуальная оценка — оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К.Эккерта дается следующее определение: Массовая оценка — это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения — это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Обе методики оценки — массовая и индивидуальная, — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
В массовой оценке используются три основных метода — затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.
Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки.
Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.).
На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные.
Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка (идентификация) коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
1. Подход с точки зрения сравнимых продаж;
2. Подход с точки зрения капитализации дохода;
3. Подход на основе затрат.
1.3.2 Метод сравнения продаж.
Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным земельным участкам на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных участков, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения. Важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил.
Обычно также выделяют и цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.
Для определения сопоставимости земельных участков обычно используются следующие шесть элементов сравнения:
— финансовые условия (условия финансирования сделки),
— условия продажи,
— рыночные условия (время сделки),
— местоположение,
— физические характеристики,
— показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используются соответствующие коэффициенты эластичности, т.е. процент повышения или понижения рыночной цены при изменении анализируемого фактора на один процент. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении.
Финансовые условия при продаже сопоставимого участка могут оказать существенное влияние на его цену. Например, если продажа сопоставимого участка сопровождалась 100% кредитованием или иными специальными условиями контракта, существенно отличающими данную продажу от обычных условий финансирования подобных сделок, то при сопоставлении в цену продажи необходимо ввести определенную коррекцию. Аналогично необходимо проанализировать каждую сделку по продаже сопоставимых участков и внести коррекции.
Условия продажи анализировать наиболее сложно, поскольку трудно получить достоверную рыночную информацию об обстоятельствах, которые вынуждали покупателя или продавца совершить данную сделку (например, угроза банкротства), и даже при ее наличии очень сложно дать на ее основе количественные оценки. Многие оценщики при существенном отличии условий продажи просто исключают такие сделки из сопоставления.
Рыночные условияс течением времени изменяются. При анализе изменения рыночных условий сопоставимых продаж к моменту оценки наиболее важным фактором являются не долговременные тенденции рынка (например, средний рост или спад за последний год), а кратковременные изменения конъюнктуры рынка. В частности, если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с доминирующими условиями рынка на момент оценки, то поправку делать не обязательно.
При сопоставлении местоположения участкованализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и политическим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на местоположение вносится довольно редко, за исключением случаев его расположения на границе района с иными условиями.
Физические характеристики.При сопоставлении выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Как правило, используется метод сопоставимых пар. В качестве основных элементов сопоставления учитывают параметры почвы, достаточность площади избыточных земель для возведения каких-либо улучшений, конфигурацию участка, уклон, внутреннее или угловое расположение, наличие дренажа и других улучшений.
Показатели доходностиобычно применяют для сопоставления продаж на существенно отличающихся рынках (различных городов, стран) при отсутствии необходимой базы сравнения на одном рынке.
Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: P = f (X1,X2,...,Xn), где P — оценка рыночной стоимости едигицы площади, (X1...Xn) — характеристики объекта недвижимости (например — площадь участка, наличие электричества и т.д.)
Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:
P= Sc + ADJc, где P — оценка рыночной стоимости, Sc — цена объекта сравнения, ADJc — суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.
Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом является калибровка (идентификация) модели, здесь используются несколько приемов:
1. Парный анализ продаж.
2. Множественный регрессионный анализ.
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).
Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:
· поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
· поправки на местоположение
· поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).
На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.
1.3.3 Доходный метод.
При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:
Доход: Норма капитализации = Стоимость.
Доход х Фактор = Стоимость.
Использование данного метода также требует проведения широких исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и факторов. Прежде всего, производится анализ следующих специфических данных:
- ожидаемый валовой доход от объекта недвижимости,
- ожидаемое сокращение валового дохода из-за неполного использования объекта (убытки от недобора арендной платы),
- ожидаемые эксплуатационные расходы,
- характер и продолжительность потока доходов от владения недвижимостью,
- предполагаемый доход от последующей перепродажи,
- иные доходы от уступки части имущественных прав.
После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.
Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.
После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.
По результатам работы оформляется письменный отчет с описанием и обоснованием используемых методов и ссылками на источники использованной информации.
Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.
В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.
1.3.4 Затратный метод.
Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.
Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.
Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы оценки недвижимости.
1.4 Модели оценки земли
Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по продажам.
Предварительные этапы массовой оценки земли — стратификация объектов недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения (сравнения).
Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования земельных участков (зонирование), местоположении или административно-территориальном делении, размере участка.
Стратификация обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным данным, относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного анализа в рамках классификации объектов по использованию или категории зонирования, земельному участку должна быть присвоена соответствующая единица измерения.
Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок (покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь, например, квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто используется в качестве единицы сравнения.
В массовой оценке стоимость земли обычно определяется тремя видами моделей.
1.4.1 Виды моделей массовой оценки.
Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.
· Аддитивная модель имеет следующий вид:
P = A0 + A1X1 +...+ AnXn, где(Х1… Хn) — характеристики объекта недвижимости, An — численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.
Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные An для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.
· Мультипликативная модель имеет вид:
P = B0 Х1B1 ... ХnBn, где (Х1… Хn ) — характеристики объекта недвижимости, Bn — веса переменных характеристик объекта.
Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.
· Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:
P = Х1B1 … ХnBn (A0+A1Х1+… +An Хn), где где (Х1… Хn ) — характеристики объекта недвижимости, A, B — веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.
Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.
Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели — аддитивная и мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель не так просто как две предыдущие, особенно, если задействованы сложные переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в процессе итеративной калибровки от начальных значений коэффициентов.
Проблемы сложных гибридных моделей смыкаются с проблемами эвристического моделирования, пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного участия.
1.4.2 Калибровка (идентификация) моделей массовой оценки.
Калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов (выражаемых переменными модели) на стоимость, т.е. рассчитать конечные коэффициенты модели.
Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы кодируются и формируются линеаризованные значения, отражающие мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные — да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.
Множественная линейная регрессия однозначно рассчитывает коэффициенты аддитивной модели на основе минимизации квадратичного отклонения. Для уточнения прогноза первичные переменные могут быть заменены аппроксимирующими их функциями, в частности, переменная времени сделки обычно является нелинейной функцией (что связано, к примеру, с сезонными колебаниями). На этом этапе производится создание переменной отклика цен на местоположение, отражающей вклад местоположения в стоимость. Эта переменная создается с помощью нелинейной множественной регрессии на основе информации о центрах локального влияния (очагах притяжения и отталкивания). Нелинейная множественная регрессия может быть использована и для калибровки гибридной модели.
При калибровке моделей необходимо принимать во внимание обеспечение их устойчивости по отношению как к характеристикам объектов, которые оцениваются, так и к базе данных по которой строилась модель.
Устойчивость модели обеспечивается:
· адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком сложной)
· надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений цены и проверкой сомнительных данных)
· тщательным анализом конечных значений коэффициентов.
1.4.3 Контроль качества оценки.
Любая модель — это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие рыночным ценам. Существует два основных источника погрешности оценки. Это — качество информации, которая может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов. Второй источник ошибок — неверные предположения, заложенные в структуру модели. Например, если в модель заложена линейная зависимость стоимости от площади магазина, то она будет переоценивать крупные универмаги и недооценивать небольшие киоски, поскольку спрос различает такие объекты. Подобные недостатки можно выявить при анализе коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы данных, но лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной выборке.
