Понятие и содержание договора продажи недвижимости

Содержание:
1. Введение
2. Основная часть.
2.1 Понятие и элементыдоговора продажинедвижимости
2.2 Содержание договора продажи недвижимости
2.3 Особенности продажижилых помещений
3. Заключение
Список используемойлитературы

Введение
Договор продажинедвижимости в настоящее время является одним из самых распространенныхдоговоров.
Операции с недвижимымимуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельностиграждан, юридических лиц и муниципальных образований.
Вместе с тем, рынокнедвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделкисовершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определенияправ и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другойстороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходитсянести немалые расходы на адвокатские услуги.
Как известно, всоответствии с Гражданским Кодексом РФ к недвижимым вещам относятся все теобъекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье инежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса.Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. Таким образом,четкой характеристики понятия «недвижимость» нет.
Цель данной курсовой:рассмотреть понятие и элементы договора продажи недвижимости, содержаниедоговора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений.

Основная часть
 
2.1      Понятие иэлементы договора продажи недвижимости
Подоговору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).
Договор продажинедвижимости является консенсуальным, посколькусчитает­ся заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его су­щественнымусловиям, а момент вступления договора в силу не связывает­ся с передачейтовара покупателю. Собственно передача товара покупателю представляет собойисполнение заключенного и вступившего в силу дого­вора купли-продажи со стороныпродавца1. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора всилу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядкезаключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в моментзаключения, но не о реаль­ном характере договора.
Договор продажинедвижимости является возмездным, посколькупродавец за ис­полнение своих обязанностей по передаче товара покупателю долженполучить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученноготовара.
Договор продажинедвижимости является взаимным, посколькукаждая из сто­рон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности впользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязанасделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от неетребовать. Более того, в договоре имеют место две встречные обязанности,одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю товари обязанность покупателя уплатить покупную цену, — которые взаимнообусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалент­ными.
Поэтомудоговор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma—взаимоотношение)1.
Юридическиепоследствия признания соответственно продавца или покупателя субъектомвстречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случаенепредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполненияобязательства либо наличия обстоятельств, очевид­но свидетельствующих о том,что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъектвстречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либововсе отказаться от исполнения до­говора и потребовать возмещения убытков (п. 2ст. 328 ГК).
Цель договора состоит в перенесении правасобствен­ностина вещь, служащую товаром, на покупателя. По общемуправилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момен­таее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Договор продажинедвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта– недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам(недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е.объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению,невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Особый вид недвижимостипредставляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. В качестве недвижимого имущества в ст. 549 ГК названа также иквартира. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иноеимущество.
Вместе с тем не все видынедвижимого имущества входят в состав предмета договора купли-продажи. Так, неявляются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся висключительной собственности государства. К последним действующеезаконодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут бытьобособленные водные объекты (замкнутые водоемы) – небольшие по площади инепроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другимиповерхностными водными объектами, т. е. такие объекты, которые могут находитьсяв собственности граждан и юридических лиц.
Купля-продажа земельныхучастков регулируется специальными правилами, установленными земельнымзаконодательством. Земельный кодекс предусматривает два основных способапродажи земельных участков: предоставление их из государственной илимуниципальной собственности на торгах (ст. ст. 30, 38) и совершение сделок сземельными участками в соответствии с гражданским законодательством (ст. 25).
В соответствии со ст. 7Земельного кодекса каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийсяиз целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренныхзаконом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельногоучастка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель невправе самостоятельно изменить этот правовой режим.
Более того, закон (ст. 1Земельного кодекса) устанавливает приоритет особо ценных земель и земель, особоохраняемых территорий, перевод которых в другие категории запрещается илиограничивается (к ним относятся ценные земли сельскохозяйственного назначения,земли лесного фонда, занятые лесами первой группы и некоторые другие).
Следует отметить, чтопродажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализациейдополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи1.Так, например, для того, чтобы продать земельный участок с изменением егоцелевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую наосновании решения соответствующего органа государственной власти или органа местногосамоуправления (ст. 8 Земельного кодекса). Для предоставления земельногоучастка из земель лесного фонда нередко следует перевести его из лесных земельв нелесные, а затем изъять из состава земель этого фонда (ст. 63 Лесногокодекса).
Особый порядок установлендля продажи земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 8Федерального закона от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных закономсубъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеетпреимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую онпродается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
В случае еслипублично-правовое образование откажется от покупки либо не уведомит продавца онамерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дняпоступления извещения продавца о такой продаже, последний вправе в течение годапродать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещениицены.
