1. Условия и порядок купли — продажи земельных участков
Договор купли-продажиопределяется как договор, по условиям которого одна сторона (продавец)обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), апокупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определеннуюденежную сумму (цену). В Гражданском кодексе РФ (п. 1 ст. 485) особо оговорено,что покупатель обязан совершить за свой счет действия, которые в соответствии сзаконом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемымитребованиями необходимы для осуществления платежа. Наряду с общими положениями Гражданский кодекс РФпредусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок сземельными участками, по которым земля может отчуждаться или переходить отодного лица к другому (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ГК РФ). Данные положенияпризваны урегулировать правовой режим такого объекта, как земля, являющегосяодновременно и природным объектом, и природным ресурсом и недвижимымимуществом. Договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются отдоговоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальныхзаконодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивногохарактера. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются нетолько разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом,охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом,используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, иосновой осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РоссийскойФедерации, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но иимеющими отношение к обязательству по купле-продаже земельных участковсоответствующими нормами земельного, лесного, природоохранительного и иногоспециального законодательства.
1.1 Стороны, участвующиев купле-продаже
В договоре купли-продажиземельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качествепродавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка,наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободнораспоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу земельного участка, если этидействия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законныхинтересов других лиц.
В качестве продавца подоговору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация,субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственныхорганов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряженияземельным участком, находящимся в государственной или муниципальнойсобственности.
С введением в действиеЗемельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землюраспоряжение указанными землями осуществляется органами местногосамоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Некоторыеособенности имеются в порядке осуществления правомочий по распоряжению и поотчуждению земельных участков, на которых расположены приватизированные здания,строения и сооружения, а также незавершенные объекты строительства, признанныесамостоятельными объектами недвижимости. Решение о продаже земельных участковпринимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектовнедвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложениемзаключить договор купли-продажи земельного участка.
В качестве продавца подоговору купли-продажи наряду с Российской Федерацией, субъектами РФ,муниципальными образованиями могут выступать граждане и юридические лица,которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью идееспособностью.
Следует помнить, чтоЗемельный кодекс РФ запрещает иностранным гражданам и юридическим лицамприобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иныхособо регламентируемых территориях Российской Федерации. Исключается такжевозможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан,иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, если предметом договораявляется земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Крометого, юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доляиностранного участия составляет более чем 50%, не вправе выступать покупателямиземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
1.2 Предмет купли-продажи
Предметом купли-продажиможет быть любой не изъятый из оборота земельный участок. При этом установленоособое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть толькоземельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗКРФ). В Гражданском кодексе РФ установлены особенности предмета в договорепродажи недвижимости, в котором количественные и качественные характеристикипредмета договора даны через критерии, позволяющие определить расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества.
Наряду с общим правилом одопустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельныхучастков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случаенужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессегосударственного кадастрового учета даются описание, надлежащеедокументирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочносвязанных с ним объектов недвижимого имущества.
1.3 Характеристики,продаваемого объекта
К количественным икачественным характеристикам, описывающим земельный участок, относятся:кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель иразрешенное использование участков; описание границ участков и их отдельныхчастей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения(обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы заземлю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородияземель отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества,прочно связанных с земельными участками.
1.4 Права и обязанностипо данному виду договора
Права и обязанностисторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующимобразом. Основной обязанностью для продавца согласно ст. 436 ГК РФ признаетсяобязанность передать земельный участок, являющийся предметом договоракупли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договоракупли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37ЗК РФ, который выделяет прежде всего обязанность продавца передать покупателюимеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограниченияхего использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи снормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передатьпокупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когдапокупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этомуобязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, необремененный такими правами и притязаниями. Статья 460 ГК РФ предоставляет,таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этогообязательства.
Под третьими лицамипонимаются лица, не являющиеся сторонам договора купли-продажи. Под правамитретьих лиц следует понимать прежде всего вещные права лиц, перечисленные в ст.265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ (право пожизненного наследуемого владения земельнымучастком), ст. 268 ГК РФ, ст. 20, 23, 24 ЗК РФ (право постоянного (бессрочного)пользования земельным участком и безвозмездного срочного пользованиям), ст.274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ (сервитут — право ограниченного пользования чужимземельным участком). К правам третьих лиц относятся также обязательственныеправа, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, и залог земельных участков, регулируемый Федеральнымзаконом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)».
Договор купли-продажи земельногоучастка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. 1 ст.454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: принятьпередаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определеннуюденежную сумму в сроки, установленные договором. Первая обязанность состоит втом, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Этообщая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границахкоторого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфередействует общее правило — покупатель обязан принять приобретенный им у продавцатовар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда онвправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи,например если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненныйопасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенномузагрязнению, деградации земли, ограниченный в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ).