Качество модели по контрольной выборке определяется с помощью стандартных статистик. Значения этих статистик могут служить критерием при выборе окончательной структуры модели вместе с интерпретируемостью результатов (соответствие рынку). Анализ отклонений прогнозных значений от реальных дает возможность грамотной корректировки как вида модели, так и ее коэффициентов.
Возможны случаи, когда статистические критерии подтверждают качество модели, а экспертная проверка показывает очевидные несоответствия. В этом случае причина кроется, скорее всего, в ненадежности исходной рыночной информации о сделках.
Кроме того, проверка предполагает выезд на местность с осмотром и оценкой реальных объектов. Визуальный осмотр объекта и его местоположения позволяет нередко объяснить природу расхождения цены и прогноза. Полевое исследование, обычно завершающее работу по массовой оценке, имеет своей основной целью выявление дополнительных и неучтенных оценкой факторов, присутствующих, например, в описании объектов в городских реестрах недвижимости, но не использованных моделью, либо связанных со специфическим местоположением объектов.
Модели массовой оценки разрабатываются для групп типичных объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов. Это условие массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим характеристикам как физическим (техническим), так и по условиям их местоположения в рамках проведенного зонирования территории. Однако на практике может существовать много объектов, стоимость которых в значительной мере определяется неучтенными в моделях факторами (физический, экономический и функциональный износ). Этими факторами предположительно могут являться, например, характеристики их локального местоположения и специфического окружения.
Такие характеристики могут в явном виде или косвенным образом присутствовать в реестре недвижимости или на карте области, но при этом остаться невостребованными при создании и корректировках модели.
Результатом полевого исследования может стать более полное описание границ применения проведенной массовой оценки с аргументированными выводами по поводу нецелесообразности или невозможности дальнейшего совершенствования модели (в зависимости от целей работы и требований к оценке). При этом могут быть выделены уникальные объекты, оценивать которые нужно в индивидуальном порядке или с применением иных подходов. Одним из возможных результатов полевой проверки может стать разработка дополнительных экспертных поправок (коэффициентов), применимых к отдельным объектам или группам объектов. продолжение
--PAGE_BREAK--
1.4.4 Границы применения массовой оценки.
Часто приходится слышать, что поскольку рынок недвижимости в России пока не развит, применение методов массовой оценки оправдано только при оценке жилья, тогда как по объектам производственного и коммерческого назначения правильнее применять затратный и доходный методы, так как сравнительных продаж мало или вообще нет. Это утверждение в корне неверно.
Неразвитость рынка накладывает свои ограничения на точность оценки при индивидуальной не меньше, чем при массовой. А в доходном и затратном методах погрешностей не меньше, чем в методе сравнения продаж. В самом деле, если рынок по какому-то классу объектов не развит, — как определить поправку на функциональный и экономический износ при применении затратного метода? — какую ставку капитализации (дисконтирования) применить при оценке доходным методом? При ответе на эти вопросы в ситуации неразвитого рынка приходится делать сильные допущения, которые — если оказываются ошибочными, — многократно умножают погрешность результата оценки. Таким образом, развитость рынка недвижимости (отдельных его секторов) и его обороты в равной мере обусловливают точность и надежность оценки при применении как массовой, так и индивидуальной оценки, при использовании каждого из трех методов оценки. Если рынок развит, а информация открыта и не искажена, то шансов на аккуратную и точную оценку больше, вне зависимости от применяемых методов. При этом выбор метода оценки (затратный, доходный или сравнения) зависит от типа недвижимости и осуществляется оценщиком — как при индивидуальной оценке, так и при массовой.
Массовая оценка имеет свои ограничения: иногда оказывается эффективнее (точнее с учетом затрат на оценку) произвести индивидуальную оценку, например, объекта специального назначения, чем пытаться определить стандартные правила его оценки. Однако это — редкие случаи, исключения по действительно небольшому кругу объектов.
В целом, для грамотного проведения и для глубокого анализа тенденций рынка на относительно небольших выборках необходимо владеть навыками как массовой, так и индивидуальной оценки, а также обладать необходимыми знаниями об объектах недвижимости, их типологии и потребительских качествах.
1.5 Земельный кадастр
Необходимым элементом проведения земельной реформы является создание и ведение государственного земельного кадастра. Земельный кадастр в переводе с латинского означает «опись земли».
Кадастры рассматривают в двух аспектах:
1. В динамике как совокупность действий, мероприятий по учету земель, оценке земель и государственной регистрации;
2. В статике как совокупность документов, материалов, карт, в которых содержатся сведения о природном и хозяйственном положении земель.
Правовое регулирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра и использования его сведений осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом РФ «О государственном земельном кадастре», ст. 70 Земельного кодекса, Постановлением Правительства РФ «Вопросы федеральной службы земельного кадастра России, Постановлением Правительства РФ «Об утверждении положения о Федеральной службе земельного кадастра России», Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» и иными нормативными правовыми актами.
Большое внимание уделялось государственному земельному кадастру в Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы», согласно которой земельный кадастр велся для планирования рационального использования земельных ресурсов, установления всех видов платежей на землю и налогообложения земли и недвижимости, поддержки гражданского оборота земли и недвижимости.
1.5.1Понятие земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки (ч.1 ст. 70 ЗК РФ).
Федеральный закон РФ «О государственном земельном кадастре» (п. 1 ст. 1) даёт следующее определение: государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками.
Государственный земельный кадастр является основой, а по некоторым вопросам частью государственных отраслевых кадастров (водного, лесного, экологического, горного).
Согласно ст. 4 ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
·государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
·государственного контроля за использованием и охраной земель;
·мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
·государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
·землеустройства;
·экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
·установления обоснованной платы за землю;
·иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии со следующими принципами (ст. 5 ФЗ «О государственном земельном кадастре»):
·единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации;
·непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;
·открытость сведений государственного земельного кадастра;
·сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.
Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 6 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Сведения предоставляются в виде выписок, а также в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов. Эти сведения, предоставленные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, на законных основаниях гражданам и юридическим лицам, могут быть использованы ими для создания производной информации в целях ее коммерческого распространения с обязательным указанием источника информации. Порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра определяется Правительством Российской Федерации (ст. 8 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Согласно п.2 ст. 70 ЗК РФ государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки независимо от формы собственности и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.
Все кадастровые сведения о земле оформляются документами. Согласно ст.13 ФЗ о государственном земельном кадастре документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке.
К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).
К вспомогательным документам относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети.
К производным документам относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.
Порядок ведения и хранения этих документов устанавливается письмами Росземкадастра «О порядке оформления документов государственного земельного кадастра» и «О разъяснении порядка оформления документов государственного земельного кадастра».
Сведения должны быть открыты, непрерывны, сопоставимы и совместимы с другими сведениями, иметь единый механизм.
Государственный земельный кадастр, в соответствии со ст.12 ФЗ о государственном земельном кадастре, содержит сведения о:
· земельных участках;
· территориальных зонах;
· землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;
· землях и границах субъектов Российской Федерации;
· землях и границах Российской Федерации.
Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.
Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами.
Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.
В Едином государственном реестре земельсодержатся следующие основные сведения о земельных участках:
· кадастровые номера;
· местоположение (адрес);
· площадь;
· категория земель и разрешенное использование земельных участков;
· описание границ земельных участков, их отдельных частей;
· зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
· экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
· качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;
· наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ст.14 ФЗ о государственном земельном кадастре).
Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ст.15 ФЗ о государственном земельном кадастре).
Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами) (ст.16 ФЗ о государственном земельном кадастре).
Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.
Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.
Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.
На всей территории Российской Федерации ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.
Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных обследований и изысканий. В отношении каждой категории земель применяется определенный перечень сведений о земельных участках.
Сведения, которые вносятся можно разделить на 3 группы:
1) Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.
2) Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.
3) Сведения о территориальных зонах вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных, полученных от органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон.
Документирование сведений государственного земельного кадастра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не установлено федеральным законом. Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. Порядок хранения иных документов государственного земельного кадастра, кроме документов устанавливается Правительством Российской Федерации.
Основные документы государственного земельного кадастра подлежат страхованию в установленном порядке.
Постановлением Правительства утверждены Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам. Кадастровое деление территории Российской Федерации осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Единицами кадастрового деления территории РФ являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы.
Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.
1.5.2 Государственный кадастровый учет земельных участков.
Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (п.2 ст.1 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Государственный кадастровый учет земельных участков является обязательным. Учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным (ст.7 ФЗ о государственном земельном кадастре).
Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков установлен ст.19 ФЗ ГКЗ.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой системе.
Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков, оформленные надлежащим образом.
Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их.
Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов.
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.
В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается. Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию.
Статья 20 ФЗ ГЗК устанавливает основания приостановления проведения государственного кадастрового учета земельных участков или отказа в проведении государственного кадастрового учета земельных участков.
В случае если в представленных в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, документах отсутствуют сведения, необходимые для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, или если такие сведения противоречивы, проведение государственного кадастрового учета земельных участков приостанавливается и заявители немедленно в письменной форме извещаются о приостановлении проведения такого учета с обоснованием данных решений.
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков может быть приостановлено не более чем на месяц. Если в течение указанного срока заявителем не будут устранены причины приостановления проведения государственного кадастрового учета земельного участка, заявителю в письменной форме направляется отказ в проведении государственного кадастрового учета земельного участка.
В проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если:
· с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо;
· документы, представленные в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
· при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей;
· площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета земельных участков в пятидневный срок направляется заявителям в письменной форме с указанием причин такого отказа. Отказ в проведении государственного кадастрового учета земельных участков или уклонение соответствующего органа от проведения государственного кадастрового учета земельных участков могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд, арбитражный суд.
Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в пятидневный срок после их обнаружения (ст.21 ФЗ о государственном земельном кадастре). Исправление осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.
В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технических ошибок может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре, такое исправление осуществляется на основании решения суда, арбитражного суда.
Информация об исправлении технических ошибок или об отказе в исправлении технических ошибок в пятидневный срок направляется в письменной форме правообладателям земельных участков или третьим лицам, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре.
Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно.
Бесплатно сведения об определенном земельном участке предоставляются:
· правообладателю земельного участка или уполномоченным правообладателем лицам;
· налоговым органам в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией;
· судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с данным земельным участком;
· органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органам (организациям), осуществляющим специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон, в объеме, который необходим для работы указанных органов;
· лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или закону;
· иным установленным законом лицам.
Указанные органы и лица оплачивают стоимость копирования и доставки предоставляемых им сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке.
Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе бесплатно в установленном порядке получать обобщающие сведения о землях в границах соответствующих территорий.
Использование сведений государственного земельного кадастра способами или в формах, которые наносят ущерб или нарушают законные интересы правообладателей земельных участков, влечет за собой ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (ст.23 ФЗ о государственном земельном кадастре).
Финансирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, средств, получаемых в виде платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра, и иных не запрещенных законом источников. Средства, получаемые в виде платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра, используются исключительно на ведение государственного земельного кадастра (п.2 ст.24 ФЗ о государственном земельном кадастре).
Граждане и юридические лица, виновные в нарушении настоящего Федерального закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст.25 ФЗ о государственном земельном кадастре). Ст.70 УК предусмотрена уголовная ответственность должностных лиц за регистрацию заведомо незаконных сделок с землей, искажение учета данных государственного земельного кадастра, а равно умышленное занижение размеров платы за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности с использованием своего служебного положения. Земля как основная составляющая единых объектов недвижимости является не только средством производства, но и важнейшим государственным стратегическим ресурсом, который требует адекватной государственной учетной системы, формирующейся Федеральной службой земельного кадастра России.
Сведения государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при подборе оптимальных вариантов участков для предоставления и изъятия, при совершении сделок с землей, определении размера платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель.
1.5.3 Кадастровая стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка– расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.
Кадастровая оценка земли проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.
Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости, являющиеся расчетной величиной, представляющей собой кадастровую стоимость единицы площади земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.
Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Федеральным законом от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», актами Президента и Правительства Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»); постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2004г. №141-ФЗ Налоговый кодекс РФ дополнен главой 31 «Земельный налог», которой определено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Законодательно определено, что государственная кадастровая оценка земель в Российской Федерации проводится с использованием единых методических и нормативно – технических документов, разрабатываемых и утверждаемых Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством имущественных отношений Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, что должно обеспечить получение качественных и сопоставимых показателей кадастровой стоимости на всей территории страны.
Государственная кадастровая оценка земель проводится на всей территории РФ в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».
Глава 2. Службы кадастровой оценки.
Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» подразумевает трехуровневую систему его ведения: государственный уровень, уровни субъектов РФ и органов местного самоуправления, последний из перечисленных является главным.
Указом Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. «О структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная служба земельного кадастра России, которой передали часть функций упраздняемого Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике.
Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель.
Сохранена структура территориальных органов, ответственных за обеспечение функций службы на местах — комитеты по земельным ресурсам и землеустройству по соответствующим субъектам Российской Федерации и земельные кадастровые палаты по соответствующим кадастровым округам.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Правилами установлено, что Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
Государственная кадастровая оценка земель– единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и вносятся в документы государственного земельного кадастра.
2.1 Функции Управления Роснедвижимости по Тульской области в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
В соответствии с Положением об Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тульской области утвержденным приказом Роснедвижимости от 28 декабря 2004 г. № П/116 Управление выполняет следующие функции в области государственной кадастровой оценки объектов недвижимости:
1. Участвует в проведении в установленном порядке конкурсов и заключении государственных контрактов на размещение заказов на проведение работ по государственной кадастровой оценке земель.
2. Осуществляет:
— проведение государственной кадастровой оценки земель, в том числе для целей налогообложения, установленных законодательством Российской Федерации и субъекта Российской Федерации;
- ведение в установленном порядке фонда данных государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, в том числе мониторинг рынков недвижимости;
— информационное обеспечение деятельности по государственному и муниципальному управлению земельными ресурсами; представление в установленном порядке в территориальные органы федеральных органов государственной власти, органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления, заинтересованным юридическими и физическим лицам информационных, статистических и аналитических материалов, созданных на основе государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости;
- подготовку предложений о размере платы за землю, а также об оценке земель.
