Теоретико-правовой анализ особенностей договора купли-продажи жилого помещения

Министерство образования и науки Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
«Нижегородский коммерческий институт»
ФАКУЛЬТЕТ ЮРИСПРУДЕНЦИИ
Кафедра гражданско-правовых дисциплин
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине гражданское право
на тему: «Теоретико-правовой анализ особенностей договора купли-продажижилого помещения»
Выполнил:
студент группы 4-юз
факультета юриспруденции
П.В. Белов
Руководитель: к. ю. н., доцент
А.С. Аникин
Нижний Новгород 2011

Содержание
Введение
1. Понятие договора продажи жилого помещения и егоюридическая характеристика
2. Заключение договора продажи жилого помещения
2.1 Существенные условия договора продажи жилого помещения
2.2 Государственная регистрация договора продажи жилогопомещения
3. Права и обязанности сторон договора продажи жилогопомещения
3.1 Стороны договора продажи жилого помещения
3.2 Права и обязанности продавца
3.3 Права и обязанности покупателя
Заключение
Библиография
Введение
После многих десятилетий стремления государства решить жилищнуюпроблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря нацелый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и неудалось. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобыпотребность в жилье удовлетворялась не только за счет государственных, муниципальныхфондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственностиграждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищногофонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продаватьи покупать квартиры. [1] То есть договор купли-продажи с того времениполучил довольно широкое распространение, что вызвало необходимость его более детальногоурегулирования.
Во время изучения большого массива литературы посвященной даннойтеме, была определена цель работы, которая состоит в осуществлении теоретико-правовогоанализа особенностей договора продажи жилого помещения.
Поставленная цель обусловила необходимость решения несколькихзадач: рассмотреть понятие «договор продажи жилого помещения», определитьего юридическую природу и некоторые особенности, ознакомиться с термином «существенныеусловия договора», установить их перечень и обозначить существенные условиядоговора продажи жилого помещения, изучить права и обязанности сторон этого договораи, в заключении, сделать основные выводы по выбранной мною теме.
договор продажа жилое помещение
Указанными задачами определилась структура курсовой работы. Онасостоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы.
Предметом исследования является договор продажи жилого помещения.
При написании работы мною была использована вся доступная литература.Я изучил научные исследования отечественных авторов в области гражданского и жилищногоправа, при этом следует отметить труды таких ученых как: Суханов Е.А., КрашенинниковП.В., Эрделевский А.М. и другие. Помимо научной литературы особое внимание я уделилзаконодательству РФ, проанализировав многие нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищногокодекса РФ, некоторых Федеральных законов и иных нормативных актов.
Договор купли-продажи — это одно из значимых правовых категорийгражданского права любого государства. Разработка данного правового явления расшириланеоднозначность подходов к пониманию сущности договора купли-продажи в общем и договоракупли-продажи жилого помещения в частности. В силу ряда субъективных факторов вюридической литературе сложилось множество различных научных подходов в изученииэтой проблемы. В своей работе я постарался рассмотреть и совместить точки зренияразличных авторов и, соответственно, сделать определенные выводы.
1. Понятие договора продажи жилого помещения и его юридическаяхарактеристика
Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй,сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. При этомобщеизвестно, что среди сделок, совершаемых на рынке недвижимости, договорам купли-продажижилых помещений отводится одна из самых важных ролей.
Договор продажи жилогопомещения является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым попризнаку особого объекта продажи — жилого помещения. В то же время жилое помещениеявляется недвижимостью, поэтому указанному договору присущи все основные признакидоговора купли-продажи товаров и договора купли-продажи недвижимости.
Правовое регулирование,рассматриваемого мною по теме данной курсовой работы, договора как отдельного видадоговора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главе 30 ГК РФсодержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости,его форму, действия сторон по его исполнению, а статья 558 этой же главы закрепляетособенности продажи жилых помещений. Все эти правила сформулированы в качестве специфическихнорм, исключающих действие общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 глава30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажитоваров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированнойнормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с продажейжилья, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров. [2]
Так как Гражданскийкодекс не содержит определения договора купли-продажи жилого помещения, то для того,чтобы его выявить необходимо обратиться к определениям договора купли-продажи вобщем виде и договора купли-продажи недвижимости.
