Договор аренды и найма жилых помещений

ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕГЛАВА 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА ИАРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ1.1 Жилищный наем в истории российскогозаконодательства1.2 Аренда жилых помещений в истории российскогозаконодательстваГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ НАПРАВЛЕННЫХ НА ПЕРЕДАЧУЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ПОЛЬЗОВАНИЕ И ОСОБЕНОСТИ ИХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ2.1 Социальный и коммерческий наем2.2 Договор аренды жилых помещений 2.3 Правовые особенности заключения договоровжилищного найма и арендыГЛАВА 3. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА И АРЕНДЫ3.1 Содержание договора жилищного найма3.2 Ответственность по договоруЗАКЛЮЧЕНИЕБИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОКПриложения
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В современных рыночныхусловиях неизбежно расширяется сфера гражданско-правового регулирования имущественныхотношений, складывающихся в различных сферах деятельности.
Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многихсобственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жильесдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование.Поэтому, сдавая «излишки» жилой площади, мирятся с неудобствами,съезжаются с родителями, детьми.
К сожалению, нельзя утверждать, что с принятием новогоГражданского кодекса (далее – ГК РФ) Россия получила единое и непротиворечивоегражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущихзаконодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам,регулирующим отношения в сфере жилищного найма, то в их числе, наряду ссобственно законодательными актами, окажутся документы многочисленныхисполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.
Вотечественном праве наем жилья — традиционный институт ГК. Однако в настоящемГК РФ он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений испециальными законами — Жилищным кодексом и другими актами жилищногозаконодательства.
Сдачажилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранееименовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требуетнотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силуобязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.
До настоящего ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал сдругой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой (ст.17,18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом ожилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: наем жильяпредназначался для его потребительского, а аренда — для коммерческогоиспользования.
ГК РФ отказался от такой характеристики договора арендыжилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь междуюридическими лицами (п.2 ст.671). Его прежние функции переданы законом договорунайма жилого помещения. По ГК РФ теперь договор найма жилого помещения отвечаетдвум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. НастоящийГК регулирует договор социального найма жилого помещения (ст.672) и договоркоммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названныхразновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3ст.672).
Степеньнаучной разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблемепосвятили Брагинский М.И., Васильев П.П., Витрянский В.В., Потяркин Д.Е., КрасавчиковаО.А., Крашенинников П.В., Садикова О.Н., Сергеева А.П., Суханова Е.А., ТитовА.А., Тихомиров М.Ю., Толстого Ю.К. имногие другие.
Цельюданной работы является исследование истории развития, понятия, видов, порядказаключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.
В ходеисследования в работе решаются следующие задачи:
·         обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилыхпомещений, которые существовали в дореволюционном российском законодательстве,советском гражданском и жилищном праве;
·         определение понятия договора жилищного найма и аренды, егосущности и видов;
·         рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетомособенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилыхпомещений;
·         анализ основных элементов договора аренда и найма жилогопомещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и егоцены);
·         рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма;
·         определение дальнейших перспектив, связанных с развитиемдоговорных отношений в сфере жилищного найма.
Структураработы последовательно отражает наиболее актуальные вопросы рассматриваемойпроблемы и определена целью, задачами и логикой исследования.
Дипломнаяработа состоит из введения, трех глав, объединяющих в себя семь параграфов,заключения, библиографического списка, приложений.
ГЛАВА 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИРАЗВИТИЕ ДОГОВОРОВ НАЙМА И АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ1.1 Жилищный наем вистории российского законодательства
Договор жилищного найма относится к числу классическихдоговорных институтов, известных цивилистике со времен римского права[1].
Прототипом современного договора жилищного найма в римскомправе явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона(наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну илинесколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторонаобязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждениеи по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[2].
В российском дореволюционном гражданском законодательстведоговор жилищного найма специально не выделялся, а признавался договоромимущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждениеобязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предметнайма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенныепринадлежности этого договора (ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи). Российскому законодательству,как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием тольковещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждотакже различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель,наймом скота, как это принято во французском праве»[3].
Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском УложенииРоссийской империи, проект которого (кн. V) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что всовременных (авторам проекта) законодательствах делается различие между наймомв собственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом втом, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществомдля своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «производительнымикачествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов идоходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием кэтому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующимправом, не делая без уважительных к тому причин существенных от негоотступлений[4].
Субъектами договора найма по дореволюционному гражданскомузаконодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имуществовнаем), с другой — наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектовдоговора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности.Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никакихдополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любоефизическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав.От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжатьсявещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, атолько пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется направо отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждениявещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог»[5].
При подготовке проекта Гражданского Уложения было решеноизменить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. Посравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целяхтермины «хозяин» и «наемщик» или «наниматель», проект, как отмечается вматериалах Редакционной комиссии, «предпочел термины «наниматель», как яснееслова «наемщик» выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и«наймодавец», так как последний напоминает термин «займодавец», употребляемый вдействующих гражданских законах»[6].
Что касается требований, предъявляемых к субъектам договораимущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: нанимательдолжен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякомусубъекту гражданских правоотношений; наймодавец же сверх того должен былобладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдаватьего внаем. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества внаем«принадлежит вообще всякому лицу, имеющему право пользования имуществом имогущему распорядиться этим правом… т.е. главным образом собственнику, нозатем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования…а также и нанимателю,который, впрочем, имея право передать имущество в поднаем, может при этомпредоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договоромнайма»[7].
В качестве предмета найма законодательство той порыпризнавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найманазывается нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом такимпредметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»[8].
Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественногонайма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя попередаче этого имущества внаем. Он отмечал: «Однако, ошибочно утверждение,будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметомобязательства является всегда действие, потому что передача всегда признаваласьза действие. Притом передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, ккоторым обязался собственник вещи в силу договора найма»[9].
В проекте Гражданского Уложения содержалась норма, всоответствии с которой предметом найма могли быть движимое и недвижимоеимущество, приносящие доход права (ст. 1816)[10].
И законодательство, и доктрина того периода исходили изположения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например,Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что невсякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемыенеспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользованиеими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можнозанять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что,передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а толькоподобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесениемправа собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзяговорить о найме денег»[11].
Таким образом, в российском дореволюционном гражданскомзаконодательстве нормы, регулировавшие отношения жилищного найма, специально невыделялись. На данные правоотношения распространялись нормы договораимущественного найма, в силу которого одна сторона за определенноевознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временноепользование.
Первоначально в советский период развития законодательстважилищный наем регулировался нормами гражданского законодательства о договореимущественного найма.
При всех кодификациях гражданского законодательства, имевшихместо в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменновключались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного наймарассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничениякруга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма,увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулированияотношений найма с участием так называемых социалистических организаций илисвязанных с передачей внаем государственного имущества.
Для характеристики договора имущественного найма посоветскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (далее — ГК 1922 г), а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. (далее — ГК 1964 г.).
Определение понятия договора имущественного найма оставалосьпрактически неизменным. Договором имущественного найма признавался такойдоговор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой(нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временногопользования (ст. 152 ГК 1922 г; ст. 275 ГК 1964 г).
Неизменным оставался подход к определению предмета договораимущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемоеиндивидуально-определенное имущество.
В то же время уже в ГК 1922 г. круг конкретных объектов имущественного найма стал сужаться. В ГК 1922 г. уже можно встретить нормы, регулирующиеотношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), а такжеземельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий(ст. 153).
В дальнейшем законодательство пошло по пути выделениясамостоятельного договора жилищного найма. В ГК 1964 г. норм, регулирующих отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений, среди норм одоговоре имущественного найма вообще нет, поскольку к этому времени отношения,связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельногодоговора жилищного найма.
В советский период обнаружили себя некоторые ограниченияотношений жилищного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей инанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однакозаконодательством специально предусматривалось, что социалистическиеорганизации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания,сооружения, производственные и иные помещения (п. 16 Положения осоциалистическом государственном производственном предприятии от 1965 г.). Систематическая сдача недвижимого имущества внаем организациями допускалась лишь приусловии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность.Граждане не могли «систематически выступать в качестве наймодателей по инойпричине: считалось, что в этом случае договор жилищного найма используется дляизвлечения постоянных доходов»[12].
Если же взять в целом систему правового регулированияотношений жилищного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, сутькоторой состояла в умалении значения норм жилищного найма, содержащихся в ГК иЖилищном кодексе РСФСР от 24 июня 1983 г., путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов: типовых договоров, положений и правил. Например,Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипредоставления жилых помещений в РСФСР (утв. постановлением СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335) устанавливали единый порядок учета граждан, нуждающихся вулучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в домахгосударственного, муниципального и общественного жилищного фонда, обязательныйдля исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов,государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций иобщественных объединений. Указанные Примерные правила были изданы с учетом нормОснов жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. № 5150-Х., в которых отмечалось, что важной государственной задачей является обеспечениесохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, повышение уровняблагоустройства жилых домов.
Требования, предъявляемые к форме договора жилищногонайма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должнысовершаться в письменной форме. ГК 1964 г. упростил правила о форме договора жилищного найма, установив только одно специальное правило, касающеесядоговора жилищного найма между гражданами: в случаях, когда такой договорзаключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276).Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, всоответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменнуюформу независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).
С нормами о сроке найма в течение советского периодапроизошла обратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истеченииусловленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. Прифактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласиянаймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154).Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственнымиорганами и кооперативными организациями государственных, в том числекоммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет.По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправномвыполнении принятых на себя по договору найма условий, получалипреимущественное право на возобновление договора на новый срок[13].Допускалась ГК 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если договорзаключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенныйсрок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякоевремя, предупредив о том другую сторону: при найме жилья — за три месяца, а принайме прочего имущества — за один месяц (ст. 155). ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок жилищного найма до девяти лет.
Наем жилых помещений в домах государственного имуниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателемдоговора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.), а в домах частных собственников — путемзаключения договора аренды (ст.ст. 17, 18 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»[14]. Порядок, сроки иусловия аренды определялись договором между арендатором и собственником.
В конце 80-х годов, когда в СССР приступили кпроведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления,ученые-экономисты решили использовать в этих целях классическийгражданско-правовой договор жилищного найма, который подвергся существенноймодернизации и предстал в совершенно новом качестве — как основное средство«разгосударствления». Обеспечение граждан жильем в СССР и в РСФСР вдоперестроечный период было одной из центральных и наиболее острыхсоциально-экономических проблем. В середине 1980-х годов государством былапоставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой илииндивидуальным домом, однако решение этой задачи практически не состоялось,нуждаемость в жилье существенно не изменилась. В списках очередников наполучение жилых помещений на начало 1990 г. в СССР состояло более 14 млн. семей или одиноких граждан (23% всех городских семей, в том числе в РСФСР — 25%).[15]
Таким образом, в целом, если брать основные параметрыдоговора жилищного найма, в гражданском праве советского периода указанныйдоговор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие жилищный наем отиных типов гражданско-правовых договоров. В то же время в отечественнойюридической литературе этого периода сложно найти серьезные научныеисследования, специально посвященные договору жилищного найма. Поэтому приподготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договоружилищного найма нормальный цивилистический «облик».1.2 Аренда жилыхпомещений в истории российского законодательства
В российском дореволюционном гражданском законодательствеимущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона заопределенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь вовременное пользование. Есть упоминания, что договор найма имел и другиеназвания. Например, назывался он отдачей в содержание, отдачей в оброчное,арендное, кортомное содержание, арендой прокатом; говорили также нередко оснятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают наодин и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некотораяразница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особыйоттенок: так, арендой, называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имуществанедвижимого, а прокатом наем мебели, платья, вообще имущества движимого[16].
Субъектами договора найма по российскому гражданскомузаконодательству являлись, с одной стороны хозяин (лицо отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество). И хозяином инанимателем могли стать люди имеющие общую правоспособность и дееспособность.
Законодательство того периода исходило из положения, чтовнаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Так Г.Ф. Шершеневичотмечал, что не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякаядопускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособнысоставить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединенос уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но ненанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая ихдругому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а толь подобные, аследовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением правасобственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзяговорить о найме денег[17]./>1
Вообще в российском дореволюционном гражданском праве предметдоговора найма понимался более широко, чем это имеет место в современномзаконодательстве.
Действовавшее в ту пору законодательство предусматривало, чтосрок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет. Причины столькраткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскимиправоведами по-разному. Д.И.Мейер считал, что причина заключается, вероятно, вопасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это былобы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимомуимуществу доставляет ей значительный доход[19].
Признаком, характеризующим имущественный наем вдореволюционном праве, является вознаграждение за предоставленное пользование.Отсутствие данного признака превращало предполагаемый договор аренды в ссуду.Вознаграждение чаще всего выражалась в форме денег, но это было не обязательно.Плата могла быть определена известной частью произведений, собранных с нанятойземли, выражено в известных личных услугах и тому подобное. Особую форму вознаграждениясоставлял известный нашему законодательству ''наем из выстройки''. Наниматель,за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землю,обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки,дачи, мельницу, ригу в пользу собственника.
В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалосьсвоевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользованиенанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствиисоглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определятьсяместными обычаями.
Для характеристики договора аренды (имущественного найма) посоветскому гражданскому праву нужно воспользоваться нормами Гражданскогокодекса РСФСР 1922 года, а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.
Договором имущественного найма признавался такой договор, покоторому одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой (нанимателю)имущество во временное пользование за плату (ст. 275 ГК). Договор являлсяконсенсуальным возмездным, двусторонним.
