Права членов семьи собственника жилого помещения

Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшегопрофессионального образования
«Восточносибирский государственный технологический университет»
(ГОУ ВПО ВСГТУ)
Институт экономики и права
Кафедра гражданско-правовых дисциплин
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Гражданское право»
на тему:
Права членов семьи собственника жилого помещения
Улан-Удэ
2009

Содержание
Введение
1. Права членов семьисобственника жилого помещения при пользовании жилым помещением
1.1 Права членов семьисобственника жилого помещения, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении
1.2 Солидарнаяответственность членов семьи собственника жилого помещения по обязательствам,вытекающим из пользования жилым помещением
2. Прекращение прав членовсемьи собственника жилого помещения
2.1 Права членов семьи вслучае расторжения семейных отношений
2.2 Права пользованияжилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе правасобственности на жилой дом или квартиру к другому лицу
2.3 Праванесовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения при отчуждениижилого помещения
Заключение
Список литературы

Введение
 
Законодательство, регулирующее рынок недвижимости далеко отидеальности. С развитием рыночных отношений, жилищная проблема переросла в однуиз самых глобальных на сегодняшний день. Факторами, определяющими актуальность даннойпроблемы являются:
– развал экономики, снижение уровня жизни граждан, преступныепосягательства на жилищные права граждан.
– появление категорий граждан, которые особо нуждаются в защитесвоих жилищных прав.
– Ограниченные возможности для населения в защите своих жилищныхправ.
– Злоупотребления чиновников правовой неинформированностьюнаселения, низкий уровень правовой культуры.
– Разобщенность и противоречивость жилищного законодательства.
Права членовсемьи собственника жилого помещения регулируются Жилищным, ГражданскимКодексами РФ. Например, статья 292 Гражданского Кодекса Российской Федерациинаправлена на охрану прав и законных интересов тех членов семьи собственникажилого помещения, которые не обладают правом собственности на данное жилоепомещение, но приобрели в установленном жилищным законодательством порядкеправо пользования этим помещением.
Объектомданной работы являются права членов семьи собственника жилого помещения.Предметом – права членов семьи собственника жилого помещения, согласно ст. 292ГК РФ.
Цель работы –изучить права членов семьи собственника жилого помещения, определенныеГражданским Кодексом Российской Федерации.
Задачи:
1.   рассмотреть права членовсемьи собственника жилого помещения с позиции гражданского права;
2.   проанализировать статью292 ГК РФ, статью 31 ЖК РФ;
3.   рассмотреть основанияпрекращения прав членов семьи собственника;
4.   сравнить права членовсемьи собственника жилого помещения и права собственника жилого помещения;
5.   проанализировать судебнуюпрактику по делам защиты прав членов семьи собственника жилого помещения.

1. Правачленов семьи собственника жилого помещения при пользовании жилым помещением
 
1.1 Правачленов семьи собственника жилого помещения, проживающих в принадлежащем емужилом помещении
Новоежилищное законодательство пересмотрело перечень лиц, относящихся к категориичленов семьи собственника или нанимателя жилого помещения[1].Их можно сгруппировать в три группы:
– супруг,дети и родители нанимателя или собственника жилого помещения при условии подтвержденияих семейно-правовой связи и совместного проживания с нанимателем илисобственником жилого помещения;
– другиеродственники и нетрудоспособные иждивенцы в случае признания названных лицчленами семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ), что свидетельствует отом, что у них с собственником жилого помещения должны сложиться отношения потипу семейных. Для данной категории членов семьи нанимателя жилого помещенияпомимо вселения в качестве членов семьи необходимо также ведение с нанимателемобщего хозяйства;
– иныелица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателяжилого помещения по договору социального найма в судебном порядке либо бытьпризнаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качествечлена своей семьи[2].
Первая группа– это члены семьи собственника, к которым относятся, во-первых, самые близкиеродственники собственника: супруг, дети и родители. Поскольку понятия «семья» и«член семьи» употребляются в ЖК применительно к жилищным правоотношениям,постольку необходимым признаком семьи в данном контексте является проживание еечленов в жилом помещении, принадлежащем собственнику, совместно с ним.Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесеныдругие родственники (братья, сестры, дяди, тети, дед, бабушка и т.д.) и неявляющиеся родственниками собственника нетрудоспособные иждивенцы; висключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане,которые не состоят с собственником жилья ни в каких родственных илисвойственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами.Условием признания этой группы граждан членами семьи собственника является то,что в свое время они были вселены собственником в принадлежащее ему на правесобственности жилое помещение именно в качестве членов своей семьи(приживальцы). Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении спонятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных междусобой браком или иными родственными узами. Однако вселение в качестве членовсемьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником идругими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечиваютединство совместно проживающих граждан, включая приживальцев, и являютсяоснованием для определения состава семьи собственника жилого помещения.
