Відповідальність у житловому праві

ЗМІСТ:
1. Загальна характеристика відповідальностіу житловому праві.           — 3
2. Заходи щодопримусового позбавлення житла.                                        — 7
3. Цивільно-правовавідповідальність.                                                         — 15
Список використаноїлітератури.                                                                  — 24                                                                      

1. Загальна характеристикавідповідальності у житловому праві.
Відповідальність у житловихправовідносинах має визначену специфіку. У законодавстві, а також у теорії і напрактиці прийнято звертати більш пильну увагу не на відповідальність ужитловому праві, а на захист житлових прав громадян, що зайвий раз підтверджуєречовий характер прав користувачів житлових приміщень.
Правова відповідальність — цезабезпечений державним примусом обов'язокправопорушника нести негативні наслідки правопорушення, що виражаються впозбавленнях особистого, організаційного або майнового характеру.Цивільно-правова відповідальність, будучи різновидом правової відповідальності,підпадає під приведене визначення, але при цьому важливо відбити тіособливості, що характерні саме для неї, що дозволить відмежуватицивільно-правову відповідальність і від відповідальності, передбаченої нормамиінших галузей права, і від інших засобів  примусового впливу цивільно-правовогохарактеру (зокрема мір захисту).
До характерних рис цивільно-правовоївідповідальності відносяться:
1)   майновийхарактер;
2)   переважнокомпенсаційний (відбудовний) характер;
3)   побудована засадах юридичної рівності сторін;
4)  можливістьїї добровільної реалізації самим порушником, без втручання судових або іншихдержавних органів, у силу лише однієї можливості застосування державногопримуса (добровільна сплата пені за прострочення внесення квартплати,відшкодування заподіяного збитку житловому фондові і т.д.).
У житловому праві може мати місце якдоговірна, так і деліктна цивільно-правова відповідальність, а у відповіднихвипадках — адміністративна і кримінальна. Наприклад, стаття 189 ЖК Українипередбачає, що кримінальну, адміністративну або іншу відповідальністьвідповідно до законодавства несуть особи, винні:
1) у порушенні  порядку  взяття  наоблік громадян,  потребуючих
поліпшення житлових умов,  зняття з обліку  і  надання  громадянам
жилих приміщень;
2) у недодержанні встановленихстроків заселення жилих  будинків
і жилих приміщень;
3) у порушенні правил користуванняжилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування,сходових кліток, ліфтів, під'їздів, придомових територій;
4) у самовільному   переобладнанні  та   переплануванні   жилих
будинків і жилих приміщень та використанні їх не за  призначенням;
5) у  порушенні правил експлуатаціїжилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, у безгосподарному їхутриманні;
6)  у псуванні жилих будинків,  жилихприміщень, їх обладнання та
об'єктів благоустрою.
Однією з необхідних умов настаннявідповідальності за порушення житлових зобов'язань є наявність шкоди, завинятком випадків, коли відповідальність настає у виді неустойки або пені запорушення термінів сплати квартплати і комунальних платежів. Порушеннямжитлових зобов'язань може бути заподіяний майнова (наприклад, руйнування іпсування житлового приміщення) і моральна шкода (наприклад, створенняобстановки неможливості спільного проживання).
Суб'єктивною підставоюцивільно-правової відповідальності за порушення житлових зобов'язань є винаправопорушника. Житлове законодавство не передбачає відповідальності незалежновід вини. Однак у відношенні наймодавців (орендодавців), зобов'язаних надавативідповідно до договору наймання (оренди) користувачам комунальні й іншіпослуги, закон «Про захист прав споживачів» містить правило провідповідальність незалежно від вини.
Житловому законодавству властивезастосування великої кількості засобів захисту суб'єктивних житлових прав. Навідміну від засобів відповідальності, засоби захисту — це правові засобипримусового впливу, спрямовані на охорону і захист прав і законних інтересівїхніх носіїв, застосовуваних до суб'єктів незалежно від вини і некомпенсуємі позбавлення особистого або майнового характеру (наприклад, визнання недійснимобміну житлового приміщення, виселення осіб, що самоправно зайняли житловеприміщення).
Захист — це діяльність, що виникаєпри наявності конкретного (вчиненого) правопорушення, або усунення такогостану, що приведе до настання негативних наслідків, а також спрямована навідновлення порушеного права. Коли виникає необхідність захисту, як правило,уже присутні правопорушник і особа, чиє право обмежене винними діями.Конституційний механізм захисту прав людини складається з чотирьох елементів:суб'єктів і об'єктів захисту, конституційно-правових норм (основ захисту) іпроцесуальних дій (форм захисту).
