Филиал НОУ ВПО «СФГА» в г. Омске
Факультет Государственной службы ифинансов
Специальность «Менеджмент организации»
Курсовая работа
Дисциплина: Инвестиции иинвестиционная стратегия.
Тема: Особенности ипотечногокредитования в России. Ипотечный
кредит – кабала или выгодное капиталовложение?
Выполнила студентка 5 курса
Гумерова З.Ш.
Проверил: к.э.н., доцент
Мельничук В.А
Омск 2008г.
Содержание
Введение
1. Оценкадоступности жилья в России
2. История ипотеки
3. Понятие ипотеки иее сущность
3.1 Ипотекакак инструмент дополнительного заработка
3.2 Ипотека– стимул улучшения демографической ситуации
3.3 Страхованиеипотечного кредита
3.4 Ипотека«в законе»
3.5 Коммерческаяипотека
4. Плюсы и минусыипотеки
4.1 Подводныекамни кредитования
4.2 Поможетли «материнский» капитал
4.3 Выгоднаяипотека
4.4 Ипотечныельготы
4.5 Ипотекабез риска
5. Ипотечноекредитование в мире
5.1 Национальныесистемы ипотечного кредитования
5.2 Влияниеамериканского ипотечного кризиса на развитие ипотечного кредитования в России
6. Прогнозы на будущее– мнение специалистов
Заключение
Списоклитературы
ВВЕДЕНИЕ
«Утром деньги – вечером стулья» — знаменитое предложениеИльфа и Петрова теперь никого не заманит. Мы привыкли к удобству и выгоде.Отвыкать, естественно, не хочется. Именно поэтому сейчас мало кто готов копитьна жилье или ждать наследства… Жилье в кредит – именно то, что нужно.
Сначала мы получаем квартиру, а уже потом выплачиваемипотечный кредит. Так и рождается актуальная для современников формула:«Покупка жилья = жилье в кредит = ипотека».
Между тем и, не смотря ни на что, ипотека по-прежнему в числеприоритетных направлений банковской розницы.
Глобальный кризис ликвидности не замедлил темпы развитияроссийского рынка ипотечного кредитования: в первом квартале 2007 года темпыроста составляли 19%, во втором – 25%, а в третьем – 29%, притом, что общаядинамика рынка розничного кредитования заметно снизилась.
Ощутимого увеличения процентных ставок по ипотечным кредитамв крупнейших банках не произошло, ссуды выдаются в прежнем объеме. Более того,в третьем квартале 2007 года было выдано ипотечных кредитов больше, чем запредыдущий период.
Однако стоит заметить, что осенью в связи с неблагоприятнойситуацией на мировых финансовых рынках небольшие региональные банки испытывалиострую нехватку ресурсов для развития ипотечного бизнеса или же сталиотноситься более осторожно к выдаче кредитов, ужесточили требования кзаемщикам.
Но ипотечное кредитование все является перспективнымнаправлением банков. И все больше инвесторов уделяют внимание ипотечному видукредитования. Ипотека активно набирает свои обороты.
Сейчас аналитики задаются вопросом, будет ли ипотека дорожатьв наступившем 2008 году.
Банки заявляют о преимуществах покупки жилья в кредит:экономия времени, уверенность в будущем, право на льготы, различные выгоды инезависимость от уровня инфляции.
Целью данной работы является: а) выяснить, действительно лиипотека настолько выгодна как об этом говорят; б) обосновать, что ипотечноекредитование является перспективным направлением банковской деятельности; в)доказать, что ипотечный кредит есть капиталовложение, а соответственно,является выгодной инвестицией.
1. ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ
На современном этапе реформирования жилищной сферы в Россииосновная задача государственной жилищной политики – разработка механизмовповышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящеевремя осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортноежилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служитфедеральная программа «Жилище» на 2002-2010 годы, включая входящие в ее составподпрограммы с изменениями, утвержденными Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 31 декабря 2005 года. Для достижения намеченных целей иколичественного и качественного обоснования принимаемых решений необходимпостоянный мониторинг рынка жилья для населения.
В международной практике термин «доступность жилья» означаетвозможность приобретения жилья потребителем. Основное влияние на доступностьжилья оказывают следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечногокредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования;совокупный доход домохозяйства, а также величина налога на недвижимость,уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, размер страховых выплат и т.д.
В силу многообразия указанных факторов оценка доступностижилья может осуществляться с использованием целого ряда показателей. Крометого, из-за локального характера рынков жилья и высокой территориальнойдифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитованияанализ факторов и показателей доступности жилья необходимо проводить не толькои не столько по Российской Федерации в целом, но и в региональном имуниципальном разрезе.
Наиболее важным фактором, влияющим на доступностьприобретения жилья, являются доходы населения. Рост доходов населенияувеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спросанад предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. Данные по отдельнымсубъектам Российской Федерации подтверждают существование такой зависимости(рис. 1). В целом по всем регионам России коэффициент корреляции междуназванными показателями составил 0,75. это означает, что изменение доходовнаселения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье.
Рис. 1. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья на первичном ивторичном рынках в среднем за 2006 г. и денежные доходы на душу населения в2006 г.
/>
Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемыхдоходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемнымисредствами.
На рис. 2 прослеживается четкая связь между задолженностью поипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходаминаселения в ряде регионов Российской Федерации. В целом по России коэффициенткорреляции между данными показателями составил 0,73, то есть ипотечное жилищноекредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевыхдоходов населения.
Рис. 2. Объемы задолженности по ипотечным жилищным кредитамна 01.01.2007 г. и денежные доходы на душу населения в 2006 г.
/>
Распространено мнение, что именно развитие ипотечногожилищного кредитования способствует росту цен на жилье, снижая тем самымдоступность его приобретения. Однако, как было показано выше, ипотечноекредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходаминаселения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложениякачественного жилья и определяют рыночные цены. Непосредственное же влияниеипотечного кредитования пока менее существенно вследствие того, что удельныйвес сделок, совершаемых с помощью ипотечных кредитов, невелик. По даннымФедеральной регистрационной службы и расчетам Агентства по ипотечному жилищномукредитованию, доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья вРоссии составила около 6% в первом полугодии 2006 года (примерно 4% — в 2005году). По отдельным округам в первом полугодии 2006 года она колебалась от 2 до11 % (рис. 3).
Рис. 3. Доля сделок с использованием ипотечных кредитов нарынке жилья в России (в процентах).
