Финансы малого бизнеса. Ипотечное кредитование

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
МГУ им. Ломоносова
Кафедра «________________________»
КУРСОВАЯ РАБОТА
по теме «Финансы малого бизнеса. Ипотечное кредитование»
 по дисциплине «Финансы икредит»
Студента 4 курса
Егорова Александра
Великие Луки
2005
Содержание
 
Введение                                                                             3
Часть I.Финансы малого бизнеса                               
 
Глава1.Финансовые ресурсы малого предприятия и          принципыих организации.                                                    5
 
Глава2. Оценка финансового состояния малого
предприятия.                                                                      7
 
Глава 3. Финансовый механизм.                                              8
 
Глава4. Финансово-кредитные механизмы
регулирования малого бизнеса.                                       10
 Часть II.Ипотечное кредитование.Глава1. Инструменты  ипотечного кредитования,
схемы расчетов платежей по кредитам.                          14
Глава 2. Риски ипотечного кредитования.                    18Глава 3. Ипотечный рынок.                                             21
Глава 4. Нормативно-правовое регулирование
ипотечного кредитования в Российской
Федерации и перспективы его развития.                       23
Заключение                                                                        27
 
Используемая литература                                               30

Введение
В реформировании российской экономики еще со времен пере­стройкималые предприятия (МП) взяли на себя роль создателя по­чвы для новой системыхозяйствования. Доминирующий сегодня ча­стный сектор зарождался именно в сферемалого бизнеса. И вполне закономерно, что к настоящему времени, по официальнымданным, на долю частных субъектов малого предпринимательства в общем ко­личествечастных, государственных и муниципальных, общественных МП приходится 84%. Малые предприятия, располагая 3,4% стоимос­ти основных средств экономики России и 14%числа занятых, произ­водят 12% ВВП. Это говорит о широких, но еще далеко неполностью раскрытых внут­ренних возможностях развития малогопредпринимательства.
В 90-е годы стабильно росла доля МП в общем объеме ВВП. Это — весомый факт,особенно на фоне продолжающегося спада прак­тически во всех сферах российскойэкономики. По официальным ста­тистическим данным Госкомстата РФ, на 1.01.2003г. в России насчи­тывалось 877 тыс. малых предприятий.
В развитии малого предпринимательства за последние несколько летнаметились кардинально новые тенденции, выразившиеся в первую очередь всущественном замедлении темпов роста числа малых предприятий.
Основными факторами ухудшенияситуации в сфере малого пред­принимательства в 2002 г., по оценкам предпринимателей,явились отсутствие эффективной общегосударственной политики развития малогопредпринимательства, нехватка собственных денежных средств,неплатежеспособность потре­бителей продукции, нестабильность правовых норм иналоговой поли­тики, недостаточное развитие рынков сбыта, а также рынков сырьяи материалов.
Не менее важной проблемой является поиск инвестиционных ресурсов, иначепроцесс становления малых форм предприниматель­ства будет чрезмерно длительным.У государства достаточных средств для этого нет и вряд ли они будут, но естьгосударственная собствен­ность. Представляется целесообразным часть ее невыставлять на аук­ционах на продажу, а сдавать малым предприятиям на конкурснойоснове в долгосрочную аренду (лизинг), при этом приоритет должен принадлежатьпредпринимательским структурам в регионах с благо­приятным предпринимательскимклиматом.
Привлечение средств частных инвесторов в малый бизнес и све­дениеих рисков к минимуму возможны только при использовании специализированныхфондов и соответствующего законодательства, регулирующего их деятельность.Одним из основных источников привлечения средств в государственные ирегиональные фонды мо­гут стать капиталы частных инвесторов, аккумулируемыечерез обли­гационные займы.
Однако облигации под малый бизнес не будут ликвидными, а следовательно, ипривлекательными для частных, особенно иностран­ных, инвесторов, если малыепредприятия не получат налоговых льгот. В противном случае доходность(ликвидность) возможна только за счет построения финансовых пирамид.
 
* * *
В России рынок ипотечногожилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» ещене стали привычными для большинства россиян.
Система ипотечного кредитованиязанимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящеевремя ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран нетолько является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказываетсущественное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны,система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм,состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системыипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условийнаселения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости истроительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечногокредитования является одной из основных предпосылок достижения реальногоэкономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системерыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самыхпроверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетныхинвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияниена мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Часть I. Финансы малого бизнеса
 
Глава 1.Финансовые ресурсы малого предприятия и принципы ихорганизации.