Не всі міри захисту в житловихправовідносинах зв'язані з правопорушенням осіб, до яких вони застосовуються(наприклад, вселення осіб у результаті помилки і наступне виселення їх ізприміщення). Міри захисту в житловому праві можуть виступати як мірисамозахисту (наприклад, для огородження недоторканності житла), заходиоперативного впливу (наприклад, коли наймодавець відмовляє несумлінномунаймачеві в продовженні договору на новий термін або коли наймач зараховуєвартість проведеного їм капітального ремонту житлового приміщення, що єобов'язком наймодавця, у рахунок стягнутої з нього квартирної плати), заходидержавно-примусового впливу (наприклад, дострокове розірвання договору привинному поводженні наймача, виселення з житлового приміщення по підставах ст.36 ЖК України).
Захист порушених житлових правздійснюється судом відповідно до підвідомчості справ, установленоїпроцесуальним законодавством. Захист житлових прав в адміністративному порядкумає місце тільки у випадках, передбачених Житловим кодексом або іншимифедеральними законами. Рішення, прийняте в адміністративному порядку, може бутиоскаржене в судовому порядку.
Захист житлових прав здійснюєтьсяшляхом:
1) визнання житлового права;
2) відновлення положення, що існувалодо порушення житлового права, і припинення дій, що порушують це право абостворюють погрозу його порушення;
3) визнання судом цілком або частковонеправомірним нормативного правового акта державного органа або нормативногоправового акта органа місцевого самоврядування, що порушують житлові права ісуперечать Житловий кодекс або прийнятим відповідно до нього законам, іншимнормативно-правовим актам, що має більшу, ніж зазначені нормативний правовийакт державного органа або нормативний правовий акт органа місцевогосамоврядування, юридичну чинність;
4) незастосування судом нормативногоправового акта державного органа або нормативного правового акта органамісцевого самоврядування, що суперечать Житловому кодексові або прийнятимвідповідно до нього законові, іншому нормативному правовому актові, що має більшу,ніж зазначені нормативний правовий акт державного органа або нормативнийправовий акт органа місцевого самоврядування, юридичну чинність;
5) припинення або зміни житловогоправовідносини;
6) іншими способами, передбаченимиЖитловим кодексом або іншими законами.
Підставами для настання відповідальностіза порушення житлового законодавства є наявність вини в діях винних осіб.Конкретні види та склад відповідальності містяться в нормах цивільного,адміністративного та кримінального законодавств.

2. Заходи щодопримусового позбавлення житла.
Слід зазначити, що правоприватної власності громадян відповідно до Конституції є непорушним і ніхто неможе бути протиправно його позбавлений.
Позбавлення праваприватної власності на жиле приміщення всупереч волі власника може відбуватисяна підставі вилучення (викупу) земельної ділянки, звернення стягнення на майновласника, націоналізації, а також на основі конфіскації та реквізиції. Першазавжди сприймається негативно. Це пояснюється тим, що відразу ж виникаютьзапитання: чи не постраждає родина засудженого, яка проживає в його жиломуприміщенні, чи захищаються права неповнолітніх, непрацездатних та людейпохилого віку при вилученні у власність держави жилого приміщення. Наведеніпитання у житловому праві нині майже не розглянуті, а це порушує гарантіїконституційних прав людини. Прийняття нового Житлового кодексу України викликаєпроблеми, у тому числі про порядок здійснення і наслідки конфіскації жилихприміщень. Тема їх конфіскації знаходиться на стику норм публічного іприватного права і не може не розглядатися у руслі соціальної політики держави.
У проекті  Житлового кодексу(п. 5 ст. 78) передбачено, що житло може бути безоплатно вилучене(конфісковане) у власника тільки за рішенням (вироком) суду. При цьому порядокпроведення і наслідки конфіскації не викладені у проекті Житлового іЦивільному кодексі. А це потребує докладного правового регулювання, оскількиторкається конституційного права громадян на житло. Наведене вимагаєрозроблення як у юридичній науці, так і у законодавстві. У Земельномукодексі (ст. 148) передбачено, що земельна ділянка може бути конфіскованавиключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановленому законом.Наведена норма побічно стосується конфіскації жилих приміщень, тому що вонинерозривно пов'язані із землею. Отже, у власника може бути конфісковано будинокз усіма будівлями і ділянкою. Така ситуація викликає запитання: чи можливо це управовій, соціальній державі?
Недоторканність права приватної власності на житло гарантується як КонституцієюУкраїни, так і цивільним, житловим /> законодавством.Однак у випадках, прямо передбачених законом, право названої власності можебути припинене примусово. Одним з них є конфіскація. Так, відповідно до ч. 7ст. 41 Конституції конфіскація майна може бути застосована виключно за рішеннямсуду у випадках, в обсязі і порядку, встановленому законом. Вона спричиняєприпинення права приватної власності на жиле приміщення і виникнення правадержавної власності. Конфіскація є санкцією, що застосовується доправопорушників, і характерна для кримінального, адміністративного,митного права. Конфіскація житла може бути застосована лише на підставінормативного акта, що має вищу юридичну чинність.