3. Участвует в осуществлении функции государственного заказчика проектно-изыскательских работ, связанных с ведением государственной кадастровой оценки земель.
Государственная кадастровая оценка земель в Российской Федерации проводится с использованием единых методических и нормативно- технических документов, что позволяет обеспечивать получение сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны.
В свою очередь Методики государственной кадастровой оценки земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории, являются только частью единого методического и программного обеспечения указанных работ. В развитие каждой из методик для исполнителей работ разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов, позволяющих не только быстро проводить расчеты, но и формировать уникальный по своему содержанию информационный ресурс.
Основной задачей государственного земельного контроля, осуществляемого Роснедвижимостью и ее территориальными органами, является контроль за соблюдением земельного законодательства, требований использования и охраны земель организациями, независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами.
Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Главный государственный инспектор по использованию и охране земель Российской Федерации – руководитель Роснедвижимости и его заместители. В субъектах Российской Федерации государственный контроль за использованием и охраной земель Российской Федерации осуществляют руководители управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, являющиеся в свою очередь, главными государственными инспекторами по использованию и охране земель в субъекте Российской Федерации, а также их заместители.
Государственный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Основными документами, регулирующими ведение государственного земельного контроля, являются:
· Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации,
· Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях,
· Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»,
· постановление Правительства Российской Федерации от 19.11.2002 г. № 833 «О государственном земельном контроле».
2.2 Функции ФГУ «КП»
ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тульской области осуществляет следующие виды деятельности, соответствующие целям её создания:
· государственный кадастровый учет земельных участков, включая постановку на учет вновь образованных земельных участков, учет текущих изменений характеристик земельных участков, снятие с кадастрового учета прекративших существование земельных участков;
· государственный кадастровый учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества в части внесения сведений об их наличии в Единый государственный реестр земель (государственный реестр земель кадастрового района);
· ведение дежурных кадастровых планов и кадастровых дел;
· предоставление сведений государственного земельного кадастра правообладателям земельных участков и иным заинтересованным юридическим и физическим лицам в форме кадастровых планов определенных земельных участков и территорий;
· предоставление обобщающих сведений государственного земельного кадастра органам государственной власти и местного самоуправления о землях в границах соответствующих территорий, в том числе, в виде статистических отчетов, докладов и иной производной документации государственного земельного кадастра;
· предоставление сведений государственного земельного кадастра учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговым и иным государственным органам в объеме необходимом для выполнения возложенных на них задач;
· предоставление сведений государственного земельного кадастра в необходимом объеме лицам, осуществляющим государственную кадастровую оценку земель и государственный контроль земель;
· хранение основных и вспомогательных документов государственного земельного кадастра, включая Единый государственный реестр земель, дежурные кадастровые карты кадастровых кварталов, кадастровые деления земельных участков;
· подготовка предложений для определения в установленном порядке конкретных размеров платы за предоставление сведений государственного земельного кадастра, а также их копирование (документирование);
· выдача исходных данных для территориального землеустройства (включая технические условия на проведение межевания) и проверка материалов межевания на соответствие им.
2.3 Расчет эффективности земельно-кадастровых работ
Очень важную роль играет ведение ГКУ земель, который позволит вести строгий контроль за соблюдением правильности оформления и формирования земельных участков, систематизировать сведения, поступающие при ведении ГЗК, регулировать платежи при оформлении сделок с земельными участками.
Полная и достоверная информация о земельных ресурсах и прочно связанных с земельными участками объектов иной недвижимости позволили бы органам исполнительной власти принимать обоснованные решения по экономическому и социальному развитию города, административного района, субъекта Федерации и страны в целом.
Сбор, обработку, хранение и предоставление информации о земельных ресурсах в интересах рационального землепользования, управление земельно-имущественным экономическим комплексом регионов призвана обеспечить создаваемая в России и ее субъектах система государственного земельного кадастра.
Основными разрабатываемыми вопросами в дипломной работе являются: рассмотрение технологического процесса формирования объектов кадастрового учета, определение эффективности автоматизации ГКУ в Ефремовском районе Тульской области.
Система ведения государственного земельного кадастра должна быть обеспечена профессионально грамотными технологиями формирования земельных участков и юридически точно выстроенной схемой кадастрового учета земель, представленных в данной дипломной работе, чтобы не зависеть от изменений законодательной базы.
2.3.1 Теоретические основы расчета эффективности земельно-кадастровых работ.
Под эффектом системы государственного кадастрового учета необходимо понимать результат земельно-кадастровых действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях.
Под эффективностью системы государственного кадастрового учета – проведение определенного объема и вида земельно-кадастровых действий для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов.
Эффективность системы государственного земельно-кадастрового учета бывает:
- экономическая, в которую входит результативность государственной и муниципальной деятельности по созданию и ведению систем земельного кадастра и управлению земельными ресурсами, характеризуемая отношением полученного эффекта (результата) к затратам ресурсов;
- информационно-социальная – это формирование земельных отношений, создание многообразных субъектов земельных отношений и охрана их прав, которые обеспечивают высокий уровень удовлетворения потребностей в земельно-кадастровой информации и услуг на потребительском рынке; минимизацию времени, затрачиваемого на получение информации и услуг и т.д.;
- организационно-техническая – эффективность процесса планирования, организации, управления и технико-технологического обеспечения процесса кадастрового учета. Критерием является степень освоения системы ГЗК и ГКУ.
Под эффектом совершенствования системы государственного кадастрового учета необходимо понимать результат действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях, а под эффективностью определенного объема и вида земельно-кадастровых работ для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов.
Экономическая эффективность деятельности земельных палат определяется отношением полученных результатов к производственным затратам.
Критерием экономической эффективности системы ГЗК может быть создание самодостаточной, самофинансируемой системы для обеспечения нормального ее функционирования.
Различают абсолютную и прямую, фактическую и расчетную экономическую эффективность системы земельного кадастра.
Прямая эффективность получается за счет реальной экономической отдачи от земельно-кадастровых действий (увеличение сбора земельного налога, плата за информацию и оказание услуг).
Абсолютная эффективность системы ГЗК складывается за счет прямого эффекта и части косвенного, опосредованного эффекта, получаемого вследствие принятия экономически эффективного управленческого решения по развитию территории на основе земельно-кадастровой информации. При этом могут быть различные варианты использования информации и, соответственно, различная абсолютная эффективность.
Фактическая эффективность системы определяется на основе осуществленных единовременных затрат и ежегодных издержек для освоения и ведения системы ГЗК, корректировкой ее в случае необходимости. Это обеспечивает необходимый авторский контроль и реальную степень полезности для всех заинтересованных организаций и ведомств в вопросах развития региона.
Расчетная эффективность определяет величину и состав расходов, их отдачу на перспективу с учетом нормативных показателей.
Фактическая и расчетная эффективность могут не совпадать вследствие экономических, организационных, административных, правовых и других причин.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.3.2Совершенствованной технологии формирования земельных участков при государственном кадастровом учете.
Большое значение при ведении государственного кадастрового учета является создание базы данных.
Конечным результатом процесса ведения Государственного кадастрового учета является заполнение государственного реестра земель района и другой кадастровой документации – тем самым создание информационной базы.