Сложилось ошибочное мнение,  чтомалое предприятие /МП/ — это не просто небольшое по численности  или  объему продукции производство, но  и  совершенно  новая  структура,  особый вид предприятия,основанного на специальной  форме  собственности.
На самом  деле  термин  МПопределяет лишь количественные параметры, а формы собственности и  организации хозяйственной деятельности при этом могут быть любые. Государственные, индивидуальныепредприятия,  общества с  ограниченной  ответствен-
ностью, акционерные общества, арендные предприятия,кооперативы — все это предприятия, и они могут быть малыми, если попадают подкритерии МП.
Финансовые ресурсы малогопредприятия — это часть денежных средств в форме доходов и внешних поступлений,предназначенных для выполнения финансовых обязательств и осуществления затрат пообеспечению расширенного воспроизводства.
Финансовые ресурсы и капиталпредставляют собой главные объекты исследования финансов предприятия. Вусловиях регулируемого рынка чаще применяется понятие «капитал»,который является для финансиста реальным объектом и на который он можетвоздействовать постоянно с целью получения новых доходов предприятия. В этомкачестве капитал для финансиста-практика — объективный фактор производства.Таким образом, капитал — это часть финансовых ресурсов, задействованных малымпредприятием в оборот и приносящих доходы от этого оборота. В таком смыслекапитал выступает как превращенная форма финансовых ресурсов.
В такой трактовке принципиальноеразличие между финансовыми ресурсами и капиталом малого предприятия состоит втом, что на любой момент времени финансовые ресурсы больше или равны капиталумалого предприятия. При этом равенство означает, что у предприятия нет никакихфинансовых обязательств и все имеющиеся финансовые ресурсы пущены в оборот.Однако это не значит, что чем больше размер капитала приближается к размеруфинансовых ресурсов, тем эффективнее предприятие работает.
В реальной жизни равенствафинансовых ресурсов и капитала у работающего предприятия не бывает. Финансоваяотчетность строится так, что разницу между финансовыми ресурсами и капиталомнельзя обнаружить. Дело в том, что в стандартной отчетности представлены нефинансовые ресурсы как таковые, а их превращенные формы — обязательства икапитал.
Из определения финансовыхресурсов следует, что по происхождению они разделяются на внутренние(собственные) и внешние (привлеченные). В свою очередь внутренние в реальнойформе представлены в стандартной отчетности в виде чистой прибыли иамортизации, а в превращенной форме — в виде обязательств перед служащими предприятия.
Чистая прибыль представляет собойчасть доходов малого предприятия, которая образуется после вычета из общейсуммы доходов обязательных платежей — налогов, сборов, штрафов, пени, неустоек,части процентов и других обязательных выплат. Чистая прибыль остается враспоряжении малого предприятия и распределяется по решениям ее руководящихорганов.
Внешние или привлеченныефинансовые ресурсы делятся также на две группы: собственные и заемные. Такоеделение обусловлено формой капитала, в которой он вкладывается внешнимиучастниками в развитие данной предприятия: как предпринимательский или какссудный капитал. Соответственно результатом вложений предпринимательскогокапитала является образование привлеченных собственных финансовых ресурсов,результатом вложений ссудного капитала — заемные средства.
Предпринимательский капиталпредставляет собой капитал, вложенный (инвестированный) в различные предприятияс целью получения прибыли и прав на управление фирмой.
Ссудный капитал — это денежныйкапитал, предоставленный в долг на условиях возвратности и платности. В отличиеот предпринимательского капитала ссудный не вкладывается в предприятие,  апередается ему во временное пользование с целью получения процента.

Глава 2. Оценка финансового состояния малогопредприятия.

Оценка финансового состоянияможет быть выполнена с различной степенью детализации, в зависимости от целианализа, имеющейся информации и т.д.
Содержание  и основная целевая установка финансового анализа- оценка финансового состояния и выявление возможности повышения эффективностифункционирования хозяйствующего субъекта с помощью рациональной финансовойполитики. Финансовое состояние хозяйствующего субъекта — это характеристика егофинансовой конкурентоспособности (т.е. платежеспособности, кредитоспособности),использования финансовых ресурсов и капитала, выполнения обязательств передгосударством и другими хозяйствующими субъектами.
В традиционном пониманиифинансовый анализ представляет собой метод оценки и прогнозирования финансовогосостояния малого предприятия на основе его бухгалтерской отчетности. Принятовыделять два вида финансового анализа — внутренний и внешний. Внутренний анализпроводится работниками предприятия (финансовыми менеджерами). Внешний анализ проводитсяаналитиками, являющимися посторонними лицами для предприятия (например,аудиторами).
Анализ финансового состояниямалого предприятия преследует несколько целей:
— определение финансовогоположения;
— выявление изменений вфинансовом состоянии в пространственно-временном разрезе;
— выявление основных факторов,вызывающих изменения в финансовом состоянии;
— прогноз основных тенденцийфинансового состояния.
Финансовое состояние малогопредприятия характеризуется системой показателей, отражающих наличие,размещение, использование финансовых ресурсов предпри­ятия и всюпроизводственно-хозяйственную деятельность предприятия.
Основной формой при анализефинансового состояния является баланс. Со­гласно действующим нормативнымдокументам баланс в настоящее время состав­ляется воценке нетто (учет основных средств и МБП по остаточной стоимости без учетаизноса). Итог баланса даёт ориентировочную оценку суммы средств, находящихся враспоряжении предприятия. Исследовать структуру и динамику финансовогосостояния предприятия удобно при помощи сравнительного анали­тического баланса.
Сравнительный аналитическийбаланс можно получить из исходного баланса путём сложения однородных по своемусоставу и экономическому содержанию статей баланса и дополнения егопоказателями струк­туры, динамики и структурной динамики. Аналитический балансохватывает много важных показателей, характеризующих статику и динамикуфинансового состояния организации.

Глава 3. Финансовый механизм.
 