· По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется
передать вещь (товар)в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этоттовар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). [3]
· По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. [4]
Важным моментом являетсято, что в неисчерпывающий перечень объектов недвижимости, подлежащих продаже, включенаквартира, то есть один из наиболее часто встречающихся видов жилья, тем самым, ещераз подтверждая распространение правового действия норм, регулирующих куплю-продажунедвижимости, на договор продажи жилого помещения.
Таким образом, рассмотревоба определения в сочетании со статьей 558 ГК РФ, договор продажи жилого помещенияможно определить так:
По договору купли-продажижилого имущества (помещения) продавец обязуется передать в собственность покупателяжилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принятьэто имущество и уплатить определенную сторонами денежную сумму.
Договору продажи жилогопомещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты. Это:
· возмездность
Возмездным являетсядоговор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставлениеза исполнение своих обязанностей. [5]
· синаллагматичность (взаимность)
Синаллагматическим являетсядоговор, в котором у каждой из сторон есть свои права и обязанности. [6] Договор продажи жилья является таковым,поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате имущества обусловлено исполнениемпродавцом своих обязательств по передаче этого имущества покупателю. Иными словами,покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате до исполнения продавцомсвоих обязанностей по передаче. Если же договор купли-продажи заключен с условиемо предварительной плате жилого имущества покупателем, субъектом встречного исполнениястановится продавец, который может не передавать жилье до получения от покупателяобусловленной суммы предоплаты. [7]
· консенсуальность
Консенсуальным являетсядоговор, для заключения которого достаточно соглашения сторон, он считается заключеннымс момента его подписания. [8]Но консенсуальность договора продажи жилого помещения сопряжена с государственнойрегистрацией. Объяснение этому дается в статье 558 Гражданского кодекса РФ, котораяопределяет, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартирыподлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
2. Заключение договора продажи жилого помещения
В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости,в том числе жилого помещения, заключается в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи влечет егонедействительность. Для обозначения практического значения этой нормы необходимопривести пример из судебной практики.
Определением Нижегородского областногосуда от 19.06.2007 г. по делу № 33-2995 постановлено: в удовлетворении требованийГ. о признании договора купли-продажи заключенным, о понуждении к государственнойрегистрации спорного договора отказано правомерно, так как судом первой инстанцииустановлено, что не соблюдена обязательная письменная форма договора. Предметомисковых требований являлось: истец Г. обратился с иском к П., К. о понуждении кгосударственной регистрации договора купли-продажи, ссылаясь на то, что 25.08.2006г. между ним и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.Цена указанной квартиры была определена в 891000 руб. В тот же день 25.08.2006 г.было заключено соглашение о задатке, согласно которому Г. передал П. 200000 руб.в качестве задатка в обеспечение заключения и исполнения договора купли-продажиквартиры.5.09.2006 г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажиуказанной квартиры на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажиквартиры от 25.08.2006 г. Однако, по непонятным причинам, ответчики уклоняются отгосударственной регистрации данного договора. Решением суда было постановлено: вудовлетворении иска Г. к П., К. о признании ошибки в договоре купли-продажи, о признаниидоговора купли-продажи заключенным, о понуждении к государственной регистрации договоракупли-продажи — отказать. Судом было установлено, что договор купли-продажи квартирыот 5.09.2006 г. подписан покупателем Г. и одним из продавцов — П., Являющимся собственником63/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Собственником 37/100долей в праве общей долевой собственности на квартиру, указанным в договоре в качествепродавца — К. договор не подписан. [9]
 2.1 Существенные условия договора продажи жилого помещения
Содержание договора как соглашения составляет совокупность согласованныхего условий, составной частью которых принято выделять существенные условия. Проанализировавпункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ можно прийти к выводу, что таковыми признаютсявсе условия договора, которые требуют согласования, а при отсутствии соглашенияхотя бы по одному из них договор признается незаключенным.
