Договір купівліпродажу нерухомості: теоретичні та практичні аспекти
Вступ
На сучасному етапі розвитку українськогосуспільства особливої гостроти набуває вирішення питання про забезпеченнягромадян України житлом. Як відомо, відповідно до положень ст. 47Конституції України громадяни України можуть реалізувати своє право на житлокількома способами, у тому числі шляхом набуття права власності на нього задопомогою укладення різного роду цивільно-правових правочинів. Одним знайпоширеніших цивільно-правових правочинів з нерухомістю є договіркупівлі-продажу нерухомого майна. Він виконує декілька функцій і виступаєодночасно способом здійснення конституційного права громадян України на житло,підставою виникнення права власності в юридичних та фізичних осіб нанерухомість, надійним та ефективним засобом регулювання цивільних правовідносину цій сфері.
Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажунерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, якпредмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуютьсязагальні правила про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні рисинерухомості – її сталий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність упроцесі використання тощо – диктують необхідність визначення спеціальнихправил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті.
Треба зазначити, що цю обставину часткововрахували укладачі нового Цивільного кодексу України, які у ряді статей ЦК(статті 183, 211, 336, 642, 659, 682) передбачили особливий порядок виникнення,обмеження та переходу прав на нерухоме майно та запровадили обов'язковудержавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та правочинів із ним.Водночас розробники нового ЦК України не знайшли за потрібне виділити у главі54 Кодексу («Купівля-продаж») особливі правила, присвячені продажу нерухомості.Незважаючи на це, ряд специфічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості(передусім його предмет, форма, зміст) дозволяє нам розглядати його якособливий вид з притаманним йому спеціальним правовим регулюванням.
Метоюданої роботи є аналіз складових механізму правового регулювання за договоромкупівлі-продажу нерухомого майна.
Виходячи з мети були поставлені наступнізавдання:
– проаналізувати положення законодавства щодо регулювання договорівкупівлі-продажу;
– визначити істотні умови та ознаки договору купівлі-продажу;
– проаналізувати особливості правового регулювання договорукупівлі-продажу нерухомості;
– проаналізувати особливості правового регулювання договорукупівлі-продажу житла.
Об'єктомдослідження в роботі є договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Предметомдослідження виступає механізм правового регулювання за договоромкупівлі-продажу нерухомого майна.
1. Загальні положення прокупівлю-продаж1.1 Сутність та умови договору купівлі-продажу
Відносини учасників цивільного обороту, завдякияким відбувається обмін товару на гроші або інший товар, опосередковуютьсядоговорами про оплатну реалізацію майна (купівля-продаж, поставка,контрактація, міна-бартер, постачання енергетичних та інших ресурсів тощо).
При цьому виявляється тенденція доуніверсалізації (консолідації) правил про товарний обіг на основі договорукупівлі-продажу, коли загальні положення про купівлю-продаж поширюються й наінші вищезгадані договори, якщо інше не передбачено в самому договорі, законіабо не випливає з характеру конкретних взаємовідносин сторін.
Договір купівлі-продажу спрямований на передачумайна у власність набувачеві, тому у ст. 658 ЦК підкреслюється, що правопродажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків,встановлених законом (наприклад, право комісіонера, консигнатора), належитьвласникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуваєправо власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати йогоповернення (ст. ст. 330, 388, 389 ЦК). Суб'єктами договору купівлі-продажуможуть бути фізичні та юридичні особи, держава Україна, АРК, територіальнігромади, іноземні держави та інші суб'єкти публічного права (ст. 2 ЦК).
Однією з істотних умов договору купівлі-продажу єумова щодо предмета, який характеризується певними кількісними та якіснимипоказниками. ЦК оперує поняттями «майно» і «товар» як синонімами. Предметомцього договору можуть бути як речі, так й інші об'єкти цивільних прав,зазначені у ст. 177 ЦК: валютні цінності, цінні папери, майнові праватощо. Причому предметом купівлі-продажу може бути як товар, який є в наявностіу продавця на момент укладення договору, так І той, що буде створений(придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. До договору купівлі-продажумайнових прав, наприклад майнових прав інтелектуальної власності (ст. 424ЦК), застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше невипливає зі змісту або характеру цих прав. Це ж стосується і договорукупівлі-продажу права вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. Правда,до цих договорів застосовується ще положення про відступлення права вимоги (ст.ст. 512 – 519 ЦК), якщо Інше не встановлено договором або законом. ЦК 2003p. містить чимало правил, які стосуються визначення умов щодо кількості,асортименту, якості, комплектності, тари та упакування товару, якіхарактеризують предмет договору купівлі-продажу і поширюються на договорипоставки, контрактації, міни-бартеру тощо, якщо інше не встановлено договором,законом або не випливає з характеру відносин сторін за цими договорами.
Продавець повинен передати покупцеві товар,передбачений договором, а також його приналежності та документи, що до ньогододаються (технічний паспорт, сертифікат якості тощо) і підлягають переданнюразом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства.Кількість товару, що передається, встановлюється в договорі у відповідниходиницях виміру або у грошовому вираженні. Умова щодо кількості товару можебути погоджена шляхом встановлення в договорі порядку її визначення. Якщо задоговором купівлі-продажу переданню підлягає товар у певному співвідношенні завидами, моделями, розмірами, кольорами або іншими ознаками (асортимент),продавець має передати покупцеві товари в асортименті, погодженому сторонами,або в асортименті, виходячи з потреб покупця, які були відомі продавцеві намомент укладення договору, якщо в ньому асортимент не був визначений [9].
Важливою умовою договору купівлі-продажу є умоващодо якості товару. Продавець повинен передати покупцеві товар, якість якоговідповідає умовам договору купівлі-продажу. За відсутності в договорі умов щодоякості товару продавець має передати покупцеві товар, придатний для мети, зякою товар такого роду звичайно використовується. Так, стосовно договоруміжнародної купівлі-продажу товарів (за Віденською конвенцією ООН 1980 p.)непридатним для звичайного використання вважається товар, якщо у нього відсутніпевні якості, і це є перешкодою для його фактичного використання або веде донегативного результату, або збільшує витрати споживача. Якщо продавець при укладеннідоговору був повідомлений покупцем про конкретну мету придбання товару,продавець повинен передати покупцеві товар, придатний для використаннявідповідно до цієї мети. У разі якщо законом встановлені обов'язкові вимогищодо якості товару (наприклад у стандартах, технічних умовах тощо), топродавець повинен передати покупцеві товар, який відповідає цим вимогам.Продавець і покупець можуть домовитись про передання товару підвищеної якостіпорівняно з вимогами, встановленими законом. При продажу товару за зразком та(або) описом якість його має відповідати зразку та (або) опису (ст. 673ЦК). Товар, який продавець передає або повинен передати покупцеві, маєвідповідати вимогам щодо його якості в момент його передання покупцеві, якщоінший момент визначення відповідності товару цим вимогам не встановленийдоговором купівлі-продажу. Договором або законом може бути встановлений строк,протягом якого продавець гарантує якість товару (гарантійний строк) [12].