Объем прав иобязанностей членов семьи собственника жилого помещения определяетсясоглашением между собственником, с одной стороны, и членами его семьи, с другойстороны. Таким соглашением, например, в пользовании членов семьи собственникамогут быть закреплены отдельные комнаты в квартире собственника, установленпорядок пользования общими помещениями в квартире, определены условия оплатыкоммунальных услуг, урегулированы другие вопросы[3].
Под жилымпомещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числемногоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянногопроживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельныеизолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве вгосударственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости, в томчисле служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащиеаналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренногофонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты дляинвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288ГК РФ специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома,приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать егодля личного проживания и проживания членов его семьи[4].
В ЖК РФуказывается, что члены семьи собственника вправе пользоваться жилой площадью вквартире наравне с ее собственником, если они совместно проживают с ним. Ноданное обстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу п. 1 ст. 292ГК в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, т.е.супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправепользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе сее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указаннымичленами его семьи на жилой площади, принадлежащей ему квартиры, никоим образомне может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместноепроживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеетзначение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев ииных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.
Члены семьисобственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравнес собственником, если иное не будет установлено соглашением между собственникоми членами его семьи. Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьисобственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением.Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами егосемьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилымпомещением. Таким образом, собственник помещения не вправе в одностороннемпорядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользованиясоответствующим жилым помещением.
Правопользования жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения вцелях удовлетворения своих жилищно-бытовых потребностей. Ограничение правапользования возможно только в соответствии с действующим законодательством.Основная обязанность членов семьи собственника заключаются в следующем: поддержаниежилого помещения в надлежащем состоянии. Кроме того, они обязаны не допускатьбесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей,а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирномдоме. Осуществление своих прав на жилое помещение не должно нарушать прав иохраняемых действующим законодательством интересов других лиц. Члены семьисобственника жилого помещения должны использовать жилое помещение строго по егоцелевому назначению – постоянному проживанию[5].
У членовсемьи собственника жилого помещения, в отличие от собственника, нет права распоряжатьсяимуществом по своему усмотрению. То есть собственник вправе продать, подарить,заложить или другим образом распорядиться жилым помещением. Собственник вправепредоставить жилое помещение во временное владение и пользование другимгражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования илина ином законном основании. Кроме того, законный владелец жилого помещенияможет предоставлять его юридическому лицу на основании договора аренды или наином законном основании. Но при этом такое жилое помещение может бытьиспользовано только для проживания граждан, например, работника этого юридическоголица.
Такимобразом, члены семьи, проживающие совместно с собственником в его жиломпомещении, имеют лишь право пользования помещением, однако не имеют прав пораспоряжению этим жилым помещением, не вправе как-либо препятствоватьсобственнику распоряжаться его жилым помещением до тех пор, пока собственникпри распоряжении не предполагает нарушить требования закона (например, если врезультате отчуждения будут ущемлены жилищные права лиц, о которых указано в п. 4ст. 292 ГК РФ)[6].
Права членовсемьи собственника жилого помещения на пользование этим помещениемрегламентируются не только Жилищным Кодексом, но и ГК РФ, например, ст. 292.пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что члены семьи собственника,проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этимпомещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.Конкретизируя данную норму, Кодекс вводит общее правило, согласно которомучлены семьи собственника пользуются таким помещением наравне с собственником, т.е.в сфере пользования помещением они обладают такими же правомочиями, какиеимеются у собственника (см. ч. 2 ст. 31).
Согласно статье292 п. 3 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требоватьустранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включаясобственника помещения. Согласно п. 3 ст. 292 право пользования жилымпомещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника.Такого рода защиту принято называть абсолютной. Практическая значимость даннойнормы состоит в числе прочего в том, что члены семьи собственника жилогопомещения могут защищать свои права и законные интересы в отношении жилогопомещения даже тогда, когда сам собственник по тем или иным причинам этого неделает./>
Неисполнениесобственником указанных обязанностей может служить основанием прекращения правасобственности на принадлежащее ему жилое помещение на основании ст. 293 ГКРФ[7].Согласно этой статье, если собственник жилого помещения использует его не поназначению, систематически нарушает права и интересы соседей либобесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местногосамоуправления может предупредить собственника о необходимости устранитьнарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначитьсобственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если после подобногопредупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей илииспользовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин непроизведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления можетпринять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатойсобственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнениесудебного решения.
