Ипотечные банки и их операции

Основнаядеятельность ипотечных банков.
Ипотечные банки предоставляютдолгосрочные кредиты, ко­торые обеспечиваются внесением записи ипотек, илиипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипо­течныебанки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общенииостаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечныйкредит».
Благодаря своейдолгосрочности (20—30 лет) ипотечные кре­диты особенно удобны дляфинансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредитавозможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшимивзносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под арендупогашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Этокасается также и финанси­рования сельскохозяйственных предприятий с цельюрасшире­ния земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) илистроительства жилых и подсобных помещений, так как при­рост доходов в сельскомхозяйстве относительно невысок.
Средства для предоставления кредитов ипотечный банк по­лучаетот продажи закладных листов. Это надежные, принося­щие твердые процентыдолговые обязательства банка по отно­шению к держателям. Выпускаемые закладныелисты обеспечи­ваются предоставляемыми банком и гарантированными ипоте­ками илиипотечными долгами ссудами.
Однако не каждый земельный участок может бытьобъектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечиваю­щегопокрытие, определяется стоимостью закладного объекта.
Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение:как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земель­ные кредиты, и какэмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложениякапитала и прино­сящих проценты.
Ипотечные банки являютсяпосредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателязакладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всехобъектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, про­исходит рассеиваниериска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект,банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так каксредства, по­ступающие от многочисленных кредитополучателей, могут бытьиспользованы для новых кредитов.
Ипотечные банки предоставляют также займы различнымкоммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается неипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств длякоммунальных займов яв­ляются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные)закладные листы. Они отличаются от обычных закладных листов лишь способомгарантирования.
Виды деятельности,которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают такжевложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд подзалог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
Ипотечному банку запрещена побочнаядеятельность, свя­занная с риском. Например, банк может приобретать участки усвоих должников только с целью предотвращения убытков, строительстваадминистративных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников;спекуляцией земельными участ­ками банку запрещено заниматься.
Законодательные ограничения в интересах держателейзакладных листов делают ипотечные банки специальными инсти­тутами, а неуниверсальными банками. Только три банка в Гер­мании являются в силусложившихся традиций смешанными ипотечными банками.
Свою деятельность ипотечные банкиосуществляют на основе залогового права. В связи с этим необходимократко остановиться на некоторых его аспектах.
Так, землевладение можетбыть заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки илиипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать за­пись вспециальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участокв пользу кредитора. Формально по законодательству такая запись требует лишьписьменного распо­ряжения землевладельца с его нотариально заверенной подпи­сью.Однако поскольку ипотечные банки требуют, чтобы собст­венник брал на себяобязательство подчиняться судебным реше­ниям, необходимо, чтобы поручение былооформлено нотари­ально, поскольку оно содержит в себе данное обязательство.
Значение залогового правазаключается в том, что при при­нудительной продаже с аукциона залоговогообъекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право пе­редлюбыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств отпродажи объекта. Только после удовлетво­рения привилегированных кредиторов изоставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке оче­редностисписка.
В случае банкротства землевладельцакредиторы залогового права имеют особое положение — они могут, не довольствуяськонкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса черезпринудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и ксудебному процессу о разделе имущества.
Сущность залогового права не нарушается, еслизалоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству)переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипо­течный долг) несетответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следуетговорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгомсостоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме вне­сениязаписи в поземельную книгу, наличие персонального тре­бования. Длявозникновения ипотечного долга, напротив, не нужно наличие требования. Онявляется независимым от требо­вания (абстрактным) залоговым правом, которое ссамого начала причитается кредитору.
В настоящее время всебольшее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а неипотека, как раньше) как наиболее гибкое средство благодаря своей независимостиот оп­ределенного требования.
Процентная ставка ипотечного долга назначаетсявначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышенияпроцентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначаетсябезотносительно к предоставле­нию кредита, в специальном соглашении с собственникомсле­дует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использованкак гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать всезаконные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и.собственник не обязательно должны быть одним и тем же ли­цом. Таким образом,третье лицо может предоставить свой уча­сток в качестве залогового объекта.