Вторая обязанность покупателя- оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а приотсутствии договорной цены — по цене, которая обычно взимается за аналогичныеземельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в частиприменяется к договору купли-продажи земельного участка.
Цена земельного участкаявляется существенным условием договора купли-продажи. Цена, т.е. денежнаясумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка всобственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению наосновании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Отсутствие в договоре,согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимостиквалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным.Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемыхуполномоченными на то государственными органами по правилам о цене нааналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применениюк договорам продажи недвижимости.
1.5 Условия договоракупли-продажи земельных участков
Содержание всякогодоговора образуют условия, на которых он заключен. Традиционно выделяютсясущественные условия, условия обычные и условия случайные.
Законодатель фактическиопределяет существенные условия как те, без которых договор считаетсянесостоявшимся, незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом в числесущественных условий всегда должны быть условия о предмете, условия, которыенепосредственно в законе названы таковыми, и условия, относительно которыхнастаивает одна из сторон. Применительно к договору купли-продажи земельныхучастков существенным условием следует признать условие о предмете и цене.
Однако гражданскоезаконодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуетсяучитывать нормы законодательства земельного. При этом в таких случаях речь идетне только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и онеобходимости опираться на земельное законодательство для правильногоправопонимания. Земельный участок как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗКРФ) характеризуется прежде всего площадью, измеряемой квадратными метрами. Нотакое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков. Например,в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом «О государственномземельном кадастре» для сделок, связанных с переходом права собственности,обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновенияземельного участка как объекта государственного кадастрового учета является датавнесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3ст. 14). Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки (п.1 ст. 7), но действительным является и тот кадастровый учет, которыйпроизводился до вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7).Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12) и составего документов (ст. 13).
Кроме того, неотъемлемымипризнаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других(в том числе соседних) по расположению на местности, что обеспечиваетсяосуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию .
Наконец, еще однимэлементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота,является его местонахождение .
Таким образом,применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательстваопределенность предмета договора купли-продажи земельного участка может бытьустановлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастровогономера и в) местонахождения.
Второе существенноеусловие — цена (ст. 555 ГК РФ). Известное правило (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ) овозможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары здесьне должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельногоучастка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданскоезаконодательство не может применяться в отрыве от норм законодательстваземельного.
Цена земельного участкадолжна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено,что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии сфедеральным законом об оценочной деятельности. По смыслу ст. 8 Федеральногозакона «Об оценочной деятельности в РФ» при продаже земельныхучастков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда ониявляются сособственниками, предварительная оценка земельного участкаспециализированной организацией является обязательной. При установлениирыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актовземельного законодательства, определяющих порядок формирования цены, а такжесоответствующие методические рекомендации. Отдельные вопросы установления ценыземли, в случае ее продажи по правилам ст. 36 ЗК РФ, предусмотрены п. п. 2, 3 ст.2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации» .
Цена покупки включает всебя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности,отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, посколькуони не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которыхразрешена на приобретенном земельном участке, не составляют его самого и,естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст.555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену наприобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можнополагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то естькогда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением).
Очевидно, собственник,продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихсяограничениях. Тем более что некоторые из указанных ограничений, если даже ониустановлены, могут быть ему объективно неизвестны. Но и отвечает он не за любойслучай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательногоискажения.
Однако в п. 2 ст. 37 ЗКРФ включены специальные нормы о недействительности ряда условий договоровкупли-продажи, распространяющиеся также на мену.
Во-первых, запрещеновключать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельныйучасток «обратно» по собственному желанию.
Во-вторых, не разрешаетсяограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком,включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т.п.
В-третьих, запрещенопредусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случаепредъявления прав на земельные участки.
Установление названныхограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодательявно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажиоформляется сделка залога. Запрет на ограничение ответственности понятен всвязи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются такимобразом переложить все возможные последствия именно на покупателя. Тем не менеев юридическом плане названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ликонструктивны, поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно)предусмотрены гражданским законодательством. Так, «право на выкуп обратно»,запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности,поскольку только собственник (а не иное лицо, в том числе и не бывшийсобственник) вправе распоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственностьпродавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи вих пользу (ст. 461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместитьпокупателю понесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено,что соглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении втаких случаях недействительны.
С другой стороны, неотражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, вчастности, связанные с межеванием и расположением участков. То же следуетсказать и о целевом использовании земельного участка. В целом же переченьограничений оборота земельных участков, их использования явно требуетосмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определеннуюсистему.
2. Оценка земли
Целью кадастровой оценкиявляется одновременное определение кадастровой стоимости всех земельныхучастков в границах административно-территориальных образований (областей,районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичногоземельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии спринятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка землипроводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного,сравнительного и затратного (техника остатка для земли).