1.2 Солидарнаяответственность членов семьи собственника жилого помещения по обязательствам,вытекающим из пользования жилым помещением
Наделениечленов семьи собственника особым правом пользования жилым помещениемсопровождается возложением на них солидарной с собственником ответственности пообязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1ст. 292)[8], т.е.дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ссобственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользованияданным жилым помещением, если иное не установлено соглашением междусобственником и членами его семьи.
Формулировка«дееспособные члены семьи собственника» охватывает не только совершеннолетнихграждан, т.е. достигших восемнадцатилетнего возраста, но и лиц, вступивших вбрак до достижения брачного возраста (ст. 21 ГК РФ), а также несовершеннолетних в возрасте от шестнадцати лет, если они работают по трудовомудоговору или занимаются предпринимательской деятельностью и признаны эмансипированнымив порядке ст. 27 ГК РФ.
Кобязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, относятся внесениеплаты за коммунальные услуги, энергоносителей, возмещение вреда, причиненногодругим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д., также обязанностипо содержанию жилого помещения.
Такое решениевопроса, которое представляется вполне справедливым, по смыслу законарассчитано на случай, когда собственник и члены его семьи совместно, на равныхначалах пользуются жилым помещением. Если же при вселении лица в жилоепомещение в качестве члена семьи либо в последующем была достигнутадоговоренность, согласно которой данное лицо приобрело право на пользованиетолько частью жилого помещения (например, конкретной комнатой), возложение нанего соответствующих обязанностей возможно лишь в части, соразмерной егоправам. Более точно аналогичное правило сформулировано п. 3 ст. 31ЖК, содержащим указание на возможность достижения собственником жилогопомещения и членами его семьи соглашения об ином характере ответственности пообязательствам из пользования жилым помещением[9].
Солидарностьответственности собственника и дееспособных членов его семьи выражается в том,что общая сумма ответственности делится в равных долях между указанными лицами.Такой порядок ответственности по обязательствам может быть изменен посоглашению собственника и членов его семьи. Граждане могут установить между собой,например, субсидиарный вариант ответственности. В этом случае члены семьи будутнести ответственность по обязательствам, возникающим из использования жилогопомещения, только в том случае, если имущества собственника недостаточно дляисполнения обязательств.
Ответственностьчленов семьи по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещениемсобственника, предусмотрена частью 3 ст. 31 ЖК РФ. Собственнику и членамего семьи предоставляется возможность заключить соглашение об ответственностиза неисполнение обязательств, вытекающих из пользования жилым помещением. Еслиже такое соглашение отсутствует, дееспособный член семьи несет солидарную ссобственником ответственность.
Ряд вопросоввызывает предусмотренная ч. 3 ст. 31 ЖК РФ солидарная ответственностьдееспособных членов семьи собственника жилого помещения по обязательствам,вытекающим из пользования данным жилым помещением. В соответствии с п. 1ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправетребовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них вотдельности, притом как полностью, так и в части долга. Таким образом,законодатель реализует для собственника предусмотренное ст. 210 ГК РФправо перенесения бремени содержания своей собственности на членов семьи.
Тем самымможет сложиться ситуация, когда члены семьи нерадивого собственника будутобязаны содержать принадлежащее ему жилое помещение, а тот затем произведетотчуждение этого имущества, оставив членов своей семьи «в интересномположении», которое на сегодняшний день характеризуется только указанием,содержащимся в п. 2 ст. 292 ГК РФ, – переход права собственности нажилой дом или квартиру к другому лицу служит основанием прекращения правапользования жилым помещением членами семьи собственника.
Итак, присолидарной ответственности должников (например, собственника и каждого издееспособных членов его семьи, проживающих совместно с собственником впринадлежащем ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всехдолжников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом какполностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворенияот одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное отостальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор,пока обязательство не исполнено полностью (см. ст. 323 ГК РФ).
Всоответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностьюодним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а)должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требованияк остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарнуюобязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников[10].
 

2.Прекращение прав членов семьи собственника жилого помещения
 
2.1 Правачленов семьи в случае расторжения семейных отношений
Согласно п. 4статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилогопомещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьисобственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установленосоглашением между собственником и бывшим членом его семьи[11].Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основанияприобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а такжеесли имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещенияи другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себяиным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащимуказанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи наопределенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязатьсобственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супругаи других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментныеобязательства, по их требованию.
