Сделки на рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия

Министерство образования российской федерации
Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия
(СибАДИ)
инженерно-строительный институт
Кафедра«Экономика и управление недвижимостью»
Курсовая работа
по дисциплине«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
на тему: «Сделкина рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия»
Выполнил студент гр. ЭУН
__________
Приняла преподаватель
Левочко В.В.__________
г. Омск 2006 г.

Содержание
 
Введение
1. Сделки на рынкенедвижимости
1.1. Особенности сделок снедвижимостью
1.2. Предприятие какособый объект гражданских прав
2. Договор купли-продажипредприятия
2.1. Понятие, стороны ипредмет договора
2.2. Заключение,государственная регистрация и исполнение договора
2.3. Последствия передачипокупателю предприятия с недостатками
2.4. Особенности продажипредприятия при банкротстве
2.5. Особенности продажизаложенных предприятий при обращении на них взыскания
Заключение
Список использованнойлитературы

Введение
 
Сделки с недвижимымимуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеютбольшое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также вгражданском обороте.
В расцвет рыночныхотношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, аэлементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрелизаконченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихсянедвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.
В данной курсовой работеподробно изложено об особом объекте гражданских прав – предприятии, а также обособенностях правового регулирования совершаемых с ним сделок купли-продажи. 
Предприятие — это имущественный комплекс,состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязан­ностей,исключительных прав и некоторых иных элементов. Причем предприятием признаетсятолько тот иму­щественный комплекс, который используется для предприниматель­скойдеятельности. И в качестве такого комплекса предприятие яв­ляется неделимымобъектом.
Выбор данной темы обусловлен  двумя причинамм.Во-первых, потому что предприятие — это единственный объект недвижимогоимущества, который не является вещью (даже слож­ной) и может не содержатьнедвижимых вещей в своем составе, являясь исключением из общего правила о том,что недвижимостью признаются только вещи. Термин «предприятие» не упоминается вопределении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, однако специально оговаривается в ст.132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости.
Признав предприятие недвижимостью, в дальнейшемГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит рядспециальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливаетсяособый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемымив отношении иного не­движимого имущества. Полагаю, что это очень интересно и требуетболее тщательного изучения.
Во-вторых, моя будущаяпрофессия непосредственно связана с гражданско-правовыми сделками в сференедвижимости.
Целью курсовой работыявляется изучение договора купли-продажи предприятия как особой сделки на рынкенедвижимости.
Данная курсовая работасостоит из двух глав. В первой главе рассматриваются особенности сделок нарынке недвижимости, а также понятие и особенности предприятия, которое являетсяпредметом сделки купли-продажи предприятия.
Вторая глава посвященаподробному изучению договора купли-продажи предприятия, особенностям продажипредприятий-банкротов, предприятий с недостатками, продаже заложенныхпредприятий при обращении на них взыскания.

1.Сделки на рынке недвижимости
 1.1.Особенности сделок снедвижимостью
Традиционно рынокнедвижимости разделяется на три основные товар­ные сектора (рынка):
— рынок земли;
— рынок нежилых помещений (зданий);
— рынок жилых помещений(зданий).
Рынки недвижимости функционируют посредством совершения опера­ций, каждаярыночная операция — это гражданско-правовая сделка. Для этого преждевсего необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объектаоборота (товара) и конкретных видов опера­ций (сделок). [7, стр.399]
Сделки с недвижимостью — часть общего гражданско-правового оборота.Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статусрегулируется как общими принципами и нормами граж­данского права (КонституцияРФ, Гражданский Кодекс РФ), так и спе­циальными законодательными и подзаконнымиактами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о порядке регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Положение о порядке и условиях продажимуниципального жилья в г. Москве и др.). [9, стр. 64]
Сделкой называют осознанныедействия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение илипрекращение их прав и обязанностей. [6, стр.138]
Прежде чем определятьособенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целомтот объем и те преде­лы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранеев со­ветском праве недвижимость была исключена из оборота практичес­киполностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимоеимущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключениемслучаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силупрямого указания закона.
При этом никаких общихограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве непредусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природныхобъектов. Оборот их осуществляется в той мере, в какой он допускаетсяспециальным за­конодательством — законами о земле и других природных ресурсах(п. 3 ст. 129 ГК).
Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает со­бой практическивсе основные виды гражданско-правовых догово­ров. Все сделки с недвижимостью можноклассифицировать в зави­симости от того, связаны они с переходом правасобственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, кпервой группе следует отнести сделки купли-продажи, мены, даре­ния, ренты,пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды,найма жилого помещения, довери­тельного управления недвижимым имуществом,ипотеки, безвоз­мездного пользования недвижимым имуществом.
Особенности правового режимасделок с недвижимостью сво­дятся в основном к тому, что они требуютобязательной письменной формы, при отсутствии которой такие сделки ничтожны,причем до­говор, как правило, должен составляться в виде единого документа (ане путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне до­пустимо призаключении многих иных письменных сделок) [5, стр.38-39].
В отдельных случаях (договорипотеки — ст. 339, ренты — ст. 584 ГК РФ) закон требует нотариальногоудостоверения сделки, хотя нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью нестало об­щим правилом действующего отечественного гражданского законо­дательства.В то же время по желанию сторон сделки удостоверена нотариусом может быть любаясделка с недвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это по закону нетребуется.
В ряде случаев сделка снедвижимостью приобретает юриди­ческую силу только после её государственнойрегистрации, которая предписывается ГК РФ, но в отношении отдельныхвидов сделок не­обходимость их государственной регистрации может быть также (вдополнение к ГК РФ) установлена иными федеральными законами. При этом в однихслучаях закон требует государственной регистрации только перехода правасобственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, присовершении купли-продажи зданий, сооружений, при передаче недвижимости вдоверительное управле­ние), в других случаях необходима государственнаярегистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недви­жимостиили такое право обременяется правами других лиц (купля-продажа жилых помещенийи др.), и перехода права) [5, стр. 39].
К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то, что в отличиеот других сделок, связанных с переходом вещи в соб­ственность или пользованиедругого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка снедвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия оцене. Предмет и цена — существенные условия для любой сделки с недви­жимостью. Крометого, в подзаконных нормативных актах, связан­ных с куплей-продажей, арендойнедвижимости, как правило, назы­ваются и иные существенные условиясоответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейсяпредметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендо­дателяи др.). [10, стр. 115].