Не изменился и подход к определению предмета договораимущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуальноопределенное имущество. Вещи, являющиеся предметом договора имущественногонайма, могли принадлежать на праве собственности. Сузился круг объектовимущественного найма. В ГК 1964 года отсутствуют нормы регулирующие отношения,связанные с передачей в наем жилых помещений[20].
Форма договора имущественного найма могла быть и устной иписьменной. Закон (ст. 276) ставил форму договора между гражданами в зависимостьне от суммы, как это было предусмотрено для других договоров, а от срока егодействия, устанавливая, что договор на срок более одного года должен былзаключаться в письменной форме под страхом лишения сторон права в случае спорассылаться в подтверждение договора на свидетельские показания (ст. 46 ГК).
Существование особого правила не отменяло правила общего,установленного ч.2 ст. 44 ГК, т.е. если цена имущества свыше 100 рублей, а срокдоговора менее одного года, то сделка должна была совершаться в письменнойформе.
Что касается договоров с участием организаций, то действовалообщее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна была бытьоблечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст.44).
По сравнению с ГК 1922 года ст. 277 ГК 1964 года сократилобщий предельный срок имущественного найма с двенадцати до девяти лет и ввелспециальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. Врезультате срок заключенного между государственными, кооперативными иобщественными организациями договора найма строения или нежилого помещения недолжен был превышать пяти лет.
При этом государственная, кооперативная или общественнаяорганизация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору наймаобязательства, по окончании действия договора получала преимущественное переддругими лицами право на возобновление договора (ст. 280).
Поскольку договор имущественного найма относится к категориивозмездных, обязанность своевременно вносить наемную плату оставалась одной изосновных обязанностей нанимателя, предусмотренных законом. Наемная плата, какправило выражалась в периодических денежных выплатах. В ряде случаев, когдахотя бы одной из сторон является социалистическая организация, действовалигосударственные тарифные ставки, за пределы которых не могли выходить участникидоговора имущественно найма.
Подводя итог основным характеристикам договора имущественногонайма, в гражданском праве советского периода, можно отметить, чторассматриваемый договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие егоот иных типов гражданско — правовых договоров.
Вследствие экономических и политических изменений,произошедших в 90-х годах ХХ в., государство стало рассматривать жилье вкачестве не только блага, но и товара. В результате изменилось отношениегосударства к найму жилых помещений — появилась такая разновидность договоранайма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал функционироватьпараллельно со «старым», «потребительским» договором наймажилого помещения, сфера применения которого значительно сузилась. До принятиянового ГК РФ отношения по коммерческому использованию жилого помещенияназывались арендой жилья[21]. В статье 1 Закона РФ«Об основах федеральной жилищной политики» было приведено следующееопределение договора аренды жилого помещения: договор аренды — это соглашение,по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьинедвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограниченияразмеров за договорную плату во временное владение и пользование либопользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором исвоевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Договор аренды применялся в отношениях, как междуюридическими лицами, так и между гражданами — во всех случаях, когда речь шла окоммерческом использовании жилья. Гражданский кодекс не воспринял такую формудоговора, как аренда, в отношении возмездного пользования чужими жилымипомещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут предоставлятьсятолько юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ используютих только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются впользование за плату только на основании договора найма жилого помещения.Следует также указать, что целью договора найма жилого помещения (независимо отего разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя вжилье. Поэтому юридическое лицо не может быть нанимателем по договору наймажилого помещения.

ГЛАВА2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ НАПРАВЛЕННЫХ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ПОЛЬЗОВАНИЕ ИОСОБЕНОСТИ ИХ ЗАКЛЮЧЕНИЯ2.1Социальный и коммерческий наем
Наем жилого помещения является одним из способовосуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан нажилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждогогражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это правопредполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся угражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольноголишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путемприобретения другого жилья.
Право на жилище обеспечивается посредством предоставленияжилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда наусловиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилыхпомещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а такжеприобретения или строительства жилья за собственные средства без ограниченияразмеров площади.
Существенные условия договора найма жилого помещения какобщие нормы для всех его разновидностей — оплата, наниматель и объект договора.
Договор возмездный (ст.682). Безвозмездное пользование жильемвыводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит врегулирование гл.36 ГК. «Безвозмездное пользование» и жилищногозаконодательства.
В отличие от аренды нежилых помещений (ст.608) в качественанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (ст.672, 677),хотя ст. 671 его не называет, но этот признак следует из требований п.2 даннойстатьи. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищномобязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жиломпомещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено- в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи снанимателем (ст.672), — в коммерческом найме как постоянно проживающиесовместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица — сонаниматели, в коммерческом найме — или сонаниматели (если названные лицазаключили с нанимателем договор о солидарной ответственности переднаймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно снанимателем.
От аренды этот договор отличается также специальным объектом- жилым помещением (ст.288, 650, 673), которое удовлетворяет требованиямнанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторонаостановила свой выбор.
В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора наймажилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное дляпостоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно кусловиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным итехническим требованиям (ст.40 ЖК).
Жилое помещение здесь — обобщенное понятие (ст.673). Переменаобъекта с жилого помещения на его противоположность — нежилое помещение — прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор арендынежилого помещения[22]. Переоборудование жилогодома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласиянанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условияпользования жилым помещением (ст.681).
В отношениях найма жилья может участвовать юридическое лицо,но лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещениеможет быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условияхдоговора аренды (ст.650) или договора безвозмездного пользования (ст.689). Подоговору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению,сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику какнанимателю по договору найма (ст.240).
Вместе с тем имеют место факты, когда юридические лица, ставв этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилогопомещения не договор его найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищныеправа граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя.[23]
Таким образом, цель договора жилищного найма — обеспечениеправа гражданина на жилище. Суть жилищного обязательства — во взятой на себяобязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять котороепоследний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателюданного ему во владение и пользование жилья.
С введением в действие части второй ГК РФ в правовом регулированииотношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения.
Согласно ст.7 Федерального закона о жилищной политике кгосударственному жилищному фонду относится:
1) ведомственный фонд, состоящий в федеральной собственностии находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий илиоперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральнойсобственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов РоссийскойФедерации, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведениигосударственных предприятий или оперативном управлении государственныхучреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальный жилищный фонд включает в себя фонд, находящийсяв собственности района, города, входящих в них административно-территориальныхобразований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, и ведомственныйфонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий илиоперативном управлении муниципальных учреждений.
Наем гражданами жилых помещений в домах государственного имуниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключениянанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилогопомещения, а в домах частных собственников — посредством заключения нанимателемс собственником жилого помещения договора коммерческого найма (чтосоответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).
Разница между социальным и коммерческим наймом, помимоцелевой направленности, состоит в том, что социальный наем может бытьиспользован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, акоммерческий наем — в этих разновидностях и частном жилищном фонде. В основаниидоговора социального найма лежит административный акт — ордер, выданный гражданамс соблюдением очередности или выделенный по основаниям, названным законом.Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон безнормированного предоставления жилого помещения. Договор социального найма — бессрочный, договор коммерческого найма — срочный. Квартирная плата всоциальном найме лимитирована, в коммерческом — нет. И в том, и в другом наймеразный правовой режим для участников отношений[24].
В юридической литературе отдельно выделяются также наемжилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наемслужебного жилого помещения и общежития.
Как правило, договор коммерческого найма жилого помещенияможет быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), ина срок до одного года (краткосрочный договор). Краткосрочный наем уменьшаетобъем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения идоговор коммерческого найма жилого помещения — это две разновидности наймажилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов.2.2 Договор аренды жилыхпомещений
Введение в действие второй частиГражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитииправовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетомсоциально — экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическаятехника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторыедавно известные положения зазвучали совершенно по-новому.
Норма об аренде жилья, как можетпоказаться, изменила весь смысл одного из основных институтов жилищного права — аренды жилого помещения. Однако в действительности она подтвердила тенденциюразвития советского и российского гражданского законодательства. Имеется в видуп. 2 ст. 671 ГК РФ, который гласит: «2. Юридическим лицам жилое помещениеможет быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договорааренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещениетолько для проживания граждан». Речь также идет о логически связанном сним п. 1 ст. 677 ГК РФ: «1. Нанимателем по договору найма жилого помещенияможет быть только гражданин».
На основе приведенных положений былсделан вывод о том, что «по существу, Гражданский кодекс выделяет договорнайма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и арендныйили иной договор..., по которому жилое помещение предоставляется юридическомулицу»[25].
В таком же ключе рассматривалась ст. 671ГК РФ при комментировании Гражданского кодекса. Как отмечает В.Н. Литовкин,«юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено… на условияхдоговора аренды»[26]. Такого же мненияпридерживается и П. Седугин. Он отмечает, что согласно ГК РФ договор арендыжилого помещения «является лишь основанием для предоставления жилогопомещения во владение и (или) использование юридическим лицам»[27].
Пожалуй, только профессор Ю.К. Толстойне стал занимать столь жесткой позиции и изложил свое видение этого вопросаследующим образом: «По договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671ГК вроде бы может быть только юридическое лицо»[28].Причем его сомнение в справедливости такого утверждения проявилось не только виспользовании слов «вроде бы», но и в специальной оговорке о том, что«арендатором по договору может быть и гражданин»[29].Ниже попробуем разобраться в причинах посубъектного деления обязательств попредоставлению жилых помещений в аренду и наем.
На стороне арендодателя (наймодателя) вобоих обязательствах (аренда и наем) может выступать только собственникимущества либо иное лицо, управомоченное законом или самим собственником (ст.608, 671 ГК РФ). Разница в субъектном составе проявляется на стороне арендатора(нанимателя) жилого помещения, которым должно быть только физическое лицо.
Считается общепринятым, что понятия«наем» и «аренда», в принципе, синонимичны. Заметим, чтоныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшеероссийское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый видобязательства, используя иной термин — «имущественный наем». При этомопределения имущественного найма и его разновидности — найма жилого помещения — были максимально унифицированы (гл. 27, 28 ГК РСФСР 1964 г.).
«По договору имущественного найманаймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временноепользование за плату» (ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.). «По договору найма жилогопомещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилоепомещение для проживания в нем» (абз. 1 ст. 295 ГК РСФСР 1964 г.).
Вместе с тем цивилисты русскойдореволюционной школы, оставаясь в рамках единого понятия договораимущественного найма, отмечали, что арендой обыкновенно назывался наемнедвижимого имущества[30], проводя тем самымделение по предмету обязательства — движимое или недвижимое имущество.
Советские исследователи гражданскогоправа, в том числе Г.И. Петрищева, под давлением административных методов как вэкономике, так и в праве в качестве особенности аренды выделяли ее«планово — регулируемый характер»[31]. При этом не отрицалсяпринцип, согласно которому нанимателем жилого помещения может быть толькогражданин: «Если, например, организация арендует жилое помещение в домеместного Совета, то здесь имеет место договор имущественного найма; если же определеннаяквартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику даннойорганизации, то налицо договор жилищного найма»[32].
Той же точки зрения придерживался ипрофессор С.М. Корнеев, утверждавший, что «если жилой дом (или отдельныеквартиры) арендует организация… то она является стороной по договоруимущественного найма, а не жилищного найма...»[33].Правда, позднее тот же автор провел различие между рассматриваемыми видамиобязательств по цели использования жилого помещения. «Если речь идет осдаче жилых помещений под офис, торговое предприятие и т.п., то подобныеотношения регулируются правилами о договоре аренды имущества (имущественногонайма). Если же жилое помещение предоставляется в пользование дляудовлетворения жилищной потребности гражданина и его семьи, то налицо договоржилищного найма или жилищной аренды»[34].
Итак, с любой точки зрения, делениедоговоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой целивидится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качествеконечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. Вроли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений,складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору наймаимущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: посколькужилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилымпомещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным[35].
Несмотря на текстуальное законодательноеуравнивание понятий имущественного найма и аренды, а также их принадлежность кодному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения вотдельную главу Гражданского кодекса, используя для этого различные основания,оставляя в тени главную причину — необходимость выполнения данным видомобязательства функции первоначальной точки отсчета для довольно развитогожилищного законодательства[36]. Центральное местодоговора найма жилого помещения в жилищном законодательстве определяется кругомотношений, подлежащих регулированию данной отраслью законодательства(предоставление жилого помещения на основании договора найма, обеспечениесохранности и ремонта жилья в соответствии с обязанностями сторон по договору).2.3Правовые особенности заключения договоров жилищного найма и аренды
Предусмотренный ст. 672 ГК договор социального найма жилогопомещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого накоммерческих началах, которому посвящены ст. 673-688 ГК. Если для заключениядоговора социального найма жилого помещения в домах государственного имуниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановкагражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищныхусловий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договоракоммерческого найма жилого помещения этого не требуется. Кроме того, договорсоциального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время какдоговор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этихразновидностей договоров характерны также различия относительно размеровпредоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договорусоциального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно поустановленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкамквартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такиеограничения отсутствуют и условия договора определяются соглашением сторон[37].
В то же время договор социального найма жилого помещения идоговор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядом общихположений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договоркоммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст.674). При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживаетнаниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для новогособственника (ст. 675). Установлены общие обязанности нанимателей, связанные сиспользованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт,своевременное внесение платы за помещение и др. (ст.ст. 678, 681). Нанимателижилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам (ст. 680), атакже сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685). Другие положения ГКприменяются к договору социального найма жилого помещения, если иное непредусмотрено жилищным законодательством.
