Введение
Не секрет, что деятельность по оценке недвижимости неявляется принципиально новой для специалистов республики, однако в последниегоды в ее содержание вкладывается новый смысл.
Благодаря развитию рыночных отношений в нашей стране Молдове,появились новые виды экономической деятельности, новые профессии, такие какменеджер, риэлтор, брокер, оценщик.
Тех, кто пользуется оценочными услугами все чаще интересуетрыночная стоимость объектов недвижимости, а не нормативная цена, котораяотражает затраты на воспроизводство объекта с учетом его износа. Рыночнаястоимость объекта недвижимости отражает признаваемую рынком полезностьимущества, рассматривается большинством покупателей и продавцов, другимиучастниками рынка недвижимости как справедливая реальная стоимость.
В ходе выполнения предложенного курсового проекта яприобрела навыки оценки земельных участков под строительство различного родасооружений и если таковых не планируется. Научилась выполнять все необходимыеоперации необходимые для определения рыночной стоимости земельных участков.
Курсовой проект состоит из трех разделов: рынок земли и егохарактеристика; методы оценки земельных участков; отчет об оценке имущества.
В первом разделе я привела несколько определений необходимыхдля свободного владения оценочной терминологией. Данные я брала из различныхисточников среди них: Закон Республики Молдова. Земельный Кодекс, № 828-XII от 14.01.1992; Кадастр недвижимогоимущества (Оценка недвижимости), Том V; Оценка недвижимости: теория ипрактика Ольги Бузу. На мой взгляд, в этих книгах понятия даны наиболее точно ипонятно. Далее я сделала анализ земель предназначенных под застройку и привеланекую структуру, благодаря которой можно увидеть какова нынешняя стоимостьодной сотки земли в муниципии Кишинеу. За этим следует небольшая нормативнаябаза необходимая и используемая в оценочной деятельности.
В третьей главе приведен ряд методов, с помощью которых безособых усилий и с наличием определенных знаний можно определить рыночнуюстоимость любого земельного участка независимо от его назначения. Я выяснилачто, так как земля является экономическим благом и товаром, значит, чтопредложение земельных участков постоянно, конечно относительно остальных видовтоваров. А раз существует предложение на землю, она обладает стоимостью иполезностью. Земельный участок может использоваться под строительство зданий исооружений, для строительства дорог для ведения сельского хозяйства, длясоздания зон отдыха и т.д. Также кроме общей полезности земли, существуютмногочисленные факторы, влияющие на стоимость участка. Все эти факторынеобходимо учитывать при определении стоимости земельного участка. Так жеусвоила, что при оценке всех видов земельных участков, независимо от ихназначения и существующего использования, применяются следующие методы оценки:
- метод сравнительного анализа продаж;
— метод распределения;
— метод выделения;
— доходный метод, включающий метод остатка и метод разбивкина участки.
Далее представила непосредственно отчет об оценке выбранногомной земельного участка для дальнейшей его застройки. Далее я осуществиларасчеты всеми возможными методами и получила различные ответы. Следующим шагомстало присвоение каждому ответу свой удельный вес в зависимости от того, насколько одна цифра больше другой, посредством этого я и получила окончательныйрезультат, который и стал рекомендуемой рыночной стоимостью на дату оценки.
План отчета
Сопроводительноеписьмо
Глава1. Предпосылки оценки
1.1Краткое изложение фактов и выводов
1.2Сертификация оценки
1.3Основные предположения и ограничивающие условия
1.4Назначение оценки
1.5Цель оценки
1.6Используемые определения стоимости
1.7 Датаоценки
Глава2. Описание и анализ объекта оценки
2.1 Анализ социально-экономическойситуации в регионе
2.2Характеристика рынка
2.3Анализ местоположения объекта оценки
2.4Описание объекта оценки
2.5Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Глава3. Определение стоимости земельного участка
3.1Сравнительный подход
3.1.1Метод сравнительного анализа продаж
3.1.2Метод распределения
3.1.3Метод выделения
3.2Доходный подход
3.2.1Метод остатка
3.2.2Метод разбивки на участки
Глава4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельногоучастка
Вывод
Списокиспользованной литературы
Глава 1. Предпосылки оценки
1.1 Краткое изложениеосновных фактов и выводов
Таблица 1.1 Основные факты и выводыНаименование Заказчика, нанимающего Оценщика
Заказчик Сандуца Т.Ф.
Оценщик Балыка А.Ю. Местонахождение Заказчика г. Кишинев, бул. Дачия Местонахождение Оценщика г. Кишинев, Московский пр-т Основание для проведения оценки Договор № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ. Цели оценки Купля-продажа объекта оценки Задачи оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки Дата оценки объекта 15.12.2010 График проведения оценки 10.12.2010 – 14.12.2010 Форма отчета Письменная Описание объекта оценки Адрес объекта мун.Кишинэу Московский проспект 10/1 Тип объекта недвижимости Магазин Оцениваемые права Полное право собственности Назначение оценки Консультирование Заказчика относительно возможной цены продажи Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениями Использование в качестве магазина
Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта Не выявлена Наиболее вероятные покупатели Не выявлена Опасности, вызванные окружающей средой Не выявлена Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного и научного объекта Не выявлена
1.2Сертификация оценки
Оценщик, выполнивший данную работу по оценке, на основанииего знаний и убеждений подтверждает что:
· Утверждения ифакты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;
· Анализ, мнения изаключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям иявляются личными и независимыми;
· Оценщик не имелтекущего и будущего имущественного интереса в оцениваемом объекте и свободен откаких-либо дополнительных обязательств (за исключением предусмотренныхдоговором) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемымобъектом;
· Оплата услуг пооценке не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта и тоже несвязана с заранее предопределенной стоимостью или установленной стоимостью впользу одной из сторон;
· Анализ информации,мнения и заключения, содержащиеся в отчете соответствуют действующемузаконодательству, требованиям Международных Стандартов Оценки (2003),Европейских Стандартов Оценки (IVиздание) и Временному положению об оценке объектов недвижимого имущества утвержденномуПостановлением Правительства РМ №958 от 04.08.2003.
· Исследованиеобъекта недвижимости подлежащего оценке выполнено на дату 17.12.08г. вприсутствии заказчика оценки.
1.3 Основные предположения и ограничивающие условия
Следующие допущения и ограничивающие условия являютсянеотъемлемой частью настоящего отчета.
1. Настоящий отчетдостоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из сторонне может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотренадоговором об оценке.
2. Оценщик не несетответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности или завопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемойсобственности считается достоверным.
3. Оценщик не несетответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты,которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотромили путем изучения планов и спецификаций.
4. Сведения,полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однакооценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всехсведений указывается источник информации.
5. Мнение оценщикаотносительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки.Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменениеэкономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этойдаты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимостьобъекта.
