Введение
До настоящеговремени не сложилось единой теоретической концепции финансов и кредита, хотятакие исследования были проведены многими учеными-экономистами. Большинствоисследователей полагают, что финансы и кредит являются самостоятельнымиэкономическими категориями, хотя и имеют нечто общее. Этим общим для финансов икредита является стоимость. Выделяя в системе товарно-денежных отношений двеподсистемы: финансы и кредит, необходимо исходить из функций денег. Привыполнении ими функции меры стоимости деньги носят идеальный характер. Деньги вэтой функции используются во всех сферах экономической жизни общества — вбухгалтерском учете, в процессе производственного планирования, финансирования,кредитования, анализе хозяйственной деятельности, при образованииинвестиционных и других фондов субъектами хозяйственной деятельности.
Привыполнении деньгами функций средства платежа и средства обращения ониприобретают реальное содержание, т.е. выступают эквивалентомтоварно-материальных ценностей, находящихся в обращении. Финансово-кредитныеотношения тем и отличаются от других категорий товарно-денежных отношений(прибыли, цены, издержек и др.), что деньги используются в функции не толькомеры стоимости, но и средства платежа и обращения. Деньги в этих функцияхслужат непосредственным носителем товарно-денежных отношений. При этом деньгиимеют относительно самостоятельное движение, не зависящее от движения товаров.Государство, воздействуя на движение денежной формы стоимости, тем самым влияети на движение ее в товарной форме.
Использованиефинансово-кредитных отношений в хозяйственной практике предполагает их изучениекак реального явления. Относительная самостоятельность движения реальных денегосуществляется в форме налогов, сборов, взносов, вкладов, дотаций, трансфертов,инвестиций и т.п. Исходя из реального движения денег в указанных формах, многиеученые экономисты правильно полагают, что финансы представляют собойэкономические отношения, возникающие в связи с относительно самостоятельнымдвижением денег с целью формирования и использования централизованных идецентрализованных денежных фондов. На общегосударственном уровне с помощьюфинансов создаются фонд бюджетных средств и внебюджетные фонды. В организацияхобразуются фонды накопления, потребления, резервный амортизационный и другиенеобходимые для предпринимательской деятельности денежные фонды.
Финансы как целостнаяэкономическая категория, обладающая общими свойствами, имеют свою структуру, вкоторую входят несколько взаимосвязанных звеньев (институтов), для каждого изкоторых характерны свои особенности. Необходимость их выделения обусловленамногообразием потребностей общества, которые обслуживают финансы, охватываясвоим воздействием всю экономику страны и социальную сферу. Совокупностьвходящих в состав финансов звеньев (институтов) в их взаимосвязи образует финансово-кредитнуюсистему./>Целью работы является рассмотрение реализациифинансово-кредитного механизма в строительной отрасли./>Для достижения цели, необходимо решить следующие задачи:/> — рассмотреть теоретические основы и функциифинансово-кредитного механизма;/> — изучить процессы реализации финансово-кредитных отношенийв строительстве;/> — рассмотреть перспективы развития финансово-кредитнойполитики в области строительства в РФ.
Глава 1.Теоретическиеосновы финансово-кредитного механизма. Основные понятия1.1. Сущность и понятиефинансово-кредитногомеханизма
Финансовый рынок — этосфера функционирования финансово-кредитного механизма.[1]
На практике сложилосьпонимание финансового рынка как трех взаимосвязанных сегментов:
— рынок ценных бумаг;
— рынок кредитов;
— валютный рынок.
Прежде всего коснемсянекоторых теоретических вопросов, связанных с функционированиемфинансово-кредитного механизма, который является совокупностью форм и методоврегулирования свободных товарно-денежных отношений. Такие отношенияпредставляют собой сложнейшую систему, состоящую из многих элементов(подсистем), находящихся во взаимосвязи и обусловливающих друг друга. При этомкаждая подсистема, в свою очередь, состоит из элементов (подсистем).
Важнейшее условиеэффективного управления системой — выявление и практическое использованиеобщего свойства всех ее элементов. Таким свойством в системе товарно-денежныхотношений является стоимость. В качестве подсистем сюда входят системаотношений по использованию стоимости в товарной форме (назовем ее, с некоторойусловностью, системой товарных отношений) и система отношений в. связи сиспользованием' стоимости в ее денежной форме (назовем ее системой денежныхотношений). В сферу регулирования первой подсистемы входит весь комплекспроблем, связанных с движением товаров при помощи цен от производства дораспределения, в сферу второй — регулирование движения денег от эмиссии черезраспределение и перераспределение до изъятия из обращения. Такой аспектрассмотрения товарно-денежных отношений основан на методологическом положенииполитэкономии, согласно которому раздвоение продукта на товар и деньги есть закон выражения продукта кактовара. Как продукт конкретного и абстрактного труда каждый товар представляетсобой единство потребительской стоимости и стоимости. Это единствопредопределяет неразрывную связь товарной и денежной форм стоимости. В то жевремя в сфере обращения, то есть на рынке, имеет место самостоятельное движениетоварной и денежной форм стоимости.
В системе денежныхотношений целесообразно выделять подсистему финансовых и подсистему кредитныхотношений. При этом можно исходить из функций денег, которые, как известно,являются мерой стоимости, средством платежа и средством обращения. Привыполнении первой функции они носят идеальный, «счетный» характер. Эта функциянаблюдается во всех формах проявления товарно-денежных отношений и используетсяв процессе калькулирования цен на продукцию и услуги, при определении номиналаи курса ценных бумаг, величины процентной ставки, размера дивиденда и налогов,в бухгалтерском учете активных и пассивных операций и т.п. При выполнениидругих своих функций деньги выступают эквивалентом товарно-материальныхценностей, находящихся в сфере обращения. Это не исключает обращения товаров,денежный эквивалент которых появится впоследствии, или обращения денег,представляющих товары, извлеченные из процесса обращения, или обращения товаров,которые должны появиться на рынке в будущем в течение определенного периода.При этом следует иметь в виду, что нет экономического различия между наличнымиденьгами и деньгами в их безналичной форме. Различия между ними имеют лишьтехнический характер.[2]
Отличие финансовых икредитных отношений от других экономических отношений заключается в том, чтоденьги используются здесь не только в функции меры стоимости, но и в функциилибо средства платежа, либо средства обращения, то есть выступают как реальные деньги.Они служат непосредственным объектом финансовых и кредитных отношений, ихматериальным носителем. Государство, воздействуя на движение денежной формыстоимости, тем самым влияет и на движение ее в товарной форме, ибо каждаявеличина стоимости проявляется дважды: как товар, и как деньги. При этом деньгиполучают самостоятельное движение, не имеющее непосредственной связи сдвижением товара, но каждый раз они должны быть эквивалентом соответствующеймассы стоимости, воплощенной в товарно-материальных ценностях. Этиэквивалентные отношения в практической жизни не всегда могут сохраняться.Отклонения в ту или иную сторону неизбежны, однако превышение объективнонеобходимых отклонении влечет за собой отрицательные явления в экономике.Недостаток денег замедляет процесс реализации продукции и может превратиться водну из причин спада производства. Излишек денег влечет за собой инфляцию совсеми сопутствующими негативными последствиями.