Гарантія якості товару поширюється на всікомплектуючі вироби, якщо інше не встановлено договором. Важливими тут єзагальні правила про порядок обчислення гарантійного строку: 1) він починаєтьсяз моменту передання товару покупцеві, якщо інше не встановлено договоромкупівлі-продажу; 2) він продовжується на той час, протягом якого покупець неміг використовувати товар у зв'язку з обставинами, що залежать від продавця, доїх усунення продавцем; 3) гарантійний строк на комплектуючий виріб дорівнюєстроку на основний виріб і починає спливати одночасно з ним; 4) у разі замінитовару чи комплектуючого виробу неналежної якості на товар (комплектуючийвиріб), що відповідає умовам договору купівлі-продажу, гарантійний строкпочинає спливати з моменту заміни (ст. ст. 675, 676).
Предмет договору купівлі-продажу може характеризуватисьй умовою про комплектність товару. Поняття комплектності означає сукупністьосновного виробу та комплектуючих його виробів, які складають з основнимвиробом єдине ціле з метою його ефективного використання. Умова щодокомплектності стосується зазвичай технічно складних виробів, як-от: обладнання,прилади, побутова техніка тощо. Вимоги щодо комплектності встановлюються удоговорі або шляхом перерахування виробів (комплектуючих, агрегатів), якіпідлягають передачі разом з основною річчю, або шляхом вказівки нанормативно-технічний документ (стандарт, технічні умови тощо), яким визначенакомплектність товару.
Крім обов'язку передати покупцеві товарвідповідно до зазначених вище умов щодо кількості, асортименту, якості тощо і вобумовлений строк (ст. 663), продавець несе й інші обов'язки за договоромкупівлі-продажу. попередити покупця про право третіх осіб на товар (праванаймача, право застави, довічного користування тощо); зберігати проданий товар,якщо право власності переходить до покупця раніше від передання товару, тощо.
купівля продаж нерухомість житло1.2 Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу
За порушення зазначених вище обов'язків допродавця можуть бути застосовані заходи, що матимуть несприятливі для ньогонаслідки (санкції), зокрема заходи цивільно-правової відповідальності(відшкодування збитків, сплата неустойки, втрата завдатку), відібрання речі,визначеної індивідуальними ознаками, розірвання договору тощо.
Зокрема, якщо третя особа на підставах, щовиникли до продажу товару, пред'явить до покупця позов про витребування товару,покупець повинен повідомити про це продавця та подати клопотання про залученняйого до участі у справі. У цьому разі продавець повинен вступити у справу настороні покупця. Якщо покупець не виконає цих обов'язків, то продавець невідповідатиме перед покупцем за умови, коли він доведе, що, взявши участь усправі, він міг би відвернути відібрання переданого товару у покупця. Якщо жпродавець був залучений до участі у справі, але ухилився від участі в нрозгляді, він не має права доводити неправильність ведення справи покупцем. Уразі вилучення за рішенням суду товару в покупця на користь третьої особи напідставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцевізавдані йому збитки, якщо покупець не знав і не міг знати про наявність цихпідстав. Правочин щодо звільнення продавця від відповідальності або щодо їїобмеження у разі витребування товару у покупця третьою особою є нікчемним [15].
При відмові продавця передати проданий товарпокупець має право відмовитись від договору купівлі-продажу, а щодо речі,визначеної індивідуальними ознаками, має право пред'явити продавцеві вимоги провитребування її та передання її відповідно до умов зобов'язання (ст. 620ЦК). Такі ж вимоги можуть бути пред'явлені продавцеві у зв'язку з непереданнямним товару та документів, які його стосуються: якщо вони не передані продавцему встановлений покупцем розумний строк, покупець має право відмовитися віддоговору купівлі-продажу і повернути товар продавцеві. Аналогічні правовінаслідки настають і при передачі покупцеві меншої кількості товару, ніж цевстановлено договором купівлі-продажу.
Якщо продавець передав покупцеві більшу кількістьтовару, ніж це встановлено договором, покупець повинен повідомити про цепродавця, і якщо в розумний строк після одержання такого повідомлення продавецьне розпорядиться товаром, покупець має право прийняти весь товар і повиненоплатити додатково прийнятий товар за ціною, встановленою для товару, прийнятоговідповідно до договору, якщо інша ціна не встановлена за домовленістю сторін.
При порушенні продавцем умов договору щодоасортименту товару покупець має право відмовитися від прийняття та оплатитовару, а якщо він уже оплачений, – вимагати повернення сплаченої за ньогогрошової суми. Якщо ж продавець передав покупцеві частину товару, асортиментякого відповідає умовам договору, і частину товару з порушенням асортименту,покупець має право на свій вибір: 1) прийняти частину товару, що відповідає умовамдоговору, ы відмовитися від решти товару; 2) відмовитися від усього товару; 3)вимагати заміни частини товару, що не відповідає асортименту, товаром васортименті, який встановлено договором; 4) прийняти весь товар. Товар,асортимент якого не відповідає умовам договору, вважається прийнятим, якщопокупець у розумний строк після його одержання не повідомив продавця про своювідмову від нього [17].
Слід мати на увазі, що в договорі купівлі-продажусторони можуть обумовити й інші наслідки порушення продавцем умов щодокількості та асортименту: відшкодування збитків, сплату неустойки занепередання (недопоставку) покупцеві всієї або частини кількості товарів вобумовлені строки та в асортименті тощо.
Правові наслідки передання покупцеві товаруненалежної якості, визначені у ст. 678 ЦК, залежать від того, які порушеннявимог щодо якості товару – істотні чи неістотні – допущені продавцем. Істотнимивважаються порушення цих вимог у разі виявлення недоліків, які не можна усунутиабо усунення яких пов'язане з непропорційними витратами або затратами часу,недоліків, які виявилися неодноразово чи з'явилися знову після їх усунення. Вразі істотного порушення вимог щодо якості товару покупець має право за своїмвибором: 1) відмовитися від договору і вимагати повернення оплаченої за товарсуми; 2) вимагати заміни товару.
Якщо відступи від умов договору щодо якості єнеістотними, то, незалежно від можливості використання товару за призначенням,покупець може вимагати від продавця за своїм вибором: 1) пропорційного зменшенняціни; 2) безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк; 3)відшкодування витрат на усунення недоліків самим покупцем чи третьою особою. Невиключається при цьому і вимога про відшкодування інших збитків, заподіянихпорушенням продавцем умов договору щодо якості товару, і про сплату неустойки,якщо вона обумовлена договором купівлі-продажу. Якщо продавець товаруненалежної якості не є його виготовлювачем, вимоги щодо заміни, безоплатногоусунення недоліків товару І відшкодування збитків можуть бути пред'явлені допродавця або виготовлювача товару.