В 2001 году 25 октября вышло Постановление Правительства РФ «Об утверждении федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007годы)».
Целью программы является создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики в области эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан.
Основными задачами Программы является:
- разработка и совершенствование нормативно-методической базы, обеспечивающей создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий, и обеспечение публичности его сведений;
- создание и использование единых методологических и программно-технических принципов государственных автоматизированных баз данных, обеспечивающих ведение государственного земельного кадастра и государственный учет объектов недвижимости, содержащих перечень учтенных объектов недвижимости, а также сведения о них, и подлежащих учету в Государственном регистре баз и банков данных;
- создание автоматизированных технологий и специальных программных средств, обеспечивающих реализацию процедур государственного учета объектов недвижимости и ввод в автоматизированные базы данных актуальной информации о земельных участках и прочно связанных с ними объектах недвижимого имущества, как объектах права и налогообложения, полученных в результате разграничения государственной собственности на землю, инвентаризации, межевания и кадастровой оценки земельных участков;
- ввод в эксплуатацию в государственных органах по ведению государственного земельного кадастра и учету объектов недвижимости программно-технических комплексов, современных отечественных информационных технологий и программных средств, средств защиты информации, обеспечивающих автоматизацию процессов формирования, учета, оценки земельных участков и объектов недвижимости;
- обеспечение совместимости информационных систем, связанных с формированием, государственным учетом, технической инвентаризацией, оценкой, регистрацией прав, налогообложением и распоряжением недвижимостью, и создание системы электронного обмена сведениями между ними;
- организация и проведение подготовки и переподготовки кадров, обеспечивающих государственный кадастровый учет земель и иных объектов недвижимости, а также кадастровую оценку земель.
Совершенствование технологии формирования земельного участка при Государственном Земельном Кадастре заключается в полном переходе на автоматизированную обработку сведений Государственного Земельного Кадастра в программном комплексе Единый Государственный Реестр Земель (ПК ЕГРЗ)- разработанным Таганрогским Южно Российским Кадастровым Центром (Т ЮРКЦ). Данная версия программы была принята благодаря своему высокофункциональному меню, простоте работы в комплексе, быстрому доступу ко всем необходимым данным, а также быстроте обработки информации.
В разделе главе 2.3.3 будут представлены расчеты по трудозатратам и себестоимости разработки программного продукта для эффективного использования и внедрения целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2008 годы)».
2.3.3 Расчет экономической эффективности автоматизации Государственного Кадастрового Учета в Ефремовском районе Тульской области. Земельные участки, на которые были получены свидетельства на право собственности до проведения государственного кадастрового учета, считаются раннее учтенными. Это подразумевает, что эти участки находятся в базе данных земельного кадастра, прошли процесс формирования, имеют кадастровый номер и нанесены на дежурную кадастровую карту и имеются материалы межевания. Однако на практике эти участки не являются учтенными так как имеют старый кадастровый номер и не нанесены на дежурную кадастровую карту Правообладатели таких участков в праве обратиться в ФГУ ЗКП Ефремовский филиал с заявкой о выдачи сведений из ГЗК с целью совершения сделок купли-продажи, мены, дарения и др. Сотрудники ФГУ ЗКП Ефремовского филиала должны в двухнедельный срок выдать выписки из ГЗК заявителям. До выдачи сведений из ГЗК им необходимо провести следующие действия: найти землеустроительное дело на испрашиваемый участок, присвоить кадастровый номер участку в соответствии с новой технологией присвоения кадастровых номеров, нанести этот земельный участок на дежурную кадастровую карту Ефремовского района, проверить его местоположение относительно других участков, внести сведения о нем в формы ЕГРЗ, а затем сделать выписки из ГЗК. Зачастую, сотрудники земельно-кадастровой палаты не выдают сведения в установленный срок (две недели). Это связано, с большим объемом работ и с тем, что при нанесении земельного участка на дежурную кадастровую карту города он может расположится не в том кадастровом квартале, не на том пересечении улиц, либо совместиться с границей соседнего земельного участка.
Чтобы не было таких ошибок и сведения выдавались в установленный срок необходимо провести инвентаризацию сведений о ранее учтенных земельных участках.
В этом разделе мы предлагаем смету на выполнения данной работы.
продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 1
Смета на проектные (изыскательные) работы по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках.
Вид работ
Исходные данные
Расчет стоимости
Стоимость, руб
Оказание сторонним организациям услуг по предоставлению архивных материалов для изучения и изготовления копий. Подбор материалов работниками архива.
Сборник цен. Роскомзем, 1996. таблица 151
а=22, в=109; Заказ (Х1)-1; Учетных единиц (Х2) – 20000;
Количество объектов (n) -1
К2=1; Зональный коэффициент – 1,05; Договорной коэффициент – 0,01; Расчетная формула: а*Х1*К1*К2+в*Х2
Коэффициент индексации – 3,44
78743,11
Изготовление на компьютере списка членов сельскохозяйственного предприятия (организации) и свидетельтсв на право собственности на землю. Сборник цен. Роскомзем, 1996. Таблица 176.
А=627; в=349; Предприятий (Х1) – 1; 100 свидетельств в 2-х экземплярах (Х2)-200; Полнота сведений (n2)- реквизиты-полный адрес-полный паспорт;
К2=1,09; Зональный коэффициент –1,05; Договорной коэффициент – 2,7; Расчетная формула: а*Х1*К1+в*Х2*К2
Коэффициент индексации –3,44
479336,
00
Итого по смете 558079,11
НДС 20% 111920,89
Всего с НДС 670000,00
(Шестьсот семьдесят тысяч рублей 00 копеек)
Расчет произведен в соответствии со Сборником цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель. – М.: РУССЛИТ, 1996. – 320 с.
Произведенная работа позволит пополнить базу ГЗК, что в дальнейшем позволит избежать ошибок, связанных с межеванием земель (не будет ошибок, связанных с накладкой земельных участков друг на друга), предоставлением земельных участков, ускорит процесс выдачи сведений из ГЗК в виде выписок, вывить неплательщиков земельного налога и арендной платы.
Приведем сравнительную таблицу работы по выдаче сведений о земельных участках в виде выписок из ГЗК без произведенной работы по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках и с данной работой.
Таблица 2
Эффективность работы по выдаче сведений о земельных участках в виде выписок из ГЗК.
Без работы по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участков
С работой по инвентаризации
сведений о ранее учтенных земельных участков
месяц
Кол-во обращений за предоставлением сведений из ГЗК
Кол-во выданных выписок из ГЗк
Кол-во ошибок при внесении сведений на ДКК
Средства зачисленные в бюджет за предоставление сведений из ГЗК, руб
месяц
Кол-во обращений за предоставлением сведений из ГЗК
Кол-во выданных выписок из ГЗк
Кол-во ошибок при внесении сведений на ДКК
Средства зачисленные в бюджет за предоставление сведений из ГЗК, руб
январь
30
10
7
1000
январь
30
30
3000
февраль
42
25
4
2500
февраль
42
42
4200
март
62
42
6
4200
март
62
60
6200
апрель
98
78
8
7800
апрель
98
98
9800
Итого
232
204
8
15500
232
232
23200
Как видно из таблицы, что выдача сведений после произведенной работы по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участков наиболее эффективна. Она производится в установленный срок и количество «несводок» при нанесении земельного участка на дежурную кадастровую карту равно нулю. Также больше денег зачисляется в бюджет за выдачу сведений.
