Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Сибирский федеральный университет»
ИНСТИТУТ ЦВЕТНЫХ МЕТАЛЛОВ И ЗОЛОТА
ФакультетПЭ и УЭС
Кафедра Экономики и управления
Дисциплина Экономика недвижимости
Группа МЭ-04-1
ОТЧЕТ О ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ № 2
Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом
Вариант №7
Преподаватель ___________________ ___________________________
(подпись, дата) (инициалы, фамилия)
Разработал студент ________________ ___________________________
(подпись, дата) (инициалы, фамилия)
Красноярск, 2007 г.
Цель работы.
Определение стоимости объекта недвижимости с помощьюрыночного подхода.
Теоретическая часть.
Этот метод основан на принципе замещения – покупатель некупит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретениена рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Рыночный подходнаиболее применим для объектов активного рынка недвижимости. По степениактивности наверху – рынок жилья, затем идет коммерческая недвижимость ипроизводственная недвижимость. Стоимость объекта недвижимости по этому подходуравна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок,учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:
Снд=Саналога ±∑К,
где Саналога — продажная цена аналогичного объекта(совокупности однородных аналогов), К –суммарные корректировки – поправки кстоимости аналога, которые позволяют привести к одинаковому состоянию разныханалогов и объекта оценки. Определение рыночной стоимости методом сравненияпродаж производится в следующей последовательности: анализ рыночной ситуациидля аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации дляанализа; определение подходящих единиц сравнения; выделение необходимых единицсравнения; проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементамсравнения; приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектасравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки. Приэтом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболееэффективное использование. В качестве единиц сравнения применяют измерители,традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объектамогут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. К элементамсравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которыевызывают изменения цен на недвижимость. Для анализа объектов сравнения икорректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяютсяколичественные и качественные методики. К количественным методам относят:анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализтенденций, анализ издержек. К качественным методикам относят: относительныйсравнительный анализ, распределительный анализ, метод экспертных оценок. Вкачестве корректировок используют следующие показатели: 1. Корректировка направо собственности – полное право собственности и частичное долевое правособственности; 2. Условие сделки – никто и ничто не заставляет объектнедвижимости; 3. Дата продажи — текущие время; 4. В любой последовательностивыполняются корректировки по физическим характеристикам, месторасположению,экономическим характеристикам. Для использования корректировок используютсяследующие методы, с помощью которых, определяется стоимость объекта оценки:
Анализ парных данных. Анализ парного набора заключается вполучение скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов,отличающихся одним элементов. Порядок проведения анализа парных данных:
Выбирают от 3 до 5 объектов аналога по назначению объектанедвижимости;
Рассчитывают сравнительную единицу, чаще всего стоимость 1кв. м. площади помещения. В качестве сравнительной единицы могут использовать 1куб. м., 1 погонный метод, 1 сотка;
Рассчитывают корректировки: в виде процентов, в стоимостномвыражении;
Сравнивают аналог и объектом оценки, на условие объектаоценки.
Мультипликатор валовой ренты – отношение цены продажи квеличине чистого операционного дохода и к количеству мест (источников)получения дохода:
МВР= Цпрод/ЧОД =Цпрод/n,
где Цпрод цена продажи аналогов, ЧОД — это доход, которыйприносит объект оценки; n – количество мест(источников). Порядок расчета с помощью данного метода:
2.1. Выбираю аналоги от 3 до 5 одинакового назначения собъектом оценки;
2.2. Рассчитывают по каждому аналогу величину чистого операционногодохода;
2.3. По каждому показателю аналогу рассчитывается показательМВР;
2.4. Рассчитать среднее значение мультипликатора; 2.5. Пообъекту оценки рассчитывают величину ЧОД;
2.6. Определяем цену продажи объекта оценки:
Цпродажи= ЧОД*МВР
Практическая часть.
Исходные данные для нахождения цены продажи оцениваемогообъекта рыночным подходом методом анализа парных данных представлены в таблице1. Так как объект оценки несколько отличается от сравниваемых с ним объектовнедвижимости, то нужно применять корректировки.
Таблица 1 – Исходные данныеХарактеристика объектов Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Цена продажи 2668000 1932000 2208000 1932000 2300000 Время продажи 4 месяца 3 месяца 10 месяцев 2 месяцев 6 месяцев Возраст 5 лет 6 лет 4 года 5 лет 6 лет 4 года Общая площадь, кв. м. 32200 36800 30636 31556 26956 35328 Арендная площадь, кв. м. 27600 34592 28520 28980 23920 31464 Коэффициент использования,% 90 87 85 90 95 90 Состояние конструктивных элементов Среднее Среднее Среднее Среднее Среднее Среднее Окружающий пейзаж Средний Средний Средний Средний Средний Средний Автостоянка Адекватно зданию Адекватно зданию Адекватно зданию Адекватно зданию Отношение площади парковки к арендной площади меньше, чем у объекта Адекватно зданию Месторасположение Внутренний участок, доступный с главных магистралей (среднее) На пересечение главной и второстепенной улицы (лучшее) На внутреннем проезде, доступ со второстепенной улицы (худшее) На внутреннем проезде, доступ с главной дороги На пересечение двух главных магистралей (лучшее) На внутреннем проезде, доступ с вторичной дороги (худшее) Средняя контрактная рента за кв. м. 126 127 117 125 129 124 Тип аренды Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы несёт владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец Все расходы, за исключением телефона, несет владелец
Рассчитаем корректировки: в виде процентов и в стоимостномвыражении:
При расчёте стоимости учитывают инфляцию, которая составляет12% в год.