6. Отчет об оценкесодержит профессиональные мнения оценщика относительно рыночной стоимостиобъекта и не является гарантией того, что тот будет продан на свободном рынкепо цене, равной величине оцененной стоимости в данном отчете.
7. От оценщика нетребуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводуобъекта или оцененного имущества, и кроме как на основании официального вызовав суд.
8. Информация орезультатах оценки является строго конфиденциальной и сможет быть представленатолько в случаях, предусмотренных законодательством Республики Молдова.
1.4 Назначение оценки
Назначением настоящей оценки является определение стоимостиобъекта для реализации имущественных прав.
1.5 Цель и функция оценки
Целью настоящей оценки является определение рыночнойстоимости объекта.
Функция оценки: консультация заказчика о рыночной стоимостиобъекта недвижимого имущества для реализации объекта на рынке.
1.6 Используемые определения стоимости
Рыночная стоимость – расчетная сумма, за которую объектоценки может быть обменен между готовым купить его покупателем и готовымпродать его продавцом после должного маркетинга в коммерческой сделке, во времякоторой каждая сторона будет действовать компетентно, расчетливо и безпринуждения.
Оцениваемые права:
Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу РеспубликиМолдова, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом.Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащегоему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам ине нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имуществов собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником прававладения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог иобременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Процесс оценки:
Процесс оценки включал в себя:
1. Осмотр объекта и его окрестностей;
2. Сбор необходимой информации;
3. Применение общепринятых подходов оценки стоимости:
▪ Сравнительного анализа продаж;
▪ Доходного.
4. Согласование результатов и итоговая оценка рыночнойстоимости;
5. Написание отчета об оценке.
Обзор общепринятых подходов оценки:
Подход сравнительного анализа продаж
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимостьлюбого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту нааналогичное или схожее имущество.
Согласно подходу сравнения продаж, стоимость объектаопределяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своимхарактеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок,компенсирующих отличия между оцениваемым и сравниваемым имуществом. Доходный подход
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимостьлюбого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, онопринесет.
Доходный подход включает в себя два метода. Согласно первому,стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода отее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся нарынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем дохода. Всоответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного доходана определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимостив конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимостивсех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающегориск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
Согласование результатов. Итоговая оценка рыночной стоимости.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого изподходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выборитоговой оценки рыночной стоимости зависит от назначения оценки, имеющейсяинформации и степени ее достоверности. Для определения итоговой стоимости объектаприменялся метод средневзвешенной.
1.7 Дата оценки
Оценка произведена по состоянию на 17 декабря 2010г.
недвижимостьрыночная земля стоимость
Глава 2.Описание анализа объекта оценки
2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики,представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономическихсубъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е.процессов производства (создания), потребления (использования) и обменаобъектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающихфункционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Политическая и экономическая ситуация в республике влияет наразвитие рынка недвижимости. Одной из проблем рынка недвижимости в РМ являются:
— непрозрачный рынок девелопмента,
-отсутствие скоординированной политики администрации городапо формированию современных концепций развития районов как новой, так и старойзастройки,
— налогообложение и прочее.
2.2 Характеристика рынка
Рынок земельных участков.
Рынок земельных участков уже зарекомендовал себя как один изсамых стабильных сегментов рынка недвижимости. Первое полугодие 2010 года нестало исключением. Цены на земельные участки были практически неизменны и ихколебания не превышали пределов 5 — 7%. [п.12]
Спрос на кишинёвские участки остаётся высоким, ведь земля –это ограниченный ресурс. При отсутствии пополнения первичного рынка, неизбежновозникает дефицит. В силу того, что количество земельных участковнесельскохозяйственного назначения ограничено, оборот рынка незначительный,сделки происходят, чаще всего, кулуарно, не становясь достоянием гласности.Особенно это касается престижного городского центра.
Стал ещё более заметным спрос на приобретение земельныхучастков, расположенных в центральной части города. Строительные компаниипроявляют свой повышенный интерес к квартирам, расположенных на земле в “общихдворах”, с перспективой покупки данных объектов под дальнейшую застройкумногоквартирными жилыми домами.
Рынок земельных участков муниципия географически можноразделить на несколько условных частей, для которых характерны собственныетенденции развития. Это хорошие обжитые спальные районы, где цены в среднемсоставляют 15 000 €, а верхняя планка достигает 20 000 — 25 000 € за 1 сотку.[п.12]
Отдельно можно рассматривать центральную, престижную частьгорода. Но там свободных участков практически не осталось. Сделки носятединичный, эксклюзивный характер, по этому вывести для них усредненную рыночнуюстоимость очень сложно.
Стала более востребована пригородная зона, в основном дачныемассивы вблизи Кишинева, а также пригородные населенные пункты: Тохатин, Бачой,Крикова, Вадул-луй-Водэ и др.
Рынок коммерческой недвижимости.
Офисная недвижимость.
За первое полугодие 2010 года наиболее рентабельнымиоказались инвестиции в объекты офисного назначения площадью от 100 до 200 м2. Офисы в центральной части Кишинёва по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., подорожали на 15 %. Остальные объекты в течение рассматриваемого периода — на 12%.[п.12]
Предложения по реализации 1 м2 варьируют в ценовом диапазоне от 800 до 2 500 €, в зависимости от географических и статусных, технических икосметических факторов ценообразования объектов.
Что касается прогнозов, то до конца 2010 г., рост усредненной стоимости реализации может составить примерно 5 — 10%, вследствиезамедления динамики роста цен. [п.12]
Торговая недвижимость.
В первой половине 2010 г. отмечался сдвиг интересов к более крупному формату торговых площадей. В этом заинтересованы сетевые операторыритейла, которые и размещают свои объекты на первых этажах многоквартирныхжилых домов первичного рынка недвижимости. Площадь таких объектов составляет500 – 3 000 м2, в зависимости от концепции сети. [п.12]
В муниципии, в конце 2009 г. открылся ряд объектов торгового назначения: гипермаркеты “Фуршет” и “Фокс Март” на ул. Каля Ешилор и наМосковском проспекте, торговый центр “Маркс” на Рышкановке. Для создания данныхмаркетов использовались реконструированные объекты. Застройщики охотно берутсяза перестройку для этих целей бывших производственных корпусов, которыеотличают эффективные конструктивные показатели, то есть разреженная сеткаколонн, большие высоты и др. Такие объекты, как крытый рынок “Уно”, расположенныйпо ул. Тираспольской, новый гипермаркет сети “Максимум” на бул. Гагарина и“Грин Хиллз” в секторе Чокана — были открыты в новых возведенных зданиях. Общаяплощадь введенных в эксплуатацию торговых объектов более 30-ти тыс. кв. м.,объем инвестиций — около 30 млн. долларов.