На практике всеотношения, возникающие при движении и использовании реальных денег, называютфинансовыми. Таково определение финансов в широком смысле слова. Вметодологическом же аспекте различаются две категории — «финансы» и «кредит».[3]
Финансы — экономическиеотношения, возникающие в связи с относительно безвозвратным движением денег.
Функции финансов:
1) Распределительная;
2) Контрольная;
3) Регулирующая;
4) Стабилизирующая.[4]
Кредит — экономическиеотношения, обусловленные движением денег на условиях возврата. Возвратностьявляется специфическим свойством, присущим кредиту в отличие от финансов.
Кредитвыполняет следующие функции:
1) Аккумуляцию имобилизацию денежного капитала;
2) Перераспределениеденежного капитала;
3) Экономиюиздержек;
4) Ускорениеконцентрации и централизации капитала;
5) Регулированиеэкономики.[5]
Граница между финансовымии кредитными отношениями весьма подвижна, хотя в каждом конкретном актедвижения денег она обозначается достаточно четко. Обладая самостоятельностью,эти отношения функционируют, предполагая и дополняя друг друга. Они настолькотесно взаимосвязаны и взаимообусловлены, что могут быть определены какфинансово-кредитные отношения, а формы и методы их использования — какфинансово-кредитный механизм.
Финансово-кредитныймеханизм выступает в качестве составной части единой финансово-кредитнойсистемы, которая охватывает сферу финансово-кредитных отношений (объект финансово-кредитнойсистемы), совокупность финансовых и кредитных органов (субъектфинансово-кредитной системы).
Этот механизмобеспечивает возможность воздействия финансово-кредитных учреждений нафинансово-кредитные отношения и создает необходимые предпосылки дляперераспределения денег через:
— бюджетную систему;
— банковскую систему;
— обращение ценных бумаг;
— обмен национальнойвалюты на иностранную.
Итак, в самомобщем виде финансово-кредитный механизм — совокупность форм и методовиспользования финансов и кредита для реализации задач социально-экономическойполитики. Финансово-кредитный механизм создает организационные предпосылки дляраспределения и перераспределения денежных средств государства ипредпринимателей. Он является важнейшим инструментом, с помощью которогогосударство оказывает регулирующее воздействие на воспроизводственный процесс.В современных условиях финансово-кредитный механизм должен стимулироватьразвитие рыночных отношений в стране. На макроуровне он является составнойчастью системы регулирования экономики с помощью финансово-кредитных рычагов.Объектом регулирования выступают финансовые, кредитные ресурсы, инвестиционныйпроцесс. На микроуровне финансово-кредитный механизм выступает как системафинансовых и расчетно-кредитных методов управления денежным хозяйствомпредприятий, включая принятие и исполнение управленческих решений в качествереакции на регулирующее воздействие государства. При этом все субъектыуправления действуют в рамках единого законодательства с обязательным учетомместных условий предпринимательской деятельности.
Сердцевинуфинансово-кредитной системы и ее механизма составляет соответствующий рынок.
Рынокстроительных услуг и реализация финансово-кредитного механизма в данной отраслибудет рассмотрена в следующей главе.[6]
1.2Особенности финансово-кредитного механизма
Управление финансами осуществляется с помощью финансовогомеханизма, который состоит из двух, подсистем: управляющей и управляемой.
Субъектом управления, т.е. управляющей подсистемойфинансового менеджмента, являются финансовая служба и её отделы (департаменты),а также финансовые менеджеры. В качестве основного объекта управления вфинансовом менеджменте выступает денежный оборот фирмы, как непрерывный потокденежных выплат и поступления, проходящих через расчетный и другие счета фирмы.Управлять денежным оборотом — значит предвидеть его возможные состояния вближайшей и отдаленной перспективе, уметь определять объем и интенсивностьпоступлений и расхода денежных средств, как на ближайшую дату, так и надолгосрочную перспективу.
Финансово-кредитныймеханизм – это способы использования финансово-кредитных ресурсов, а также формаорганизации финансов. Принципы функционирования: финансово-хозяйственнаясамостоятельность, самофинансирование, соблюдение финансовой дисциплины и др.,а также наличие правового (законодательные акты), нормативного (акты органовисполнительной власти) и информационного (внутренняя и внешняя экономическаяинформация) обеспечения. Также финансово-кредитный механизм – это воздействиена экономические отношения, обусловленные взаимными расчетами между субъектами,движением денежных средств, денежным обращением, использованием денег дляполучения конечного результата.
В финансово-кредитном механизме соединяются в единое целоепроцессы администрирования и стимулирования.
Финансовый механизм есть инструмент воздействия финансов нахозяйственный процесс, под которым понимается совокупность производственной,инвестиционной и финансовой деятельности хозяйствующего субъекта.
Поэтому финансовый механизм выполняет те же функции, что ифинансы. Вместе с тем финансовому механизму, как инструменту воздействияфинансов, присущи свои конкретные функции, а именно:
1) Организацияфинансовых отношений;
2) Управлениеденежным потоком, движением финансовых ресурсов и соответствующей организациейфинансовых отношений.
Содержание первой функции финансового механизма являетсясоздание им стройной системы денежных отношений, учитывающей спецификуосуществления хозяйственного процесса в той или иной сфере предпринимательстваили некоммерческой деятельности.
Действие второй функции финансового механизма выражаетсячерез функционирование финансового менеджмента.[7]
Цельюфинансового механизма является:
— Выработка иприменение методов, средств и инструментов для достижения целей деятельностикомпании, предприятия в целом и отдельных его производственно-хозяйственныхзвеньев;
— Повышение доходоввкладчиков (акционеров), владельцев (собственников капитала) фирмы;
— Нахождениеоптимального соотношения между краткосрочными и долгосрочными целями развитияфирмы и принимаемыми решениями в текущем и перспективном финансовом управлении;
— Постановка целей,отвечающая финансовым интересам объекта управления;
— Принятие решенияпо обеспечению наиболее эффективного движения финансовых ресурсов между фирмойи источниками ее финансирования, как внешними, так и внутренними;
— Управлениепотоком финансовых ресурсов, выраженных в денежных средствах.
Содержаниефинансовых отношений в значительной степени определяется отраслевойпринадлежностью предприятия. Отраслевая специфика влияет на состав и структуруимущества, длительность производственного цикла, особенности кругооборота средств,источники финансирования, состав и структуру финансовых ресурсов, размерыфинансовых резервов.
Вфинансово-кредитной системе выделяют финансово-кредитные инструменты.
Финансово-кредитныйинструмент – любой контракт, результатом которого является появлениеопределенной статьи в активах одной стороны контракта и статьи в пассивахдругой стороны контракта. Финансовые инструменты – валюта, ценные бумаги ииндексы их курсов.
Финансово-кредитнымиинструментами могут выступать различные внеоборотные и оборотные активы и,кроме того, финансовые, инвестиционные, заемные и другие виды аналогичныхресурсов с учетом их дисконтирования, либо наращения, прибыль, цены, налоги,амортизация, гарантии и др.