Певні правові наслідки настають і при порушенніпродавцем умов договору щодо комплектності товару та вимог про тару та (або)упаковку. Так, у разі передання некомплектного товару покупець має право вимагативід продавця за своїм вибором: 1) пропорційного зменшення ціни; 2)доукомплектування товару в розумний строк. Якщо продавець у розумний строк недоукомплектував товар, покупець має право за своїм вибором: І) вимагати замінинекомплектного товару на комплектний; 2) відмовитися від договору і вимагатиповернення сплаченої грошової суми. Такі ж наслідки застосовуються також у разіпорушення продавцем обов'язку передати покупцеві комплект товару, якщо інше невстановлено договором або не випливає із суті зобов'язання (ст. ст. 683,684 ЦК). В арбітражній практиці на вимоги у зв'язку з порушенням умов щодокомплектності, зокрема, при поставках продукції, поширювався скорочений (6-місячний)строк позовної давності, як і на вимоги у зв'язку з неналежною якістю товару.Проте передання некомплектного товару тяжіє до кількісних порушень договору(відсутність комплектуючих виробів), тому до цього правопорушення повинензастосовуватись загальний (3-річний) строк позовної давності [18].
Перевірка додержання продавцем умов договорукупівлі-продажу здійснюється у випадках та порядку, встановлених договором абоактами цивільного законодавства. Якщо нормативно-правовими актами з питаньстандартизації встановлено вимоги щодо порядку перевірки кількості,асортименту, якості та інших умов, то порядок перевірки, визначений договором,має відповідати цим вимогам. Так, у разі одержання товарів (вантажу) відтранспортної організації, яка здійснювала їх перевезення, покупець (одержувач)повинен додержуватись правил, передбачених нормативно-правовими актами, щорегулюють діяльність даного виду транспорту. Одержання товарів від транспортноїорганізації – це лише початковий етап у її прийманні. Остаточну перевіркувідповідності одержаних товарів умовам договору, зокрема при поставках,одержувач здійснює на своєму складі відповідно до вимог Інструкції про порядокприймання товарів за кількістю та Інструкції про порядок приймання товарів заякістю.
Обов'язок перевіряти відповідність товару умовамдоговору перед переданням його покупцеві може покладатись на продавця, якщо цепередбачено договором, актами цивільного законодавства або нормативно-правовимиактами з питань стандартизації. У цьому разі продавець повинен на вимогупокупця надати йому докази проведення такої перевірки. Перевірка додержанняумов договору купівлі-продажу щодо предмета договору покупцем і продавцем маєздійснюватись на одних і тих самих умовах (ст. 687 ЦК).
За договором купівлі-продажу на покупцяпокладаються такі обов'язки: а) прийняти товар; б) зберігати товар у разівідмови від його прийняття; в) оплатити товар; г) застрахувати товар, якщо цейобов'язок передбачений для нього договором [9].
Прийняття товару покупцем безпосередньо відпродавця чи від транспортної організації – це виконання покупцем свогокредиторського обов'язку за зобов'язанням, що виникло за договоромкупівлі-продажу. При цьому він має вчинити дії, які відповідно до вимог, щозвичайно ставляться, необхідні з його боку для забезпечення передання таодержання товару, якщо інше не встановлено договором або актами цивільногозаконодавства. Відмова покупця від прийняття товару допускається, якщо цевстановлено договором або законом, а також при здійсненні ним права на замінутовару (ст. ст. 615, 689 ЦК).
Покупець в усіх випадках зобов'язаний зберігатитовар, переданий йому продавцем, незалежно від того, обґрунтовано чи необґрунтовановін відмовився від його прийняття. При одержанні від транспортної організаціїтовару (вантажу), який не передбачений договором купівлі-продажу, поставкитощо, одержувач повинен прийняти його на так зване відповідальне зберігання.Одержавши від покупця відмову від такого товару, продавець повинен забрати(вивезти) цей товар або розпорядитися ним у розумний строк. Якщо продавець уцей строк не розпорядиться товаром, покупець має право реалізувати товар абоповернути його продавцеві, поклавши на нього витрати, понесені у зв'язку іззберіганням товару, його реалізацією або поверненням продавцеві. Якщо жпокупець без достатніх підстав зволікає з прийняттям товару або відмовився від йогоприйняття, продавець має право вимагати від покупця прийняти та оплатити товарабо відмовитися від договору купівлі-продажу (ст. 690 ЦК) [20].
Покупець повинен оплатити товар після йогоприйняття або прийняття товаророзпорядчих документів, якщо договором або актамицивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Товароплачується за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вонане встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, – заціною, що визначається наявністю звичайних цін, що склалися на аналогічнітовари на момент укладення договору. Покупець має також право вчинити за свійрахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства абовимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу (ч. 4 ст. 632,ст. 691, ст. 692 ЦК). Відповідно до умов договору покупець можечастково або повністю оплачувати товар до його передання продавцем (попередняоплата), з відстроченням або розстроченням платежу при продажу товарів у кредит,а також з комбінуванням зазначених вище способів оплати. За порушення покупцемобов'язку щодо оплати товару до нього можуть бути застосовані певні санкції(примусове стягнення боргу, відшкодування збитків, оплата неустойки (пені) запрострочення платежу, сплата процентів за користування чужими грошовимикоштами, розірвання договору, зупинення продавцем передання частини товару,обумовленої договором, до повної оплати покупцем усього раніше переданоготовару тощо). Так, відповідно до чч. 3-5 ст. 692 ЦК у разі простроченняоплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів закористування чужими грошовими коштами. Якщо покупець відмовився прийняти таоплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару абовідмовитися від договору купівлі-продажу.
За загальним правилом, закріпленим у чч. 2 ст. 334ЦК, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту переданнямайна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майнавважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощодля відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язаннядоставки. До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншоготоварно-розпорядчого документа на майно.
Відповідно до ст. 697 ЦК договором може бутивстановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається запродавцем до оплати товару або настання інших обставин (наприклад, при продажутовару в кредит). Договором купівлі-продажу може бути встановлений обов'язокпродавця або покупця страхувати товар. Страхування товарів (майна) здійснюютьсяза правилами, закріпленими у гл. 67 «Страхування». Якщо обов'язокзастрахувати товар за договором було покладено на покупця, але він не застрахуєйого, продавець має право сам застрахувати товар і вимагати від покупцявідшкодування витрат на страхування або відмовитися від договору (ст. 696ЦК).
Зазначені вище загальні положення про договорикупівлі-продажу застосовуються до окремих його видів, зокрема до купівліпродажу нерухомого майна, якщо законом не передбачені особливі умови укладення,виконання або відповідальності сторін за цими договорами.
/>/>2. Особливості правовогорегулювання договору купівлі-продажу нерухомості2.1 Теоретичні основи регулювання договору купівлі-продажунерухомості
Як і будь-який інший договір купівлі-продажу,договір продажу нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним умомент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній уналежних випадках формі. Договору продажу нерухомості притаманні й інші,спільні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме – оплатність тавзаємність.
Правове регулювання договору продажу нерухомостірегламентується загальними нормами глави 54 ЦК України. При цьому необхіднопам'ятати, що деякі норми глави 54 ЦК України не можуть бути застосовані дозобов'язання з купівлі-продажу нерухомості в силу специфічності останнього.
