--PAGE_BREAK-- — оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
— оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
— регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
— регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
— хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
6) страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
7) оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
8) риэлторские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
9) инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;
10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.·
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;
2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура называется андеррайтингом заемщика;
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям
заемщика и требованиям кредитора;
4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;
5) заключение договора купли — продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
Кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
— договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
— трехсторонним (смешанным) договором купли — продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
— договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли — продажи·;
6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;
7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
Ввиду специфики обеспечения закладных листов, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным множество закладных (пул). Поэтому появлению на рынке ценных бумаг (в данном случае — ипотечных облигаций) должно предшествовать накопление первичных ипотечных жилищных кредитов. Несомненно, для обеспечения надежности и привлекательности закладных листов для инвесторов необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг.
1.2. Предпосылки развития ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе
В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции. В СССР в результате ликвидации или ограничения частной собственности на землю и недвижимое имущество исчезла база для функционирования ипотеки, был утрачен и ранее накопленный опыт. Более того, в учебниках и экономической литературе утверждалось, что ипотеки в СССР, где вся земля национализирована, нет, и не может быть никогда.
Однако под давлением реалий действительности ипотека в России в последние годы все же начала возрождаться на наиболее болезненном участке жизни российского общества — в жилищном строительстве.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций. Чтобы как-то выправить положение, неоднократно предпринимались попытки воплотить в жизнь различные федеральные целевые программы, направленные на решение жилищной проблемы в стране.
Государство же будет и дальше перечислять свои взносы, погашая кредит.·
Однако и по этой программе уже возникают некоторые вопросы. Например, такой: три квадратных метра в год — это тридцать за десять лет. За двадцать же лет (обычный срок службы) накапливается стоимость лишь шестидесяти метров — не самая большая двухкомнатная квартира в стандартном доме, что на наш взгляд является недостаточным на стандартную семью из четырех человек. Так же остается непонятным, как будет решаться квартирный вопрос тех, кто стал в ходе службы инвалидом, был уволен по болезни или оргштатным мероприятиям. Однако все же новые обязательства государством перед будущими военнослужащими взяты. Первые обладатели полученных по «военной» ипотеке квартир должны появиться уже в 2008 году.
В целом можно сказать, что в России жилищная ипотека пока что не получила такого широкого распространения как например в США, Канаде, Великобритании, Германии и других странах. Причинами этого являются:
1. Соотношение рыночных цен на жильё и заработной платы представляет собой существенное значение, являющееся фактом невозможности «быстрой» покупки объекта строительства, предназначенного для проживания.
2. Достаточно высокий банковский процент является важным сдерживающим фактором для более-менее обеспеченных граждан, поскольку стоимость квартиры за десять лет возрастает как минимум в полтора раза.
3. При нестабильном развитии экономики, инфляции и отличающимся непостоянством законодательстве имеет место защита интересов одних
участников ипотечных отношений и ограничение других. ·
Необходимо сказать, что в последние годы ХХ века формирование системы ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации.
Лишь к началу 2002 года возникли отдельные позитивные тенденции и появились предпосылки для развития системы ипотечного кредитования. В их числе можно отметить следующие:
1) в 1999 году Правительством РФ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы;
2) заложен законодательный фундамент для развития механизма ипотеки.
Так уже действуют федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в РФ». В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. 17 ноября 2003 года закон подписал Президент, после чего он вступил в законную силу;
3) с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки, следовательно, в ближайшей перспективе требуется развитие вторичного рынка ипотечного кредитования; ·
4) в отличие от других объектов недвижимости рынок жилья характеризуется, достаточной ценовой устойчивостью, и вследствие этого вложения в жилье, необходимо полагать, являются одними из наименее рискованных, что, на наш взгляд, вполне обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств;
5) инициативу по развитию ипотечных отношений взяли в свои руки региональные власти, создавая свои собственные, на их взгляд эффективные схемы поддержки населения по приобретению жилья в собственность и улучшению жилищных условий.
Из-за отсутствия кредитных ресурсов в этой сфере региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов;
6) наблюдается увеличение внимания к ипотечным отношениям со стороны страховых организаций, предприятий и организаций, в интересах которых обеспечить своих работников благоустроенным жильем; [41, с.30]
7) в условиях острого недостатка средств, когда бюджетное финансирование сократилось до минимума, застройщики стали активно привлекать денежные средства непосредственно от населения путем как заключения договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. В этой области застройщики начали успешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения и предлагая квартиры в рассрочку, поскольку они могут не соблюдать обязательные для кредитных организаций требования по резервированию и экономическим нормативам.
1.3. Система ипотечного жилищного кредитования в России:
проблемы и пути решения
Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ) механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.
Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.
Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем — 20—50% и на ипотечный кредит — 20—50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5—10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.
Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России, на наш взгляд, требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческих банков и предпринимателей. Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Оба источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.
продолжение
--PAGE_BREAK--В настоящее время на различных уровнях рассматривается возможность восприятия американской модели вторичного рынка ипотечного кредитования. Эта модель построена как двухуровневая система: права требования по кредитам переуступаются специализированному Агентству, которое, в свою очередь, привлекает средства инвесторов путем размещения ценных бумаг. По поводу указанной модели необходимо заметить, что при всех положительных качествах эта модель рассчитана на англо-американскую систему права и может использоваться при организации российского вторичного рынка ипотечного кредитования только частично, с определенными ограничениями и изменениями, а также при условии дополнительной защиты прав инвесторов и заемщиков. Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы достичь невозможно. Поэтому при выработке модели вторичного ипотечного рынка России и разработке соответствующих механизмов его функционирования особо тщательно следует подбирать правовые конструкции. На мой взгляд, для России более приемлема модель построения вторичного ипотечного рынка Германии. Она построена как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги очень хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности. Несмотря на проблемы, прогресс в развитии жилищного кредитования в определенной степени достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.
Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:
а) для населения: разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье; возникновение среднего класса (около 16% населения), т. е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов; изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей; повышение подвижности населения в пределах территории страны; рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;
б) для предпринимателей: разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков; острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства; стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками; понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства; возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования; в) для банков и финансовых инвесторов: укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу; стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения; активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан; сокращение сферы спекулятивного вложения капитала; ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка; повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса; создание инфраструктуры рынка недвижимости; рост конкуренции; создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);
г) для органов государственной и местной власти: появление новой возможности решения жилищной проблемы; укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе; оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства; рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов; выполнение градостроительных планов. Следует отметить еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это — наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть, поэтому в этой связи особенно актуален анализ причин, оказывающих сдерживающее воздействие на их становление и развитие.
Для банковско-кредитных учреждений в ипотечном кредитовании важны прежде всего устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. Следует отметить, что за последние годы, коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются следующие. Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов). Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры. Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан, участвующих в реализации системы, является краткосрочный заем. В таблице 1 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечно-жилищного кредитования.
Таблица 1.1. Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения
Источники
ресурсов
Виды ресурсов
Способы привлечения
Население
Денежные средства
Накопительные счета. Жилищные облигации и сертификаты
Прежнее жилье
Зачет стоимости прежнего жилья
Предприятия
Незавершенное строительство
Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья
Финансовые ресурсы
Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Федеральные и местные власти
Незавершенное строительство
Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья
Финансовые ресурсы
Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Субсидии
Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Средства местных бюджетов
Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Финансовые инвесторы
Финансовые ресурсы
Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций. В таблице 1.2 приведен анализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана их социально-экономическая оценка. ·
Таблица 1.2 Основные модели ипотечно-жилищного кредитования и их социально-экономическая оценка
Модели Участники
Сроки
Риски
Финансирование
Залог
Особенности модели
1
2
3
4
5
6
7
Долевое строительство
Застройщик, гражданин
Время строительства жилогодома
Затягивание строительства, недострой, удорожание в ходе строительства
Финансирование за счет граждан
Залога нет, возможна ипотека после оформления жилья в собственность гражданина
Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика, нашла широкое применение Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства
Продажа жилья в рассрочку
Застройщик, гражданин
Рассрочка на 1 -2 года
Право собственности на жилье во время рассрочки находится у застройщика
Рассрочка на 30 — 50% стоимости жилья
Залога нет
Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер
Жилищные сберегательные программы
Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин
Накопление от 1 до 3 лет, на 2 -5 лет рассрочка
Инфляция, нет гарантий сохранности вкладов, все риски, связанные с финансированием строительства, риск нецелевого и неэффективного использования собранных денег
Накопления 50%, рассрочка 50%
Залога нет
Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья, модель выгодна для организации, носит локальный характер.