У ст. 59 КК Українипередбачається, що конфіскація є одним з видів кримінального покарання,яке встановлюється за тяжкі й особливо тяжкі корисливі злочини і полягає упримусово-безоплатному вилученні у власність держави усього або частини майна,що належить засудженому на праві приватної власності. Загалом конфіскація у кримінальномуправі трактується як примусове, безоплатне вилучення у власність держави всьогоабо частини особистого майна засудженого. Крім того, нормами названого прававстановлюється перелік майна, яке не підлягає конфіскації (наприклад, жилийбудинок із сільськогосподарськими будівлями у сільській місцевості, якщозасуджений і його родина постійно в ньому проживають; пайовий внесок у ЖБК,коли його спорудження вже завершено.
Таким чином, у кримінальному правіконфіскація жилого приміщення — це примусове, безоплатне вилучення у власністьдержави всього або частини жилого приміщення, що належить засудженому на правіприватної власності, за винятком наведених вище випадків. Зазначене, з точкизору житлового  права, не вирішує проблематику конфіскації жилихприміщень, а лише породжує численні запитання.
Однак гарантії на правокористування жилим приміщенням в українському законодавстві  існують.Так, гарантія прав осіб, які проживають із засудженим, встановлена постановоюПленуму Верховного Суду України від 29 вересня 1953 р. «Про судову практику іззастосування конфіскації майна» (зі змінами і доповненнями від 14 березня 1963р. № 1, 27 червня 1968 р. № 7, 29 серпня 1980 р. № 7), у якій йдеться: вказатисудам, що вилучення будинку у власника у разі конфіскації не позбавляє членівродини засудженого та інших осіб права проживати у будинку як наймачам ікористуватися жилою площею у межах житлових норм. Виселення членівродини та інших осіб із займаної площі може мати місце лише на загальнихпідставах. Ця норма є досить актуальною, сучасною і може бути використана в житловомузаконодавстві як принцип проведення конфіскації жилого приміщення.
Щодо юридичної науки, тоіснують наступні точки зору на розглядувану проблему. Так, Ю.Толстой визначаєконфіскацію як безоплатне вилучення у власника майна за рішенням суду у виглядісанкції за вчинення злочину або іншого правопорушення у випадках, передбаченихзаконом. При цьому держава не відповідає за зобов'язаннями колишніх власниківконфіскованого майна, якщо останні виникли після вжиття державними органамизаходів для його охорони і без згоди зазначених органів.
Ю.Толстой визначаєконфіскацію як санкцію у кримінальному, адміністративному та цивільномуправі. В останньому разі вона застосовується як санкція за вчинення недійсноїугоди.
Н.Саніхметова зазначає,що порушення /> житлового /> законодавства тягне застосування різних заходівцивільно-правової відповідальності: компенсаційних (відшкодуваннязаподіяних жилому фонду збитків), штрафних (пеня, стягувана при несвоєчасномувнесенні плати за користування жилим приміщенням і комунальні послуги),конфіскаційних (безоплатне вилучення будинку, використовуваного длясистематичного отримання нетрудових доходів, безгосподарно утримуваногобудинку). Щодо останньої санкції слід зазначити, що застосування конфіскації уцивільному праві нині значно звузилося. Так, не може йтися про поняттянетрудового доходу в житловому праві і про конфіскацію будинку забезгосподарне його утримання, бо це суперечить Конституції України.
Так, В.Самойленкорозглядає конфіскацію як безоплатне вилучення майна у власника за рішенням(вироком) суду, господарського суду чи іншого компетентного органу (посадовоїособи) у вигляді санкції за вчинення правопорушення. Він так само розглядаєконфіскацію як каральний захід, властивий нормам публічного, а не приватногоправа, проте як такий, що є підставою для виникнення права власності у держави.
І.Третьякова вважає, щоконфіскація є міжгалузевою санкцією, і у цивільному праві її застосування маєобмежений характер.
Таким чином, конфіскація жилого приміщення — це безоплатне вилучення його увласність держави у власника за вчинення ним винного, протиправного діяння,застосовувана на підставі вироку (рішення) суду. Вона завжди є примусовимпідґрунтям припинення права приватної власності на жиле приміщення, і у той жечас — підставою виникнення державної власності.
У майбутньому цивільному,житловому,  кримінальному/>  законодавствах слідвідмовитися від конфіскації жилого приміщення і включити його до перелікумайна, яке не підлягає конфіскації. У зв'язку з чим необхідно внести відповіднізміни до Переліку майна, що не підлягає конфіскації за судовим вироком. Пункт1-го розділу цього Переліку слід викласти у такій редакції: «жиле приміщення,зокрема квартира, кімната, жилий будинок з господарськими будівлями чи їхчастина, якщо засуджений або його родина постійно там проживають».