До відносин з приводу купівлі-продажу нерухомостів деяких випадках застосовуються й особливі нормативні вимоги. Так, відноснодоговорів купівлі-продажу нерухомого майна у порядку приватизаціїзастосовуються спеціальні правила, що містяться у законах України «Проприватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державнихпідприємств (малу приватизацію)» та інших приватизаційних нормативно-правовихактах. До договорів купівлі-продажу земельних ділянок застосовуються відповідніположення земельного законодавства України. Продаж нерухомого майна боржника упорядку виконавчого провадження регулюється статтями 61, 62, 64, 66 ЗаконуУкраїни «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р., нормамиТимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізаціїарештованого нерухомого майна від 27 жовтня 1999 р. №68/5.
Предметом цього договірного типу виступаєнерухоме майно. Саме предмет договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяєвиділити договір купівлі нерухомості в окремий вид.
Поняття нерухомого майна міститься у ст. 182ЦК України. До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належатьземельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці,переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у томучислі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речейвідносяться також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання,космічні об'єкти. Режим нерухомості речі може бути поширений законом і на іншіречі – в силу їх обов'язкової державної реєстрації (ч. 2 ст. 182 ЦКУкраїни) [15].
Таким чином, основними ознаками нерухомості є:по-перше, тісний зв'язок з землею, по-друге, неможливість переміщеннявідповідного об'єкту без його знецінення та зміни його призначення. Слідзазначити, що ці ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості, адже кожнийвид нерухомого майна характеризується своїми особливостями, що у свою чергуобумовлює специфічне правове регулювання.
Так, земельні ділянки, ділянки надр, відокремленіводні об'єкти є «природною» нерухомістю. Вони мають особливу цінність, щовизначає суспільний інтерес, який виражається у необхідності збереження їхцільового призначення та встановленні спеціального правового режимукористування. Тому регламентом відносин з приводу даних об'єктів притаманнепоєднання публічно-правового і приватноправового регулювання. Завданнямпублічного права буде в даному випадку визначення можливості допускувідповідних об'єктів нерухомості до участі у майновому обороті, встановленняпевних обмежень, що стосуються використання окремих категорій об'єктів умайновому обороті, та санкцій за порушення вимог законодавства, що стосуютьсяпублічного інтересу. В нашій державі вже сьогодні закладено основи длявстановлення обмежень земельного обороту залежно від категорій землі. Зокрема,відповідно до положень Земельного кодексу України, землі в Україні залежно відосновного цільового призначення поділяються на землі сільськогосподарськогопризначення, житлової і громадської забудови, природно-заповідного та іншогоприродоохоронного призначення тощо, причому для кожної категорії землівстановлений свій особливий правовий режим, а деякі землі (наприклад, земліоборони) взагалі не можуть перебувати на праві приватної власності або можутьперебувати у цивільному обігу у виключних випадках, встановлених законом.Самостійними об'єктами нерухомості визнаються також ділянки надр тавідокремлені водні об'єкти. Вони визнаються нерухомістю в силу їх природнихфізичних якостей, а не тому, що складають єдине ціле з земельною ділянкою.Інакше неможливо було б встановити право власності на надра поза залежністю відправа власності на землю. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що увідношенні їх діє презумпція виключної власності народу України [14].
Що стосується правового регулювання обігузазначених об'єктів, то необхідно зазначити, що, оскільки в Україні встановленовиключне право власності народу України на надра, а передача їх у користуванняздійснюється на підставі дозволів на спеціальне використання природнихресурсів, правова природа яких дозволяє віднести їх до адміністративногоакту-ліцензії, то про цивільний обіг даного виду об'єктів говорити не можна.
Специфіка правового режиму лісів та багаторічнихнасаджень полягає у тому, що ці об'єкти є, по-перше, природними, а по-друге,вони настільки невіддільно пов'язані з землею, що переміщення їх безнепропорційної шкоди їх призначенню неможливе. У той же час, від договорівкупівлі-продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна, коли вони відчужуютьсяодночасно з переходом відповідних прав на земельну ділянку, необхідновідрізняти правочини, за якими ліс та багаторічні насадження реалізуються якрухоме майно, коли продається, наприклад, «ліс на корені» чи рублені дерева.Оскільки «ліс на корені» та рублені дерева не є об'єктом, нерозривно пов'язанимз землею, правила, що регламентують порядок відчуження нерухомості, до них незастосовуються.
Будівлі та споруди також є об'єктами нерухомогомайна за ознакою нерозривного зв'язку з землею та неможливості в силу цього їхвільного переміщення у просторі без непропорційної шкоди їх призначенню. Правовласності на будівлі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, щопідлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 333ЦК України).
У зв'язку з цим виникає проблема щодоприналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершенихбудівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).
З одного боку, відсутність обов'язкової державноїреєстрації об'єктів незавершеного будівництва викликає сумнів у їх юридичнійприроді як об'єктів нерухомості, свідчить про те, що такі об'єкти не єнерухомістю. З іншого боку, нести такі об'єкти до категорії рухомих речей такожбуде невірно, оскільки об’єкт незавершеного будівництва має всі ознакинерухомості, передбачені статтями ЦК, а саме – значимість та індивідуальнуцінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований,неможливість вільного пересування даного об'єкту в просторі без його знеціненнята зміни призначення. Такі ознаки нерухомого майна, як його обов'язковадержавна реєстрація ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, щонерухоме майно; стає таким лише після державної їх реєстрації, (воно існує і доцього акту в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права нанерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводувідомий французький вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повиннаперетворювати майно на нерухомість, а, навпаки, стабільність положеннянерухомого майна дає можливість реєструвати його [13].
На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдинийнормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення,зміни та припинення речові прав на нерухоме майно та здійснення правочинів зним, а по-друге, встановлював порядок та специфіку обігу об'єктів незавершеногобудівництва. Нині чинний нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливийта неоднозначний характер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсаційгромадянам за вилучене нерухоме майно у разі виселення або самостійногопереселення з радіоактивно забруднених територій, затвердженому ПостановоюКабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. №875 до об'єктівнерухомого майна відносить об'єкти незавершеного будівництва. Такий самийпідхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і віншому нормативно-правої акті – у Тимчасовому положенні про порядок проведенняприлюдних торгів по реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженогоНаказом Мінюсту України 27 жовтня 1999 р. №6815, який також відноситьоб'єкт незавершеного будівництва до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовнапрактика системи загальних судів України, свідчить про те, що право власностіна житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його реєстраціїу виконкомі місцевої ради, а до цього моменту суд може визнати за йоговласниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструктивніелементи будинку [12].
Солідарні з позицією суддів Верховного суду Українирозробники ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили норму: «Правовласності на новостворене нерухоме майно (житлові буди будівлі, споруди тощо)виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо правовласності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації,право власності виникає з моменту державної реєстр До завершення будівництва(створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, якібули використані в процесі цього будівництва (створення майна)». Водночас ч. 4цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявоюпро визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо будевстановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною.На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, щонеобхідно розуміти під «незначною часткою робіт» та не вирішив питання про те,хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір.
Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єктинезавершеного будівництва не можна відносити до будівель (споруд), оскільки доостанніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вжевикористовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той жечас хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єктнезавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання,які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг,здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майнасвоїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників такихправочинів.
Все вищесказане дає підстави зробити висновок проте, що об'єкт незавершеного будівництва, який має всі ознаки нерухомого майна,а саме – нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, танеможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, єспецифічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовимрежимом. Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметомправочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог,що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правилвідчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт незавершеногобудівництва як предмет договору підряду на капітальне будівництво та яксамостійний об'єкт речового права. У першому випадку про нього не можнаговорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речовихправ: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підрядуі заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише заправилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями [11].
Спірним питанням залишається і віднесення докатегорії нерухомості нежитлових приміщень, розташованих у середині будівлі,оскільки ЦК України дає підстави стверджувати, що ці об'єкти речових прав невідносяться до категорії нерухомості. Так, зокрема, нежитлові приміщення, щознаходяться у складі будівель та споруд, не мають безпосереднього зв'язку зземельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Крім того,суб'єктивне цивільне право на нежитлові приміщення не має такого тісногозв'язку, який спостерігається між будівлею (спорудою) та земельною ділянкою.Однак ця категорія об'єктів речових прав має ті самі істотні риси, як і будівляв цілому, а саме – цінність та індивідуальну значимість (ознаки, спільні длябудь-якого різновиду нерухомості), а також характеризується нерозривним зв'язкомзі спорудою (будівлею), у якій вона розташована. А оскільки нежитловіприміщення характеризуються тими самими ознаками, що обумовили специфікуправового регулювання інших об'єктів нерухомості, навряд чи є сенс виводити їхз кола традиційних об'єктів нерухомості та встановлювати для них окремий правовийрежим. Адже нежитлові приміщення у складі нежитлової будівлі чи будинку об'єктитієї самої класифікації і підлягають аналогічному правовому регулюванню. А,отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості підлягаютьзастосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продаж нежитловихприміщень [19].
Об'єктом нерухомості, що має суто цільовепризначення, визнається житлом під яким ЦК розуміє не лише житлові будинки тасадиби, призначені придатні для постійного проживання в них, а й окреміквартири, інші житлові приміщення (у тому числі ізольовані кімнати уквартирах). Житлові приміщення призначені для проживання у них громадян.Власник житлового приміщення має право використовувати помешкання для власногопроживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має прававикористовувати його для промислового виробництва (ст. 385 ЦК України).
Самостійним об'єктом нерухомого майна виступаютьтакож особливо цінні рухомі об'єкти, які підлягають обов'язковій державнійреєстрації (повітряні морські судна, судна внутрішнього плавання, космічніоб'єкти). Ці об'єкти не мають таких обов'язкових ознак нерухомості, якнерозривний зв'язок із зе лею та неможливість переміщення у просторі без непропорційноїшкоди призначенню. Більш того, основним призначенням цих об'єктів є самепереміщення просторі. Але внаслідок високої вартості такого роду об'єктів танаявності вимоги про обов'язкову державну реєстрацію, що забезпечує їхіндивідуалізацію, законодавець поширив на них правовий режим нерухомого майна.2.2 Аналіз істотних умов договору купівлі-продажунерухомості
Ціна договору купівлі-продажу нерухомості складаєнаступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до статей 634, 693ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженнямсторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умовипро ціну договір вважається неукладеним.
В останні роки урядом України було зробленодекілька спроб встановити мінімальний розмір ціни на об'єкти нерухомості, щовиступають предметом купівлі-продажу. Так, у Постанові Кабінету МіністрівУкраїни «Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктівнерухомого майна», було встановлено правило, згідно з яким при відчуженнінерухомості її вартість не повинна бути менше балансової вартості, що визначенау довідці-характеристиці БТІ. Ця постанова втратила чинність відповідноПостанови Кабінету Міністрів України від 9 червня 1997 р. №544. Звісно, спонукальниммотивом прийняття даної постанови були, передусім, фінансові інтереси держави.Але для охорони інтересів казни було б достатньо вимагати, що мито на користьдержави платилось принаймні з розміру балансової вартості об’єкта нерухомості,яка зазначена у довідці-характеристиці БТІ. Саме такий підхід закладено вІнструкції про порядок обчислення та справляння державного мито затвердженійнаказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 р.,згідно з якою при обчисленні суми державного мита за посвідчення договоріввідчуження нерухомого майна, що перебуває у власності фізичних та юридичнихосіб, вартість таких договорів приймається, виходячи із суми договору, але ненижче його інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням коефіцієнтівіндексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що вказується вдовідках-характеристиках БТІ.
Як відомо, окрім загальних вимог закону про формудоговору, що встановлені для усіх видів правочинів, існують і спеціальнівимоги, передбачені саме для договорів як для багатосторонніх правочинів.Останні у свою чергу поділяються на ті, що поширюються на всі види договорів,та ті, що передбачені для окремих їх різновидів. Однією з таких спеціальнихвимог закону щодо форми договору певного виду є вимога, згідно з якою договіркупівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хочаб однією зі сторін є громадянин України. Недодержання цієї вимоги тягненедійсність договору [18].
Окрім нотаріального посвідчення договорукупівлі-продажу нерухомості закон вимагає реєстрації такого договору увиконавчому комітеті місцевої ради. У зв'язку з цим виникає питання, чи нетягне за собою відсутність такого роду реєстрації недійсність цієї категоріїдоговорів, як таких, що не втілені у відповідну форму. ЦК Українизапроваджується обов'язкова державна реєстрація речових прав на нерухоме майнота правочинів з ним, таким чином є правові підстави визнавати нотаріальнопосвідчений договір купівлі-продажу нерухомості недійсним внаслідок відсутностіреєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК України недодержання формиугоди (правочину), якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише вразі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.
Крім того, не треба забувати і про те, що самфакт посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомості є визнаннямйого з боку держави таким, що породжує відповідні права і обов'язки для сторіні є юридичне вірогідним.
Таким чином, на даний час реєстрація договорукупівлі-продажу нерухомості має в основному адміністративно-правовий характер,жодним чином не впливає на чинність нотаріально посвідченого договорукупівлі-продажу нерухомості і є скоріш обов'язком дбайливого власника, а неумовою дійсності правочину.
За ЦК України договір купівлі-продажу нерухомостіукладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державнійреєстрації (ст. 659 ЦК України). Недодержання сторонами встановленої формидоговору продажу нерухомості має наслідком його неукладеність (статті 642, 659ЦК України).
Відповідно до ч. 4 ст. 336 ЦК Україниправо власності у набувача за договором продажу нерухомості виникає з моментуйого державної реєстрації.
Отже, за ЦК України при продажу нерухомого майнаперехід права власності від продавця до покупця не реєструється, оскількимомент укладення договору продажу нерухомості та перехід права власності нанабувача за ним співпадають [17].