В соответствии с Гражданскимкодексом существенными условиями любого договора являются условия о предмете договора,условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимыедля договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлениюодной из сторон должно быть достигнуто соглашение. [10]
Таким образом, при заключениилюбого договора должно быть в первую очередь достигнуто соглашение о его предмете.Так, согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости(в том числе жилого помещения) условие о предмете договора считается согласованным,если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимогоимущества. Применительно к жилому помещению это означает, что в договоре должнобыть указано расположение, например, квартиры в здании (путем указания номера квартирыи приложения к договору поэтажной экспликации здания). При отсутствии этих данныхв договоре условие о жилом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Следующим существеннымусловием договора продажи жилого помещения согласно статье 555 Гражданского кодексаРФ является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменнойформе условия о цене имущества, договор о ее продаже считается незаключенным.
Особое внимание следуетобратить на статью 558 Гражданского кодекса, где установлены особенности продажижилых помещений. А именно в пункте 1 этой статьи установлено специальное существенноеусловие, необходимое лишь для этого договора. Этим условием для договора продажижилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица,сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением послеего приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав напользование продаваемым жилым помещением.
Предмет договора
В доктрине под жилищнымиотношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающихпо поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещенийнуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. [11] Таким образом, самые разнородные общественныеотношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно поповоду жилых помещений, то есть понятие жилого помещения является ключевым, основнымпонятием жилищного права.
Общеизвестно, что наибольшуючасть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляютдоговоры купли-продажи жилья, в основном в виде отдельных квартир. С учетом большойэкономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюденияпри заключении договоров продажи жилых помещений предписаний действующего законодательства,без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным. [12] Так, например, Гражданским кодексом установленотакое обязательное существенное условие как предмет договора продажи жилья.
В современной литературераспространено мнение о том, что предмет договора купли-продажи нельзя ограничиватьодним лишь товаром, поскольку он также охватывает действия продавца по передачеи действия покупателя по его принятию и оплате. [13]Эта позиция основана на концепции О.С. Иоффе, согласно которой у любого правоотношенияодновременно имеется три различных содержания:
· материальное
То есть само экономическоеотношение, лежащее в основе договора.
· волевое
То есть воля государства,воплощенная в правовых нормах.
· юридическое
То есть наличие прави обязанностей субъектов. [14]
В соответствии с этиммогут быть выделены три различных объекта договора купли-продажи: материальный,волевой и юридический, в которых воплощается его предмет. [15]
Но в противовес даннойпозиции А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой разработали иную, главным вопросом в которойстал о том, что бы означало принятие на практике вышеизложенной концепции.
Состоит их позиция вследующем: «Включив в предмет договора купли продажи, наряду с товаром, такжепокупную цену, мы придали бы условию о цене существенный характер, которого онона самом деле не имеет в обычных договорах продажи. (но они отмечают, что для отдельныхразновидностей купли-продажи как, например, для договора продажи жилого помещенияцена может быть включена отдельно в перечень существенных условий.) Понимая предметдоговора как волевой объект (индивидуальную волю продавца и покупателя), мы перевелибы все сделки с пороками воли из категории недействительных в разряд незаключенных,лишив тем самым практического смысла многие нормы о недействительности сделок. Наконец,включение в предмет договора действий сторон по передаче товара и уплате денежнойсуммы совершенно размывает грань между заключением и исполнением договора. Такимобразом широкая трактовка предмета договора купли-продажи весьма неудачна как стеоретической, так и с практической точек зрения». [16]
Естественно, в случаес договором продажи жилья основное видообразующее значение имеет такой элемент предметадоговора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущиенедвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующихдействия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателяпо его принятию и оплате.
Поэтому сфера действиядоговора продажи жилого помещения может быть определена лишь путем анализа объектовгражданских прав, охватываемых понятием «жилое помещение», являющегосячастью недвижимого имущества. Общее определение недвижимости и перечень объектов,относящихся к ней, содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ. Там определено,что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаих назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства и некоторое другое имущество. Помимо понятия «недвижимость»наше законодательство содержит такое понятие как «недвижимость в жилищной сфере»,что имеет важное значение для определения предмета договора продажи жилья.
Особенность предмета договора купли-продажи жилья состоит в том,что он может охватываться большим количеством терминов, значение которых можно определитьв соответствии с законодательством Российской Федерации.