По договору социального найма жилого помещения для сдачинанимателем жилого помещения в поднаем необходимо согласие не тольконаймодателя, но и совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членовего семьи. Это объясняется тем, что члены семьи нанимателя имеют равное с нимправо пользования жилым помещением, а проживание поднанимателя без их согласияможет существенно ущемить их права[38].
В отличие от этого по договору коммерческого найма жилого помещениядля сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо лишьсогласие наймодателя-собственника и не требуется согласия граждан, проживающихсовместно с нанимателем.
По договору социального найма жилого помещения размер платыза пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднаймаустанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирнойплаты, уплачиваемой за это помещение самим нанимателем, и платы за коммунальныеуслуги (ст. 78 Жилищного кодекса)[39].
По договору коммерческого найма жилого помещения размер платыпри поднайме жилого помещения определяется соглашением между нанимателем иподнанимателем.
Наниматель не может предоставить другому лицу правопользования жилым помещением без согласия наймодателя. Кроме того, договорподнайма не может быть заключен на срок, превышающий договор найма жилогопомещения.
Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользованияжилым помещением, и его права производны от прав нанимателя.
В связи с этим при досрочном прекращении договора наймажилого помещения одновременно прекращается договор поднайма жилого помещения.
По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправетребовать возобновления договора и при отказе освободить занимаемое жилоепомещение по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке.
По договору социального найма жилого помещения совершеннолетнийчлен семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетнихчленов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договорунайма вместо первоначального нанимателя. При этом согласия наймодателя нетребуется. Если вместо первоначального нанимателя по ранее заключенномудоговору найма нанимателем признан его совершеннолетний член семьи, наймодательобязан заключить с ним договор найма жилого помещения.
По-иному решается вопрос по договору коммерческого наймажилого помещения, где замена нанимателя в договоре найма жилого помещения несвязана с членством в семье и может иметь место только с согласия наймодателя — собственника жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения споры,возникающие после смерти нанимателя разрешаются в судебном порядке. Между темпо договору коммерческого найма жилого помещения в случае, если после смертинанимателя или его выбытия из жилого помещения между постоянно проживающими сним гражданами не достигнуто согласие по вопросу замены нанимателя, онистановятся сонанимателями жилого помещения.
Неизвестный до недавнего времени коммерческий наемотождествляется с договором аренды (абз.5.6. ст.1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»). Родовым понятием для договора аренды в нашемзаконодательстве и литературе выделяется имущественный наем (п.27 ГК РСФСР 1964 г., гл.10 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.).
В соответствии с действующим ГК РФ договор коммерческогонайма жилого помещения заключается между физическими лицами. Как правило,стороны договора коммерческого найма жилого помещения ограничиваются при егозаключении простой письменной формой. Вместе с тем договоры коммерческого наймажилых помещений достаточно распространены и в нотариальной практике.
При нотариальном удостоверении, по желанию сторон договоракоммерческого жилищного найма, нотариус для обозрения истребует правоустанавливающийдокумент о принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения и егогосударственной регистрации. Данные документы проверяются нотариусом ивозвращаются собственнику жилого помещения.
Для нотариального удостоверения договора необходима также справкабюро технической инвентаризации, из содержания которой можно наиболее точноопределить и охарактеризовать в договоре сдаваемый внаем объект, дополнительнооценить информацию об отсутствии препятствий к заключению договора (например,наличие несанкционированной перепланировки жилого помещения, самовольновозведенных объектов и т.п.).
При оформлении договора нотариус должен удостовериться такжев отсутствии арестов и иных ограничений (обременений) прав собственника.Подтверждением этого является выписка из Единого государственного реестрарегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В истребовании справкиналогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению необходимостине имеется, поскольку перехода права собственности на жилое помещение при сдачеего внаем не происходит, однако по желанию участников договора указанныесведения могут быть затребованы нотариусом.
На заключение договоров найма жилых помещений, приобретенныхв период брака на совместные средства супругов, целесообразно получить согласиесупруга наймодателя. Подобное согласие может не удостоверяться нотариально, таккак в соответствии с п. 3 ст. 35 СК нотариально удостоверенное согласие супругатребуется лишь в случаях совершения сделок по распоряжению недвижимостью исделок, требующих обязательного нотариального удостоверения и (или)государственной регистрации.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 35 СК владение, пользование ираспоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласиюсупругов, поэтому отсутствие такого согласия влечет оспоримость заключенногодоговора. Согласие супруга наймодателя на сдачу жилого помещения внаем можетбыть выражено в простой письменной форме.
Если внаем сдается жилое помещение, собственником(сособственником) которого является несовершеннолетний гражданин, на оформлениедоговора требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Договор коммерческого найма жилого помещения обязательноявляется возмездной сделкой. Плата за жилое помещение, сдаваемое в коммерческийнаем, устанавливается соглашением сторон. Законом не установлены конкретныевиды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего платапо договору жилищного найма производится деньгами как в виде периодическихплатежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимойединовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческогонайма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы.Представляется, что это может быть, в частности, предоставление нанимателемнаймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользованиеобусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренныхдоговором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправетакже использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы ипорядок оплаты предмета договора.
Срок договора определяется соглашением сторон, однако он неможет превышать пять лет. Срок договора жилищного найма к существенным или необходимымусловиям договора не относится; если он в договоре не указан, то договорсчитается заключенным на пять лет.
Договором устанавливаются права и обязанности как нанимателя,так и наймодателя. Договором предусматривается также ответственность нанимателя,при этом следует учитывать, что по общему правилу (п. 3 ст. 677 ГК) нанимательнесет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постояннопроживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилогопомещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут,известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что всепроживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарнуюответственность перед наймодателем.
Особым условием договора жилищного найма являетсяпреимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок.Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель долженпредложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либопредупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением несдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если эта обязанностьнаймодателем не выполнена, договор считается продленным нa тот же срок и на техже условиях. Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е.договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права навозобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общемуправилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочногонайма стороны установили иное.
Отдельные условия договора в силу закона имеют диспозитивныйхарактер. Например, проведение в сдаваемом внаем жилом помещении текущегоремонта, обязанность производить который в силу закона возложена на нанимателя(однако сторонами может быть установлено иное). В договоре может быть определентакже порядок сдачи жилого помещения в поднаем, порядок вселения в жилоепомещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем,возможность переустройства и реконструкции жилого помещения и т.п.
Заключению договора коммерческого найма жилого помещенияпредшествует процедура преддоговорных контактов, которая, в отличие от другихдоговоров, имеет свою специфику. В целом процесс переговоров по заключениюдоговора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем помещения ипринятия его во временное пользование уже осознана сторонами, т.е. просчитанаэкономическая эффективность и коммерческая выгода будущей сделки и стороныобладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах.Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проектбудущего договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемоговарианта. Но в пользу именно этого варианта существует несколько весомыхаргументов: во-первых, это старые традиции: практика заключения договорасоциального найма жилья на основании ордера еще оказывает свое влияние;во-вторых, на переговорах, которые происходят конфиденциально, проекты удобноиспользовать в процессе согласования, чтобы следовать прямо по их условиям.
Продолжая анализ процедуры заключения договора, следуетобратить внимание на такой весьма спорный вопрос, как момент вступления в силурассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жильянанимателю.
Согласно общему правилу, закрепленному в п.1 ст.425 ГК РФ,договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента егозаключения, а таковым в силу правила п.1 ст.433 ГК РФ признается моментполучения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Поэтому, если договорсоставляется в виде одного документа, он вступает в силу в момент егоподписания сторонами. Таким образом, для вступления договора в силу совсем необязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом.Стороны, например, вправе оговорить в договоре срок, в течение которогонаймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование. Весьмаудачным представляется вариант, зафиксированный правительством города Москвы вПоложении о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся вгосударственной и муниципальной собственности г.Москвы, утвержденномпостановлением от 21 января 1997 г. Основные моменты этого документа таковы.
Фактическая передача жилого помещения должна осуществлятьсяна основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок послеподписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение,соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить вмесячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель всоответствии со ст.676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи емужилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель непредоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.
Представляется, что на момент заключения договора наймодатель- собственник находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, посколькув любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путемпереговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнениеплатежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведьнаймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь прибыль, а не в том, чтобы сдатьжилое помещение конкретному лицу. Поэтому не случайно его стремление кзаключению договора с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель жехочет получить во временное пользование более благоустроенное жилье принаименьших затратах, поскольку договор коммерческого найма по своей правовойприроде является, как уже отмечалось, срочным договором (даже если он заключени на 5 лет). Наниматель по договору коммерческого найма и наниматель подоговору социального найма — две в корне различные фигуры. Один из них (подоговору социального найма) фактически имеет возможность пользоватьсяпредоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь при этом,что по истечении определенного периода времени ему придется освободитьблагоустроенное жилье, в которое он вложил немалые материальные затраты. В товремя как другой (по договору коммерческого найма) не имеет такойгарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договоравновь начнет поиски жилья, испытывая при этом не только материальныезатруднения, но и моральный дискомфорт.
Согласно определению договора коммерческого найма жилыхпомещений (п.1 ст.671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателяявляется передача нанимателю жилого помещения во временное владение ипользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробноохарактеризована в ст.676 ГК РФ, в которой говорится о том, что «наймодательобязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном дляпроживания». Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачижилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другиеграждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было «свободным»юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоятьпод арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательнодолжно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно бытьизолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодностидолжен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.
Наряду с обязательством по передаче помещения наймодательтакже обязан «осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в которомнаходится сданное внаем жилое помещение», а именно содержать иремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающимкоммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанностьсобственника — производить капитальный ремонт. Представляется, что перед темкак передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, стем, чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям.
Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибылисобственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилоепомещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которойопределяется по соглашению сторон, является существенным условиемрассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается взависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемоевнаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций,оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами ихсемей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективныхдоговоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило,защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касаетсяодностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либоувеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменениеразмера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.
Следует отметить, что на стадии заключения договоракоммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику.Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность заего сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть влюбой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы,установленной в качестве императивного правила для данного договора, было быцелесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрациидоговора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересысобственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий вотношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданскогоправа, но и производить учет заключения подобных договоров.
Таким образом, основные условия и существенные моментыкоммерческого найма жилья непосредственно определяются сторонами обязательствав ходе преддоговорных контактов по заключению договора, который становитсяосновным документом, регулирующим правоотношения сторон.
Следует отметить, что в научнойлитеpатуpе на сегодняшний день уделяется очень мало внимания изучению договоpааpенды жилого помещения. В большинстве случаев только упоминается о том, что наосновании договоpа аpенды жилое помещение может быть пpедоставлено юpидическимлицам, пpи условии использования этого помещения для пpоживания гpаждан[40].
В свою очередь договор аренды достаточношироко освещен отечественными цивилистами в своих работах.[41]И все же договор аренды жилого помещения имеет свою специфику и применением кнему только общих положений договоpа аренды ограничиваться, по нашему мнению,нельзя.
Введение в действие части второй ГК РФ влечет за собойзначительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений.Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительнойпрерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использованиеарендованных жилых помещений остается неизменным — только для проживанияграждан.
Фирмы имеют право арендовать у города жилье только дляиспользования по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя,для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договорааренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договорунайма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либоего часть.
В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилогопомещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключенна срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендногодоговора пять лет).
При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным подоговору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается всубаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на частьдоходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду.Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашениемсторон.
При ликвидации юридического лица, арендующего жилоепомещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площадидоговор найма на жилое помещение — то, что находилось в его пользовании всоответствии с договором субаренды, — при условии добросовестного исполнениясвоих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субарендына условиях договора найма[42].
Договор аренды считается заключенным с момента егорегистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственногои муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должныежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктурырынка жилья в регионе.
Более того, когда фирма освобождает арендуемое помещение, онаобязана сдать жилье в исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимостьне произведенного ею и входящего в ее обязанность текущего ремонта или сделатьего за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению,исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в техническиисправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путемзаключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатациюжилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудованиебез письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязансвоевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилогопомещения.
В случае освобождения арендатором помещения до истечениясрока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатитьарендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанноститекущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатитьзадолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещензаранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Онпринимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовойтерритории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договорусубаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.
ГЛАВА 3. ЭЛЕМЕНТЫДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА И АРЕНДЫ3.1 Содержание договоражилищного найма
Причиной существования родового обязательства (найма) безобособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступал не впоследнюю очередь единый предмет обязательства — жилое помещение, котороедолжно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным итехническим требованиям и быть пригодным для проживания[43].
Выделяются три критерия при определении помещений в качествепредмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения рядутребований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения дляпроживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК, п.1 ст.62 ЖК), во-вторых, целевое назначение-постоянное проживание в нем физических лиц ( ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих,изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, п.2 ст. 62 ЖК )[44].
В связи с тем, что в последнее время широкое распространениеприобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразностипризнания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям.Поэтому возможно выделение четвертого критерия — наличия решения органаместного самоуправления о признании строения жилым.
Обязательное требование к помещению как предмету найма: жилоепомещение должно быть свободно от любых обязательств.