За своєю природою, як уже було вказано вище,договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним правочином. Тому, якщосторони у договорі домовляться, що зобов'язання щодо фактичної передачінерухомості та її оплати повинні бути виконані сторонами не у момент державноїреєстрації переходу права власності на нерухоме майно, а після її проведення,то кожна з заінтересованих осіб має право вимагати їх виконання. Саме в ційможливості контрагентів і підлягає консенсуальність договору купівлі-продажунерухомості. У той же час сторони не можуть на власний розсуд визначити моментвиникнення права власності за договором, оскільки це питання врегульованоімперативною нормою закону.
На нашу думку, вимога законодавця щодообов'язкової державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомостізумовлена передусім необхідністю належного захисту законних прав та інтересівучасників цивільного обігу.
Вдалою та виправданою є позиція законодавця щодонаслідків відсутності державної реєстрації договорів купівлі-продажунерухомості. Відповідно до ЦК України правочин (договір) вважається вчиненим(укладеним) з моменту державної реєстрації. Враховуючи ту обставину, що реєстраціядоговору та перехід права власності до набувача співпадають за часомпроведення, момент виникнення права власності у набувача співпадає з моментомвчинення правочину (укладення договору), який є правовою підставою для такоговиникнення. Приурочення моменту переходу права власності на предмет договорукупівлі-продажу нерухомості до моменту вчинення самого договору має ряд переваг[15].
У випадках, коли момент переходу права власностідо набувача та момент вчинення правочину не співпадають, виникає ряд проблемнихпитань, що потребують ефективного вирішені Так, укладення договору продажунерухомості шляхом складання єдиного письмового документа та його нотаріальногопосвідчення робить його обов'язковим лише для продавця та покупця (але не длятретіх осіб). З моменту нотаріального посвідчення і до моменту державноїреєстрації переходу права власності нерухомого майна статус покупця задоговором має невизначений характер. З іншого боку, він набуває права титульного(фактичного) власника переданої його за договором нерухомості, з іншого боку,право власності на предмет договору зберігається за продавцем. У зв'язку з цимвиникає ряд гострих питань, наприклад, чи має право покупець, який ставвласником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, щовипливають з договору продажу нерухомості, але до моменту державної реєстраціїпереходу до нього права власності, відчужувати об'єкт нерухомості? Чи має праворобити аналогічні дії продавець? Чи мають право кредитори продавця або покупцязвернути стягнення на нерухоме майно у період з моменту укладення договору і домоменту реєстрації переходу прав на нерухоме майно? Невідомо також, хто у данийпроміжок часу визнаватиметься належним позивачем у випадку виникненнянеобхідності у застосуванні речово-правових засобів порушеного права власності.
Всі ці питання не можуть виникнути, якщо моментукладення договору купівлі-продажу нерухомості співпадає з моментом переходуправа власності на нерухоме майно за ним.
Функції реєстратора прав на об'єкти нерухомогомайна здійснюють бюро технічної інвентаризації (БТІ). Запроваджується реєстрправ власності на нерухоме майно, держателем якого є Міністерство юстиціїУкраїни. Реєстр ведеться в електронній та паперовій формах, при чому в разівиявлення невідповідності запису Реєстру прав на електронних носіях запису напаперових носіях пріоритет має запис на паперових носіях. Під реєстрацією праввласності на нерухоме майно розуміється внесення запису до Реєстру праввласності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненнямправа власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженнямоб'єктів нерухомого майна на підставі право встановлювальних документів, зарахунок коштів особи, що звернулася до БТІ. Реєстрація прав проводиться шляхомприймання і перевірки документів, поданих до реєстрації, установленнявідсутності підстав для відмови в реєстрації прав, прийняття рішення прореєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації, внесення записів дореєстру прав, учинення написів на право встановлювальних документах, видачівитягів із Реєстру прав про реєстрацію прав. Рішення про реєстрацію чи відмовув реєстрації приймає реєстратор прав власності на нерухоме майно – працівникБТІ з вищою юридичною освітою [16].
Передбачається граничний шестимісячний строк,протягом якого новий власник нерухомого майна має звернутися із заявою прореєстрацію свого права власності. У разі порушення цього строку попереднійвласник може звернутися із заявою про скасування попереднього запису щодо прававласності на нерухоме майно. Крім того, у випадку порушення строку подачізаяви, реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризаціяоб'єктів.
Право на отримання витягів про зареєстрованіправа мають власник (власники), його спадкоємці та правонаступники юридичнихосіб, уповноважені ними особи, а також органи державної влади, якщо запитзроблено у зв'язку зі здійсненням ними повноважень, визначених чиннимзаконодавством України. Таким чином, законодавчо закріплюється принциппублічності проведення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно,який полягає у можливості безперешкодного доступу до інформації, яка міститься уРеєстрах всіх зацікавлених третіх осіб [14].
Реєстратор повинен установити відповідністьзаявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутністьсуперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єктнерухомості та перевірити угоди які відповідно до чинного законодавства Українине були нотаріально посвідчені.
Підставою відмови у реєстрації прав на нерухомемайно є наявність вже зареєстрованого права на нього.2.3 Сторони договору купівлі-продажу нерухомості
Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажунерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слідмати на увазі, що статутом чи спеціальною вказівкою закону для юридичних осібможуть бути встановлені обмеження щодо набуття та відчуження нерухомого майна(наприклад, ст. 48 Закону України «Про банки і банківську діяльність», ст. 41Закону України «Про господарські товариства»).
За загальним правилом як продавець може виступативласник нерухомо майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власникомвідповіді до закону або договору.
Учасниками договору купівлі-продажу нерухомостіна стороні як продавці так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права.Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.
Якщо як продавець виступає державне або комунальнепідприємство, яке має право повного господарського відання (а казеннепідприємство – оперативного управління), воно має лише обмежені права зрозпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майнобез згоди на це власника. Продане державним чи комунальним підприємствомнерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чиоперативного управління), так і з державної власності (власності територіальнихгромад) [18].
Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступаютьна боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникненняправа повного господарського відання (оперативного управління).
При продажу нерухомості у процесі приватизаціїдіють спеціальні правила передбачені приватизаційним законодавством України.
Особливий порядок встановлений законом і длявідчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприкладподружжя. Відповідно до Сімейного кодексу України для укладення угод з відчуженняспільного майна подружжя, що потребують обов'язкового нотаріального засвідчення,згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій форм. Справжністьпідпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного майна повиннабути засвідчена у нотаріальному порядку або іншими уповноваженими законом навчинення таких дій державними і громадськими органами та організаціями.Засвідчувати справжність підпису не потрібно, якщо чоловік або дружинавідчужувача особисто подасть нотаріусу заяву про згоду на відчуження. Угода провідчуження майна, яка потребує обов'язкової нотаріальної форми може бутипосвідчена без згоди другого з подружжя, якщо з правовстановлюючого документу,свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільною,а особистою власністю одного з подружжя. Невиконання цієї вказівки закону маєсвоїм наслідком недійсність угоди як такої, що не відповідає вимогам закону[17].
Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексуУкраїни для укладення одним з подружжя договору на відчуження спільної сумісноївласності, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державноїреєстрації, необхідно отримати письмову згоду іншого з подружжя, засвідченунотаріально.
При відсутності такої згоди на укладеннядоговору, він може бути визнаним недійсним в судовому порядку на вимогуподружжя, який не брав безпосередньої участі у його укладенні, але згоду якогонеобхідно було отримати.
Продаж частки в спільній власності однимспіввласником сторонній особі має здійснюватися з дотриманням права привілеєвоїкупівлі інших співвласників.
3. Договіркупівлі-продажу житла як особливий різновид договору купівлі-продажунерухомості
Чинне законодавство дозволяє провестикласифікацію договорів купівлі-продажу житла. Цю класифікацію можна провести порізних підставах, що дозволить визначити особливості окремих видів договорівкупівлі-продажу житлових приміщень:
1. по предмету:
а) по виду предмета:
договір купівлі-продажу житлового будинку
договір купівлі-продажу квартири
договір купівлі-продажу частини житлового будинку
договір купівлі-продажу частини квартири
договір купівлі-продажу частки
У судовій практиці, зв'язаної з відчуженнямжитлових приміщень, найбільша кількість спорів виникає при продажі часткижитлового приміщення (квартири, житлового будинку).
Громадянин, що продає свою частку в загальнійвласності на житлове приміщення, у першу чергу повинен запропонувати викупитиїї своїм співвласникам, і тільки у випадку їх відмови придбати зазначену часткуза ціну і на умовах, названих власником, можливий продаж цієї частки іншимособам. Факт відмовлення співвласників житлового приміщення від придбаннявідчужуваної частки в загальній власності на житлове приміщення, абопідтвердження того, що власник, що відчужує свою частку в загальній власності,сповістив про продаж і ціну договору інших учасників загальної частковоївласності повинний бути відбитий у тексті договору.
На відчуження кімнати в комунальній квартирізгоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартира вжерозділена між мешканцями в натурі, і правила про загальну часткову власність натакі квартири не поширюються.
б) по цілісності предмета
договір закупівлі-продажу житлового приміщення,незавершеного будівництва
договір закупівлі-продажу житлового приміщення,(закінченого об'єкта).
2. по підставах перебування житлового приміщенняз власності:
договір закупівлі-продажу житлового приміщення вжитлово-будівельних і житлових кооперативах
договір закупівлі-продажу житлового приміщення,що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, у результатіприватизації) [11].
3. по суб'єктах
договір закупівлі-продажу житлового приміщенняміж громадянами
договір закупівлі-продажу житлового приміщення заучастю юридичних осіб (юридичної особи)
договір закупівлі-продажу житлового приміщення заучастю державних чи органів муніципальних утворень
Значно відрізняється від загальних положень продоговори і така умова договору продажу житлового приміщення, як ціна.
По-перше, положення про те, що виконаннядоговору, у якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайностягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари, не підлягаєзастосуванню до договорів продажу житлових приміщень, як і взагалі до договорівпродажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: при відсутності в договорі погодженогосторонами в писемній формі умови про ціну нерухомості договір про її продажвизнається неукладеним.
По-друге, ціна на житловий будинок, щознаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цимоб'єктом частини земельної чи ділянки права на неї, якщо інше не передбачено чизаконом договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житловогобудинку і земельної ділянки, сторони в договорі можуть указати ціну кожногооб'єкта окремо.
У випадках, коли ціна житлового приміщення вдоговорі продажу встановлена за одиницю її площі чи іншого показника їїрозміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті,визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.
Як істотні умови договорів, предметом яких єнерухомість, ЦК України встановлює два – предмети і ціну. Істотною умовоюдоговору продажу житлового будинку (його частини) чи квартири, у якихпроживають громадяни, що зберігають право користування відповідним житловимприміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік такихосіб із указівкою їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. Принедотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним [9].
Перехід права власності (у тому числі задоговором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припиненняправа користування цим приміщенням з боку членів родини попереднього власника,що раніше проживали в цьому приміщенні.
Інакше кажучи, це право як би «обтяжує» такунерухомість, що зближає його з речовими правами. Практично це означає, що причи відчуженні іншім розпорядженні власником-громадянином приналежним йомужитлом без згоди спільно проживаючих з ним членів його родини, вони продовжуютькористатися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чиіншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному «правікористування» речові елементи переважають над зобов'язальними, що і даєпідстави закону оголосити його речовим правом.
Перелік таких осіб виявляється на підставідовідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцемперебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бутиприсутнім посилання на реквізити цієї довідки.
У довідці вказується:
– для приватизованих житлових приміщень – хтопроживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в данийчас;
– для житлових приміщень, придбаних іншимспособом – хто проживає в даний час.
Ці зведення необхідно знати для того, щобвизначити – хто, крім власника вправі претендувати на користування житловимприміщенням
У законодавстві передбачено порівняно небагатовипадків, коли необхідне спеціальне оформлення договірних відносинкупівлі-продажу. Зокрема, за статтею 227 ЦК України договір купівлі-продажужилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією зсторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47ЦК України) [18].
Такий договір має бути зареєстрований увиконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Реєстрація договорукупівлі-продажу жилого будинку, яку безпосередньо здійснюють бюро технічноїінвентаризації, має переважно адміністративно-правове значення, а їївідсутність не тягне за собою недійсність нотаріально посвідченої угодикупівлі-продажу.
Згідно із статтею 15 Закону України «Провласність» кожному наймачеві жилого приміщення в будинку державного чигромадського фонду та членам його сім'ї було надано право придбати у власністьвідповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або на інших підставах,передбачених законодавством. Незважаючи на застосування в Законі терміну«викуп», фактично законодавець мав на увазі придбання такого житла на умовахдоговору купівлі-продажу, для якого необхідне відповідне нотаріальнепосвідчення. Нині у зв'язку із здійсненням в Україні приватизації державного тагромадського житлового фонду викуп втратив своє первісне значення.
За Законами України «Про приватизацію майнадержавних підприємств» і «Про приватизацію невеликих державних підприємств(малу приватизацію) договори купівлі-продажу державного майна підлягаютьнотаріальному посвідченню з наступною реєстрацією виконкомом Ради народнихдепутатів протягом місяця з дня його укладення (за першим Законом) або місцевоюРадою народних депутатів (за другим Законом) [17].
Відповідно до статті 18 Земельного кодексуУкраїни земельні ділянки також можуть бути у приватній або колективнійвласності. Так, громадянам надаються з державного земельного фонду ділянки увласність для ведення селянського (фермерського) господарства у встановленихмежах безоплатно, а понад ці межі – за договором купівлі-продажу з посвідченняму нотаріальному порядку. Однак для укладення такого договору повинно бутиприйняте відповідною Радою народних депутатів рішення з цього питання.Придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватнійвласності, проводиться лише за нотаріально посвідченим договоромкупівлі-продажу. В обох випадках договір купівлі-продажу земельної ділянки ідокумент про сплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянкив натурі і видачі державного акта на право власності.