В связи с тем, что ипотечные ссудыобеспечивают выпускае­мые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при вы­борезалоговых объектов и определении величины ссуды руко­водствоваться строгимипредписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельныеучастки, принося­щие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды позакону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта)тщательно подсчитанной стоимости земель­ного участка (залоговая стоимость).
Для подсчета залоговой стоимости вкаждом ипотечном бан­ке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатыва­ютсяправлением банка и заверяются государственными органа­ми надзора в сферефинансовой деятельности.
Средства для предоставлениякредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия,на кото­рых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынкеценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основебиржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствуетчистой выручке, полу­чаемой банком от продажи закладных листов. Основнаяпричина в том что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги черездругие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За этупосредни­ческую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.Чистая выручка = курс продажи — бо­нификация. Например, банк продаетзакладные листы на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает за вычетомбонификации 97% этой суммы, т.е. 97 000 марок. Кроме бони­фикации, банк несеттакже другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.).Эти расходы также вы­ читаются из выручки от продажи ценных бумаг. Это значит,что банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, напри­мер 95%. Потеря накурсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку несразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы,выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все времядействия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расхо­ды.Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентовдержателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.
Например, банк продает6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые за средства от ихпродажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.
Так как ипотечный банк неменяет процент выплат по за­кладным листам в течение всего срока их действия,он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплатыкредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладныхлистов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.
В настоящее время закладныелисты выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производитсякорректировка ус­ловий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынкаценных бумаг. В случае снижения процента по заклад­ным листам, как правило,уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов запредоставление кре­дита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, таккак он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим,поскольку банк, предлагая кредит, обязан подгото­вить условия егопредоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшениеситуации на рынке ценных бумаг.
Чтобы предоставить предложенный кредит, банкдолжен про­дать закладные листы, по которым он оплачивает проценты ихдержателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сра­зу, а например,по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачикредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладнымлистам и посту­плением процентов за кредит, и необходим процент за предостав­ление,который, как правило, составляет 0,25% в месяц.
Ипотечные банкипредоставляют должникам право досроч­ной выплаты кредита (полностью иличастично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же сроквыпла­ты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейст­виязакладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после егополучения, банк оказался бы в сомни­тельном положении, когда он был бы вынужденвыплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов закредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кре­диты совместно сосберегательными банками. Это сотрудничест­во выражается в программахсовместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечныхкредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляютсяипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигаетсяна 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.
Во втором случае погашение ипотечного кредитаотодвига­ется за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается засчет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично.Если суммы недос­таточно для полного погашения, ипотечный кредит может бытьпродлен.
Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателямис выплатой твердых процентов, обеспе­ченными привилегированными ипотеками иипотечными долга­ми. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обя­зательствами,гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.
Как и другие ценные бумаги, закладные листы могутбыть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой моментвыдать кредит под залог ценных бумаг. При низ­ком  биржевом  курсерекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их понизкому курсу.
Закладные листы обеспечиваютсясовокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные правазаносятся в специальный регистр, который находится под контролем госу­дарственногодоверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличиенеобходимого покрытия. В слу­чае банкротства ипотечного банка держателизакладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредито­рамибанка.
Основной целью вложениякапитала в закладные листы яв­ляется надежное вложение капитала, принадлежащегонесо­вершеннолетним, через их опекунов; создание средств для по­крытиядоговорных обязательств частными страховыми компа­ниями; получение ссуды подзалог в государственных земель­ных банках.
Закладные листы выпускаютсяразличного достоинства. На­ряду с самой закладной выпускается так называемая купоннаякнижка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обо­значены суммавыплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты попредъявлению этого купо­на. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов,рекоменду­ется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк,который будет следить за своевременным начислением.
Своевременное предъявлениекупона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплатысоответст­вующего процента право на его получение утрачивается.
В настоящее время банкипереходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитныйсертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобаль­ногосертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за­нимается начислениемпричитающихся процентов.
Право на получение (возврат)стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает толькочерез 30 лет.