В процессе деятельности комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ефремовского района Тульской области сформировался архив документов землеустройства и земельного кадастра, представляющих собой свод разнообразных и разноплановых материалов, в т.ч. материалы по выбору земельных участков, документы о предоставлении и закреплении земель за гражданами и юридическими лицами, межевые дела, данные земельного баланса и т.д.
Вследствие объемности документов архива возникает необходимость систематизации и упрощения системы поиска и доступа. Эту проблему помогает решить внедрение автоматизированной системы по формированию, учету, хранению и обработке учетных данных.
Мы можем рассчитать:
- трудоемкость разработки программной продукции;
- себестоимость разработки программной продукции;
- основной фонд оплаты труда;
- дополнительный фонд оплаты труда;
- отчисления во внебюджетные средства.
Трудоемкость разработки программной продукции (Тпп) может быть определена как сумма величин трудоемкости выполнения отдельных стадий разработки ПП из выражения:
Тпп = Ттз + Тэп + Ттп + Трп + Тв,
где Ттз – трудоемкость разработки технического задания на создание ПП;
Тэп – трудоемкость разработки эскизного проекта ПП;
Ттп – трудоемкость разработки технического проекта ПП;
Трп – трудоемкость разработки рабочего проекта ПП;
Тв – трудоемкость внедрения разработанного ПП.
Трудоемкость разработки рабочего проекта зависит от функционального назначения ПП, количества разновидностей форм входной и выходной информации, сложности алгоритма, сложности контроля информации, степени использования готовых программных модулей, уровня алгоритмического языка программирования и определяется по формуле:
Т = Кв ×КрКя ×Кз ×Киа ×(tррз + tррп),
где Кк – коэффициент учета сложности контроля информации (Кк = 1);
Кр – коэффициент учета режима обработки информации (Кр = 1,32);
Кя – коэффициент учета уровня используемого алгоритмического языка программирования (Кя = 1);
Кз – коэффициент учета степени использования готовых программных модулей – 25% (Кз = 0,7);
Киа – коэффициент учета вида используемой информации и сложности алгоритма ПП.
Расчет себестоимости.
Затраты на разработку программной продукции могут быть представлены в виде сметы затрат, включающей в себя следующие статьи:
· материалы;
· специальное оборудование;
· основной фонд оплаты труда;
· дополнительный фонд оплаты труда;
· отчисления во внебюджетные фонды;
· производственные командировки;
· накладные расходы.
Материалы и специальное оборудование.
В статье учитываются суммарные затраты на материалы, приобретаемые для разработки данной ПП. Затраты состоят из стоимости материалов и транспортно-заготовительных расходов, т.е.
См = Ктр åЦi Vi,
где Ктр – коэффициент транспортно-заготовительных расходов (Ктр = 0,03 …0,05);
Цi – цена единицы i-го материала, руб.;
Vi – приобретенное количество i-го материала.
Расчеты по данной статье затрат могут быть представлены в виде таблицы:
Таблица 3
Расчеты по статьям затрат
№ п/п
Наименование
материала
Единица измерения
Количество
Цена за ед. руб.
Сумма, руб.
1
Канцелярские принадлежности
комплект
1
300
300.00
2
Дискеты
шт.
10
10
100.00
3
Бумага А4
пачка
1
100
100.00
4
Картридж
шт.
1
2500
2500.00
Всего
3000.00
Ктр 0,04
120.00
Итого
3120.00
К специальному оборудованию в рамках данной работы следует отнести специализированное программное и аппаратное обеспечение, стоимость которого приведена в таблице 4.
Таблица 4
Стоимость программного и аппаратного устройства
Материальные ресурсы
Цена, руб.
ВидеокартаDimond Stealth Ps 220
1000
MS Visual C + + V.5.0.
3050
Всего
4050
Затраты на спецоборудование составляют 4050 руб.
Затраты на энергию, связанные с использованием вычислительной техники, определяют по формуле:
Cэвм = tэвм ×Pэвм ×Sэвм ×Киэвм ×Квдэвм ×Кээвм,
где tэвм – время использования ЭВМ для разработки данного ПП ( с учетом того, что время работы на ПЭВМ в день не может превышать 4 часов);
Рэвм – мощность ЭВМ, кBт/ч;
Sэвм – стоимость 1 кВт/ч, руб.;
Киэвм – поправочный коэффициент учета времени использования ЭВМ;
Квдэвм – коэффициент учета степени использования СУБД;
Кээвм – коэффициент учета быстродействия ЭВМ;
В нашем случае:
tэвм = 90 ×4 = 360ч;
Рэвм = 0,3 кВт/ч;
Sэвм = 42 руб.;
Киэвм = 1,0;
Квдэвм = 1,0;
Кээвм = 1,0;
Сэвм = 360 ×0,3 ×0,48 ×1,0 ×1,0 ×1,0 = 51,84 руб.
Основной фонд оплаты труда.
К основной оплате труда при выполнении проекта относится оплата труда разработчиков. Их оплата труда определяется по формуле:
Сзп = Ст ×kr ×Траб/Фм,
где, Ст – тарифная ставка 1-го работника 1-го разряда. Ст = 300 руб.00 коп.;
kr – тарифный коэффициент работника соответствующего разряда (см.табл.7 );
Таблица 5
Единая тарифная сетка по оплате труда
Разряд оплаты труда.
Тарифный коэффициент.
Разряд оплаты труда.
Тарифный коэффициент
1
1,00
10
2,98
2
1,12
11
3,37
3
1,27
12
3,38
4
1,44
13
4,31
5
1,62
14
4,81
6
1,83
15
5,50
7
2,07
16
6,11
8
2,34
17
6,78
9
2,64
18
7,54
Фм – месячный фонд времени, рабочие дни, Фм = 21,8дн;
Траб – основная оплата труда разработчиков постановки задач (11 разряд): 3 человека работают 56 дней.
Сзп = 300,00 ×3,37 ×(3 ×56)/21,8 дн;
Основная оплата труда разработчиков программного обеспечения (12 разряд) составит: (7 человек работают 104 дня)
Сзп = 300,00 ×3,38 ×(7 ×104)/21,8 = 33862 руб 00коп.
Общая основная оплата труда составит 41 650 руб 26 коп.
Дополнительный фонд оплаты труда.
Дополнительная оплата труда составляет 20 – 60% от основной. Фонды дополнительной оплаты труда с основной образуют фонд оплаты труда.
Дополнительная оплата труда составит:
Сдц = 0,6 ×Сзп = 24 990 руб 00 коп
Сфот = Сзп + Сдп = 66 640 руб 42 коп
Отчисления во внебюджетные фонды.
Обязательные отчисления в государственные внебюджетные фонды представлены в таблице 8.
Таблица 6
Обязательные отчисления в государственные внебюджетные фонды.