/>
Проведенный анализ в целом свидетельствует о постепенномповышении доступности приобретения жилья в России. В 2004-2006 годах долясемей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартамобеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств,увеличилась с 9 до 19%, то есть более чем вдвое, несмотря на то, что в 2006году рост цен на жилье опережал рост доходов населения.
2. ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ
Слово «ипотека» кажется современным. Предположения, что этоочередной неологизм на рынке недвижимости появился совсем недавно, даже неставятся под сомнения. Однако, это далеко не так.
История слова «ипотека» уходит своими корнями в древнюю эпоху– она зародилась в Греции в шестом веке до нашей эры. Термин ввел архонт Солон- «ипотека» значит «подставка, подпорка». И действительно, это значение былобуквальным. Так назывался столб, он устанавливался на границе земли,принадлежащей заемщику земли. На столбе отмечалась сумма, которая являласьденежным обеспечением занятой территории. Несколькими веками позже столбысменили книги, которые также назывались ипотечными.
Римская империя, как наследница греческого периода расцвета,также не обошлась без ипотеки. Римляне пошли дальше – стали создавать подобиянынешних ипотечных банков. Еще через век для таких организаций было созданоспециальное законодательство. Государственные деятели, понимая всю выгодуипотеки для власти и народа, старались обеспечить ипотеке максимум развития. Кпримеру, льготные ипотечные кредиты предоставлялись вдовам и сиротам.Первоначально этот залог распространялся лишь на орудия труда. Затем ипотекастала доступна и для покупки недвижимости. Тогда же были заложены основысовременного вида ипотеки: закладываемое имущество оставалось собственностьюзаемщика, а при несоблюдении договора кредитор мог заполучить ее и продать дляпогашения всех долгов.
Поддержка государства выражалась в том, что создавалисьразличные вариации ипотеки. На основании закона появлялись виды ипотек: наимущество должников налога, на собственность опекунов и даже ипотеки жены наимущество мужа. Ипотечные кредиты различались по времени и важности.Практически все сделки требовали контроля со стороны властей.
Завершение античной эпохи на время прекратило развитиеипотеки. Она появилась вновь только через несколько веков – в Средневековыйпериод Европы. В IVX веке ипотекавозрождается в Германии. Два века спустя подобные сделки начинают заключать иво Франции. Чаще всего залогом выступали имения. Сделка считалась заключенной послетого, как в особую книгу вносилась запись об ипотеке.
3. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ И ЕЕ СУЩНОСТЬ
Отечественные чиновники и финансисты убеждают нас, что Россиюэкономический катаклизм обошел стороной. Но независимые эксперты говорят, чтобанки сокращают объемы кредитования и поднимают ставки.
Да и стоит ли сейчас брать кредит или подождать, когданепогода на финансовых рынках «рассосется» и ставки пойдут вниз?
Уже в конце 2006 года у лидеров ипотечного рынка ставкиподнялись на 0,5 – 2%. Первоначальный взнос, который раньше составлял от 0 до20% от стоимости жилья, теперь поднялся до 30, а то и до 70%.
Портрет среднего ипотечного заемщика сейчас выглядит так: ему28 – 45 лет, он работает наемным сотрудником. Как правило, у заемщикастабильные средние доходы, при этом он достиг определенной устойчивостиматериальной и социальной положения.
Как считают эксперты, дорожать жилье будет в тех регионах,которые активно привлекают инвестиции и имеют потенциал с точки зрения уровняжизни. А также в крупных городах, претендующих на роль локальных столиц:например, в Новосибирске, Екатеринбурге, Владивостоке и Краснодаре. Здесьсейчас жилье дешевле московского в 2-5 раз, а со временем будет уступатьстоличному всего на 20-30%.
3.1 ИПОТЕКА, КАК ИНСТРУМЕНТ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ЗАРАБОТКА
Давайте для начала разберемся, что такое «ипотека». Ипотека –долгосрочный кредит, который выдается на приобретение или под залог жилья(недвижимости). Эксперты считают, что, правильно выстроив финансовую тактику,благодаря ипотеке можно еще и неплохо заработать. Но для этого нужны временныесвободные деньги, около 500-750 тысяч рублей и плюс иметь возможностьоплачивать кредит банку в размере 125-150 тысяч рублей в месяц. А также сроккредитования, на протяжении которого не оплачивается налог на доход от продажиквартиры, будет составлять три года.
Приведем такой пример: человек купил квартиру, при этомоформил кредит в банке на три года под 12% годовых. Есть первоначальный взнос,который составляет не менее 10% от стоимости квартиры. Получается, чем большесумма первоначального взноса, тем выше прибыль от инвестиционного проекта. Иуже по истечению трех лет и полного погашения кредитной задолженностинеобходимо продать квартиру и сделать подсчет на прибыль.
Для инвестиционного проекта, необходимо покупать квартиру нарынке вторичного жилья, потому что снижаются финансовые риски, по сравнению спервичным. Опять возьмем для примера такую ситуацию: столичная двухкомнатнаяквартира в новостройке с уже сделанным ремонтом будет стоить около 5 млн. рублей.Берем эту сумму за основу и рассчитаем проектный эффект при двух вариантахпервоначального взноса за квартиру: 1 – взнос 10%, то есть 500 тысяч рублей и 2– 50% — 2,5 млн. рублей. В первом случае ежемесячный платеж на погашениякредита будет равняться 150 тысяч рублей, во втором – 83 тысячи рублей.
Рассчитываем дальше, если средний рост цен на жилуюнедвижимость составит 15% в год, то, продавая квартиру через 3 года, ее суммасоставит 7,6 млн. рублей. Из таких расчетов имеем доход в 2,6 млн. рублей. Приувеличении в два раза, то есть на 30%, тогда продаем квартиру за 11 млн.рублей, доход будет равен 6 млн. рублей. Естественно, квартира продается не дляпроживания, чтобы еще увеличить прибыль и снизить расходы по проекту, будемсдавать ее в аренду. В течение трех лет доход от аренды составит 1,2 млн. рублей,то есть 32 тысячи рублей в месяц. Совокупный доход при увеличении цены в годна: 15% составит 3,7 млн. рублей, на 30% — 7,2 млн. рублей.
В начале 2006 года цены на московские квартиры увеличились на12%, это приводит к тому, что годовой рост цен может достичь отметки в 42-45%.
Из описанного следует вывод, что ипотека является готовыминструментом для частного инвестора и новым способом дополнительной финансовойприбыли.