Муниципальные жилищные облигации
Органы власти муниципального образования, банки, население
Срок обращения облигаций до 10 лет
Все риски, связанные с ценными бумагами
Цена облигации по себестоимости строительства
Залога нет
Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций, отсутствие выбора квартиры, модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер
Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья
Предприятия, работники предприятия
Длительные сроки от 10 — 15 лет
Риски, связанные с предоставлением займов
Займ — 70 — 80%, собственные средства — 20 — 30%, займ без процентов или льготные проценты
Займ может выдаваться под обеспечением залога недвижимости
Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий
Усеченно-открытая модель
Банк,
заемщик
Сроки с учетом специфики кредитной ситуации
Риски, связанные с предоставлением кредита
За счет средств банка, выдача кредита индивидуально
Кредит предоставляется под обеспечение залогом приобретаемого жилья
Простота модели, невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам, распространена
Продажа жилья через некоммерческие организации в рассрочку
Внебюджетный фонд поддержки жилищного строительства, гражданин
7 — 15 лет
Риски несет фонд
Большой объем оборотных средств на строительство дома
Жилье может продаваться под обеспечение залога недвижимости
Фонд — застройщик и продавец, продажа жилья в рассрочку, Саровская модель, нашла распространение в некоторых регионах, выгодна гражданам
С участием муниципалитетов
Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства, население
До 20 лет
Риски несут органы власти
Комбинированные источники — сбережения граждан, банковские кредиты, субсидии, средства местных бюджетов, кредит до 70% стоимости жилья, ежемесячный платеж — 20 — 30% совокупного месячного дохода семьи
Под обеспечение залога недвижимости
Цель — улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства, перспективная модель, выгодна как органам власти, так и населению
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции.
Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотя именно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущных задач:
1) обеспечения долговременной и прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечения щадящего режима приобретения жилья гражданами;
3) повышения инвестиционной активности в капитальном строительстве. У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства «бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т. д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т. е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий: стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий; смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан; рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов.
1) Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
продолжение
--PAGE_BREAK--2) Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3) Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4) Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
5) Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком взаимоисключении не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.
6) Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.
7) Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье. ·
Предлагаются следующие основные направления решения указанных проблем:
1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) налоговое стимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
4) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
5) создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
6) уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
7) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады. Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов.
Можно сделать вывод, что конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:
придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы; снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот; выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья; предоставление гражданам льготных условий кредитования.
Глава 2. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России
«Федеральная целевая программа „жилище“ на 2002 - 2010 годы
2.1. Основные цели и задачи Программы, этапы ее реализации
В ходе реализации Государственной целевой программы „Жилище“, одобренной постановлением Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595, Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы „Жилище“, одобренных Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431, и первого этапа федеральной целевой программы „Жилище“ на 2002 - 2010 годы (далее — Программа) были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.·
За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.
Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей и требуют широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления и осуществления мер нормативно-правового, административно-организационного и бюджетно-финансового характера.
Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта „Доступное и комфортное жилье — гражданам России“.
Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности, а четкое определение групп, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей, — преодолению иждивенческих настроений у значительной части населения страны.
Цели и задачи Программы определяются целями и задачами приоритетного национального проекта „Доступное и комфортное жилье — гражданам России“, поскольку Программа является основным инструментом его реализации.
Целью приоритетного национального проекта „Доступное и комфортное жилье — гражданам России“ является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России.
Основной целью Программыявляется комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Основными задачами Программы являются:
создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;
создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.
Для развития жилищного строительства необходимо обеспечить:
формирование системы территориального планирования, создание условий для разработки правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства;
развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрение прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;
развитие кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;
обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;
модернизацию и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов;
комплексную застройку территорий, реконструкцию и обновление кварталов застройки;
создание единой системы государственного учета объектов недвижимости.
финансовое оздоровление организаций коммунального комплекса;
создание условий для привлечения средств частных инвесторов для модернизации и развития объектов коммунальной инфраструктуры, государственную финансовую поддержку процессов модернизации и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе с целью минимизации рисков частных инвесторов;
развитие приборного учета в сфере предоставления коммунальных услуг и оплаты услуг по показаниям приборов учета;
прекращение дотирования предприятий жилищно-коммунального комплекса и перекрестного субсидирования различных потребителей коммунальных услуг;
совершенствование системы предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, перечисление бюджетных средств на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам — получателям указанных субсидий.
Для развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья необходимо:
совершенствовать систему защиты прав граждан - приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.
В области исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и нормативного правового обеспечения организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования необходимо:
конкретизировать государственные обязательства Российской Федерации, субъектов Российской Федерации по обеспечению жильем и улучшению жилищных условий установленных законодательством категорий граждан и ускорить темпы их исполнения;
повысить эффективность механизмов, используемых при реализации государственных обязательств;
оказать содействие в нормативном обеспечении реформирования на региональном и муниципальном уровнях системы предоставления жилых помещений социального использования и специализированных жилых помещений в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации;
обеспечить сокращение сроков предоставления жилых помещений социального использования.
Мероприятия второго этапа реализации Программы (в 2006 - 2010 годах) будут выполняться в две стадии:
2006 - 2007 годы — первая стадия;
2008 - 2010 годы — вторая стадия.
На первой стадии мероприятия Программы и ее подпрограмм будут сконцентрированы на реализации мер приоритетного национального проекта „Доступное и комфортное жилье — гражданам России“.
В соответствии с указанным национальным проектом выделены 4 приоритетных направления:
увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
повышение доступности жилья;
увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;
выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
По каждому из этих приоритетных направлений предусмотрена реализация конкретных мер, на проведении которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия. Эти меры в основном будут реализованы в рамках соответствующих подпрограмм, входящих в состав Программы. Меры общего нормативного правового и организационного характера будут реализованы в рамках Программы в целом.
Обеспечение государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов будет осуществляться в соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.
На протяжении всего периода реализации второго этапа Программы осуществляются:
совершенствование и развитие нормативной правовой базы с учетом мониторинга реализации Программы на практике в субъектах Российской Федерации;
широкомасштабное внедрение организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий;
реализация подпрограмм и отдельных мероприятий.·
Основные приоритеты реализации Программы и ее подпрограмм на второй стадии могут быть уточнены по итогам реализации мероприятий приоритетного национального проекта в 2006 - 2007 годах.
2.2. Государственная программа регулирования жилищных
проблем молодых семей
(Подпрограмма „Обеспечение жильем молодых семей“)
Распоряжение Правительства Российской Федерации от 10 августа 2005 года N 1183-р, постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года N 865
Государственный Заказчик Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Основные разработчики подпрограммы: Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерство регионального развития Российской Федерации, Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации, фонд „Институт экономики города.
Цель и задачи подпрограммы: основная цель подпрограммы – государственная поддержка решения жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Основными задачами подпрограммы являются: предоставление молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья; создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, дополнительных финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.·
продолжение
--PAGE_BREAK--Сроки и этапы реализации подпрограммы: 2003-2010 годы:
I этап — 2003-2005 годы;
II этап — 2006-2010 годы
Объем и источники финансирования подпрограммы: общий объем финансирования подпрограммы в 2003-2010 годах за счет средств федерального бюджета — 18,55 млрд. рублей. В 2006-2010 годах общий объем финансирования подпрограммы составит: за счет всех источников финансирования – 165 млрд. рублей, в том числе: за счет средств федерального бюджета — 16,5 млрд. рублей; за счет бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов — 49,5 млрд. рублей; за счет собственных и заемных средств молодых семей — 99 млрд. рублей.
Ожидаемые конечные результаты реализации подпрограммы: успешное выполнение мероприятий подпрограммы позволит обеспечить жильем 181,7 тыс. молодых семей, а также обеспечит: создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты изаймы, а также собственных средств граждан; создание условий для формирования активной жизненной позиции молодежи; укрепление семейных отношений и снижение социальной напряженности в обществе; улучшение демографической ситуации в стране.·
Основные итоги реализации I этапа подпрограммы
Поддержка молодых семей в улучшении жилищных условий является важнейшим направлением жилищной политики России.
