--PAGE_BREAK--1
.3 Принципи оцінки
Принципи оцінки об'єктів нерухомості — це зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість об'єкта нерухомості.
В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.
Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. З метою визначення корисності під час оцінки розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки; враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються; прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта; оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.
Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до зміни співвідношення пропозиції та попиту на майно.
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відповідно тому, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.
Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає нарахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.
Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, и результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. І при цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.
Оскільки у процесі оцінки об'єктів нерухомості взаємодіють три елементи — суб'єкт, об'єкт і ринкове середовище — фахівцями, виділяються такі групи принципів (рис. 4.2).
До конкретного об'єкта нерухомості можуть бути застосовані відразу декілька принципів, в той же час не в кожній ситуації, що виникає в процесі оцінки, можна застосувати ці принципи в повному обсязі. Суб'єкти ринку нерухомості часто діють не керуючись розумними доказами.
Тому представлені вище групи принципів лише відображають тенденцію економічної поведінки суб'єктів ринку нерухомості, але не гарантують реальність такої поведінки.
1. Принципи, засновані на уявленнях користувача: корисності, заміщення, очікування — дозволяють, визначити корисність об'єкта, його сприйнятну ціну та очікувані вигоди від володіння об'єктом нерухомості.
Корисність об'єкта нерухомості пов'язана з очікуванням доходів. Принцип очікування підкреслює, що вартість об'єкта нерухомості повинна включати поточну вартість всіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту та обмеження пропозиції.
2. До принципів, пов'язаних з об'єктом нерухомості (перш за все із землею) та його поліпшенням відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип внеску), зростаючого й зменшуючого доходу, збалансованості, економічного розміру, економічного розподілення.
В нормальних умовах економічна діяльність вимагає наявності чотирьох чинників виробництва, кожний з яких повинен бути сплачений з доходів, створюваних даною діяльністю (рис. 4.3).
Оскільки земля фізично нерухома, чинники праці, капітал і а підприємницької діяльності повинні бути якось пов'язані з нею. Це означає, що спочатку відбувається компенсація і використання цих виробничих чинників, а потім, якщо якісь гроші залишилися, вони виплачуються власнику земельної ділянки як рента.
Власник земельної ділянки може отримати чистий дохід під неї, якщо:
· ділянка розташована у зручному і легко доступному для людей місці. В цьому випадку власник магазина здатний заплатити за оренду земельної ділянки великі гроші, а власник землі — отримає максимальний дохід практично без додаткових витрат;
· ділянка розташована у зручному для виробництва місці (на околиці міста, але близько до автомобільної дороги). При цьому власник станції технічного обслуговування автомобілів за не дуже престижну, але зручну для нього ділянку землі здатний сплатити великі гроші, а власник землі — отримає дохід при мінімальних витратах на облаштування території;
· ділянка розташована в гарному місці на березі річки й за це майбутній власник заміського будинку здатен платити великі гроші, щоб задовольнити свої особливі потреби.
Відповідно до принципу залишкової продуктивності землі, власник земельної ділянки при мінімальних витратах на його облаштування може отримати максимальний дохід (задовольнити конкретним об'єктом нерухомості особливі потреби користувача або шляхом вигідного для себе поєднання цих трьох варіантів отримати максимальний дохід). Практично цей принцип використовується при визначенні доцільності нового будівництва.
Оцінний принцип граничної продуктивності характеризує додатковий грошовий внесок власника в об'єкт нерухомості, але не на суму вартості нового елемента нерухомості (наприклад, не вартість гаража, який прибудовується до будинку), а на суму, на яку оцінюється об'єкт нерухомості з урахуванням цього нового елемента (тобто вартість в цілому будинку з гаражем). Деякі додаткові елементи, можуть збільшити вартість об'єкта нерухомості на величину більшу, ніж витрати на їх створення, хоча є й такі, які призводять до зниження вартості.
Власник нерухомості може отримати додатковий чистий дохід, якщо своєчасно включати в нерухомість (або вилучати з неї) конкретні об'єкти, пам'ятаючи, що поліпшені об'єкти нерухомості мають більшу цінність та, як правило, збільшується їх ринкова цінність.