3.2 ИПОТЕКА – СТИМУЛ УЛУЧШЕНИЯ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ
Для России повышение рождаемости сейчас является одной изглавных задач. Правительство выделяет «материнские капиталы» за рождение второгоребенка, однако, вряд ли этих денег хватит на приобретение жилья, особенно вкрупных городах России.
В настоящее время на рассмотрении находится предложение повыделению из правительственного бюджета субсидий, в размере 30% от стоимостиквартиры при рождении второго ребенка и 40% при рождении третьего.
Владимир Путин утвердил концепцию демографической политикиРоссии до 2025 года и поручил правительству в течение трех месяцев разработатьплан мероприятий по ее реализации в 2008 – 2010 годах.
Так, в Омске вручено первое свидетельство о предоставлениикомпенсации расходов по погашению ипотечного кредита семье, в которой родилсявторой ребенок. На 2008 год в областном бюджете заложено 100 млн. рублей дляматериализации этой государственной поддержки. По данным агентства жилищногостроительства, уже более 140 семей омской области обратились за компенсацией.
Право на получение компенсации имеют семьи, которые приобрелижилье по ипотеке после 1 января 2007 года.
В 2008 году более 300 млн. рублей будет направлено изобластного бюджета на реализацию целевой программы «Развитие ипотечногожилищного кредитования в омской области до 2010 года». Размер компенсацииустановлен в сумме 200 тысяч рублей. Но не позднее даты рождения илиусыновления ребенка. Одним из важнейших условий для предоставления компенсацииявляется наличие текущей задолженности по кредиту, а также внесение в счет егопогашения суммы не менее размера компенсации (200 тысяч рублей). Таким образом,около 500 омских семей получат государственную поддержку.
Также, порядка 170 млн. рублей планируется инвестировать встроительство многоквартирных жилых домов. Эти квартиры будут предоставленыжителям Омска при использовании семьями ипотечного кредита.
3.3 СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требуетобязательного страхования только самого залога. Сегодня страхование –обязательное условие при оформлении ипотеки. Ипотечное страхование позволяетзащитить интересы заемщика и гарантировать банку возврат денежных средств. Так,если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредитв банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требуетобязательного страхования только самого залога, то есть приобретаемой с помощьюзайма квартиры, от повреждения и полного уничтожения. За долгий срок, показаемщик будет возвращать долг, с ним самим может что-нибудь случиться, поэтомумногие банки требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь итрудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул).
Сегодня ипотечное страхование подразумевает три видастрахования – это комплексный продукт: страхование имущества, то есть самойквартиры, страхование жизни и здоровья заемщика, который берет ипотечныйкредит, и страхование титулу квартиры.
Так, страхование жизни и трудоспособности предусматриваетвозникновение таких страховых случаев, как утрата заемщиком трудоспособностииз-за несчастного случая, приведшего к инвалидности 1-й или 2-й группы.
Страховать титул (право собственности на недвижимость) однибанки требуют на весь период ипотечного кредитования, а другие – только на тригода (срок исковой давности по недействительным сделкам). В основном банкинастаивают на страховании этого риска на вторичном рынке жилья.
Несмотря на то, что страхование при ипотеке являетсяобщепринятой мировой практикой, для большинства наших сограждан страховыевыплаты оказываются тяжелой ношей.
Страхование жилья составляет 0,3 – 0,5 % суммы страховки изависит от того, какие у дома перекрытия, от общего технического состоянияжилья, наличия отделки и прочего. Тариф на страхование жизни и трудоспособностизаемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5 %. На него влияютвозраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональнойдеятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь заемщика, если егодоходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титулаимеет значение юридическая чистота жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2 –0,7 %.
Заявляемые банками средние тарифы по страхованию – 1% отвсего ипотечного кредита. Но размер страховых выплат увеличивается вместе свозрастом клиента, и годам к пятидесяти это будет уже 2%. К тому же заемщикможет выбрать страховую компанию только из списка, предоставленного банком.
Заемщик должен иметь в виду, что договор ипотечногострахования заключается на период действия кредитного договора с банком. Придосрочном погашении кредита банк уведомляет страховую компанию, и договорстрахования прекращает свое действие. При этом страхователю возвращаетсянеиспользованная часть уплаченных взносов.
3.4 ИПОТЕКА «В ЗАКОНЕ»
Сегодня специалисты многих банков, выдающих ипотечныекредиты, неохотно рассказывают своим клиентам о том, что они имеют право наприменение имущественного налогового вычета, а еще реже работники кредитныхорганизаций объясняют, как это право реализовать. Так, многие заемщики,неправильно указав цель использования кредита, уже не могут претендовать наполучение имущественного вычета.
Согласно Налоговому Кодексу РФ, заемщик ипотечного кредитаимеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной настроительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. При этомимущественный вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), исумму процентов по ипотечному кредиту.
Итак, каким образом можно получить имущественный налоговыйвычет при покупке квартиры в кредит, и какие документы для этого нужны?
Один раз в жизни покупатель недвижимости может получитьимущественный налоговый вычет, в том числе по квартире или дому, купленных вкредит. Это означает, что с суммы, потраченной заемщиком на приобретениеквартиры, государство не будет взимать подоходный налог, ставка которогосоставляет сегодня 13%. Под уменьшение налогооблагаемой базы попадает не толькостоимость квартиры, но и сумма процентов.
Общий размер имущественного налогового вычета, согласно ст.220 НК РФ, не может превышать 1.000.000 рублей без учета сумм, направленных напогашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных ииных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либоприобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в ней.
Существует два способа получения налогового вычета.
Во-первых, по окончании налогового периода (года) необходимоподать налоговую декларацию с приложением письменного заявления, а также копийдокументов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, и платежныхдокументов, подтверждающих факт уплаты денежных средств в налоговую инспекциюпо месту жительства в срок до 1 мая следующего года.
Во-вторых, до окончания налогового периода (года) необходимоподать письменное заявление, а также копии документов, подтверждающих право наимущественный налоговый вычет, и платежных документов, подтверждающих фактуплаты денежных средств в налоговую инспекцию по месту жительства для полученияправа (уведомления) на вычет, с последующим предоставлением данного документаработодателю или налоговому агенту.
Для получения имущественного налогового вычета следуетнаписать заявление и приложить к нему: документы, подтверждающие правособственности на квартиру (договор на приобретение квартиры или право наквартиру в строящемся доме), акт о передаче квартиры, платежные документы,подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции кприходным ордерам, банковские выписки о получении денежных средств со счетапокупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупкематериалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данныхпродавца и другие документы), кредитный договор.