Все финансовые ресурсы малогопредприятия как внутренние, так и внешние в зависимости от времени, в течениекоторого они находятся в распоряжении предприятия, делятся на краткосрочные (доодного года) и долгосрочные (свыше одного года). Это деление достаточно условно,а масштаб временных интервалов зависит от финансового законодательства страны,правил ведения финансовой отчетности.
В денежной форме капитал малогопредприятия продолжительное время оставаться не может, поскольку он должензарабатывать новые доходы. Пребывая в денежной форме в виде остатков денежныхсредств в кассе малого предприятия, либо на ее расчетном счете, в банке они неприносят доходов или почти не приносят. Превращение капитала из денежной формыв производительную называется финансированием.
Различают две формыфинансирования: внешнее и внутреннее. Такое деление обусловлено жесткой связьюмежду формами финансовых ресурсов и капитала предприятия с процессомфинансирования. Характеристика видов финансирования предприятия представлена втабл. 2.
/>Таблица 2.
Структура источников финансирования малого предприятия
Виды финансирования
Внешнее финансирование
Внутреннее финансирование
Финансирование на основе собственного капитала
1. Финансирование на основе вкладов и долевого участия (например, выпуск акций, привлечение новых пайщиков)
2. Финансирование за счет прибыли после налогообложения (самофинансирование в узком смысле)
Финансирование на основе заемного капитала
3. Кредитное финансирование (например, на основе займов, ссуд, банковских кредитов, кредитов поставщиков)
4. Заемный капитал, формируемый на основе доходов от продаж — отчисления в резервные фонды (на пенсии, на возмещение ущерба природе ведением горных разработок, на уплату налогов)
Смешанное финансирование на основе собственного и заемного капитала
5. Выпуск облигаций, которые можно обменять на акции, опционные займы, ссуды на основе предоставления права участия в прибыли, выпуск привилегированных акций
6. Особые позиции, содержащие часть резервов (т.е. не облагаемые пока налогом отчисления)
Собственные привлеченныефинансовые ресурсы — это базовая часть всех финансовых ресурсов малогопредприятия, которая базируется на момент создания предприятия и находится в еераспоряжении на всем протяжении ее жизни. Эта часть финансовых ресурсов — уставный фонд или уставной капитал предприятия. Уставной капитал формируется засчет выпуска и последующей продажи акций, (обыкновенных, привилегированных)если речь идет об акционерном обществе. За время жизни малого предприятия егоуставной капитал может дробиться, уменьшаться и увеличиваться, в том числе засчет части внутренних финансовых ресурсов предприятия.
Структура собственного капиталапредприятия представлена на рис.1.
Источниками собственных финансовых ресурсов являются:
— уставный капитал (средства отпродажи акций и паевые взносы участников);
— резервы, накопленные  малымпредприятием;
— прочие взносы юридических ифизических лиц (целевое финансирование, пожертвования, благотворительные взносыи др.).
/>

Рис.1. Структурасобственного капитала предприятия.
При создании малого предприятияисточником приобретения основных средств, нематериальных активов, оборотныхсредств являлся уставный капитал. За счет него создавались необходимые условиядля осуществления предпринимательской деятельности. Уставной капиталпредставляет собой сумму средств, предоставленных собственниками дляобеспечения уставной деятельности предприятия.
Уставный капитал малогопредприятия формировался при первоначальном инвестировании средств. Еговеличина объявлялась при регистрации предприятия, а любые корректировки размерауставного капитала (дополнительная эмиссия акций, снижение номинальнойстоимости акций, внесение дополнительных вкладов, прием нового участника,присоединение части прибыли и др.) допускаются лишь в случаях и в порядке,предусмотренных действующим законодательством и учредительными документами.
Глава 4. Финансово-кредитныемеханизмы регулирования малого бизнеса.
 
