Анализ особенностей ведения мониторинга городских земель в городе Москва

Содержание
Введение. 2
Глава 1. Городские земли и особенности их использования. 5
1.1 Правовой режим городских земель. 5
1.2 Городские земли как объект мониторинга. 10
Глава 2. Мониторинг городских земель. 18
2.1 Правовое обеспечение мониторинга городских земель. 18
2.2 Проблемы ведения мониторинга городских земель. 28
Глава 3. Особенности видения мониторинга земель вг.Москве. 35
3.1 Краткая характеристика земель в г.Москве. 35
3.2 Технология ведения мониторинга земель в г.Москве. 40
3.3 Использование результатов мониторинга в системегородских кадастров  47
Глава 4. Экономическое обоснование совершенствованиявидения мониторинга земель в г.Москве. 53
4.1 Основные направления совершенствования ведениямониторинга земель в г.Москве  53
4.2 Экономическая эффективность внесенных предложений. 66
Глава 5. Безопасность жизнедеятельности. 70
Заключение. 84
Список использованной литературы… 88

Введение
Уровень управления земельными ресурсами и еговспомогательная информационная инфраструктура нередко являются одним изпоказателей уровня организации общества. В тех странах, где система управленияземельными ресурсами не получила достаточного развития, могут иметь место хаотичныйи неконтролируемый рост населенных пунктов, отсутствие безопасности в планездоровья и физической неприкосновенности в районах неофициальной застройки,чрезмерное использование сельскохозяйственных земель, коррупция и ухудшениесостояния окружающей среды. Положение усугубляется ростом спроса со сторонынаселения на земельные, водные и природные ресурсы. Эти проблемы являютсяследствием постоянного изменения статуса общества, а также уровня развития иэкономических возможностей различных стран. Эффективное управление земельнымиресурсами ‑ это инструмент, посредством которого правительства могутпроводить политику, направленную на создание условий для устойчивого развитиясвоих стран и обеспечивающую экономическую безопасность населения.
Система управления земельными ресурсами всегда считаласьважным средством гарантирования безопасности владения. Гарантирование иукрепление безопасности владения имеет большое значение, равно как и развитие иподдержка надлежащих форм владения для всех социально‑экономическихгрупп. Хорошо известно, что обеспечению безопасности кредитования способствуетсистема регистрации частных прав на землю. Регистрация земель дает возможностьиспользования надежных процедур оформления и обеспечения ипотечных кредитов.Там, где права на землю гарантированы, имеются все условия для процветанияфинансового сектора, предоставляющего займы на цели развития и инвестиции. Этопроисходит потому, что банки и кредитные учреждения могут гарантировать свойобщий кредитный и инвестиционный портфель посредством индивидуальной ипотечнойрегистрации многих отдельных владений многочисленных частных собственников иделовых предприятий. Доступ к ипотечному финансированию способствует росту идиверсификации средних и малых предприятий и тем самым стимулирует коммерческуювосприимчивость к внутреннему и внешнему спросу. Он увеличивает поступлениевнешних инвестиций. Важно и то, что он расширяет возможности трудоустройства,которые в противном случае были бы ограничены или отсутствовали бы вовсе. Дляконкретного домовладельца доступ к финансированию позволяет улучшить ирасширить существующую собственность и таким образом увеличить стоимостьнационального жилищного фонда. Таким образом, он содействует укреплениюбезопасности во многих отношениях: уменьшает миграцию в другие страны,расширяет возможности трудоустройства и предотвращает отток капитала. Наместном уровне управление земельными ресурсами приводит к самым прямымпоследствиям: оно способствует безопасности не только владения, но ибезопасности в социально-экономическом смысле, а также стимулируетдемократическое развитие общества.
Этими фактами обусловлена актуальность темы дипломногоисследования.
Целью настоящей дипломной работы является анализособенностей ведения мониторинга городских земель в городе Москва. Длядостижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:
проведен анализ правового регулирования городских земель;
охарактеризованы городские земли как объект мониторинга;
рассмотрены правовые аспекты мониторинга городских земель;
рассмотрены основные проблемы ведения мониторингагородских земель;
дана краткая характеристика земель г.Москва;
раскрыта технология ведения мониторинга земель в г.Москва;
показана технология использования результатов мониторингаземель в системе городских кадастров;
разработаны предложения по совершенствованию системыведения мониторинга городских земель и определена их эффективность;
раскрыты вопросы безопасности жизнедеятельности примониторинге городских земель.
Дипломная работа написана на 90 листах и состоит извведения, пяти глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованнойлитературы..