2.1 Рыночная оценка земли
В странах с развитойрыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все триподхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводитсяисходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этихрезультатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основеболее полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимостиземли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках,либо на несбалансированность земельного рынка.
2.1.1 Доходный подход коценке земельных участков
Доходный подход к оценкеземельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости землиисходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.
Данный подход применимтолько к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежаттри принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принципзамещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участокв ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этомстоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли,т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срокаэксплуатации. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляетсобой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов илидругих выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка отпоследующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущуюстоимость. Капитализация представляет собой деление текущего дохода насоответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходовпревращается в стоимость земельного участка.
В зависимости от целевогоназначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: —рента дляоценки сельскохозяйственных и лесных земель; —часть дохода от имущественногокомплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; —арендная плата дляоценки земель поселений; —доход от прироста стоимости земельного участка,получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации.На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначальноразработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценкисельскохозяйственных земель.
2.1.2 Метод сравненияпродаж для оценки земельных участков
Также подразумевается,что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынкаусловиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периодавремени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Метод сравненияпродаж включает следующие этапы:
Этап 1. Выявлениенедавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельногорынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование иопределяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментированиерынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и тойже географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие вариантыземлепользования, схожие характеристики объектов и субъектов. К характеристикамтипичного для данного сегмента земельного участка относятся: —зонирование ицелевое назначение использования земли; —плодородие при оценкесельскохозяйственных или лесных земель; —местоположение; — передаваемыеюридические права собственности и другие. Характеристики типичного для данногосегмента земельного рынка субъекта включают: —инвестиционную мотивацию;—платежеспособность; —социально-юридический статус; —источники и формыфинансирования; —предпочтения покупателей и другие. В результатесегментирования земельные участки делятся на следующие группы: —участки,используемые для целей садоводства и огородничества; —участки, используемые дляведения личного подсобного хозяйства; —участки, используемые дляиндивидуального жилищного строительства; —участки, используемые для массового жилищногостроительства; —участки под объектами коммерческой недвижимости; —участки подобщественными объектами и т.п. Выявление недавних продаж сопоставимых земельныхучастков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах,котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Длясравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычнодостаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверностьоценки.
Этап 2. Проверкаинформации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышенияее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделкипроизошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимыхземельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки(покупателем или продавцом) или посредником. Кроме того, при выбореобъекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимостьсубъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичныемотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определениявозможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих иходинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравниваемые.
Этап 3. Сравнениеоцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесениепоправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимогоучастка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, закакую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, чтои оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемыхобъектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этомнеобходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимыйземельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемыйучасток?». Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемомуучастку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до тойвеличины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристикамиоцениваемого земельного участка.
Оценка земельного участкапутем сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться двумяспособами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения. Элементамисравнения называют характеристики земельных участков и условий заключениясделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализасравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельногоучастка, который выступает затем основой расчета стоимости других участковземли. В качестве типичного земельного участка может использоваться какреальный, так и гипотетический участок. Для лучшей организации процессасравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения.
При сравнении земельныхучастков обычно рассматривают шесть элементов:
Права собственности. Поправкавносится при отягощении:
1) прав покупателязалогом или долгосрочной арендой
2) Условияфинансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента откредита.
3) Условия продажи
4) Дата продажи
5) Местоположение
Этап 4. Анализприведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимостиоцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранныханалогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценкистоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величиныцен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точногорезультата используется формула средневзвешенной величины.
Для определения рыночнойстоимости земельного участка используется следующая информация: 1) титулсобственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;
2)категория земель, вграницах которых расположен земельный участок;
3) физическиехарактеристики участка;
4)данные о взаимосвязиучастка с окружением;
5) экономические факторы,характеризующие участок.
Источниками этих данныхмогут быть городские, районные и поселковые комитеты и органы, гдеосуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы,специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации,оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.
2.1.3 Затратный подходдля оценки земельных участков
1) Метод изъятия(извлечения).
Он определяет рыночнуюстоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостьювсего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями ивосстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный методрасчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.
Основные этапы оценки земельногоучастка методом изъятия:
1 этап. Определениерыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынкаи сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, вкачестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертныеоценки стоимости объектов.
2 этап. Расчетвосстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем,которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительнойстоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимостьзамещения. Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точнойкопии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, потой же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимостивоспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимостьзамещения.
3 этап. Определениевеличины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений,расположенных на оцениваемом земельном участке.
Под физическим износомпонимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физическогоразрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физическийизнос возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооруженийсовременным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.
4 этап. Вычитание извосстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износадля получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.