При совершении сделоккупли-продажи продавцы земельных участков уплачивают налог в соответствии сНалоговым кодексом РФ (ч. 1 ст. 38).
В состав предприятия какимущественного комплекса входит не только недвижимое имущество, но и движимоеимущество, права требования и т. д. (ст. 132 ГК). К продаже этого имущества илик его части правила п. 2 настоящей статьи применяются, если иное непредусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.
Вот что говорит опредмете данного договора Синайский В. И.: «Предметом … могут быть только вещи,а не права; вещи собственные, а не чужие; существующие, а не будущие илисуществовавши; вещи свободные»1.
Чащевсего возникают вопросы о возможности заключения договора купли-продажинезавершенного строительного объекта.
Некоторые авторы считают,что до момента государственной регистрации и перехода права собственностинедостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимости, а являютсялишь совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложентакже труд строителей»2.
Высший арбитражный судотвечает на этот вопрос положительно, основываясь на п. 2 ст. 25 Закона орегистрации, где допускается совершение сделки с объектом незавершенногостроительства и регистрация права на указанный объект на определенных этапахстроительства. В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда «правособственности на незавершенный строительством объект возникает с моментарегистрации»1.
Договорпродажи недвижимости заключается в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Договорпродажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. Приэтом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК)в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеимисторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительностьсоответствующего договора.
Кдоговору купли-продажи земельных участков (купчей) должен быть приложен планпродаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежитрегистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средствпродавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования кпланам устанавливаются органом государственного управления земельным фондом
Комитетомпо земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации 02.06.1993г.утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. В немфиксируются стороны договора, предмет договора, плата за земельный участок,обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади,ограничения в использовании. При этом границы земель, обремененных правамитретьих лиц, а также имеющиеся ограничения пользования указываются наприлагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка.
Кдоговору в качестве его неотъемлемой части прилагаются наряду с планомземельного участка сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений,расположенных на земельном участке; условия приобретения земельного участка поконкурсу (при его продаже в таком порядке); требования залогодержателя позадолженности (в случае залога продаваемого участка); доверенности продавца ипокупателя.
Особоговнимания заслуживает вопрос о регистрации. Переход права собственности нанедвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежитгосударственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Порядокгосударственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нееустановлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»1.
Регистрацииподлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считаетсязаключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация всоответствии со ст. 131 ГК производится учреждениями юстиции в единомгосударственном реестре.
Государственнаярегистрация прав производится на всей территории Российской Федерации поустановленной упомянутым законом системе записей о правах на недвижимоеимущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок сним. Государственная регистрация является единственным доказательствомсуществования зарегистрированного права. Зарегистрированное право нанедвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.
Государственнаярегистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав,обязан предоставить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу,предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, аюридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию юридического лица иполномочия его представителя.
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производитсяучреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местунахождения недвижимости. Порядок создания и структура учреждений юстиции порегистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектамиРоссийской Федерации по согласованию с федеральным органом, уполномоченнымПравительством РФ.
Устанавливаядетальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,вышеназванный ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа врегистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает мерыответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления.Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенногоюридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.
Еслистороны исполнили договор продажи недвижимости (т. е. имущество было переданопокупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до егогосударственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторондоговора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются.
Так,например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная платапродолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжаетвыполнять свои обязательства по закладной1.
Послегосударственной регистрации исполненного договора к новому собственникуимущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данногоимущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переходобязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.
Срок,в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежитрегистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобногоповедения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время междузаключением договора и государственной регистрацией перехода права.
Вп. 7 «Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, что поскольку спорноеимущество обременено правами покупателя (отделения Сбербанка в конкретномрассмотренном случае), продавец (Акционерное общество) потерял правораспоряжаться им любым способом.
П.3вышеназванного «Обзора» обосновывает решение Высшего Арбитражного Суда о том,что договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента егоподписания, а не с момента регистрации перехода права собственности согласно п.1 ст. 433 ГК.
Следовательно,по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки,а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК).В соответствии со ст.558 и ст.560 ГК стороны обязаны зарегистрировать договорпродажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.
Цена является существеннымусловием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договорсчитается незаключенным (ст. 555 ГК).
Обязательноевключение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостьюпродаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данногоимущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.
Ценаконкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может бытьсопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем призаключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3ст. 424, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездномдоговоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаютсяза аналогичные товары.
Так,продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет своиособенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Этаиндивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности,наличии определенного количества многолетних насаждений и т. д.