· Недвижимость в жилищной сфере
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имуществос установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества,включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилымипомещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетнимциклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и другихстроениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементыинфраструктуры жилищной сферы. [17]
· жилое помещение
Анализ действующегогражданского, жилищного законодательства и юридической литературы позволяет сделатьвывод, что термин «жилое помещение» очень неоднозначен и имеет несколькотолкований:
1) Жилое помещение- это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использованодля производственных целей. [18]
2) Жилое помещение- это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодныедля постоянного и временного проживания. [19]
3) Жилое помещение(если оно выступает объектом договора найма) — это изолированное жилое помещение,пригодное для постоянного проживания. [20]
4) Под жилым помещениемпонимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном закономпорядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).[21]
Также существует определение,которое дается в Жилищном кодексе РФ.
5) Жилым помещениемпризнается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригоднодля постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническимправилам и нормам, иным требованиям законодательства) [22]
Таким образом, жилоепомещение, являясь объектом жилищных прав, обладает рядом признаков, вытекающихиз определения данного в Жилищном кодексе РФ:
· Этоизолированное помещение;
· Это жилое помещение;
· Это помещение, пригодное для постоянного проживания, котороедолжно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену,уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарнымправилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. [23] Помимо санитарных правил жилое помещениедолжно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства:стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещенийи тд. Необходимо подчеркнуть, что важна возможность именно постоянного проживания.То есть к жилым помещениям не относятся гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты,так как имеют иное функциональное назначение, а именно являются местом отдыха илилечения.
Раз существуют признакижилого помещения, то следует прийти выводу, что оно должно отвечать определеннымтребованиям, для того чтобы действительно быть пригодным для постоянного проживаниялюдей. Критерии оценки жилья как пригодного для проживания содержатся в Положениио признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживанияи многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном ПостановлениемПравительства РФ. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав,содержащихся в этом Положении, требований, является соответствие жилых помещенийстроительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающимвозможность проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья.[24]
Предназначенность помещениядля жилищных целей — это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующихдокументах, которая не зависит от характера фактического использования объекта иот сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. [25] Таким образом, жилое помещение, являясьпо назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результатеобычного износа или под влиянием особых обстоятельств (например, пожар, наводнениеи др.).
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, тоесть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенныхмежду собой частей. [26] В состав таких объектов всегда в качествеглавной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворенияжилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другиевещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ жилые помещения бывают следующихвидов:
· жилой дом, часть жилого дома;
· квартира, часть квартиры;
· комната.
А Гражданский кодекс РФ в отличие от Жилищного кодекса РФ необозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. Это верно,так как комната — часть квартиры, то есть понятие «комната» поглощаетсяпонятием «квартира». Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качествеобъекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания)понимается только комната. Наряду с ней частью квартиры являются помещения вспомогательногопользования: кухня, ванная комната и тд., но они не выступают самостоятельными объектамижилищных прав. [27]
Цена договора
Еще одна явная особенность,отличающая договор продажи жилого помещения (недвижимости) от других возмездныхдоговоров и от иных договоров купли-продажи товаров содержится в статье 555 Гражданскогокодекса РФ и заключается в том, что договор продажи жилья должен содержать согласованноесторонами в письменной форме условие о цене жилого имущества. Это условие являетсясущественным для данного вида договора и при его отсутствии, такой договор будетсчитаться незаключенным.
Оценка недвижимости- наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлениинаиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследованииспроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценкиобъекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. [28] Оценка недвижимости, в том числе жилогопомещения — это явление многофакторное и сложное, поэтому на рынке недвижимостиее осуществляют профессиональные оценщики.
Цена может быть указана:
1) Путем обозначения в тексте договора купли-продажи жилого
помещения конкретнойденежной суммы за жилое имущество.
2) Путем обозначенияв договоре купли-продажи жилого помещения денежной суммы за единицу площади, в связис чем цена жилого имущества определяется исходя из его площади.
При этом в обоих случаяхцена может быть выражена:
непосредственно в рублях;
в рублях в сумме эквивалентнойопределенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. [29]
Также возможна покупкажилого помещения в кредит. В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФДоговором купли-продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата этого товарав рассрочку. При этом такой договор будет считаться заключенным, если в нем нарядус другими существенными условиями указаны порядок, сроки и размеры платежей.
