--PAGE_BREAK--1.3 Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. [15.c.83]
Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости. [9.c.84]
2. Оценка предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
2.1 Общие сведенья
В данной работе мы будем оценивать рыночную стоимость предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» где рассмотрим несколько подходов оценки бизнеса и выведем итог работы.
2.2 Основные предложения и ограничивающие условия
Настоящая работа достоверна в полном объеме и лишь в указанных в курсовой целях.
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в курсовой работе.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.
Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
2.3 Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи
2.4 Рыночная стоимость объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки т.е. предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» оценивается в 1700000 руб.
2.5 Социально – экономическое положения региона, расположения объекта оценки
ХАБАРОВСКИЙ КРАЙ, в Российской Федерации. 824,6 тыс. км2. Население 1523,3 тыс. человек (1999), гороКНИЖНЫЙ МИРое 79%. 9 городов и 43 поселка гороКНИЖНЫЙ МИРого типа (1993). Включает Еврейскую АО. К Хабаровскому кр. относятся Шантарские и другие острова. Центр — Хабаровск. Большая часть территории занята горными хребтами Сихотэ-Алиня, Джугджура и др., протягивающимися параллельно побережью Охотского и Японского морей. Климат умеренный муссонный; средние температуры января от -16 до — 40 °С, июля 14-21°С. Осадков 500-900 мм в год. Главная река — Амур. Св. 50% территории покрыто лесом. Комсомольский и Большехехцирский заповедники. Промышленность: машиностроение и металлообработка (производство морских и речных судов, станков, компрессоров, сельскохозяйственных машин и др.), черная металлургия, горнодобывающая (уголь, руды цветных металлов и др.), нефтеперерабатывающая (нефтепровод Оха — Комсомольск-на-Амуре), лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, легкая, рыбная, стройматериалов. Посевы пшеницы, ячменя, овса, кормовых культур, сои. Молочно-мясное скотоводство, птицеводство, пчеловодство. Пушной и зверобойный промыслы. Транссибирская и Байкало-Амурская железнодорожные магистрали. Развит морской транспорт; порты: Ванино (действует паромная переправа Ванино — Холмск), Николаевск-на-Амуре, Охотск. Судоходство по р. Амур. Курорты: Кульдур, Аннинские Минеральные Воды.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.6 Анализ среды место расположения
Оцениваемый объект – предприятие МУП «КНИЖНЫЙ МИР».
Объект оценки расположен в г. Хабаровске, ул. Карла Маркса, 37. Оценочная зонная является все предприятие.
Транспортная доступность объекта.
Предприятие МУП «КНИЖНЫЙ МИР» находится достаточно близко к центру города в приделах 5 км. С асфальтированным покрытием дороги. Имеет хорошие подъездные пути. В целом транспортная доступность объекта оценивается как хорошая.
Окружение
С юга предприятие МУП «КНИЖНЫЙ МИР» граничит с ограждением приборостроительного завода. С других сторон он окружен складскими комплексами.
Влияние окружения на стоимость объекта.
Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.
Транспортная доступность — хорошая
Коммерческая привлекательность объекта — привлекательная.
2.7 Характеристика рынка предприятия
Издательское дело в России постепенно начало приспосабливаться к условиям рыночной экономики.
Можно отметить положительные тенденции в развитии книжного дела в Хабаровском крае в последние годы. Тематическое планирование и ценообразование стали теперь базироваться в основном на прибыльности издания. Сам книжный рынок развивается более дифференцированно; учитывая потребности различных групп читателей, выделились новые сегменты рынка. Заметным явлением стал возврат заказов на печатание книг из-за рубежа. При этом следует учитывать, что издательства и книжная торговля в соответствии с «Законом о государственной поддержке средств массовой информации» развивались, имея льготы. Это сыграло свою положительную роль.
Весьма убедительны сравнительные данные о выпуске книг и брошюр за последние годы (табл. 1 и 2).