Перемена предмета в смысле перевода жилого помещения внежилое трансформирует рассматриваемое обязательство в договор аренды нежилогопомещения, прекращая таким образом жилищные правоотношения. Нынешний ГК утратил«нежилое помещение» как самостоятельное, используемое наряду со«строением», понятие (ст.277 ГК РСФСР 1964 года). Оба упомянутыхтермина заменены на «здания» и «сооружения» (ст.650 ГК).Наряду с этим нельзя не отметить, что предметом договора аренды может бытьвсе-таки и жилое помещение. Особенность в данном случае заключается в том, чтосубъектом аренды выступает юридическое лицо, которое получает жилое помещениево временное владение и (или) пользование для проживания граждан.
Специфика предмета договора найма жилого помещения во многомвлияет на его характеристику как консенсуального (п.1 ст.671 ГК), возмездного(ст.682 ГК, п.1 ст.65 ЖК), двустороннего. Причем это относится в равной степении к коммерческому, и к социальному найму. «Двусторонность»предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре наймажилого помещения.
Стороны договора — наймодатель и наниматель.
Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченноеим лицо.
В случае перемены собственника жилого дома или квартиры длянового собственника обязательны заключенные предыдущим собственником условиядоговоров жилищного найма (ст.675 ГК РФ). Это правило действует как в отношениинанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищногофонда, так и в отношении нанимателей в домах частных собственников.
Аналогичным образом при переходе права собственности на дом(часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицудоговор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 64 ЖК)[45].
Относительно контрагента наймодателя, т.е. нанимателя, вопросрешается еще проще. Ибо и в социальном, и в коммерческом найме нанимателемможет быть только гражданин (естественно, дееспособный).
Поэтому субъектом договора социального найма жилогопомещения, равно как и договора коммерческого найма жилого помещения, можетбыть только гражданин.
Юридическое лицо не может быть стороной договора найма — жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом прававладения и пользования им, но на основе иного договора (как правило, договорааренды). Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилымпомещением может осуществлять только гражданин.
Социальный наем всегда, в отличие от коммерческого,характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так какпроживающие совместно с ним члены его семьи являются сонанимателями независимоот того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем.
Социальный наем в силу своей значимости в проведении жилищнойполитики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договорусоциального найма гражданин должен относиться также к категории лиц,нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социальногоназначения.
Юридические лица участвуют в договоре жилищного найма тольков качестве наймодателей. В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК в случаях, когдажилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическимлицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездномхарактере договора) либо иной договор, к примеру договор безвозмездногопользования имуществом (при безвозмездности отношений). При этом согласно п. 2ст. 671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только дляпроживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма.
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом),безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, несвязанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям,предусмотренным ст. 168 ГК (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ иПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации»).
При заключении договора социального найма жилого помещения вдомах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель указывает вкачестве постоянных пользователей членов своей семьи, включенных в ордер нажилое помещение (супруг, дети, родители, иждивенцы). Граждане, постояннопроживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованиюжилым помещением[46].
В отличие от этого в договоре коммерческого найма жилогопомещения в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане,постоянно проживающие вместе с нанимателем.
Следует отметить, что граждане, включенные в договор вкачестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованиюжилым помещением.
Определенную сложность для судов, как показывает проверкасудебных дел в Верховном Суде РФ, составляет разрешение дел о признании лицачленом семьи нанимателя жилого помещения при рассмотрении жилищных споров вслучаях, когда в качестве заинтересованных лиц выступают лица, проживающиесовместно с нанимателем жилого помещения, имевшие с ним общее хозяйство, но неявлявшиеся его (нанимателя) супругом, детьми.
Семенихин — наниматель однокомнатной квартиры — умер.Исполком Карачаевского городского Совета народных депутатов выдал ордер науказанную квартиру Семенихиной — матери умершего, которая до этого в упомянутойквартире не проживала.
Теслина предъявила в суд иск и просила признать выданныйСеменихиной ордер недействительным. В обоснование иска она сослалась на то, чтос 1985 г. проживала с Семенихиным в спорной квартире одной семьей. Хотя брак уних зарегистрирован не был, они вели общее хозяйство. Семенихин принимал меры кее прописке, но ему было отказано со ссылкой на недостаточную жилую площадь вквартире.
Решением Карачаевского городского народного судаКарачаево-Черкесской республики в иске Теслиной было отказано и удовлетворенвстречный иск Семенихиной о выселении Теслиной из спорной квартиры.
Дело неоднократно рассматривалось различными судебнымиинстанциями.
Рассмотрев дело в порядке судебного надзора, Судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение народногосуда и все последующие постановления судов по делу и направила дело на новоерассмотрение, указав, в частности, следующее.
Отказывая Теслиной в иске, суд в решении сослался на то, чтоона не являлась членом семьи умершего Семенихина, поскольку не состояла с ним вбраке. Однако такой вывод сделан без учета конкретных обстоятельств дела. Судомне принято во внимание, что Теслина вселена в спорную квартиру в 1985 г. нанимателем этой квартиры Семенихиным, который имел право произвести такое вселение, соблюдаятребования ст.54 ЖК РСФСР, и проживала там по день смерти Семенихина в течение6 лет. По утверждению Теслиной, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. Всуде это обстоятельство подтвердили многочисленные свидетели, показавшие, чтоТеслина и Семенихин проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботудруг о друге, как муж и жена. Однако суд этим показаниям надлежащей оценки недал, хотя они имели существенное значение для правильного разрешения спора. Всоответствии со ст.53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя жилого помещения могутбыть отнесены не только супруг нанимателя, их дети, родители и другиеродственники, но в исключительных случаях и иные лица, если они проживалисовместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство. Суд же, вопрекитребованиям приведенного закона, при решении вопроса о признании Теслинойчленом семьи Семенихина исходил лишь из того, что брак между ними незарегистрирован, оставив без внимания их длительное совместное проживание иведение ими общего хозяйства, с которыми закон связывает возможность признаниялица членом семьи нанимателя[47].
Размер платы за жилое помещение является существеннымусловием договора найма жилого помещения, и потому, согласно общим положениямст. 450 ГК, изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или вслучаях, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение по договору социального найма строгорегламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещениеиздержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. При этомпредусмотрена широкая программа субсидий и льгот для нанимателей жилья подоговорам социального найма[48].
По договору социального найма жилого помещения нанимательобязан вносить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитыммесяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение,газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным вустановленном порядке тарифам[49].
Существенным отличием договора коммерческого найма жилогопомещения от договора социального найма является и то, что плата за пользованиежилым помещением устанавливается по соглашению нанимателя с наймодателем.
В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения,как и договор социального найма, заключается письменно и оформляется в простойписьменной форме (ст. 161 ГК, ст. 63 Жилищного кодекса).
Письменная форма заключения договора найма жилого помещениямежду наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственникомжилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностейсторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем инанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещенияне влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случаеспора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельскиепоказания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства(ст. 162 ГК).
Письменный договор найма жилого помещения являетсяединственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользованиежилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателяосновывается на административном акте (решении о предоставлении жилогопомещения).
Никаких других требований (кроме письменного оформления) кформе закон не содержит. Гражданским законодательством не установлено, чтодоговор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Такимобразом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение изпредусмотренного ст. 609 правила об обязательной государственной регистрации арендынедвижимости. Вместе с тем, в силу самой сущности данного договора, врезультате его заключения возникает известное ограничение права на объектдоговора. Более того, это ограничение распространяется и на новых собственниковобъекта договора в случае его отчуждения.
Согласно ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемоепо договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договоранайма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условияхранее заключенного договора найма.
Таким образом, при заключении договора жилищного найма унаймодателя, несомненно, возникает ограничение (обременение) правасобственности. В соответствии же с Федеральным законом «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения(обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственнойрегистрации. Представляется, что на основании этого заключенный договор наймажилого помещения подлежит представлению в органы государственной регистрациинедвижимости для соответствующей регистрации возникшего ограничения прав наобъект договора.
Договор социального найма жилого помещения носит бессрочныйхарактер и может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям,установленным зaконом, и только в судебном порядке.
Бессрочность договора социального найма жилого помещения вдомах государственного и муниципального жилищного фонда вытекает из самойсущности конституционного права граждан на жилище, которое предполагаетюридическую возможность стабильного пользования предоставленным гражданинужилым помещением.
В отличие от этого договор коммерческого найма жилогопомещения носит срочный характер, ибо сдача собственником внаем жилогопомещения бессрочно, по существу, означала бы для него ограничение правасобственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилого помещенияопределяются договором между нанимателем и собственником.
Как правило, договор коммерческого найма жилого помещенияможет быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), ина срок до одного года (краткосрочный договор)[50].
Если договор коммерческого найма жилого помещения заключен насрок до одного года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателяограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещениивременных жильцов; сдавать нанимаемое помещение в поднаем; заменить себя вдоговоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права назаключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.
По договору социального найма жилого помещения наймодательпредоставляет нанимателю жилое помещение в бессрочное пользование, и потомувопрос о продлении срока договора вообще не возникает.
В целях создания стабильности в жилищных правоотношениях вдолгосрочном договоре наниматель по истечении указанного в нем срока имеетпреимущественное право на возобновление договора на новый срок. Статья 684 ГК,закрепляя преимущественное право нанимателя на возобновление договора,устанавливает и порядок реализации этого права.
На наймодателя возлагается обязанность за три месяца доистечения срока договора найма предложить нанимателю заключить договор на техже или иных условиях. Какими могут быть эти «иные условия», в ГК РФне указано. Очевидно, в этих случаях должны быть применены общие принципыпреимущественного права, закрепленные в ст. 250 ГК.
Руководствуясь по аналогии этой нормой, следует признать, чтонаймодатель вправе предложить нанимателю иную цену и другие «иныеусловия», на которых он реально может заключить договор с третьими лицами.Наймодатель также вправе отказаться от продления договора при условии, что онна протяжении одного года не будет сдавать внаем жилое помещение. Об этом онтакже обязан уведомить нанимателя за три месяца до истечения срока договора. Тоесть, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем втечение не менее года, он вправе отказать нанимателю в продлении договора,предупредив его об этом не позднее, чем за три месяца до истечения срокадоговора найма жилого помещения.
Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель неотказался от продления договора, договор продлевается на тех же условиях и натот же срок. Если наймодатель все же в течение года заключит договор наймажилого помещения с другим лицом, бывший наниматель вправе потребоватьрасторжения договора и взыскания убытков, причиненных отказом продлить договор.В статье 684 ГК права нанимателя ограничены названными требованиями. Однако и вэтих случаях, исходя из ст. 613 ГК, нанимателю должно быть предоставлено правопотребовать в судебном порядке помимо расторжения договора найма, заключенногос третьим лицом, перевода на него прав и обязанностей по договору. Наниматель,утративший интерес к возобновлению договора, вправе потребовать лишь возмещенияубытков.
В статье 684 ГК содержится еще одно правило, устанавливающее,что при согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправетребовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма.Очевидно, названная норма должна применяться в совокупности со ст. 679 ГК, тоесть речь может идти лишь о лицах, на вселение которых наймодатель не даетсогласия, либо о необходимости соблюдения требования о норме жилой площади.Приведенные ограничения не должны относиться к случаям увеличения числапроживающих за счет вселения несовершеннолетних детей.
Содержание договора жилищного найма как правоотношенияобразуют права и обязанности субъектов данного договора.
Договор найма жилого помещения является консенсуальнымдоговором, то есть права и обязанности сторон возникают с момента заключениядоговора.
Статья 676 ГК предусматривает, что наймодатель обязанпередать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном дляпроживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общемимуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частичнопрепятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГКвправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездногоустранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либовозмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержатьсумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы,предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор.Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытыхудержанием из арендной платы.
Предоставляемое нанимателю в пользование жилое помещениедолжно быть свободным юридически и фактически одновременно. Поэтому если,например, орган местного самоуправления выдал гражданину ордер на несвободноежилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда итем самым были нарушены права других граждан или организаций, то такой ордерможет быть признан недействительным в судебном порядке.
Предоставляемое нанимателю для проживания жилое помещениедолжно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не подлежатзаселению двумя и более семьями квартиры, которые по своему размеру исанитарным требованиям предназначены для проживания одной семьи (например,малогабаритные квартиры с совмещенным санузлом).
Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В периоддействия договора найма он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения дляпроживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять илиобеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимыхкоммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имуществамногоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов идр.) и устройств для оказания коммунальных услуг.
В соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонтажилищного фонда наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работунаходящегося в доме санитарно-технического и иного оборудования и своевременнуюподготовку к эксплуатации его в зимних условиях, ибо это непосредственносвязано с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимыекоммунальные услуги.
Наймодатель обязан также обеспечивать надлежащее содержаниеподъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других местобщего пользования жилого дома, а также придомовой территории.
Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В нихвходят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение егосохранности, своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и,если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.
По договору найма жилого помещения наниматель обязанпользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережноотноситься к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию,обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилогопомещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденноесанитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошлипо вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудованиеи перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановкаотопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только списьменного разрешения наймодателя.
Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещенияванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудоватьпод жилые помещения террасы, веранды и лоджии.
Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату закоммунальные услуги — водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию идругие услуги.
По договору социального найма жилого помещения нанимательвправе вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своегосупруга, детей, родителей, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив наэто письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение кродителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия членов семьи нетребуется.
Несколько по-иному решается этот вопрос по договорукоммерческого найма жилого помещения. Вселение в жилое помещение в качествепостоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором коммерческого найма,допускается только с согласия наймодателя — собственника жилья, а также ссогласия нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении нормыжилой площади (кроме случая вселения несовершеннолетних детей).