Приэтом к финансовым активам относят:
· Денежныесредства;
· Контрактное правополучать от другого предприятия денежные средства или любой другой видфинансовых активов;
· Контрактное правообмена финансовыми инструментами с другим предприятием на потенциально выгодныхусловиях;
· Акции другогопредприятия.
Кфинансовым обязательствам относятся контрактные обязательства:
— Выплатить денежныесредства или предоставить какой-то иной вид финансовых активов другомупредприятию;
— Обменятьсяфинансовыми инструментами с другим предприятием.
Основныефинансовые методы, которые представляют собой способ использования одного илинескольких финансовых инструментов:
· Инвестирование;
· Налогообложение;
· Кредитование;
· Страхование;
· Аренда;
· Лизинг;
· Самофинансированиеи финансирование.
Финансово-кредитныемеханизмы и инструменты являются составной частью как общей финансовой системыгосударства в целом, так и его отдельных хозяйствующих субъектов.
Сложность финансовой деятельности фирм и предприятий вусловиях становления рыночной экономики вызывает необходимость сегосударственного регулирования, которое осуществляется по следующимнаправлениям:
· Регулирование финансовых аспектовсоздания предпринимательских организаций;
· Налоговое регулирование;
· Регулирование порядка амортизацииосновных средств и нематериальных активов;
· Регулирование денежного обращения иформ расчетов между фирмами и организациями;
· Регулирование валютных операцийосуществляемых фирмами;
· Регулирование инвестиционнойдеятельности фирм;
· Регулирование кредитных операций;
· Регулирование процедур банкротствафирм.
Законодательство, регулирующее финансовую деятельность,включает в себя: законы, указы Президента, постановления Правительства, приказыи распоряжения министерств и ведомств, инструкции, методические указания и др.Современное отечественное финансовое право насчитывает свыше тысячизаконодательных и иных нормативных актов. В силу специфики переходного периодуэти акты подвержены частой корректировке, тем не менее, в целом они создаютоснову государственного регулирования различных аспектов финансовойдеятельности.
Финансоваясистема – форма организации субъектов финансовых отношений, обеспечивающаяэффективное распределение и перераспределение совокупного общественногопродукта, каждая системная группа которых характеризуется отличительнымиособенностями формирования и использования денежных фондов на микроуровне;совокупность всех входящих в финансы предприятия звеньев и их взаимосвязи,включая такие ее звенья:
— Бюджет ибюджетная система предприятия;
— Бюджет ибюджетная система филиалов, представительств, других зависимых обществ;
— Внебюджетные целевыефонды;
— Имущественное иличное страхование;
— Кредиты, займы,инвестиции.
Финансоваясреда предпринимательства – это комплекс взаимных многосторонних деловых связейпредприятия с субъектами и объектами финансовых отношений. Существенную роль вкачестве финансово-кредитного механизма играет финансовая политика предприятия(долгосрочная и краткосрочная), представляющая собой форму реализациифинансовой философии и финансовой стратегии организации в разрезе отдельныхаспектов ее финансовой деятельности. В отличие от финансовой стратегиифинансовая политика формируется лишь по отдельным направлениям финансовойдеятельности организации, требующим обеспечения наиболее эффективногоуправления для достижения главной стратегической цели этой деятельности.
Взадачи финансовой политики входят – анализ финансово-экономического состоянияпредприятия, разработка учетной и налоговой политики, выработка кредитнойполитики предприятия, управление оборотными средствами, кредиторской идебиторской задолженностью, управление издержками, включая выборамортизационной политики, выбор дивидендной политики, обеспечениеплатежеспособности, кредитоспособности, финансовой устойчивости, безубыточности,предотвращение банкротства, обеспечение трудовыми ресурсами.[8]
2.Реализация финансово-кредитногомеханизма в области строительства2.1 Финансово-кредитнаяполитика строительной отрасли
В каждойразвитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилье и частные земельныеучастки, занятые этим жильем, являются важнейшим составным элементомнационального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собойедва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Высокий ипостоянно растущий уровень жизни населения, повышающиеся требования к качествужизни, в том числе величине и комфортности жилища, делают жилищноестроительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансированияи кредитной деятельности.
В России делаобстоят совершенно иначе. Жизненный уровень и качество жизни людей значительноотстают от показателей развитых стран Западной Европы, Северной Америки и др.Доля строительства в России составляет примерно 3—4% в структуреобщенационального объема инвестиций в основной капитал; в абсолютном выражениив 2004 г. этот показатель составил 87,4 млрд. рублей.
В развитых жестранах, где жилой фонд несравним с нашим по качеству и количеству, доляжилищного строительство в инвестициях, направляемых в основной капитал, напорядок выше нашей. В среднем по западным странам удельный вес жилищногостроительства в общем объеме капиталовложений достигает 30—40%, в США этотпоказатель составляет около 23%. В абсолютном выражении инвестиции в жилищноестроительство могут составлять в разных странах многие сотни миллиардовдолларов.
Формы иисточники финансирования жилищного строительства могут быть различными, но взападных странах они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых,строительство жилья финансируется за счет собственных средств строительныхкомпаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитованиястроительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечноекредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как напервичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовыхресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращенияипотечных ценных бумаг. На рис. 1.1. наглядно представлены источникифинансирования жилищного строительства в зарубежной практике.
/>
Ситуация сфинансированием жилищного строительства в России совсем иная и заключается вследующем.
С началомреформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий,образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсовусугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время,развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансированияоборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельномуформированию своей экономической политики, формы реализации которойпредопределили следующие особенности экономической среды строительногокомплекса:
—продолжающаяся и периодически ускоряющаяся инфляция, а следовательно,постоянное удорожание кредитов, сворачивание долгосрочного кредитования;
— ухудшениеплатежной дисциплины у заказчиков строительной продукции и потребителейстроительных материалов, а в итоге, периодически обостряющиеся кризисы платежеспособностии переход на бартерные формы расчетов;
— продолжениепрактики бессистемного регулирования хозяйственной деятельности предприятий нагосударственном и, особенно, региональном уровне, где местные власти широкоиспользуют прямое административное давление на строительные организации ипредприятия промышленности строительных материалов;
— низкий курсрубля по отношению к твердым валютам и его постоянное обесценение;
—нестабильная налоговая и правовая политики.[9]
Перечисленныеособенности постсоветского периода наложили свой отпечаток на деятельностьсовременных строительных организаций, которые до сих пор испытывают дефицитфинансовых ресурсов, что, в свою очередь, негативно сказывается на сроках икачестве строительства жилья.