Порядоккупли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участковпредусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участкас помощью районного (городского) земельного комитета на конкурсе или аукционе.Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена какпо договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но дажеесли цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна бытьвключена в договор. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка,утвержденный Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам иземлеустройству, содержит специальный пункт, посвященный плате по договору. Вэтом пункте указываются цена проданного земельного участка, определеннаяуказанными выше способами; сведения об оплате суммы, перечисленной продавцу изалогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно прилагаемомук договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой длясовершения погашения по закладной на предмет договора, подтвержденномупродавцом; сведения о передаче продавцу соответствующей суммы наличными.
Нормативнаяцена земли устанавливается в соответствии с Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 15.03.1997г. «О порядке определения нормативной ценыземли» ежегодно органами исполнительной власти субъектов Российской Федерациидля земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административнымрайонам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующегоцелевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участкаустанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности(ст. 66 Земельного кодекса).
Документыо нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаютсязаинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсами землеустройству.
Вдоговоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иногоразмера недвижимости, например цена кв. м, цена одной сотки (или одногогектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имуществаопределяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножениястоимости одного кв. м на общую площадь продаваемого строения либо стоимостиодного гектара (сотки) на площадь земельного участка.
СинайскийВ. И. отмечает, «что цена в купле-продаже непременно должна выражаться вденьгах. Уплата вещами дала бы место другой юридической сделке, мене, а некупле-продаже. Цена эта должна быть, далее, определимой. Не будет, поэтому,купли-продажи, если нельзя определить, какую сумму вправе требовать продавец отпокупщика. Равным образом, цена должна быть истинной»1.
И,наконец, сторонами договора являются прода­вец и покупатель.
Продавецнедвижимости должен быть ее собственником или обладать иным ограниченным вещнымправом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом,являющимся недвижимостью. Например, таким правомочием наделен субъект правахозяйственного ведения (государственное или муниципальное унитарноепредприятие), который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения)закреплен­ным за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений. Вчастности, для отчуждения недвижимого имущества требуется согласиесобственника; распоряжение имуществом должно осуществляться унитар­нымпредприятием в рамках его целевой правоспособности (ст. 295, 49 ГК). Напротив,учреждение как субъект права оперативного управления не вправе распоряжатьсязакрепленным за ним имуществом. Однако если в соответст­вии с учредительнымидокументами учреждению предоставлено право осу­ществлять приносящую доходыдеятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает всамостоятельное распоряжение учреждения и может отчуждаться последним по своемуусмотрению (ст. 298 ГК).
Вкачестве продавца могут выступать государство (Российская Феде­рация и субъектыРоссийской Федерации), а также муниципальные образо­вания в части продажигосударственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическимилицами. Возникающие при этом право­отношения будут регулироваться нормами,определяющими участие юри­дических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124ГК), а стало быть, и нормами о купле-продаже.
Гражданемогут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общихтребований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.
Покупателемтовара по договору купли-продажи может быть всякое физическое или юридическоелицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товарпо договору купли-продажи, поку­патель, согласно общему правилу, становится егособственником. Однако в некоторых случаях, предусмотренных законом илидоговором, покупатель не приобретает права собственности на переданныйпродавцом товар.
Кчислу таких покупателей относятся, во-первых, государственные и муниципальныеунитарные предприятия, обладающие правом хозяйствен­ного ведения либооперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за нимиимущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления).Совершая договоры купли-продажи какого-либо имущества в качестве покупателя,они приобретают на это имущество соот­ветствующее ограниченное вещное право,собственником же товара стано­вится лицо, являющееся собственником имущества,закрепленного за юри­дическими лицами.
Во-вторых,не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаровтакже граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершениеуказанных действий от своего имени в силу договора комиссии, агентскогодоговора или договора доверительного управления.
Среди всех договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы ипокупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамкахосуществляемой ими предпринимательской деятельности.
Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится всовместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает одиниз супругов, необходимо получить нотариальноудостоверенное согласиедругого супруга1.
При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может бытьпризнана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, неучаствовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить.Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной также, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляетсясо дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2ст. 181 ГК).
2.2      Содержание договора продажинедвижимости
 
Основная обязанность продавца –это передача недвижимости покупателю.«Продавец обязан передать вещь»1.Являющийся предметом купли-продажитовар, в отношении которого имеются права третьих лиц, может оказатьсяистребованным этими лицами у покупателя.