Государственная поддержка молодых семей в 2003-2005 годах осуществлялась в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 года N 638, в соответствии с которой многие регионы разработали свои программы улучшения жилищных условий молодых семей.
Разработка и формирование правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, были осуществлены в 2003-2005 годах. В этот период были проведены эксперименты на территории отдельных субъектов Российской Федерации по отработке различных механизмов и форм взаимодействия всех исполнителей подпрограммы. Было установлено, что наиболее эффективно подпрограмма реализуется в тех регионах, где разработаны и действуют схемы ипотечного жилищного кредитования, а также существуют возможности использования сбережений граждан (Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Республика Мордовия, Оренбургская и Кемеровская области).
На I этапе реализации подпрограммы были разработаны 72 региональные программы.
В 2003-2005 годах 114 тыс. молодых семей — участников региональных и муниципальных программ улучшили свои жилищные условия. При этом за счет средств федерального бюджета, которые составили 2,05 млрд. рублей, молодым семьям было предоставлено 13,7 тыс. субсидий при рождении (усыновлении) ребенка.
Вместе с тем в рамках реализации указанной подпрограммы в 2003-2005 годах только в ограниченном круге субъектов Российской Федерации были задействованы механизмы ипотечного жилищного кредитования, а в большинстве регионов России не было условий для получения молодыми семьями ипотечных жилищных кредитов.
Анализ результатов I этапа реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, выявил целесообразность ее корректировки в части совершенствования механизма осуществления государственной поддержки молодых семей в улучшении жилищных условий.
В соответствии с этой подпрограммой ее участником могла быть молодая семья, признанная в установленном порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий, но возможность получения субсидии за счет средств федерального бюджета была обусловлена только рождением (усыновлением) ребенка. В скорректированной подпрограмме решение демографической проблемы не ставится в качестве прямой цели, а рассматривается как ее дополнительный социальный эффект. Решение жилищной проблемы молодой семьи создаст условия и для роста рождаемости.
Основные цели и задачи подпрограммы:
Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы (далее подпрограмма) направлена на реализацию одного из приоритетных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», который предполагает формирование системы оказания государственной поддержки определенным категориям граждан в приобретении жилья, в том числе в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.
Основной целью подпрограммыявляется предоставление государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий (далее — молодая семья).
Основными задачами подпрограммы являются:
обеспечение предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;
создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.
Основными принципами реализации подпрограммы являются:
добровольность участия в подпрограмме молодых семей;
признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации;
возможность для молодых семей реализовать свое право на получение поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов при улучшении жилищных условий в рамках подпрограммы только один раз.
Условиями прекращения реализации подпрограммы являются досрочное достижение целей и задач подпрограммы, а также изменение механизмов реализации государственной жилищной политики
Молодые семьи, имеющие право на участие в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. N 638, будут извещены об изменении начиная с 1 января 2006 г. механизма реализации подпрограммы и о подтверждении исполнения в 2006 году обязательств в соответствии с ранее действующими условиями и порядком.·
Ресурсное обеспечение подпрограммы:
Основными источниками финансирования подпрограммы являются:
средства федерального бюджета (софинансирование мероприятий подпрограммы);
средства бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов;
средства банков и других организаций, предоставляющих молодым семьям ипотечные жилищные кредиты и займы на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;
средства молодых семей, используемые для частичной оплаты стоимости приобретаемого жилья или строящегося индивидуального жилья.
Общий объем финансирования подпрограммы в 2003-2010 годах составляет 216,05 млрд. рублей.
На I этапе реализации подпрограммы (2003-2005 годы) общий объем финансирования составил 51,05 млрд. рублей, в том числе:
за счет средств федерального бюджета — 2,05 млрд. рублей;
за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных
за счет собственных и заемных средств молодых семей 99 млрд. рублей.
Общий объем финансовых средств на приобретение жилья молодыми семьями в 2006-2007 годах составит 57 млрд. рублей, в том числе 40 процентов средств будет предоставляться в виде бюджетных субсидий, а оставшаяся часть — в виде ипотечных жилищных кредитов или займов — либо будет частично обеспечена собственными средствами молодых семей.
Объемы финансирования II этапа подпрограммы (2006-2010 годы) приведены в приложении N 2.·
Механизм реализации подпрограммы:
Механизм реализации подпрограммы предполагает оказание государственной поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий путем предоставления им субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.
Субсидия предоставляется на приобретение у любых физических и (или) юридических лиц одного (нескольких) жилого помещения (жилых помещений), в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилья, отвечающего установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенного применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания (далее — субсидия).
Субсидия может быть использована молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение, для осуществления последнего платежа в счет уплаты паевого взноса в полном размере, после чего данное жилое помещение переходит в собственность молодой семьи.
Расчет размера субсидии производится исходя из нормы общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по соответствующему муниципальному образованию, в котором молодая семья состоит на учете в качестве участника подпрограммы. Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию устанавливается органом местного самоуправления, но этот норматив не должен превышать среднюю рыночную стоимость 1 кв. м общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, определяемую уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет:
для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м;
для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого родителя и 2 и более детей), — по 18 кв. м на каждого члена семьи.
Средняя стоимость жилья, принимаемая при расчете размера субсидии, определяется по формуле:
СтЖ = Н х РЖ,
где: СтЖ — средняя стоимость жилья, принимаемая при расчете размера субсидии;
Н — норматив стоимости 1 кв.м общей площади жилья по муниципальному образованию, определяемый в соответствии с требованиями подпрограммы;
РЖ — размер общей площади жилого помещения, определяемый в соответствии с требованиями подпрограммы.
Размер субсидии составляет не менее:
35 процентов средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с требованиями подпрограммы (10 процентов софинансирование за счет средств федерального бюджета, не менее 25 процентов — за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов), — для молодых семей, не имеющих детей;
40 процентов средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с требованиями подпрограммы (10 процентов софинансирование за счет средств федерального бюджета, не менее 30 процентов — за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов), — для молодых семей, имеющих 1 и более ребенка.
Условием получения субсидии является наличие у молодой семьи дополнительных средств — собственных средств или средств ипотечного жилищного кредита или займа, необходимых для оплаты приобретаемого жилого помещения.·
Общая площадь приобретаемого жилого помещения в расчете на каждого члена молодой семьи, учтенного при расчете размера субсидии, не может быть меньше учетной нормы общей площади жилого помещения, установленной органами местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья. Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, которой предоставлена субсидия.
Молодым семьям предоставляется дополнительная субсидия за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета в размере не менее 5 процентов средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) 1 ребенка для погашения части кредита или займа либо для компенсации затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья (условия участия субъекта Российской Федерации в подпрограмме).
Средства федерального бюджета, предусмотренные на реализацию подпрограммы, в установленном порядке перечисляются в виде субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации, отобранных для участия в подпрограмме, в пределах утвержденных лимитов бюджетных обязательств и объемов финансирования расходов федерального бюджета на основании соглашений между государственным заказчиком подпрограммы и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Указанные соглашения заключаются при условии, что в бюджетах соответствующих субъектов Российской Федерации и местных бюджетах предусмотрены средства для реализации подпрограммы.
Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления, участвующие в реализации подпрограммы, определяют объемы ежегодного финансирования подпрограммы и предусматривают эти объемы в бюджетах субъектов Российской Федерации и местных бюджетах.
В качестве механизма доведения субсидии до молодой семьи используется свидетельство на приобретение жилья (далее свидетельство).
Свидетельство является именным документом, удостоверяющим право молодой семьи на получение субсидии. Свидетельство не является ценной бумагой, не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Срок действия свидетельства с даты его выдачи, указанной в свидетельстве, для молодых семей составляет 2 месяца, для банков, участвующих в реализации подпрограммы, — 9 месяцев.
Порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа (далее порядок), устанавливается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с порядком в том числе определяются правила ведения учета молодых семей, правила выпуска, оплаты и погашения свидетельств, правила подтверждения субъектами Российской Федерации обязательств по финансированию субсидий, предоставляемых молодым семьям, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, особенности использования субсидий на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на строительство индивидуального жилья, а также использования субсидий молодыми семьями, которые являются членами жилищных накопительных кооперативов.