С учетомрассмотренной ситуации целесообразно определить, какими возможностямирасполагают строительные предприятия при определении источников финансированиясвоей текущей деятельности в России. Источники финансирования жилищногостроительства в России можно представить в следующем виде (рис. 1.2):
/>
Основным ифундаментальным источником финансирования жилищного строительства в миреявляются собственные средства строительных компаний. В России же дела обстоятсовершенно иначе. Одна из особенностей строительной отрасли — значительнаястоимость возводимого объекта — ограничивает возможности строительныхорганизаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, восновном, за счет получаемой чистой прибыли. Небольшой период существованияроссийских строительных фирм, образование большей части которых приходится насередину 90-х годов прошлого столетия, вялотекущий строительный процесс иприменение устаревших строительных технологий, не обеспечивающие достаточнуюнорму прибыли, существенный рост цен на строительные материалы, а такжесмещение ориентиров в спросе в сторону более качественного жилья привели кзначительному превышению стоимости возводимых жилых объектов над объемомимеющихся в распоряжении строительных компаний собственных средств.Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны:ресурсы являются бесплатными, не требуют возврата и дают полную свободу в ихраспоряжении. Однако, как показывает практика, собственных средств достаточнолишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капиталастроительных компаний потребуются годы, а может быть и десятилетия.
В итоге, вусловиях постоянного дефицита собственных оборотных средств все более актуальнымстановится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качествекоторых выступают привлеченные и заемные средства. Для простоты пониманиявнешние финансовые ресурсы следует разбить на три вида:
—привлеченные средства инвесторов — юридических лиц;
—привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);
— заемныесредства финансово-кредитных учреждений.
Учитывая тотфакт, что первый вид финансовых ресурсов, в основном, имеет место в крупныхгородах (в большей мере это относится к Москве и Санкт-Петербургу), т. к. наданном этапе инвесторами выступают крупные столичные холдинги, имеющие в своемраспоряжении свободные денежные ресурсы и заинтересованные в их вложении вбыстрорастущий рынок недвижимости, а рынок жилья в Москве является лидером поросту цен, не станем вдаваться в подробности функционирования данного источникафинансовых ресурсов.
Нарегиональных рынках наиболее распространен второй вид ресурсов, которыйявляется основным источником финансирования жилищного строительства —привлеченные средства долевых участников.
В качествеюридических лиц, которые вступают в долевые отношения, преобладают предприятияпромышленности строительных материалов. Схема работы проста: по договору одолевом участии промышленные предприятия (например, производящие кирпич илицемент) поставляют на объект стройматериалы, а компании-застройщики в обмен наэто предоставляют часть квартир в построенном из данных материалов жилом доме.Несмотря на большую распространенность данной схемы работы, она имеет своинедостатки, присущие всем бартерным схемам расчетов: возможность искажениярыночных цен, необходимость совпадения желаний партнеров, длительные переговорыо спецификации цен и количестве обмениваемых товаров (что может привести кубыткам одной из сторон при быстром изменении конъюнктуры[10]),усложненная процедура контроля качества и рекламаций.
Но наиболеесущественными по объему являются финансовые средства физических лиц,вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения состроительной организацией договора о долевом участии. Среди преимуществ данногоисточника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:
— пополнениеоборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилогодома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса иснижает сроки строительства; — гарантии того, что все квартиры в доме (или ихбольшая часть) будут реализованы; — исключение последующего этапа реализацииквартир.
Однакоосновным недостатком данной схемы является сокращение нормы прибылистроительных компаний, что обусловлено более низкими (чем после сдачи дома)ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам. Кроме того, в рядеслучаев использование данной схемы приводит к крайне негативным последствиям:замораживанию строительного объекта. Это возникает в результате финансовогопросчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен настройматериалы и недвижимость.
Финансированиестроительства за счет привлечения средств физических лиц через систему долевогоучастия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительнуючасть оборотных средств строительных организаций.
Между тем,надо отметить несовершенство законодательной базы, регулирующей отношенияучастников долевого строительства. Принятие Федерального закона № 214 от22.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации», призванного защищать интересы дольщиков, в итоге привелок снижению активности строительных компаний и замораживанию некоторыхстроительных площадок. Если раньше строительные организации без ограниченийпривлекали средства физических лиц, то после принятия Закона ситуациясущественно изменилась. В статье 3 Закона сказано, что «застройщик вправепривлекать денежные средства участников долевого строительства… послеполучения в установленном порядке разрешения на строительство...». Так как дляполучения необходимой разрешительной документации требуется 1—2 года, вышеуказаннаястатья существенно увеличила сроки строительства и привела к дефициту денежныхсредств у строительных компаний. Еще одним спорным моментом Закона являетсястатья 14, где говорится, что «при обращении взыскания на предмет залогазастройщик и залогодержатели… в полном объеме несут солидарнуюответственность по обязательствам застройщика...»[11].В данном случае под залогодержателями подразумеваются банки, оформившие в залогобъекты незавершенного строительства в обеспечение возврата кредита,предоставленного строительной организации. Данная норма может привести ксворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства.
Законодатели,оценившие недостатки Закона, подготовили и приняли к нему поправки. Нормы,которые вводят дополнительные механизмы финансирования нового строительства,скажутся положительно. Важным нововведением является определение круга лиц, накоторых будет распространяться действие нового закона, а именно: граждане будутявляться основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели июридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началахпредпринимательского риска. Анализ текста законопроекта позволяет сделать вывод,что его принятие позволит частично снять те неблагоприятные моменты, которыесегодня мешают развитию строительной отрасли. Как пример можно привестиизменения, которые отменяют солидарную ответственность банков по обязательствамзастройщиков перед гражданами.
В светепринятия поправок к закону ситуация на рынке новостроек изменится в сторонустабилизации: в продаже появятся новые объекты, темпы роста цен начнутснижаться до 3—4% в месяц, а затем до 2%. По прогнозам специалистов, рынокновостроек начнет стабилизироваться. По оценкам других специалистов, поправки к214 ФЗ не решают проблемы с продажей участков для застройки. Как они отмечают,местные власти не готовы предоставлять полную информацию на конкурсы длязастройщиков — у них нет соответствующих служб, финансов и ресурсов для сбораполной информации по техническому обеспечению участка. Ситуация на рынке неизменится, пока обязанность информировать застройщиков лежит на местных властях.
Принятиесмягчающих поправок к новому законодательству, возможно, скорректирует ситуациюна рынке недвижимости. Вместе с тем, уменьшение темпов роста цен можетпроизойти только в том случае, если застройщикам разрешат открывать продажи дополучения всей необходимой документации, как это было раньше. Кризис в сфере строительствавызван не только введением в действие нового закона, цены растут из-заотсутствия предложений, связанных с невозможностью застройщиком открыватьпродажи до получения всей необходимой документации, а на согласование всегопакета документов уходит от полутора до двух лет. Более того, если нетразрешения на строительство, то банк не дает кредитных ресурсов. В настоящеевремя есть еще одна существенная проблема на рынке недвижимости — этоотсутствие площадок под строительство. Наличие же таковых, к сожалению, независит от данного закона.
Вот переченьосновных новшеств, которые появились в Законе после внесения в него поправок:
1.Страхование гражданской ответственности Застройщика в пользу дольщика.
2.Использование облигаций, закрепляющих за покупателями права на строящиесяобъекты долевого строительства.
3. Еслизастройщик не ведет рекламной кампании, то он вправе не публиковать проектнуюдекларацию в СМИ и сети Интернет.