№ п/п
Наименование фонда
Ставка налога, %
Объект налогообложения
1
Пенсионный фонд
28,0
Фонд оплаты труда
2
Фонд обязательного медицинского страхования
3,6
Фонд оплаты труда
3
Государственный фонд занятости
1,5
Фонд оплаты труда
4
Фонд социального страхования
5,4
Фонд оплаты труда
Учитывая, что фонд оплаты труда составляет 66 640 руб 42 коп., имеем суммарный налог в государственные внебюджетные фонды:
Свф = 0,385 ×(Сзп + Сдп) = 0,385 ×66640,42 = 25 656руб 56коп.
Накладные расходы.
К накладным расходам относятся расходы по управлению и обслуживанию отдела разработки. Эти расходы исчисляются в процентах от основной заработной платы исполнителей проекта, обычно они составляют 60 – 150%. В нашем варианте накладные расходы составляют 120% от основной зарплаты:
Спп = 1,2 ×(Сзп + Сдп + Свф) = 1,2 ×92 296,98 = 110 756 руб.37коп.
Таким образом, затраты на разработку программного продукта составят:
Спп = Ссо + См + Сэвм + Сэп + Сдп + Свф + Си = 4050,00+3120,00+51,84+66640,42+25656,56+110756,37 = 210275,19
продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 7 Расчет затрат на разработку проекта
Расчет трудоемкости (чел-день) Расчет себестоимости (руб).
Вид трудоемкости
Объем трудоемкости (чел-день)
Вид затрат
Объем затрат, руб.
lТз – трудоемкость разработки технического задания на создание ПП
51.7
Материалы и специальное оборудование:
материалы(дискеты, бумага)
Оборудование (видеокарта)
3120,00
4050
lЭп – трудоемкость разработки эскизного проекта ПП
73.7
Затраты на электроэнергию
51,84
lТп– трудоемкость разработки технического проекта ПП
59.6
Основной фонд оплаты труда
Дополнительный фонд оплаты труда
41650,26
24990,00
lРп– трудоемкость разработки рабочего проекта ПП
712.27
Отчисления во внебюджетные фонды
25656,56
lВ– трудоемкость внедрения разработанного ПП
91.3
Накладные расходы
110756,37
Итого
988.57
Итого
210275,19
Вывод. Разработка и внедрение данного программного комплекса обладает трудоемкостью 898 рабочих человеко-дней и имеет производственную себестоимость 210275руб.19коп. При условии разработки технического задания, эскизного проекта и технического проекта группой из трех человек, а рабочего проекта и внедрения продукции группой из семи человек, возможно полное его завершение за 160 рабочих дней.
Приведем пример экономической эффективности формирования объекта кадастрового учета по неавтоматизированной и автоматизированной технологиям.
Основная часть затрат на осуществление любого производственного процесса, в том числе и на формирование объекта кадастрового учета, составляют прямые затраты. Они складываются из трудозатрат и материальных расходов. Расчет трудозатрат на 1 работника Ефремовского Роскомзема производится в таблице 8.
Таблица 8.
Расчет трудозатрат на одного работника Роскомзема
№ п/п
Наименование
затрат
Стоимость (руб)
Примечание
1
Средняя заработная плата
1260
За 1 месяц
2
Дополнительная заработная плата
105
1/12 или 0,12 от средней зарплаты
3
Отчисления на социальные нужды
529,62
38,8 % от статьи 1+2
Итого:
1894,62
4
Стоимость 1 рабочего дня
90,22
Из расчета 21 рабочий день в месяц
5
Стоимость 1 рабочей минуты
0,16
Расчеты затрат на формирование объекта кадастрового учета представлены в таблицах 9, 10.
Таблица 9
продолжение
--PAGE_BREAK--Технологическая карта формирования объекта кадастрового учета
(неавтоматизированная технология)
№
п/п
Наименование технологической операции
Затраты
на
оплату труда, время
руб
Материальные затраты, руб
Общие затраты (гр. 3+4) руб.
1
2
3
4
5
1
Прием заявки
1.1.
Анализ поданных документов
5 мин.
0,8
0,8
1.2.
Учет заявки
3 мин.
0,48
Среднее количество листов-3: 1 лист- заявление, 2 листа – расписка о принятой заявке. Стоимость бумаги: 0,36*3=1,08 руб.
1,56
2.
Выполнение заявки
2.1
Подготовка технического задания на проведение работ по межеванию земельного участка
30мин
4,8
0,6
5,2
2.1.
Подбор материалов в архиве из ЕГРЗ, ДКК, кадастровых дел и территориальных зон для органа, выполняющего землеустроительное формирование
10 мин
1,6
1,6
2.2.
Подготовка выписки из каталога координат опорной межевой сети для органа, выполняющего землеустроительное формирование
15 мин
2,4
0,6
3,0
3
Проверка землеустроительной документации, полученной при межевании земельного участка
3.1
Нанесение земельного участка на ДКК
10 мин
1,6
1,6
3.1
Составление плана формирования земельного участка
20 мин
3,2
0,6
3,8
3.2
Заполнение протокола формирования земельного участка
10 мин
1,6
0,6
2,1
3.3
Утверждение землеустроительного дела путем составления «акта государственного контроля и приемки»
15 мин
2,4
0,6
3,0
ИТОГО
22,66
Таблица 10
продолжение
--PAGE_BREAK--Технологическая карта формирования объекта кадастрового учета
(автоматизированная система)
№
пп/п
Наименование
технологической операции
Затраты
на
оплату труда, время
руб
Материальные затраты, руб
Амортизация основных фондов, руб
Общие затраты (гр. 3+4+5) руб.
Примечание
1
2
3
4
5
6
7
1
Прием заявки
1.1.
Анализ поданных документов
5 мин.
0,8
0,8
1.2.
Учет заявки
3 мин.
0,48
3 листа:
0,36*3=1,08
печать: 0,2*3 = 0,6
0,07*3=0,21
2,37
2.
Выполнение заявки
2.1.
Построение запроса для поиска необходимых сведений и формирование необходиых документов
2 мин
0,32
0,07*2=0,14
0,46
2.2
Подбор материалов в архиве из ЕГРЗ, ДКК, кадастровых дел и территориальных зон для органа, выполняющего землеустроительное формирование
10 мин
1,6
1,6
2.3.
Подготовка выписки из каталога координат опорной межевой сети для органа, выполняющего землеустроительное формирование
8 мин
1,28
0,6
0,07*8=0,56
2,44
3
Проверка землеустроительной документации, полученной при межевании земельного участка
3.1
Нанесение земельного участка на ДКК
3 мин
0,48
0,07*3=0,21
0,69
3.1
Составление плана формирования земельного участка
3 мин
0,48
0,6
0,07*3=0,21
1,29
3.2
Заполнение протокола формирования земельного участка
3 мин
0,48
0,6
0,07*3=0,21
1,29
3.3
Утверждение землеустроительного дела путем составления «акта государственного контроля и приемки»
3 мин
0,48
0,6
1,08
ИТОГО
12,02
Как видно из таблиц, что автоматизированная технология формирования объекта кадастрового учета намного эффективней, чем неавтоматизированная, так как тратится меньше времени и материальных ресурсов. Так на формирование по неавтоматизированной технологии тратится 22,66 руб. тогда как на формирование по автоматизированной – 12,02 руб.