Порядок регулирует также механизм выполнения в 2006 году обязательств перед участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 года N 638.
В первую очередь субсидии будут предоставляться молодым семьям, поставленным на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г.
Органы местного самоуправления, осуществляющие выдачу свидетельств, информируют молодые семьи, принимающие решение об участии в подпрограмме, об условиях ее реализации, а указанные молодые семьи дают письменное согласие на участие в ней на этих условиях.
На основе утвержденного сводного списка молодых семей орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует заявку на выделение средств федерального бюджета для софинансирования подпрограммы. Заявка предоставляется государственному заказчику подпрограммы. Государственный заказчик подпрограммы с учетом средств, предусмотренных на ее реализацию в проекте федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий год, заявок, полученных от органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и установленного подпрограммой принципа распределения между субъектами Российской Федерации общего объема средств федерального бюджета, предусмотренного для финансирования подпрограммы, определяет для каждого субъекта Российской Федерации предварительные контрольные цифры бюджетных средств, которые до 1 ноября года, предшествующего планируемому, доводятся до органов исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.
продолжение
--PAGE_BREAK--Распределение субсидий, предоставляемых за счет средств федерального бюджета, между субъектами Российской Федерации, отобранными для участия в подпрограмме, осуществляется пропорционально количеству молодых семей, указанному в представленных государственному заказчику подпрограммы заявках.
При принятии решения о выделении средств субъекту Российской Федерации необходимо наличие разработанной и утвержденной региональной программы обеспечения жильем молодых семей, предусматривающей выделение из бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов средств на финансирование подпрограммы, а также соглашения между субъектом Российской Федерации и государственным заказчиком подпрограммы, содержащего обязательства субъекта Российской Федерации по финансированию подпрограммы в необходимых объемах.
Конкурсный отбор субъектов Российской Федерации для участия в подпрограмме производится на основе условий участия и оценочных критериев.
Условиями участия субъектов Российской Федерации в подпрограмме являются:
наличие региональной программы обеспечения жильем молодых семей или обязательство разработать и утвердить такую программу до 1 апреля 2006 г. (для участия в конкурсном отборе на 2006 год);
предоставление обязательств субъекта Российской Федерации по финансированию подпрограммы, включающих обязательства по финансированию компенсаций, предоставляемых молодым семьям при рождении (усыновлении) 1 ребенка;
наличие региональной программы развития ипотечного жилищного кредитования на территории субъекта Российской Федерации или обязательство разработать и утвердить такую программу до 1 апреля 2006 г. (для участия в конкурсном отборе на 2006 год);
отсутствие нецелевого использования субвенций и субсидий, получаемых за счет средств федерального бюджета;
подтверждение намерений банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты или займы, принимать участие в кредитовании молодых семей на предусмотренных подпрограммой условиях в случае соответствия молодых семей требованиям платежеспособности, установленным банками или другими организациями, предоставляющими ипотечные
жилищные кредиты или займы.·
Оценочными критериями участия субъектов Российской Федерации в
фактический уровень бюджетной обеспеченности.
По оценочным критериям осуществляется отбор субъектов Российской Федерации с лучшими значениями индекса доступности приобретения жилья с помощью ипотечного жилищного кредита или займа, наибольшей долей молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в общем количестве нуждающихся в улучшении жилищных условий семей, наибольшей долей молодых семей, которые улучшат жилищные условия в рамках подпрограммы в планируемом году, наибольшей задолженностью по кредитам на приобретение жилья, наибольшим уровнем фактической бюджетной обеспеченности.
Размер субсидии, предоставляемой молодой семье, рассчитывается органом местного самоуправления, осуществляющим выдачу свидетельства, указывается в свидетельстве и является неизменным на весь срок его действия.
Расчет размера субсидии производится на дату выдачи свидетельства, указанную в бланке свидетельства.
Полученное свидетельство сдается его владельцем в банк, где на его имя открывается банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. Молодая семья — владелец свидетельства заключает договор банковского счета с банком по месту приобретения жилья.
Молодая семья — владелец свидетельства может получить ипотечный жилищный кредит в банке, отобранном для участия в подпрограмме, в котором открыт банковский счет. Особенности участия в подпрограмме организаций, предоставляющих займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья, определяются в соответствии с порядком.
Отбор банков для участия в реализации подпрограммы осуществляется субъектами Российской Федерации, участвующими в реализации подпрограммы. Условия отбора банков определяются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации и Центральным банком Российской Федерации.
Банки, претендующие на участие в подпрограмме, должны удовлетворять следующим условиям:
наличие опыта жилищного кредитования населения (срок осуществления жилищного кредитования населения более 1 года);
отсутствие задолженности по уплате налоговых платежей перед бюджетами всех уровней;
выполнение обязательных нормативов, установленных Центральным банком Российской Федерации;
отсутствие убытков за последний отчетный год;
наличие структурного подразделения банка на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы.
Банк осуществляет проверку представленных документов и при соблюдении установленных условий принимает договор к оплате.
Перечисление средств с банковского счета лицу, участвующему в договоре, осуществляется в безналичной форме в течение 10 рабочих дней со дня принятия банком договора к оплате.
Существуют особенности использования субсидии на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на на строительство индивидуального жилья. Условием перечисления средств, предоставляемых в качестве субсидии, на банковский счет в банке является заключение молодой семьей кредитного договора с банком на кредитование строительства индивидуального жилья. Банк открывает кредитную линию и поэтапно кредитует строительство индивидуального жилья.
После заключения договора купли-продажи жилья или кредитного договора с банком на кредитование строительства индивидуального жилья молодые семьи снимаются с учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Жилое помещение, приобретенное или построенное молодой семьей, должно находиться на территории субъекта Российской Федерации, из средств бюджета которого перечисляются субсидии.
В случае если владелец свидетельства по какой-либо причине не смог решить свою жилищную проблему (приобрести жилое помещение в собственность, заключить договор кредитования индивидуального жилищного строительства) в установленный подпрограммой срок действия свидетельства и не воспользовался правом на получение выделенной ему субсидии, он сдает свидетельство в орган местного самоуправления, выдавший свидетельство, и сохраняет право на улучшение жилищных условий, в том числе на дальнейшее участие в подпрограмме на условиях, определяемых в соответствии с порядком.
По мере осуществления страховыми организациями деятельности по страхованию ипотечных жилищных кредитов (страхованию ответственности заемщика за невозврат кредита, обеспеченного ипотекой жилого дома или квартиры) дополнительно будет рассмотрена возможность оказания молодым семьям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов поддержки в оплате страховых взносов по данному виду добровольного страхования, что также позволит снизить размер первоначального взноса при получении молодыми семьями ипотечных жилищных кредитов до 5-10 процентов стоимости жилья.
Успешное выполнение мероприятий подпрограммы позволит в 2006-2010 годах обеспечить жильем 181,7 тыс. молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе в 2006 году — 27,8 тыс. молодых семей, в 2007 году — 41,7 тыс. молодых семей, в 2008 году — 39,2 тыс. молодых семей, в 2009 году — 37 тыс. молодых семей и в 2010 году — 36 тыс. молодых семей, а также позволит обеспечить:
привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы, собственных средств граждан;
развитие и закрепление положительных демографических тенденций в обществе;
укрепление семейных отношений и снижение уровня социальной напряженности в обществе;
развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
Принять участие в Программе могут граждане Российской Федерации, проживающие в Санкт-Петербурге, отвечающие всем следующим требованиям:
§ одинокие граждане в возрасте до 30 лет;
§ молодые семьи, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста;
§ неполные семьи с детьми, в которых отец или мать не достигли 30-летнего возраста;
§ состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в случае если это молодая семья, то на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий должен состоять хотя бы один из супругов);
§ имеющие финансовую возможность:
§ единовременной оплаты до начала строительства не менее 30 % стоимости приобретаемой квартиры;
§ осуществления равномерных ежемесячных платежей по погашению остатка ее стоимости в течение 5 лет.