По договору социального найма жилого помещения нанимательвправе разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетнимичленами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жиломпомещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы запользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше полуторамесяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади(ст. 80 Жилищного кодекса).
Временное проживание — это безвозмездное пользование жилойплощадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения впользование не выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не болеешести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязанлишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель можетзапретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюденотребование о норме жилой площади.
По договору коммерческого найма жилого помещения условияпроживания временных жильцов в жилом помещении нанимателя несколько иные. Вчастности, для проживания временных жильцов требуется предварительноеуведомление об этом наймодателя — собственника жилого помещения, соблюдениеустановленной нормы жилой площади на одного человека независимо от срокавременного проживания, а также ограничение проживания временных жильцовшестимесячным сроком. Если срок проживания временных жильцов не был согласован,они обязаны освободить помещение в семидневный срок по требованию нанимателяили постоянно проживающих с ним граждан. Хотя предварительное уведомлениенаймодателя-собственника о вселении временных жильцов является всего лишьсообщением ему об этом, тем не менее собственник, получив эту информацию, можети отказать нанимателю (например, в случае несоблюдения установленной нормыжилой площади).
Договор поднайма жилого помещения — это возмездный договор.Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однакоесли договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собойавтоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднаймаможно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может бытьлибо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным подоговору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключениядоговора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади.
Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как нанаймодателя, так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором,капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечитьнаймодатель, а текущий ремонт — наниматель.
К текущему ремонту относятся следующие виды работ: побелка,окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконныхпереплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверныхприборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Однако если выполнениеуказанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементовжилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитальногоремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя.
По договору коммерческого найма жилого помещения сторонымогут установить иные условия производства текущего ремонта сданного внаемпомещения и указанные работы могут производиться за счет наймодателя — собственника жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения указанныеработы производятся за счет наймодателя. Кроме того, за счет наймодателяпроизводится также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонтсвязан с устранением неисправностей отдельных, конструктивных элементов жилогодома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта(например, когда в связи с ремонтом крыши дома у нанимателя в квартире«отстали» обои).
Невыполнение нанимателем обязанностей по производствутекущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма.
Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкциюжилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678), а наймодатель, в своюочередь, — производить без согласия нанимателя переоборудование жилогопомещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользованияжилым помещением (ст. 681 ГК). В соответствии со ст. 84 Жилищного кодексапереустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производитьсятолько в целях повышения благоустройства квартир. Иными словами,переоборудование жилых помещений не должно ухудшать жилищных условийнaнимателей. Поэтому и переоборудование жилого дома, которое приведет ксущественным изменениям сданного внаем жилого помещения и условий пользованияэтим помещением, может производиться лишь с согласия нанимателя.
Следует отметить, что к договору арендыжилого помещения должны, по нашему мнению, применяться ноpмы общих положений обаренде, если они не пpотивоpечат специфике pассматpиваемого договоpа, а также ноpмыгл. 35 ГК РФ — договоpа найма жилья в части тpебований, пpедъявляемых кпеpедаваемому по договоpу жилому помещению.
Объектом договора аренды жилогопомещения являются правоотношения, связанные с передачей жилого помещениясобственником юридическим лицом для проживания.
Предметом договора аренды жилогопомещения может быть в соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ изолированное жилоепомещение, пригодное для проживания. Кроме этого, помещение, безусловно, должнобыть благоустроенным, в виде кваpтиpы или комнаты и отвечающее санитарным итехническим нормам. В аренду может быть передан целиком дом либо его часть.
Специфика жилых зданий (помещений) как объектов недвижимогоимущества заключается в их целевом назначении. Это находит свое отражение и вправовом регулировании арендных отношений, предметом которых является жилье.Согласно ст. 7 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначаются дляпостоянного проживания граждан, а также для использования в установленномпорядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жильядля временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений[51].
Жилые дома, квартиры, части жилых домови квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры,предназначенные для проживания определенных категорий граждан могут быть предметомдоговора аренды только в случае, если арендатором выступает юридическое лицо.Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами(помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилогопомещения. Формулировка ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договорааренды жилого помещения между гражданами.
Сторонами по договору аренды жилогопомещения являются: арендодатель — с одной стороны и арендатор — с другойстороны. Арендодателем по договору аренды жилого помещения может бытьсобственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилоепомещение в аренду. Арендатором жилого помещения может быть любое юридическоелицо.
На основании ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления вРоссийской Федерации»[52] установление порядкауправления и распоряжения муниципальной собственностью находится висключительном ведении представительных органов местного самоуправления.
Арендная плата за жилое муниципальноепомещение вносится арендатором на счет местного бюджета в срок и в размере,установленных договором. Арендная плата, плата за коммунальные услуги иэксплуатационные расходы вносятся арендатором независимо от факта пользованияжилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходыперечисляются в установленном законодательством порядке.[53]
Как указывает Г.П. Макаpов, увеличениеразмера арендной платы производится в соответствии с изменением суммы оплатыодного кв. м, устанавливаемой уполномоченным государственным органом, но нечаще двух раз в год. Арендные платежи, отмечает он далее, вносятся арендаторомнезависимо от факта пользования арендованным жилым помещением. Арендныеплатежи, плата за коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию иремонту жилищного фонда в соответствии с договором аренды перечисляются в установленномпорядке на расчетный счет арендодателя[54]. По нашему мнению, они должныиспользоваться на восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчетас ресурсоснабжающими и иными подрядными предприятиями (организациями).
Договоp аpенды жилого помещения — этосрочный договоp. Он заключается на определенный сторонами срок. Максимальный сpокpассматpиваемого договоpа соответствует максимальному сpоку договоpа коммеpческогонайма жилого помещения и pавен пяти годам (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Фактическая передача жилого помещения подоговору аренды осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.
Договоp аpенды жилого помещениязаключается в письменном виде. Жилые помещения относятся к недвижимомуимуществу, а это, означает, что сделки с таким имуществом необходимо pегистpиpоватьв соответствии с ноpмами законодательства. Поэтому pассматpиваемый договораренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядкев органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество[55].
Субаренда жилого помещения возможна лишьпри передаче жилья от одного юридического лица — арендатора другомуюридическому лицу субарендатору. Регистрация субаренды подчиняется общимправилам государственной регистрации.[56]
Порядок и условия аренды жилых помещений,находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаютсязаконодательством Российской Федерации и ее субъектов.
Сдача жилого помещения в аренду невлечет передачу права собственности на него. Переход права собственности насданное в аренду жилое помещение не является основанием для изменения или расторжениядоговора. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду,лежит на арендодателе в соответствии с действующим законодательством.
Договор аренды жилого помещения может быть заключен с правомвыкупа. Заключение такого договора не влечет передачу права собственности нажилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода правасобственности на него в установленном законом порядке. Выкупная стоимостьжилого помещения определяется по результатам независимой оценки или порезультатам конкурса. Арендатор обязан в установленные договором сроки вноситьплатежи в счет выкупа, а также арендную плату. Выкупные платежи вносятсяежеквартально, арендная плата — ежемесячно.[57]
Сроквыкупа жилого помещения не может превышать срока окончания действия договорааренды. Течение срока внесения первого платежа в счет выкупа начинается поистечении 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правомвыкупа. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как донаступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срокадействия договора аренды с правом выкупа. В случае досрочного внесенияарендатором всей выкупной стоимости жилого помещения и отсутствия обязательству арендатора перед арендодателем, оформление права собственности на жилоепомещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупаосуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением,являющимся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход правасобственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правомвыкупа, оформляется на основании дополнительного соглашения сторон и актапередачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующимзаконодательством.
Г.П. Макаpов отмечает, что в обязанностьарендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания подоговору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срокдоговора аренды[58]. В то же вpемя некоторыеавторы обращают внимание на то, что передача жилого помещения юpидическимлицом-аpендатоpом гpажданину не должна оформляться в рамках договора аренды,т.е. отношения с ним не должны быть отношениями субаренды, поскольку жилищные отношенияпо ГК РФ строятся на основе договора найма жилого помещения. Отношениясубаренды были бы уместны, если бы это помещение не относилось к категории жилого,допустим, дачное помещение. На наш взгляд, эта точка зpения является болеевеpной хотя бы потому, что в отличие от договоpа аренды в жилищном найме настороне нанимателя, кроме его, единственного титулодержателя, имеетсямножественность лиц, связанных с ним личными узами, которые и определяют ихучастие в жилищном обязательстве, да к тому же на равных, без дискриминации,независимо от возраста. Стало быть заключается договор найма жилого помещения,а не договор субаренды жилого помещения.
Вместе с тем, есть попытки ввестисосуществование этих договоров: и аренды, и коммерческого найма одновременно. Вюридической литературе указывается, что «арендатор обязан сдать гражданамжилое помещение для проживания по договору субаренды»[59],что, по нашему мнению, принципиально, в сравнении с договором найма жилого помещения,ущемляет интересы и права пользователя. Считаем, что применение в этих случаяхдоговора аренды жилого помещения в отношениях с гражданами необоснованноограничивает их гражданские права, что может иметь место только в силу федеральногозакона и лишь по основаниям, названным в ст. 55 Конституции РФ.
При сдаче жилого помещения как в целом,так и частично, по договору найма жилого помещения, арендатор обязан согласоватьэтот договор с арендодателем. Ответственным за нанимателя перед арендодателемостается арендатор. Арендатор несет ответственность перед арендодателем за нанимателей,которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Арендатор обязан в установленные договоромаренды сроки вносить арендную плату, а также своевременно вносить платежи за коммунальныеуслуги на расчетный счет арендодателя.
Безусловно самой важной, на наш взгляд,обязанностью арендатора является использование жилого помещения по назначению,исключительно для проживания граждан. Считаем, что в обеспечение этойобязанности аpендатоp должен содержать помещение в технически исправном и надлежащемсанитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями,осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.
Арендатор не должен производитьперепланировку и переоборудование жилого помещения без письменного разрешения арендодателя,но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемогожилого помещения.
Более того, аpендатоp возвpащаетарендуемое жилое помещение, в надлежащем состоянии. В противном случае онобязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанностьтекущего ремонта или сделать его за свой счет.
Пpеимущественное пpаво аpендатоpа на заключениедоговоpа аpенды жилого помещения на новый сpок осуществляется по пpавилам,пpедусмотpенным законодателем в ст. 621 ГК РФ. Если иное не предусмотренозаконом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший своиобязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественноеперед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1ст. 621 ГК РФ).
Наиболее важной обязанностьюаpендодателя является пpедоставление аpендатоpу жилого помещения,соответствующего условиям договора аренды жилья и его назначению и обеспечениев месячный срок после подписания договоpа свободного доступа арендатору в жилоепомещение.
Арендатор вправе потребовать отарендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 611 ГК РФ, атакже потребовать возмещения убытков в случае, если арендодатель не предоставиларендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды. Если срок неуказан в договоре, то он определяется дополнительным соглашением сторон,которое является неотъемлемым приложением договора.[60]
Кроме этого, в случае аварий,произошедших после заключения договора аренды жилого помещения, арендодательобязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению. На нем лежат обязанностисодержания в надлежащем порядке мест общего пользования, инженерногооборудования и придомовой территории дома, в состав которой входит арендуемоежилое помещение, и обеспечения арендатора необходимыми жилищно-коммунальными ипрочими услугами. В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ общих положений одоговоpе аpенды арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного варенду жилого дома, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актамиили договором аренды жилого помещения. Капитальный ремонт должен производитьсяв срок, установленный договором или, если он вызван неотложной необходимостью, вразумные сроки. Арендодатель обязан пpедваpительно уведомить арендатора вpазумные сpоки о предстоящем капитальном ремонте.
Арендодатель не отвечает за недостаткисданного в аренду жилого помещения, которые были им оговорены при заключениидоговора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были бытьобнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения при заключениидоговора или передаче жилого помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ).[61]
Следует отметить, что и последствия невозвpащения аpендатоpом арендованного жилого помещения pегулиpуются ноpмами общихположений о договоpе аpенды. Так, в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендодательвправе потребовать от арендатора, не возвратившего арендованное имущество либовозвратившего его несвоевременно, внесения арендной платы за все времяпросрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателюубытков, он может потребовать их возмещения.
Таким обpазом, объектом договоpа аpендыжилья является жилое помещение. Рассматpиваемый договоp заключается вписьменной фоpме и подлежит госудаpственной pегистpации. Сpок договоpа аpенды жилогопомещения не может пpевышать пяти лет. Арендодателем по договору может быть собственникжилого помещения либо орган, уполномоченный собственником или законом сдаватьжилое помещение в аренду. Арендатором по договоpу аpенды жилого помещения можетбыть только юридическое лицо. Аpендатоp обязан использовать жилое помещение поназначению, исключительно для проживания граждан, содержать помещение в техническиисправном и надлежащем санитарном состоянии, осуществлять текущий ремонтпомещения, если иное не пpедусмотpено законом или договоpом, а также в установленныедоговором аренды сроки вносить арендную плату. Аpендодатель обязан пpедоставитьаpендатоpу жилое помещение, соответствующее условиям договора аренды жилья иего назначению, содержать в надлежащем порядке места общего пользования,инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которой входитарендуемое жилое помещение, а также производить капитальный ремонт переданного варенду жилого дома, если иное не предусмотрено законом или договоpом. 3.2 Ответственность подоговору
Невыполнение сторонами договора жилищного найма обязанностейпо договору может привести к его расторжению. Статья 687 ГК определяет условияи порядок расторжения договора найма жилого помещения. Договор найма может бытьрасторгнут в случаях:
— невыполнения обязанности по внесению платы за жилоепомещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одногогода — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
По договору социального найма жилого помещения, в отличие отдоговора коммерческого найма, расторжение договора за невнесение нанимателемплаты за жилое помещение не предусмотрено;
— разрушения или порчи жилого помещения как самимнанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, атакже поднанимателем.