Цельсовершениясделки с недвижимостью, как правило, юри­дически безразлична, но в определенныхслучаях закон требует со­хранения характера и цели использования предметасделки. Это касается, прежде всего, земельных участков и жилых помещений. [5,стр. 40]
Правомочия распоряжения недвижимым имуществом могут быть переданысобственником другим лицам. Например, недвижи­мость может быть передана вдоверительное управление (в том чис­ле и имущество подопечного или безвестноотсутствующего гражда­нина.  [1, ст. 38,43] 
При продаже недвижимости напубличных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное илизаложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени высту­паетспециализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью.С данной организацией заключается дого­вор о проведении публичных торгов (п. 2ст. 447 ГК РФ, ст. 62 Феде­рального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Обисполнительном производстве»). Договор продажи заключается в форме подписаниядоговора о результатах торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
В качестве сторон сделок снедвижимостью соблюдением ус­тановленных правил могут выступать унитарныегосударственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия идаже учреждения (последние — в случаях, когда предметом сделки стано­витсянедвижимое имущество, приобретенное учреждением на до­ходы, полученные им от правомернойдеятельности — п. 2 ст. 298 ГК РФ). [5, стр. 44]
Существуют различныеоперации (сделки) с недвижи­мостью, которые могут служить инструментомуправляющего имуществен­ным комплексом, включающим в себя объекты недвижимости.Обычно распределяют отдельные виды сделок с жилой и нежилой недвижи­мостью непо формальному, а по функциональному принципу, так сделки купли-продажи,дарения, ренты могут осуществляться с любыми видами недвижимости, но имеютособенности регулирования и частоту применения в практической деятельностиуправляющих. Сделки с нежилой недвижимостью включают описание операций с предприятиями,которые являются самостоятельным объектом оборота, но именно опера­ции спредприятиями часто являются юридической формой сделок с принадлежащими имобъектами недвижимости. [8, стр. 79]1.2. Предприятие как особый объектгражданских прав
Предприятию как объекту гражданских прав и в ГКРФ, и в Законе о государственной регистрации посвящены самостоятельные статьи.Законодатель относится к нему как к особому объекту.
Это проявляется, во-первых, чисто формально — предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а«вводится» в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей онедвижимости.  [5, стр. 29]
«Предприятие в целом  как  имущественный комплекспризнается  недвижимостью. (Предприятиемкак объектом правпризнается имущественный  комплекс, используемый для осуществления предпринимательскойдеятельности)» [1, ст. 132]
Во-вторых, посоставляющим его элементам объект этот на­столько неоднороден, что отнесениеего к той или иной группе объ­ектов может быть осуществлено только исходя изхарактеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь наприроде составляющих его элементов, многие из которых, такие как праватребования, долги, исключительные права, сами по себе к не­движимости отнесеныбыть не могут. Предприятие является недви­жимостью не в силу его неразрывнойсвязанности с землей, а по ре­шению законодателя распространить на этотспецифический объект особенности правового режима, устанавливаемого длянедвижимого имущества.
В-третьих, предприятиеявляется объектом, который «выпа­дает» из классификации недвижимых и движимыхвещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. Правовой режим предпри­ятиякак особого объекта гражданских прав прослеживается в ГК РФ, причемприменительно к ряду договоров, предметом которых оно является: купля-продажа(ст. 559-566), доверительное управление (п. 1,3 ст. 1013), а также в целом рядедругих федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,«Онесостоятельности (бан­кротстве)», «О приватизации государственного имущества иоб ос­новах приватизации муниципального имущества в Российской Фе­дерации» идр. .  [8, стр.144]
Статья 132 ГК РФ определяетсостав предприятия в целях вве­дения его в гражданский оборот в качествеединого объекта — как единый имущественный комплекс, используемый дляпредпринима­тельской деятельности. Поэтому в его состав включено как собст­венноимущество — недвижимое (здания, сооружения, возможно, зе­мельный участок) идвижимое (оборудование, инвентарь, готовая продукция), так и имущественныеправа требования, долги и ком­плекс исключительных прав, в первую очередь правна товарные знаки и знаки обслуживания.
Следует признать, чтопредприятие — это единственный объект недвижимого имущества, который неявляется вещью (даже слож­ной) и может не содержать (что нередко наблюдается напрактике) недвижимых вещей в своем составе.
В состав предприятия могутвходить и объекты, прямо не пред­назначенные для предпринимательскойдеятельности, например, жи­лье, спортивные сооружения и т. п. Однакообязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав, как виданедвижимого имущества является его главное предназначение — осуществлениепредпринимательской деятельности. Именно в этом качестве пред­приятие или егочасть приобретает свойство оборотоспособности, т. е. может становитьсяпредметом сделок — купли-продажи, аренды, мены.  [5, стр.30]
В состав предприятия как имущественного комплекса обычно также входятимущественные права и обязанности. Под имущест­венными правами понимаются, вчастности, права требования собст­венника предприятия к должникам, связанные суплатой ими денеж­ных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, правапользования обособленными природными объектами, земельными участками, при­роднымиресурсами.
Имущественными обязанностями(долгами предприятия) яв­ляются обязанности собственника предприятия по уплатеденежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг. В составпредприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин идругих платежей. Эти обязательства (т. е. возник­шие до сделки по передачепредприятия) сохраняются за прежним собственником.
Таким образом, в составпредприятия следует включать только те долги и права требования, которыевозникли в связи с деятельно­стью предприятия.
К исключительным правам в составепредприятия относятся указанные в ГК РФ права на обозначения, права,индивидуализирую­щие предприятие, его продукцию, работу и услуги, — фирменноена­именование, товарные знаки, знаки обслуживания, принадлежащие собственникупредприятия. Это могут быть и иные исключительные права, например, наинтеллектуальную собственность, возникшие из заключенных ранее авторских,лицензионных и иных договоров. [5, стр.40]
Итак, предприятие — этоимущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественныхправ и обязан­ностей, исключительных прав и некоторых иных элементов (преждевсего — шансов). Причем предприятием признается только тот иму­щественныйкомплекс, который используется для предприниматель­ской деятельности. И вкачестве такого комплекса предприятие яв­ляется неделимымобъектом. [9,стр.116]
Часть предприятияможет стать особым объектом в качестве предприятия (например, при продаже,аренде) лишь в случае отделе­ния этой части от предприятия как целого,например, при реоргани­зации коммерческой организации в форме выделения, —когда такая часть становится имущественным комплексом, самостоятельно ис­пользуемымдля предпринимательской деятельности. В противном случае можно вести речь опродаже или аренде отдельного имуще­ства в составе предприятия, но непредприятия в целом.
Такой признак предприятия,как использование его в предпри­нимательской деятельности, позволяет сделатьтри вывода.
1. Имущественный комплексдля признания его предприятием должен фактически использоваться, т. е. быть работающим.В противном случае утрачивается смысл в особом правовом ре­гулированииположения предприятия.
Тем не менее, можнодопустить, что если предприятие времен­но по каким-то причинам не используется,но сохранено единство имущественного комплекса с возможностью возобновленияпред­принимательской деятельности, такой комплекс не перестает бытьпредприятием.