Финансирование малых предприятий в странах с развитой ры­ночнойэкономикой осуществляется за счет как внутренних, так и внешних источников.Согласно российскому законодательству, в ка­честве внешних источниковфинансирования могут использоваться целевые банковские вклады, паи, акции,технологии, машины, кре­диты, товарные знаки, интеллектуальные ценности.Основными внут­ренними источниками привлечения средств являются финансовыересурсы и внутрихозяйственные резервы предпринимателя-инвесто­ра, то естьприбыль, а также амортизационные отчисления, денеж­ные накопления и сбереженияпредпринимателей, средства от стра­хования деятельности, денежные суммы,получаемые в качестве не­устоек, штрафов и т.п. К неформальному рынку ссудныхкапиталов (внутренний источник финансирования) относится заем денег у род­ных изнакомых.
Согласно Федеральной программе поддержки предприниматель­ства, принятой вапреле 1994 г., финансирование и развитие инфра­структуры малого бизнеса должныосуществляться через Фонд под­держки предпринимательства и развития конкуренциипри Государ­ственном комитете РФ по антимонопольной политике и поддержке новыхэкономических структур. Участие Фонда в финансировании -долевое. Один изглавных принципов его деятельности — условие воз­вратности средств. Фонду даноправо выступать залогодателем, по­ручителем, гарантом по обязательствампредприятий.
Кратко опишем механизм кредитования малых предприятий. Вна­чале производитсяотбор представленных в Фонд проектов и про­грамм. На этом этапе главная задача- выявить проекты, которые отвечают государственным экономическим приоритетам.В дальней­шем операции непосредственно по кредитованию и контроль за ихиспользованием осуществляются Фондом совместно с Межэкономсбербанкоми его банками-агентами на местах. Межэкономсбербанк взялна себя определенные обязательства, позволяющие: предостав­лять банковскиегарантии малым предприятиям для получения кре­дитов в коммерческих банках;увеличивать ресурсы для кредитова­ния малого бизнеса за счет средствгенерального банка; управлять банковской системой поддержкипредпринимательства; получать ди­виденды на вложенный капитал.
Банк-агент выделяет кредитные ресурсы строго в соответствии с перечнемпроектов, утвержденным в установленном порядке Фон­дом, и в пределах средствкредитной линии, открытой Межэкономсбербанком.
В частности, предусмотрено, что удельный вес кредита в общей суммефинансирования проекта должен, как прави­ло, составлять 50% (но не более 70%).Остальную часть средств изыс­кивает предприниматель за счет других источников,в первую оче­редь собственных. Чем больше доля инвестора в финансированиипроекта, тем ниже процентная ставка по кредиту. Максимальный срок реализациипроекта и погашения кредита — 1,5 года (для отдельных проектов — до 2 лет).
Заключая договоры сбанками-агентами на предоставление кре­дитных ресурсов. Межэкономсбербанк в целях обеспечения своевре­менноговозврата кредита и уплаты процентов запрещает использо­вать полученныебанком-агентом кредитные ресурсы для зачисления на депозитные счета,осуществления операций по межбанковскому кредитованию, покупки свободноконвертируемой валюты, а также отвлекать средства на другие цели, непредусмотренные договором. Для получения кредита субъекты малогопредпринимательства пре­доставляют соответствующие документы в региональныеорганы, ко­торые в месячный срок, проведя независимую экспертизу проекта,выносят заключение о целесообразности выделения на него средств. Затем на ихоснове формируется региональная программа, которая направляется висполнительную дирекцию Фонда.
Недостатком системы предоставления кредитов через Фонд яв­ляется еегромоздкость. Целесообразно, на наш взгляд, создать при Фондесовещательно-рекомендательный совет из представителей об­щественных объединениймалых предприятий в лице Торгово-про­мышленной палаты РФ, банковских структур,заинтересованных ми­нистерств и ведомств.
Учитывая общее состояниероссийской экономики и значитель­ный дефицит государственного бюджета,единственным реальным внешним источником финансирования малого бизнеса внастоящее время является банковский кредит. Для объектов малого предприни­мательстваиз-за высоких рисков, связанных с предоставлением кре­дита, кредитные сделкиследует оформлять под какой-либо залог: недвижимости, товаров, ценных бумаг.
Нужно более широко использовать и нетрадиционные виды фи­нансовых услуг.Приблизительная схема финансирования малого предприятия при помощи лизинговогокредита заключается в следу­ющем: предприятие хочет приобрести новоеоборудование; банк оп­лачивает эту услугу, то есть 100% стоимости оборудования;предпри­ятие либо берет его у банка в аренду, либо использует лизинговый кредитс последующим выкупом. Срок подобного кредита составляет от 2 до 6 лет.Существует также лизинг недвижимости: строитель­ствоздания банком и сдача его в аренду предприятию с условием его последующеговыкупа. При факторинговых операциях при неоплате требований плательщиком онипереуступаются факторинговому отделу банка, и последний платит определенный в договорепроцент от суммы требований. Таким образом, в данном случае происходит пе­реуступкапросроченной задолженности.
Функционирование малых предприятий и кредитных учреждений в рыночнойэкономике, с одной стороны, требует решения проблемы выработки критериевплатежеспособности заемщика, а с другой проведенияанализа условий предоставления кредитов и принципов их использования. Кредитное учреждение должно быть уверено вналичии у кредитуемого предприятия средств для расчетов, в его способности ксвоевременному погашению кредита. На основании данных бухгал­терского балансаможно оценить, насколько прибыльна деятельность предприятия и каков размерриска, принимаемого на себя банком.
При расчете кредитоспособности предприятия используются сле­дующиепоказатели его финансово-хозяйственной деятельности: ко­эффициент финансовогопокрытия — он характеризует общую креди­тоспособность предприятия — отношениетекущих активов к текущим обязательствам;коэффициент текущей ликвидности — отношение де­нежных средств, средств врасчетах и оборотных активов предприя­тия к текущим обязательствам; коэффициентабсолютной ликвиднос­ти — отношение денежных средств предприятия к текущим обязатель­ствам;коэффициент соотношения собственных средств и привлечен­ного капитала — онхарактеризует финансовую устойчивость предпри­ятия; коэффициент оборотныхсредств — отношение собственных средств к итогу баланса.
Класс кредитоспособности клиентов определяется путем сопос­тавлениязначений финансовых коэффициентов, полученных на ос­нове показателей баланса, скритериальным уровнем, характерным для данного класса их рейтинга. В качествепоказателей таких уров­ней должны использоваться среднеотраслевыезначения финансовых коэффициентов.
На основаниипредставленных досье клиентов и их гарантий ком­мерческим банкам последнимнеобходимо разрабатывать собственные планы финансирования мелких и среднихпредприятий, устанавли­вая объем и сроки их кредитования. Возможен следующийпорядок предоставления им кредитов:
— составление досье клиента;
— разработка планафинансирования;
— сопоставление кредита срезультатами деятельности предприя­тия, если ссудой покрывается 50-80% его расходов;
— определение классакредитоспособности предприятия;