Эмиссионные условия, как,например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны бытьуказаны на за­кладном листе.
Закладные листы, какправило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаватьсяна бирже по бир­жевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкиеколебания курса. Для этого он периодически изымает свои цен­ные бумаги избиржевой торговли.
Организационнаяструктура и функции.
 
Ипотечные банки представляют собойспецифический банков­ский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особоеразвитие они получили в Германии, где первый ипотеч­ный банк был создан в 1770г. (в Силезии). Это был государст­венный ипотечный банк, который осуществлялфинансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.
Методом привлечения денежныхсредств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитииипо­течные банки в XIX и XX вв. стали обслуживать не только круп­ные помещичьихозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второйполовине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки,принадлежащие, как прави­ло, местным органам власти. Первый акционерныйипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.
Наибольшее развитиеипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-хгг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишькоммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, поднедвижимость, а также для нужд сельским производителям.
В Германии в этот периоддействовали так называемые судо­строительные ипотечные банки, предоставлявшиекредиты судо­строительным компаниям под строящиеся суда. Одновременно в это жевремя были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитованияпромышленного строительства. Однако это направление не получило должногоразвития. Глав­ной сферой ипотечных банков как в Германии, так и в другихстранах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости вгородах и сельской местности.
Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недви­жимости, недвижимогоимущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. Вслучае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки идругие кредитно-финансовые институты, которые могут выда­вать подобную ссуду).
Негативное воздействие на развитиеипотечных банков ока­зывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило,в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижа­лось привлечениеденежных средств и возрастал невозврат кре­дитов. Во время послевоенныхинфляционных процессов задол­женность погашалась, как правило, обесцененнымиденьгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счетгосударственных облигаций. Именно в этих условиях число ипо­течных банковснижалось. В период благоприятной экономиче­ской конъюнктуры число их росло,что подтверждается данными на примере ФРГ.
 
Динамика развития ипотечных банков 19Н 1934 1948 1966 . 1970 1980 1990 Количество банков 39 30 20 43 31 30 31
Как видим, сокращение числаипотечных банков в Германии происходило   в   период   крупных  экономических   потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца40-х. В даль­нейшем повышательная тенденция развития экономики в 50— 60-х гг.способствовала росту числа банков. В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерныхбанка,  5 акционерных судострои­тельных   банков   и   14   государственных  ипотечных.   Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка:Немецкий   центральный   земельный   банк ,     Франкфуртский ипотечный банк,Рейнский ипотечный банк, Немецкий ипо­течный банк   (г. Бремен). Как правило,большая часть акцио­нерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежаланаи­более  крупным  коммерческим  банкам  ФРГ,  так называемым«гроссбанкам». Среди государственных ипотечных банков веду­щееположение занимали четыре банка: «Дейче Пфандбрифан-штальт» с пятьюфилиалами,   Баварский земельный банк   и два банка в земле Баден-Вюртемберг.
Другие частные игосударственные ипотечные банки также контролировались гроссбанками. Впоследние десятилетия эко­номического роста ФРГ (70—80—90-е гг.) числоипотечных бан­ков колеблется около 30.
Во Франции также действуют ипотечные банки,однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфереипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» — старейшийипотечный банк Франции с участием го­сударства, созданный еще в 1852 г. Особоеразвитие он получил в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции потрем основным направлениям: выдает среднесрочные и долго­срочные ссуды срокомдо 15 лет под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служитвыпуск ипотечных об­лигаций.   Предоставляет   кредиты   местным   органам  власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счетвыпуска так называемых коммунальных зай­мов. Вторым направлением деятельностиКФФ является пре­доставление ссуд строительным компаниям и земледельцам поджилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счетгосударственного бюджета.  Кроме «того, через этот банк выдаются такжеспециальные кредиты частному капиталу, осу­ществляющему жилищноестроительство.  В-третьих,  в функ­цию КФФ входит также учет векселей посреднесрочным кре­дитам  под строительство,  которое осуществляется  коммерче­скимибанками.