Конкретныеобстоятельства, послужившие основанием для суда сохранить за бывшим членомсемьи право проживания в жилом помещении собственника, должны быть особыми,уважительными, например, тяжелая болезнь бывшего члена семьи. При отпаденииэтих обстоятельств раньше установленного судом срока право бывшего члена семьидолжно быть прекращено с последующим его выселением по требованию собственника.
Действиеположений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьисобственника приватизированного жилого помещения при условии, что в моментприватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные правапользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное неустановлено законом или договором [12]/>.
Важнозаметить, что формулировка «прекращение семейных отношений с собственником»подлежит расширительному толкованию с учетом положений Семейного кодекса РФ иможет быть распространена не только на бывших супругов, но и на вступивших вбрак детей собственника жилого помещения. Прекращение семейных отношений ссобственником жилого помещения означает для бывшего члена его семьи прекращениеправа пользования данным жилым помещением. Таково общее правило, допускающеедва исключения. Первое из них устанавливается в договорном порядке, т.е. наоснове соглашения между собственником и бывшим членом его семьи, а второе – всудебном порядке, если суд принял решение на определенный срок сохранить забывшим членом семьи право пользования рассматриваемым жилым помещением. В этомслучае бывший член семьи собственника также получает права, вытекающие из правапользования жилым помещением, исполняет соответствующие обязанности и несетсолидарную ответственность за его содержание в соответствии с ч. 2–4 ст. 31ЖК РФ.
Еслиприменяется договорной порядок, то правовой статус сторон зависит только отусловий договора, выработанных контрагентами. Собственник помещения находитсяпри этом в более выгодном положении, так как именно он предлагает своемуконтрагенту условия договора (соглашения), устанавливая безвозмездный или возмездныйпорядок пользования жильем. Ему же принадлежит право устанавливать размероплаты по договору коммерческого найма, поскольку до настоящего времени непринят закон, ограничивающий, в соответствии со ст. 682 ГК РФ,максимальный размер оплаты.
Применениесудебного порядка возможно, если у бывшего члена семьи собственника жилогопомещения отсутствуют основания приобретения или осуществления правапользования каким-либо другим жилым помещением или же его имущественноеположение и другие уважительные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себяиным жилым помещением. По истечении установленного судом срока бывшие членысемьи собственника утрачивают право пользования его жилой площадью, еслисоглашение между ними и собственником не предполагает иного.
Предложенныйвариант урегулирования отношений представляется в целом вполне приемлемым. Оннаправлен на защиту интересов бывших членов семьи собственника и дает имвозможность судебным решением закрепить свое право проживания на жилой площади(например, при наличии сложных отношений с собственником). Закон неустанавливает для них жесткого срока пользования жилым помещением – это,вероятно, обусловлено тем, что законодатель предоставил собственнику правопродать, подарить, обменять свое жилое помещение или распорядиться им иначе.Каждое из перечисленных действий собственника прекращает для бывших членов егосемьи право пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 5ст. 31 ЖК РФ). Однако если собственник жилого помещения исполняеталиментные обязательства в пользу кого-либо из членов семьи или своего бывшегосупруга, суд вправе обязать собственника обеспечить названных лиц иным жилымпомещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Инициатива предъявления исковыхтребований должна исходить от названных лиц, поскольку является их правом, а необязанностью суда. Внесение этой нормы в новый жилищный кодекс является лишьпервым шагом на пути урегулирования споров и претензий к собственникам жилыхпомещений, и только практика покажет, насколько оно было оправдано. Хотелось быуточнить: в данном контексте «обеспечить» не означает купить, подарить,передать в собственность[13]. Речь можетидти о предоставлении жилого помещения на условиях договора найма илибезвозмездного пользования.
Согласно ч. 4 ст. 31 ЖКРФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещенияправо пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственникаэтого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашениеммежду собственником и бывшим членом его семьи «Бывшими» членами семьисобственника считаются супруги, которые расторгли брак с собственниками жилыхпомещений. Если у супругов имеются дети, то при расторжении брака они остаютсяс одним из родителей, и не всегда с тем, который является собственником жилогопомещения. В теории существует позиция П.В. Крашенинникова: «Не могутстать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могутпрекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому стольраспространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения бракабывшая жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований»[14].
РазъясненияВерховного Суда РФ по данной проблеме состоят в следующем. В силу установленийСК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилымпомещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохранятьсяза ребенком и после расторжения брака между его родителями. Однако в настоящеевремя возникло противоречие между ЖК РФ, который является законом, иПостановлением Президиума Верховного Суда РФ, которое носит разъяснительный ирекомендательный характер. Но суды при рассмотрении вопросов о выселении бывшихчленов семьи и детей, оставшихся с ними, руководствуются положениями ЖК РФ.