— выбор ставки процента закредит (она может быть постоянной или переменной);
— расчет срока окупаемостикредита;
— принятие решения о срокекредитования;
— определение регулярностивозмещения кредита;
— составление контракта(договора о возврате);
— проверка и контрольразличных этапов выполнения контракта;
— в случае задержки выполненияили невыполнения условий конт­ракта — совместные действия по исправлениюситуации.
Создание специальной сети коммерческих банковских структур дляфинансирования малых предприятий — одна из насущных проб­лем. Для повышениязаинтересованности банков в такой деятельности необходимо предусмотреть,помимо, дополнительную систему льгот и приоритетов, например, рекомендо­ватьполное или частичное освобождение от налогов прибыли банков, полученной отвложения средств в малый бизнес, а также определить совместно с Центральнымбанком России порядок компенсации ком­мерческим банкам льгот по целевымкредитам для предприятий ма­лого бизнеса.
Стимулировать коммерческие банки к посредничеству и предос­тавлениюкредитов малому бизнесу будет появление организации по переучету займов.Программы такого переучета привлекательны тем, что они приводят к роступортфеля займов без излишней нагрузки на собственные ресурсы банков.
Внешним внебюджетным источником финансирования малого бизнеса, помимокоммерческих банков, является частное или спонсорскоефинансирование. На Западе нередко за малой фирмой стоит крупная частнаякорпорация, заинтересованная в результатах рабо­ты тех или иных предприятий,например, венчурных компаний, ко­торые берут на себя риск конструкторской,технологической и проек­тной разработки принципиально новых технологий,опытного и про­мышленного их освоения.
Главный стимул венчурного инвестирования — прибыль от при­роста стоимостиакций компании. Кредитор рассчитывает на то, что последняя, быстро достигнувстадии серийного производства новой оригинальной продукции, станет приноситьповышенную прибыль. В этом случае финансист, предоставивший кредит в обмен наакции новой фирмы, сможет с большой выгодой реализовать свою долю ее ценныхбумаг. Несмотря на то что многие венчурные фирмы терпят неудачу (исоответственно средства, предоставленные им, приходит­ся списывать в убытки),прибыль, полученная от успешных проектов, с лихвой оправдывает риск.Использование венчурного капитала пока не получило широкого распространения вроссийской предпринима­тельской практике, хотя отечественное законодательствопредусматри­вает возможность участия в инвестиционной деятельности как частныхлиц, так и предприятий различных организационно-правовых форм.
Еще одним внешним внебюджетным источником финансирова­ния малыхпредприятий может служить совместное инвестирование. Например, в ФРГ банками истраховыми компаниями создаются спе­циальные фирмы, участвующие в капиталемелких и средних пред­приятий. Совместное инвестирование в нашей страневозможно через договоры-подряды по финансированию какой-либо разработки. В за­висимостиот характера выполняемых работ и достигнутых между сторонами договоренностейфинансирование производится путем час­тичной предварительной оплаты(авансирования) или предоплаты.
Особый интерес представляет такой внешний источник финанси­рования, какпривлечение капиталов с помощью выпуска и размещения акций и иных ценных бумаг при посредничествеинвестиционных институтов. Существенным недостатком акционирования в качествеспособа привлечения дополнительных средств является возможность частичной илиполной утраты финансируемым предприятием-эмитен­том самостоятельности.
Коммерческие банки могли бы организовывать сотрудничество между отечественнымифинансово-промышленными группами и ма­лым и средним бизнесом с помощьюконтрактных, субподрядных, арендных отношений. Это позволило бы соединитьмобильность, гиб­кость, инициативу малого производства и мощь и влияние крупныхпредприятий. В результате возрастет конкуренция в сфере малого и среднегобизнеса за контракты с корпорациями.
Финансированию малогобизнеса могут содействовать кредит­ные программы и многочисленные региональные,городские, целе­вые фонды. Поскольку деятельность самих малых предприятий ори­ентированаглавным образом на местный рынок, многие финансовые вопросы необходимо решать сучастием местных органов власти. Последние должны определить основныенаправления поддержки предпринимательства, разработать комплекс необходимых меропри­ятий,изыскать материально-технические и финансовые ресурсы для их реализации за счетрегиональных источников.
Большую роль в организации финансирования малого бизнеса в регионах моглибы сыграть общества взаимного кредита и торгово-промышленные палаты,выступающие в качестве гарантов кредита. Общество взаимного кредита — объединение страховой организации и банка для финансирования малых предприятий.Ему предоставляет­ся право производить все краткосрочные банковские операции,кро­ме выдачи целевых кредитов, прежде всего товарно-комиссионные, учет иобеспечение векселей. Названные общественные структуры должны также даватькоммерческим банкам или городским фондам свои рекомендации по кредитованиюотдельных предприятий после соответствующей проверки их финансового состояния.В этих случа­ях кредит может выдаваться без залога.
Часть II. Ипотечное кредитование.Глава 1. Инструменты  ипотечного кредитования,
схемы расчетов платежей по кредитам.
В системе мер по  становлению иразвитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводитсяобоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимаетсямеханизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашенияосновного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечногокредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочномуипотечному кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования призваны увязатьинтересы кредитора и заемщика путем:
— обеспечения прибыльностиипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств отинфляции;
— снижение рисков ипотечногокредитования;
— обеспечения таких условийкредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов,среди которых можно назвать следующие:
— ситуация в экономике (уровеньинфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
— источники и цена привлеченныхсредств для выдачи ипотечных кредитов;
— необходимость обеспеченияпростоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.
Все инструменты ипотечногокредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающимиравномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом,с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, спеременной ставкой. 
Первая группа кредитов — стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока,при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правилоежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит.Срочный аннуитет ‑ это денежный поток с равными поступлениями в течениеограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равныхвременных интервалов.
Платеж по кредиту осуществляетсяежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет напогашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что,во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту,во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы покредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялосьежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всюсумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентамиполучает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболееудобен для России.