Необходимо отметить, что для участия в Программе молодой семьи состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий должен хотя бы один из супругов. Однако в таком случае, в отношении супруга, не состоящего на указанном учете нуждающихся, льготы, предусмотренные Программой, не предоставляются (стоимость квадратного метра приобретаемого жилья определяется, исходя из текущего состояния рынка жилья, уменьшается срок рассрочки оплаты жилья, которая в свою очередь предоставляется не на беспроцентной основе).·
Кроме того, в отношении молодых семей, в составе которых один из супругов не соответствует возрастному критерию Программы, а второй удовлетворяет всем ее условиям, в настоящее время рассматривается возможность участия таких семей в мероприятиях Программы в исключительном порядке, но при выделении соответствующих квот. В этом случае в отношении супруга, не удовлетворяющего возрастному критерию Программы, вышеназванные льготы Программы также не предоставляются.
§ многодетным семьям (наличие в молодой семье троих и более детей);
§ семьям (молодые и неполные) при рождении близнецов;
§ гражданам, имеющим наиболее раннюю дату постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;
§ гражданам, имеющим наихудшие жилищные условия, в том числе проживающим в коммунальных квартирах и общежитиях.
Для того чтобы стать участником Программы, необходимо обратиться в Центр по строительству жилья для молодежи с просьбой об улучшении своих жилищных условий.
Существуют специальные программы для молодых семей и в банках. Так, крупнейшая кредитная организация страны — Сбербанк предъявляет более строгие условия к семьям. Так, кредит «Молодая семья» может получить семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать или отец не достигли 30-ти летнего возраста. Кредит может получить как сама «молодая семья», попадающая под это определение, так и родители членов такой семьи. ·
Кредит предоставляется на приобретение или строительство объекта недвижимости: квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка с построенным/строящимся жилым домом или участка, приобретаемого с целью строительства на нем жилого дома. Недвижимость должна быть расположена исключительно на территории Российской Федерации.
Сбербанк готов предоставлять кредиты и в рублях, и иностранной валюте. Процентная ставка, по которой придется возвращать взятые в заем деньги, составит 18% годовых по суммам, полученным в рублях, и 11% — в долларах.
Базовый срок кредитования — до 15-ти лет. По желанию молодой семьи банком предоставляются отсрочки в погашении основного долга на общий срок не более 5 лет (с увеличением срока кредитования). Однако это может быть осуществлено лишь в двух случаях:
§ на период строительства объекта недвижимости (не более чем на два года);
§ при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора (до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет).
При этом отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Теперь о максимальном размере кредита. Для Молодой семьи с ребенком (детьми) она составляет до 90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости выбранного объекта недвижимости; для семьи же без детей размер кредита может достигать лишь 70%. Оставшуюся часть стоимости необходимо будет оплачивать за счет собственных средств.
Максимальная сумма кредита определяется, исходя из оценки платежеспособности заемщика (или суммарной платежеспособности семьи), с учетом имеющихся обязательств перед банком, а также представленного обеспечения и стоимости объекта недвижимости.
Условием предоставления кредита является наличие обеспечения. Его вид определяется в каждом случае индивидуально по согласованию сторон.
В качестве основного обеспечения Банк принимает:
§ поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода;
§ поручительства юридических лиц;
§ залог недвижимого имущества (однако, в качестве единственного обеспечения такое имущество не принимается). При этом стоит отметить, что оценочная стоимость недвижимого имущества, передаваемого в залог, не корректируется;
§ залог транспортных средств и иного имущества (которое также не может быть принято в качестве единственного обеспечения);
§ залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным их хранением в Сбербанке;
§ залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг;
§ залог ценных бумаг корпоративных эмитентов в пределах установленных на них лимитов риска;
§ гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
Погашение основного долга и уплата процентов производится каждый месяц, начиная с 1-го числа месяца, следующего за получением кредита или его первой части. Уплата процентов — одновременно с погашением кредита. Кроме того, как уже отмечалось выше, в определенном случае возможно предоставление отсрочки. Досрочное погашение кредита, естественно, не возбраняется.
Получить кредит «Молодая семья» можно по месту регистрации членов семьи или их родителей, а также по месту нахождения приобретаемого или строящегося объекта недвижимости. Кроме того, возможно получение кредита и по месту нахождения предприятия — работодателя заемщика, готового предоставить поручительство по кредитному договору своего сотрудника.
Для получения кредита необходимо предоставить свидетельство о браке и свидетельство о рождении ребенка, а также целый перечень других документов.
Максимально возможная сумма может определяться банком до выбора семьей объекта недвижимости. При этом в течение 3-х месяцев с момента подачи в Сбербанк заявления на получение кредита имеется возможность подобрать доступное по цене жилье.
Рассматривать заявление на выдачу кредита Сбербанк обязуется не более 18 дней от даты предоставления полного пакета документов, так что своя квартира для молодой семьи, в принципе, вполне реальна, причем в достаточно разумные сроки. ·
2.3. Региональная программа «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального
обслуживания населения»
Основание для разработки Программы ежегодное послание Губернатора Санкт-Петербурга Законодательному Собранию Санкт-Петербурга в 2005 году.
Основные цели и задачи Программы обеспечение по доступной цене жильем работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий;
формирование и развитие рынка доступного жилья в Санкт-Петербурге;
улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы и сохранение квалифицированных кадров;
повышение престижа работы в бюджетной сфере;
сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья другими категориями граждан.
Государственный заказчик Программы — Жилищный комитет.
Основной разработчик Программы - Жилищный комитет.
Сроки реализации Программы: 2006-2025 годы.
Ожидаемые конечные результаты реализации Программы количественный результат реализации Программы заключается в улучшении жилищных условий порядка 7 тыс. семей работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, что составляет примерно 27 тыс. жителей Санкт-Петербурга.
К качественным результатам Программы относятся:
создание финансово-правового механизма по строительству, реконструкции или приобретению жилья с использованием средств бюджета Санкт-Петербурга;
закрепление в учреждениях бюджетной сферы квалифицированных кадров;
продолжение
--PAGE_BREAK--обеспечение притока молодых специалистов в учреждения бюджетной сферы.
Объемы и источники финансирования Программы по годам:
2006 год — 36 млн.руб.;
2007 год — 46 млн.руб.;
2008 год — 58 млн.руб.;
2009 год — 72 млн.руб.;
2010 год — 89 млн.руб.;
2011 год — 110 млн.руб.;
2012 год — 135 млн.руб.;
2013 год — 165 млн.руб.;
2014 год — 202 млн.руб.;
2015 год — 246 млн.руб.·
Общий объем финансирования Программы за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в форме субсидий, предоставляемых участникам Программы на погашение части стоимости жилья в последний год рассрочки, составляет 3,091 млрд.руб., в том числе по годам:
2016 год — 97 млн.руб.;
2017 год — 122 млн.руб.;
2018 год — 154 млн.руб.;
2019 год — 191 млн.руб.;
2020 год — 237 млн.руб.;
2021 год — 293 млн.руб.;
2022 год — 360 млн.руб.;
2023 год — 441 млн.руб.;
2024 год — 539 млн.руб.;
2025 год — 657 млн.руб.
Общий объем финансирования Программы за счет средств бюджета Санкт-Петербурга составляет 12,827 млрд. руб.
Объем финансирования Программы за счет средств участников Программы составляет 11,201 млрд. руб., в том числе по годам:
2006 год — 109 млн.руб.;
2007 год — 162 млн.руб.;
2008 год — 228 млн.руб.;
2009 год — 309 млн.руб.;
2010 год — 408 млн.руб.;
2011 год — 530 млн.руб.;
2012 год — 678 млн.руб.;
2013 год — 859 млн.руб.;
2014 год — 1080 млн.руб.;
2015 год — 1347 млн.руб.;
2016 год — 772 млн.руб.;
2017 год — 748 млн.руб.;
2018 год — 718 млн.руб.;
2019 год — 679 млн.руб.;
2020 год — 631 млн.руб.;
2021 год — 572 млн.руб.;
2022 год — 499 млн.руб.;
2023 год — 409 млн.руб.;
2024 год — 299 млн.руб.;
2025 год — 164 млн.руб.·
Ежегодно законом о бюджете Санкт-Петербурга на очередной финансовый год предусматриваются субсидии на содержание Партнерства (абзац дополнительно включен с 4 августа 2006 года Законом Санкт-Петербурга от 11 июля 2006 года N 391-51).