По-прежнему, востребованы объекты “street retail”,расположенные на первой линии центральных улиц муниципия. Средняя стоимостьтаких объектов на сегодняшний день составила 1 200 – 1 700 € за 1 м2 в целом по Кишиневу и 2 000 – 10 000 € за 1 м2 для расположенных в центральной зоне муниципия, но не ниже ул. Митрополит Варлаам-Митрополит Дософтей.
В первом полугодии 2010 г., по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., рост цен на объекты ритейла, расположенные в центральной частимуниципия, составил 12-15 %, а если брать во внимание объекты, расположенные наглавных улицах секторов, то их рост составил 20-25%, когда в других зонахмуниципия средневзвешенная цена предложения торговых площадей повысилась на 10-12 %. В данном сегменте, снижение цен не предусматривается. [п.12]
Складская и индустриальная недвижимость.
Развитие отечественного рынка коммерческой недвижимостивообще и складского сегмента в частности продолжится, но примерно такими жеумеренными темпами, как и в прошлом полугодии. Сегодня квадратный метрскладской и индустриальной площади в Кишиневе стоит в среднем 170 — 350 евро, взависимости от месторасположения, общей площади, инженерии и общеготехнического состояния объекта.
С начала года, цены выросли примерно на 5-7%. Средняя площадьэкспонируемых помещений составляет 1,5 — 2,0 тыс. кв. м., и которая практическине изменилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г.
Стоимость одного гектара земли под строительствоиндустриальных и складских объектов в пригородах мун. Кишинэу оценивается в 70000 — 140 000€, тогда как в муниципии гектар уже оценивается в среднем 420 000– 700 000 €. Так как фаза насыщения рынка индустриально-складской недвижимостинаступит нескоро, рост цен составит до 15 %, при замедлении динамики роста.[п.12]
Земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Наиболее привлекательным сегментом по доходности иперспективе является сегмент земель сельскохозяйственного назначения,расположенных в непосредственной близости от национальных и пригородныхавтотрасс. Рост цен составил 50-80%. Такие показатели оказались лучшими с точкизрения доходности за период первого полугодия 2010 г. [п.12]
Инвестиции.
Высокий доход можно получить, вовремя купив недвижимость изатем продав ее значительно дороже. А можно иметь стабильный пожизненный доходот найма. Второй вариант инвестиций более “щадящий”, и в силу универсальности,подойдет практически всем. Выбору такого варианта также способствуетнестабильность главных мировых валют и постоянно меняющиеся цены на фондовыхбиржах.
На этом фоне вложения в недвижимость могут оказаться гораздоинтереснее. Вкладывать деньги в недвижимость можно по-разному, но есть дваосновных подхода, два типа капиталовложений:
1. Покупка объекта недвижимости для дальнейшей перепродажеили сдачи в наем.
Чаще к такому типу инвестиций относится приобретениенедвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в кредит(ипотека, лизинг, рассрочка, или иные варианты кредитования).
2. Инвестиция в проект. В этом случае инвестор не являетсявладельцем конкретной недвижимости, а только получает доход от своих вложений.Он не сможет сдать свою недвижимость в наем по собственному усмотрению, а такжепродать ее. Но получит собственную долю прибыли по завершению инвестиционногопроекта.
Единовременные инвестиции собственных средств подойдут толькотем инвесторам, у которых накопился значительный капитал.
Покупка в рассрочку интересна средним инвесторам, у которыхнет всей суммы, зато есть стабильные доходы, которые смогут обеспечитьнакопление нужных средств в нужные сроки. Такой вариант интересен также крупныминвесторам, желающим инвестировать одновременно в несколько проектов, но неимеющим возможности единовременной оплаты.
Покупка по ипотеке подходит инвесторам с высокими стабильнымиежемесячными доходами. Им понадобится выбрать объект, который сможет принестиприбыль выше, чем по депозиту, даже после всех выплат по кредиту.
Но какой бы вариант приобретения ни был выбран, в итогепокупатель получает реальный актив в виде собственного объекта недвижимости.Этот объект не “испарится” в случае дефолта, и инвестор сможет всецело имраспоряжаться.
В текущей ситуации, сложившейся на фоне мирового кризиса вцелом, интересы инвесторов связаны с масштабными проектами в коммерческойнедвижимости: торговые центры, бизнес центры и многофункциональные комплексы.Инвестиции в проекты типовых комплексов жилого назначения на данном этапесчитаются рискованными из-за множества показателей: мировой финансовый кризис,насыщение спроса, низкая емкость рынка, рост себестоимости строительства, атакже отсутствие стабильного финансирования.
Постоянно меняющиеся «правила игры» на рынке недвижимости, атакже нестабильная мировая экономическая ситуация приводит к постоянномуувеличению себестоимости строительства и, соответственно, цены реализацииобъектов, что в свою очередь может резко сократить спрос. Это может статьпричиной тому, что темпы роста цен на недвижимость будут значительно опережатьтемпы роста доходов населения и потенциальных инвесторов. [п.12]
2.3 Анализ местоположения объекта оценки
Объект оценки — застроенный земельныйучасток, находящийся в мун. Кишинэу по адресу: Московский проспект 10/1.
Объект расположен в северной части мун. Кишинэу, с хорошейтранспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотностьзастройки в этом районе достаточно высокая с развитыми отдельно стоящимизданиями и сооружениями. Объект оценки окружают жилые и коммерческие объекты восновном многоэтажные. Состояние окружающей среды удовлетворительное,ухудшенное из-за наличия в непосредственной близости автотрассы. Но рядом находится парк и искусственный водоем.Коммерческая привлекательность — высокая.
2.4 Описание объекта оценки
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения –обязательная часть отчета по оценке. Основной целью данного описания является,в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.При описании объекта оценки необходимо соблюдать следующие требования: отчетдолжен быть понятен любому читателю; представленные данные должны быть четкими,ясными и однозначными; исходные данные, которые затем используются в расчетах,должны быть подтвержденными, доступными для проверки источниками.1 Объект Участок земли, занятый объектом оценки 2 Площадь участка 0,038 га 3 Адрес объекта Сектор Рышкановка, Московский пр-т 10/1 4 Форма Правильная (прямоугольник) 5 Дата оценки 15 декабря 2010 6 Дата составления отчета 15 декабря 2010 7 Цель оценки Определение рыночной стоимости земельного участка 8 Рыночная привлекательность Обычный участок 9
Оцениваемый маркетинговый период
продаж 6±2 месяца 10 Тип объекта Коммерческий 11 Тип здания Отдельностоящее 12 Расстояние до подъездных путей Близкое 13 Тип подъездной дороги Дорога с твердым (асфальтовым покрытием) 18
Ориентация земельного участка
относительно мун. Кишинэу Северная зона 19 Текущее состояние и физические свойства Участок не подвержен оползням и эрозии
2.5 Анализ наилучшего и наиболееэффективного использования объекта оценки
Недвижимость- это имущество, которое может использоваться неодним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объектанедвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то передпроведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим инаиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщикав отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояниярынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое вданном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумновозможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образомобеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своимрезультатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованиявыполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использованияследующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способовиспользования, которые разрешены расположениями о зонообразовании,ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах иэкологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местностиспособов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое иразрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцуучастка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансовоосуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход илимаксимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является магазин,то наилучшим использованием принимаем текущий род деятельности без рассмотрениядругих вариантов. Данное мнение основывается на том, что этот объект и до датыоценки успешно использовался в данном плане.