2. Предприятие должноиспользоваться именно для предпри­нимательских целей — извлечения прибыли. Еслиимущественный комплекс используется без цели извлечения прибыли, он не образуетпредприятия (например, медицинский комплекс, используемый му­ниципальнойполиклиникой для оказания медицинской помощи в рамках обязательного медицинскогострахования).
3. Состав предприятия всёвремя изменяется (продаются и по­купаются объекты движимого и недвижимогоимущества, причем последние могут находиться в различных населенных пунктах ида­же за границей; продается готовая продукция; реализуются права требования идолги, связанные с деятельностью предприятия; амор­тизируется и списывается тоили иное имущество и т. д.).
Однако законодатель неустановил никаких правовых последст­вий, связанных с изменением состава ужезарегистрированного пред­приятия.
Последнее обстоятельствопорождает проблему. С одной сто­роны, законодатель не определил пределысуществования предпри­ятия во времени и в пространстве. По общему правилузарегистри­рованные права на объект недвижимости существуют до моментапрекращения этих прав. С другой стороны, нельзя дважды совер­шить сделку содним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия постоянноменяется.
Специалистами предлагаетсядва равным образом приемлемых решения этой проблемы на законодательном уровне:либо обязать собственника вносить изменения в состав предприятия для обеспе­чениядостоверности сведений, вносимых в Единый государствен­ный реестр прав, либоустановить, что предприятие всякий раз соз­дается для совершения сделки ипрекращается после регистрации перехода прав на него к новому лицу. [5, стр.31-32]
В заключение характеристикипредприятия как вида недвижи­мого имущества необходимо отметить, что наличие всоставе пред­приятия материальных объектов не является обязательным. Инымисловами, будучи недвижимой вещью в силу закона, предприятие мо­жет вообще неиметь «вещественных доказательств» своего сущест­вования, поскольку, к примеру,всё имущество этого предприятия составляют лишь имущественные права (обязательственныеи вещ­ные). Проявляется это, в частности, в том, что все необходимые для работыпомещения и оборудование юридическое лицо — собственник предприятия — можетарендовать или пользоваться ими в силу иных соглашений с собственником этогоимущества. [6, стр.61]
Признав предприятиенедвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недвижимости,а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиямиустанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению сосделками, совершаемыми в отношении иного не­движимого имущества. В то же времяпредприятие оказалось настоль­ко сложным объектом и с точки зрениягосударственной регистра­ции, что законодатель был вынужден предусмотретьнаряду с реги­страцией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию правна земельные участки и иную недвижимость, входящую в его со­став.
Таким образом, предприятиеявляется исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостьютолько вещи. [5, стр.33]
2. Договоркупли-продажи предприятия 2.1. Понятие, стороны и предмет договора
Договор купли-продажипредприятия является самостоятель­ным видом договора купли-продажи, которомупосвящен параграф 8 главы 30 ГК РФ «Купля-продажа», однако отношения,возникающие из этого договора, субсидиарно регулируются нормами ГК РФ о до­говорекупли-продажи недвижимости (§ 7 гл. 30), а при отсутствии таковых, применяютсяобщие правила о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ). Таким образом,специальные нормы о продаже не­движимости применяются к продаже предприятий(которое тоже является видом недвижимого имущества) лишь постольку, посколь­куиное не предусмотрено специальными нормами о договоре купли-продажипредприятия. [7, стр.432]
В соответствии со ст. 559 ГКРФ договор продажи предпри­ятия — это такой договор, по которому продавецобязуется пере­дать в собственность покупателя предприятие в целом как имуще­ственныйкомплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправепередавать другим лицам, а покупатель обязу­ется принять его и уплатитьобусловленную договором цену. [2, ст.559]
Как и любой договоркупли-продажи, данный договор являет­ся возмездным, консенсуальным, взаимным.
На уровне ГК РФ такойдоговор урегулирован впервые, а практи­чески стал применяться ещё с 1991 года,когда был принят первый за­кон о приватизации государственных и муниципальныхпредприятий.
Сторонами договора купли-продажи предприятия могут вы­ступатьпрактически любые субъекты гражданского права. Выска­занное в литературе мнениео том, что применительно к физическим лицам стороной в таком договоре можетбыть только гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя,представляется необоснованным: закон не содержит такого рода ог­раничений.Граждане не могут заниматься предпринимательской деятельностью без соответствующейгосударственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (или безсоздания юри­дического лица с той же целью), а в необходимых случаях — и безполучения лицензии. Но нет никаких препятствий для продажи, на­пример,наследником, не являющимся индивидуальным предприни­мателем, полученного по наследствупредприятия или для покупки предприятия гражданином с целью занятия на его базепредприни­мательской деятельностью с созданием уже после покупки на базепредприятия юридического лица или получения статуса индивиду­альногопредпринимателя. Кроме того, управление собственным пред­приятием гражданинможет поручить менеджеру, управляющей ор­ганизации. Иными словами, закон неограничивает возможность гра­ждан иметь в собственности предприятия (причемнезависимо от их количества) наличием у них статуса индивидуального предпринима­теля,а потому любые граждане могут выступать в качестве любой стороны в договорекупли-продажи предприятия.
Участниками договоракупли-продажи предприятия (как на стороне продавца, так и покупателя) могутвыступать уполномочен­ные органы, действующие от имени Российской Федерации,субъек­тов РФ, муниципальных образований, в том чис­ле комитеты или фонды поуправлению государственным, муници­пальным имуществом.
Стороной в договорекупли-продажи предприятия (как имуще­ственного комплекса), в том числе вкачестве продавца, может вы­ступать и само муниципальное или государственноеунитарное пред­приятие как субъект гражданского права. Однако в данном случаедолжно учитываться то обстоятельство, что унитарное предприятие не являетсясобственником закрепленного за ним имущества. Всё закрепленное за такимпредприятием имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения,оставаясь соответственно в госу­дарственной или муниципальной собственности.[5, стр.203]
В силу ст. 294-295 ГК РФнедвижимое имущество, принадле­жащее государственному или муниципальномупредприятию на пра­ве хозяйственного ведения, может отчуждаться им только ссогласия собственника этого имущества, т. е. соответственно субъекта РФ илимуниципального образования в лице уполномоченных ими органов.[1, ст.294-295]
Как говорилось ранее, предприятиепредставляет собой весьма специфический объект гражданских прав, что отраженоуже в части первой ГК РФ (ст. 132). Поэтому предприятие в значении недвижимогоимуще­ства, являющегося объектом гражданских правоотношений и соот­ветственнопредметом договоров купли-продажи, аренды и др., не может сводиться к простойсовокупности движимого и недвижимого имущества, предназначенного дляосуществления определенной пред­принимательской деятельности, так какпреобразование такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведениицелого ком­плекса действий по организации на его базе процесса производства.