В целях анализа, а также по просьбе заемщика может бытьрассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока.
Модификацией стандартногоаннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит сдвухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредитаи общую сумму процентных платежей.
Вторая группа кредитов‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами ‑ подразделяется на двеподгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу призаключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментамиипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
Среди кредитов второй группы наиболее распространеннымиявляются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированнойвыплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростомплатежей, индексируемые кредиты.
В условиях нестабильной экономикинаиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основележит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовомрынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов.Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечногокредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотрапроцентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентнуюставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периодакредита, характеризующегося переменной ставкой.
Применяя кредит с переменнойпроцентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:
— не все устанавливаемые индексыдля пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимостьресурсов;
— частый пересмотр процентнойставки делает кредит менее привлекательным;
— возможна несопоставимостьплатежей по кредиту и доходов заемщика;
— относительная сложностьинструмента.
Чтобы повысить привлекательностьдля заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяетсямеханизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается вустановлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этомвозможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента втечение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитныйпериод. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальныйуровень процентной ставки.
Кредит с фиксированнойвыплатой основной суммы долга широко применялся банками в практикепотребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликиеплатежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются наоставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом,величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостаткомданного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика впервые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того,увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика,ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты,можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга вменьшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.
В последнее время достаточно широкое применение в практикезарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когдапредусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашенияосновного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты,предполагающие:
— в течение кредитного периодавыплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашениядолга;
— частичную амортизацию кредита ситоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваютсяпроценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вноситсяоставшаяся часть долга;
— замораживание процентных выплатдо конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита иначисленный сложный процент.
Недостатком кредита с «шаровым»платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск.Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока,поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, котороеможет привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением временивозрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен нанедвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основнойсуммы долга в конце срока.
Индексируемые инструменты ипотечного кредитования былиразработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следуетназвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойнойиндексацией.
Кредит с индексацией долгапредполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранногоиндекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости отситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемыхдля выдачи ипотечных кредитов, ‑ индекс потребительских цен, доллар США,индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструментпозволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммахпри изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целикомпереносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как ростиндекса может опережать рост реального дохода заемщика.
Кредит с двойной индексациейпозволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором.Применяются два индекса:
— платежи индексируются покакому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и егодоступность;
— номинальный непогашенныйостаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции(стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальнуюстоимость капитала кредитора.
Таким образом, в заранееоговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимостьплатежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимостьнепогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.
Разновидностью кредита с двойнойиндексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, которыйпредполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должнаобеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделатькредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется«Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитованиерентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачиватьбанку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процентана межбанковском рынке кредитов.
Однако в действительностирегулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкойставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиентдолжен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке,регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячногоплатежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммызадолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаютсяв более поздний период.
В то же время использованиекредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкойплатежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой ростакредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает рискликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк можетоказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков(включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для техбанков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.
Поскольку существует множество различных видов ипотек(некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие- переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна,необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм ивремени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