Це пояснюється тим, щоконфіскація жилого приміщення є дуже суворим покаранням для засудженого, яке неможна, навіть, назвати додатковим, оскільки остання торкається конституційнихправ людини, що зберігаються також і за злочинцями: право — на гідний життєвийрівень, на житло. Така конфіскація може заподіяти велику шкоду суспільству,тому що позбавляє людину після відбуття покарання свого житла, а це несприятиме її реабілітації на волі. Крім того, вона суперечить принципамцивільного і житлового  права. Отже, у кримінальному правіжиле приміщення слід віднести до об'єктів, які не підлягають конфіскації, а вцивільному і житловому - повністю від неї відмовитися.
Сьогодні проблеманазваної конфіскації є досить актуальною. Вона не розглянута детально з точкизору принципів розвитку суспільства, закладених у Конституції України. Цепотребує глибшого розгляду її в юридичній науці і регламентації у кримінальному,цивільному і житловому законодавствах.
Якщо конфіскаціязастосовується за скоєння правопорушення, а націоналізація і вилучення (викуп)земельної ділянки — для задоволення публічних інтересів, то реквізиціязастосовується на благо і в інтересах безпеки населення. Так, Ю. Космінзазначає, що при конфіскації майно вилучається на користь держави, а приреквізиції — в державних чи суспільних інтересах. Наприклад, у разі стихійнихлих, епідемій або ж воєнних дій чи міжнаціональних конфліктів. Усі випадкизастосування реквізиції можуть бути класифіковані як небезпечні дляжиттєдіяльності людини, її застосування необхідне найчастіше для безпекилюдини, за винятком випадків реквізиції майна для окупаційної армії у періодвоєнних дій.
Реквізиція — це примусовевідчуження державою майна власника для задоволення державних чи суспільнихінтересів з виплатою йому вартості останнього. Слово «реквізиція» походить відлатинського «reguisitio». Реквізиція може бути застосована в таких випадках:стихійні лиха, аварії, епідемії, епізоотії та за інших обставин, що маютьнадзвичайний характер. До випадків застосування останньої З. Цибуленковідносить також масові заворушення, міжнаціональні конфлікти, воєнні дії. Такимчином, реквізиція може застосовуватися тільки у випадках і за обставин, щомають надзвичайний характер. Такі обставини виходять за межі звичайноїжиттєдіяльності суспільства, можуть спричинити масову загибель людей, ушкодженняїх здоров'я і неможливість існування в тому чи іншому середовищі.
Однієї підстави — обставини, що носить надзвичайний характер і створює небезпеку дляжиттєдіяльності людини, для проведення реквізиції недостатньо. Вилучення майнана основі останньої може здійснюватися лише за рішенням державного органу. Вукраїнському законодавстві він не визначений. Можна припустити, щопроведення реквізиції може запроваджуватися президентом держави, який також маєправо вводити у країні правовий режим надзвичайного стану, одним з наслідківякого є реквізиція. Під час останньої, відповідно дочинного законодавства, власнику майна відшкодовується його реальнавартість і неотримані доходи. У ст. 353 ЦК України передбачено, що вилученнямайна при застосуванні реквізиції можливо тільки за умов виплати вартості майнайого власнику. Отже, реквізиція завжди є відшкодувальним актом держави.
Так, І. Брауде визначавреквізицію як примусове відшкодовувальне відчуження (чи тимчасове вилучення)державою майна для державних і суспільних потреб, що допускається у порядку,встановленому законом, з обов'язковою винагородою власнику за середнімиринковими цінами, існуючими на момент вилучення. Таке визначення, хоча йзроблене ще у 1960 p., видається вдалим. На думку О.Дзери, в сучасній практицізастосовується особливий вид реквізиції майна, що не може належати громадянамза правом власності, але придбане за відсутності правопорушення. Так, особам, уяких вилучено за постановою органів дізнання, досудового слідства, прокуратуричи суду дорогоцінні метали і камені, що є валютними цінностями, у разі їхзасудження без конфіскації майна чи винесенні їм виправдовувального вироку абозакриття кримінальної справи, вилучені цінності повертаються в натурічи відшкодовується їхня вартість. З наведеною точкою зору погодитися не можна узв'язку з тим, що реквізиція застосовується лише у випадках, які маютьнадзвичайний характер. Випадок, вказаний О.Дзерою, слід трактувати як примусовеприпинення права приватної власності на майно, що не може належати особі напідставі закону.
Окремо потрібнорозглянути реквізицію жилих приміщень, оскільки в такому разі зачіпаютьсяособисті конституційні права громадян. Названа реквізиція спричиняє припиненняне тільки права приватної власності, а й у певних випадках також припинення житлових правовідносин, що випливають з договору житлового найму. Приприпиненні права приватної власності на жиле приміщення автоматичноприпиняються відносини з користування ними, оплата комунальних послуг,дотримання обов'язків власника житла тощо. Однак специфіка реквізиції жилихприміщень полягає в тому, що останні у разі припинення обставин реквізиціїможуть бути повернуті власникам, а якщо вони мають тривалий характер, тіпозбавляються права приватної власності на житло. Можливість застосуванняреквізиції жилого приміщення допускається цивілістами. Так, А.Кичихіна,І.Марткович, Н.Щербакова описують реквізицію даного приміщення за загальнимиправилами проведення реквізиції.