Предприятие — это совершенноособый объект гражданских прав. Отношение законода­теля к предприятию как кособому объекту прав проявляется уже в том, что предприятие не включено в общийперечень недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ, обязательным признаком которыхявляется неразрывная связь с землей, а отнесено к недвижимости отдельной ст.132 ГК РФ, которая определяет весьма неоднородный состав предприятия путем перечислениявходящих в него имущественных объектов, а также имущественных и неимущественныхправ и обязан­ностей, которые сами по себе к недвижимости никак не относятся.
Очевидно, что законодательчисто формально относит пред­приятие к недвижимости с тем, чтобы распространитьна этот весьма сложный и дорогостоящий объект гражданских прав правовой ре­жимнедвижимости.
Итак, предметом договорапродажи предприятия является предприятие как имущественный комплекс, заисключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другимлицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца(собственникапредприятия), в отношении которых в ГК РФ преду­смотрены два противоположныхправила (п. 2 и 3 ст. 559).
К первой категорииотносятсяправа на фирменное наимено­вание, товарный знак, знак обслуживания и другиесредства индиви­дуализации продавца и его товаров, работ или услуг. Эти правапе­реходят к покупателю при условии, что иное не будет предусмотре­но вдоговоре.
Вторую категориюсоставляютправа, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятиесоответствующей деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи,установлен­ные законом или иными правовыми актами.[5, стр.205-206] Причем занеисполне­ние переданных покупателю в составе предприятия обязательств,допущенное из-за отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимой дляисполнения этих обязательств, продавец и покупа­тель несут перед кредиторамипредприятия солидарную ответствен­ность[1, ст.559]
В соответствии со ст. 49 ГКРФ правоспособность юридическо­го лица обусловлена возможностью иметьгражданские права и нести гражданские обязанности в связи с осуществлениемдеятельности — как соответствующей целям, установленным в учредительных доку­ментах,так и любой не запрещенной законодательством. Причем пра­во юридического лицаосуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии,возникает с момента получения ли­цензии. Это означает, что лицензия не можетпередаваться иному ли­цу, поэтому продажа, как отдельного вида имущества, так ипредпри­ятия в целом сама по себе не порождает для покупателя какого бы то нибыло преимущества на получение лицензии[2, ст.49]. Федеральный закон от 8августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» в п. 1ст. 7 не предусматривает никаких исключений из правила о том, что «вид дея­тельности,на осуществление которого получена лицензия, может вы­полняться толькополучившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем»[3]
Предприятия в большинствеслучаев являются материальной основой юридических лиц — субъектов гражданскогоправа. И про­дажа предприятия отнюдь не означает прекращения юридического лица.
Вообще же в гражданскомзаконодательстве термин «предпри­ятие» используется, как известно, в двухзначениях: как объект прав (имущественный комплекс) и как субъект права — применительно к муниципальным и государственным предприятиям, т. е. как одна изорганизационно-правовых форм юридических лиц в сфере предпри­нимательства. [5,стр.207]
В качестве субъектагражданских прав муниципальное или го­сударственное предприятие — этосамостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, создаваемыйна базе муници­пальной или государственной собственности с закреплением за нимимущества на праве хозяйственного ведения (для казенных предпри­ятий — на правеоперативного управления), осуществляющий пред­принимательскую деятельность вцелях удовлетворения обществен­ных потребностей и получения прибыли.  [1,ст.110-115]
Представляется, чтопредприятие во всех случаях про­дается именно как объект права, ибо продажасубъектов в принципе не возможна. После продажи даже государственного илимуници­пального предприятия это предприятие именно как субъект права перестаетсуществовать, а на базе имущественного комплекса, в ка­честве которого ипродается предприятие, может быть создано то или иное юридическое лицо –коммерческая организация. Как объект гражданско-правовых договоров,предприятие, по сути дела, яв­ляется не юридической, а производственной (илипроизводственно-технологической) категорией и в этом качестве всегда имеетсобст­венника (иногда наряду с ним — и иного титульного владельца).
Если в качестве субъектапредприятие может быть основан­ным лишь на базе государственной (в том числефедеральной) либо муниципальной собственности, то в качестве объекта права (не­движимогоимущества) предприятие, как уже отмечалось, может принадлежать любым субъектамправа, в том числе гражданам, при­чем не исключена возможность принадлежностинескольких пред­приятий одному субъекту права.
Специфика предприятия какособого объекта гражданских прав и предмета договора по его отчуждениювыражается и в том, что в составе предприятия могут передаваться праватребования и долги предприятия, но лишь те, которые возникли в связи с деятель­ностьюпредприятия. [5, стр.208-209]
Особыми нематериальнымиэлементами предприятия следует признать его деловую репутацию, деловые связи,положение на рын­ке тех или иных товаров. Хотя эти элементы не названы в ст.132 ГК РФ при определении состава предприятия, очевидно, что они имеют большоезначение при реализации предприятием своих экономиче­ских интересов, связанныхс получением прибыли.
Эти элементы поддаютсярыночной оценке, и стоимость этих элементов может составлять существенную частьв общей стоимости предприятия.
В качестве особойразновидности нематериальных элементов в составе предприятия обычно выделяютсятак называемые шансы предприятия, под которыми понимается возможностьблагоприятных результатов торгово-промышленной деятельности предприятия в бу­дущем,реальное положение его на рынке. Эти шансы основаны на фактическом отношениипредприятия к клиентуре, репутации и известности. Без шансов предприятие яв­ляетсянежизнеспособным.
Таким образом, ценностьпредприятия определяется не только входящими в его состав движимыми инедвижимыми вещами, не только наличием в его составе имущественных инеимущественных прав и обязанностей, но и его шансами, т. е. потенциалом, силойего рыночного положения, а также возможностью соответствующей экспортации приперемене собственника, то есть сохранением кли­ентуры прежнего предприятия («клиентела»предприятия). [10, стр.176]
От договора купли-продажипредприятия нужно отличать про­дажу акций акционерных обществ, в том числеконтрольный пакет акций, а также продажу долей, вкладов, в иных хозяйственныхобществах и товариществах. В этом случае предметом продажи являет­ся непредприятие как имущественный комплекс, а сами акции, паи, вклады, доли.Собственником всего имущества при этом продолжает оставаться само хозяйственноетоварищество или общество, т. е. смены собственника не происходит, меняетсялишь состав акционе­ров, товарищей, вкладчиков. [5, стр.210-211]
В договоре купли-продажипредприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемогопредприятия. Эти усло­вия в качестве предмета и цены являются существеннымиусло­виями договора купли-продажи предприятия в силу закона [2, ст. 554, 555]2.2.Заключение, государственная регистрация и ис­полнение договора
Продажу предприятия, ввидуее сложности, условно можно разделить на несколько основных этапов:
1) определение состава истоимости продаваемого предпри­ятия;
2) заключение договоракупли-продажи и его государственная регистрация;
3) уведомление кредиторов опродаже предприятия;
4) передача предприятия;
5)государственнаярегистрация перехода права собственности на предприятие.