Например, Е.Л. Субботинобратился в суд с иском к И.В. Хасановой о расторжении договора найма,выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета. В обоснованиетребований указывается, что он является собственником квартиры №108 в д.17/10, пос. ЗЯБ. Ответчица была поставлена на регистрационный учет в качествечлена семьи – супруги 5 ноября 1997 г., а в феврале 2000 г.на учет также был поставлен и их совместный ребенок – дочь Лена. Послерасторжения брака с ответчицей он ушел из квартиры, а она с дочерью продолжаетпроживать там. В настоящее время он вновь создал семью, имеет сына Рому 2002 г.рождения. Иного жилья не имеет, и спорная квартира ему необходима дляпроживания его самого и его семьи. Учитывая, что место жительстванесовершеннолетних детей определяется местом проживания их родителей, а дочьЛена проживает с матерью, суд считает возможным выселение ребенка какпроживающего совместно с матерью члена семьи.
На нашвзгляд, законодателю необходимо внести поправку в жилищное законодательство,которое гарантировало бы несовершеннолетним детям право на жилье в случаерасторжения брака их родителей. В связи с этим предлагается п. 4 ст. 31 ЖКРФ изложить в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений ссобственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением забывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, заисключением несовершеннолетних детей супругов. Если бывший супруг, с которымостаются проживать несовершеннолетние дети собственника жилого помещения, неимеет в собственности жилья и средств для его приобретения, собственник жильяобязан выделить долю для такого ребенка из своего жилого помещения, либоприобрести для ребенка другое жилое помещение, либо представить денежныесредства для покупки жилья соразмерно доле ребенка в жилом помещенииродителя – собственника жилья».
ГосударственнойДумой РФ в первом чтении принят проект Федерального закона №408494–4 «Овнесении изменений в статью 31 ЖК РФ и статью 19 Федерального закона«О введении в действие ЖК РФ». Он принят в части защиты права пользования жилымпомещением несовершеннолетними. В настоящее время данный законопроект находитсяна стадии рассмотрения Советом Государственной Думы во втором чтении;22 января 2008 г. принято решение о перенесении рассмотрения данногопроекта Федерального закона. Введение в действие данного Федерального законабудет гарантировать несовершеннолетним детям их конституционное правопользования жилым помещением.
Хотя ЖилищнымКодексом введены новые правила, регулирующие прекращение права пользованияжилым помещением членов семьи собственника, однако необходимо обратить вниманиена то, что данные нормы Кодекса применяются только тогда, когда иные правила непредусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи(например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорномпорядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении правапользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила ипроцедуры, установленные ст. 31 Кодекса.
Когда речьидет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением,необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общейсобственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами вовремя брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ,ст. 34 СК РФ). Поэтому, если например, титульным собственником квартирыявляется один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, ковторому супругу после расторжения брака не должны применяться указанные вышенормы Кодекса. Имущественные споры между бывшими супругами (об определениидолей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре,разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.
Если жилоепомещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо былополучено им во время брака в дар, в порядке наследования или по инымбезвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга(п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ)[15].
Поэтому вслучае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, неявлявшегося собственником, не сохраняется. Однако такой бывший супруг можеттребовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью.Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имуществаобоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегосясобственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившиестоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудованиеи т.п.).
Данноеправило не применяется только в случае, если договором между супругамипредусмотрено иное (см. абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СКРФ). Если суд установит наличие указанных выше обстоятельств и признаетпомещение совместной собственностью бывших супругов, то рассмотренные положенияКодекса, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться. Целесообразнообратить внимание на то, что в соответствии со ст. 19 Вводного законадействие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса не распространяется на бывшихчленов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, чтов момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равныеправа пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное неустановлено законом или договором.
Законодательустановил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейныхотношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется[16].Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользованияможет сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений.Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилыепомещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилымпомещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законныхоснованиях может быть выселен из жилого помещения.
Гарантировав собственнику,сохранение права собственности без различных обременений после прекращенияродственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов егосемьи. Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания дляприобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, иначеговоря, у бывшего члена семьи отсутствует другое место проживания и в ближайшеевремя приобрести его не представляется возможным в силу имущественногоположения и иных обстоятельств, то право пользования жилым помещением можетбыть сохранено за ним в течение определенного срока. Для сохранения правапользования необходимо соответствующее решение суда, в котором такжеопределяется и срок сохранения права пользования.
