СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. Понятие ипотеки
2.Нормативно-правовое регулирование ипотеки
3. Основы ипотечного кредитования
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ/>
ВВЕДЕНИЕ
Современные правоотношения и финансовую систему невозможно представитьбез таких понятий как “ипотека” или “ипотечное кредитование”, заключающих приэтом в своей сути множество различных аспектов в основномсоциально-экономического характера. Однако стоит отметить, что становление ипреобразование данных финансовых институтов в современные формы происходило напротяжении довольно долгого времени фактически с VI в. до н. э.., отвечая при этом различным параметрамсменившихся за обозначенный период общественно-экономических систем.
Российская правоприменительная практика в отношении использования свойстви функций ипотечного кредитования и ипотеки в частности имеет гораздо болеескромную историю по сравнению с мировой, что объясняется сравнительно недавнимвступлением нашего государства в глобальную капиталистическую систему исвободный рынок. Именно недостаток опыта в области вопросов регулирования,идентификации и построения ипотечной системы в России, а также неоценимая рольсамой ипотеки в развитии и совершенствовании всего комплекса нашей финансовойсистемы определили актуальность данной темы.
Объектом исследования в данном случае выступает ипотека как структурныйэлемент ипотечного кредитования. Предметом исследования являютсяосновополагающие факторы функционирования ипотеки применительно к России.
Цель исследования – выявить сущность и основные функции ипотеки.
Цель определила задачи:
— определить термин “ипотека”;
— рассмотреть основания возникновения ипотеки, её нормативно-правовоерегулирование;
— выявить особенности ипотечного кредитования.
Основанием написания контрольной работы явились учебные пособия, правовыеисточники, а также периодические издания.
1. Понятиеипотеки
Понятие ипотеки неразрывно связано с вещным и обязательственным правом, являющихсяподотраслью гражданского права, объектами которых является вещь и различногорода обязательства. Так согласно гражданскому законодательству выделяютследующие виды обеспечения исполнения обязательств:
— акцессорные:
а) залог;
б) поручительство;
в) задаток;
г) удержание;
д) неустойка;
— неакцессорный (банковская гарантия).
В данном случае нас будет интересовать залог как имущество или другиеценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным илиполным обеспечением, гарантирующим погашение займа или кредита. То есть, залогпредставляет собой некую форму гарантированного обеспечения или выполнениявзятого обязательства перед кредитором. Далее определим непосредственно понятиеипотеки.
Ипотека в современном понимании представляет собой одну из форм залога,где недвижимое имущество, подлежащее закладыванию, должно оставаться ссобственности должника, но при этом в случае неисполнения обязательствакредитор получает право его удовлетворения за счет реализации данногоимущества. Однако при этом следует разграничивать два схожих понятия – ипотекаи ипотечное кредитование, что на самом деле не являются синонимами. Приипотечном кредитовании ипотека выступает в качестве инструмента осуществлениясделки.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имуществасобственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либона ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрениюзаемщика-залогодателя.
/>Обращаясь к истории возникновения такого явления как ипотека,то самые ранние свидетельства о данной форме залога можно встретить ещё вДревней Греции в начале шестого столетия до н. э. Древние греки так обозначалиответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельногоучастка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечиваетдолг. Такой столб и назывался “ипотекой”, в переводе с древнегреческого — “подпорка”,“подстава”. Как мы видим, данное понятие не претерпело особых изменений в своейсути, но в силу различных факторов, ипотека и ипотечное кредитование во множествеисточников, особенно в публицистике преподносится как два значения одногоявления, что на самом деле, на примере данного выше разграничения, являетсяявной терминологической ошибкой. Таким образом, ипотеку в истинном толкованииданного понятия можно выразить в виде следующей схемы:
/>
/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
/>/>
/>
Рис. 1.1 — Основные участники и объекты ипотеки
2.Нормативно-правовое регулирование ипотеки
Зарождение в нашей стране рыночной экономики на рубеже конца 80х начала90х гг. дало основание для возникновения и развития целого ряда институтов,прежде всего, финансового и экономического толка, нормальное функционированиекоторых было невозможно при командно-административной системе хозяйствования,господствовавшей на протяжении почти 70ти лет. Естественно, что существованиеподобных институтов не может являться полноценным и защищенным без ихзаконодательно оформленного и определенного статуса. Не стало исключением иипотека. В течение последних двадцати лет законодателем была проделанасерьезная работа в данном отношении, что вылилось в итоге в сложившуюся сегоднясистему нормативно-правого регулирования данной области. Такая системапредставлена следующими основными источниками права, которые регулируютправоотношения в сфере ипотеки и ипотечного кредитования:
— Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от16.07.1998 г.;
— Федеральный закон “Жилищный кодекс Российской Федерации” № 188-ФЗ от29.12.2004 г.;
— Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.;
— Федеральный закон “О кредитных историях” № 218-ФЗ от 30.12.2004 г.;
— постановление Правительства “Об утверждении Правил предоставлениямолодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы“Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевой программы “Жилище” на2002-2010 гг. № 285 от 13.05.2006 г.
Приведенные выше нормативно-правовые акты определяют основаниявозникновения ипотеки, которые в свою очередь можно разделить на два принципа:
/>
Рис. 2.1 — Основания возникновения ипотеки
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997г. государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силузакона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр правна недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силузакона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает смомента государственной регистрации права собственности на это имущество, еслииное не установлено договором.
Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретениянедвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщикаи, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силузакона является именно получение денежных средств с целью приобретения объектанедвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающегоденежные средства в кредит или заем.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных ираспространенных случаях:
— приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованиемкредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевогозайма;
— строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир сиспользованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либосредств целевого займа;
— продажа в кредит;
— рента;
— залог имущественных прав.
Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготныйрежим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу законаосуществляется без представления отдельного заявления и без уплатыгосударственной пошлины.
Иным основанием возникновения ипотеки является ипотека в силу договора,возникновение которой происходит в тех случаях, которые не определены предыдущимоснованием. В различных источниках подобное основание также носит название“договорной ипотеки”. Ипотека в силу договора – ипотека, возникающая наосновании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, азаключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договоруили иному обязательству.
В итоге два употребленные основания являются сторонами одной и той жеправовой категории – ипотеки, причем основания в силу договора постепеннопереходят в разряд оснований в силу закона.
3. Основыипотечного кредитования
Понятиям ипотеки и системы ипотечного кредитования сопутствует такаякатегория как финансовый риск, выраженный в возможности неисполнения взятыхзаемщиком обязательств. Для избежания подобных рисков в обязательном порядкекредитором осуществляется оценка платежеспособности клиента, а также определениемаксимально возможной суммы кредита. Подобный расчет производится на основеспециальных коэффициентов и показателей.
Таблица 3.1 — Система коэффициентов-показателей, применяемых при расчетесумм ипотечного кредитаКоэффициент Описание Сущность П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период О/Д Обязательства/Доход отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества
Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством поипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США иевропейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картинуплатежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения ивыдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы этикоэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться(например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способуподтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимостиот субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплатытруда.
Такая система позволяет не только определить сумму кредита, но и являетсяпредварительным инструментом снижения банковских рисков, так как уже наначальном этапе отсекаются нежелательные и сомнительные заемщики.
Проанализировав кредитные предложения ведущих российских кредитныхорганизаций по направлению “ипотека”, можно составить обобщенный список типовыхусловий предоставления ипотечного кредита:
— учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близкихродственников;
— ставка от 8,75% в долларах США и евро или от 9% годовых в рублях(залоговое имущество);
— срок кредитования — до 50 лет;
— досрочное погашение кредита через 3 месяца без комиссий и штрафов;
— незначительные расходы на оформление сделки.
Условия могут варьироваться в зависимости от региона или конкретнойкредитной организации, однако зачастую их характеристики соответствуют другдругу.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ипотека нормативный правовой регулирование
В процессе исследования темы “Понятие и сущность ипотеки” рассмотренаистория развития данного понятия, определены основания возникновения, а такженормативно-правовое сопровождение на примере российского законодательства.Кроме того, определены границы системы ипотечного кредитования в нашей стране. Всёэто позволило сделать заключительные выводы по работе, которые выражены вследующем:
— стоит четко различать понятия “ипотека” и “ипотечное кредитования”, неотождествляя их при этом;
— ипотека насчитывает многовековую историю своего реального применения напрактике;
— российским законодательством определены два основания возникновенияобязательств по ипотеке, которыми выступают легальная ипотека и договорнаяипотека;
— за двадцатилетнее существование современного российского государстваразработана действующая законодательная база функционирования ипотечныхинститутов;
— ипотечное кредитование представляет собой комплексную систему,сочетающую в себе как финансовые риски кредитора, так и технические рискизаемщика.
Кроме всего вышеперечисленного следует отметить, что ипотека сегодняпредставляет собой едва ни единственный способ решения жилищной проблемы длянаших граждан, что несомненно являет в себе основу для преодоления негативныхэкономических явлений и факторов, присущих как российской экономике, так ивсему нашему государству в целом.
СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним”: [электронный ресурс] //КонсультантПлюс – справочно-правовая система / www.consultant.ru
2.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залогенедвижимости)”: [электронный ресурс] // КонсультантПлюс – справочно-правоваясистема / www.consultant.ru
3. ГражданскийКодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: [электронный ресурс] //КонсультантПлюс – справочно-правовая система / www.consultant.ru
4. АбрамовВ.А. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / В.А.Абрамов. — М.:Ось-89, 2008. — 256 с.
5. БабкинС.А. Про ипотеку. / С.А. Бабкин // Взгляд – 2006. – № 12. – С. 17
6. Багаев А.Н. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? / А.Н. Багаев, М.В. Багаева.- Ростов н/Д.: Феникс, 2006. — 160 с.
7. РусецкийА.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью./ А.Е.Русецкий. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с.
8. Лебедев А.Что такое ипотека? / А.Лебедев, 2008: [электронный ресурс] // Гражданскийадвокат – справочная система / www.lawnow.ru
9. Лебедев А.Что такое “ипотека в силу закона” и “ипотека в силу договора”? / А. Лебедев,2009: [электронный ресурс] // Гражданский адвокат – справочная система /www.lawnow.ru
10. Веб-сайтОАО Банк ВТБ: [электронный ресурс] // Информационно-аналитическая система ОАОБанк ВТБ / www.vtb.ru