Следует отметить, что в договоре коммерческого найма жилогопомещения сделан значительный шаг вперед в вопросе судебной защиты правнанимателей жилых помещений. В частности, в случае предъявления наймодателемиска в суде о расторжении с нанимателем договора найма жилого помещения заневнесение платы за жилое помещение, разрушение или порчу жилого помещения,использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушениеправ и интересов соседей суд при рассмотрении иска наймодателя может в своемрешении предоставить нанимателю срок (не более года) для устранения имнарушений, послуживших основанием для расторжения договора. И лишь в случае,если в течение этого срока наниматель не примет всех необходимых мер для ихустранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение орасторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении орасторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанныйв решении суда срок.
По договору социального найма жилого помещения непредусмотрен такой двойной процесс обращения наймодателя в суд по вопросурасторжения с нанимателем договора найма.
Так, если наниматель, члены его семьи или другие совместнопроживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, илииспользуют его не по назначению, либо систематическим нарушением правилобщежития делают невозможным для других проживание в одной квартире или в одномдоме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказалисьбезрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или другихзаинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другогожилого помещения (ст. 91 Жилищного кодекса).
В п. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания расторжениядоговора по требованию наймодателя в судебном порядке: когда наниматель илидругие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение непо назначению либо они систематически нарушают права и интересы соседей. Подиспользованием жилого помещения не по назначению понимается любое использованиене для проживания или не только для проживания. Так, в частности, всоответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленныхпроизводств, предприятий, учреждений, организаций.
Нарушающими права и интересы соседей могут быть расцененылюбые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающимв одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, анеоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаяхнаймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этихнарушений (п. 4 ст. 687 ГК). Предупреждение является обязательным условиемпредъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд можетвынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и послепредупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использоватьпомещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этихслучаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставитьнанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращениирасторгнуть договор найма.
И наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратитьсяв суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение сталонепригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. По договорусоциального найма жилого помещения расторжение договора и выселение нанимателяв связи с аварийностью дома производится в административном порядке с санкциипрокурора (ст. 90 Жилищного кодекса). Это вызвано необходимостью быстрого иоперативного решения вопроса о переселении нанимателя из аварийного дома впредоставляемое ему другое, благоустроенное жилое помещение.
По договору коммерческого найма жилого помещения собственникаварийного дома не обязан предоставлять нанимателю другое жилое помещение, ипотому вопрос о срочности выселения нанимателя в административном порядке ссанкции прокурора отпадает. Расторжение договора найма и выселение нанимателяпроизводится в судебном порядке.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянноежительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
Законом могут быть установлены и другие случаи расторжениядоговора найма.
Важной гарантией конституционного права граждан на жилищеявляется указание в законе, что договор социального найма жилого помещения вдомах государственного и муниципального жилищного фонда может быть расторгнутпо требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только всудебном порядке. По договору коммерческого найма жилого помещения выселениенанимателя по инициативе наймодателя допускается только по решению суда.Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на началах устности,гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полномуустановлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей.
Статья 688 ГК устанавливает последствия расторжения договоранайма жилого помещения: выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, тоесть полное освобождение жилого помещения.
Основания расторжения договора найма жилого помещения идоговора социального найма в результате противоправных действий нанимателя идругих проживающих с ним лиц в основном одни и те же. Однако порядок выселенияимеет принципиальные отличия. Особенностью является и то, что в в случаяхиспользования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения ипорчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседейвыселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Самдоговор продолжает действовать.
Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнениястороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393ГК). Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсацииморального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст.15 Закона о защите прав потребителей и постановлением Пленума Верховного СудаРФ от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите правпотребителей», разъяснившего, что Закон о защите прав потребителейраспространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем, которыйявляется одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда,обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальнымиуслугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним изусловий договора жилищного найма (аренды) (п. 2 постановления).
По договору социального найма жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда наниматель илисовершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора(например, систематическое нарушение правил общежития), несут индивидуальнуюответственность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между темпо договору коммерческого найма жилого помещения ответственность переднаймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно снанимателем, несет сам наниматель. И это естественно, поскольку собственникужилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неуклонное соблюдениеусловий договора найма жилья независимо от того, кто конкретно из постояннопроживающих нарушает условия договора.
По договору социального найма жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда совершеннолетние члены семьинанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим издоговора.
При солидарной ответственности (ст.ст. 322, 323 ГК)наймодатель вправе привлечь к ответственности за нарушение договора социальногонайма жилого помещения (например, за неуплату квартплаты) любого изсовершеннолетних членов семьи нанимателя как в полном объеме, так и в любой еечасти.
Солидарная ответственность совершеннолетних членов семьинанимателя перед наймодателем предусмотрена в самом договоре социального наймажилого помещения. Что же касается договора коммерческого найма жилогопомещения, то постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомивнаймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной совместно снанимателем ответственности перед наймодателем, после чего они становятсясонанимателями жилого помещения.
Общим правилом для обоих видов найма является то, чтовзыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, котораяможет быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п.2 ст.330,пп.1 и 2 ст.401 ГК). В гражданском праве, как известно, действует, заотдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря, в нашем примеренаниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины впроисшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностейнанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы,являющейся единственным источником существования того или иного гражданина.
Наступление же ответственности при так называемом неполномсоставе правонарушения, т.е. при отсутствии вины, возможно лишь в случаях,предусмотренных договором или законом.
Расторжение и прекращение договора арендыпроизводятся по соглашению сторон. Как указывает Е.Н. Войтович, стороныдоговора аренды в любое время по обоюдному согласию могут до истечения срокадействия договоpа аренды расторгнуть его, прекратив тем самым свои взаимныеобязательства. Соглашение о расторжении договора, а также об изменении егоусловий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор[62].На наш взгляд, это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.
Но pассматpиваемый договоp может бытьpастоpгнут и по тpебованию одной из стоpон. Так, по требованию арендодателя договораренды подлежит досрочному расторжению в случаях:
— использования жилого помещения (вцелом или части его) не по назначению;
— если арендатор или наниматель, задействия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушаетжилое помещение;
— если арендатор не внес платежи,указанные в договоре, в течение шести месяцев;
— если арендатор систематически нарушаетобязательства по договору;
— в других случаях, предусмотренныхдействующим законодательством.
Договор аренды подлежит досрочному расторжениюв случае ликвидации юpидического лица-арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочногорасторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.
Договор аренды может быть расторгнуттакже и по требованию арендатора:
— если жилое помещение окажется в силуобстоятельств (но не по вине арендатора) в состоянии, непригодном для использованияпо назначению, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить сарендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендаторарасторгнуть договор аренды;
— если арендодатель не предоставляетжилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованиюжилым помещением, расторгнутый договор не возобновляется.
Арендатор обязан письменно не позднее,чем за три месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемогожилого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и придосрочном расторжении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Как нам кажется, в приведенной нормеотражается одна из особенностей договора аренды, а именно — возможность решениявопроса о расторжении договора аренды по инициативе одной из сторон безобращения в суд. Однако, следует отметить, что если у другой стороны имеютсяоснования считать, что такое расторжение нарушает ее права или законныеинтересы, она вправе обратиться в суд с требованием прекратить неправомерныедействия другой стороны.
Пpи этом С.П. Кузнецов отмечает, что вслучае расторжения договора по соглашению сторон, обязательства считаются прекращеннымис момента заключения соответствующего письменного соглашения. Стороны такжемогут установить любую другую дату расторжения договора в самом текстесоглашения. Если же договор расторгается в одностороннем порядке, он считаетсярасторгнутым с даты получения одной из сторон соответствующего уведомления отдругой стороны. Также возможно указание конкретной даты расторжения договора втаком уведомлении. А если договор расторгается в судебном порядке, тообязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силурешения суда[63].
В судебной практике отмечается, что при расторжении договора,суд, рассматривая иск об освобождении жилого помещения, должен был проверить,не будут ли в данном случае затронуты интересы граждан
Как следует из материалов дела, между заводом (арендодателем)и предприятием (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения — шестижилых комнат лощадью 96 кв. метров, кухни, коридора, туалета и умывальнойкомнаты), находящегося в здании ведомственного общежития Установлен срокдействия договора установлен с 01.01.99 по 30.12.99.
Письмом от 03.08.99 № 689 арендатор заявил об отказе отаренды комнаты N 3 площадью 11,2 кв. метра. Письмом от 28.08.99 N 562арендодатель принял отказ арендатора. Поскольку в двухнедельный срок,установленный сторонами в договоре от 04.01.99, указанное помещение освобожденоне было, завод обратился с настоящим иском.
Суд, удовлетворяя исковые требования, руководствовался ст. 622ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязанвернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, сучетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с условиями договора жилые помещения,переданные в аренду, предназначались для проживания граждан, что непротиворечит норме, содержащейся в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Поэтому, рассматриваяиск об освобождении жилого помещения, суду следовало проверить, не будут ли вданном случае затронуты интересы граждан.
Между тем в спорном помещении проживал гражданинЕ.П.Григорьев, который был выселен из этого помещения в результате исполнениярешения арбитражного суда.
Таким образом, неполное исследование обстоятельств делапривело к вынесению решения, затрагивающего интересы гражданина Е.П.Григорьева.Поэтому решение, подлежит отмене.[64]
Таким образом, особенностью договорааренды жилого помещения является то, что в качестве аpендатоpа по такомудоговору может выступать только юридическое лицо, а жилое помещение обязательнодолжно быть сдано гражданину по договору коммерческого найма.
Рассматриваемый договор является видомдоговоpа аренды. Но к нему применяются нормы pегулиpующие как договор арендытак и договор найма жилого помещения.
И все же считаем, что законодателюнеобходимо отдельно выделить нормы, pегулиpующие договор аренды жилогопомещения. Необходимость в этом объясняется тем, что жилое помещение используетсястрого для проживания граждан и положения договоpа, заключенного наймодателем-аpендатоpомс арендодателем так или иначе отражаются на отношениях наймодателя-аpендатоpа снанимателем. На наш взгляд, в ЖК РФ следует пpедусмотpеть главу, посвященнуюдоговору аренды жилого помещения. В эту главу необходимо внести все те нормы договороваренды и найма жилого помещения, которые применяются к pассматpиваемомудоговору, а также нормы, присущие только договору аренды жилого помещения. К такимнормам, по нашему мнению, должны относится положения точно опpеделяющие тегосудаpственные или муниципальные органы, котоpые могут быть аpендодателями поэтому договоpу и закpепляющие обязанность аpендатоpа сдавать жилое помещение гражданинув найм, а не в субаpенду.
Также следует пpедусмотpеть нормызащищающие пpава нанимателя в случае pастоpжения или пpекpащения договоpа аpендыжилого помещения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение исследования темы работы можно сделать следующиеважные выводы.
Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятиемнового Жилищного кодекса РФ, предопределило концептуально новый подход ксущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма,условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственныхсредств.
Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерациипредусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностейграждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социальногонайма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.
Согласно ст.672 ГК РФ в государственном и муниципальномжилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляютсягражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по такомудоговору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами инесут все обязанности, наравне с нанимателем. Причем основания, условия ипорядок заключения договора должны базироваться на жилищном законодательстве.Это означает, что регулирование жилищных правоотношений, основанных на договоресоциального найма жилого помещения, регламентируется, по общему правилу,нормами жилищного законодательства. В остальных случаях главенствующую рольиграют нормы ГК РФ, ориентированные на рыночные отношения в сфере жилищныхуслуг.
Однако ГК РФ предъявляет более жесткие требования к форме договорасоциального найма жилого помещения (ст.671), правилам сохранения договора наймажилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675),правовому положению временных жильцов и поднанимателей (ст.680, пп.1 — 3ст.685) и т.д. Как записано в п.3 ст.672 ГК РФ, другие положения настоящегоКодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное непредусмотрено жилищным законодательством. Именно это положение порождаеттрудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующихсходные жилищные правоотношения. Остановимся на некоторых из них.
1. Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерациипредусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностейграждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социальногонайма жилого помещения, аренды жилья и других оснований. Вместе с тем следуетпризнать, что вопросы социального найма регламентирован в большей степенижилищным законодательством. Этот дуализм следует устранить включив все нормы вжилищной законодательство, как один из составных институтов.
2. Согласно п. 1 ст. 51 ЖК гражданами,нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социальногонайма, признаются, в частности, граждане, являющиеся нанимателями жилыхпомещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилогопомещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений иличленами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилогопомещения на одного члена семьи менее учетной нормы. В соответствии с п. 2 ст.51 ЖК при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилыхпомещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих имна праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилогопомещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилыхпомещений. По нашему мнению это неверно. П. 2 ст. 51 ЖК устанавливаетзависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилогопомещения по договору социального найма и имущественным положением другихчленов семьи.
3. Согласно п. 4 ст. 60 Семейногокодекса РФ (далее — СК) ребенок не имеет права собственности на имуществородителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможностьпроживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществомродителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК невозлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособныхдетей. Следует обратить внимание, что предусмотренные п. 2 ст. 51 ЖКпоследствия наступают независимо от того, ведет ли ребенок совместное сродителями хозяйство. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилыхпомещений не влечет возникновение у ребенка каких-либо имущественных прав, нопрепятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенкана улучшение жилищных условий оказывается поставлено в зависимость отнезависящего от него обстоятельства — имущественного положения его родителей.