Кроме этого,дополнительные гарантии установлены для бывших супругов и иных членов семьи, вотношении которых собственник имеет алиментные обязательства. В этом случаесуд, принимая решение о сохранении права пользования жилым помещением, можетобязать собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим жильем, если,конечно, они заявят такое требование[17]. Когда срокпользования жилым помещением, установленный для бывшего члена семьисобственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь можетбыть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи. Доистечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для бывшегочлена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующихобстоятельств: прекращение права собственности на жилое помещение усобственника; перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми судсохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилымпомещением. Наконец, законодатель установил, что бывший член семьисобственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда,вынесенного в соответствии с комментируемым пунктом, несет такие же права,обязанности и ответственность, предусмотренные п. п. 2 – 4 данной статьи.
Согласно п. 7ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица,пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этимже соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственностичленов семьи собственника.
2.2 Правапользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходеправа собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу
Самым сложнымостается вопрос о возможности сохранения или прекращения права пользованияжилым помещением лицом, утратившим статус члена семьи собственника жилогопомещения. Основаниями прекращения пользования жилым помещением членами семьисобственника в соответствии с законодательством являются: прекращение семейныхотношений с собственником жилого помещения, если иное не установленосоглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31ЖК РФ); переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, еслииное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Согласностатье 292 п. 2 ГК РФ переход права собственности на жилой дом иликвартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользованияжилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установленозаконом (пункт дополнен с 31 мая 2001 года Федеральным законом от 15 мая 2001года №54-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральнымзаконом от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ).
Правопользования жилым помещением членов семьи его собственника в доктринегражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаныв качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав неявляется исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны,с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное правоотвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам (правоследования, абсолютный характер защиты, в том числе против самого собственника,и др.). Подтверждает это и само название гл. 18 ГК, в котором наряду справом собственности упоминаются «другие вещные права на жилые помещения».
Однако всвязи с изменениями, произошедшими в жилищном законодательстве с 1 марта 2005 г.,вещный характер данного права утрачивается в случае прекращения семейныхотношений его обладателя с собственником жилого помещения.
Пункт 2 ст. 292в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилымпомещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, всоответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности нажилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не зналприобретатель жилого помещения о наличии такого обременения. С 1 января 2005 г.указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время присмене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям этого не произошло,члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны, по общему правилу,освободить жилое помещение[18].
Данноеновшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве. Понеясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не совсяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почемуоно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На нашвзгляд, это техническая ошибка составителей проекта ГК, которая нуждается висправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковатьрасширительно.
Согласно ч. 5ст. 31 ЖК РФ до истечения срока пользования жилым помещением,установленного судом, право пользования жилым помещением бывшего члена семьисобственника прекращается одновременно с прекращением права собственности наданное жилое помещение этого собственника. Указанное право, как и право навыселение членов семьи собственника, базируется на положении п. 2 ст. 292ГК РФ, по которой переход права собственности на жилой дом или квартиру кдругому лицу является основанием для прекращения права пользования жилымпомещением членами семьи прежнего собственника. Попросту говоря, собственник,не имеющий возможности гуманно расстаться с лицами, с которыми он прекратилсемейные отношения, по ст. 31 ЖК РФ может продать, подарить или обменятьсвое жилое помещение, предоставив новому собственнику решать проблему выселениялиц, оставшихся проживать в квартире.
Рассмотрим напрактике применение статьи. «Я являюсь собственницей домовладения(свидетельство о государственной регистрации права серии № от ….,зарегистрированное в УФРС по Краснодарскому краю на основании свидетельства оправе на наследство по завещанию). Ответчик – мой двоюродный брат, был вселен вспорное домовладение бывшим собственником-наследодателем.
В связи спроживанием ответчика в принадлежащем мне домовладении, я не имею возможностиреализовать право владения и распоряжения своей собственностью. Кроме того,ответчик вселил в спорное домовладение свою жену, зарегистрировав брак с нейуже после открытия наследства.
Всоответствии со ст. 292 ч. 2 ГК РФ переход права собственностина жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращенияправа пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, еслииное не установлено законом.
Правом пользования жилым помещением обладают собственники жилого помещения, атакже иные граждане, которым собственники жилого помещения разрешилипользоваться (проживать) данным жилым помещением. Каких-либо соглашений междумною и ответчиком о пользовании спорным домом не существует.
На мои устныепредупреждения об освобождении домовладения, ответчик заявлял, что я не имеюправа его выселить, так как он зарегистрирован в спорном домовладении. Янаправила ответчику письменное уведомление с требованием освободитьдомовладение. Мер к освобождению домовладения и снятию с регистрационного учетаответчик не принял.