Рассмотрим эти этапы болееподробно.
В соответствии со ст. 561 ГКРФ стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить ирассмот­реть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение неза­висимогоаудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов(обязанностей), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов,характера, размера и сроков их требований.[1, ст.551]  Это необходимодля того, чтобы определить предмет и цену догово­ра как существенных егоусловий. Если в состав предприятия входит земельный участок, необходимоприложение к договору документа, подтверждающего право пользования продавцомэтим земельным уча­стком в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Перечисленные документыслужат обязательным приложени­ем к договору купли-продажи предприятия, который(как и любой другой договор продажи недвижимости) заключается в письменнойформе путем составления единого документа, подписываемого сто­ронами. [5,стр.211-212] Отсутствие какого-либо из перечисленных документов рас­цениваетсякак несоблюдение формы договора, и это влечет его не­действительность. [1, ст.560]
Нотариальное удостоверениедоговора купли-продажи пред­приятия не обязательно. Однако договор подлежитобязательной государственной регистрации и считается заключенным с этогомомента. [1, ст. 560] Напомним, что среди договоров о прода­же недвижимости вГК РФ предусмотрены только два, требующих государственной регистрации: договоркупли-продажи предприятия и договор купли-продажи жилья. По договорам продажииной не­движимости регистрации подлежит не договор, а только переход правасобственности от продавца к покупателю (хотя во всех случаях, в конечном счете,регистрируется и то и другое одновременно). [5, стр.212]
Регистрация договораосуществляется по правилам, преду­смотренным в ст. 131, 164 ГК РФ и вФедеральном законе «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним», который в п. 2 ст. 22 устанавливает, что государственная ре­гистрацияправ на предприятие как единый имущественный ком­плекс и сделок с ним (в томчисле договора купли-продажи предпри­ятия) проводится в учреждении юстиции поместу регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственностьпредприятие. Что же касается государственной регистрации прав на земельныеучастки и отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в составпредприятия как имущественного комплекса, и сделок с та­кими объектами, то онаосуществляется в учреждении юстиции в месте нахождения таких объектов. [4, п.1,2 ст.22]. При этом следует иметь в виду, что право на предприятиедолжно иметь государствен­ную регистрацию независимо от совершения сделки сним, а в слу­чае совершения сделки, связанной с переходом предприятия к иномусобственнику, должны регистрироваться и сделка, и переход права на предприятиек новому собственнику, причем первое и второе по времени не обязательносовпадают. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплексявляется основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимогоимущест­ва, входящий в состав данного предприятия, в Единый государст­венныйреестр прав в месте нахождения объекта.
Для государственнойрегистрации договоров по продаже фе­деральных предприятий, государственныхпредприятий субъектов Российской Федерации, муниципальных предприятий впроцессе приватизации необходимо представить в регистрирующий орган до­кументы,подтверждающие права на приобретение государственного или муниципальногоимущества, победу покупателя на коммерче­ском конкурсе, выполнение иминвестиционных и (или) социальных условий в отношении объекта приватизации, атакже документы, подтверждающие полномочия продавца. [6, стр.558]
Если стороной по договорукупли-продажи предприятия явля­ется акционерное общество, то в определенныхслучаях к договору должно быть приложено соответствующее решение совета директо­ров(наблюдательного совета) общества либо решение общего соб­рания общества.Данное требование вытекает из ст. 79 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. 65-ФЗ«Об акционерных обществах».
Решение о совершении крупнойсделки в обществе с ограни­ченной (дополнительной) ответственностьюпринимается, по обще­му правилу, общим собранием участников общества, хотяуставом общества принятие решений о совершении крупных сделок по отчу­ждениюили приобретению имущества, стоимость которого состав­ляет от 25 до 50%стоимости имущества общества, может быть отне­сено к компетенции советадиректоров (наблюдательного совета).
Предприятие в качественедвижимости может выступать пред­метом залога (ст. 336 ГК РФ и п. 1 ст. 5Федерального закона от 16 июля 1997 г. № 101-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).За­ложенное предприятие также может выступать в качестве предмета договоракупли-продажи, однако с определенными ограничениями. В соответствии со ст. 346ГК РФ и п. 1 ст. 72 Закона «Об ипотеке» залогодатель вправе отчуждать предметза­лога только с согласия залогодержателя. (Данное правило являетсядиспозитивным — иное может быть предусмотрено в договоре о за­логе предприятия(или в законе). [5, стр.214-215]
Таким образом, в том случае,если предприятие в целом как имущественный комплекс или отдельный, входящий внего объект недвижимости, заложены, то к договору купли-продажи предпри­ятияпри его государственной регистрации должно прилагаться письменное согласиезалогодержателя.
Если договором залогапредусмотрено, что залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество безсогласия залогодержателя, то данное положение должно быть также документальноподтверждено при государственной регистрации договора купли-продажи предпри­ятия.Это имеет большое значение, так как ст. 353 ГК РФ предусмат­ривает сохранениеправа залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, и правазалогодержателя не должны быть нарушены заключением договора купли-продажипредприятия. [7, стр.114]
Поскольку в составепредприятия по договору купли-продажи могут «продаваться» и долги, относящиесяк деятельности предпри­ятия, то после заключения договора, но еще до реальнойпередачи предприятия покупателю кредиторы по обязательствам, включаемым всостав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже. Ст. 562 ГКРФ возлагает обязанность уведомления о продаже на одну из сторон, не определяяпри этом, на какую именно. Это может сделать каждая из сторон, но на практикецелесообразно, чтобы уведомление направлял продавец, который, конечно же, болееосведомлен о круге кредиторов предприятия.
Кредитору — как получившемууведомление о продаже пред­приятия, но не давшему согласия на перевод долга,так и не полу­чившему такого уведомления, — предоставлено право потребовать:прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмеще­ния продавцомпричиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятиянедействительным полностью или в соответ­ствующей части. Разница же между тем идругим кредитором состо­ит в том, что кредитор, получивший уведомление, можетвоспользо­ваться этими правами в течение трех месяцев со дня получения уве­домленияо продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — втечение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передачепредприятия покупателю.
Представляется, что болееоптимальным для сторон является другой вариант — до заключения договоракупли-продажи предпри­ятия договориться с кредитором (хотя по закону это и необязатель­но), чтобы потом он не потребовал признания договора недействи­тельным.[5, стр.216]
По долгам, включенным всостав проданного предприятия, ко­торые были переданы покупателю без согласиякредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачипредприятия покупателю несут солидарную ответственность.
Итак, предположим, чтостороны все указанные выше доку­менты подготовили, договор в письменной формезаключили, креди­торов о состоявшейся продаже предприятия оповестили.