Суть принципу зростаючого чи зменшуючого доходу полягає в тому, що в міру вкладання капіталу та праці до землі прибутковість об'єкта зростає до певної величини й може наступити момент, коли витрати перевищуватимуть вартість об'єкта нерухомості.
Згідно даного принципу, забудова земельної ділянки вигідна, аж поки загальна віддача комплексу «земля та створена на ній нерухомість» буде максимальною, а вартість об'єктів нерухомості, відмінних за своїми розмірами або якістю від навколишніх об'єктів, близька до вартості останніх.
На конкретній земельній ділянці може бути збудовано багато або мало об'єктів нерухомості. В обох випадках відповідно до принципу залишкової продуктивності втрачається вартість землі. Щоб не допустити цього, всі чинники виробництва повинні знаходитися в збалансованому стані. Тоді загальний дохід від землі буде максимальним.
З урахуванням оцінного принципу збалансованості власник земельної ділянки може розширювати виробництво на конкретній території до масштабів, що дозволяють максимально підвищити вартість землі. Для кожного типу землекористування існують оптимальна величина забудови земельної ділянки, за якої забезпечується максимальна вартість землі.
Оцінний принцип економічного розміру ділянки землі дозволяє визначити вартість єдиної земельної ділянки та кількість землі для забезпечення оптимальних розмірів відповідно до ринкової кон'юнктури в даному місці.
Прийнятний масштаб забудови визначається конкурентними умовами ринку й вимогами користувачів. Ціна Ділянки п і прийнятним місцерозташуванням може бути достатньо високою. Припустимо, земельна ділянка на перехресті доріг планується під автозаправну станцію. Якщо вона мала, ічіникнуть проблеми із стоянкою машин, їх обслуговуванням і складуванням паливно-мастильних матеріалів. Якщо ділянка велика, земля не принесе додаткового доходу від діючої станції. В першому випадку власник заправної станції повинен придбати додаткову земельну ділянку, в другому — відмочитися від надлишків землі.
Об'єктом нерухомості можуть володіти одночасно декілька власників. Майнові права, що визнаються законом, можна розподілити або з'єднати таким чином, щоб при реалізації Об'єкта нерухомості його загальна вартість зростала.
Розподілення майнових інтересів може відбуватися по-різному (рис. 4.4).
Принцип економічного розподілення застосовується в тому випадку, якщо права на нерухомість можна розподілити на два або більше майнових інтересів, реалізуючи які в різний час і різними частинами, власники здатні збільшити загальну вартість нерухомого майна.
3.Принципи, пов'язані з ринковим середовищем: залежність попиту та пропозиції, конкуренції, зміни.
Грамотне використання принципів даної групи дозволяє власнику об'єкта нерухомості отримати оптимальний дохід у конкретній економічній ситуації. Згідно з принципом залежності вартість об'єкта нерухомості піддається впливу і сама впливає на вартість інших об'єктів у прилеглій місцевості. Наприклад, надлишок пропозиції при одночасному будівництві різними фірмами на одному «п'ятачку» будинків схожого класу об'єктивно призведе до зниження вартості об'єктів нерухомості.
Принцип залежності дозволяє визначити залежність вартості об'єкта нерухомості відповідного місцерозташування та відповідність архітектурного стилю й рівня зручностей (послуг) нових об'єктів нерухомості потребам і вимогам ринку. Якщо будинок збудований з надлишками та витрати на його будівництво у кілька разів вище, ніж у інших, то ринкова вартість більш дорогого будинку не відображатиме його реальної вартості (ціна операції швидше за все буде нижчою за реальні витрати на будівництво). І, навпаки, в результаті реконструкції та активного функціонування сусідніх об'єктів нерухомості його ціна може бути підвищена.