Как отмечал Шершеневич Г. Ф., «на продавце лежит ответственностьза право на вещь,им отчуждаемую. Цель купли-продажи заключается в предоставлении правасобственности, а это возможно только при условии, если такое право принадлежитсамому продавцу»1.
Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. Смомента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности(п. 1 ст. 223 ГК). Однако у покупателя недвижимости право собственностивозникает с момента регистрации перехода права собственности, который может ине совпадать с фактической передачей недвижимости.
В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу правасобственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. Всвязи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать какобязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имуществои ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передатьнедвижимость).
Учитывая установленное законодательством требование регистрацииперехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагаетсяобязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с цельювыполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК.
Если одна из сторон уклоняется от выполнения указаннойобязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение огосударственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и втом случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующегогосударственной регистрации.
Несмотря на то, что договор считается заключенным только после егорегистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена внадлежащей форме (ст. 165 ГК). Обязанностьпередать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что онодолжно быть свободным от лю­бых прав и притязаний третьих лиц, за исключениемслучаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями(обременениями). В соответствии с ГК (ст. 131) и Законом о регистра­ции (п. 1ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недви­жимость подлежатгосударственной регистрации наряду с государ­ственной регистрацией самих прав.
Учитываяспецифику недвижимости как объекта договора про­дажи, законодатель установилспециальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, апокупате­лем — принять проданную вещь. Передача недвижимости осуще­ствляется поподписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Всилу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельногоучастка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом,т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком слу­чае является доказательством состоявшейся передачи и исключаетвозможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.Обязательность письменного оформления пере­дачи установлена для устранения вбудущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всемипринадлежностями (например, с внугриквартирным сантехническим оборудованием),свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., атакже возможных претензий покупателя по поводу не­достатков передаваемогоимущества, которые могли быть обнару­жены при обычном осмотре. В некоторыхслучаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательст­вомдобросовестности или недобросовестности покупателя.
Передаточныйакт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороныукажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это неосвобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст. 556 ГК).
Передаточныйакт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора1. Подписание акта о передаче недви­жимостиимеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит кпокупателю. Так как продавец счи­тается исполнившим свою обязанность попередаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю иподписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели илислучайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, еслииное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственностисвязывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи.Такой вы­вод соответствует смыслу ст. 223 ГК. Поэтому передача недвижимостиможет предшествовать регистрации, а может и следовать за ней, хотя данноеутверждение оценивается в юридической литера­туре неоднозначно.   
При заключении договоровпродажи жилых помещений в мно­гоквартирных домах и продажи нежилыхвстроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менеечем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнитель­ныеобязанности продавца, поскольку это общее имуществовклю­чается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества.
Обязанности покупателя не требуют подробной характеристи­ки, так как ониявляются обычными для любого договора куп­ли-продажи, за исключениемобязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту изарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.
2.3 Особенности продажи жилых помещений
Существеннымиусловиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоровпродажи недвижимости являются условия о его предмете и цене (ст. 554, 555 ГК)
Дополнительнуюособенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение,независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использованотолько для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либооснованиям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующихмуниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципальногообразования).
Кчислу жилых относятся следующие помещения:
·         жилой дом;
·         его часть;
·         квартиру в многоквартирном доме;
·         ее часть.
Какправило, речь должна идти об изолированных помещениях, за
исключениемдоли в жилом помещении на праве общей долевой собственности.
Помимопредмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещенияявляется перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этимпомещением. Ими согласно закону могут быть:
·         члены семьи прежнего собственника,оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК);
·         наниматели жилого помещения ипостоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК);
·         арендаторы (ст. 617 ГК).
Органыопеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, гдепроживают несовершеннолетние члены семьи собственника, усиливая гарантии правнесовершеннолетних.
Договортакже должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживаютлица, права которых следуют за жилым помещением.
Собственникквартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в правесобственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия,влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Договоркупли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажинедвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с моментаее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК). Незарегистрированный договор продажи жилогопомещения считается незаключенным.
Государственнаярегистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости,который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости отостальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей иневозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости;многократное использование в процессе производства и в иных целях, а такжесохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода;наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.
Гражданскийкодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора опродаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрациисделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрацияперехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самогодоговора купли-продажи.
Поэтомудоговор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с моментаего подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственнойрегистрации1.
Государственнуюрегистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы,которые регистрируют переход права собственности на нее.
Существуетточка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещениярегистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца кпокупателю не регистрируется2.
Такаяпозиция, считает Пискунова М. Г., является ошибочной, так как ГК и ФЗ огосударственной регистрации устанавливают обязательность государственнойрегистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода правасобственности. С момента регистрации договора он считается заключенным3.