4. На наш взгляд, в ЖК РФ следуетпpедусмотpеть главу, посвященную договору аренды жилого помещения. В эту главу необходимовнести все те нормы договоров аренды и найма жилого помещения, которыеприменяются к pассматpиваемому договору, а также нормы, присущие толькодоговору аренды жилого помещения.
5.Необходимо установить положения точно опpеделяющиете госудаpственные или муниципальные органы, которые могут быть аpендодателямипо этому договоpу аренды и закрепляющие обязанность аpендатоpа сдавать жилоепомещение гpажданину в найм, а не в субаpенду.
6. Следует пpедусмотpеть ноpмызащищающие пpава нанимателя в случае pастоpжения или пpекpащения договоpа аpендыжилого помещения
Жилищное и гражданское законодательствообязано решать и детально регламентировать сложные вопросы найма жилогопомещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформыжилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована нарыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это нашло отражение в новомЖилищном кодексе.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1.   КонституцияРоссийской Федерации. – М. Закон. 1994. — 96 с.
2.   Гражданскийкодекс Российской Федерации ч.1-3. – М. ТК Велби. 2005. — 442 с.
3.   Жилищный кодексРоссийской Федерации. – М. Проспект. 2005. — 122 с.
4.   Жилищный кодексРСФСР. – М. Городец. 2004.- 138 с.
5.   Семейный кодексРоссийской Федерации. – М. ТК Велби. — 136 с.
6.   ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (сизменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.
7.   ФЗ от 15 июня1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изм. и доп. от 30декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 25. — ст. 2963.
8.   ФЗ «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 июля 1994 года // СЗРФ. — 1994. — № 16. — Ст.1864.
9.   ФЗ от 24.12.2002г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерацииизменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищногокредитования (заимствования)» //СЗ РФ. — 2002. — № 52 (часть I). — Ст. 5135.
10.  Федеральный закон от 28 августа 1995года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления вРоссийской Федерации» (В ред. от 21 июля 2005 г .).// СЗ РФ. — 1995. — № 35.-Ст. 3506.
11.  Закон РФ от 24 декабря 1992 года №4218-1. «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федеральныхзаконов от 12,01.1996 № 9-ФЗ, от 21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 №29-ФЗ) //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. — 1993. — № 3. — Ст.99.
12.  Положение по оценке непригодностижилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фондадля постоянного проживания, утв. Приказом Министра жилищно-коммунальногохозяйства РСФСР от 5.11.85 г. № 529.
13.  Закон Самарской области от 05.07.2005№ 139-ГД. «О жилище» // Волжская коммуна. – № 124. – 07.07.2005.
14.  Положение о порядке и условиях арендыжилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы от 17.06.1997. // Вестник мэрии Москвы. — 1997. — № 9. — С.36-44.
15.  Положение о порядке и условиях арендыс правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы ипредназначенных для продажи от 12.09.1997. // Вестник мэрии Москвы.- 1997. — №18. — С.33-43.
Специальная научная иучебная литература
16. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. –М.: Статут. 2000. – 432 с.
17. Васильев П.П.Основания возникновения права пользования служебным жилым помещением //Проблемытеории и юридической практики в России. – Самара. Изд-во Самарскойгосударственной экономической академии. 2005. 384 с.
18. Васильев П.П.Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории июридической практики в России. – Самара. Изд-во Самарской государственнойэкономической академии. 2005. – 326 с.
19. Витpянский В.В.Договор аренды и его виды.- М.Статут. 1999. – 382 с.
20. Витрянский В.В.Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий,сооружений, предприятий, лизинг. – М.: «Статут». 2001. – 420 с.
21. Войтович Е.Н.Договор аренды — досрочное расторжение // Финансовая газета. — 2004. — № 31. –С. 11.
22. Гетман Е. Двакодекса – две эпохи. // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 14. – С. 28.
23. Глазов В.В.Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (постатейный) – М. ЗАО Юстицинформ. 2005. — 456 с.
24.  Гражданское право: Учебник. Часть II. / / Под ред. Сергеева А.П.,Толстого Ю.К. — М. Норма. 2004. – 562 с.
25. Гражданскоеправо: В 2 т.: Учебник Т.2. / Под ред. Суханова Е.А. – М. БЕК. 1993. – 524 с.
26. Гражданское право.Часть вторая. / Под ред. Залесского В.В. — М. МТК Восточный экспресс, 1998. –456 с.
27.  Данилов Е.П. Справочник адвоката:Консультации, защита в суде, образцы документов. — М.: Юрайт-Издат, 2004. – 164с.
28.  Ерш А.В. Проблемы оборотанедвижимости // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 46. С. 17.
29. Завидов Б.Д.Договорное право России. — М. ИПК Лига Разум. — 1998. – 472 с.
30. Касаткина Ю.О.Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданскомправе // Законодательство. – 2004. – № 4. – С. 38.
31. Кислякова М.А.Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современноеправо. – 2003. – № 10. – С. 34.
32. Кичихин А.Н.,Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права.
33.  Комментарий к Гражданскому КодексуРоссийской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. Садикова О.Н. — М.: Инфра-М. 1998. – 562 с.
34.  Крашенинников П.В. Российскоежилищное законодательство. — М.: Статут. 1996. – 482 с.
35.  Крашенинников П.В. Сделки с жилымипомещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практикаего применения. – М. Статут, 1999. – 468 с.
36.  Кудашкин А.В. О служебной жилплощади«служивых» людей // Право в Вооруженных Силах. – 2005. – № 4. – С. 32.
37.  Мальков А.Б. Вселение к нанимателю подоговору социального найма жилья: старое законодательство в новых условиях //Адвокат. – 2002. – № 7. – С. 25.
38.  Маркова И.В. Проблемы правовогорегулирования договоров аренды и найма жилого помещения // Актуальные проблемычастноправового регулирования. – Самара. Самарский университет. 2004. – 284 с.
39.  Макаров Г.П. Законодательство одоговорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. – 2000. – № 3-4.– С. 11.
40.  Мейер Д.И. Русское гражданское право:В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. – М.: Статут, 1997. Серия«Классика российской цивилистики». – 620 с.
41.  Меркулова Т.А. Зарубежноезаконодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права.- 2003. — № 2. — С. 14-17.
42.  Мокроусова Л.М. Договор коммерческогонайма жилого помещения // Нотариус. – 2003. – № 2. – С. 28.
43.  Невоструев А.Г. Судебное решение поделам о признании права пользования жилым помещением по договору социальногонайма // Законодательство. – 2005. – № 8. – С. 27.
44.  Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажанедвижимости: практическое пособие — М. Юринформцентр. 2003 – 218 с.
45.  Постатейный комментарий к Жилищномукодексу Российской Федерации Под ред. Крашенинникова П.В. – М. Статут. 2005.–464 с.
46.  Потапова Н.С., Илюшина М.Н. Кругсубъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. –2005. — № 1. – С. 26.
47.  Потяркин Д.Е. Аренда жилогопомещения. // Журнал российского права. — 1999. — № 7/8. — С. 78-82.
48.  Потяркин Д.Е. Государственнаярегистрация договора субаренды жилого помещения // Жилищное право. -2003. — №4. — С. 45-46.
49.  Потяркин Д.Е. Новые договоры вжилищной сфере// Журнал российского права. — 2002. — № 12. — С. 17-20.
50.  Пчелинцева Л. Предоставление жилья подоговору социального найма // Законность. – 2004. – № 5. – С. 33.
51.  Римское частное право./ Под ред.Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. – М.: Юристъ, 1996. – 564 с.
52.  Седугин П.И. Жилищное право. — М. БЕК.2000. – 484 с.
53.  Семенова Е. Жилье и бизнес — не пара?// ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 12. – С. 21.
54.  Советское гражданское право / Подред. проф. Красавчикова О.А. Т. 2. — М. Юрлитиздат. 1969. – 568 с.
55.  Советское гражданское право: Учебник.Т. 2. / Под ред. Красавчикова О.А. — М. Юридическая литература. 1980. – 542 с.
56.  Сонин С. Споры о расторжении договорасоциального найма жилья // Российская юстиция. – 2002. — № 3. – С. 23.
57.  Титов А.А. Комментарий к новомуЖилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) – М. Юрайт-Издат, 2005. –С. 145.
58.  Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилыхпомещений: Новые правила – М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005 – С. 68.
59.  Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью иих регистрация.// Хозяйство и право. — 2000. — № 10. — С. 10-14.
60.  Чаленко А.Ю. Права членов семьивоеннослужащих на жилое помещение // Право в Вооруженных Силах. – 2005. — № 6.– С. 32.
61.  Шершеневич Г.Ф. Курс гражданскогоправа. Т. 2. — СПб., 2001 (по изд. 1902.) – 642 с.
Материалыюридической практики
62. ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996. «О некоторых вопросах,связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации.» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1996. — № 9.
63. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2002 г. № 7232/02. //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2003. — № 3. — С. 34.
64. БюллетеньВерховного Суда РФ. — 2003. — № 2. — С.13.
65. Решение ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 24.11.04. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №1.2005.
66. Решение ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 28.01.05. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №2.2005.
Приложения
ДОГОВОР
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМАЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ
ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУНИЦИПАЛЬНОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
_____________________________
           (населенныйпункт)
_________________________________________________
              (число,месяц, год — прописью)
_____________________________________________________________
           (наименованиесобственника или управомоченного им лица)
в лице______________________________ ___________________,
                     (должность,                             фамилия, имя, отчество)
действующего наосновании
______________________________________,
                     (положения,устава)
Утвержденного _______________________________________________,
                                                       (дата, номер)
именуемый в дальнейшем«НАЙМОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и гражданин _____________________________________________________,
                                    (фамилия, имя, отчество)
с другой стороны, наосновании ордера на жилое помещение No.______, серия_______________от__________________________________, выданного _____________________________________________________,
                            (число,месяц, год)
именуемый в дальнейшем_________________________________
                                                            (наименование)
«НАНИМАТЕЛЬ», заключилинастоящий Договор о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1. Наймодательпредоставляет нанимателю и членам его семьи во владение и пользование для проживанияв нем изолированное жилое помещение, состоящее из _______________ комнат(ы) в______________ (отдельной, ____________________ квартире общей площадью ______кв. м, в том числе коммунальной) жилой ______ кв. м по адресу_________________________________________ (проспект, улица, переулок и пр.) домNo. ____, корпус No. ____, квартира No. _____.
Характеристика итехническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно — техническогои иного оборудования указаны в прилагаемом паспорте.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. Переход права собственности назанимаемое по настоящему Договору жилое помещение не влечет расторжения илиизменения настоящего Договора.
2.2. Проживающие с нанимателем члены егосемьи имеют такие же права и несут те же обязанности, как и наниматель. Вслучае, если какие-либо лица перестали быть членами семьи нанимателя, нопродолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними сохраняютсяправа и обязанности, вытекающие из настоящего Договора, как за нанимателем ичленами его семьи.
3. ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ
Наниматель обязан:
3.1. Использовать жилое помещение толькодля проживания.
3.2. Производить переустройство иреконструкцию жилого помещения только с согласия наймодателя.
3.3. Соблюдать правила пользованияжилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РоссийскойФедерации, а также правила предоставления коммунальных услуг (водоснабжение,водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, вывоза твердыхи жидких бытовых отходов).
3.4. Соблюдать правила пожарнойбезопасности при топке печей, кухонных очагов, при пользовании электрическими,газовыми, другими приборами, не допускать установки самодельныхпредохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничныхклеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности.
3.5. Производить своевременно текущийремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире нереже одного раза в пять лет.
3.6. Устранять за свой счет поврежденияжилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденногосанитарно-технического или иного оборудования, если указанные поврежденияпроизошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.
3.7. Своевременно вносить плату запользование жилыми помещениями и коммунальные услуги.
3.8. Допускать в занимаемое жилоепомещение работников жилищной ремонтно-эксплуатационной организации,обслуживающей дом, для осмотра технического и санитарного состояния жилогопомещения, санитарно-технического и иного оборудования, для выполнениянеобходимых ремонтных работ, а также ликвидации аварий, а также, в случаенеобходимости, представителей органов государственного надзора и контроля,пожарной охраны.
3.9. Производить в домах, где нетцентрального отопления, в период отопительного сезона отопление жилогопомещения. При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи наниматель неосвобождается от обязанности по отоплению жилого помещения для поддержаниянормальной температуры в нем в целях обеспечения сохранности жилого дома.
3.10. При выезде из помещения на другоепостоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилоеи подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту внадлежащем состоянии.
Невыполнение нанимателем работы потекущему ремонту, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются вакте сдачи жилого помещения. Стоимость указанного ремонта и расходы поустранению повреждений возмещаются нанимателем.
Акт сдачи жилого помещения нанимателемсоставляется и подписывается наймодателем и нанимателем.
3.11. Выполнять иные обязанности,обусловленные Договором найма.
4. ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ
Наниматель имеет право:
4.1. Вселить в установленном порядке взанимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, другихродственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в случаях, предусмотренныхзаконодательством, и иных лиц, получив на это письменное согласие всехсовершеннолетних членов своей семьи.
На вселение к родителям их детей, недостигших совершеннолетия, согласия членов семьи не требуется.