Таблица 1
Динамика выпуска книг и брошюр в 2002–2004 гг. в Хабаровском крае
Таблица 2
Выпуск книг и брошюр группами издательств и другими организациями в 2005 г. в Хабаровском крае (на момент 1 ноября 2005 года)
Однако ряд факторов сдерживал развитие книгоиздания. Прежде всего сказалась низкая платежеспособность населения, особенно северных, южных и восточных регионов, что затрудняло поставку книг. Слишком долгими оказывались сроки возврата средств, а это не могло устроить издателей. В то же время европейский центр был перенасыщен книгами и при большей покупательской способности наших граждан проблему можно было решить. Общий объем производства учебников из-за нерешенности ряда законодательских проблем сокращался, и обеспеченность школ учебниками год от года снижалась. Кроме того, цены на учебную литературу резко выросли.
Тормозилось развитие розничной книжной торговли. Сказывался ограниченный ассортимент книг при высоком уровне продаж отдельных названий. При отсутствии у торговли дополнительных капиталов и неразвитости информационной инфраструктуры книжного рынка переход на высокоассортиментную торговлю становился весьма проблематичным.
Перечисленные выше обстоятельства определяли особенности книжного рынка России в последние годы.
Перспективы развития книгоиздания, как и периодической печати, телевидения, радиовещания, других средств массовой информации, зависят от совокупности факторов, порожденных условиями реформирования нашего общества. Более полный учет их воздействия на систему средств массовой информации поможет оптимизации структуры СМИ, процессов их функционирования, а значит, будет способствовать удовлетворению растущих духовных потребностей широких слоев населения.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.8 Общая характеристика предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
МУП «КНИЖНЫЙ МИР» образовано согласно уставу и Гражданским кодексом РФ.
Предприятие находится по адресу: г.Хабаровск, ул. Медицинская 14. Почтовый адрес: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, тел. 32-85-51.
Основными направлениями деятельности предприятия являются:
— производство строительных материалов ;
— основной вид деятельности производства асфальта
Экономические показатели деятельности предприятия за отчетный период можно представить в виде таблицы 1. В этой же таблице целесообразно представить сравнение показателей со средними показателями по отрасли. Плановое значение показателя на предприятии соответствует значению соответствующего показателя за прошедший период.
Таблица 1
Показатели и результаты деятельности МУП «КНИЖНЫЙ МИР» в 2004 г.
Из таблицы видно, что предприятие в отчетном периоде не выполнило плановый объем продаж. Это произошло в результате увеличения себестоимости продукции, что, в свою очередь, явилось следствием увеличения объема выпущенной и реализованной продукции.
Рентабельность продукции понизилась, но значение данного показателя все еще ниже среднего показателя по отрасли.
--PAGE_BREAK--2.10 Затратный подход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
оценка стоимость бизнес финансовый анализ
Затратный подход оценки здания, строения и помещений на предприятии МУП «КНИЖНЫЙ МИР».
Этот подход включает несколько этапов:
Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором -сходятся здания, сооружения.
Второй этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость смещения здания и сооружения на действительную дату оценки.
Оценочная стоимость = 411+(411*0,15) = 472,65 тыс. руб.
Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования
Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.
Затратный подход — подход к оценке, определяющий текущую стоимость оборудования путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физического, функционального, экономического:
Соб.т = ВС-О
Соб.т — текущая стоимость оборудования (на дату оценки);
ВС — восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства (Св) или стоимости замещения (С3);
О — обесценение, вызванное выявленными элементами накопительного износа: физическим, функциональным, экономическим .
Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оцениваемого оборудования как Нового, без учета износа и соотносится к дате оценки. Перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.
Соб.т = 130-10 = 120 тыс.руб.
2.10.1 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
Представьте состав недвижимости оцениваемого предприятия в форме табл. 2.5.
Таблица 2.5
Состав недвижимости
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки недвижимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается последовательно.