Следующий этап — исполнениедоговора, и начинается он с пе­редачи предприятия продавцом покупателю. [5,стр.217]
Порядок передачи предприятияопределен в ст. 563 ГК РФ: ес­ли иное не будет предусмотрено договором,продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю,составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В пе­редаточномакте в обязательном порядке должны отражаться сведе­ния об уведомлениикредиторов о продаже предприятия, данные о со­ставе предприятия, о недостатках,выявленных в переданном имуще­стве, перечень утраченного продавцом имущества,долги предпри­ятия. День подписания продавцом и покупателем передаточного актапризнается моментом передачи покупателю предприятия и момен­том перехода нанего риска случайной гибели или случайного по­вреждения имущества предприятия.[9, стр.169]
Момент передачи предпри­ятияпокупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на этопредприятие, который определяется датой го­сударственной регистрации этогоправа покупателем. Регистрация же права собственности производится только послепередачи пред­приятия покупателю. Таким образом, риск случайной гибели или слу­чайногоповреждения предприятия переходит на покупателя ранее, чем у него возникнетправо собственности на это предприятие.[6, стр.564]
Итак, последний этап впродаже предприятия — это регист­рация покупателем своего права собственностина это предпри­ятие. [5, стр.219] Как уже отмечалось, этоделается непосредственно после пе­редачи предприятия покупателю, если иное непредусмотрено дого­вором. [1, п. 2 ст.564]  А иное может быть, если, например,до­говором оплата предусмотрена в рассрочку и соответственно регист­рация правасобственности покупателя на предприятие осуществля­ется после оплаты [1, п.3ст. 564]  2.3. Последствияпередачи покупателю предприятия с недостатками
В ст. 565 ГК РФ отмечены двавозможных вида ненадлежаще­го исполнения продавцом своих обязанностей — передача предпри­ятия, состав которого не соответствует условиям договора, либопе­редача предприятия, качественные характеристики которого не со­ответствуютусловиям договора.
При этом последствиясовершения продавцом тех и других действий поставлены в зависимость от того,соответствуют ли све­дения о выявленных недостатках предприятия или обутраченном имуществе сведениям, указанным в акте передачи предприятия.
Так, если недостаткипредприятия и (или) данные об утрате имущества в передаточном акте отмечены, топокупатель вправе тре­бовать соразмерного уменьшения покупной цены, кромеслучаев, ко­гда предъявление иных требований не было предусмотрено в договоре.
Если недостатки предприятияи (или) данные о непередаче от­дельных видов имущества выявились позже ипокупатель в соответ­ствии со ст. 483 ГК РФ продавца об этом уведомил, топродавец мо­жет без промедления заменить имущество ненадлежащего качества и(или) предоставить покупателю недостающее имущество. Если же продавец этого несделал, то у покупателя появляются права, преду­смотренные ст. 475 и 480 ГК РФ.В частности, он может потребовать соразмерного уменьшения покупной цены,устранения недостатков ли­бо возмещения расходов по устранению недостатков [2,ст. 475 ГК РФ].
В том случае, еслинедостатки, за которые отвечает продавец, им не устранены или их устранениеневозможно и предприятие ста­новится непригодным для целей, предусмотренных договором,по­купатель вправе требовать расторжения договора и возвращения то­го, что ужеисполнено по договору (п. 5 ст. 565 ГК РФ).
Весьма своеобразно решенвопрос в п. 3 ст. 565 ГК РФ о по­следствиях передачи покупателю в составепредприятия долгов (обя­зательств) продавца, которые не были указаны в договорекупли-продажи предприятия или передаточном акте, при условии, что про­давец недокажет, что покупатель знал о таких долгах во время за­ключения договора ипередачи предприятия. Покупателю в данном случае предоставлено лишьединственное право — требовать умень­шения покупной цены. Представляется, чтотакое правило не защи­щает должным образом добросовестного покупателя и можетстать, по сути, неосновательным обогащением (неосновательным сбереже­нием имуществапродавца за счет имущества покупателя) в тех слу­чаях, когда сумма долгов,фактически переданных в составе пред­приятия, превышает его цену по договорукупли-продажи предпри­ятия (или равнозначна ей). [10, стр.94]
Если договор ненадлежащимобразом исполняется покупате­лем (например, он отказывается от принятияпредприятия), продавец вправе (в соответствии со ст. 484 ГК РФ) в судебномпорядке либо потребовать принять предприятие, либо отказаться от исполнениядоговора и потребовать возмещения убытков.[5, стр.220]
В тех случаях, когдапокупатель не оплачивает предприятие ли­бо делает это несвоевременно, в томчисле при оплате в кредит, про­давец вправе применить к нему последствия,предусмотренные ст. 486 ГК РФ: потребовать оплаты или отказаться от исполнениядоговора. [1, ст.486]

2.4. Особенности продажипредприятия при банкротстве
В целом продажа предприятийрегулируется ГК РФ, но в опре­деленных случаях нормы кодекса регулируют договоркупли-продажи предприятия лишь постольку, поскольку он иначе не урегулирован науровне иного — специального — закона. Это относится к продаже пред­приятия прибанкротстве его собственника — юридического лица (или унитарного предприятия,владеющего имуществом на праве хозяйст­венного ведения) либо индивидуальногопредпринимателя, при обра­щении взыскания на предприятие, являющееся предметомзалога, и к продаже государственных предприятий-должников.
В соответствии со ст. 109Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)» по плану внешнего управления имуществом должника в качествеодной из мер по восстановлению платежеспособности должника может стать про­дажапредприятия должника, т. е. единого имущественного комплек­са (ст. 132 ГК РФ),принадлежащего должнику. Очевидно, что такая мера возможна в тех случаях, когдапродаваемое предприятие не яв­ляется единственным или основным бизнесомдолжника, в против­ном случае продажа может осуществляться лишь в рамкахпроцеду­ры конкурсного производства. Продажа предприятия должника по­зволяетвыручить средства, необходимые для расчетов с кредитора­ми, перепрофилированияи модернизации других предприятий долж­ника, что предоставляет возможностьдолжнику продолжить осуще­ствление хозяйственной деятельности. [5, стр.222]
При продаже предприятия,принадлежащего должнику, ст. 559 — 566 ГК РФ, регулирующие договоркупли-продажи предприятия, применяются в части, не урегулированной Законом обанкротстве, ст. 110 которого детально регулирует продажу предприятия должника.