Говоря о сроках «возвращения» денег покупателю недвижимости,эксперты утверждают, что после того как налогоплательщик сдал декларацию,налоговый инспектор рассматривает ее в течение трех месяцев. В соответствии сп. 6 ст. 78 НК РФ, возврат сумм налога налоговая инспекция обязана осуществитьв течение месяца со дня получения заявления о возврате. Вместе с тем, наосновании ст. 88 НК РФ, налоговыми инспекторами может проводиться камеральнаяпроверка предоставленных им документов налогоплательщиком в течение трехмесяцев.
После того как, инспекция рассмотрела декларацию и далаположительный ответ, налогоплательщик должен написать заявление с просьбой оперечислении ему суммы вычета на свой банковский счет. Так, в течение месяцаналоговые органы осуществляют платеж на банковский счет налогоплательщика.
Любой россиянин знает, что ипотечный кредит – это кредит подзалог недвижимости. Но до сих пор не всем ясно, кто является в итоге собственникомквартиры – покупатель или банк?
В соответствии с договором купли-продажи, собственникомквартиры становится покупатель (заемщик), при этом в свидетельстве особственности на квартиру появляется запись об обременении (то есть обограничении некоторых прав заемщика), констатирующая, что квартира находится взалоге у банка. После окончательного погашения кредита обременение снимается.
Какие же ограничения налагаются на права покупателя? чего недолжен делать заемщик с квартирой, пока не выплатит кредит?
Во-первых, не отчуждать (не продавать, не дарить) жилоепомещение, не осуществлять его последующую ипотеку. Во-вторых, не сдаватьквартиру внаем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом необременять его имущественными правами третьих лиц – без предварительногописьменного согласия залогодержателя (банка).
Основное право банка – это обратить взыскание на предметзалога в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора. При этомквартира будет выставлена на публичные торги по рыночной цене. После еереализации часть средств, в размере задолженности по кредиту, начисленнымпроцентам, штрафам, предусмотренным кредитным договором (за вычетом расходов,связанных с реализацией предмета залога), будут удержаны банком, а оставшаясячасть средств возвращена «неудавшемуся» заемщику.
3.5 КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА
Коммерческую ипотеку в нашей стране эксперты называютслаборазвитой. И этому есть разумное объяснение. Высокие процентные ставки,маленький срок кредитования, а также существенный недостаток в законах,регулирующий данный вид кредитования.
В частности, закон не позволяет фирмам оформлять закладную нанедвижимость до момента заключения сделки купли-продажи, что является большойпроблемой для банков. Нежелание банков предоставлять кредиты на приобретениенежилых помещений под залог этих помещений, связано еще и с отсутствием схем,одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведения сделки для всехсторон – банка, заемщика и продавца.
Тем не менее, коммерческая ипотека является для многихжелающих приобрести нежилую недвижимость наиболее подходящим вариантом. И, несмотря на видимые недостатки, становится все более востребованной. Причина –постоянно растущие цены на недвижимость и, соответственно, арендные ставки. Ктому же, западный опыт показывает, что грамотная эксплуатация коммерческойнедвижимости дает хорошую доходность.
Такой продукт в настоящее время предлагают лишь несколькобанков, при этом, не смотря на заявляемые стандартные параметры кредитногопродукта, часто применяется индивидуальный подход к каждой сделке. Такимобразом, пока рано говорить о массовом рынке кредитов на покупку коммерческойнедвижимости – эти сделки пока единичны.
Условия предоставления кредитов на коммерческую недвижимостьв целом у банков не отличаются. Ипотеку предоставляют предпринимателям срегистрацией РФ на срок от 3 до 5 лет с процентными ставками 13-18 %. Основнымитребованиями также являются прозрачность и публичность компании, доступ котчетности, правильность оформления документов и, разумеется, работающийбизнес.
4. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИПОТЕКИ
Высокие кредитные ставки, недостаточный ассортиментпродуктов, низкая информированность населения о возможностях ипотекиограничивают доступ к ней, отмечает в своем исследовании Федеральнаяантимонопольная служба (ФАС). Банки с выводами согласны, однако исправитьситуацию обещают только после того, как преодолеют последствия кризисаликвидности.
В настоящее время населению известны только тригосударственные жилищные программы: национальный проект «Доступное жилье»,«Молодая семья» и программа «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».При этом 69% россиян либо не знают подробностей этих программ, либопессимистично оценивают их перспективы. Банкам о них известно, но участвовать вих реализации им невыгодно.
В ряде регионов наблюдается монополизм крупных банков и явнаяподдержка местных кредитных организаций со стороны властей субъектов, что непозволяет создать конкурентную среду.
4.1 «ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» КРЕДИТОВАНИЯ
Если вы собрались оформить кредит или ипотеку, то надотребовать выдачу на руки контракта для ознакомления. Если же вам непредставляют данный документ, то лучше не сотрудничать с этим банком. Ипотечныйвид кредитования является одним из самых ответственных видов кредита.
Годовые проценты часто служат визитной карточкой банка, ведьименно на них в первую очередь обращает внимание клиент. Но кроме годовыхвыплат существуют и другие платежи, такие как комиссия за рассмотрение заявкиклиента, комиссия за факт выдачи самого кредита, сумма за ведение счета иоформление договора купли-продажи. Заемщику так же могут предложить оплатитьнотариальное оформление договора ипотеки, которое составляет 1% от суммыкредита.
На первый взгляд это не много, но, учитывая стоимостьквартиры, то это выйдет в копеечку. Покупатель должен будет заплатить оценкубудущей квартиры, государственную пошлину за регистрацию договоракупли-продажи, страховую премию. Но банк может потребовать, чтобы оценкапроводилась компанией, которая сотрудничает с ними. Также нужно знать, что покакредит не выплачен до конца, покупатель не имеет право ни продавать, ни дарить.Сдавать квартиру можно только при согласии банка. Покупатель должен ежемесячновыплачивать деньги, придерживаясь срока, указанного в договоре, иначе банк васоштрафует.
И еще один момент!
Штрафы и пени оплачиваются в первую очередь. То есть, если вывнесли ежемесячную сумму, то банк вычитает из этой суммы штраф и получается,что вы снова не доплатили, соответственно снова штраф. Если покупательпостоянно нарушает сроки выполнения финансовых обязательств, то квартиру поиску банка могут продать. В этом случае банк вернет покупателю разницу междупродажной стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, и добавят проценты идругие обязательные платежи в пользу банка. Чтобы этого избежать, прежде чемставить свою подпись, надо внимательно изучить договор.