Роль ипотечных банков выполняюттакже учреждения ипо­течного кредита, которых насчитывается во Франции свыше30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшеезначение имеют „Креди фонсье нур ле батиман“ и „Ля компаниипотекэр де ля Эпен“, которые специализируются исключительно накредитовании частного строительства.
В С Ш А в основном ипотечныйкредит осуществляют спе­циализированные небанковские кредитно-финансовыеинститу­ты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании,но в то же время существует и группа государствен­ных ипотечных банков. Этофедеральные банки по кредитова­нию жилищного строительства, Федеральнаяипотечная корпо­рация по кредитованию жилищного строительства, банки по кре­дитованиюфермерских хозяйств, федеральные земельные банки.
Эти учреждения, как правило,продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средствгосударственные ипо­течные учреждения выдают ипотечные ссуды. Выпуск их ценныхбумаг резко увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главнаяцель, федеральных ипотечных учреждений, включая бан­ки, заключается в том,чтобы предоставлять кредиты в сельское хозяйство и жилищное строительство,обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер эконо­мики,т.е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказаннымиинститутами, как правило, при­обретают коммерческие и сберегательные банки,страховые ком­пании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяетфедеральным институтам ипотечного кредита получать необхо­димые источники и впоследующем использовать их для ипотеч­ного кредитования строительства длягородского населения, фермеров и мелких предпринимателей.
В Турции ипотечным кредитомзанимается несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредитаосуществляет кредитование жилищного строительства в основ­ном в городах.»Сумербанк" финансирует строительство государ­ственных предприятий,одновременно занимаясь кредитованием  экспорта и реализации продукциигосударственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банкикредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мо­реходныйбанк осуществляет кредитование строительства судов и портового хозяйства. Этибанки являются проводниками опреде­ленной  целевой  правительственной политики  по укреплению государственного сектора.
В Финляндии действуют семьчастных ипотечных банков: «Финиш Реал Эстате Бэнк ЛТД»,«Индастриал Бэнк оф Финллэнд ЛТД», «ОКО инвестмент бэнкЛТД», «Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД», ЛРСР — Минисипалите Бэнк ЛТД", «Капсалис Бэнк ЛТД*' и „Аландс ГиротексБэнк ЛТД“. Эти бан­ки направляют свои ипотечные кредиты в корпоративныйсектор (до 67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким пред­приятиям(1%), прочим (6%). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит,предоставляемый в промышленность, строительство и сельское хозяйство.
В Испании существуетнесколько банков, предостав­ляющих ипотечный кредит. Это прежде всего Ипотечныйбанк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строи­тельногокредита, которые занимаются ипотечным кредитовани­ем в основном промышленныхкомпаний. Кроме того, ипотеч­ным кредитованием в Испании занимаются также Банкместного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предос­тавляютипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.
В Италии функции ипотечного кредита выполняютпо-лугосударственные и государственные банки. Основное место на рынкеипотечного кредита занимают банки „Институто Мобиль-яре Итальяно“,»Мидибанк", «Эфибанк* (ипотечный кредит для промышленности).Банк „Медио Кредито“ проводит кредитова­ние средних и мелкихпромышленных компаний путем предос­тавления кредитов другим банкам, но сам оноперациями с част­ной клиентурой не занимается.
Весьма важное значение ипотечныебанки имеют также в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, этостраны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближаю­щиеся посвоей структуре к ведущим странам Западной Европы. Так, в Латинской Америкеипотечные банки в чистом виде суще­ствовали в 80-х гг. в таких странах, какАргентина, Бразилия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили1, в Азии — восновном в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и некото­рых других.Основная функция ипотечных банков в этих регио­нах и странах — ипотечноекредитование земельной собственно­сти, жилищного и отчасти промышленногостроительства.
Страновый подход к деятельностиипотечных банков и к ипотечному кредиту в целом показывает различие по странамв организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки идругие кредитно-финансовые институты, ко­торые также проводят ипотечныеоперации.
 
Пассивные и активные операциибанков.
Специфическая деятельностьипотечных банков обусловлива­ет формирование их пассивных и активных операций,которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберега­тельных иинвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 7.1).