Однако,для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимоосуществление второго регистрационного действия – регистрации его права. Толькос момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственныйреестр согласно п. 2 ст. 8 ГКРФ возникнет право собственности покупателя. Такимобразом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные действия,имеющие различные правовые последствия.
Напрактике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок снедвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями? Действительно ли Гражданскийкодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок снедвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простойписьменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?
Приответе на данные весьма серьезные вопросы, прежде всего, следует обратитьвнимание на следующие обстоятельства.
Всоответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательнов случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашениемсторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить наобязательное, производное и добровольное1.
Обязательноенотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), атакже ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
Нотариальноеоформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаемвозможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К немуследует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества илиправ, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариальноудостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных надоговоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступаетобъектом договоров.
Добровольноенотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренныхсоглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированногооформления соглашения обратиться к нотариусу.
Бесспорно,регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простойписьменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформлениедоговора продажи жилого помещения.
Отсутствиев действующем Гражданском кодексе РФ положения об обязательном нотариальномудостоверении договора продажи жилого помещения и других сделок с недвижимостьючасто критикуется в литературе. При этом указываются следующие негативныепоследствия подобного нововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, таккак в нашей стране немало людей с низкой правовой культурой; появлениедополнительных расходов из федерального бюджета на создание специальной службы,обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки;большой срок государственной регистрации сделки (до 1 месяца); дополнительныерасходы граждан на услуги квалифицированного юриста при составлении договора инекоторые другие.
Видимо,с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариальногоудостоверения некоторых сделок (в том числе и договора продажи жилогопомещения) имеет и определенные позитивные последствия. С другой стороны,положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное правообратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой закономне установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собойдостаточно содержательную основу.
Русскийменталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовыхпроцедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же ихсоблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности.Но это, в конечном счете, оборачивается против самих граждан1.
Определенныепроблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственнойрегистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащаягосударственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения),нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то онане является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка неможет порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 Гражданском кодексе РФ).
Следуетотметить, что к этому случаю п. 3 ст. 165 ГК РФ не применим, посколькупредусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак непрекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклонятьсянекому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель,получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд запризнанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случаегосударственная регистрация права приобретателя (но не сделки) будетосуществлена на основании судебного решения.
Необходимоподчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получилаточка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственнойрегистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительностьсделки.
Например,Козырь О. М. пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможныхпоследствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью,которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной,а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаевнедобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации,суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение орегистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасает сделку от«ничтожности» (п. 3 ст. 165)».

Заключение
Итак, мы рассмотрели понятиеи элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажинедвижимости, а также особенности продажи жилых помещений.
Недвижимостьявляется основой материального производства и имущественного благополучияграждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейшийэкономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а такжеособенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав,требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.
Вкачестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество сталовозвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Значениепублично–правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзянедооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительноевмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных снедвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.Может лишь возникать вопрос об оптимальном соотношении частноправовых ипублично-правовых норм.
Гражданскийкодекс РФ заложил основу такого соотношения, отличающегося от того, что было всоветском праве.

Список используемой литературы:
 
1.        Конституция РФ.
2.        Гражданский Кодекс РФ.
3.        ФЗ от21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним».
4.        ФЗ от24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред.от 21.12.2004г.).
5.        ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определениянормативной цены земли».
6.        Приложение кинформационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21.
1.        Брагинский М. И., Витрянский В. В.Договорное право. Книга 2: договоры о передаче имущества. М., 2000, с. 879.
2.        Вестник ВысшегоАрбитражного Суда РФ, 1998, № 1.
3.        Гражданское право: Учебник // Подред. Е. А.Суханова. М., 2001, с. 570.
4.        Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т. Е.Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 1999.
5.        Козырь О. М. Недвижимость в новомГражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика.М.,1998, с. 413.
6.        Комментарий к части второй Гражданскогокодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича. М., 1996.
7.        Крашенинников П. В. Сделки сжилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства ипрактика его применения. М., 1999, с. 671.
8.        Пискунова М.Г. Особенностивозникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации. М.,2000, с. 490.
9.        Синайский В. И. Русскоегражданское право. М., 2001, с. 621.
10.     Шершеневич Г. Ф. Курс граж­данскогоправа. М., 1998, с. 590.
11.     Шершеневич Г. Ф. Учебник русскогогражданского права. М., 1997, с. 790.