4.2 ПОМОЖЕТ ЛИ «МАТЕРИНСКИЙ» КАПИТАЛ
Итак, 1 января 2007 года свершилось то, о чем давно говорили.Уже год в России родившим второго ребенка начисляется материнский капитал,который, впрочем, можно будет использовать лишь через три года. А теперь этикапиталы можно будет вложить в жилье. Разберемся в двух аспектах: что смогутприобрести семьи с двумя детьми и окажет ли этот приток капитала влияние нарынок недвижимости.
Премьер Виктор Зубков подписал постановление правительстваРФ, утверждающее правила направления средств материнского капитала на улучшениежилищных условий. Согласно документу, средства материнского капитала, а точнее250 тысяч рублей, получаемого семьей после рождения второго или последующегоребенка, можно будет направить на первый взнос по ипотеке или погашениекредита, а также на жилое строительство.
Надо заметить, что буквально все регионы России отмечаютрезкий всплеск рождаемости в 2007 году. Социологи размышляют о том, что жеоказало такое влияние. Но действительно ли эти деньги могут быть направлены нарынок недвижимости, и что на нем можно будет приобрести, исходя из сегодняшнихреалий?
Учитывая стоимость дачных домиков и не только в Подмосковье,но и в регионах, это как минимум 200 тысяч рублей. Но жить зимой в таком доменельзя, поэтому все внутреннее оснащение может потянуть еще на несколькодесятков, а то и сотен тысяч рублей. При этом, для строительства даженебольшого домика, нужно иметь участок земли, как минимум две сотки. Найтитакой участок нужно еще постараться.
В общем, если оценивать влияние этих цифр на рынок загороднойнедвижимости, то ими можно спокойно пренебречь – как величиной, простонесоизмеримой со средней ценой дома в Подмосковье в 500 тысяч долларов.Особенно с учетом того, заявления на материнский капитал пока исчисляются всеголишь десятками тысяч рублей.
Оценивая влияние, которое может повлечь за собойиспользование материнского капитала именно для этой цели, можно отметить, чтона московский рынок жилья оно не окажет никакого влияния, а вот подогретьрегиональный рынок может. Чтобы дать более точную оценку, надо понимать какоеколичество денег окажется в руках населения на начало 2010 года и соотнести егос объемом рынка, в том числе ипотечного кредитования.
4.3 ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА
Все больше людей, желающих изменить свои жилищные условия вкачественно лучшую сторону, обращаются к ипотечному кредитованию. Действительно– удобный способ получить хорошую квартиру. Не выкладывая сразу внушительнуюсумму. Вот только пожелания покупателя не всегда совпадают с интересами банка.
Выбирая квартиру в строящемся доме, потребитель в первуюочередь обращает внимание на цену квартиры, получается очень выгодная покупка.Только вот банк не хочет давать кредит под «будущее» жилье. Для него такойкредит является рискованным, поскольку его обеспечением служит квартира в ещене возведенном доме. При этом сама процедура кредитования усложняется – заемщикдолжен предоставить пакет дополнительных документов: разрешение настроительство, проектную декларацию, учредительные документы застройщика и т.д. в общем, процесс растягивается на долгие месяцы, а цена тем временем растетвместе с самим домом.
Выход из ситуации, не желая отталкивать клиентов, нашли самизастройщики с банками. Их совместные программы – оптимальный вариант для всехучастников рынка новостроек. В первую очередь, такое сотрудничество позволяетснизить сроки рассмотрения заявки на кредит. С клиента снимается необходимостьсобирать дополнительные документы, так как объекты компании, с которойсотрудничает банк, уже прошли аккредитацию, и все документы по ним проверены.Более того, клиенту не потребуется предоставлять поручителей по кредиту илизакладывать имеющуюся недвижимость – в случае неплатежеспособности клиента банксможет возместить свои затраты продажей квартиры.
Причем ставки по кредиту в рамках таких совместных проектоввыгодно отличаются от среднерыночных.
Специалисты отмечают, что покупка квартиры с использованиемипотеки на стадии строительства – не только возможность приблизить желанныеквадратные метры и сэкономить. Это еще и очень выгодное финансовое вложение –ведь рост стоимости жилья значительно превосходит расходы по кредиту.
Рассмотрим, можно ли сделать ипотеку дешевле роста цен.
Официальные данные статистики утверждают, что в РоссийскойФедерации рост стоимости недвижимости не превышает 24-26%. Если жеориентироваться на наблюдения из собственной жизни и опыта, знающих риэлторов иэкономистов, он составляет не менее 40-50% в год.
Итак, согласно официальным данным, рост стоимостиоднокомнатной квартиры, оцененной в 1 млн. рублей, в год составит 260 тысячрублей, а по оценкам наших специалистов – 400-500 тысяч рублей, согласнореальному росту стоимости недвижимости.
Максимальная сумма, которую семья с ежемесячным доходом в 25тысяч рублей может откладывать на приобретение жилья или же, например, напогашение кредита, составляет 15 тысяч рублей. Путем простых математическихвычислений мы получаем интересный результат. Откладывая в течении года по 15тысяч рублей в месяц, семья накопит 180 тысяч рублей, тогда как цена наквартиру с первоначальной – в 1 млн.рублей возрастет на 260-500 тысяч рублей затот же год. То есть рост стоимости жилья с лихвой покрывают всю накопленнуюсумму. И, замечу, что при этом нет речи о ежегодном росте официальной инфляции,которая в этом году составляет 11%.
Многие заемщики задаются одним вопросом, – в какой валютелучше брать кредит?
Падение доллара оказывает на ипотечных заемщиков особыйпсихологический эффект. Несмотря на то, что кредиты в валюте обходятся дешевле,желание дистанцироваться от неустойчивого доллара все сильнее. Это привело ктому, что доля валютных кредитов сократилась на треть со второго по третийквартал 2007 года.
На сегодняшний день выгоднее кредит брать в долларах. Ноипотечные кредиты берутся на 15-20 и более лет, поэтому для ипотечных заемщиковпо-прежнему остается актуальным правило: валюта, в которой получают зарплату,равна валюте, в которой берут кредит.
4.4 ИПОТЕЧНЫЕ ЛЬГОТЫ
Правительство Москвы одобрило среднесрочную жилищнуюпрограмму «Москвичам – доступное жилье» на период 2007-2009 годов. Программапредусматривает мероприятия по повышению доступности жилья для граждан,проживающих в Москве не менее 10 лет.