Программа разработана в целях ускорения обеспечения жильем работников учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения, находящихся в ведении исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Главный ожидаемый результат реализации Программы должен заключаться в получении эффективного инструмента закрепления квалифицированных кадров в учреждениях образования, здравоохранения и социального обслуживания населения, находящихся в ведении исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга (далее — учреждения бюджетной сферы), адресно, именно по тем профессиям, где особо остро ощущается их нехватка.·
Программа ориентирована на приобретение жилья в рассрочку на доступных для работников бюджетной сферы условиях его оплаты.
Перечень профессий работников учреждений бюджетной сферы, которым могут быть улучшены жилищные условия в результате реализации Программы, утверждается Правительством Санкт-Петербурга.
Право на получение государственного содействия в строительстве, реконструкции или приобретении жилья в рамках Программы может быть использовано только один раз, после чего члены семьи участника Программы, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, подлежат снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий с момента их вселения в приобретаемое в рамках Программы жилое помещение.
Государственное содействие в строительстве, реконструкции или приобретении жилья в рамках Программы заключается в предоставлении участникам Программы:
возможности приобретения жилья в рамках Программы по себестоимости;
субсидии на компенсацию части первоначального взноса в размере до 10 процентов от стоимости жилья в зависимости от стажа работы в бюджетной сфере;
рассрочки оплаты остатка стоимости жилья на срок до 10 лет;
отсрочки единовременной оплаты 20 процентов от стоимости жилья на последний год рассрочки оплаты остатка стоимости жилья;
субсидии в последний год рассрочки на компенсацию остатка стоимости жилья в размере 20 процентов от его стоимости.
Порядок оказания государственного содействия в строительстве, реконструкции или приобретении жилья в рамках Программы, в том числе порядок отбора участников Программы, порядок расчета размера субсидий и условия их предоставления, устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.
Первоочередное право на приобретение жилья в рамках Программы имеют следующие участники Программы:
проживающие в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания;
имеющие в своем составе инвалидов;
проживающие совместно с больными, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых по заключению врачебно-консультационной комиссии проживание с ними в одной квартире невозможно;
имеющие стаж работы в бюджетной сфере свыше пятнадцати лет;
в составе семьи которых оба супруга являются работниками бюджетной сферы;
имеющие наиболее раннюю дату признания в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Источниками финансирования Программы являются:
средства бюджета Санкт-Петербурга;
внебюджетные средства, средства участников Программы.
Средства бюджета Санкт-Петербурга ежегодно предоставляются в форме субвенций Партнерству, а также в форме субсидий участникам Программы.
Порядок и условия предоставления субвенций в рамках Программы устанавливается Правительством Санкт-Петербурга.
Общий объем субвенций и субсидий за счет средств бюджета Санкт-Петербурга составит 12,827 млрд. руб. Указанный объем средств бюджета Санкт-Петербурга при подготовке проекта бюджета Санкт-Петербурга на очередной финансовый год подлежит уточнению с учетом изменения индекса цен на строительство.·
Средства бюджета Санкт-Петербурга, предусмотренные для реализации Программы, ежегодно предоставляются в форме субвенций Партнерству в
период с 2006 по 2015 год на строительство, реконструкцию или приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном федеральным законодательством и законодательством Санкт-Петербурга, а также в форме субсидий участникам Программы.
В течение всего срока реализации Программы предоставление Партнерству объектов недвижимости для реконструкции жилья в рамках Программы осуществляется целевым назначением в установленном порядке. Кроме того, в период реализации Программы Партнерство подлежит освобождению от перечисления средств на развитие городской инфраструктуры.
В период с 2006 по 2015 год средства бюджета Санкт-Петербурга также предоставляются участникам Программы в форме субсидий на компенсацию части первоначального взноса до 10 процентов от стоимости жилья, а в период с 2015 по 2025 годы в форме субсидий на компенсацию в последний год рассрочки оплаты остатка стоимости жилья в размере 20 процентов от его стоимости.
Партнерство привлекает участников Программы на договорной основе к участию в строительстве, реконструкции или приобретении жилья. Участники Программы оплачивают первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости приобретаемого в рамках Программы жилья, в том числе за счет средств субсидии на компенсацию части первоначального взноса.
Размер субсидии на компенсацию части первоначального взноса за приобретаемую в рамках Программы квартиру зависит от количества лет, отработанных членом семьи участника Программы в бюджетной сфере. За каждый отработанный год работы в бюджетной сфере члена семьи участника Программы семья имеет право на получение субсидии на компенсацию 1 процента от стоимости приобретаемого в рамках Программы жилья, но не более 10 процентов от стоимости жилья.
Участник Программы заключает с Партнерством договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и после оплаты первоначального взноса получает возможность вселиться в квартиру как пользователь.
С учетом оплаты участником Программы первоначального взноса в размере 30 процентов от стоимости жилья, в том числе за счет средств субсидии на компенсацию части первоначального взноса, а также принимая во внимание предоставление в последний год рассрочки субсидии на компенсацию 20 процентов от стоимости жилья, участник Программы имеет право на рассрочку оплаты 50 процентов стоимости квартиры сроком до 10 лет, при условии ежеквартального подтверждения факта работы по профессии, включенной в соответствующий перечень профессий, утвержденный Правительством Санкт-Петербурга в целях реализации мероприятий Программы.·
В период рассрочки приобретаемое участниками Программы жилье находится в собственности у Партнерства, а у участников Программы в пользовании на основании соответствующих договоров. После осуществления последнего платежа по погашению остатка стоимости квартиры квартира подлежит оформлению в собственность участника Программы. При этом средства участников Программы, выплачиваемые им в качестве первоначального взноса за приобретаемое в рамках Программы жилье, также в форме ежемесячных платежей по погашению остатка стоимости жилья направляются на дальнейшее развитие Программы.
Таблица 1.1. Перечень основных мероприятий Программы и сроки их реализации
N п/п
Перечень основных мероприятий Программы
Сроки реализации
Исполнители
1
2
3
4
1. Нормативное правовое обеспечение
1.1
Подготовка проектов постановлений Правительства Санкт-Петербурга, определяющих:
перечень профессий работников учреждений бюджетной сферы, которым могут быть улучшены жилищные условия в рамках Программы;
порядок расчета размера субсидий, предоставляемых в рамках Программы, и порядок их предоставления;
порядок отбора и условия участия граждан в Программе, в том числе основные условия договора, заключаемого участниками Программы с Партнерством;
порядок и условия предоставления рассрочки, а также погашения участниками Программы остатка стоимости жилья; порядок и условия предоставления субвенций в рамках Программы
IV квартал 2005 года
Жилищный комитет,
Комитет по образованию
Комитет по здравоохранению,
Комитет по труду и социальной защите населения
1.2
Подготовка проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга о взаимодействии исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в рамках реализации Программы
IV квартал 2005 года
Жилищный комитет,
Комитет финансов,
Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли,
Комитет по образованию,
Комитет по здравоохранению,
Комитет по труду и социальной защите населения
2. Ресурсное обеспечение
2.1
Обеспечение выделения средств бюджета Санкт-Петербурга в форме субсидий и субвенций в рамках реализации Программы с их уточнением при принятии бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий финансовый год
2006-2025 годы
Комитет финансов,
Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли,
Жилищный комитет
2.2
Учет потенциальных участников Программы, прием документов, заключение договоров в рамках Программы и их сопровождение, осуществление иных необходимых мероприятий по работе с участниками Программы
2006-2025 годы
Партнерство
2.3
Предоставление участникам Программы субсидий
2006-2025 годы
Жилищный комитет
Финансирование основных мероприятий Программы осуществляется в пределах средств бюджета Санкт-Петербурга, предназначенных для финансового обеспечения задач и функций исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, являющихся исполнителями соответствующих основных мероприятий Программы.·
Участниками Программы будут являться семьи (супруг, супруга и их несовершеннолетние дети), в которых хотя бы один из супругов признан в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий и является работником бюджетной сфере не менее пяти лет, имеющие финансовую возможность единовременной оплаты не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья.
Семья бюджетника в рамках Программы получает возможность, оплатив не менее 30% от стоимости жилья вселиться в построенную квартиру. На оплату оставшейся части стоимости квартиры участники Программы получат беспроцентную рассрочку на десять лет.
При этом в зависимости от стажа работы предусмотрено субсидирование части первоначального взноса до 10% от стоимости жилья в зависимости от количества лет, отработанных членом семьи участника Программы в бюджетной сфере (компенсация 1 процента от стоимости жилья за каждый отработанный год в бюджетной сфере).