Суть оцінного принципу конкуренції полягає в тому, що ринковий попит породжує прибуток, а прибуток створює конкуренцію — силу, що призводить до вирівнювання прибутковості на ринку нерухомості. Надприбуток призводить до руйнівної конкуренції, оскільки зростання конкуренції веде до зростання пропозиції на ринку. В цій ситуації, якщо, наприклад, попит не зростає, ціни на об'єкти нерухомості падають. Принцип, що характеризує зміни корисності об'єктів нерухомості в даному місці так й називають: принцип зміни. Як відомо, об'єкти нерухомості постійно створюються та з різних причин ліквідуються, з часом змінюється характер землекористування, відбувається коливання об'єму грошової маси та процентних ставок. Виникають нові економічні умови, сучасні технологічні й соціальні тенденції ставлять нові вимоги до об'єктів нерухомості. Демографічний розвиток породжує потреби в різних видах житла. Змінюються смаки населення. Житлові райони проходять через цикли зростання, зрілості, занепаду та оновлення.
Всі чинники змінюються в часі й тому оцінка об'єкта нерухомості проводиться на конкретну дату.
Принцип найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості — це синтез принципів усіх трьох груп, які розглянутівище.Він дозволяє оцінювачу виявити з можливих варіантів використання об'єкта нерухомості якнайкращий та самий прибутковий варіант і саме його використовувати для оцінки. Згідно з цим принципом ділянки землі оцінюються вільно(тобто при оцінці в першу чергу йдеться про найбільшу прибутковість земельної ділянки, а потім вже про прибутковість всього об'єкта нерухомості). При цьому враховуються лише ті варіанти використання об'єктів нерухомості, які: відповідають юридичним нормам; які можливо реалізовувати фізичноздійснені фінансово; забезпечують найвищу вартість Об'єктанерухомості.
1
.4 Етапи оцінки
В Україні використовується класифікація методів оцінки нерухомості, відповідно до якої розрізняють три основні підходи до оцінки вартості об'єктів нерухомості: витратний, дохідний та порівняльний, на основі яких визначаються різні види вартості об'єкта — ринкова, інвестиційна, відновна, вартість заміщення тощо. Методи оцінки залежать від прийнятого підходу.
Процес оцінки об'єктів нерухомості можна розподілити на шість етапів:
· визначення завдання та укладення договору на оцінку об'єкта;
· план оцінки;
· збір і підтвердження інформації;
· вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості;
· узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів;
· звіт про результати оцінки нерухомості;
Проаналізуємо можливості кожного етапу процесу оцінки нерухомості.
1. Визначення завдання й укладення договору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету: визначити вартість об'єкта нерухомості, яка необхідна йому для ухвалення рішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) й область використання об'єкта (продаж, отримання кредиту, страховка). Корисність, заміщення та очікування є основними принципами, які допомагають оцінювачу зрозуміти суть проблем, що поставлені.
При оцінці об'єкта нерухомості важливо досліджувати об'єкт і визначити пов'язані з ним юридичні права, оскільки замовник може мати право лише на оренду або обмежені права на користування нерухомістю, мати лише певну частку в співоренді та партнерстві, власність може бути обтяжена заставою, можливі обмеження юридичного характеру. При вирішенні цих проблем оцінювач, як правило, виходить з принципів збалансованості, зміни, економічного розміру, економічного розподілення. Вони дозволяють встановити, які частки нерухомості слід об'єднати, або в якій послідовності їх реалізовувати, на користь замовника.
Після цього оцінюються очікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінки залежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складності вирішуваної проблеми, професіоналізму та досвіду оцінювача. Може виникнути ситуація, коли необхідно провести незалежну експертизу об'єкта нерухомості.
Оцінка об'єктів нерухомості проводиться на підставі договору між оцінювачем і замовником. В договорі обов'язково зазначають вид оцінки; вартість об'єкта оцінки; розмір плати за проведення цієї роботи; а також відомості про установу, що видала документ, який підтверджує отримання професійних знань в області оцінної діяльності; ліцензії, виданої уповноваженим органом відповідно до законодавства.
Вартість оцінки об'єкта нерухомості залежить від складності проблеми, суми очікуваних витрат і набору послуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасової ставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості об'єкта нерухомості.
Пропозиція про умови виконання договору служить для уточнення відповідальності оцінювача й замовника та підтверджує, що оцінювач правильно зрозумів суть проблеми, що стоїть перед замовником. Укладення договору на виконання завдання і розмір оплати допомагають уникнути непорозумінь в майбутньому.