В частности, мероприятия по сокращению очереди граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий; семей – очередников, ожидающих иливоспитывающих малолетних детей, в том числе многодетных и молодых семей.
Семья с тремя и более несовершеннолетними детьмиосвобождаются от уплаты выкупной стоимости 30 кв. метров площади квартиры,покупаемой у города с рассрочкой платежа или с использованием социальнойипотеки. Или списывается выкупная стоимость от 10 до 18 кв. метров площадиквартиры, предоставленной городом по договору купли-продажи с рассрочкойплатежа, при рождении детей в течение срока действия договора. Также программапредусматривает уменьшение первоначального взноса при покупке жилья у города срассрочкой платежа или ипотечным кредитованием в зависимости от наличия иколичества детей.
Более того, столица приступила к выполнению второго этапажилищной программы «Молодой семье – доступное жилье». Семьи с детьми,участвующие в молодежной жилищной программе, освобождаются от оплаты частиневыплаченной стоимости жилья. К ним относятся очередники, стоящие на учетесемей, нуждающихся в жилье.
Общая сумма долга уменьшается на размер стоимости списываемых30 квадратных метров. Следовательно, и ипотечный кредит рассчитывается ужесовсем по-другому. Он становится в полтора раза меньше.
Также используются средства материнского капитала, но неранее 2010 года.
4.5 ИПОТЕКА БЕЗ РИСКА
В ближайшем будущем на рынке ипотечного кредитования появитсяновый посредник в лице депозитария. Правительство внесло в Госдуму поправки взакон об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и о государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ними, которые уточняют порядок переходаправ по закладным и вводят институт депозитарного учета.
Основной идеей и целью законопроекта является повышениеюридической безопасности и сокращение времени на осуществление передачи крупных«пулов» закладных. Законопроект направлен на определение прав и обязанностейзаконных владельцев закладных, права на которые учитываются в депозитарии,должника по таким закладным и соответствующего депозитария.
Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержекпозволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг. Вцелом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствоватьразвитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценныхбумаг.
Депозитарный учет закладных предполагает, что операции сзакладными фиксируются депозитарием по счетам депо.
5. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В МИРЕ
5.1 НАЦИОНАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Единой мировой модели ипотечного кредитования не существует.Но известно, что в разных странах существуют общие принципы выгодного вложенияденег в недвижимость. Три кита, являющихся основой инвестирования в жилищнуюсферу – это ипотека, система господдержки, а также сбережения. Эти общиепринципы в различных частях света реализуются по-разному.
Ипотека.
Ряд европейских стран до сих пор пользуется одноуровневойсистемой ипотечного кредитования, сложившейся еще до окончания второй мировойвойны. Согласно ей ипотечные банки самостоятельно выпускали ценные бумаги,которые позволяли привлекать средства в течение долгого времени. Ипотечныебанки впервые возникли в Германии в конце 18 века. Они помогали крупнымимениям, используя так называемые закладные. Сеть ипотечных банков развилась вначале 20 века и существует до сих пор.
Канадские банки ипотечного кредитования первоначальнозанимали сельскохозяйственную нишу. Залогом в этом случае являлась земля. Затемкредитные организации решили направить свою деятельность в жилищноестроительство. Важное место в канадской системе занимают госкорпорации. Ониподбирают заемщиков, занимаются организацией строительства жилья и страхуютриски.
Практически все кредитные обязательства по ипотеке в Даниипереводятся в ценные бумаги. Они продаются и покупаются на рынке ценных бумаг,что позволяет желающим получить кредит на долгий срок.
Строительные общества, долгое время занимающие главенствующуюпозицию в Великобритании, со временем вытеснили современные ипотечные банки.Ряд таких обществ сами превратились в кредитные ипотечные организации.
Организовать успешную систему ипотеки в Аргентине решили спомощью опытных стран – для реализации этой идеи были привлечены программыподдержки развивающихся рынков Всемирного Банка. Руководство предоставилоправительству страны кредит на 500 миллионов долларов сроком на 15 лет. БанкиАргентины, ставшие участниками этого проекта, выпускают облигации. Развитие инакопленный опыт позволили южноамериканской стране организовать двухуровневуюсистему ипотечного кредитования. Ее особенность в том, что банк-кредитор ибанк, выпускающий ипотечные ценные бумаги, не являются одной организацией.
Эта система впервые была опробована и получилараспространение в США. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования вСША работает большое количество организаций. Крупнейшие из них имеютгосударственную гарантию на выпуск ценных бумаг, обеспечение которых –ипотечные кредиты. По мнению специалистов, их стоимость в начале 21 векадостигла 3,5 триллиона долларов. По объему эти средства примерно равны объемуоблигаций крупных корпораций или даже правительственных ценных бумаг.
Сбережения.
Немецкая рачительность позволила жителям Германии еще в концеXVIII века ввести так называемыестроительные сберегательные кассы. Желающие приобрести жилье объединялись. Насредства, собранные на покупку, поочередно могли приобрести недвижимость всеучастники этого объединения. Сегодня в Германии эта система продолжаетфункционировать, но в более современной форме. Вкладчик строительнойсберегательной кассы в течение определенного времени кладет на свой счетнекоторую сумму. По истечении условленного срока человек может получитьжилищный кредит.
Примерно такая же система работает в Англии. Ее отличие отгерманской в том, что получить кредит может не только вкладчик строительногообщества. Немного другая система действует во Франции. На сберегательном счетеможно накапливать определенную сумму и после этого вкладчик имеет правополучить льготный жилищный кредит.
Россия пошла по рыночному пути сравнительно недавно, поэтомуотношения в этом направлении только начали складываться. Страна использует опытзарубежных коллег, пытается понять особенность российского потребителя. Этовполне может повлиять на сохранение положительных тенденций всоциально–экономическом развитии Федерации.
Поддержка государства.
В сложный период становления системы ипотечного кредитованиягосударство практически всегда оказывало поддержку заемщикам и кредитныморганизациям. Привычным вариантом господдержки для кредитных организацийявляется государственная гарантия, которая таким образом словно заручается завыпуск ценных бумаг. Еще одна форма господдержки – страхование рисков.
Страхование ипотечных кредитов необходимо для того, чтобыкомпании-кредиторы могли выдавать займы тем гражданам, которые в перспективевполне могут не возвратить взятую сумму. Это одновременная помощь нуждающимся вулучшении жилищных условий и банкам-кредиторам, не желающим рисковать.