4. Оплатацены договора по завершении этапов:
— 25процентов — после возведения оснований и фундаментов, а также несущих иограждающих конструкций подземной части здания, если это предусмотренопроектной документацией (нулевой цикл);
— 15процентов — после возведения несущих и ограждающих конструкций надземной частиздания (надземная часть);
— 30процентов — после монтажа инженерного оборудования, предусмотренного проектнойдокументацией (монтаж инженерного оборудования);
— 30процентов — после завершения наружных и внутренних отделочных работ,предусмотренных проектной документацией (отделочные работы).
5. Присистематическом нарушении дольщиком сроков внесения авансов застройщик вправерасторгнуть договор во внесудебном порядке.
6. Штрафныесанкции, а также проценты за пользование денежными средствами дольщиками —физическими лицами снижены вдвое до 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
7. Дольщиклишен права расторжения договора по собственному желанию.
8. Солидарнаяответственность банков-кредиторов снята.
9. Действие214 ФЗ не распространяется на объекты, денежные средства, на строительствокоторых поступили на банковский счет лица, привлекавшего такие денежныесредства до вступления в силу настоящего Федерального закона.
Принятие поправокпозволит частично снять те неблагоприятные моменты, которые сегодня мешаютразвитию строительной отрасли. Основным же негативным моментом, который незатрагивают предлагаемые поправки, остается невозможность привлекать средствадолевых участников застройщиком до получения всей необходимой документации.Данный пункт закона, на наш взгляд, существенно ограничивает возможностистроительных компаний в привлечении финансовых ресурсов, удлиняет срокистроительства и потенциально снижает объем нового строительства.
Третий видресурсов (заемные средства финансово-кредитных учреждений) может вовлекаться впроцесс строительства жилья двумя путями:
— прямоекредитование строительных организаций кредитными учреждениями; — ипотечноежилищное кредитование физических лиц с целью строительства или приобретенияжилья на первичном, либо вторичном рынках под залог приобретаемой квартиры.
В условияхпостоянно растущих цен на жилье, низкого уровня заработной платы людей иотсутствия существенных сбережений все более распространенным источникомфинансовых ресурсов у физических лиц для покупки жилья через долевое участие, либона вторичном рынке является ипотечное жилищное кредитование населения,обеспечивающее приток денежных средств в строительную отрасль.
Однако данныйвид ресурсов несет в себе и негативные последствия для жилищной отрасли страны.Ипотечное жилищное кредитование населения опосредованно выступает в качествеисточника финансирования жилищного строительства, т. е. финансовые ресурсыкредитных организаций, предоставляемые физическим лицам в рамках договораипотечного кредитования, могут вовлекаться в строительный процесс. Однаконаличие потенциального источника финансовых ресурсов еще не являетсядостаточным для того, чтобы строительные организации начали активно возводитьжилые дома. Причинами, ограничивающими желание и возможности строительныхкомпаний, могут являться (а в России фактически являются) несовершенствозаконодательной базы, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций на земельныхучастках, отводимых под строительство жилья, высокие бюрократические барьеры ипрочее. При этом ипотечное кредитование населения в большей степени оказываетпрямое воздействие на платежеспособный спрос, который увеличивается в разы. Врезультате в последнее время в нашей стране наблюдается процесс постоянногоувеличения спроса (в условиях активного развития программ ипотечногокредитования) и снижения предложения на рынке жилья. Дефицит жилья на первичномрынке приводит к тому, что спрос активно перемещается в сторону вторичногорынка. Следствием этого является дефицит жилья, как на первичном, так и навторичном рынках, что приводит к опережающему росту цен на жилую недвижимость.В итоге активное развитие ипотечного кредитования без создания полноценныхусловий строительным компаниям для массового строительства жилья вызываетнегативные последствия, а общество все больше отдаляется от решения жилищнойпроблемы.
В сложившихсяна сегодняшний день условиях в жилищной отрасли России первоочередной задачейявляется создание полноценных условий для массового строительства жилья,стимулирование строительных организаций и предприятий промышленностистроительных материалов в увеличении объемов производства и строительства, атакже развитие иных (не затрагивающих спрос) источников финансированиястроительных организаций.
В этойситуации увеличивается важность и приоритетность развития взаимоотношенийстроительных предприятий и кредитных учреждений, аккумулирующих значительныеобъемы финансовых ресурсов. Прямое кредитование строительства позволитсущественно пополнить оборотные средства строительных компаний, что, в своюочередь, в комплексе с созданием благоприятных условий даст толчок к массовомустроительству жилья и увеличит его предложение на первичном (а косвенно и навторичном) рынках.
В настоящеевремя прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитнымиучреждениями в России почти полностью отсутствует. Основным игроком на данномрынке является Сбербанк, который занимается инвестиционным кредитованиемстроительных проектов и имеет в своем штате соответствующих специалистов. Кроменего кредитованием строительной отрасли занимаются еще несколько крупныхкоммерческих банков (в их числе «Промышленно-строительный банк»,«Внешторгбанк», «Газпромбанк»). Более часто взаимоотношения кредитныхучреждений и строительных организаций сводятся к расчетно-кассовомуобслуживанию и краткосрочному кредитованию (до 1 года) в незначительных длястроительных компаний объемах (в основном, для покрытия кассовых разрывов).
Между тем,прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд неоспоримыхпреимуществ, которые существенно повышают его роль и значимость в развитиирынка жилищного строительства. Среди них можно выделить следующие основныеплюсы данной схемы:
— снижаетсязависимость строительных организаций от поступления средств от реализацииквартир дольщикам;
— выдерживаютсянормативные сроки строительства;
— даетсявозможность предлагать подрядным организациям и поставщикам строительныхматериалов выгодные договора с гарантией их безусловной оплаты.
Более того, иэто главное — финансирование строительства с использованием кредитных ресурсовбанков позволяет строительной организации за счет возможности реализацииквартир на более поздней стадии строительства получить дополнительную прибыльблагодаря продаже квартир по более высокой цене. По подсчетам Отделаинвестиционного кредитования Центрально-Черноземного банка Сбербанка России,разница в доходности между вариантом финансирования строительства дома за счетравномерной продажи квартир в период строительства и вариантом финансированиястроительства за счет привлечения банковского кредита и продажи квартир в концесрока строительства должна составлять не менее 850 рублей за квадратный метр.
Такимобразом, обозначились три основных внешних источника финансовых ресурсов, засчет которых финансируется строительство жилья. Каждый из них имеет своипреимущества и недостатки и оказывает непосредственное влияние на строительныйпроцесс в стране. Подводя итоги, отметим следующие моменты:
—фундаментальный источник финансовых ресурсов — собственный капитал строительныхкомпаний — является в российской практике крайне ограниченным и недостаточнымдля осуществления непрерывного строительного процесса в силу следующих причин:небольшой период существования российских строительных фирм, образованиебольшей части которыхприходится на середину 90-х годов прошлого столетия, и вялотекущий строительныйпроцесс, не обеспечивающий достаточную норму прибыли;
— среди трехосновных видов привлеченных и заемных ресурсов наиболее распространеннымявляются средства долевых участников (физических и юридических лиц);
— развитиеипотечного жилищного кредитования населения на данном этапе играет, в большейстепени, негативную роль на рынке жилья и отдаляет общество от решения жилищнойпроблемы, так как стимулирует рост платежеспособного спроса, приводит к егопревышению над предложением, вследствие чего существенно растут цены на первичноми вторичном рынках жилья;
— прямоекредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями вРоссии практически отсутствует, однако, очевидна его существенная роль ибольшая значимость в развитии рынка жилищного строительства. 2.2 Финансово-кредитный механизмжилищной ипотеки
Финансово-кредитный механизм реализации программы сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для всех категорий граждан, и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства или привлекать кредитные ресурсы на строительство или иные формы приобретения частного жилья.