В отношении цены статьей555 Гражданского кодекса РФ установлено два очень важных правила:
· Если в законе (например, в Законе о приватизации жилья) или в
договоре купли-продажинедвижимости, в том числе жилого помещения, четко не сказано, что цена объекта недвижимости,продаваемой по договору продажи, не включает в себя (в качестве составной части)и цену на передаваемый вместе с ним земельный участок, то говорить о переходе кпокупателю права собственности на этот земельный участок нет оснований.
· Но если ни закон, ни договор купли-продажи недвижимости, в
том числе жилого помещения,не предусмотрели иное, то действует общее правило, состоящее в том, что цена напродаваемый объект недвижимости включает в себя и цену передаваемого вместе с объектомучастка земли и право собственности на этот земельный участок. [30]
На основании пункта1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения однозначнобудет считаться незаключенным в случаях, когда:
· в договоре не указана цена
· по условиям договора цена не может быть определена. Так как
прямо запрещено использованиеметода, предписываемого пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, заключающегосяв использовании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается зааналогичные товары.
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
В силу правила п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности(в том числе по договору купли-продажи жилого помещения) на жилой дом или квартирук другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещениемсо стороны членов семьи прежнего собственника. Другими словами, данное право какбы «обременяет» такую недвижимость, следуя ее судьбе, что сближает егос вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжениисобственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающихс ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законномосновании, и новому приобретателю не удастся прекратить их право. [31]
В этой связи требование Гражданского кодекса о том, что существеннымусловием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры,в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользованияэтим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этихлиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением[32], облегчило задачу и внесло некую ясностьв понимание того, как предупредить будущего собственника о правах третьих лиц нато или иное жилое имущество и тем самым обезопасить.
В такой перечень могут быть включены следующие субъекты:
1) Наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договорусоциального найма жилого помещения, а также граждане переставшие быть членами семьинанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.Данный круг лиц определяется по правилам статьи 31 Жилищного кодекса РФ.
2) Наниматель жилого помещения по договору коммерческого наймажилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (статья 677 ГК РФ).
3) Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договоранайма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (статья 685 ГК РФ,статьи 77 и 79 ЖК РФ).
4) Лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещениемв порядке завещательного отказа (статья 1137 ГК РФ и статья 33 ЖК РФ).
5) Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением,если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (пункт 1 статьи602, пункт 1 статьи 586 ГК РФ и статья 34 ЖК РФ).
6) Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилымпомещением в пределах срока действия договора (пункт 1 статьи 700 ГК РФ)[33]
Данный перечень носит лишь примерный характер, то есть законодательствоммогут быть определены иные лица и основания сохранения за ними такого права.
В юридической литературесложились различные подходы относительно такого существенного условия договора продажижилого помещения как перечень третьих лиц, обладающих правами на жилое имущество.Например, интересно мнение А.М. Эрделевского. Он считает, что в пункте 1 статьи558 Гражданского кодекса речь идет не о существенном условии договора в точном смыслестатьи 432 ГК, поскольку если какие-либо лица в соответствии с законом сохраняютправо пользования жилым помещением, то судьба этого права не может зависеть от содержаниядоговора и волеизъявления его участников. Поэтому отменить установленное закономсамостоятельное право третьих лиц на жилое помещение и изменить перечень таких лицсвоим соглашением они не могут. И в то же время совершенно справедливо, что покупателювовсе не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права наприобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности обэтом обстоятельстве до заключения договора. Применительно, например к договору арендызаконодатель в статье 613 Гражданского кодекса РФ прямо говорит о том, что при заключениидоговора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьихлиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнениеарендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения аренднойплаты либо расторжения договора и возмещения убытков. В общих положениях о договорекупли-продажи законодатель прямо не предусматривает подобной обязанности продавца,однако в пункте 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ установлено, что продавец обязанпередать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая,когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнениепродавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товаралибо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупательзнал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Отсюда следует, чтов общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьихлиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным,а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявлениятребования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебномпорядке. [34]
На основании этого онприходит к выводу, что в статье 558 Гражданского кодекса РФ, с учетом пункта 1 статьи460, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющихправо пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договорапродажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупательдолжен явно выразить свое согласие принять от продавца жилое помещение, обремененноеправами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупрежденияпокупателя о таких правах). Следовательно, такой перечень третьих лиц следует рассматриватьне в качестве самостоятельного существенного условия договора продажи жилого помещения,а в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другимиэлементами, указанными в статье 554 Гражданского кодекса. Поэтому в соответствиис этой точкой зрения, в случае отсутствия в договоре указанного перечня, условиео предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор — незаключенным.