Для любой недвижимости можетсуществовать оптимальное использование земельного участка как свободного иотличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Покастоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка безулучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использованиесобственности с улучшениями.
Глава 3. Определение стоимостиземельного участка
3.1 Сравнительный подход
Метод сравнительного анализа продажпредполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основаниисравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых объектовнедвижимости и последующего внесения поправок на различие между ними и объектомоценки.
Метод применяется в следующейпоследовательности:
· Сбор данных ианализ рыночной информации с целью отбора сопоставимых объектов;
· Выбор единицсравнения и элементов сравнения;
· Расчет поправок
· Сопоставлениеобъекта оценки с объектом сравнения с целью корректировки цен их продажи;
· Анализскорректированных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объектанедвижимости.
При использовании методасравнительного анализа продаж рассматриваются следующие элементы сравнения и вследующей последовательности:
а) Передаваемые права собственности идругие имущественные права на недвижимость;
Корректировка учитывает разницу ввыборе прав, передаваемых при сделке. Цена продажи объекта недвижимости будетпредельно высокой при абсолютном праве собственности на него.
б) Условия финансирования;
Расчет поправки зависит от финансовойдоговоренности между продавцом и покупателем об условиях продажи: расчетпокупателя с продавцом за счет собственных средств (коррект. не требуется),получение покупателем кредита у финансовой структуры(коррект. на величину платыза кредит), финансирование сделки самим продавцом (для корректировкиприменяется дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита).
в) Условия продажи;
Отражает нетипичные условияосуществления сделки. Корректировка определяется как разница между рыночнойстоимостью земельного участка без каких-либо отклонений и стоимостью продажирассматриваемого сравниваемого земельного участка с выявленными нетипичнымимотивациями её приобретения.
г) Состояние рынка;
Отражает влияние фактора времени надинамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж.
д) Местоположение;
Для земельных участков в чертенаселённых пунктов учитывается: расстояние до центра города, расстояние доостановок общественного транспорта, ландшафт, рельеф, соседство, престижность,криминогенность, развитость инфраструктуры.
е) Физические характеристики;
Перечень этих характеристикразнообразен: размеры участка, границы по дороге, ширина и глубина участка,топография, земельные излишки.
ж) Экономические характеристики;
Этот элемент используется для оценкиземельных участков, приносящих доход.
з) Использование;
Поправка производится в случае, еслииспользование сопоставимых объектов в некоторой степени отличается отиспользования объекта оценки.
и) Компоненты стоимости, не связанныес недвижимостью.
Поправка производится в редкихслучаях, когда в сделке с объектом недвижимости принимало участие и другоеимущество: производственное оборудование, мебель и т.п. Стоимость этихкомпонентов учитывается отдельно.
Корректировки производятся в трёхосновных формах: денежных, процентных независимых и процентных кумулятивных.
Сравнительный подход подразделяетсяна три метода:
1) метод парногосравнения (анализ сопутствующих данных);
2) методраспределения;
3) метод выделения.
3.1.1 Метод сравнительного анализапродаж
Метод основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целяхопределения поправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие всопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам,кроме одной, по которой выполняется корректировка.
Проведя анализ сопоставимых объектов, было выявлено трисопоставимых объекта.
Таблица 3.2. Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом сравнительногоанализа продаж Показатели Оцениваемый участок. Т.Центр Об №1 сект. Чеканы, ул. М.чел. Бэтрын мун.Кишинэу Об №2 сект.Т.Центр, ул. Миорица мун.Кишинэу Об №3 сект.Рышкан., ул. Димо мун.Кишинэу 1 Цена продажи, евро 150300 122600 100500 2 Площадь земельного участка (соток) 3,8 5 4,8 4,7 3 Стоимость одной сотки, евро 30060 25542 21383 4 Право собственности Полное Полное Полное Полное 5 Корректировка на право собственности 1,0 1,0 1,0 6 Скорректированная цена 30060 25542 21383 7 Условия финансирования Рыночные Перечис +6% Рыночные Рыночные 8 Корректировка на условия финансирования 0,94 1,0 1,0 9 Скорректированная цена 28256 25542 21383 10 Условия продажи Рыночные Предл Предл Предл 11 Корректировка на условия продажи 0,97 0,97 0,97 12 Скорректированная цена 27408 24776 20742 13 Состояние рынка 1 нед. назад 1 мес. назад 4 мес. назад. 14 Корректировка на состояние рынка 1,02 1,11 1,44 15 Скорректированная цена 27956 27501 29868 16 Местоположение Рышкановка Чеканы Т. Центр Рышкановка 17 Корректировка на местоположение 1,1 0,8 1 18 Скорректированная цена 30752 22001 29868 19 Транспортная доступность Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая 20 Корректировка на транспортную доступность 1,00 1,00 1,00 21 Скорректированная цена 30752 22001 29868 22 Общая поправка 1,0230 0,8613 1,3968 23 Весовой коэффициент 3 2 1 24 Рыночная стоимость одной сотки, евро (30752*3+22001*2+29868*1)/3+2+1=27688 25 Рыночная стоимость земельного участка, евро 27688*3,8 = 105214
Рыночная стоимость участка земли под застройку коммерческойнедвижимости, определенная методом сравнительного анализа продаж составила 105214евро или 1494039 лей (1евро=14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
3.1.2 Метод распределения
Применяется для определения стоимостизастроенных земельных участков.