Кроме того, в случае сохранения рабочего места в период предоставленной в рамках Программы 3 рассрочки, Программой предусмотрено предоставление субсидии в последний год рассрочки в размере 20% от стоимости жилья.
Таким образом, оплатив первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости жилья, в том числе, за счет средств субсидии на компенсацию части первоначального взноса, а также принимая во внимание предоставление в последний год рассрочки субсидии на компенсацию 20 процентов от стоимости жилья, участник Программы имеет право на рассрочку оплаты 50 процентов стоимости квартиры сроком до 10 лет, при условии ежеквартального подтверждения факта работы по профессии.
В период рассрочки, приобретаемое участниками Программы 3 жилье находится в собственности у оператора Программы 3, а у участников Программы 3 в пользовании на основании соответствующих гражданско-правовых договоров. После осуществления последнего платежа по погашению остатка стоимости квартиры, квартира подлежит оформлению в собственность участника Программы. Порядок и условия участия граждан в Программе, а также порядок расчета размера субсидий, будет установлен Правительством Санкт-Петербурга после вступления вышеуказанного закона в силу.
Глава 3. Основные направления государственного
регулирования ипотечного жилищного кредитования
в Санкт-Петербурге
3.1. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования
в Санкт-Петербурге в 2006 году
2006 год стал для российских строителей знаковым в отношении реализации объявленного Президентом России В.В. Путиным приоритетного национального проекта по строительству доступного и комфортного жилья гражданам России. Сейчас этот национальный проект в нашем городе находится под угрозой срыва — в первую очередь потому, что наблюдается беспрецедентный рост цен на жилье как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, где за первые полгода 2006 года цены на типовое жилье выросли на 60%, а в сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса — на 80%. Темпы роста цен в начале года составляли 1,5% в неделю, а сейчас — до 5% в неделю, в то время как себестоимость строительства за первое полугодие 2006 года возросла только на 6,5%.·
Власть пытается противодействовать росту цен — недавно генеральный прокурор РФ дал поручение Федеральной антимонопольной службе провести в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге расследование причин безудержного роста цен на жилье. В общественности звучат разные мнения о причинах роста цен. Городские власти и вслед за ними некоторые СМИ считают, что причиной такого роста является отложенный спрос населения, накопившийся за 1,5 года стагнации на рынке. Утверждается, что строители сыграли на отложенном спросе, придерживая квартиры и искусственно вздув на них цены. Говорят даже о ценовом сговоре между крупными строительными компаниями. Но мало кто задумывается о действительных причинах бурного роста цен после периода стагнации. Между тем, в аналитике и прогнозах Санкт-Петербургского Союза строительных компаний нынешняя ситуация была давно уже
предсказана, и все три последних года Союз на всех уровнях власти высказывал свою обеспокоенность текущей ситуацией.
В экономике чудес не бывает. Мы считаем, что причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного бизнеса. Они гораздо глубже. По нашему мнению, имеется пять основных причин бурного роста цен на жилье в 2006 году:
Первая и главная причина — резко, в разы снизилось предложение жилья на рынке Санкт-Петербурга. Объем предложения только за первое полугодие 2006 года упал на 45% по сравнению с 2005 годом. В то же время, за первые 6 месяцев 2006 года продано 1,7 млн. кв. м. жилья, из них во вновь строящихся домах, т.е. начатых строительством в 2006 году — всего 360 тыс. кв.м. То есть основные объемы продаж квартир идут за счет задела, созданного в 2004-2005 году, а во многих случаях и ранее. При этом на торгах с конца 2005 года в городе было продано всего 300 тыс. кв. м. участков под жилищное строительство.
продолжение
--PAGE_BREAK--Имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается, так как при объеме продаж в 1,7 млн. кв. м (за первые полгода) введено за тот же срок было 800 тыс. кв. м. Есть опасность, что имевшийся на начало 2006 года задел будет исчерпан к концу нынешнего года или к началу следующего (если объем продаж сохранится на том же уровне), ибо аналитики оценивают весь задел на уровне не более 3 млн. кв. м. С конца 2005 года рынок строящегося жилья (как продолжающегося строиться, так и вновь начатого) сократился на 1 млн. кв. м. Следовательно, в 2007 году на рынок поступит лишь остатки задела, образовавшегося в прошлые годы. Утверждение руководства городского Комитета по строительству о том, что объем задела достигает 10 и даже 13 млн. кв. м, лишь дезориентирует строителей и общественность, поскольку это лишь “потенциальный” задел, включающий территории, которые еще нужно осваивать, изготавливать по ним документацию и, главное, реализовать на торгах.
Сужение предложения обусловлено также и тем, что около 50% жилья в Петербурге до 2005 года возводилось средними и малыми строительными
компаниями. А им, в условиях имеющейся ситуации с торгами, при дефиците “пятен” под застройку доступ к земле для строительства оказался практически закрыт. Эти компании “вымываются” с рынка и либо разоряются, либо уходят в другие регионы.·
Определенную роль в сокращении предложения жилья играет прекращение со стороны “Ленэнерго” выдачи разрешений на подключение к источникам энергии новых объектов. Более того, около 200 уже построенных домов подключены в течение нескольких лет по “временным схемам”. При этом застройщики не имеют права объявлять о продаже квартир в домах, не обеспеченных инженерными коммуникациями. Также негативно сказываются на объеме предложения длительные сроки согласования документации.
Первая и главная причина роста цен — не “ценовой сговор”, а снижение объема предложения жилья на рынке, которое не может не разгонять ажиотажный спрос и, соответственно, такой же рост цен.
Второй причиной ажиотажного спроса и роста цен считается вынужденное приобретение жилья горожанами, ожидавшими и не дождавшимися обещанного в 2005 году социального жилья (около 150 тыс. кв. м.). Это жилье действительно строится, но 90% квартир предоставляется не для очередников, а для расселения ветхого и аварийного жилья или домов из зоны КАД. Не оправдавшие себя ожидания горожан еще увеличили ажиотажный спрос и, соответственно, цены.
Третья причина — надежды людей на вступление в действие Федерального Закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...”, обещавшего дольщикам надежную защиту. Больше года граждане ожидали, что закон начнет работать. Закон так и остался на бумаге, застройщики пустили в ход другие схемы привлечения инвестиций. Перестав надеяться на лучшее, люди ринулись на рынок, расхватывая квартиры как горячие пирожки, что не могло не вздувать цены еще и еще.
Четвертая причина — на рынке появилась возможность получения кредитов на покупку жилья.
Наконец, пятая причина — “бегство” от продолжающегося снижения курса доллара. Желание надежнее защитить свои финансовые средства от инфляции путем вложения в недвижимость многие считают главной причиной роста цен, хотя, на наш взгляд, эта причина не могла сыграть решающую роль именно в сегодняшней ситуации, поскольку падение курса доллара наблюдается уже не один год.
Особо надо заметить, что цены на жилье растут не так уж необоснованно и могут подняться гораздо выше. Рассчитать это просто: даже если сейчас
широко развернутся торги на земельные участки (во исполнение закона Санкт-Петербурга от 11 мая 2006 года “О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции”), то цены за квадратный метр будущего массового жилья, по имеющемуся уже опыту, еще на стадии торгов достигают $ 600-700. В то же время, по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, себестоимость строительства составляет $ 900-1000 за кв.м. Ясно, что стоимость жилья, которое будет построено в 2007-2008 годах, априорно составит более $ 2000. ·
Итак, возникают два извечных российских вопроса — кто виноват, и что делать? По моему убеждению, виноваты органы государственной власти, федеральные и местные, которые, разрушив сложившуюся систему предоставления участков и долевого участия, не предложили взамен ничего эффективного. В Санкт-Петербурге практически отсутствует свободный доступ к участкам, куда можно вложить средства и где можно развернуть строительство. Поэтому строители бегут в другие регионы и страны.
Не оправдала надежды власти и только усугубила ситуацию практика торгов по “короткому пакету”, которые так и не были приняты строительным сообществом.
Необходимо:
— Немедленно создать антикризисную группу профессионалов для объективного анализа причин безудержного роста цен на жилье и выработки конкретных рекомендаций. Мы опасаемся того, что весь удар антимонопольных органов придется на строительные компании, что будет крайне необъективно.