 2.2 Государственная регистрация договора продажи жилогопомещения
Составной частью особогоправового режима недвижимого имущества, в том числе жилого, является обязательнаягосударственная регистрация прав на него, сделок с ним и обременений недвижимогоимущества. Договор продажи жилого помещения считается заключенным только с моментаего государственной регистрации. Цель такой регистрации — установление прочной системыоборота недвижимости.
Государственная регистрацияправ на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правовогорегулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную рольпо отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильностьв гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положенияучастников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичностив обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрациядолжна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами.Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба иее структурные подразделения. [35]
Законодательство связываетименно с моментом государственной регистрации возникновение и прекращение тех илииных прав на жилое помещение, то есть государственная регистрация имеет не техническое,а юридическое (правообразующее) значение.
Права на жилье, приобретаемыеразличными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себядва юридических факта: соглашение и акт регистрации права. [36]Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственностии, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоватьсяи распоряжаться недвижимостью.
В статье 18 Жилищногокодекса РФ закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещенияподлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексомРФ, ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящимКодексом». [37] В связи с этим необходимо рассмотретьнекоторые положения Гражданского кодекса РФ, например, статья 131 полностью посвященарегулированию государственной регистрации недвижимости, она определяет, что правособственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, ихвозникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в единомгосударственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию правна недвижимость и сделок с ней. Также наряду с ней Кодекс содержит еще целый ряднорм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок нанедвижимое имущество. К ним относятся: статья 164 «Государственная регистрациясделок», статья 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателяпо договору», статья 433 «Момент заключения договора», а также другиенормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса. [38]
Таким образом, действующеезаконодательство в качестве предмета государственной регистрации называет:
1) права на недвижимоеимущество;
2) сделки с недвижимымимуществом;
3) обременения (ограничения)прав на недвижимое имущество. [39]
Важным моментом являетсято, что Федеральная регистрационная служба и ее подразделения в субъектах РФ, осуществляющиерегистрацию права собственности на жилые помещения и сделок с ним, должны осуществлятьгосударственную регистрацию в соответствии с:
1) Инструкцией о порядкегосударственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственностина жилые помещения (утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 с последующими изменениями);
2) Правилами ведениякниг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденными ПриказомМинюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 с последующими изменениями);
3) Инструкцией о порядкегосударственной регистрации договоров мены и (или) перехода прав на объекты недвижимогоимущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (утвержденнойПриказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183 с последующими изменениями);
4) Инструкцией о порядкегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах(утвержденной Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. № 152 с последующими изменениями);
5) Инструкцией о порядкезаполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений оботказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними информации о зарегистрированных правах (утвержденной Приказом Минюста РФ от 18сентября 2003 г. № 226 с последующими изменениями);
6) Инструкцией о порядкевыдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иныхдокументов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменнойформе (утвержденной Приказом Минюста РФ от 25 мая 2004 г. № 107 с последующими изменениями). [40]
Инструкция о порядкегосударственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственностина жилые помещения (в редакции от 24 декабря 2004 г.) является важнейшим документом, который регулирует порядок государственной регистрации договоровкупли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Как верно подчеркиваютП.В. Крашенинников и Б.М. Гонгало, важность данной Инструкции трудно переоценить,поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениямии, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора иперехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственнойрегистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволятболее полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. [41]
Названная Инструкция,устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяетего на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи,и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права. [42]
Государственная регистрацияявляется доказательством существования зарегистрированного права и оспорено этоправо может быть только в суде.
Еще раз обратимся кпункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ: договор продажи жилого дома, квартиры,части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации. Требованиеэтой нормы является обязательным и его несоблюдение влечет недействительность сделки.Такая сделка считается ничтожной. (пункт 1 статьи 165 ГК РФ)
А в том случае, еслисделка по продаже жилого дома совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняетсяот ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрациисделки. Сторона, отклоняющаяся от регистрации необоснованно, должна возместить другойстороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки. (пункт 3 статьи 165 ГКРФ)
Для того чтобы придатьэтой норме практическое значение, необходимо привести пример из практики разрешенияспоров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.