5 этап. Определениерыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночнойстоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий исооружений. Полученные затратным методом оценки земельных участков понескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимоскорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицамсравнения. При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционныепроцессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки
Кроме того, этоединственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участкав случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделкахс аналогичными незастроенными земельными участками. Затратный метод приводит кобъективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимостиулучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условииотносительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегментерынка недвижимости. Ограниченность затратного метода заключается в том, что онможетдать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которыхпревышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводстваустаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленногоизноса возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точнорассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря ужео стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли,приходящейся на оцениваемый земельный участок.
2) Метод затрат наосвоение.
Он применяется, главнымобразом, к незастроенной земле.
Данный метод определяетобщую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельныеземельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажиучастков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяетсястоимость неосвоенной земли. Метод определения затрат на освоение применяется,когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделениеземельного массива на отдельные участки.
Процесс разделения землив первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройкежилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Этапы примененияметода определения затрат на освоение.
1 этап. Определениеразмеров индивидуальных участков исходя из юридических и физическихвозможностей, а также экономической целесообразности.
2 этап. Расчет стоимостиосвоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимыхучастков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основеметода сопоставимых продаж.
3 этап. Расчет всехзатрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельныхучастков.
Затраты на освоениевключают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовкеземли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа икоммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования,прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.
4 этап. Вычет затрат наосвоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажиучастков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи являетсястоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж сучетом корректировок на различия (если они есть).
Из цены продажиземельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажуи предпринимательскую прибыль.
5 этап. Определениепериода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставкидисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемогоосвоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельныхучастков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущейстоимости неосвоенной земли.
3) Метод затрат навоспроизводство инфраструктуры.
При оценке земельнаселенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводствоулучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города илипоселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
2.2 Кадастровая оценказемли
Она основывается наклассификации земель по целевому назначению и виду функциональногоиспользования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельскихпоселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется наосновании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости,а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастроваяоценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений иземель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентногодохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне чертыгородских и сельских поселений осуществляется на основе капитализациирасчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых длявоспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природногопотенциала. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводитсяоценочное зонирование территории.
Оценочной зонойпризнается часть земель, однородных по целевому назначению, видуфункционального использования и близких по значению кадастровой стоимостиземельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон ихграницы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейсязастройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек,водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровыхрайонов или кадастровых кварталов. Правила оформления кадастрового планатерритории для расчета кадастровой стоимости земельных участков были утвержденыРосземкадастром 05.03.2004 г. По результатам оценочного зонированиясоставляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастроваястоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данныхземельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результатыгосударственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельныйкадастр. Методические и нормативно-технические документы, необходимые дляпроведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются иутверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственномууправлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом поконтролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованнымифедеральными органами исполнительной власти.
Задача 1
Участок земли сдается варенду на 25 лет с ежегодной арендной платой 30000 руб. Ожидается что стоимостьземли составит 500000 руб. в конце периода аренды. Определить текущую стоимостьимущественных прав на землю при ставке дисконтирования 15%.
i = 15%
годовые арендные платежи= 30000
n = 25 лет
будущая стоимость в концесрока аренды = 500 000
Определить текущуюстоимость имущественных прав на землю.
PV=∑CFi∙PVAF+FV∙PVFn
PVAF=/>
PVFn/>
PV=30 ∙/> + 500∙ /> = 209, 9 (тыс. р.)
Ответ: Текущая стоимостьимущественных прав на землю составляет 209 900 рублей.
Задача 2
Торговыйцентр, имеющий 500 м2 общей площади, стал ощутимо терять клиентоввследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает.При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 в месяц. Обычныйгодовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен3.
Определитьвид устаревания и его сумму.
S= 500 м2
потеря в арендной плате –10 $ за 1 м2
валовый рентныймультипликатор – 3
Определить сумму и видустаевания.
/>
/>Ц=m ∙/>ПВД
/> ПВД = арендная плата за год ∙ площадь
/> ПВД= 10∙ 12 ∙ 500 = 60 000 ($)
/>Ц= 60 000 ∙ 3=180 000 ($)
Ответ: сумма износа равна180 000 $, а вид устаревания являетсявнешним, неустранимым.
Список использованной литературы
1. Антикризисное управление: Учебник. – 2-е изд., доп. иперераб. / под ред. Э.М. Короткова. – М.: ИНФРА-М, 2005.
2. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. — М.: Ассоциацияавторов и издателей «ТАНДЕМ», 2003.
3. Финансы предприятия: Учебник. 4-е издание, перераб. и доп.– М., Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2004.
4. Справочно-правовая система «Гарант»
5. Земельное право -. Учебник. под ред. С. А. Боголюбов, Е.А. Галиновская.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.