Глава 2. Риски ипотечного кредитования.
 
Рискиподразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски неносят специфического (индивидуального) или местного характера.Несистематические риски  — это риски, свойственные конкретной местнойэкономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам.Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много,схематично они представлены на рис. 1.
Ипотечныериски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными,валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполученияприбыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностьюклиента, снижением стоимости недвижимости и  т.д. Одни из них являютсяобобщенными рисками — инфляционный, рыночный; другие – пограничными,комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг надруга.
/>

/>Риски ипотечной деятельности
Рис. 1
Внедрениеопераций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит передбанками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу спецификиданного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в скудеющем:
— долгосрочный характер кредита;
— обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилогопомещения, приобретенного на средства кредита;
— способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями напротяжении всего срока кредита.
Наиболеехарактерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие:кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.
Кредитный риск – это рискнеисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.
Вкачестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следуетотметить:
 -уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системыжилищного ипотечного кредитования населения;
— социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищногорынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.
Вопросы кредитного риска решаютсякомплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений областипервичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выборукредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга илибанковской политики.
Существуетцелый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. Вкачестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду большихрисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщикав качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредитанад суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадияхкредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предметаобеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная частькредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается впрямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, темменьше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.  
Доходызаемщика также напрямую  ограничивают максимальную сумму кредита. В то же времяпроцент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, черезмаксимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате закредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.
В случае рискованных кредитов доляипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимостина 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.
Существеннымусловием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основныепараметры кредита)  является сам предмет залога, его стоимость и цена (а такжеоценка соответствия стоимости цене).
Цена и стоимость недвижимостииграют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как всестандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственнымобразом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)
Такимобразом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости.Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита.Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению илизанижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит(которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости).  Все это влияетна общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита –это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов,инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделкахкупли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, принаступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.
Управлениекредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведенияпостоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, какпо его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельнымигруппами кредитов.
Контроль и регулированиекредитного портфеля включают в себя:
— контроль за качеством предоставляемых кредитов;
— распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии стребованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;
— создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
своевременное выявление проблемныхкредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;
— разработка программ по возврату кредитов.
Самаяглавная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствиенеобходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в томчтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, какминимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальнойприбыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).
Рискпроцентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, восновном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемымисточникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем врезультате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности,в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковскойполитики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий ит.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику,оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящеевремя или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивовкак по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочномкредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (илипредупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, атакже непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.
Рискликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка ипри наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает всилу несбалансированности его активов и пассивов.
Впроцессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспеченияликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечныхкредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочныхкредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуациинеплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочныеобязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств вдолгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.               
Управление риском ликвидноститребует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальныйрасчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка вналичных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизацииналичных средств с определением источников и затрат. Глава 3. Ипотечный рынок.
Ипотечный рынок – это рынокипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашнимхозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, ифинансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов випотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечныйрынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынкабанковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этомзаключается его определенная сущность. Однако,  несмотря на это, руководствуюсьтеоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводукупли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитованиякак о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) ипродажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечныйрынок» относительно недавно появилось в западной экономической литературе. Исначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера,постепенно вторгаясь в научный оборот.
Рынок ипотечного кредитованияподразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могутбыть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав наполучение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг,приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеютразличные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска,степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка исовременные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизниновые виды таких ценных бумаг.
Товаром (услугой) на рынкеявляется кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилойнедвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщикавыступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристикамиданного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования,процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования попервому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросомна ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.  
Предложение на ипотечном рынкесоздают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательныеорганизации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовойорганизации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от историческогоопыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизмфинансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.
Осуществление долгосрочногокредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования.Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия междурынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. Приформировании национальной системы ипотечного кредитования правительству иипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечныеактивы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованныена ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методыфинансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие идругим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерныетолько (или преимущественно) для ипотечного рынка.
Система ипотек можно разредить наоткрытую, где источником средств являются средства, заимствованные срынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласииучастников системы получать процентный доход  по сбережениям на целевых счетахниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготнойссудой.             Привлечение ресурсов на рынке капитала обычноосуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью являетсяприобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этихкредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитныхресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан,накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательныхучреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются нафинансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье внастоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования:средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.
Ипотечное кредитование оказываетзначительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования,рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительнорасширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышениюстоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке ивременного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращениюспроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает этутенденцию.
С другой стороны, ухудшениеусловий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижаетпокупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижениюцен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, чтоописываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоихрынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечногокредита.
В результате рынок ипотечногокредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние наконъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеровоказывает ключевое воздействие на рынок.
Из этого можно сделать вывод: чемболее развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чембольшая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита,тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках,текущей стоимости активов.Глава 4. Нормативно-правовое регулирование ипотечногокредитования
в Российской Федерации и перспективы его развития
Нормативно-правовая базаипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положенияхГражданского кодекса, что стало решающим шагом в развитии Российскогофедерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищногокредитования.
В части, касающейся отношений,связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правилаобеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о правесобственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращениявзыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ,в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита,создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательскойдеятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие вдальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросовгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  атакже особенностей ипотеки (залога недвижимости).
Закон стал нормативным актом,непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. Всоответствии с ним:
 вводится единая система регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним;
государственная регистрация является единственнымдоказательством осуществления зарегистрированного права;
государственной регистрации подлежат:
— право собственности нанедвижимое имущество;
— сделки с недвижимостью
            — ограничения прав на недвижимое имущество(арест, ипотека, доверительное управление);
создается единый банк информации в пределах регистрационногоокруга;
государственная регистрация прав носит открытый характер(информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имуществапредоставляется по любому письменному запросу физического или юридическоголица;
государственная регистрация проводится учреждением юстиции порегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом сталпринятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качествесредства обеспечения кредита.
В законе подробно регламентированы обязанности залогодателяпо обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договораипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязанийтретьих лиц и т.п.) в связи с долгосрочностью ипотечного кредитованияпредусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав назаложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения,конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица,наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; изменен порядокреализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором,допускается его продаже не только  с публичных торгов, но и аукциона или поконкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем.
Таким образом, для регулированияотношений по поводу залога недвижимости основным источником права являетсязакон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иныеправила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет надобщими положениями Гражданского кодекса о залоге.
К числу нормативных актоврегулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийсясейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнеевремя действительно чрезвычайно большое внимание  уделяется деятельности внаправлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, которыйсейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.
Федеральная комиссия участвовалав разработке этого закона на протяжении последних лет. Да, он действительноимеет достаточно давнюю историю. Более двух лет назад была начата работа по егонаписанию. Первое время это был правительственный вариант. Потом, в рамкахработы в структуре Правительства работа была сосредоточена на подготовкепоправок к варианту, который был внесен депутатами Государственной Думы.
Законопроект чрезвычайно важендля развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалосьльготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедренияэффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страныработать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночныхкапиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее времяна рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, безналаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будетоптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом врядли возможно.  С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопросфункционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальноезначение. Конечно закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесьпервоначальное значение.
Закон предусматривает два видаценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечныесертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, которыйдолжен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесссекъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг,оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, котораясводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектрс тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а  потом уже внестиизменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но,тем не менее, по мнению Глазунова Д. А. (член ФКЦБ России), спектр который внастоящее время определен в законопроекте (и в депутатском, и правительственномварианте два вида ценных бумаг осталось), тот оптимальный набор инструментов,который позволит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию винструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которойподвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются длясекъютиризации ипотечного кредитования.   
Принципиальной особенностью итого, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которыеиспользуются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемымипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежныеправа-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита,возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то естьнедвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не нанедвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возвратсредств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.
В России так же ужеразрабатывается закон «О сторойсберкассах» в основу этого законопроектаположено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. ВЧехии, например, такая программа уже работает.  Разработка данногозаконопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшениижилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому людивступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги подбудущую квартиру.
Одна из важнейших задач — законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошенническихдействий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так истроительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки БанкаРоссии, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следуетопределиться по четырем наиболее важным вопросам.
Во-первых, если создаватьстроительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировалих деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковскиекредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относитьсяименно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.
Второй вопрос — статус и,соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы.Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская илинебанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопроспринципиальный — на него ложится разработка нормативной базы и надзор задеятельностью стройсберкасс.
Третий момент связаннепосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельностьстройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгаминаселения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели.Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции,которые стройсберкасса может осуществлять.
Четвертый по порядку, но не поважности вопрос — гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассахи, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должнобыть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимостиквартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он такжеполучает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован отфорс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынкенедвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхованияриска.
В итоге, обе структуры — стройсберкассыи ипотечные банки — упираются в одну большую проблему, связанную снесовершенством российского банковского законодательства. Ст. 2 закона «Обанках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитныхорганизаций, которые имеют право существовать в РФ.
При подготовке законопроекта остроительных сберегательных кассах эксперты банковского комитета очень жестконастаивали на том, чтобы строительная сберегательная касса на уровне законабыла признана кредитной организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой- как классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, чтостроительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений сгражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является оченьузким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь переченьбанковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, скоторыми сталкивается данный финансовый институт. Не имея возможностиклассифицировать в рамках действующего определения строительную сберкассу какНКО, поскольку главный критерий НКО — не совершать операции с гражданами, у насостается единственная возможность признать строительную сберкассу в рамкахдействующего законодательства универсальным банком, т.е. банком, который всоответствии с российским законодательством получает возможность совершатьнеограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка,таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что иуниверсальный банк.
Поэтому, разрабатывая закон остроительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали ихспециализированными кредитными организациями. Главное возражение, котороепоследовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированнаякредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве.Это та же самая проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитныепотребительские кооперативы.
Заключение
 