2. План оцінки. Після того, як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи її розв'язання. Ч цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основою другого етапу, званого «план оцінки» та включає послідовне вирішення ряду завдань:
· структуризація оцінки об'єкта нерухомості полягає в тому, що оцінювач спочатку вивчає загальні чинники вартості на регіональному рівні, потім переходить до специфічних чинників вартості на місцевому та сегментному рівнях й, нарешті, концентрує увагу на конкретних чинниках, що впливають на вартість оцінюваної ділянки та об'єктах нерухомості, що знаходяться на ній;
· план оцінки передбачає збір потрібної інформації, обробку і виявлення конкретного сегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об'єкт;
· визначення попиту, можливих конкурентів і покупців (користувачів);
· аналіз параметрів зіставлюваних об'єктів, особистих характеристик можливих користувачів, ринкових умов фінансування;
· конкретизація підходів до оцінки об'єкта нерухомості. Для правильного вибору підходів необхідно визначити їх адекватність відповідній ситуації. Зрозуміло, що вимоги до оцінки державних органів можуть відрізнятися від вимог приватних власників. Наприклад, при приватизації нерухомого майна на перший план висуваються не економічні, а соціальні та політичні вимоги.
Відповідно до стандартів оцінки об'єктів нерухомості застосовуються всі три підходи, у крайньому випадку, — два, але при цьому необхідно обґрунтувати причину вибору. Остаточний результат виводиться з урахуванням значущості того або іншого підходу в кожному конкретному випадку.
3. Збір і підтвердження інформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних ним в роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обґрунтований висновок. Тому оцінювач повинен зібрати інформацію, що підтверджує його висновки у звіті або аналізі.
В професійній практиці оцінювачів склалася певна система відбору необхідної інформації.
Суть її полягає в тому, що зібрані дані повинні:
· безпосередньо торкатися оцінюваного об'єкта та бути достатньо свіжими, тобто конкретними;
· бути підтверджені особистим оглядом об'єкта оцінювачем або обізнаними експертами;
· бути співставними з даними про схожі об'єкти, що є на ринку;
· ця співставність особливо важлива при використанні фінансових показників, зокрема при підрахунках майбутніх доходів;
· передбачати можливість уточнення, якщо в процесі збору інформації допущені спотворення або відхилення від фактичних значень;
· співвідноситися з професійним досвідом оцінювача. Зібрані дані не повинні перенавантажувати звіти оцінювачів.
Кваліфікований відбір необхідної інформації дозволить оцінювачу застосувати відповідний у даному випадку підхід до оцінки нерухомості.
4. Вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості.
Системний підхід до оцінки вартості різних типів нерухомості включає три основні підходи: (витратний, дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікований набір оцінних принципів.
Всі підходи базуються на інформації, зібраній на одному й тому ж ринку нерухомості, але в кожному з них відображені різні сторони цього ринку і результати можуть значно розрізнятися. Остаточний висновок роблять за сукупністю результати, які, як правило, повинні бути близькими. Істотні розбіжності вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість ринку нерухомості.
5. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.
Цей процес включає попередню та заключну стадії.
На попередній стадії оцінювач:
· перевіряє можливість використання принципів оцінки нерухомості при витратному, дохідному та порівняльному підходах;
· аналізує з позиції здорового глузду вартість об'єкта нерухомості, отриману в результаті застосування цих підходів;
· ранжує значущість оцінок, отриманих різними методами, залежно від умов застосування методів і конкретного об'єкта;
· перевіряє реальність первинної інформації.
На заключній стадії оцінювач повертається до початкової проблеми, за допомогою статистичного аналізу визначає вірогідні величини вартості об'єкта, та її очікувані граничні значення. Потім з урахуванням свого досвіду та знань представляє замовнику єдину суму оцінки об'єкта нерухомості.
Слід ще раз підкреслити, що узгодження — це не механічне усереднювання результатів, отриманих за допомогою витратного, дохідного та порівняльного підходів, а процес логічних міркувань, висновків і рішень.
6. Звіт про результат оцінки об'єкта нерухомості. Оцінювач пише звіт про свої висновки і висновки, які він потім передає замовнику. Залежно від умов договору цей звіт може бути простим листом, складеним за стандартною формою, або письмовою доповіддю. У будь-якому випадку він не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману.
продолжение
--PAGE_BREAK--