Глава 3. Земельный участок
Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами(п.3 ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Основополагающими элементами новизны этого определения являются следующие:
1) «часть поверхности земли, в том числе поверхностный почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке полномочным государственным органом»; 2) «все, что находится над и под поверхностью земельного участка».
Основными задачами земельного кадастра, вытекающими из приведенного определения, являются следующие три.
1)Однозначная идентификация объекта недвижимости. Под объектом недвижимости понимается государственная система недвижимости — земли, леса, полезные ископаемые и любые другие объекты. Это решающий фактор гарантирования прав собственности на данный объект.
2)Определение площадных характеристик. С одной стороны, эту задачу можно отнести к фискальной, с другой — это база для аналитической обработки с целью планирования и подготовки необходимых материалов для принятия управленческих решений.
3)Выполнение функций учета путем присвоения кадастрового номера. Кадастровый номер является основой развития информационной системы, аккумулирующей сведения об объектах недвижимости во всем их многообразии и позволяющей анализировать информацию по количественным и качественным показателям.
3.1 Состояние земель
Тульская область расположена в Центральной части Восточно-Европейской равнины, занимает площадь 25,7 тыс. кв. км. (0,15 процента территории России), граничит на севере и северо- востоке – с Московской, на востоке – с Рязанской, на юго- востоке и юге – с Липецкой, на юге и юго- западе – с Орловской, на западе и северо- западе – с Калужской областями.
Протяженность территории с севера на юг – 200 км, с запада на восток – 190 км. Население области – 1690 тыс. человек.
По преобладающему типу рельефа территория области представляет собой слабовсхолмленную равнину с сильно расчлененным рельефом в виде долин, оврагов, балок, карстовых впадин. Поверхность имеет слабовыраженный уклон с юга на север. В северо-западной части области проходит Окско-Упинский водораздел с высотами 250-260 м. Речная сеть хорошо развита — по территории области протекает 1682 реки и ручья суммарной протяженностью около 11 тыс. км. Долины рек неширокие, глубоко врезанные, береговые склоны изрезаны оврагами и балками.
Область расположена в основном в зоне северной лесостепи, лишь крайний северо-запад лежит в зоне широколиственных лесов. Облесенность территории в северных и северно-западных районах более 25%, на юге она уменьшается до 5%. Климат области умеренно — континентальный со среднегодовыми температурами +3,8...+4,5 градусов. Годовое количество осадков составляет 555-665 мм, при этом за вегетационный период их выпадает 65 — 435 мм.
Почвенный покров области представлен в основном черноземными, серыми лесными почвами, занимающими соответственно 37,9 и 30,4% площади сельскохозяйственных угодий. Большинство почв по механическому составу — тяжелые суглинки (38,5%). В число административно- территориальных единиц входят: 23 района, 9 городов областного подчинения, 12 городов районного подчинения, 43 поселка городского типа, 179 муниципальных образований.
3.2 Земельный фонд Тульской области
Земли, находящиеся в административных границах Тульской области, составляют земельный фонд области.
Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.
Целью государственного учета земель является получение систематизированных сведений о количестве, качестве и правовом положении земель в границах территорий, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель.
Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. Отнесение земель к категориям осуществляется согласно действующему законодательству и в соответствии с их целевым назначением и правовым режимом.
Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель:
· земли сельскохозяйственного назначения;
· земли населенных пунктов;
· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
· земли особо охраняемых территорий и объектов;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
Земельные угодья– это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Учет земель по угодьям ведется в соответствии с их фактическим состоянием и использованием.
Земельные угодья делятся на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья в соответствии с действующими нормами и правилами, принимаемыми на государственном и ведомственном уровнях.
Сельскохозяйственные угодья включают:
· пашню;
· залежь;
· кормовые угодья (сенокосы и пастбища);
· многолетние насаждения.
Несельскохозяйственные угодья подразделяются на:
· земли под поверхностными водными объектами, включая болота;
· земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью;
· земли под дорогами;
· нарушенные земли;
· прочие земли (овраги, пески, полигоны отходов, свалки, территории консервации).
Государственная статистическая отчетность, включающая сведения о наличии и распределении земель, формируется на основе сведений государственного земельного кадастра о ранее учтенных земельных участках (землепользованиях), а также внесенных в Единый государственный реестр земель.
В процессе земельно-кадастровых работ проводится сбор, обработка и систематизация данных обо всех земельных участках, образующих в совокупности фонд Тульской области. Актуализация баз данных земельного кадастра проводится на основе обработки сведений, получаемых в ходе выполнения работ по инвентаризации и кадастровой оценке земель, государственного кадастрового учета земельных участков, анализа землеустроительной документации, а также сведений о сделках с землей. Корректировка земельно-кадастровых данных осуществляется также с учетом решений соответствующих органов исполнительной власти, принимаемых в целях упорядочения использования земель и приведения их правового статуса в соответствие с требованиями действующего законодательства, а также с учетом решений о прекращении прав на земельные участки, принятых судом.
3.3 Распределение земельного фонда по категориям земель
В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Тульской области на 1 января 2007 года составила 2567,9 тыс.га.
Распределение земельного фонда области по категориям земель
Таблица 11
3.4 Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
В качестве примера рассмотрим расчет кадастровой стоимости земельного участка – пашни, расположенного по адресу: Тульская область, Ефремовский район, Муниципальное образование Ясеновское, Поддолговский сельский округ (см. ситуационный план в приложении 16).
Расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитывается на основании интегральных показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и базовых оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий, предоставляемых субъектам Российской Федерации по данным I-го этапа государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
При зональности субъекта Российской Федерации базовые оценочные нормативы продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование берутся по земельно-оценочным районам. Порядок сбора информации и расчет базовых показателей оценочной продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам приведены в приложениях 5, 6.
Стоимостные показатели объектов кадастровой оценки вычисляются автоматизировано.
3.4.1 Определение интегрального показателя технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки.
К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий, учитываемым при проведении кадастровой оценки, относятся: энергоемкость почв; контурность полей (рабочих участков) — размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря (для горных и предгорных зон). Внутрихозяйственная удаленность полей, фермерских участков учитывается при значительных различиях показателя удаленности.
Технологические свойства рабочих участков, полей бывших хозяйств оценены при внутрихозяйственной оценке земель и обобщены на уровне хозяйств. Для определения интегрального показателя технологических свойств объектов кадастровой оценки используется рабочая база данных по форме приложения 8. На ее основе рассчитываются средние значения отдельных технологических свойств объекта кадастровой оценки, которые заносятся в графы 3, 4, 6, 7 приложения 9. Приложение 9 готовится для электронной записи.
Интегральный показатель технологических свойств объектов кадастровой оценки (Ит) – индекс технологических свойств – рассчитывается с учетом долей затрат (таблица 12), зависящих отдельно от энергоемкости почв (Дзэ) и технологических свойств земельных участков (Дзт):
Ит = [Дзэ* Бэп+(Дзт-Дзэ)*100
]
*Кр*Кк ,
Дзт*Бк
где Бэп –оценка энергоемкости почв, балл;
Бк - оценка контурности участков угодий, балл;
Кр, Кк – оценка, соответственно, рельефа и каменистости, коэффициент.
продолжение
--PAGE_BREAK--