Всоответствии со ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина правапользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ст. 292.ГК РФ,другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данныйгражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратитьпользоваться им). Если гражданин не освобождает указанное жилое помещение, онподлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
На основании ст. 304ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотябы эти нарушения и не были соединены с лишением права»[19].

2.3 Праванесовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения при отчуждениижилого помещения
Согласностатье 292 п. 4 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживаютнаходящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данногожилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетниечлены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), еслипри этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц,допускается с согласия органа опеки и попечительства (пункт в редакции,введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря2004 года №213-ФЗ).
Пункт 4 ст. 292устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия органаопеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживаютлица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. Это уже третьяпо счету (и вряд ли последняя) редакция коммент. пункта: первоначальнозаконодатель относил к числу таких лиц всех несовершеннолетних членов семьисобственника жилого помещения; согласно ФЗ от 15 мая 2001 г. к нимдобавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника;в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. необходимо получать согласиеоргана опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживаютлица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительскогопопечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения[20].
Такимобразом, налицо поиск законодателем наиболее оптимальной нормы, которая бы, содной стороны, обеспечивала должную охрану жилищных интересов наименеезащищенных членов семьи, а с другой – не создавала почвы для волокиты присовершении сделок с жильем и не давала излишних поводов для оспаривания такихсделок. Хотя вариант нормы, закрепленной ФЗ от 30 декабря 2004 г., вбольшей степени, чем предшествующие варианты, соответствует этим целям, егоедва ли можно признать идеальным.
Но, преждевсего, правило п. 4 ст. 292 по-прежнему сформулировано не достаточночетко. Его действительный смысл состоит в том, что согласие органа опеки ипопечительства требуется тогда, когда за соответствующими лицами признаетсяправо пользования жилым помещением, независимо от того, проживают они в нем илинет. Кроме того, под лицами, находящимися под попечительством, по смыслу нормыпонимаются лишь несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, но отнюдь неограниченно дееспособные граждане, поскольку ограничение дееспособностипреследует совсем иные цели[21]. Наконец,излишней является оговорка о том, что согласие органа опеки и попечительстванеобходимо, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересыуказанных в п. 4 ст. 292 лиц, так как это происходит при любомотчуждении жилого помещения.
Из новой ред.коммент. пункта следует, что согласие органа опеки и попечительства наотчуждение жилого помещения требуется получать в двух случаях. Во-первых, этонеобходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица,находящиеся под опекой и попечительством. Поскольку опека и попечительствоустанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (ст. 31–35ГК), простое наличие в составе семьи собственника жилого помещениянесовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием длясогласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства.Во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когданесовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительскогопопечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства.
Понятие «дети,оставшиеся без попечения родителей», раскрывается в ст. 121 СК, а такжест. 1 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот идетей, оставшихся без попечения родителей» от 21 декабря 1996 г. (СЗ РФ.1996. №52. Ст. 5880; 1998. №7. Ст. 788; 2000. №33. Ст. 3348;2002. №15. Ст. 1375; 2003. №2. Ст. 160). Указание закона на то, что офакте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органуопеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона,обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о такихдетях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п. 1ст. 122 СК), а также обязанностями самих органов опеки и попечительствавыявлять и вести учет таких детей (п. 1 ст. 121 СК). В случаеотчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета соответствующая сделкапризнается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168ГК).
Данное правилораспространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние непроживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные ссобственником права.[22]
В Гражданском кодексе РФуказывается только на «проживание» несовершеннолетних в отчуждаемых помещениях какна условие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилыхпомещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслу правовой нормы проживаниеследует понимать как проживание с правом собственности на жилые помещения илиправом пользования жилой площадью в них.[23]
Несоблюдение требования ГК ополучении предварительного согласия органов опеки и попечительства, какговорилось выше, влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и непорождает никаких правовых последствий (ст. 168, п. 1 ст. 167ГК). На этот счет существуют и конкретные примеры из судебной практики.[24]
Рассмотрение всех вопросов,связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменениемвсевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права иинтересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительскогопопечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности наполное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений,следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самихнесовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, атакже других органов, на которые органами местного самоуправления возложеныфункции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.
Продажа жилых помещений,принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот идетей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 летлибо проживающих в семьях опекунов (попечителей), не рекомендуется.[25]
В случае выдачи органом опекии попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продажежилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующимприобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимоуказывать, что продажа производиться с обязательным приобретением жилой площадина имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, илиуказывается, где он будет проживать в случае, если он является только членомсемьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилогопомещения с условием. Копия договора предоставляется в орган опеки ипопечительства.