Облпотребсоюз обратился в арбитражныйсуд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажижилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюзне обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрациисделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходилаиз следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом(покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделкасторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществленапо акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующийорган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданскогокодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственнойрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации,суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договорпродажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственнойрегистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал,облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционнаяинстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонениеот государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием длявозникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственнуюрегистрацию сделки. [43]
Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации,совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, судвправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
3. Права и обязанности сторон договора продажи жилогопомещения
 3.1 Стороны договора продажи жилого помещения
Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могутвыступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками такихсделок являются физические и юридические лица.
Юридические лица, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями,должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрацииэтого юридического лица. При этом специальными предписаниями закона или уставомна юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимогоимущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящейнедвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюститребования акционерного законодательства о таких сделках. [44]
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями,должны обладать полной дееспособностью. Они должны достичь 18-летнего возраста,а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин,не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со временивступления в брак; полная дееспособность приобретается также при эмансипации, тоесть объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовомудоговору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностьюдееспособным. [45]
По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственникжилого помещения. Также продавцом может быть лицо, уполномоченное собственникомв силу закона или договора. При продаже недвижимого имущества, являющегося объектомфедеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительнойвласти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизациифедерального имущества. При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступаютлица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продажемуниципального имущества — продавцы, назначенные органами местного самоуправления.[46]
 3.2 Права и обязанности продавца
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателюжилого имущества, являющегося предметом купли — продажи, в срок, установленный договором,а если такой срок договором не установлен, — в соответствии с правилами об исполнениибессрочного обязательства, содержащимися в статье 314 Гражданского кодекса РФ, тоесть в разумный срок. По общему правилу, при купле-продаже с момента передачи вещиу покупателя обычно возникает право собственности. Однако у приобретателя жилогопомещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрацииперехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачейнедвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различатьпередачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.В связи с этим обязанность продавца следует рассматривать как обязанность перенестина покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владениенедвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Принимая во внимание спецификужилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодательустановил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать,а покупателем — принять проданную вещь. Передача помещения осуществляется по подписываемомусторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменногооформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполненииобязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирнымсантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника. [47]
Так как специальными нормами, регулирующими договор продажи жилья,установлена обязательная регистрация такого договора, а в случае несоблюдения этоготребования, такая сделка будет ничтожной, на каждую из сторон (и продавца и покупателя)возложена обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с цельювыполнения этого требования.
Следующей обязанностью, возложенной законодателем на продавца,является обязанность передать право собственности на жилое имущество свободное отправ и притязаний третьих лиц, а в том случае, если это невозможно, то уведомитьпокупателя о существовании прав третьих лих в отношении имущества, являющегося предметомконкретного договора купли-продажи и предоставить перечень этих лиц.
В том случае, если продавец является собственником жилого помещения,то в соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ такой продавец-собственникпри наличии, находящихся у него под опекой или попечительством членов его семьилибо о оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов его семьи(о чем известно органу опеки и попечительства), проживающих в данном жилом помещении,может продать это жилье, если при этом будут затрагиваться права или охраняемыезаконом интересы указанных лиц, только с согласия органа опеки и попечительства.
Продавец в результате неисполнения либо ненадлежащегоисполнения покупателем своей обязанности по оплате жилого помещения, составляющегопредмет договора, получает определенное право потребовать от покупателя не толькооплаты товара, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами,начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты. (пункт 3 статьи486 ГК РФ)
Если покупатель в нарушение договора продажиотказывается принять и оплатить имущество, продавец вправе по своему выбору либопотребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечетего расторжение. (пункт 4 статьи 486 ГК РФ)
 3.3 Права и обязанности покупателя
Покупатель обязан оплатить жилое помещениенепосредственно до или после его передачи ему продавцом в размере его полной цены,если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо невытекает из существа обязательства. [48]Это обязательство, призванное обеспечить право продавца получить деньги за свойтовар, является главным для покупателя.