Определение восстановительной стоимости зданий
При определении восстановительной стоимости зданий и части сооружений нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1984 года на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.91 г. на основании письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д и индексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве Правительства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.
Таблица 2.6
Определение восстановительной стоимости склада S=90м2
В величине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыль предпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.
Таблица 2.7
Определенные рыночной стоимости склада
Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу составила 619506+773908 = 1393414рублей.
Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.10.2 Оценка рыночной стоимости земельных участков
Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:
* для целей налогообложения недвижимости; '
* для установления ставок земельного налога;
* для установления величины арендной платы;
* для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;
* для оценки эффективности существующего функционального использования территории;
* для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города в планировании модели городского развития;
* для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стоимости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.
Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку.
2.10.3 Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств
При корректировке балансовой стоимости автотранспортных средств оценщиками был использован сравнительный (рыночный) подход и был применен факторный метод по идентичному транспортному средству.
Для определения стоимости транспортных средств по данному методу оценщиками была использована «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» Р-03112194-0376-98, утвержденная руководителем Департамента автомобильного транспорта Министерства транспорта РФ Г.П, Николаевым 10.12.1998 г.
Таблица 2.8
Технические характеристики объектов оценки
Подходы к оценке стоимости транспортных средств приведены на рис.1
Рис. 1. Оценка стоимости машин и оборудования
Затратный подход. В затратном подходе оценки машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:
• метод расчета по цене однородного объекта;
• метод поэлементного расчета; индексный метод. Расчет физического износа
Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:
=> методом срока жизни:
процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни;
=> методом укрупненной оценки технического состояния: используются специальные оценочные шкалы.
Таблица 2.9
Шкала оценки физического износа
Расчет функционального износа
Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.
К =xq/ Ханап,
где К — корректирующий коэффициент; Х0, Ханап — значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.Расчет внешнего износа
Данный вид износа определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования
Подход основан на методе сравнения.
1. Нахождение объекта-аналога,
2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Доходный подход в оценке машин и оборудования. Решаются следующие задачи:
1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы,
2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.
3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость.
Определяется рыночная стоимость на основании результатов, полученных тремя подходами.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.10.4Оценка товара — материальных запасов
Они оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются в пределах принятых для данных предприятий.
2.10.5Оценка расходов будущих периодов
Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода не существует, то величина расходов будущих периодов списывается.
2.10.6 Оценка дебиторской задолженности
Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности,
В нашем случае на предприятии существует дебиторская задолженность со сроком погашения 12 месяцев, данный вид статьи баланса не корректируется.
2.10.7Оценка денежных средств
Эта статья не подлежит корректировке
2.10.8Расчет скорректированной величины чистых активов на дату оценки
После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и скорректированные величины в табл.2.10
Таблица 2.10
Расчет чистых активов на дату оценки
После внесения корректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила 251476 тыс. рублей.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.11 Сравнительный подход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
Расчет здания, строения и помещения предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» на 2005 год.
Оцениваем объект недвижимости с ПВД в 411 тыс. руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл.2.11).
Таблица 2.11
Данные о проданных аналогах
Валовой рентный мультипликатор
ВРМ = Ца/ПВД
ВРМ (усредненный по аналогам) = (2+2,11+1,86): 3 = 1,99
вероятная цена продажи объекта
V= 411*1,99 = 817,65 долл.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные платежи и цены продажи, в которых учтены отмеченные ранее различия.
Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования
Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования позволяет рассчитать стоимость оцениваемой машины на основе имеющейся ценовой информации на оборудование, аналогичное оцениваемому объекту. При этом анализу подвергаются цены как первичного, так и вторичного рынков. Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект большую сумму, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего аналогичной полезностью. Данный подход применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать несколько аналогов, для которых известны цены их продаж. Важным этапом подхода является корректный выбор аналогов и анализ их цен, на основе которых производят расчет необходимых корректировок к ценам аналогов.