— Срочно и в полном объеме задействовать городской закон “О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции”, который предусматривает подключение к работе по изготовлению пакетов на льготных условияхсамих застройщиков и устранение препон со стороны Управления инвестиций. В этой связи необходимо создать предусмотренную законом конкурсную комиссию, которая призвана, в том числе, отбирать компании по подготовке документации для строительства. Следует также усилить роль Фонда имущества, передав ему права на приемку заявок от инвесторов и организацию торгов.
— Организовать эффективную работу по инвентаризации выданных разрешений на проектирование и строительство, с тем, чтобы перераспределить земельные участки от тех, кто держит их про запас, к тем, кто в них действительно нуждается. А если учесть, что до 70% задела сосредоточено в 9-10 компаниях, такая мера даст возможность малому и среднему бизнесу активно начать строить.
— Провести специальный анализ состояния ценообразования в строительстве, применить антимонопольные меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций. Речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция (цена на последнюю, по нашим сведениям, выросла за последнее время в три раза).
— Использовать опыт Москвы в создании электронной карты градостроительного кадастра, которая даст возможность предоставлять земельные участки на торги без трудоемкой подготовки проекта планировки и межевания территорий. По крайней мере, следует освободить застройщиков от несвойственных им функций по планировке территорий и, тем более, их межеванию.
— Следует приветствовать усилия городской администрации по сокращению сроков согласования технической документации, особенно в отношении федеральных органов. Однако и городские ведомства, по-прежнему, крайне
затягивают согласование, в результате чего общий период подготовки документации зачастую превышает сроки собственно строительства домов.
— Создать в Санкт-Петербурге систему статистической информации обо всех стадиях строительства жилья, начиная от результатов торгов на землю, постановления правительства о разрешении на проектирование и строительство, до сроков строительства, данных о выполнении инвестиционных договоров, объемов введенной и фактически заселенной площади. В настоящее время “Петростат” имеет только данные о вводе объектов. Между тем Федеральный Закон 149-ФЗ от 27.07.2006 “Об информации, информационных технологиях и о защите информации” разрешает создавать любую информационную систему на уровне региона. Руководство города должно получать достоверную и объективную информацию о развитии ситуации в строительстве.
“Союзпетрострой” считает, что пора переходить от имеющей место эйфории по поводу динамичного развития строительного комплекса к критическому анализу его состояния и к быстрейшей выработке конкретных мер.·
3.2. Основные направления государственного регулирования
ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2007 г
Рост объемов ипотечного кредитования в Петербурге к 2007 году может достигнуть от 40-60% до 80%. Такие цифры были озвучены на заседании круглого стола «Ипотека в Санкт-Петербурге: проблемы и перспективы».
За этот год в ходе реализации «Городской программы ипотечного кредитования» по состоянию на 1 декабря 2006 года средняя сумма ипотечного кредита составила 1,47 млн. рублей. Общий объем выданных кредитов -1,575 млрд. рублей. Общий объем одобренных заявок на кредиты — 3,2 млрд. руб. Число оформленных сделок составило 1 тыс. 49 ед. При этом набольшее число сделок совершено в апреле (115 ед.) и в ноябре (131 ед.). С мая 2006 года по октябрь средний месячный показатель варьировался в пределах 105-110 сделок.
При этом можно отметить, что при росте средних показателей благосостояния и доходов петербуржцев многие из них, еще 1,5-2 года назад задумывавшиеся об улучшении жилищных условий, теперь «и не мечтают об ипотеке». В подтверждение она опять привела данные соцопросов: около 30-40% горожан интересуются ценами на жилье (т.е. думают об улучшении жилищных условий). Но из них год назад почти 25% опрошенных интересовались ипотечными кредитами, а сегодня этот показатель в 2 раза меньше, — 12-13%. Среди основных проблем развития системы ипотечного кредитования (по данным опросов) горожане называют: возрастные ограничения; «серые» зарплаты и низкий уровень доходов бюджетников.
Заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОНа Сергей Максимов считает, что «серьезных сдвигов к стабилизации на рынке недвижимости нет». По его прогнозу, «до лета 2007 года продлится вялотекущая ситуация, а к осени — все будет зависеть от темпов развития ипотеки». По мнению Сергея Максимова, «в 2007 году резких скачков цен на недвижимость в Петербурге не будет».
Генеральный директор агентства недвижимости «Союз» Аркадий Кязимов заметил, что рост числа ипотечных сделок в Санкт-Петербурге в 2006 году увеличился в 3раза (в целом по России — в 2 раза за 2-3 года). Однако эксперт привел важный показатель — сравнимость месячного арендного платежа за жилье с ежемесячным взносом по ипотеке. «Если год-два назад эти показатели были соотносимы, что является нормой для всего мира, то в 2006 году платеж по ипотеке превысил стоимость аренды в 2-3 раза», — заявил г-н Кязимов. То есть ранее ипотеку могли обслуживать граждане с суммарным месячным доходом около $1 тыс. в месяц, а сейчас надо иметь доходы более $2 тыс. в месяц.
Кроме того, по его словам, продавцы соглашаются на ипотеку с повышением цены в пределах $2-10 тыс. C ипотекой также отказываются работать продавцы, которым приходится платить подоходный налог (при владении квартирой менее 3-х лет).
Представители банков настроены более оптимистично. По словам директора управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский» Елены Кулык, «рынок стабилизируется, а рост ипотечного кредитования продолжится: все больше семей смогут улучшить жилищные условия». В свою очередь начальник управления розничного кредитования «Балтинвестбанка» Татьяна Ушакова отметила, что «банки сейчас применяют гибкие схемы для клиентов, которым сложно подтвердить платежеспособность». Поэтому, считает г-жа Ушакова, в 2007 году рост по ипотеке составит не менее 60%.
Более сдержанный прогноз представил управляющий Санкт-Петербургского филиала АКБ «Российский Капитал» Алексей Семенов. Он считает, что рост объема ипотечных сделок в Петербурге в 2007 году достигнет 40%, а в целом по России — 30-40%. 80% роста ипотеки в будущем году прогнозирует начальник отдела развития ипотечного кредитования «Банка „Санкт-Петербург“ Дмитрий Соловьев.
Среди причин достаточно оптимистичных прогнозов, представители банков называли: продолжение процесса переселения с северных территорий, общее повышение уровня благосостояния петербуржцев, стабилизация цен на рынке недвижимости.·
Заключение
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору — получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании – привлекать дополнительные средства для строительства, государству — успешно решать проблему обеспечения жильем населения.
В России в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Кроме того, с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.
В настоящее время в России производятся попытки внедрения различных зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования. Основное предпочтение на федеральном уровне в России отдается двухуровневой или американской модели. Для этой цели в 1997 году создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.
В целом, анализируя российский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Москвы, а также Санкт-Петербурга, где ипотека также развита, однако не в таких масштабах как в Москве. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы «двух столиц», ориентируясь на средний класс населения. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в условиях зарождающейся конкуренции.
Что же касается российских регионов, то здесь можно наблюдать многообразие различных ипотечных схем, многие из которых лишь отдаленно напоминают ипотеку в ее классическом виде и, кроме того, тормозят ее развитие. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. К числу схем, используемых в регионах можно отнести такие как: аренда жилья с последующим выкупом; создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств, чем достигается значительное снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, в некоторых регионах ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования. Также, в России в достаточно распространенной форме существуют различные накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных
кооперативов и строительно-сберегательных касс. Главное отличие накопительной системы от кредитной — отсрочка права собственности на жилье. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов.
Основной причиной, по которой в Российской Федерации ипотечное кредитование не рассматривается пока банками в качестве одного из основных видов деятельности, являются риски. Это, прежде всего: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.
Высокая степень риска кредиторов, связанная с предоставлением ипотечных займов, порождает другую проблему – высокую процентную ставку по кредиту, что в свою очередь является фактором, обуславливающим недоступность ипотечного жилищного кредита для большинства населения.
Еще одной проблемой является высокая рыночная стоимость жилья в России, что делает для многих граждан невозможным, прежде всего, внесение первоначального взноса по кредиту. Кроме того, значительную сумму составляют и сопутствующие затраты, связанные с заключением договора ипотеки и его регистрацией.
продолжение
--PAGE_BREAK--