Развитие российских малыхпромышленных предприятий (в том числе исследовательских и конструкторских,нацеленных на технологические инновации) имеет некоторые особенности. В числепоследних обычно называют вынужденную диверсификацию деятельности, стремление кмаксимальной самостоятельности (включая пассивное отношение к участию в союзы,ассоциациях, объединениях, обществах взаимного кредитования и в других формыпредпринимательской самоорганизации), ориентацию на производство конечногопродукта, слабость менеджмента, неразвитость инфраструктуры поддержки, и др. Совсем этим нельзя не согласиться, однако не менее специфичен и вопрос о том, ктоименно в условиях России является или в ближайшем будущем сумеет выступить вкачестве инициатора, организатора и инвестора промышленных проектов в сферемалого предпринимательства. Думается, на эти роли могут в принципе претендоватьтри основные категории физических или юридических лиц.
Речь идет, во-первых, о носителяхтех научно-технических знаний, которые имеют перспективу реализации в продукциивысокого рыночного спроса. Как правило, это работники научно-техническихорганизаций и промышленных предприятий (иногда и коллективы отдельных ихподразделений), обладающие “ноу-хау”, научно-техническими заделами и т.п., приобретеннымив предшествующий период. Подобного рода “итээровские” специалисты обладают,конечно, неким потенциалом осуществления инновационных промышленных проектов,однако на практике он реализуется далеко не всегда в связи с хорошо известнымифинансовыми, организационными, маркетинговыми, юридическими н инымимногочисленными проблемами, с преодолением которых сопряжено открытие в Россиималого предприятия.
            Реальной помощью со стороны федеральных иместных органов в реализации промышленных проектов для этой группы лиц способновыступить развертывание системы бизнес-инкубаторов, предоставляющихлабораторно-производственные площади и оказывающих технические,организационные, информационные и прочие необходимые услуги начинающимпредпринимателям. Однако в условиях острейшего дефицита бюджетногофинансирования нужд развития малого предпринимательства соответствующие надеждывесьма слабы. Ныне бездействуют даже многие из уже созданныхбизнес-инкубаторов.
            Во-вторых, инициаторами создания малых промышленныхпредприятий могут выступать крупные производственные организации, а такжефинансово-кредитные институты. Однако многие из первых ныне сами испытываютвесьма серьезные финансовые затруднения, и их интересы подчас вынужденно лежатсовсем в других сферы. Кроме того, в отличие от ситуации в странах с развитойрыночной экономикой (особенно в Японии, где корпорации, как известно, оказываютвесьма ощутимую поддержку малому бизнесу, причем не только финансовую, но и вчасти технологии менеджмента, маркетинга, контроля качества и т.п.) российскиекрупные производства склонны к поглощению, инкорпорированию малых предприятий всвои структуры. Положению, характерна для второй половины 80-х годов, когдакрупные предприятия создавали малые “при себе), зачастую (извлекая при этомнелегальные доходы, ныне в корне изменилось. Даже сравнительно успешноработающие предприятия не проводят и, по-видимому, еще долго не будут проводитьполитику “отпочкования” своих структурных подразделений в самостоятельныепроизводственные единицы (исключая, конечно, посреднические организации илихотя бы линию на поощрение подобных инициатив со стороны. Действительнаяподдержка малого промышленного предпринимательства со стороны крупныхпроизводств, как известно, базируется на реальных связях по кооперации(поставках комплектующих, нестандартного технологического оборудования и т.п.);между тем многолетняя ориентация отечественных крупных предприятий насобственные силы, а не на межпроизводственную кооперацию, можно полагать,сохраняются в течение длительного времени.
            Для коммерческих банков в настоящее времяхарактерны процессы укрупнения капиталов путем слияний, поглощений и т.п. Опытпоказывает, что кредитование малых предприятий не входит в круг интересовмощных коммерческо-банковских структур; еще менее склонны они заниматьсясамостоятельным поиском и отбором инвестиционных проектов в сфере малогопредпринимательства (то же можно сказать и о других финансово-кредитныхинститутах). Что касается выдачи малым предприятиям кредитов на реализациюпромышленных проектов под гарантии правительственных органов, то подобного родамеханизмы пока еще совершенно не отработаны.
            В-третьих, в контингент потенциальныхорганизаторов и инвесторов малого промышленного предпринимательства входят,думается, сами малые и средние предприятия, функционирующие как в сферахторговли и посреднических услуг, так и непосредственно в производстве. В силуинтенсификации конкуренции и естественного ужесточения внешних условийфункционирования малые предприятия в этих сферы обнаруживают стремление кдиверсификации, расширению профильности, переводу инвестиционных потоков вновые отрасли. В этом плане производственная сфера начинает представлять длярассматриваемых потенциальных инвесторов существенный интерес.
 
* * *
На протяжении последних летразвитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило вдостаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которуюоказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился рядпозитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечногокредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческихбанках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы,опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опытреализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развиваетсямедленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечноекредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом дляроссийских коммерческих банков.
Изучение и анализ основныхпроблем  с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает,что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевыхисточников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдаватьнепрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.
Мировой опыт показывает, что решение проблемы созданиянадежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путемпринятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а такжепредусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной приипотеке в силу закона.
Если бы в ближайшее время удалосьбы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появлениядолгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создатьвторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладыватьсвои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организоватьзамкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с цельюпополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты.Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценныхбумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент,связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.
Также к существенным причинамсдерживающим развитие ипотеки в России являются:  нерешенность ряда правовыхвопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Обипотечных эмиссионных ценных бумагах»;  высокие кредитные и процентные риски;отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокийуровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическаянестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктурыипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочногожилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в этусферу.
Очень важная проблема, на мойвзгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной — этоподготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мызанимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной,системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом делестала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство поипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этогокоординатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами,связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными сподготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,
Все эти задачи безусловно должныбыть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральнаяпрограмма развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершитьсоздание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищнойсфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территориивсех субъектов Российской Федерации.
Таким образом, для развитияипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующаяинфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволитсделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.
Создание и развитие ипотечного кредитования поможет нетолько улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданиюустойчивой банковской системы.
Используемая литератураГоловин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищногостроительства: Учеб. пособие – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999 Ершова И.В., Иванова Т.М. Предпринимательское право. — М.: Юриспруденция, 1999. Иванов В.В. Ипотечное кредитование: Учебное пособие – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001 Интернет сайт  www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm Финансовая стратегия предприятия/интернет сайт  www.e-xecutive.ru/discussions/forum 3330/msg 8874 82053/ Колчина Н.В., Поляк Г.Б., Павлова Л.П. Финансы предприятий: Учебник для вузов и др.;. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002г. Самсонова Н.Ф. Финансы, Денежное обращение и кредит: Учебник для вузов – М.: ИНФРА – М,2001г. Цылигна Г.А.  Ипотека: жилье в кредит: Учебник для вузов -  М.: Экономика,  2001