Этапы выполнения метода:
1) определениестоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемыйучасток методом сравнительного анализа продаж;
2) определениесреднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимостиединых объектов недвижимости аналогов:
/> (1)
/> (2)
3) определениерыночной стоимости земельного участка:
/> (3)
Таблица 3.3.Определение стоимости единого объекта недвижимогоимущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок. Показатели Оцениваемый участок. Рышкановка Об №1 сект. Рышкановка, ул. Дойна мун.Кишинэу Об №2 сект.Центр, ул. Армянская мун.Кишинэу Об №3 сект.Ботаника, ул. Мунчешть мун.Кишинэу 1 Цена продажи ЕОН, евро 150000 181000 120000 2 Площадь земельного участка (соток) 3,8 4,2 4,5 3,5 3 Стоимость одной сотки, евро 35714 40222 34286 4 Право собственности Полное Полное Полное Полное 5 Корректировка на право собственности 1,0 1,0 1,0 6 Скорректированная цена 35714 40222 34286 7 Условия финансирования Рыночные Рыночные Перечис +6% Рыночные 8 Корректировка на условия финансирования 1,0 0,94 1,0 9 Скорректированная цена 35714 37809 34286 10 Условия продажи Рыночные Предл Предл Предл 11 Корректировка на условия продажи 0,97 0,97 0,97 12 Скорректированная цена 34643 36675 33257 13 Состояние рынка 1 мес. назад 1 нед. назад 2 мес. назад 14 Корректировка на состояние рынка 1,11 1,02 1,22 15 Скорректированная цена 38454 37409 40574 16 Местоположение Рышкановка Рышкановка Центр Ботаника 17 Корректировка на местоположение 1,0 0,8 1,0 18 Скорректированная цена 38454 29927 40574 19 Форма участка правильная правильная неправильная правильная 20 Корректировка на форму участка 1,0 1,1 1,0 21 Скорректированная цена 38454 32920 40574 22 Транспортная доступность Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая 23 Корректировка на транспортную доступность 1,0 1,00 1,00 24 Скорректированная цена 38454 32920 40574 25 Общая поправка 1,0767 0,8184 1,1834 26 Весовой коэффициент 3 2 1 27 Рыночная стоимость одной сотки, евро (38454*3+32920*2+40574*1)/3+2+1=36963 28 Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, евро 36963*3,8 = 140460
Таблица 3.4. Определение среднеарифметического значения долистоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов.Участок Стоимость земельного участка, $ Стоимость ЕОН, $ Доля стоимости земли в общей стоимость ЕОН Рышкановка 40000 150000 0,2666 Центр 52000 181000 0,2873 Ботаника 45000 120000 0,3750
Определение среднего арифметического значения доли стоимостиземельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:
(0,2666+0,2873+0,3750)/ 3 = 0,3096
Определение рыночной стоимости земельного участка.
РСз.у. = 140460*0,3096 = 43486 евро
Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка,рассчитанная методом распределения, составляет 43486 евро или 617501 лей (1евро = 14,20 лей НБМ 15.12.2010).
3.1.3 Метод выделения
Применяется для оценки застроенных земельных участков приналичии информации о ценах продажи объектов недвижимости, в состав которыхвходят земельные участки подобные оцениваемому участку.
Суть метода состоит в том, что стоимость земли выделяется изстоимости единого объекта недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетомих износа.
Метод выделения состоит из следующих этапов:
1. Определение рыночной стоимости единого объектанедвижимости в состав которого входит оцениваемый участок методом прямогосравнения продаж.
2. Определение стоимости замещения или полнойвосстановительной стоимости строения (ПВС)
ПВС = Вс + КР + ПИ
Вс – восстановительная стоимость
КР – косвенные расходы
ПИ – прибыль инвестора
3. Определение величины общего накопленного износа
Иоб. = [1 — (1 — Ифиз./100) x (1— Ифун./100)x (1 — Ивн/100)] x 100%
4. Определение рыночной стоимости земельного участкаявляющегося составной частью единого объекта недвижимости
РСз.у. = РСеон – ( Вс – И ) = РСеон – Вс + И
Метод выделения дает объективные результаты, если можно точнооценить величину восстановительной стоимости улучшений и их накопленного износапри условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующемсегменте рынка недвижимости.
Описание объекта:
Общая характеристика объекта: магазин
Тип объекта: коммерческий
Тип здания: отдельностоящее
Год постройки:1985
Общая площадь (кв.м.):150
Строительный объем здания (куб.м.):405
Этажность:1
Состояния помещений: хорошее
Строительные характеристики:
Фундамент: железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены: бетонные
Перегородки: кирпичные
Покрытия: железобетонные
Кровля: металлическая
Полы: залы – плитканапольная, административные – паркет и ламинат.
Оконные проемы: окна – стеклопакет вметало — пластиковом переплете, частично деревянные.
Двери: метало-пластиковые
Внутренняя отделка: побелка, покраскавысококачественными материалами, обои.
Системы инженерногообеспечения: водопровод, электросети, канализация, сигнализация, системавентиляции, система автономного отопления, система подводки сетей ПК.
Стоимость единого объекта недвижимости была рассчитана впункте 3.1.2. «Методраспределения» и составила 140460 евро.
Следующим этапом является определение стоимости замещения иливосстановительной стоимости строения с помощью сборника УПВС.
Таблица 3.5. Сопоставление характеристик объекта-аналога изУПВС и объекта оценки.Отличительный фактор Объект-аналог из УПВС Оцениваемый объект Коррект. Коеффициент Группа капитальности I I 1 Этажность Одноэтажные 1 1 Тип фундаментов Монолитные ж/б и сборные бетонные Железобетонные 1 Материал и тип стен Кирпичные Кирпичные 1 Тип крыши Рулонная Оцинкованная сталь 1 Основной тип полов Цементные, плиточные и из релина Залы – плитка напольная, административные – паркет и ламинат 1,02 Тип проемов Окна – двойное остекление в деревянном переплете, двери — филенчатые Окна – стеклопакет в метало- пластиковом переплете, частично деревянные 1,02 Отделка Повышенного качества Современные материалы повышенного качества 1,03 Вентиляция Приточно – вытяжная Приточно – вытяжная, механическая, естественная 1 Сантехнические работы Горячее, холодное водоснабжение, центральное отопление Горячее, холодное водоснабжение, автономное отопление 1,058 Электротехнические работы Электроосвещение, слаботочные устройства Электроосвещение, слаботочные устройства, подводки ПК 1,015 Интегральный коэффициент 1,11
Величина корректировки стоимости 1 м3на отличия в конструктивных решениях составляет 1,11.
Расчет стоимости 1м3 зданияс учетом корректировок на сейсмичность, применение местных материалов икорректировки на отличия в конструктивных решениях:
Ст-сть 1м3 = 26,5 x 1,03 x 0,96 x 1,11 = 29,1
Таблица 3.6. Расчет восстановительнойстоимости улучшений.Показатели
Ст-сть 1м3 с учетом корректировок 29,1 Объем здания 405 Ст-сть строительства в 1969 г., лей 11785,5 Ст-сть строительства в 1984 г., лей 14025 1,19 Ст-сть строительства в 1991 г., лей 21458 1,53 Ст-сть строительства на дату оценки, лей 569731 26,551 Ст-сть с учетом косвенных издержек, лей 655191 1,15 Ст-сть с учетом прибыли инвестора, лей 786547 1,20 Ст-сть с учетом НДС 943856 1,20
Полная восстановительная стоимостьопределена в размере 943856 лей РМ или 66469 евро (1евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
Таблица 3.7. Распределение стоимостинового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС.№ Наименование элемента Уд. Вес коэф-та Стоимость элемента, лей 1 Фундаменты 4,00 37754,2 2 Стены и перегородки 12,00 113262,7 3 Перекрытия 13,00 122701,3 4 Крыши 23,00 217086,9 5 Полы 9,00 84947,0 6 Проемы 6,00 56631,4 7 Отделочные работы 4,00 37754,2 8 Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы 23,00 217086,9 9 Прочие работы 6,00 56631,4 Итого 100 943856
Определение величины общего накопленного износа
Определяем величину физического износа нормативным методом –состоящим в определении величины физического износа на основе изучениятехнического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения.