Финансово-кредитный механизм предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников: собственных средств граждан, бюджетных средств (на возвратной и безвозмездной основах), кредитных ресурсов коммерческих банков. Прохождение финансов при покупке и после покупки закладной ФАИК и ЦБ инвесторами предполагает следующую последовательность и взаимосвязь между участниками ипотечного кредитования (рис. 2.1):
/>/>Рис2.1 Схемы взаимодействия участников ипотечного кредитования.Схемы договорныхотношений и финансовых потоков в системе полностью развернутой организациисистемы ипотечного кредитования (одноуровневой) показаны на рисунках ниже (рис. 2.2, рис. 2.3):Рис.2.2Схема реализации договорных отношений с риэлторской компанией
/>
Двухуровневаясистема,принятая Госстроем России за основу при создании российской системы ипотеки,включает в себя банки и Федеральное ипотечное агентство (ФИА), что обусловленоследующим: — наличием сильногов финансовом и методологическом плане федерального центра в виде ФИА со своимирегиональными представительствами дает возможность целенаправленногоформирования региональных систем ипотечного жилищного кредитования и работы ссубъектами ипотечного рынка в регионах России; — жилищная политикав России имеет особенности, связанные с необходимостью межрегиональнойкооперации (например, программ расселения избыточного населения Севера,программа обеспечения жильем увольняемых в запас военнослужащих и т. п.). Следует заметить,что такая система не предполагает какого-либо диктата со стороны федеральногоцентра, и лишь способствует разработке соответствующих рекомендаций, оказаниюметодической помощи и мониторингу развитию системы. Можно обоснованнопредположить, что по мере развития системы ипотеки в регионах будут развиваться(и уже развиваются) собственные региональные ипотечные агентства, как правило,независимые от ФИА, хотя возможны системы, созданные ФИА с участиемрегиональных администраций. При создании региональных ипотечных агентств вкачестве обеспечения выпускаемых и размещаемых ценных бумаг могут бытьиспользованы, наряду с закладными, ликвидные местные ресурсы.
Концепция развитиясистемы ипотечного кредитования, принятая в Москве, включает выпуск стартовыхраспорядительных документов, проведение подготовки по формированиюорганизационной схемы и ее технико-экономическому обоснованию, созданиеМосковского ипотечного агентства, контроль за работой которого на правахучредителя осуществляет Правительство Москвы (рис. 2.4):/>Рис2.4 Этапы кредитования в жилищном строительствеВ основе такойпрограммы лежит классическая схема ипотеки: кредиты выдаются на срок до 10 летпод 10% годовых на сумму, составляющую не более 70% стоимости квартиры.Практика показала,что наиболее часто встречается ситуация, при которой заемщик предполагаетвнести первоначальный взнос в виде своей квартиры, в которой он проживает вданное время. При этом возможны три варианта: 1. Старую квартируможно продать и внести из этой суммы первоначальный взнос. Ее оцениваютлицензированные оценщики, оформляется фьючерсная сделка купли-продажи, то естьс отсрочкой выселения, и заемщик живет в ней до дня переезда в новую квартиру.Затем квартира с помощью риэлторской фирмы продается, из вырученных денег банкупередается 30% стоимости новой квартиры. Если вырученная сумма большенеобходимого первого взноса, то заемщик имеет право распорядиться ею как угодно— либо внести в счет оплаты кредита, либо направить на другие цели. 2. Можно получитькраткосрочный кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры подзалог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита заемщикможет реализовать заложенное старое жилье, рассчитываться по краткосрочному кредитуи использовать остаток вырученных средств для последующего погашениядолгосрочного кредита. 3. Можноорганизовать альтернативную (встречную) сделку. При этом одновременнозаключаются два варианта договора купли-продажи — один на продажу старого жилья,другой — на покупку нового с заключением кредитного договора с банком. Однакоэтот способ трудно осуществить технически, необходимо тщательно подойти квыбору риэлторской фирмы, которая возьмется за такую сделку. Если, допустим,семья становится неплатежеспособной, и страховая компания не в силах еезащитить, то в этом случае, скорее всего, придется освобождать жилье.Предусмотрено два способа процедуры выселения: добровольный и по решению суда.Если шансов добиться отсрочки платежей при судебном разбирательстве нет, то досуда дело лучше не доводить, так как придется оплачивать судебные издержки. Прорабатываютсявопросы создания так называемого специального резервного фонда, в которомсемья, попавшая в форс-мажорные обстоятельства, может купить или арендоватьболее дешевое жилье по своим средствам. Выплаченные суммы остаются за семьей завычетом определенной суммы в качестве возмещения услуг банка. Высвобожденнаяквартира выставляется на открытые торги. Семья из полученной суммы (30%стоимости новой квартиры внесено в самом начале, часть выплачено позже)покрывает все свои обязательства перед банком, а банк проверяетплатежеспособность нового покупателя, новая сделка регистрируется вустановленном порядке — цикл ипотечного кредитования повторяется. Если же вырученныхот продажи квартиры денег не хватает на покупку более дешевого жилья, семьяможет жить в отселенческом фонде по договору найма, но без права егоприватизации.При покупке квартирыс помощью ипотечного кредитования у заемщика возникают дополнительные расходы,которые он также должен заранее планировать. Основные из них следующие:— оценка покупаемойквартиры у независимого оценщика — около 50 долл. США;— нотариальноеудостоверение договора купли-продажи и ипотеки — 1,5% суммы договора;— регистрациядоговора купли-продажи и ипотеки до 3 000 руб.;— страхованиеквартиры — 0,75% непогашенной части кредита; — подбор квартирыриэлтерской фирмой — 2—5% ее стоимости (в зависимости от набора выполняемыхуслуг и несколько более, например, если фирма организует выкуп старой квартирызаемщика).В том случае, когдабанки, профессионально работающие на рынке ипотечного кредитования, заключаютдоговор о сотрудничестве с риэлторскими фирмами, заемщику, во-первых, помогутподобрать квартиру; во-вторых — сделают это бесплатно.Расходов по подборуквартиры можно также избежать, договариваясь непосредственно с крупнымипродавцами жилья, участвующими в ипотечном кредитовании.