Более 50% пассивных операцийсоставляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченныесредства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственныесредства (включающие акционерный.капитал, резервный фонд и нераспределеннуюприбыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты,которые выделяют­ся различным клиентам на жилищное и промышленное строи­тельство,затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценныебумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).
Таблица 7.1 Баланс частного и государственного ипотечногобанка (западная модель).Пассивы Активы
1.    Коммунальные облигации и закладные
2.    Долгосрочные займы.
3.    Переходящие кредиты.
4.    Собственные средства
5.    Прочее.
1.      Наличность и счета в кредитных учреждениях.
2.      Долгосрочные кредиты.
3.      Ценные бумаги.
4.      Переходящие кредиты.
5.      Прочее.
Ипотечные банки также осуществляютдепозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительноевремя (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которыереализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. Впоследующем ипотечный кре­дит стал выдаваться только наличными, а продажазакладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могутбыть ипотека, долгосрочное обязательство местных орга­нов власти, гарантиибанков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фондденежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.
В процессе реализациизакладных ипотечные банки привле­кают другие банки, в основном коммерческие,используя при этом их филиальную сеть.
Закладные выпускают вразличных купюрах (например, в ФРГ — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5000 ДМ) сроком на 10—25 лет.
Закладные могут быть либо напредъявителя, либо именные. Первые — мелкокупюрные бумаги, которые покупаютбанки.
В послевоенные годы произошли важные измененияв тех­нике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до моментареализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее времяпредварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства длякредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде странв пас­сивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственныесредства, отраженные в балансе по статье „Переходящие кредиты“.
Основной тенденцией развитияипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение долисобственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипо­течныебанки не обладают правом выпускать закладные на сум­му, превышающую ихсобственный капитал в 10—20 раз.
Острая конкуренция междуипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами засферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредитасоздала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций.Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц,осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить ли­зинговыеи факторинговые операции для увеличения своих дохо­дов. Ипотечные банки,существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путемширокой диверси­фикации, поскольку их положение в настоящее время связано восновном с колебаниями экономической конъюнктуры. Ма­лейшие спады в экономикезападных стран, особенно в строи­тельстве и сельском хозяйстве, негативносказываются на положе­нии банков, так как возрастает вероятность невозвратадолгов.
В мировой ипотечной практикеосновными источниками ре­сурсов ипотечного кредита выступают сбережениянаселения, сво­бодные денежные средства юридических лиц (компаний, корпора­ций),а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источникпополнения кредитных ресурсов — вторичный рынок закладных, в ФРГ —накопительные семейные счета.
Ипотечные банки России.
 
История банковского дела вРоссии неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первыебанки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости» появились вРоссиив 50-х годах XVIII столетия. Ими стали го­сударственные дворянские банки,которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах,обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимостьнедвижимости вместе с крепостными душа­ми оценивалась специальными комиссиями,и банк выдавал ссу­ды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60—70%стоимости имущества.
Первый такой банк былучрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.).Банк выдавал ссу­ды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г.— до 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и камен­ных строений. Кначалу 60-х гг. XVIII в. средства банка оказа­лись замороженными, так какпомещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по1786 гг. в пополнение к первоначальному капиталу банк получил от прави­тельстваассигнования в сумме около 6 млн. руб. В 1786 г. Банк для дворянства былреорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавалдолгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фаб­ричныхстроений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединенВспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банканаправлялась на финан­сирование правительства.
Роль дворянских банков играли такжесохранные казны, соз­данные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге иМоскве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казен­ныхкредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянскиебанки были ликвидированы.
После реформы 1861 г. былисозданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог поме­щичьихимений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относилсяГосударственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавалдворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их име­нийсроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. — 3,5%) и предоставлялпомещикам отсрочки платежей без взи­мания процентов. Кроме государственных, вРоссии действова­ли и местные дворянские банки. Система дворянских банковпросуществовала до середины XIX в., когда Александр II за­претил выдачугосударственных кредитов и ликвидировал разо­рившиеся дворянские банки.
Однако ипотечный кредит вРоссии продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения —городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залогнедвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемойнедвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося ввиде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества,подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированныйдоход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать своиценные бу­маги в государственные обязательства (облигации).