У цілому реквізиціязастосовується у період воєнних дій, стихійних лих, масових епідемій та в іншихнадзвичайних ситуаціях, небезпечних для життя і здоров'я населення, на підставірішення органів державної влади, при повній компенсації майна, що реквізується.Власник не має права оскаржити рішення про реквізицію, але має право звернутисядо суду з вимогою про перегляд розміру компенсації. При припиненні обставин,які спричинили реквізицію, останній має право звернутися до суду з вимогою проповернення йому майна, що залишилося. Реквізиція може бути пов'язана іззапровадженням надзвичайного стану, але може проводитися самостійно. Вона можемати тривалий характер чи застосовуватися як одиничний акт.
На підставі викладеного можна зробити наступні висновки: по-перше, у житловому праві для встановлення додаткових гарантій і реалізації Конституції Українислід детальніше розглянути конфіскацію і реквізицію жилого приміщення;по-друге, конфіскація і реквізиція відрізняються одна від одної тим, що першазавжди є санкцією, яка походить від держави і застосовується на безоплатнійоснові, у той час як друга — це крок держави для забезпечення безпекисуспільства і завжди є відшкодувальною.
У майбутнє житлове /> законодавство потрібновнести норму про порядок проведення реквізиції жилих приміщень, у той час яквід конфіскації їх слід відмовитися. І як перехідний крок до такої норми вартообов'язково віднести жиле приміщення до об'єктів, що не підлягають конфіскації.

3.Цивільно-правова відповідальність.
Сутністьцивільно-правовоївідповідальності полягає в тому, що вона є застосуванням до правопорушникапередбачених санкцією правової норми заходів державного примусу. Водночас небудь-яка реалізація санкції, не будь-який державний примус підпадає під поняття„цивільно-правова відповідальність". Відповідальність — це реалізаціясанкції, що має специфічні особливості.
Зокремаособливостями цивільно-правової відповідальності є:
1) державнийпримус, який відрізняє юридичну відповідальність від інших видів соціальноївідповідальності, наприклад, моральної;
2) крімдержавного примусу, який характеризує право взагалі для відповідальностітиповими є несприятливі наслідки, що настають для її суб'єкта (в цивільномуправі це, як правило — наслідки майнового характеру, майнові втрати, наприклад,відшкодування збитків за рахунок порушника, стягнення з нього неустойки тощо);
3) державний ісуспільний осуд порушника, який висловлює йому докір за порушення норм,встановлених державою, і дозволяє відмежувати відповідальність від іншихвипадків настання несприятливих наслідків.
Залежно від виду порушення договорудоговірну відповідальність можна поділити на відповідальність за невиконання івідповідальність за неналежне виконання зобов'язань. У першому випадку йдетьсяпро протиправну бездіяльність; у другому — про протиправну дію, яка виражаєтьсяу недотриманні умов належного виконання договору, Як свідчить вивченняпрактики вирішення спорів про неналежне виконання договорів за участю громадян,часто неналежне виконання договору пов'язане з недотриманням вимог про предметдоговору і про строк його виконання. Крім того, в ряді випадків має місцевиконання зобов'язання неналежною особою.
Досить поширеною є точка зору, згідноз якою відповідальність за порушення договірних зобов'язань існує в двохформах: у формі стягнення збитків і у формі неустойки. У інших випадкахкласифікація форм відповідальності відбувається за іншими підставами. Таквиділяють дві основні форми відповідальності, на підґрунті яких існує третя(комбінована).
Перша основна форма полягає впокладанні на винного правопорушника обов’язку по передачі майна, сплаті грошейтощо. Характерними рисами такого покладання є те, що воно є додатковимобтяженням і має безеквівалентний характер. Друга основна форма полягає упозбавленні правопорушника права, що йому належить. Змішана форма містить всобі компоненти перших двох основних форм.
/>Стаття 1167 ЦК передбачає також можливість відшкодуван­ня моральної(немайнової) шкоди. Моральна (немайнова) шко­да,заподіяна громадянину або організації діяннями іншої осо­би,яка порушила їх законні права, відшкодовується особою, яказаподіяла шкоду, якщо вона не доведе, що моральна шко­дазаподіяна не з її вини. Моральна шкода відшкодовується у грошовій чи іншійматеріальній формі за рішенням суду неза­лежно відвідшкодування майнової шкоди.