Налоговые льготы при приобретении жилья определеннымкатегориям заемщиков также предусмотрены в ряде стран. Все особенностиподдержки государством тех граждан, которые желают приобрести жилье, в основномзависят от реализуемых в данный момент целевых программ.
5.2 ВЛИЯНИЕ АМЕРИКАНСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРИЗИСА НА РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
В начале 2007 года участники рынка прогнозировали динамичноеи поступательное развитие ипотеки: наращивание объемов, снижение ставок идальнейшее упрощение процедуры выдачи кредитов. Ждали запуска полноценногомеханизма секьюритизации через ипотечные ценные бумаги.
Во многом прогнозы сбылись. Прекратилась ценовая гонка нарынке жилья, благодаря чему отпала необходимость выдавать кредиты в ускоренномтемпе. Процентные ставки в первом полугодии продолжили предсказанную динамику.В 2007 году стала заметной доля заемщиков среди покупателей строящегося жилья.
Но в развитие событий вмешался кризис ликвидности, вызванныйволной неплатежей ипотечных заемщиков категории sub prime в Америке. Деньги на мировом рынке подорожали, инвесторыстали заметно осторожнее. Состоявшиеся сделки по продаже пулов российскихипотечных кредитов на западных рынках показали, что дешевые ресурсы российскимбанкам заполучить непросто. Поэтому несколько запланированных на 2007 годсекьюритизационных сделок пришлось отложить на более благоприятный период.
Потребители (заемщики) могли «почувствовать разницу» преждевсего по увеличению сроков рассмотрения заявок. Подорожание кредитовпроисходит, но оно не значительно.
Говоря о кризисе американского ипотечного рынка, возникаеттри вопроса: Какими будут ставки по ипотеке? Что делать с кредитными рисками поипотеке? Как будет происходить рефинансирование ипотечных кредитов.
Поскольку активные операции российских банков замедлились до6%. Многие банки повысили ставки по вкладам – в среднем на 1-1,5%. Одним изсобытий года стало проведение продажи акций банков. Крупнейшие банки Сбербанк иВТБ 24, с государственным участием привлекли примерно 17 млрд. долларов. Несмотря на то, что у многих были сомнения, что бумаги найдут своего покупателяпри цене почти 90 тысяч рублей за акцию – спрос был велик.
Но, в любом случае, прогнозы развития ипотеки в 2008 годудовольно оптимистичны.
Многие эксперты считают, что 5 лет осознанно снижая ставки,американская экономика стимулировала свое развитие. И возникла ситуация,которая разительно отличается от российской. В России ипотеку дают на первуюквартиру, а в Америке в данное время кризис именно по кредитам, взятым напокупку второго и третьего дома. Не только качество покупки, но цель покупкидругая.
В России спекуляций на рынке жилья с помощью ипотекизначительно меньше. И это делает ситуацию более надежной: россияне не готовыпотерять единственную квартиру. Поэтому процент невозврата кредитов у насзначительно ниже, чем в США. Кризис, подобный западному, маловероятен.
С другой стороны, Россия имеет достаточно ресурсов, чтобыпреодолеть негативные последствия влияния на финансовые рынки проблем сипотекой в США. Уменьшить воздействие периода высокой инфляции на российскоенаселение помогают реализуемые правительством России программы развитиясельского хозяйства, ЖКХ, развития госкорпораций, энергетики.
6. ПРОГНОЗЫ НА БУДУЩЕЕ – МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ
2007 год выдался для российского рынка ипотечногокредитования непростым: сказался банковский кризис в США. А чего ждатьпотенциальным заемщикам в 2008 году?
Главные вопросы для тех, кто решил, в полном соответствии слозунгами нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», улучшить свои жилищныеусловия, формулируются на данный момент так. Как будет развиваться ипотечноекредитование в 2008 году? Станет ли ипотека доступнее для широких слоевнаселения? Будут ли снижены процентные ставки по ипотечным кредитам? И что ждетграждан России, планирующих взять ипотеку, в наступающем году? Весь 2007 годставки плавно снижались с 17-18% до 10,5-12% годовых и стремились, согласногосударственной программе, к уровню 7-8% годовых в 2010 году, а первоначальныйвзнос составлял от 10% стоимости выбранного жилья до 0%.
С 1 января условия резко ужесточены. Агентство по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило требования к ипотечным кредитам:предельная сумма кредита снижается, а первоначальный взнос удваивается до 20%.Мотивируется такое решение проведенным анализом портфеля кредитов, по итогамкоторого выяснилось, что кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммойболее 1,5 млн. рублей попали в категорию «кредитов повышенного риска».Гендиректор АИЖК Александр Семеняка уже в декабре распорядился «ограничить» ихвыкуп, а с января 2008 года, по его заявлению, «кредиты с повышенными рисками,выданные в 2008 году, выкупаться агентством не будут». Кроме того, с декабряАИЖК проводит дополнительную проверку кредитных дел по закладным, вошедшим вгруппу повышенного риска.
Но новогодний прогноз экспертов рынка ипотечногокредитования, как ни странно, положительный. Так, в соответствии с даннымиагентства РБК, рынок ипотечного кредитования и в 2008 году продолжит свой рост.Объем новых задач будет по сравнению с показателем 2007 года выше на 50-70%.Причем основной прирост дадут именно регионы. Вполне можно ожидать активизацииработы на рынке банков с иностранным участием, появления новых проектов вбанковской рознице и ипотеке в частности.
Прогнозируется также начало «войны сервисов». Кризисы или некризисы, но новые заемщики банкам по-прежнему нужны. Соответственно, далееначнется борьба сервиса, в которой победит тот, кто лучше обучит персонал,предложит адресные программы, создаст максимально комфортные условия обслуживанияклиентов. Российским банкам придется выработать новую линию поведения. Придетсяперестраивать психологию персонала, начиная с самого верха, пока все неосознают, что банк не одалживает «деньги на бедность», а просто предоставляетуслугу.
Рекомендации АИЖК о том, что размер кредита нужно урезать до30-80% стоимости жилья, банки не спешат взять на вооружение. Предложение оссуде в 90% стоимости жилья на рынке предостаточно.