Под физическим износом конструкций,элементов, системы инженерного оборудования и здания в целом следует пониматьутрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности,устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатическихфакторов и жизнедеятельности человека.
Таблица 3.8. Расчет устранимогофизического износа короткоживущих элементов.№ Наименование элемента ВС, лей Износ Остаточная стоимость % лей 1 Проемы 56631,4 3,5 1982 54649,4 2 Отделочные работы 37754,2 5,5 2076,5 35677,7 3 Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы 217086,9 4,0 8683,5 208403,4 Итого 311472,5 12742 298730,5
Таблица 3.9. Расчет неустранимогофизического износа короткоживущих элементов.№ Наименование элемента ВС, лей Срок жизни К-нт. Износа Износ, лей Факт. Норм. 1 Полы 84947,0 3 20 0,15 12742,0 2 Проемы 56631,4 3 30 0,10 5663,1 3 Отделочные работы 37754,2 3 20 0,15 5663,1 8 Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы 217086,9 3 30 0,10 21708,7 9 Прочие работы 56631,4 3 30 0,10 5663,1 Итого 51440
Таблица 3.10. Расчет износадолгоживущих элементов здания.№ Наименование элемента Уд.вес,% ВС, лей Устран. износ Ост.ст-сть 1, лей НФИ,(49%), лей Ост.ст-сть 2, лей % лей 1 Фундаменты 4 37754,2 9 3397,9 34356,3 16834,6 17521,7 2 Стены и перегородки 12 113262,7 8 9061,0 104201,7 51058,8 53142,9 3 Перекрытия 13 122701,3 8 9816,0 112885,3 55313,8 57571,5 4 Крыши 23 217086,9 10 21708,7 195378,2 95735,3 99642,9 Итого 490805,1 43983,6 446821,5 218942,5 227879
Итого общий физический износ составил 227879лей
Функциональный износ, илифункциональное устаревание, вызывается несоответствием объемно-планировочногои/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Для решения задач настоящей оценки функциональный износопределен мною как «потеря стоимости объекта вследствие недостатковпроектирования, а также качественными недостатками использованныхматериалов». Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так инеисправимыми.
Функциональный износ определен из расчета замены строительныхэлементов в размере 10% и составил 94385,6 лей
Внешнее (экономическое) устаревание:
Внешний износ вызывается уменьшением полезности объектанедвижимости в результате изменения внешних условий. Под внешними условиямиподразумеваются макроэкономическая ситуация, условия локального рынка,экономическое местоположение объекта недвижимости, его транспортнаядоступность, финансовые и законодательные условия и т.д.
Внешний (или экономический) износ или износ внешнеговоздействия — это снижение стоимости здания вследствие негативного измененияего внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, илидругими факторами.
Экономический износ для данного типа недвижимости незначителен и, в нашем случае принимается в размере 5% и составил: 47192,8 лей.
Определяем общий накопленный износ, путем сложения сумм всехвидов износа:
227879+94385,6+47192,8 = 369457,4 лей или 26018 евро (1евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
Определение рыночной стоимости земельного участка являющегосясоставной частью единого объекта недвижимости:
1. Стоимость единого объекта недвижимости (РС еон), евро 140460
2. Минус восстановительная стоимость (ВС), евро 66469
3. Плюс накопленный износ (И нак), евро 26018
4. Рыночная стоимость земельного участка (РСз), евро 100009
Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка составит100009 евро или 1420128 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
3.2 Доходный подход
Доходный метод применим к земельнымучасткам, так как это функционирующий объект, на котором либо выращиваютсясельскохозяйственные культуры, либо земельный участок сдается в аренду.
Данный метод предполагает определениестоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода(ЧОД), который предполагается получить от использования данного объекта вбудущем.
Для расчета ЧОД необходимо определитьследующие виды доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объектанедвижимого имущества:
а) потенциальный валовойдоход(ПВД)-доход, который может приносить объект недвижимого имущества, приусловии полного использования его площади.
б) действительный валовой доход(ДВД)-доход, который может быть получен при эксплуатации объекта недвижимогоимущества с учетом уровня занятости помещение и возможных потерь при сбореарендной платы. ДВД определяется по формуле:
ДВД=(ПВД-ПНЗ)+ПД (5)
где ПНЗ — потери, связанные снеполной занятостью помещений;
ПД — прочие доходы, не связанныенепосредственно со сдачей в аренду свободных помещений.
в) операционные расходы (ОР) – этотекущие расходы, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации объектанедвижимости. ОР можно разделить на четыре группы:
· постоянные ОР,включающие в себя расходы, не зависящие от уровня занятости помещений (налог нанедвижимость, страховые взносы и т.д.);
· переменные ОР,включающие в себя расходы, зависящие от интенсивности эксплуатации объекта(расходы на управление объектом недвижимого имущества, плата за коммунальныеуслуги и другие расходы);
· расходы насодержание и ремонт объекта;
· расходы назамещение, включающие в себя расходы на замещение изношенных элементов здания,например, крыши, санитарно-технического оборудования и других элементов.
Чистый операционный доходрассчитывается по следующей формуле:
ЧОД=ДВД-ОР (6)
Доходный подход включает в себячетыре метода:
1) метод прямойкапитализации;
2) методдисконтирования денежных потоков;
3) метод остатка;
4) метод разделенияна участки.
Метод прямой капитализациипредполагает преобразование дохода, полученного в течение одного годаэксплуатации объекта недвижимости, в стоимость этого объекта с помощью ставкикапитализации:
РС=/> (7)
где РС- оцененная стоимость;
r- ставка капитализации.
Ставка капитализации определяется спомощью одного из следующих методов:
1) методсравнительного анализа продаж;
2) методкоэффициента ДВД;
3) техникаинвестиционной группы;
4) методкоэффициента покрытия долга.
Метод сравнительного анализа продаж.
Наиболее предпочитаемый метод. Ставкакапитализации рассчитывается по формуле:
r=/> (8)
Метод коэффициента ДВД.