Такая обязанность покупателя, как принятьжилое помещение по передаточному акту, обусловлена обязанностью продавца передатьего. Необоснованный отказ покупателя от принятия жилого помещения влечет установлениеопределенных прав для продавца, которые были рассмотрены в предыдущем параграфепод названием «Права и обязанности продавца».
Важное значение имеет тот факт, что передаточныйакт призван обезопасить покупателя от недостатков имущества, являющегося предметомдоговора продажи жилого помещения. Так, например, В случае передачи продавцом покупателюимущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправепотребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранениянедостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.А в случае существенных недостатков (неустранимых, например) может отказаться отисполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за помещениеденежной суммы, но не может ни при каких обстоятельствах потребовать замены товараненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Заключение
В данной курсовой работе я постарался всесторонне рассмотретьособенности договора продажи жилого помещения. На мой взгляд, я справился с поставленнымизадачами.
Мною было рассмотрено понятие «договор продажи жилого помещения»и его особенности, определена юридическая природа. Я ознакомился с термином«существенные условия договора», установил их перечень и обозначил существенныеусловия договора продажи жилого помещения. Также в своей курсовой работе я изучилправа и обязанности продавца и покупателя в договоре купли-продажи жилого помещения.
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья,безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По договору купли-продажижилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом,квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имуществои уплатить определенную сторонами денежную сумму.
Заключается он в простой письменной форме в виде одного документа,подписанного сторонами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, крометех, которые имеют статус существенных. Договор считается заключенным, если междусторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора.
К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещениязакон относит следующие:
1) предмет договора
2) цена жилого помещения
3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользованияжилым помещением, после приобретения его покупателем.
Библиография
1. Нормативные материалы и акты толкования
1.1 Конституция Российской федерации, принята всенародным голосованием12 декабря 1993 г. // Российская газета. — 1993. — № 237.
1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собраниезаконодательства РФ. № 32., 1994.
1.3 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собраниезаконодательства РФ. №5., 1996.
1.4 Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательстваРФ. № 1., 2005.
1.5 Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищнойполитики» // Российская газета. № 5.1993.
1.6. Федеральный Закон Российской Федерации «О санитарно-эпидемиологическомблагополучии населения» // Собрание Законодательства РФ. № 14., 1999.
1.7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешенияспоров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» от 13.11.1997№21 // Вестник ВАС РФ. № 1., 1998.
1.8 Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодексаРоссийской Федерации. М., 2000.
1.9 Гусев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РоссийскойФедерации. М., 2005.
1.10 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации.М., 2006.
1.11 Крашенинников П.В., Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Жилищномукодексу РФ. М.
Учебные, научно-практические пособия и монографии
2.1 Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. Концепция развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004.
2.2 Иоффе О.С. Обязательственной право. М., 1975.
2.3 Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967.
2.4 Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость:вопросы ограничений. М., 1999.
2.5 Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права.М.,2005.
2.6 Фаршатов И.А. Жилищное Законодательство. Практика применения, теоретическиевопросы. М., 2001.
2.7 Харрисон Генри. Оценка недвижимости. М., 1994.
2.8 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передачеимущества. Книга 2.М., 2002.
2.9 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право. М., 2006.
2.10. Седугин П. И Жилищное право: Учебник для ВУЗов. М., 1997.
2.11. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т.2.М.,2003.
2.12. Суханов Е.А. Гражданское право в 4-х томах. Т.3.М., 2008.
2.13. Хвостов В.М. Система Римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.).М., 1996.
Статьи из периодических изданий и непериодических сборников
3.1 Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российскогоправа. № 10., 2006.
3.2 Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. № 9.,2001.
3.3 Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. №8., 1999.
3.4 Чимов З.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имуществов жилищной сфере — субинститут института государственной регистрации // Бюллетеньнотариальной практики. № 3., 2008.
3.5 Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения// Программа информационной поддержки российской науки и образования Консультантплюс: Высшая школа. Учебное пособие. М.
3.6 Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. № 7.,2006.
4. Словари.
4.1 Серый Е.С. Бизнес-словарь // Справочно-информационный ресурс поддержкипредпринимательства. М., 2003-2008.