Організація має відшкодувати шкоду, заподіяну з вини її працівників під час виконання ними своїх трудових(службо­вих) обов'язків. Шкода,заподіяна громадянинові незаконними діямидержавних і громадських організацій, а також службових осіб при виконанні нимислужбових обов'язків у галузі адмініс­тративного управління, відшкодовується назагальних підставах (статті 1166, 1167ЦК). Цивільно-правовавідповідальність за порушення цивільно­гозаконодавства полягає в тому, що завдана шкода має бути відшкодована за загальними правилами цивільногозаконо­давства, тобто відшкодуванняшкоди може полягати у виправ­ленні,ремонті пошкодженого майна або в повному відшкоду­ванні збитків.
Виселення як формацивільно-правової відповідальності мо­же бути застосоване судом до наймачажитлового приміщення за невнесення ним плати за житло понад два рази.
Виселення без надання іншогожитлового приміщення може настати і за інші правопорушення громадян. Цігромадяни, як правило, не мають статусу наймача, а саме їх вселення в жит­ловеприміщення є неправомірним. Таке виселення може мати місце у разі:
•  незаконного зайняттяжитлового приміщення (ст. 94 ЖК);
•  визнання ордера на житловеприміщення недійсним внас­лідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер (ст.117 ЖК).
Виселення з інших підстав можемати місце тоді, коли такі підстави передбачені в законі чи договорі.
Значна криміногенність ринку житла спричиняєнеобхід­ність зупинитися і на такому важливомупитанні, як визнання правочинів стосовно житла недійсними.
Недійсні правочини не призводять до такихправових нас­лідків, яких бажають сторони. Недійсніправочини бувають двох видів — нікчемні й оспорювані.Нікчемні правочини не вимагають визнання в судовому порядку їх недійсності і єтаки­ми в силу закону.
Всі правочини щодо відчуження житла маютьвідповідати установленій законом формі. Договіркупівлі-продажу житлово­го будинку має укладатися вписьмовій формі й підлягає обов'язковому нотаріальномупосвідченню та державній реєс­трації (ст. 657 ЦК).
Письмові правочини мають бути підписані особами,які їх укладають. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причин не може власноручно підписати­ся, за його дорученням правочин може підписати інший грома­дянин. Підпис останнього має бути засвідчений організацією, в якійпрацює або навчається громадянин, що укладає правочин, житлово-експлуатаційноюорганізацією за місцем його проживання або адміністрацієюстаціонарного лікувально-профілак­тичного закладу, в якому він перебуває налікуванні, або орга­ном чи службовою особою, що вчиняютьнотаріальні дії. Таке посвідчення прирівнюється донотаріальної форми. Згідно зі ст. 220 ЦК правочин може бути визнаний недій­снимвнаслідок недодержання нотаріальної форми.
Недійсним є також правочин, що не відповідаєвимогам за­кону, в тому числі ущемляє особисті абомайнові права непов­нолітніх дітей. До правочинів, яківизнаються недійсними у зв'язку з порушенням вимогзакону, належать угоди: про відмо­ву від права звертатися досуду; спрямовані на обмеження пра­воздатності та дієздатності,укладені від імені особи, яку пред­ставляє представник, щодосебе особисто або щодо іншої осо­би, представником якої вінодночасно є.
Якщо правочин визнаний в судовому порядкунедійсним, кожна зі сторін зобов'язана повернути другійстороні все одер­жане за правочином, а в разі неможливостіповернути одержа­не в натурі — відшкодувати його вартість угрошах, якщо інші наслідки недійсності правочину непередбачені законом.
У житловій сфері нікчемними є правочини,укладені мало­літніми, які не досягли 14 років (ст. 21);укладені громадяни­ном, визнаним недієздатним (ст. 226 ЦК).
До нікчемних належать правочини, яківизнаються такими в судовому порядку. Це — правочиниюридичної особи, вчинені нею без відповідного дозволу(ліцензії) (ст. 227); правочини, вчинені малолітньою особою за межами їїцивільної дієздатнос­ті (ст. 221); правочини, вчинені неповнолітньою особою заме­жами її цивільної дієздатності (ст. 222); правочини,укладені особою у момент, коли вона не усвідомлювалазначення своїх дій та (або) не могла керувати ними (ст. 225);правочини, укла­дені внаслідок помилки (ст. 229); правочини,укладені внаслі­док обману (ст. 230), насильства (ст. 231);зловмисної домовле­ності представника однієї сторони здругою стороною (ст. 232) або під впливом тяжкої обставини(ст. 233 ЦК).
Договори купівлі-продажу, дарування, застави,оренда жит­лових будинків та інші договори, що фактичноприкривають продаж земельних ділянок або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними за передбаченими ст. 228 ЦК наслід­ками.