Недодержання форми договору купівлі-продажу таінших вимог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальнимиправилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.
Висновки
Купівля-продаж майна здійснюється шляхомукладення відповідного договору. Залежно від того, що є предметом договорукупівлі-продажу, він може бути укладеним як в усній, так і в письмовій (простійчи нотаріальній) формі. Випадки, коли угода має бути укладена в письмовій форміабо посвідчена в нотаріальному порядку, прямо зазначені в законі. При цьомудоговір купівлі-продажу, під час оформлення якого не додержано обов'язковоїнотаріальної форми, якщо таку форму встановлено законом, вважається недійсним змоменту його укладення (ст. ст. 47, 48 та 59 Цивільного кодексу).
Чинним законодавством передбачено, що договорикупівлі-продажу жилих будинків та земельних ділянок з метою запобігання їхнедійсності мають бути нотаріально посвідченими. Так, відповідно до ст. 227Цивільного кодексу «договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бутинотаріально посвідченим, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержанняцієї вимоги тягне недійсність договору».
Проте за бажанням учасників угоди нотаріальноможе бути оформлена також: і угода, для якої обов'язкова нотаріальна форма непередбачена (договори про встановлення порядку користування житлом, оренди,найму, позики тощо). Відмова у посвідченні такої угоди є протизаконною.
За своєю природою договір купівлі-продажу єоднією з форм передачі майна (як рухомого, так і нерухомого) як товару, щовикористовується в сфері товарно-грошового обігу. За договором купівлі-продажуодна із сторін (продавець) зобов'язується передати майно у власність другійстороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити занього певну грошову суму.
Отже, при купівлі-продажу має місце оплатнаугода, що відрізняє її від договору дарування. При цьому засобом платежу приукладенні договору купівлі-продажу можуть бути лише гроші, а не інше майно, щоє ознакою договору-міни. За договором купівлі-продажу (на відміну від договорунайму, оренди) майно передається у власність.
Договір купівлі-продажу є двостороннім, оскількиправа і обоє 'язки лежать як на продавцеві, так і на покупцеві. Причому, таким(тобто, двостороннім) він залишається навіть тоді, коли на боці покупця чипродавця виступають двоє чи кілька осіб. При посвідченні договорівкупівлі-продажу нерухомого майна нотаріус керується, насамперед, вимогамиКонституції України, Законом України «Про власність», Цивільним кодексом,Законом України «Про нотаріат», іншими законами України, що стосуються прававласності, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусамиУкраїни, а також іншими законодавчими актами, що регулюють чи якоюсь міроюстосуються цього питання.
При посвідченні договору купівлі-продажу жилогобудинку (квартири) чи їх частин нотаріусу мають бути подані такі документи:
– правовстановлюючий документ, реквізитиякого зазначаються в тексті договору;
– довідка-характеристика, видана відповідниморганом технічної інвентаризації (БТІ). Термін дії такої довідки – 3 місяці здня її видачі;
– документ (як правило – довідкаРеєстратора), що підтверджує відсутність заборони відчуження або арешту житла.
Крім цього, вимагається письмовий дозвіл другогоіз подружжя на відчуження того нерухомого майна (чи його частки), що набувалосяподружжям у період знаходження в зареєстрованому шлюбі, а також виконуються вимогист. 114 Цивільного кодексу про право привілеєвої купівлі співвласникомвідчужуваної частки майна (чи частки від частки).
Відповідно до ст. 105 Цивільного кодексугромадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснюєперебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належнозатвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, чи з грубимпорушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цимбудинком чи частиною його (продавати, дарувати, здавати в найом тощо). Співставляючивідомості, викладені у правовстановлюючому документі та вдовідці-характеристиці, нотаріус з'ясовує, чи не зводились відчужувачемсамовільно будівлі, не робились прибудови, переобладнання нежилих приміщень вжилі тощо (про що вказується у довідці-характеристиці БТІ).
Список літератури
1. Конституція України від 28 червня 1996 р. / ВідомостіВерховної Ради (ВВР), 1996, №30.
2. Цивільний кодекс України // Відомості Верховної Ради (ВВР),2003, NN 40–44, ст. 356.
3. Сімейний кодекс України // Відомості Верховної Ради (ВВР),2002, №21–22, ст. 135.
4. Закон України «Про зовнішньоекономічну діяльність» №959 – XII від16.04.1991 року (із змінами і доповненнями);
5. Закон України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року №1956 – XII;
6. Закон України «Про цінні папери та фондову біржу» від 18 червня1991 року №1201 – XII.
7. Наказ Міністерства зовнішніх економічних зв'язків і торгівліУкраїни від 27 травня 1996 року №294 «Про затвердження Правил продажунепродовольчих товарів»;
8. Постанова Пленуму Верховного Суду України №5 від 12.04.1996 року «Пропрактику розгляду цивільних справ за позовами про захист прав споживачів»;
9. Зобов'язальне право: теорія і практика. Навч. посібн. Длястудентів юрид. Вузів і фак. ун–ів / О.В. Дзера, Н.С. Кузнєцова, В.В. Луцьта інші; За ред. О.В. Дзери. – К.: Юрінком Інтер, 1998. – 912 с.;
10. Іваненко Л.М. Цивільно-правові засоби захиступрав споживачів (покупців). Монографія: – К.: Юмана, 1998. – 224 с.;
11. Підопригора О.А.,Боброва Д.В.: Цивільне право. Ч. 2. – К.: 2006;
12. Цивільне правоУкраїни / За ред. В.О. Панченко – К., 2003.
13. Цивільне правоУкраїни: Підручник / Є.О. Харитонов. Н.О. Саніахметова. – К.: Істина,2009. – 776 с.
14. Цивільне правоУкраїни: Академічний курс: Підруч. / За ред. Я.М. Шевченко. – К, 2008.-Т.1. – 574 с.
15. Цивільне правоУкраїни: Підручник: У 2 кн. / За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнецевої. – К.:Юрінком інтер, 2008. К.2. – 651 с.
16. Цивільне правоУкраїни: Підручник: У 2 т. / За заг. ред. В.І. Борисової, І.В. Спасибо-Фатєєвої,В.Л. Яроцького. – К.: Юрінком Інтер, 2007. – Т. 2. – 761 с.
17. Цивільний кодексУкраїни. Постатейний коментар у двох частинах. Частина 1. / Керівникиавторського колективу та відповідальні редактори проф. А.С. Довгерт, проф.Н.С. Кузнєцова. – К.: Юстиніан, 2008. – 965 с.
18. Цивільний кодексУкраїни: Науково-практичний коментар. Видання третє перероблене та доповнене –Х.: ТОВ «Одіссей», 2009. – 879 с.
19. Цивільний кодексУкраїни: науково-практичний коментар: У 2 ч. / За заг. ред.Я.М. Шевченко. – К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2008. – ч. 1.– 1074 с.
20. Яковлев А.С. Имущественныеправа как объекты гражданских правоотношений. Теория и практика. – М., 2005. –С. 125.