Продажа предприятия должника предполагает отчуждение в составе предприятиявсех видов имущества, предназначенного для осуществления предпринимательскойдеятельности посредством ис­пользования данного предприятия как единогоимущественного комплекса. Продажа предприятия по смыслу Закона о банкротстверассматривается как продажа бизнеса должника, поэтому в каждом конкретномслучае необходимо определить, какое именно имущест­во предназначено дляпредпринимательской деятельности. Опреде­ление такого имущества тесно связано спонятием предпринима­тельской деятельности, которая по ст. 2 ГК РФ определяетсякак са­мостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направ­леннаяна систематическое получение прибыли от пользования имуществом продажи товаров,выполнения работ или оказания ус­луг. Соответственно основным признакомопределения имущества, предназначенного для предпринимательской деятельности,является его использование с целью получения прибыли.
В соответствии со ст. 561 ГК РФ, ст. 129 Закона о банкротстве внешнийуправляющий предварительно в рамках общей инвентари­зации имущества должникаобязан провести предварительную инвентаризацию имущества должника и привлечьнеза­висимого оценщика для оценки имущества должника, в том числе предприятия.[7 стр.315]
Продажа предприятия должника в порядке конкурсного произ­водстваосуществляется в соответствии со ст. 110, 139 Закона о бан­кротстве. Продажапредприятия может быть включена в план внешнего управления на основании решенияоргана управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительнымидокументами принимать решение о заключении соответствующих крупных сделокдолжника. В решении о продаже предприятия должно содержаться указание на минимальнуюцену продажи предприятия.
При продаже предприятияотчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществленияпредпринимательской дея­тельности, в том числе земельные участки, здания,строения, соору­жения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требова­ния,а также права на обозначения, индивидуализирующие должни­ка, его продукцию,работы и услуги (фирменное наименование, то­варные знаки, знаки обслуживания),другие принадлежащие долж­нику исключительные права, за исключением прав иобязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.
В исключение из общегоправила (ст. 132 и 559 ГК РФ) о вклю­чении в состав предприятия при его продажеи активов, и пассивов, при продаже предприятия во внешнем управлении денежныеобяза­тельства и обязательные платежи должника (долги должника) не включаются всостав продаваемого предприятия, за исключением обязательств должника, которыевозникли после принятия заявле­ния о признании должника банкротом и могут бытьпереданы по­купателю предприятия в порядке и на условиях, которые установ­леныЗаконом о банкротстве.
Все трудовые договоры(контракты), действующие на момент продажи предприятия должника, сохраняютсилу, при этом права и обязанности работодателя переходят к покупателюпредприятия. Данная норма соответствует положениям трудовогозаконодательства.
При этом работники не лишаются права расторгнуть трудовой договор(контракт) с покупателем предприятия. [5 стр.224-225]
Продажа предприятияосуществляется в порядке, установ­ленном для проведения открытых торгов в формеаукциона, если иное не установлено Законом о банкротстве. Однаков случае, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся кограниченно оборотоспособному, продажа предприятия осуществля­ется только путемпроведения закрытых торгов. В них принимают участие лица, которые в соответствиис законом могут иметь в соб­ственности или на ином вещном праве указанноеимущество.
Начальная цена продажипредприятия, выставляемого на тор­ги, устанавливаетсярешением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночнойстоимости имущества, опреде­ленной в соответствии с отчетом независимогооценщика, привле­ченного внешним управляющим и действующего на основании до­говорас оплатой его услуг за счет имущества должника. При этом начальная цена неможет быть ниже минимальной цены предприятия, определенной органами управлениядолжника при обращении с хо­датайством о продаже предприятия. Порядок и условияпроведения торгов определяются собранием кредиторов или комитетом креди­торов.Условия проведения торгов должны предусматривать получе­ние денежных средств отпродажи предприятия не позднее, чем за месяц до истечения срока внешнегоуправления.
Размер задатка дляучастия в торгах устанавливается внеш­ним управляющим и не должен превышать 20%начальной цены.
Продолжительность приема заявок (предложений) на участие вторгах должна быть не менее 25 дней. [5 стр.225-226]
В сообщении о продажепредприятия должны содержаться:
— сведения о предприятии,его характеристики и порядок озна­комления с ними;
— сведения о формепроведения торгов и форме подачи пред­ложения о цене предприятия;
— требования к участникамторгов в случае, если проводятся закрытые торги;
— условия конкурса в случаеего проведения;
-  срок, время и местоподачи заявок и предложений о цене предприятия;
-  порядок оформления участияв торгах, перечень представ­ляемых участниками торгов документов и требования ких оформле­нию;
-  размер задатка, сроки ипорядок его внесения, реквизиты счетов;
— начальная цена продажипредприятия;
— величина повышенияначальной цены («шаг аукциона») в случае открытой формы подачи предложений оцене предприятия;
— порядок и критериивыявления победителя торгов;
— время и место подведенияитогов торгов;
— порядок и срок заключениядоговора купли-продажи;
— условия и сроки платежа,реквизиты счетов;
— сведения об организаторе торгов. [8 стр.103]
При подготовке к проведениюторгов внешний управляющий (организатор торгов) организует прием заявок(предложений) участ­ников торгов, а также задатков.
Внешний управляющий (организатор торгов) проводит торги, осуществляетподведение итогов торгов и определяет победителя, а также подписывает протоколоб итогах торгов. [5 стр.226]
Лицо, ставшее победителемторгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведенияитогов торгов под­писывают договор купли-продажи предприятия.
При продаже предприятияпосредством публичного предложе­ния договор купли-продажи предприятия, пообщему правилу, за­ключается внешним управляющим с лицом, предложившим в тече­ниемесяца с даты опубликования сообщения о продаже максималь­ную цену запредприятие. Согласно ст. 562 ГК РФ договор купли-продажи предприятия долженсодержать условия о составе и стои­мости имущества, включенного в составпредприятия. [1, стр.562]
Покупатель обязан уплатить цену продажи предприятия, опре­деленную наторгах, в срок, указанный в сообщении о проведении торгов, но не позднее чем черезмесяц сдаты подведения итогов тор­гов. Денежные средства, вырученные отпродажи предприятия, вклю­чаются в состав имущества должника. [5 стр.22-228]2.5. Особенностипродажи заложенных предприятий при обращении на них взыскания
Предприятие может быть предметом договора об ипотеке (за­логе недвижимости),и продажа его при обращении взыскания на предприятие как предмет залога также имеетопределенные особен­ности, предусмотренные ст. 349 и 350 ГК РФ и Федеральнымзако­ном «Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)». [7 стр.218]
Продажа заложенногопредприятия в силу ст. 56 указанного закона при обращении на него взысканияпроизводится путем про­дажи его по решению суда с публичных торгов, заисключением от­дельных случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.
Порядок проведения публичныхторгов по продаже имущест­ва, заложенного по договору об ипотеке, определяетсяпроцессуаль­ным законодательством Российской Федерации, кроме случаев, ко­гдаЗаконом об ипотеке установлены иные правила.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, нааукционе определяется ст. 447-449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что имине предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателяво внесудеб­ном порядке.