В начале XX в. Россия имела широкуюсеть ипотечных бан­ков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг,обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российскихипотечных банков позднее было использовано а других странах.
Развитие системы ипотечногокредитования под залог не­движимого имущества и прежде всего земли былоприостановле­но в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частнуюсобственность, в том числе и на землю, практически устранила основу дляипотечного кредитования.
В настоящее время, спустя семьдесятс лишним лет, с развити­ем частных форм собственности началось возрождениеипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Но­восибирске,Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен ипротиворечив. Это связано со слож­ной экономической ситуацией в стране —дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции ипроцентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практи­чески недоступными дляподавляющей части населения. Отсут­ствие законодательства по ипотеке,несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросо­вестныхплательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечныхкредитов в России.
Российские ипотечные банки,тщательно изучая дореволю­ционный опыт, практику других государств, стараютсяразрабо­тать банковские продукты, способные реально действовать в сложнойэкономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечныебанки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальныекоммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций поипотечному кредитованию граждан.
Следующим шагом развитияипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечныхбанков, учреди­телями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечныебанки. Цель Ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке,преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.
Ипотечные банки являются важнойструктурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Пра­вительстваРоссии к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечногобизнеса у нас в стране. По­этому задача Ассоциации — помочь на государственномуровне сформировать „поле“, на котором могли бы работать ипотечныебанки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.
Возрождение ипотеки в Россиивызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке —оценку не­движимости.
Постепенно ипотечный кредит завоевывает российскийры­нок и становится одним из видов банковской деятельности.
Теоретическая возможностьипотечного кредитования в Рос­сии стала обсуждаться сразу после принятия законаСССР „О собственности“. Вступивший в силу весной 1992 г. закон»О за­логе" сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. Кэтому же времени относятся и первые попытки создания зако­нопроекта об ипотеке.19 июля 1995 г. Государственная Дума приняла в первом чтении закон «Обипотеке», однако больше Парламент к этой проблеме не возвращался.
26 февраля 1996 г. вышел указ Президента РоссийскойФеде­рации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного креди­тования».
По оценкам специалистов,объем ипотечных кредитов, вы­данных всеми банками России, не превышает 100 млн.долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. Внастоящее время ипотечное кредитование, например, жилья в России осуществляютнесколько ипотечных и коммер­ческих банков, а также некоторые муниципальныеорганы.
В 1994 г. целый ряд банков приступил кпрактическому кре­дитованию приобретения жилья населением. Сегодня только вМоскве несколько десятков банков предлагают услуги по креди­тованию покупкижилья. В настоящее время Фонд имущества г. Москвы совместно с Центромипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечногокредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предпри­ятиями. Вчастности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов,представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проектынаправлены в основном на рациональное использование недвижимого имуще­ства. Этопозволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не тольковернуть кредит, но и в конеч­ном итоге выкупить недвижимость у государства.
В целях реализации схем ипотечногокредитования в столице решением правительства г. Москвы №356 создаетсязалоговый фонд недвижимости. Располагая частью этого фонда, Фонд имущества г.Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечногокредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также привторичных сделках с этим имуществом.
При развитии ипотечногокредита в России, т.е. чтобы физи­ческие лица могли приобрести в кредит дома иквартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, боль­шоезначение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и другихкредитно-финансовых учреждений. Такими ис­точниками по существу могут бытьсбережения населения, сво­бодные денежные средства юридических лиц, а такжевторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России в правитель­ственных изаконодательных органах рассматривается вопрос о создании Федеральногоагентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальнойассоциации по ипотеч­ному кредитованию США), которое должно организовать вто­ричныйрынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты,соответствующие установленным стандар­там, и выпускать ценные бумаги, которыеобеспечены этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гаран­тии.Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кре­дитования, связанного сземлей, недвижимостью, жильем, потре­бует достаточно длительного периода — внесколько лет. В настоя­щее время перед банками России стоит задача созданиявторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и посте­пенной ихинтеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизмаипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород иИркутск.