Правочин, визнаний недійсним, вважаєтьсятаким з момен­ту його вчинення. Найчастіше зустрічаютьсяспори, пов'язані з визнанням правочину недійсним напідставі, коли учасник правочину умисно був введений в омануіншою стороною, тоб­то йому повідомили факти, які не відповідають дійсності іма­ють суттєве значення. Можливі купівля-продаж, обмін житло­вого приміщення внаслідок обману з боку одного з учасників правочину, умисного введенняв оману контрагента з приводу якості, розміру житлового приміщення. Істотнезначення для вчинення правочину має також замовчування конкретних обс­тавин,адже у цьому разі відбувається обман учасника правочи­ну. Правочин, якийукладається під впливом обману, може бу­ти визнанний недійсним, оскільки маємісце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиялення, якщоконтрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє(наприклад, коли має місце неправильне уявлення чи незнан­ня інформації просанітарно-технічний стан житлового примі­щення при вчиненні правочинуучасниками). Правочин, укла­дений внаслідок помилки, що має істотне значення,може бу­ти визнаний недійсним за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки(ст. 229 ЦК). Помилка — це відсутність справжнього уявлення про стан речей,неправильне сприйнят­тя стороною істотних умов угоди, що вплинуло на їїволевияв­лення. Наслідки, передбачені ст. 229 ЦК, застосовуються тіль­ки тоді,коли дефекти об'єктивно заважають проживати у квар­тирі і від них неможливопозбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, австановлювати її істот­ність має право лише суд, оскільки це здійснюється укожно­му окремому випадку і в суді встановлюються конкретні, фак­тичніобставини.
Підчас формування ринку житла трапляються випадки ук­ладення правочинів щодожитлових приміщень і під впливом насильства з боку представників сторін.Насильство являє со­бою фізичний чи психічний вплив на учасника угоди або йогоблизьких з метою спонукання до вчинення правочину. Особа, яка вчиняє правочинпід впливом насильства, фактично поз­бавляється можливості виявляти власнуволю. її воля змінюєть­ся волею насильника. При застосуванні погрозивідбувається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайновоїшкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишньо­го члена сім'ї з метоюотримання згоди на вчинення правочи­ну. Погроза за змістом має бути реальною,протиправною, та­кою, що може бути практично втілена в життя, призвести допогіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не маєзначення, від кого вона виходить: від кон­трагента чи третіх осіб — і чиспрямована вона проти особи, яку примушують до вчинення правочину, чи протиблизьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскількице відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім йогобажанням.
Якщообставини, що мали місце при вчиненні правочину, свідчать, що відмова учасникадоговору від його укладення мог­ла спричинити шкоду його інтересам, такапогроза може бути визнана підставою для визнання правочину, пов'язаного з про­дажем,обміном, недійсним.
Можливівипадки відчуження житлових приміщень, коли особа змушена вчиняти правочин наневигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такогоправочину може бути укладення його на нееквівалентних умовах або збіг тяжкихобставин для однієї сторони (хвороба, надзвичайна нужда тощо).
Правочинищодо купівлі, обміну житлових приміщень з особами, які не можуть усвідомлюватизначення своїх дій, ке­рувати ними і передбачати результати майбутніхнаслідків, та­кож можуть бути визнані недійсними. У цьому разі правочинукладений, громадянином, хоч і дієздатним, але який в момент його укладенняперебував у такому стані, коли він не міг розу­міти значення своїх дій абокерувати ними, може бути визна­ний судом недійсним за позовом цього громадянина(ст. 225 ЦК). Якщо такий правочин визнаний недійсним, кожна зі сто­рінзобов'язана повернути другій стороні все одержане за правочином.
Особливіправові наслідки при визнанні правочинів недій­сними передбачені у ЖК. Так, уразі визнання обміну житлови­ми приміщеннями недійсним сторони підлягаютьпереселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 ЖК).
Визнанняобміну недійсним може мати місце як на підста­ві ст. 87 ЖК, так і на підставах,передбачених ЦК. Але право­ві наслідки в усіх випадках зводяться до однієїсанкції: пере­селення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Цепояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 ЖК), тозагальна норма не застосовується (наприклад, статті 230, 231 ЦК). Що стосуєтьсявідшкодування майнових збитків, пов'язаних з такими обмінами, то тут діютьзагальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей ЦК щодо недійсностіправочинів. Якщо правочин буде визнаний недій­сним внаслідок помилки, то окрімтого, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за позовом якоїправо­чин визнаний недійсним, має право вимагати від другої сто­ронивідшкодування витрат, пов'язаних із втратою або по­шкодженням свого майна, якщодоведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено,особа, за позовом якої правочин визнаний недійсним, зобов'язана від­шкодуватидругій стороні понесені нею збитки у подвійному розмірі.
Якщоугода була визнана недійсною внаслідок обману, на­сильства, погрози, зловмиснихдій (статті 230-232 ЦК), то ок­рім повернення сторін у попередній стан,потерпілому відшко­довуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження йо/>/>го майна в подвійному розмірі. Отже,при недійсності правочинів потерпіла сторона може вимагати поновленняпопередньо­го стану.