На данном этапе развитиястроительной отрасли все вопросы, связанные с реализацией финансово-кредитногомеханизма ипотеки в Чувашии, регулируются следующими нормативно-правовымиактами:
/>/>1. Земельный кодексРоссийской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 24 июля 2009 г.);
/>/>2. Градостроительныйкодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 17 июля 2009 г.);
/>3. Федеральный закон- Государственная Дума № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. Об энергосбережении и оповышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации (изм. от 08.05.2010 г.);
/>4. Федеральный закон- Государственная Дума № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. О мерах по развитию контроля за исполнением (расторжением)государственных контрактов;
/>5. ПостановлениеКабинета Министров Чувашской Республики от 21 июня 2007 г. N 150 «Об утверждении Правил расходования кредитныхсредств, предоставляемых Международной финансовой корпорацией, обязательства повозврату которых обеспечиваются государственной гарантией Чувашской Республики,привлекаемых для финансирования строительства объектов республиканской целевойпрограммы „Модернизация и развитие автомобильных дорог в ЧувашскойРеспублике на 2006-2010 годы с прогнозом до 2025 года“;
/>6. ПостановлениеКабинета Министров Чувашской Республики от 13 ноября 2006 г. N 285 „О подпрограмме “Развитие ипотечногожилищного кредитования в Чувашской Республике» Республиканской комплекснойпрограммы государственной поддержки строительства жилья в Чувашской Республикена 2006-2010 годы".
/>Глава3. Перспективы развития кредитованиястроительной отрасли и перспективы строительной отрасли России в целом
О поддержкестроительной отрасли говорят каждый день, причем с самых высоких трибун. Междутем пока никакой реальной помощи строительные организации не получили.Заморожены стройки, а вместе с ними мечты россиян о новом жилье. За последниегоды мы привыкли к росту объемов строительства жилья. Причем в 80% — за счетграждан. Поощрялось кредитование. Государство давало деньги на жилье военным,сотрудникам других силовых структур, на программу «Молодая семья». Спринятием 214-го закона, который поставил в равные условия и застройщика, идольщика, начала складываться хорошая модель покупки жилья. Каждый гражданин,мог заключить договор долевого участия, в обязательном порядке его регистрировал.Таким образом, исключалась многократная продажа квартиры, как это было раньше.Банки заметили, что бизнес интересный, оборот денег быстрый, без особых проблемдавали кредиты даже маленьким строительным компаниям. По инициативе президентабыли снижены процентные ставки, удлинен срок возврата кредита, началсясерьезный прорыв в стройке. Это — с одной стороны. Но с другой — на рынкепоявились случайные строительные компании. Результат — целая армия обманутыхдольщиков.
Мировойкризис не обошел Россию стороной. Он коснулся всей экономики страны, в томчисле и строительного комплекса. Оборвалась связь с банками. Банкиры в моментприняли решение не давать кредиты. Потенциальные дольщики получили рекомендациюждать падения цен. В результате рынок встал. По инерции еще катилась продажа,но все, кто внимательно занимается маркетингом, поняли, что выхода из ситуациине видно.
Крупныекомпании, которые строят в год под миллион квадратных метров, брали до кризисакредиты и за пределами России, заключали там инвестиционные контракты.Положение резко изменилось, запад потребовал срочного возврата денег, причемпорой и по повышенным кредитным ставкам.
Сейчас же, по данным первого квартала 2010 года, объем вложений вроссийскую недвижимость увеличился на 69 процентов по отношению к аналогичномупериоду 2009 года и достиг 813 миллионов долларов.
Рыночная активность в данный момент характеризуется преобладаниемроссийских инвесторов (85 процентов от общего объема инвестиций). Экспертыотмечают, что сделки с участием иностранных инвесторов пока редки, хотя ихинтерес к российскому рынку коммерческой недвижимости в последнее время заметновырос.
Девелоперы и инвесторы снова начали проявлять активность в региональныхгородах. Подобная переориентация с московского рынка наблюдается впервые совторой половины 2008 года. Наибольшим спросом пользовался сегмент жилойнедвижимости – 69 процентов от объема сделок первого квартала. При этомбольшинство приобретений осуществляло государство для дальнейшего использованияв качестве социального жилья.
По данным компании Jones Lang LaSalle, из-за снижающихся доходностей истабильности арендных ставок возвращается интерес инвесторов к проектам,которые находятся на стадии строительства. Сделки со строящимися объектамисоставили 65 процентов от общего объема квартала по сравнению с 15 процентами в2009 году.
Сегодня все строительныекомпании работают по тому же алгоритму, как и в докризисное время. Так,разрешение на строительство получается стойко за два с половиной года и для егополучения требуются большие материальные вложения. Строительные компании платятза лимиты на электроэнергию, газ, материалы. Ожидание экспертизы на отдельныепроекты длиться по 1,5 года. Кризис показал, что это условия чрезвычайнойситуации. Должны быть другие решения. Необходимо предложить Госдуме принятьдополнения в Градостроительный кодекс и Земельный кодекс: разрешения настроительство выдавать не в течение двух с половиной лет, а менее одного года. Необходимоопределиться с землей и ее стоимостью. Надо решить вопрос по получению лимитовна электроэнергию. То же касается лимитов на газ, воду. Нужно вводить мораторийна стоимость материалов. Все это снизит цену стоимости квадратного метра жилья.Цена по стране станет реальной — 30 тысяч рублей за метр готового жилья. А внекоторых регионах, возможно, она станет еще меньше.
На времякризиса надо освободить застройщиков, особенно девелоперские компании от платыза землю, уплаты налогов хотя бы на два-три года. Необходимо принять рядпоправок к законам, чтобы сегодня заработала ипотека. Можно запуститьнегосударственную экспертизу. Собрать специалистов и выдать им право напроведение экспертизы, к примеру, зданий до 10-12 этажей с обязательнойстраховкой своего заключения. Госэкспертиза сегодня — монополист. Предлагаемыйкомплекс мер серьезно оживил бы строительный рынок.
Нынешнийкризис возможно поможет развитию саморегулирования. Сейчас образовалосьогромное количество строительных организаций (300 тысяч), из которых двадцать-тридцатьпроцентов работают, остальные фирмы-однодневки. В результате под большим вопросомоказалась безопасность жилья. Первая задача, которая стоит передсаморегулированием, очистить отрасль от случайных людей.
Мировой опытпоказывает, что саморегулирование бизнеса в ряде случаев может быть эффективнойальтернативой государственному вмешательству в экономику, обеспечивая снижениегосударственных расходов на регулирование, большую гибкость и больший учетинтересов участников рынка. С другой стороны, организации саморегулированиямогут существенно ограничивать конкуренцию, создавая барьеры входа на рынок иигнорируя интересы аутсайдеров. Поэтому использование институтасаморегулирования как альтернативного государственному регулированию способапреодоления провалов рынка требует определения условий, при которых развитиесаморегулирования возможно и оправдано с точки зрения интересов участниковрынка и общественных интересов.