Применяется в случаях, когда не можетбыть получена полная информация о сравниваемых объектах недвижимости, ноимеется информация о ДВД и ОР этих объектов. Ставка капитализациирассчитывается по формуле:
r=/> (9)
где КОР- коэффициент операционныхрасходов,
МДВД –мультипликатор (коэффициент) ДВД.
Техника инвестиционной группы.
Основана на предположении, что когдасуществуют различные материальные интересы, связанные с оцениваемым объектом,ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателейимущественных прав на объект по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.
Материальные интересы, связанные собъектом оценки могут иметь:
1) финансовыйхарактер;
2) физическийхарактер.
Техника инвестиционной группы дляфинансовых интересов.
ЧОД разделяется на две части. Первая частьпредставляет платежи кредитору. Вторая часть представляет собой доход,остающийся инвестору, вложившему собственный капитал, и называется денежнымпотоком до уплаты налогов.
Ставка капитализации представляетсобой средневзвешенную ставку доходности кредитора (rk) и ставкидоходности собственника (rc).
r=m* rk+(1-m)* rc (10)
где m- удельный вес заемных средств встоимости объекта недвижимого имущества;
(1-m)- удельный вес собственногокапитала в стоимости объекта недвижимости.
Ставка капитализации кредитораопределяется по формуле:
rk=/> (11)
где ОК- годовые отчисления наобслуживание кредита;
СК- сумма ипотечного кредита.
Ставка капитализации собственникаопределяется по формуле:
rc=/> (12)
где ДПДУН- денежный поток до уплатыналога;
СИК- сумма собственногоинвестированного капитала.
Техника инвестиционной группы дляфизических интересов.
Применяется к физическим компонентамединого объекта недвижимого имущества, земле и строениям.
Ставка капитализации определяется поформуле:
r=З*rз+С*rc (13)
где З- удельный вес стоимостиземельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;
rз — ставка капитализациидля земельных участков;
С- удельный вес стоимости строений встоимости единого объекта недвижимого имущества.
rc — ставка капитализациидля строений.
Метод коэффициента покрытия долга.
Является одним из методов применяемыхдля расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделокприменяются кредитные средства.
Ставка капитализации рассчитываетсяпо формуле:
r= КПД*rk*m (14)
где КПД-коэффициент покрытия долга.
КПД=/> (15)
где ОК- годовая оплата заобслуживание кредита.
Метод разбивки на участки.
Метод применяется при оценке земель,разбивка которых на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Этапы разбивки на участки:
1) Определение количества и размеровучастков, которые могут быть созданы, исходя из физических и юридическихвозможностей и экономической целесообразности;
2) Анализ рынка, на которомпланируется продавать земельные участки;
3) Определение наиболее вероятнойцены продажи каждого участка с помощью метода сравнительного анализа продаж иподсчет прибыли застройщика;
4) Прогнозирование потоков доходов ирасходов, связанных с процессом разбивки на участки в течении расчетногопериода. Чистый денежный поток для каждого интервала времени дисконтируется.Ставка дисконтирования, полученная в результате анализа рынка, обязательнодолжна отражать степень риска, связанного с процессом разбивки на участки;
5) Определение рыночной стоимостиземельного участка
В данной работе мы применяем лишь методостатка, в связи с тем, что у нас отсутствует информация о ставках аренднойплаты на земельные участки в мун. Кишинэу.
3.2.1 Метод остатка
Метод остатка используется для застроенных земельных участкови участков предназначенных для строительства.
При использовании метода остатка оценка осуществляетсяследующими этапами:
· Расчетвосстановительной стоимости (ВС) или стоимости замещения (СЗ) улучшений,существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;
· Определениечистого операционного дохода (ЧОДеон), который может быть получен в результатеиспользования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных обарендной плате за объект, сопоставимые с единым объектом недвижимости,составной частью которого является оцениваемый земельный участок;
· Определениечистого операционного дохода (ЧОДс), относящегося к улучшениям как произведениявосстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации дляулучшений;
· Расчет чистогооперационного дохода (ЧОД) относящегося к зумельному участку, как разностимежду чистым операционным доходом (ЧОДеон), генерируемым единым объектомнедвижимости и чистым операционным доходом (ЧОДс), относящимся к улучшениям;
· Определениестоимости земельного участка (РСзу)как отношения чистого операционного дохода,относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.
Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка
Восстановительная стоимость улучшения вычислена в методевыделения сравнительного подхода и, за вычетом износа, составляет 40451 евро.
Исходя из анализа сопоставимых объектов можно принять среднююарендную плату застроенного участка в размере 21 евро за один квадратный метр вмесяц, что также составляет 95760 евро в год за весь объект оценки. Этосоставляет потенциальный валовый доходединого объекта недвижимости(ПВДЕОН).
Потери от незанятости (ПНЗ) составляют 19152 евро в год,тогда действительный валовый доход (ДВД) составляет 76608 евро в год.
Операционные расходы (ОР) составляют 19152 евро в год.
Чистый операционный доход (ЧОД) равен 57456 евро в год.
Для расчета чистого операционного дохода для строенийнеобходимо рассчитать ставку капитализации для строений методом кумулятивногопостроения:
ro= rб/р + rи + rнл + rим + rк,
где rо — общая ставкакапитализации;
rб/р — безрисковаяставка;
rи — поправка зариск инвестирования в объект недвижимости;
rнл — поправка занизкую ликвидность;
rим — поправка наинвестиционный менеджмент;
rк — нормавозврата капитала.
r = 10,31 + 4 +2/12*10,31 + 2 /100% = 18,02%
Также нам необходимо рассчитать ставкукапитализации для земельного участка:
r= rб/р + rи + rнл,
где rо — общая ставкакапитализации;
rб/р — безрисковаяставка;
rи — поправка зариск инвестирования в объект недвижимости;
rнл — поправка занизкую ликвидность.
r = 10,31 + 4 +2/12*10,31 = 16,02 %
Определение стоимости земельногоучастка методом остатка:
ЧОД, относящийся к улучшениям, евро вгод7289
(40451*0,1802)
ЧОД, приходящийся к земельному участку,евро в год50167
(57456-7289)
Рыночная стоимость земельного участка,евро313152
(50167/0,1602)
Предполагаемая стоимость земельногоучастка, рассчитанная методом остатка, составляет 313152 евро или 4446758 лей (1 евро = 14,20 лей,НБМ 15.12.2010).
3.2.2 Метод разбивки на участки
Метод разбивки на участки применяется для определениястоимости участков, для которых разбивка на участки является наилучшим инаиболее эффективным использованием.