Другасторона такого права не має, оскільки нею були вчи­нені протиправні дії, якимивона порушила права й інтереси свого контрагента за правочином, і до неї маютьвживатися за­ходи цивільно-правової відповідальності. Окрім того, вона від­шкодовуєі збитки, пов'язані з укладенням недійсної угоди.
Можливі випадки визнання правочинів стосовножитлових приміщень недійсними на тій підставі, що вони були укладені зметою приховати інші правочини (удавані правочини). У цьому разі застосовуютьсяправила, що регулюють той правочин, який сторонидійсно мали на увазі. Учасники удаваного правочину намагаються досягтипевного правового результату, замаскував­ши справжні наміри, зовні виявляючиволю, що не відповідає юридичним наслідкам,настання яких вони насправді бажають. Частоудаваний правочин укладається з метою приховати проти­законний. У цьому разі суд приймає рішення провизнання пра­вочину недійсним із застосуванням наслідків, передбаченихдля недійсного правочину, який сторони малина увазі.
Найчастіше трапляються випадки, коли правочинивчиня­ються лише про людське око, без наміру створити правовінаслідки (фіктивні правочини). Такі правочини визнаються недійсними з моментуїх вчинення. Визнання правочинів сто­совно житлових приміщень недійснимивимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичнезначення. Для визнання правочину недійсним необхідновстановити обставини, що підтверджують дійсні наміриособи розпоряди­тися своєю житловою площею у встановленому законом по­рядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досяг­нення кінцевої правомірної мети, необхідно встановити, чи належитьжитлова площа сторонам, які брали участь в правочині.
Рішення про задоволення позовів має бутиповним і обґрунтованим, оскільки воно пов'язане з великимимайновими і немайновими витратами (зміна місця роботи,навчання, переїзд в інше місце тощо). У разі визнання обмінужитлових приміщень недійсним сторони підлягають переселеннюу приміщення, які вони раніше займали. До такої санкціїзводяться всі правові наслідки визнання правочину щодо житланедійсним.
Правомірний правочин стосовно житловихприміщень може супроводжуватися неправомірним правочином.Дійсність таких правочинів, обсяг прав і обов'язків, що випливають з них, зале­жить від загальних правил, визначених ЦК. Якщо така угода визнана недійсною, настають наслідки, передбачені статтями 216, 228 ЦК.

Списоквикористаної літератури:
 
1.        КонституціяУкраїні. // ГУ,1996, 13 липня.
2.        Житловийкодекс України Х.: Одіссей, 2003 – 140 с.
3.        Цивільнийкодекс України. – Х. ООО „Одиссей”, 2003. – 340 с.
4.        Інструкціяпро порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затв. наказомМіністерства юстиції України 03.03.2004 № 20/5 та зареєст. в Міністерстві юстиції України 3 березня 2004 р. за № 283/8882 
5.        Житловеправо України: навч посібник / за ред. В.С. Гопанчука, Ю.О. Заіки. – к.:Істина, 2003 –208  с.
6.        Житловеправо України. Курс лекцій / М.Г. Галянтич, Г.І. Коваленко, К.: 2002 –  200 с. 
7.        Цивільнийкодекс України: Науково-практичний коментар: У 2-х ч. / за заг. ред. Я.М.Шевченка, К.: Концерн ВД „Ін Юре”  — 2004 – ч. 1  — 692 с.
8.        Цивільнеправо України: Підручник: у 2 кн./ за ред О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. – К.:Юрінком Інтер, 2002  — 630 с.
9.        Цивільнеправо України: Підручник. Є.О. Харитонов, Н.О. Саніахметова. К.: Істина. 2003 –775 с.
10.     Цивільнеправо України: Академічний курс: Підручник: у 2-х томах/за заг. ред. Я.М.Шевченка. Т 2 Особлива частина. К. Концерн „видавничий дім „Ін Юре” 2003  – 520с.
11.     Цивільнеправо України Частина друга. /Підручник для студентів юридичних спеціальностейвищих закладів освіти/ за ред. Ч.Н. Азімова, С.Н. Приступи, С.М. Ігнатенка.Харків: Право. 2000 – 368 с.
12.     АврамоваО. Жилье – товар с особым характером // Предпринимательство, хозяйство, иправо. – 2000 — № 7 с. 29-30
13.     ГалянтичМ. Конституційні засади забезпечення житлових прав громадян // Юридичний вісникУкраїни. – 2003 — № 38. – с. 12
14.     ДудороваЕ. Нотариальная форма договора купли-продажи жилого дома  и его государственнаярегистрация // Предпринимательство, хозяйство, и право. – 2003 — № 2 — с. 10-13
15.     Левик А.Межі здійснення приватної власності на житло: проблеми і перспективи // ПравоУкраїни. – 2001 — № 9 – С. 69-70