Так же в перспективах развития строительной отрасли необходимо отметить,что в настоящее время меняются правовые основы работы строительных организацийв России — нынешние СНИПы станут основой для строительных правил: часть из нихстанут обязательными в связи с включением в список стандартов и сводов правил,утверждаемый Правительством РФ, другие — будут применяться на добровольнойоснове.[12]
Но «есть опасность, что эти правила также будут устаревшими и неучитывающими современные технические решения, которые применяют передовыестроительные компании, прежде всего иностранные, работающие в России».«В то же время мы надеемся, что эти правила будут актуализированы к 2012году, как это предусмотрено соответствующим техническим регламентом, — сказалаКислицына. — И среди изменений, которые можно будет вносить в эти правила, какраз могут быть нормы, давно принятые в Европе, и используемые в российскомстроительстве».
По словам эксперта, «многое будет зависеть не только от самихправил, сколько от их толкования и применения в реальной жизни».
Заключение
Экономическийкризис в России затронул многие сферы деятельности, но строительную индустриюособо. Большинство объектов, строившихся или ремонтировавшихся за счеткоммерческих источников финансирования из-за отсутствия денег просто вынужденыбыли остановиться и в лучшем случае законсервироваться. Но строительствополностью не остановилось, государственный и муниципальные бюджеты хоть и вменьшем масштабе, чем ранее, но все продолжают выделять лимиты на строительствои ремонт. В связи с этим подрядные организации ранее работавшие только скоммерческими деньгами обратили свои взоры на государственные и муниципальныеобъекты, ведь выживать как-то надо.
Привыкшиепрактически к полному отсутствию серьезного контроля за расходованием денежныхсредств на производство строительно-монтажных работ со стороны коммерческихзаказчиков подрядчики были неприятно удивлены достаточно жестким упорядоченнымконтролем со стороны государственных и муниципальных заказчиков. Для многихстало открытием, что перед началом работы необходимо составлять настоящуюреальную смету с указанием стоимостей материалов, работ, эксплуатации машин имеханизмов и что еще более неожиданное в соответствии с этой сметой иосуществляется финансирование всех работ.
Встроительной отрасли продолжает расти потребность в привлеченном капитале, ноиз-за низких стандартов планирования и управления в отрасли деньги в неепоступают медленно. Анализируя область инвестирования в строительство в Россииможно обнаружить, что Всемирный банк, к примеру, пока не дал ни одного кредитароссийской компании, работающей в сфере недвижимости, в то время какпредприятиям розничной торговли, пищевой промышленности, транспорта такихкредитов выдается много. И одна из основных причин этого — «мутность» даннойсферы бизнеса, низкое качество планирования, над повышением которого нужноработать.
Дляпривлечения капитала инвестиционно-строительным компаниям необходимо тесносотрудничать с банками и быть готовыми предложить различные варианты совместнойработы — от простого кредитования до соинвестирования. Это помогло бы впривлечении значительных сумм на долгие сроки для расширения строительнойдеятельности. Стоит также отметить, что крупной строительной компании нужноочень внимательно относиться к формированию портфеля своих проектов и трезвооценивать все рыночные и законодательные риски, связанные с их реализацией.Иногда лучше отказаться от финансирования крупного и привлекательного с точкизрения рентабельности проекта, если есть вероятность неудачи, и сделать выбор впользу показателя финансовой устойчивости.
В заключение,хотелось бы сказать, что на данном этапе экономического развития существуетнеобходимость в совершенствовании финансово-кредитных механизмов и ихреализации в строительной отрасли для возможности большего и стабильногопривлечения средств икредитных ресурсов. Радикальная модернизация, и не только финансово-кредитных механизмов,но и юридического сегмента и др., позволила бы вывести строительную отрасль нановый уровень, сделать эту “мутную” сферу бизнеса более “чистой”, увеличитьдолю “белых сделок”. И если после принятых мер по улучшению, строительнаяотрасль станет по-настоящему “мощной” в экономическом плане, то вполне возможнов обозримом будущем стройиндустрия станет тем самым локомотивом, которыйвытащит российскую экономику из финансового тупика.
Список использованнойлитературы
строительствофинансовое кредитное ипотека
1. Александров В.Т.Ценообразование в строительстве: Учебное пособие / Александров В.Т., КасьяненкоТ.Г… — СПб.: Питер, 2000. — 255 с.: ил… — (Краткий курс )
2. Ильин В. Н.Сметное ценообразование и нормирование в строительстве / Ильин В.Н., ПлотниковА.Н.- 2-е издание, переработанное.- Москва, 2008.- 288 с.
3. Комаровский П.Е.Сметное нормирование и ценообразование строительных работ / Комаровский П.Е… — Москва: Финансы и статистика, 1989. — 300 с..
4. Костюченко В.В.Организация оплаты труда и сметное дело в строительстве: [учебное пособие длявузов] / Костюченко В.В., Крюков К.М., Кожухар В.М… — Изд. 2-е, доп. ипрераб… — Ростов-на-Дону: Феникс, 2005. — 251 с.: ил… — (Строительство )
5. Литовских А.М.,Шевченко И.К. Финансы, денежное обращение и кредит — Учебное пособие. Таганрог:Изд-во ТРТУ, 2003. – 57 с.
6. Основыценообразования и сметного дела в строительстве: [учебник для вузов поспециальностям 290300 «Промышленное и гражданское строительство»направления 653500 «Строительство»] / Ермолаев Е.Е., Шумейко Н.М.,Сборщиков С.Б., Березин В.П. — Москва: Издательство АСВ, 2006. — 136 с.:табл.
7. Попова Е.Н.Проектно-сметное дело: [учебное пособие] / Попова Е.Н… — Изд. 2-е. — Ростов-на-Дону: Феникс, 2004. — 287 с.: табл… — (Среднее профессиональноеобразование: учебники, учебные пособия )
8. Саляева О.Г.,Саляев Е.В. “Финансово-кредитные механизмы и инструменты в определении стоимостипредприятия”, статья — Аудит и финансовый анализ .- 2008 .- № 1 .- С. 102-106.- ISSN 0236-2988
9. Синянский И.А.Проектно-сметное дело: [учебник]/Синянский И.А., Манешина Н.И… — Москва:Academia, 2005. — 443 с.: ил., табл… — (Среднее профессиональное образование.Строительство и архитектура)
10. Толмачев Е.А.,Монахов Б.Е. Экономика строительства. Учебное пособие — Москва: Юриспруденция,2003.- 224 с.
11. Фисун В.А. Экономика строительства. — Москва:РГОТУПС, 2002. — 232 с.
12. Федеральный закон от 30декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации” (посостоянию на 01.08.2009 в ред.фз №11-ФЗот 18.07.2006; №160-ФЗ от 16.10.2006; №160-ФЗ от 23.07.2008; №147-ФЗот 17.07.2009)
13. Ценообразование встроительстве: учебно-методическое пособие для студентов строительныхспециальностей / Голубова О.С., Щуровская Т.В., Корбан Л.К., Винокурова Н.Е.,кол. авт. Белорусский национальный технический университет, Кафедра«Экономика строительства». — Минск: БНТУ, 2007. — 237 с.
14. Шундулиди А.И.,Нагибина Н.В. Экономика отрасли (строительства). Учебное пособие — Кемерово:КузГТУ, 2006.- 119 с.
15. http://ru.wikipedia.org/wiki/Финансы