Поправка в возрасте не применяется.
Цена продажи объектов недвижимости с учётом инфляции:
Цинф. = Ц пр. *(1 + Кинф. * Впр).
Впр. – время продажи, Цпр. – цена продажи объектов, Кинф. –коэффициент инфляции,% в месяц.
Цинф.1 = 2668000*(1+0,01*4) = 2774720 руб.
Цинф.2 = 1932000*(1+0,01*3) = 1989960 руб.
Цинф.3 = 2208000*(1+0,01*10) = 2428800 руб.
Цинф.4 = 1932000*(1+0,01*2) = 1970640 руб.
Цинф.5 = 2300000*(1+0,01*6) = 2438000 руб.
Относительная корректировка по общей площади объектов:
Коб. = (Sоб. (обьекта) — Sоб. (об. оценки)) / Sоб. (об.оценки).
Sоб. (об. оценки) — общая площадьоценки, кв. м.
Sоб. (объекта) — общая площадь объекта,сравниваемая с объектом оценки, кв. м.
Коб.1 = (36800 – 32200) /32200 = 0,143
Коб.2 = (30636 – 32200) /32200 = — 0,049
Коб.3 = (31556 – 32200) /32200 = — 0,02
Коб.4 = (26956 – 32200) /32200 = — 0,163
Коб.5 = (35328 – 32200) /32200 = 0,097
Относительная корректировка по арендной площади объектов сучётом коэффициента использования:
Кар. = (Sар. (объекта) *Ки — Sар. (об. оценки) * Ки) / Sар.(об. оценки) *Ки
Sар. (объекта) — арендная площадьобъекта недвижимости, сравниваемого с объектом оценки, кв. м.
Sар. (об. оценки) – арендная площадьобъекта оценки, кв. м.
Кар.1 = (34592*0,87 — 27600*0,9) / (27600*0,9) = 0,21
Кар.2 = (28520*0,85 — 27600*0,9) / (27600*0,9) = — 0,024
Кар.3 = (28980*0,9 — 27600*0,9) / (27600*0,9) = 0,05
Кар.4 = (23920*0,95 — 27600*0,9) / (27600*0,9) = — 0,085
Кар.5 = (31464*0,9 — 27600*0,9) / (27600*0,9) = 0,14
Относительная корректировка по средней контрактной ренте::
Ккр. = (Sар. (объекта) *Ки*Роб — Sар. (об. оценки). *Ки*Роб) / (Sар.(об. оценки) *Ки*Роб).
Роб – средняя контрактная рента
Ккр.1 =(34592*0,87*127-27600*0,9*126) / (27600*0,9*126)=0,22
Ккр.2 =(26660*0,85*117-25800*0,9*126) / (25800*0,9*126) = — 0,09
Ккр.3 =(27090*0,9*125-25800*0,9*126) / (25800*0,9*126)=0,042
Ккр.4 =(22360*0,95*129-25800*0,9*126) / (25800*0,9*126) = — 0,06
Ккр.5 =(29412*0,9*124-25800*0,9*126) / (25800*0,9*126) =0,122
Стоимость кв. м. объекта недвижимости – как отношение ценыпродажи объекта к площади объекта недвижимости, сравниваемого с объектомоценки:
Цкв. м. об = Ц. / Sоб(объекта)
Цкв. м. об.1 = 2774720 / 36800 = 75,4руб.
Цкв. м. об.2 = 1989960 / 30636 = 64,95 руб.
Цкв. м. об.3 = 2428800 / 31556 = 76,97 руб.
Цкв. м. об.4 = 1970640 / 26956 = 73,11 руб.
Цкв. м. об.5 = 2438000 / 35328 = 69,01 руб.
Окончательная цена продажи объекта оценки – как средняяарифметическая из всех цен продажи с учётом корректировок:
Цоб. оц. = Цкв. м. об*Sоб. (оценки) *(1+/-К)
Цоб. оц.1 = 75,4*32200*(1+0,143+0.21+0,22) = 3819055,2 руб.
Цоб. оц.2 = 64,95*32200*(1-0,049-0,024-0,09) = 1750493,4руб.
Цоб. оц.3 = 76,97*32200*(1-0,02+0,05+0,042) = 2656881,2 руб.
Цоб. оц.4 = 73,11*32200*(1-0,163-0,085-0,06) = 1629066,2руб.
Цоб. оц.5 = 69,01*32200*(1+0,097+0,14+0,122) = 3019863,7руб.
Окончательная цена продажи объекта оценки:
(3819055,2+1750493,4+2656881,2+1629066,2+3019863,7) /5 =2575071,94 руб.
Вывод.
В данной лабораторной работе мы познакомились с расчетомстоимости объекта оценки с помощью рыночного подхода метода оценки парныхданных.
Сопоставили пять объектов-аналогов с оцениваемым объектом, спомощью чего нашли корректирующие коэффициенты. Рассчитали стоимость одногоквадратного метра по каждому объекту-аналогу. На основе полученных результатоврассчитали стоимость оцениваемого объекта, она равна 2575071,94 рублей.