Дело в том, что кредиты с нулевым или 10%-ным первоначальнымвзносом становятся все более популярными. Появляется большее число заемщиков,которые ищут краткосрочные программы и сравнивают именно такие предложения.Чтобы привлечь этих заемщиков, банки стремятся сделать предложение в этомсегменте одним из лучших. Их не пугают риски, которые появляются при выдачекредита на таких условиях.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитованияЦентра ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка ВТБ 24считает, что объемы выдаваемых кредитов сохранят положительную динамику. Ценына жилье в декабре вновь показали ощутимый рост, поэтому будет увеличиваться исредняя сумма кредита. Прирост количества кредитов обеспечивается структурнойперестройкой рынка ипотеки: заметно увеличилось число заемщиков на рынкеновостроек. Там средний размер кредита меньше, чем для готового жилья.Ужесточения требований к заемщикам, при условии сохранения стабильности нарынках недвижимости и ипотеки, не произойдет. Но и ждать, что банки станутзаметно либеральнее, не стоит. Хотя конкуренция подвигнет многих к смягчениюусловий по ипотеке. Кредиты с нулевым первым взносом сохранятся: опыт нашегобанка говорит, что такие предложения себя оправдывают. Ставки на какое-то времясохранят нынешний уровень, но при благоприятной макроэкономической ситуациипродолжат снижение. В начале года, возможно, поднимут ставки те кредиторы, ктоне сделал этого раньше.
Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцеваобъяснила, что анализ данных за весь период рефинансирования закладных выявилгруппу риска. К ней относятся кредиты с сочетанием двух показателей: суммакредита свыше 1,5 млн. рублей и кредит превышает 80% стоимости залога. «АИЖКбудет более тщательно проверять первичные документы по кредитам с такимихарактеристиками перед принятием об их рефинансировании. Мы считаем, что такойподход будет стимулировать всех участников рынка повысить качество работы» — говорит Ярцева.
«По нашим оценкам, сегодня наиболее востребованы кредиты спервоначальным взносом до 15%, их выдается как минимум половина», — говоритгендиректор кредитного брокера «Фосборн хоум» Василий Белов. Увеличиваясоотношение кредит/залог, АИЖК снижает целевую аудиторию минимум вдвое. Ограничениепо максимальной сумме затронет все города – миллионники, отмечает Белов.
Елена Шилина, старший вице-президент «ИпоТек Банка», отмечаетчто российский ипотечный рынок в нынешнем году будет в значительной степенизависеть от доступности долгосрочного фондирования под ипотечные портфели – тоесть от того, когда откроются мировые рынки и с какой скоростью стоимостьфондирования скорректируется до уровня начала 2007 года.
По мнению Кжиштофа Новачевского, директора департаментаипотечного кредитования ЗАО «ДжиИ Мани Банк», главной тенденцией года будетпродвижение ипотеки в регионы. Однако, возможно, что объем выданных кредитов,останется на уровне 2007 года, потому что банки будут тщательнее подходить квыдаче ипотечных кредитов для заемщиков с «серыми» доходами.
Что касается курса доллара по отношению к российскому рублю,то, по мнению специалистов, в текущем году следует ожидать укрепления рубля кдоллару примерно на 3%. Большинство аналитиков сходятся во мнении, чтосущественный рост американской валюты в 2008 году не будет, слишком сильноповлиял кризис в США. Эксперты не исключают, что в 2008 году наиболеепривлекательными для игроков станут валюты азиатских стран.
Определенно можно сказать, что ипотека будет доступна всеболее широким слоям населения, хотя этот процесс будет происходить медленно.Сложно прогнозировать, как изменятся ставки, поскольку их величина определяетсямногими факторами, в том числе и не зависящими от банков.
Итак, в полном масштабе российские заемщики еще не ощутиливлияние кризиса ликвидности на финансовом рынке. Но и последствия его небесконечны: рано или поздно они будут преодолены, и все вернется на круги своя,в русло долгосрочных мировых тенденций. То есть деньги продолжают дешеветь, ареальные активы дорожать. Эксперты уверены, что ни серьезные взлеты, ни опасныепадения в 2008 году российской ипотеке не грозят. Механизм будет работать вштатном режиме, местами спотыкаясь о несовершенство законодательства инедостаток средств и набирая скорость на ровных накатанных участках.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Целью данной работы было: а) выяснить, действительно лиипотека настолько выгодна как об этом говорят; б) обосновать, что ипотечноекредитование является перспективным направлением банковской деятельности; в)доказать, что ипотечный кредит есть капиталовложение, а соответственно,является выгодной инвестицией.
Итак, какие же выводы можно сделать в результате анализаипотечного кредита.
Во-первых, ипотека действительно может быть выгодной, но приследующих условиях: заработок должен быть стабильным и реально покрывать суммуежемесячных взносов по кредиту, иначе возможны различные штрафные санкциивплоть до выселения из «собственной» квартиры.
Во-вторых, ипотека действительно является перспективнымнаправлением банковской деятельности. Это заметно по увеличению количествасделок, связанных с ипотечным кредитом. А также, по тому, как много на сегодняшнийдень разработано банковских программ, направленных на то, чтобы облегчитьипотечное бремя.
В-третьих, мы уже рассмотрели возможность ипотечного кредитакак дополнительного заработка, а это значит, что тем самым мы инвестируем своеденежные средства в покупку недвижимости. Можно даже сказать, что это будетявляться долгосрочной инвестицией, так как в любом случае цены на жилье меньшене становятся, а, значит, и стоимость купленной квартиры будет увеличиваться скаждым годом. Следовательно, продав ее в перспективе, мы не только вернемпотраченные денежные средства, но и приумножим свой капитал.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Налоговый КодексРФ
2. Федеральный закон«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102 – ФЗ
3. Федеральный закон«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от29.12.2006 г. № 256-ФЗ
4. ПостановлениеПравительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище»на 2002-2010 годы».
5. ПостановлениеПравительства Москвы от 23.01.2007 г. № 24-ПП «О среднесрочной жилищнойпрограмме «Москвичам – доступное жилье» на период 2007-2010 гг. и задании на2010год»
6. Аксенов А. П.Организация управления ипотечным финансированием предприятий и их объектовнедвижимости. //Менеджмент в России и за рубежом. – 2007. -№.4. –С. 37-46.
7. Лукашов А. И.Проблемы развития ипотеки на региональном уровне. // Финансы. – 2007. — №10. –С. 63-65.
8. Об оценкедоступности жилья в России / Экономика отраслевых рынков / Вопросы экономики.2007. №7
9. Фролов Н. Е.современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы. //Деньги и кредит. – 2007. — №8. – С. 9-12.
По даннымоткрытых Интернет — источников:
10. www.credits.ru
11. www.ipocredit.ru
12. www.kp.ru
13. www.rbc.ru
14. www.rian.ru
15. www.rg.ru
16. www.rbcdaily.ru