В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины
где Цан— цена машины-аналога на дату его продажи (цена предложения);
Кдп— коэффициент приведения цены продажи аналога (цены предложения) к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;
Кком— коэффициент, учитывающий рахтачия в коммерческих условиях приобретения оцениваемой машины и аналога, в том числе и базис местоположения объекта оценки:
Киан— коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;
Кь К2, ..., Кт— корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров оцениваемой машины и аналога;
ВС0— восстановительная стоимость оцениваемой машины без учета дополнительной оснастки и разницы в товарных знаках объекта оценки и аналога;
Иион— общий накопленный износ оцениваемого оборудования;
Сдоп— рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием которых отличаются оцениваемая машина и аналог;
АСтз— возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемой машины и аналога.
Расчет машин и оборудования аналогичных предприятий МУП «КНИЖНЫЙ МИР».
Машины и оборудования аналогичного предприятия №1
РСо = 150*(1-0,15)+15+5 = 147,5 тыс.руб.
Машины и оборудования аналогичного предприятия №2
РСо = 100*(1-0,2)+20+10 = 110 тыс.руб.
Машины и оборудования аналогичного предприятия №3
РСо = 120*(1-0,10)+10+3 = 121 тыс.руб.
2.12 Доходный подход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР
Этот метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.
Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от пло-: лади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки, он рассчитывается по формуле
ПВД = S-Ca,
где S— площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са— арендная ставка за Iм2.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
ПВД = 797*0,9 =717 тыс. руб.
Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода:
ДВД = ПВД — Потери.
ДВД = 717-0 = 717 тыс. руб.
Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные, или эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации доходов.
Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков можно разделить на несколько этапов:
Первый этап. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
Второй этап. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
Третий этап. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
Четвертый этап. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Получается формула:
Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии
Метод сделок
Процесс отбора сопоставимых компаний:
1. Было рассмотрено 3 компании, сходные с оцениваемой.
2. Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии отбора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента), сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при поэтапном внесении корректировок в исходную информацию находится стоимость оцениваемого предприятия.
Таблица 2.12
Расчет стоимости объекта оценки
Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу Метод ценовых мультипликаторов 98368 тыс. р. 0,6
Метод сделок 166811 тыс. р. 0,4
Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 98368 * 0,6 + 166811 * 0,4 = 125745 тыс. р.
Метод дисконтированныж денежныж потоков (ДДП)
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков
1. Выбор модели денежного потока (ДП).
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10.Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала
Определение длительности прогнозного периода
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.
Определение ставки дисконта
С технической точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости» являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения ставки дисконта:
Мы выбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:
1. Определение соответствующей ставки дохода.
2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.
Таблица 2.13
Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию
В табл.2.13 приведены максимальные значения риска. В зависимости от размера компании, ее положения на рынке, величина риска может варьироваться от 0-5.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период
используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:
• метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с последующей продажей имеющихся активов;
• метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию. Используется для стабильного бизнеса;
• метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний;• метод Гордона. По этому методу годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.
Составим бизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации затрат на производство составляет 3 % в год.
Таблица 2.14
Расчет денежного потока
По формуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный
ГОД (Vпест)-
Vажт=ид-(1+д)/а-д),
где Пд — денежный поток в постпрогнозный период; д -долгосрочные темпы роста денежного потока; i— ставка дисконта,
Vпост= 32532,93 * (1 + 0,03) / (0,35 — 0,03) = 104715 рублей.
Таблица 2.15
Расчет текущей стоимости денежного потока
Сумма текущих стоимостей денежного потока – 25901,85+23244,38+20783,17 = 69929,40
Выручка от продажи фирмы в конце последнего года = 32532,93 / (0,35 0,03) = 92943,26 тыс. р.
Текущая стоимость выручки от реализации = 92943,26 * 0,572 = 53164 тыс.р.
Рыночная стоимость фирмы = 92943,26 + 53164 = 146107 тыс. р.
продолжение
--PAGE_BREAK--