Публичные торги по продажезаложенного имущества органи­зуются и проводятся по месту нахожденияпредприятия органами, на которые в соответствии с процессуальнымзаконодательством Рос­сийской Федерации возлагается исполнение судебныхрешений, если иное не установлено федеральным законом.
Организатор публичных торговизвещает о предстоящих пуб­личных торгах не позднее, чем за 30 дней, но неранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемсяофициаль­ным информационным органом органа исполнительной власти соот­ветствующегосубъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведенияпубличных торгов, характера продавае­мого имущества и его начальной продажнойцены.
Лица, желающие принятьучастие в публичных торгах, вносят задаток в размере, в сроки и в порядке,которые должны быть указа­ны в извещении о публичных торгах. Размер задатка неможет пре­вышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.
Выигравшим публичные торгипризнается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену запродаваемое пред­приятие. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают вдень их проведения протокол о результатах публичных торгов. Укло­нениекого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п.5 ст. 448 ГК РФ.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после ихокончания внести сумму, за которую им куплено за­ложенное предприятие (покупнуюцену), за вычетом ранее внесен­ного задатка на счет, указанный организаторомпубличных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшимпубличные торги, организатор публичных торгов заклю­чает с ним договоркупли-продажи. Этот договор и протокол о резуль­татах публичных торгов являютсяоснованием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестрправ на недвижи­мое имущество. [5 стр.228-229]
Публичные торги считаютсянесостоявшимися, когда:
1) на публичные торгиявилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах несделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3)  лицо, выигравшеепубличные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
В течение 10 дней послеобъявления публичных торгов несо­стоявшимися залогодержатель вправе посоглашению с залогодате­лем приобрести заложенное предприятие по его начальнойпродаж­ной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены своитребования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашениюприменяются правила ГК РФ о договоре купли-продажи предприятия. Ипотека в этомслучае прекращается. [8 стр.64]
Если соглашение оприобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем черезмесяц после первых публичных торгов проводятся повторные. Начальная продажнаяцена заложенно­го предприятия на повторных публичных торгах снижается на 15%.
В случае объявленияповторных публичных торгов несосто­явшимися, залогодержатель вправе приобрести(оставить за собой) заложенное предприятие по цене, не более чем на 25% ниженачаль­ной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупнойцены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель невоспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца послеобъявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Реализация заложенногопредприятия возможна и путем про­ведения аукциона — при условии, что вотношении такого способа реализации между сторонами достигнуто соглашение (ст.59 Закона об ипотеке). При этом аукцион должен быть открытым. Продажазаложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях,предусмотренных федеральным законом.
В качестве организатора аукциона по продаже заложенного предприятиявыступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированнаяорганизация, которая дей­ствует на основании договора с залогодержателем ивыступает от его или от своего имени.
В течение пяти дней смомента выполнения требования об оп­лате имущества лицом, выигравшим аукцион,организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи предприятия. Этотдоговор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесениянеобходимых записей в Единый государственный реестр прав на не­движимоеимущество.
Сумма, вырученная отреализации предприятия, заложенного по договору об ипотеке, после удержания изнее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания наэто иму­щество и его реализацией, распределяется между заявившими своитребования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя исамим залогодателем. Распределение проводится ор­ганом, осуществляющимисполнение судебных решений. Если пред­метом ипотеки, на который обращаетсявзыскание, является госу­дарственное или муниципальное предприятие, суммы,подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые опре­деленынастоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет. [5 стр.230-231]
В любое время до моментапродажи заложенного предприятия на публичных торгах, аукционе или по конкурсулибо приобретения на него права залогодержателем должник вправе прекратитьвзыска­ние на заложенное предприятие, удовлетворив все обеспеченные за­логомпредприятия требования залогодержателя, невыполнение ко­торых послужилооснованием для обращения взыскания на предпри­ятие, — в объеме, какой этитребования имеют к моменту уплаты со­ответствующих сумм (ст. 60 Закона обипотеке).
Состав предприятия,являющегося предметом ипотеки и соот­ветственно предметом договоракупли-продажи предприятия при обращении на него взыскания, включает (если иноене предусмотре­но договором ипотеки) материальные и нематериальные активы, в томчисле здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, го­товую продукцию,права требования, исключительные права, кото­рые могут передаваться всоответствии с законом, но не пассивы (долги) предприятия.  [5 стр.232]

Заключение
В даннойработе были рассмотрены особенности договора купли-продажи предприятия какособой сделки на рынке недвижимости. В результате можно прийти к следующимвыводам.
Договор купли-продажипредприятия является самостоятель­ным видом договора купли-продажи, однакоотношения, возникающие из этого договора, регулируются нормами ГК РФ о до­говорекупли-продажи недвижимости, а при отсутствии таковых, применяются общие правилао купле-продаже товаров.
В соответствии со ст. 559 ГКРФ договор продажи предпри­ятия — это такой договор, по которому продавецобязуется пере­дать в собственность покупателя предприятие в целом как имуще­ственныйкомплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправепередавать другим лицам, а покупатель обязу­ется принять его и уплатитьобусловленную договором цену.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.Тем не менее, законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости счелнеобходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий, указав при этом,что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку,поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия. Дело втом, что продажа предприятия в целом, «на ходу» предполагает передачупокупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальнойоснове производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения,возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования.
Хотелось бы отметить, что нашезаконодательство, находясь в стадии становления, несовершенно, поэтому оно нелишено пробелов и коллизий. Например, законодатель неустановил никаких правовых последст­вий, связанных с изменением состава ужезарегистрированного предприятия. Это обстоятельство порождает проблему. С однойсто­роны, законодатель не определил пределы существования предпри­ятия вовремени и в пространстве. По общему правилу зарегистри­рованные права на объектнедвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны,нельзя дважды совер­шить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку составэтого предприятия постоянно меняется.
Список использованнойлитературы
 
Нормативные акты
1.        Гражданский кодекс Российской Федерации  (часть первая, часть вторая) от26.01.96 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.95) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. — № 5.-  ст. 410
2.        Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, (Части второй) /под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю. Кабалкина- М: Издательство «Юрайт», 2003
3.        Федеральныйзакон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ в редакции от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. – 2001.- №33. – ЧI. – ст. 3430.
4.        Федеральный Закон«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Научная и учебная литература
5.        НевзгодинаЕ.Л.Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебноепособие / Под.ред. А.И.Казанника. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2003. – 695 с.
6.        Горемыкин В.А.,Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно- издательскийдом «Филинъ», 1999. – 592 с.
7.        Экономика иуправление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового.Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 1999. – 558с.
8.        Киндеева Е.А. –Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация,образцы документов. – 2-е изд, испр. – М.: Юрайт – М, 2001. – 432 с.
9.        Щербакова Н.А.Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
10.      Экономиканедвижимости: учеб. для вузов / ред. В.И. Ресина. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000.– 328 с.