Оформление предварительногоразрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетниеявляются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилогопомещения, дома, производиться в форме постановления (распоряжения) органаместного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.[26]
Средства от сделок сприватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали)исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями),опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательныхучреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имянесовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного или иного коммерческогобанка. Для рассмотрения вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащихна праве собственности несовершеннолетним органы опеки и попечительствазапрашивают соответственные документы.
Прием документов дляподготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только приналичии запроса и всех необходимых документов.
В случаях сделок с жилымипомещениями, находящимися в другом регионе, необходимо представить документ,подтверждающий разрешение на регистрацию, из ОВД по месту будущего проживаниянесовершеннолетнего.
Как правило, органы опеки ипопечительства не одобряют сделки, при которых производиться покупка квартиры врассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений,а также совершаются сделки по залогу помещений, в силу большого риска потериимеющейся площади.[27]

Заключение
Одной из проблем правого регулирования жилищных отношений являетсяпроблема защиты прав граждан, являющихся членами семьи собственника жилогопомещения. Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этимпомещением регламентируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом РФ.
1 января 2005 года вступил в силу переработанный Жилищный КодексРФ. Он установил новое правило: в случае прекращения семейных отношений ссобственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшимчленом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. При этомЖилищный кодекс РФ не уточняет, кого следует считать бывшим членом семьисобственника жилого помещения. Жилищный кодекс РФ также использует понятие«член семьи», однако его не раскрывает. Вместе с тем определяется понятие «членсемьи собственника жилого помещения».
К сожалению, Семейный кодекс РФ не устанавливает чётких критериев,по которым можно было бы признавать то или иное лицо членом семьи. Отсутствуетв семейном законодательстве и определение семьи. А между тем понятие «членсемьи» встречается в различных нормативных правовых актах. При этом понимаетсяоно не всегда одинаково.
Таким образом, от интерпретации члена семьи зависит и определениеего прав как члена семьи собственника жилого помещения. Анализируя ст. 292ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ, автор пришел к мнению, что они взаимно дополняютдруг друга. Так члены семьи собственника жилого помещения имеют правопользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное неустановлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьисобственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение поназначению, обеспечивать его сохранность.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьисобственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственностьпо обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иноене установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В случаепрекращения семейных отношений с собственником жилого помещения правопользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этогожилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением междусобственником и бывшим членом его семьи. Данные положения отмечены в двухкодексах.
Но изпроведенного нами анализа следует, что действующее законодательство защищает вбольшей степени интересы собственников жилых помещений. Между темпредставляется, что должен быть соблюден баланс интересов как собственников,так и пользователей жилых помещений.

Списоклитературы
1.    КонституцияРФ (принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г.) // СПС Гарант.
2.    Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) (с изм. и доп. на июль 2005 г.) //СПС Гарант.
3.    Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 2004 г. 188-ФЗ // СПС Гарант.
4.    Семейный КодексРоссийской Федерации // СПС Гарант.
5.    Федеральный законот 29 декабря 2004 г. 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации» // СПС Гарант
6.    ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. «О некоторыхвопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности идругих вещных прав» // СПС Гарант.
7.    ПостановлениеПравительства РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правилпользования жилыми помещениями»
8.    Комментарийк Гражданскому Кодексу РФ. Части второй. Отв.ред. Садиков О.Н. – М.:ИНФРА-М-НОРМА: 2003 г.
9.    Комментарийк Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина– М.: Юрайт-Издат, 2004
10.   Тихомиров М.Ю. Комментарийк Жилищному кодексу Российской Федерации – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.
11.   Гражданское право России:Курс лекций. Отв.ред. Садиков О.Н., – М., 2005 г.
12.   Гражданское право. Том I./ Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Волтерс Клувер, 2004
13.   В.В. Ткаченко, В.А. Зимин,С.В. Ткаченко. Гражданское право Сделки с недвижимостью. Пособие дляриэлтора – Самара, 2006.
14.   Тихомиров М.Ю. Жилоепомещение: собственность и иные вещные права – Москва, 2005
15.   Камышанский В.П. Правособственности: пределы и ограничения. М., 2000.
16.   Крашенинников П.В. Жилищноеправо. М.: Статут, 2003.
17.   Новеллы Жилищногокодекса: Вопросы, вопросы… /Е.В. Нахимова. // Законы России. -2006. –№9.
18.   Обзор судебной практикиВерховного суда Российской Федерации // Бюллетень Верховного судаРоссийской Федерации. 2007. №7, 8, 9
19.   www.dom-i-zakon.ru
20.   www.advo-help.ru