Основными этапами метода разбивки на участки являются:
¨ Определениеколичества и размеров участков, которые могут быть сформированы с учетомфизической осуществимости, юридической возможности и экономическойэффективности. Новые участки должны соответствовать требованиям местных органовпубличного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой иудовлетворять требования местного рынка. Результаты анализа, выполненного напервом этапе, должны быть отражены в плане развития оцениваемого участка. Вэтом плане следует указать: количество и размер новых участков, необходимостьпроведения конкретных строительных работ, стоимость строительства, время,необходимое для выполнения разбивки на участки и создание улучшений, расходы, связанныес продажей участков на рынке;
¨ Анализ рынка, накотором будут выставлены на продажу новые участки: спрос и предложение, ставкапогашения, период экспозиции на рынке для вновь созданных участков;
¨ Определениенаиболее вероятной цены продажи каждого участка, путем применения методасравнительного анализа продаж и определения величины предпринимательскойприбыли, получаемой при развитии и продажи участков;
¨ Прогнозированиедоходов и расходов в течение расчетного периода. Расчетный период начинается смомента начала разбивки на участки и продолжается до окончания продажипоследнего сформированного участка. Чистый денежный поток для каждого периодадисконтируется для получения текущей стоимости доходов. Ставка дисконтирования,получаемая на основании рыночных данных, должна отражать уровень риска,связанного с данным проектом;
¨ Определениерыночной стоимости участка как суммы доходов дисконтированных на дату оценки.
Так как метод разбивки на участки должен являться наилучшим инаиболее эффективным вариантом, а в нашем случае, если участок разбить научастки, то они будут слишком малы и не смогут реализоваться на рынкенедвижимости, поэтому расчет рыночной стоимости земельного участка методомразбивки на участки не приемлем.
Глава 4. Согласование результатов и заключение о рыночнойстоимости земельного участка
Применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мыполучили следующие результаты (таблица 4.12.):
Таблица 4.11. Полученные результатыМетоды Стоимость, евро Метод сравнительного анализа продаж Метод сравнительного анализа продаж 105214 Метод распределения 140460 Метод выделения 100009 Метод остатка 313152
Результаты использованных в настоящем отчете методовотличаются. Для определения окончательной стоимости используем метод распределениявесовых коэффициентов. Процедура согласования результатов приведена в таблице4.13.
Таблица 4.12. Согласование результатов оценки методомраспределения весовых коэффициентов.№ Критерии Метод САП Распредел Выделен. Остатка 1 Стоимость, евро 105214 140460 100009 313152 2 Соответсв. целей оценки, % 35 15 25 25 3 Достоверность информации 30 15 30 25 4 Правильность поправок 30 25 20 25 5 Допущения в расчетах 30 15 25 30 6 Способность учитыв. конъюнктуру рынка 35 25 10 30 7 Способность учитыв. размер, местопол., доход 35 15 15 35 8 Весовой показатель 27,5 18,33 20,83 28,33 9 Уд.вес рассчитанной стоимости, евро 28934 25746 20832 88716 10 Соглас. Стоимость объекта, евро 28934+25746+20832+88716 = 164228
В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов изаключений, основанных на нашем опыте и профессиональных знаниях, делаемследующий вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости составляет:
164300 евро или 2333060 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
Вывод
Как видно из материалов курсового проекта, трудностипереходного периода к рыночной экономике, по крайней мере, в части становленияцивилизованных рыночных земельных отношений в крупных городах Молдове и созданиядля этого адекватной системы экономической оценки городских земель, вполнепреодолимы. Но, не смотря на то, что оценщикам хорошо известны все методы истандарты оценки, принятые в мировой практике, несмотря на многочисленныепопытки ряда оценщиков применить их в Молдове, в реальных рыночных отношениях,они практически не применяются.
Во время выполнения данной курсовой работы я ознакомилась иприменила на практике основные методы оценки земельных участков, изучиларазличные нормативные акты, связанные с оценкой земельных участков. В первойглаве курсового проекта мною были изложены предпосылки оценки, цели иназначение оценки, а также основные предположения и ограничивающие условия. Вовторой главе я провела подробный анализ рынка недвижимости мун. Кишинэу,, а также произвела описание объекта оценки и его местоположения. В третьей главе япроизвела расчеты по определению рыночной стоимости данного мне земельногоучастка методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли (методсравнительного анализа продаж, метод распределения, метод выделения и методостатка). В связи с отсутствием информации о ставках арендной платы земельныхучастков в мун. Кишинэу я не смогла применить в своей работе метод прямойкапитализации и метод дисконтирования денежных потоков для определения рыночнойстоимости земельного участка. В четвертой главе я провела согласованиерезультатов оценки, полученных всеми методами, и произвела заключение орыночной стоимости земельного участка.
В процессе составления отчета основной проблемой для менястало невозможность получения полной информации, как об объекте оценки, так иоб объектах аналогах. Отсутствие полноценной базы данных об объектахнедвижимости в Кишиневе и в целом по Республике Молдова в значительной степенизатрудняет работу оценщиков.
Обращаю ваше внимание на то, чтополученная стоимость земельного участка носит субъективный характер и являетсямоим личным мнением. Данный отчет носит исключительно рекомендательный характери не обязывает владельца объекта устанавливать цену, указанную в отчете дляреализации объекта на рынке.
Список использованной литературы
1. Закон РеспубликиМолдова. Земельный Кодекс, № 828-XII от14.01.1992.
2. Закон РеспубликиМолдова об оценочной деятельности, № 989-XV от 18.04.2002.
3. Закон РеспубликиМолдова о нормативной цене и порядке купли-продажи земли № 1308-XII от 25.07.97.
4. ГражданскийКодекс Республики Молдова, № 1107-XV от06.06.2002.
5. Кадастрнедвижимого имущества (Законы, принятые ПарламентомРеспублики Молдова), Том IV/ alcăt.:Vladimir Guţu, Valeriu Gînju; Agenţia deStat Relaţii Funciare şi Cadastru. Oficiu de Implementare a PrimuluiProect de Cadastru. – Ch.: S. n., 2003 (Tipografia Centrală).
6. Кадастр недвижимого имущества (Оценканедвижимости), Том V/ alcăt.:Vladimir Guţu; Agenţia de StatRelaţii Funciare şi Cadastru. Oficiu de Implementare a PrimuluiProect de Cadastru. – Ch.: S. n., 2003 (Tipografia Centrală).
7. Buzu Olga, Angela Matcov. – Ch.: 2003(Tipografia Centrală).» Оценканедвижимости: теория и практика./»
8. Buzu Olga. – ed. a 2-a. — Ch.: S. n., 2002(Tipografia Centrală).Организация Оценочной деятельности/
9. Коростелёв С.П.Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: РусскаяДеловая Литература, 1998. – 224с.
10. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости /СПбГУ, СПб., 1997, рис.12, табл. 134, библиогр. Назв.81.
11.Экономикаи управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ»1999
12. www.lara.md
13. www.obzor.md
14. www.makler.md
15. www.citymap.md
16.www.statistica.md