Лица, вселившиеся в жилое помещениенанимателя в качестве опекунов или попечителей, но не являющиеся членами семьинанимателя, самостоятельного права на пользование этим жилым помещением неприобретают.
4.2. С письменного согласия членов своейсемьи, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, разрешитьпроживание в жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взиманияплаты за пользование помещением.
4.3. Передать в соответствии сдействующим законодательством по Договору с согласия наймодателя наопределенный срок часть или все нанятое им помещение в пользованиеподнанимателю. При этом сохраняется ответственность нанимателя переднаймодателем по настоящему Договору.
4.4. В порядке, установленном жилищнымзаконодательством, во владение и пользование жилое помещение, освобожденноедругим нанимателем (пункт применяется для коммунальных квартир).
4.5. Сохранить за собой и членами своейсемьи жилое помещение в случае своего (их) временного отсутствия на срок, вслучаях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.
4.6. С письменного согласия проживающихсовместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести вустановленном законодательством порядке обмен занимаемого жилого помещения сдругим нанимателем, членом жилищно-строительного кооператива, а такжесобственником жилого помещения, в том числе с проживающими в другом населенномпункте.
4.7. С согласия совершеннолетних членовсемьи требовать от наймодателя предоставления в установленном законодательствомпорядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.
4.8. На получение коммунальных услугустановленного качества, безопасных для его жизни и здоровья, не причиняющихвреда его имуществу, при соблюдении условий Договора найма.
4.9. На проведение экспертизыпотребительских свойств и качества коммунальных услуг за свой счет споследующим возмещением, при установлении нарушений, за счет виновной стороны.
4.10. На устранение выявленныхнедостатков в предоставлении коммунальных услуг в установленные Договоромсроки.

5. ОБЯЗАННОСТИНАЙМОДАТЕЛЯ
Наймодатель обязуется:
5.1. Предоставить нанимателю свободноежилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
5.2. Обеспечивать надлежащее содержаниеи ремонт жилого дома, не допуская снижения установленного уровня качестваобслуживания.
5.3. Предоставлять или обеспечиватьпредоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг в объеме нениже установленного органом местного самоуправления норматива потреблениякоммунальных услуг, отвечающих параметрам качества, надежности и экологическойбезопасности, соответствующих уровню их оплаты и состоянию основных фондовкоммунального хозяйства.
5.4. Не допускать переоборудованияжилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенноизменит условия пользования жилым помещением.
5.5. Поставить нанимателя в известностьо порядке осуществления жилищно — коммунального обслуживания на территориимуниципального образования, включая порядок снижения размера платы за жилье икоммунальные услуги в случае нарушения параметров их качества, надежности иэкологической безопасности.
5.6. Производить _____ раз в кварталосмотр жилых помещений и осуществлять профилактическое обслуживание санитарно — технического и иного оборудования, находящегося в них.
5.7. Выполнять заявки нанимателя поустранению неисправностей и аварий в установленные сроки.
5.8. Выполнять иные обязательства,вытекающие из настоящего Договора.

6. ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ
Наймодатель вправе:
6.1. Своевременно получать плату зажилье и коммунальные услуги.
6.2. В порядке и в случаях,установленных законодательством, выселить нанимателя из занимаемого им жилогопомещения.
6.3. Предупредить нанимателя онеобходимости устранения нарушений, связанных с использованием жилого помещенияне по назначению, либо с ущемлением прав и интересов соседей.
6.4. Производить осмотры состоянияинженерного оборудования в жилом помещении нанимателя, поставив последнего визвестность о дате и времени такого осмотра.
6.5. Осуществлять иные права, ненарушающие предусмотренные законодательством гражданские права нанимателя.
7. ПОРЯДОК ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ИКОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
7.1. Расчетный период для оплаты зажилое помещение и коммунальные услуги устанавливается в один календарный месяц.Срок внесения платежей — до 10 числа следующего за отчетным месяца.
7.2. Плата за отопление вноситсяравномерно в течение года / за каждый месяц отопительного сезона.
7.3. Размер платы за найм жилогопомещения на момент заключения Договора составил ____ тыс. руб. за 1 кв. м общей площади.
7.4. Оплата содержания и ремонта местобщего пользования жилого дома, а также коммунальных услуг осуществляется поставкам и тарифам, установленным органами местного самоуправления, и составляетна момент заключения Договора:
— содержание и ремонт жилого дома — _____ тыс. руб./кв. м общей площади;
— в т.ч. вывоз ТБО — _____ тыс.руб./чел.;
— холодное водоснабжение и канализация — _____ тыс. руб./чел.;
— горячее водоснабжение — ______ тыс.руб./чел.;
— отопление — _____ тыс. руб./кв. мобщей площади;
— электроснабжение — ____ тыс.руб./кВтч;
— газоснабжение — ______ тыс. руб./куб.м чел.
7.5. В случае несвоевременного внесенияплаты за жилье и коммунальные услуги (п. 7.1) с нанимателя взимается пеня вразмере ______ процента за каждый день просрочки.
8. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА
8.1. Настоящий Договор может бытьизменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.
8.2. Случаи и порядок изменениянастоящего Договора без согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателяустанавливаются жилищным законодательством.
9. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
9.1. Наниматель жилого помещения вправес согласия членов семьи и других граждан, постоянно проживающих с ним,расторгнуть настоящий Договор с письменным предупреждением за три месяца.
9.2. Наймодатель может требоватьрасторжения настоящего Договора в судебном порядке в случае:
— невнесения нанимателем платы за жилоепомещение за шесть месяцев;
— разрушения или порчи жилого помещениянанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— использования жилого помещения не поназначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей.
9.3. Настоящий Договор может бытьрасторгнут по требованию наймодателя или нанимателя в судебном порядке, еслипомещение перестает быть пригодным для проживания или других случаях,предусмотренных жилищным законодательством.
Адреса и подписи сторон:
«НАНИМАТЕЛЬ»                        «НАЙМОДАТЕЛЬ»
 _____________________________________________
_____________________ ______________________
 М.П. М.П.

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР НАЙМА(КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. ______________ "___"____________ 20__ г.
_______________________________,действующий на основании
(наименованиеюридического лица)
в лице__________________________________, именуемый в дальнейшем             (Ф.И.О.,занимаемая должность)
«Наймодатель», с однойстороны, и гражданин
__________________________________________________________
                                      (Ф.И.О., адрес места жительства)
_____________________________________________________________
                                           (паспортные данные)
именуемый в дальнейшем«Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор онижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. На основании_____________________________________________
                                       (решение органа местного самоуправления
_____________________________________________________________
             муниципальногообразования Московской области)
Наймодатель сдает, а Нанимательпринимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, являющеесямуниципальной собственностью, расположенное по адресу:
город ___________,улица _______________, дом No. ______, квартира
___________, состоящаяиз ___________, паспорт БТИ No.
____________________________для использования в целях проживания:__________________________
                                (наниматель)
__________________________
             (членысемьи)
1.2. Наниматель уплачивает ежемесячнуюплату за пользование жилым помещением в порядке и на условиях, предусмотренныхв разделе 3 настоящего договора.
1.3. Техническое состояние жилогопомещения, его местонахождение, инвентаризационная стоимость, степень износа ихарактеристики жилого помещения изложены в техническом паспорте на жилое помещение,который является неотъемлемой частью договора.
1.4. Срок найма жилого помещенияустанавливается на ___________ лет с "__" _________ 20__ г. по"___" ________ 20__ г.
1.5. Основанием для заселения ипроживания Нанимателя в жилом помещении, указанном в п. 1.1, является настоящийдоговор.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Наймодатель обязан:
2.1.1. В __________ срок послеподписания договора предоставить указанное в п. 1.1 жилое помещение Нанимателюс подписанием соответствующего акта (приложение).
2.1.2. Обеспечить в __________ сроксвободный доступ Нанимателю в жилое помещение.
2.1.3. Производить капитальный ремонтжилого дома и уведомлять Нанимателя за 3 месяца о предстоящем ремонте и принеобходимости предоставить иное жилое помещение, отвечающее санитарным итехническим нормам.
2.1.4. В случае аварий немедленнопринимать все необходимые меры к их устранению.
2.1.5. Содержать в надлежащем порядкеместа общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома,в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать Нанимателянеобходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.
2.2. Наниматель обязан:
2.2.1. Использовать жилое помещение поназначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора.
2.2.2. Содержать жилое помещение втехнически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
2.2.3. Не производить перепланировок ипереоборудования без письменного разрешения Наймодателя.
2.2.4. Своевременно производить за свойсчет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать Наймодателю и организациям,осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ вжилое помещение для осмотра его технического состояния.
2.2.5. В случае освобождения Нанимателемпомещения до истечения срока договора найма или в связи с окончанием срока договораон обязан оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в егообязанности ремонта жилого помещения или произвести его за свой счет, а такжеоплатить иные имеющиеся по договору задолженности.
2.2.6. При сдаче жилого помещения с соблюдениемтребований (пп. 2.2.1-2.2.5) по договору поднайма согласовать договор сНаймодателем.
2.2.7. В установленные настоящимдоговором сроки вносить плату за наем жилого помещения.
2.2.8. Своевременно вносить платежи засодержание и ремонт жилья, производить оплату коммунальных услуг.
2.2.9. По истечении срока договора, атакже при досрочном его прекращении передать Наймодателю в течение месяца жилоепомещение с изменениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти измененияпроизведены в нарушение п. 2.2.3.
Произведенные Нанимателем с письменногосогласия Наймодателя улучшения за собственные средства Нанимателя подлежатвозмещению Наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на моментпроизводства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешенияна улучшение.
3. РАЗМЕР ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И РАСЧЕТЫ ПОДОГОВОРУ
3.1. За указанное в п. 1.1 договоражилое помещение Наниматель выплачивает Наймодателю плату в размере __________.Плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.
3.2. Разница по перерасчетудоплачивается Нанимателем при очередном взносе платежей. Перерасчетпроизводится исходя из требований нормативных актов.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За непредоставление в месячный срокпо вине Наймодателя жилого помещения он уплачивает Нанимателю _________% суммыгодовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой спервого дня следующего после истечения месяца.
4.2. При неуплате Нанимателем платы зажилое помещение, коммунальных и прочих платежей в установленные договором срокиначисляются пени в размере _______% с просроченной суммы за каждый деньпросрочки.
4.3. Начисление пеней, установленныхнастоящим договором, не освобождает стороны от выполнения возложенных на нихобязательств и устранения нарушений.
4.4. При нарушении Правил пользованияжилым помещением и придомовой территорией в соответствии с федеральнымзаконодательством и законодательством Московской области Наниматель обязанвозместить Наймодателю возникшие при этом убытки в установленном порядке.
4.5. Ликвидация последствий аварий,происшедших по вине Нанимателя, производится силами Наймодателя с последующейкомпенсацией Нанимателем.
4.6. Споры, возникающие при исполнениидоговора, рассматриваются в установленном порядке.
5. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
5.1. Расторжение договора допускается посоглашению сторон.
5.2. Договор найма подлежит досрочномурасторжению по требованию Наймодателя, а Наниматель и граждане, за действиякоторых отвечает Наниматель, — выселению в следующих случаях:
5.2.1. При использовании жилогопомещения в нарушение п. 1.1 настоящего договора.
5.2.2. Если Наниматель и граждане, задействия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушаютжилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей.
5.2.3. Если Наниматель не внес платежи,указанные в пунктах 2.2.7, 2.2.8, в течение шести месяцев.
5.2.4. Если Наниматель нарушаетобязательства по договору.
5.3. Договор найма может быть расторгнутпо требованию любой из сторон:
5.3.1. Если жилое помещение окажется всилу обстоятельств в непригодном для проживания состоянии, а также подлежитсносу, Наймодатель обязан в течение 3 месяцев заключить с Нанимателем договорнайма на иное жилое помещение либо по желанию Нанимателя расторгнуть настоящийдоговор.
5.3.2. Возобновление расторгнутогодоговора не производится.
5.4. Наниматель, выполняющий принятые насебя по договору найма обязательства, имеет преимущественное право назаключение договора на новый срок.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Для заключения настоящего договораНаниматель представляет Наймодателю следующие документы:
— паспорта совершеннолетних членовсемьи;
— свидетельства о рождениинесовершеннолетних членов семьи;
— выписку из решения органа местногосамоуправления муниципального образования Московской области о предоставленииНанимателю жилого помещения, указанного в настоящем договоре.
6.2. Заключение настоящего договора невлечет изменения права собственности на жилое помещение.
6.3. Риск случайной гибели жилогопомещения, предоставленного в наем, лежит на Наймодателе в соответствии сфедеральным законодательством.
7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
7.1. Все изменения к настоящему договорудействительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеимисторонами.
7.2. Разногласия, возникающие в процессезаключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.
7.3. По вопросам, не предусмотреннымнастоящим договором, стороны руководствуются федеральным законодательством.
7.4. Договор вступает в законную силу смомента его подписания обеими сторонами.
7.5. Настоящий договор составлен в 3экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один — у Наймодателя, одинэкземпляр хранится в жилищно-эксплуатационной организации.
Все экземпляры имеют одинаковуююридическую силу.
8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН
От лица Наймодателя:                   Отлица Нанимателя:
Наименованиеюридического лица         Физическое лицо______________________________ ____________________________
(индекс, почтовыйадрес, тел.)                      (фамилия имя, отчество)
__________________________________________________________
(подпись руководителя,печать)                   (паспортные данные,
____________________________
             Nо., когдаи кем выдан)
____________________________
                         (адрес)
____________________________
                 ( телефон)
____________________________
                 (подпись)