Глава 1. Городские земли иособенности их использования
 
1.1 Правовой режим городских земель
С признанием земли недвижимым имуществом и введениемчастной собственности на землю стало очевидно, что именно земли городов и иныхпоселений наиболее привлекательны для инвесторов. В условиях рыночной экономикирезко повысился интерес к правовому регулированию их использования, в том числек решению проблемы сочетания частных и публичных интересов в процессе застройкигородских территорий. Соответствующее потребностям рынка правовое регулированиеиспользования этих земель может ускорить развитие экономики. Эти земли ирасположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости,которые служат источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет.
Действующее земельное законодательство в качествеосновного признака, отделяющего земли поселений от земель остальных категорий,выделяет их нахождение в пределах черты поселений. В соответствии со ст. 83 ЗКРФ[1] землямипоселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки иразвития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель другихкатегорий. Черта городских, сельских поселений представляет собой их внешниеграницы (ст. 84 ЗК РФ). Она должна устанавливаться по границам земельныхучастков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, чтобы один и тот жеучасток не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель.Положения Земельного кодекса о том, что внутри черты поселения могут находитьсяземли только одной категории, должны были внести ясность в вопрос о возможнойпринадлежности одного и того же земельного участка к двум различным категориямземель. На землях поселений этот вопрос крайне актуален для земельных участков,занятых памятниками истории и культуры либо особо охраняемыми природнымитерриториями. Для того чтобы обеспечить необходимую охрану этих наиболее ценныхземельных участков при вхождении их в состав земель поселений, в ЗК РФпредусмотрено (п. 10 ст. 85), что их использование осуществляется всоответствии с требованиями, установленными ст. 94 – 100 ЗК, т.е. требованиями,установленными для соответствующего вида земель в составе категории «землиособо охраняемых территорий и объектов», однако без отнесения их к указаннойкатегории. Принятый затем ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятникахистории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г[2]. (ст. 5)ввел норму, согласно которой земельные участки в границах территорий объектовкультурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектовкультурного наследия народов РФ, а также в границах территорий выявленныхобъектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения,что могло трактоваться как отнесение таких земельных участков одновременно кдвум категориям земель. Ясность внес ФЗ «О переводе земель или земельныхучастков из одной категории в другую[3]»от 21 декабря 2004 г., в соответствии с которым (ст. 14) земельные участкимогут относиться только к одной категории, а расположенные в черте поселенийземельные участки подлежат отнесению к землям поселений.
Очень важно рассматривать земельный участок в поселении ивозведенные на нем объекты недвижимости как единые объекты недвижимогоимущества. Одной из сформировавшихся в последнее время тенденций в развитиизаконодательства как раз и является сближение правового режима земельныхучастков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектовнедвижимого имущества в целях их регистрации, налогообложения и осуществлениясделок с недвижимостью. В ЗК РФ положение о едином объекте недвижимогоимущества получило закрепление среди основных принципов земельногозаконодательства (пп. 5 п. 1 ст. 1), в ст. 35 и 36 при регулировании вопросовотчуждения и приобретения прав на недвижимое имущество и прав на землю.Указанные нормы земельного законодательства направлены на формирование единогоили максимально близкого правового режима здания и земельного участка, накотором оно расположено. Так, например, ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждениездания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит ихсобственнику, производится вместе с земельным участком. Собственники объектовнедвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных наземельных участках, относящихся к государственной или муниципальнойсобственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства илимуниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев,предусмотренных в федеральном законе. Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенностиприобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности: собственники расположенных наэтих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право наприватизацию таких участков. Тем не менее, в большинстве случаев правовой режимземельного участка значительно отличается от правового режима расположенного нанем иного недвижимого имущества, и нам еще рано констатировать, что «дляправового режима земель поселений характерно единство правового регулированияиспользования этих земель и зданий, строений, сооружений, которые находятся наних и прочно с ними связаны[4]».
Правовое регулирование использования земель поселенийразвивается параллельно в рамках градостроительного и земельногозаконодательства, законодательства об охране памятников истории и культуры, обособо охраняемых природных территориях, нормы которых часто дополняют другдруга, но иногда противоречат друг другу и понижают эффективность правовогорегулирования. Особое место занимает градостроительное регулированиеиспользования земель поселений. Институтами, непосредственно влияющими направовой режим земельных участков в поселениях, в первую очередь являютсяпланирование развития их территории и регулирование застройки. НовеллойГрадостроительного кодекса 2004 г[5].стало введение наряду с генеральными планами поселений новых документовтерриториального планирования – генеральных планов городских округов (ст. 18).
Застройка является приоритетным направлениемиспользования земель поселений. Поэтому ЗК РФ установлено, что земельныеучастки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путемвыкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки всоответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правиламиземлепользования и застройки. При предоставлении под застройку земельныхучастков из государственных или муниципальных земель условия предоставлениякаждого конкретного участка, его размер, ограничения отдельных видовиспользования участка указываются в решении о его предоставлении либо вдоговоре аренды данного участка. Конкретный размер предоставляемого подзастройку участка будет зависеть от объема и вида предполагаемогостроительства, от принятых в данном муниципальном образовании норм предоставленияземельных участков для жилищного строительства, от наличия свободных земель ит.п. Осуществлять строительство можно при наличии разрешения на строительство,которое подтверждает соответствие проектной документации требованиямградостроительного плана земельного участка (ст. 51 ГрК).
Градостроительная документация о застройке территориигорода включает в себя проекты планировки территории, проекты межеваниятерриторий и градостроительные планы земельных участков. Последний виддокументации является новеллой Градостроительного кодекса 2004 г. Подготовкадокументов по планировке территории осуществляется на основании документовтерриториального планирования, правил землепользования и застройки всоответствии с требованиями технических регламентов, градостроительныхрегламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия и зон сособыми условиями использования территорий.
В целях установления границ земельных участков в городахдля закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду, другиевиды пользования юридическим и физическим лицам, а также в целях регистрацииземельных участков Правительство РФ утвердило Положение о порядке установленияграниц землепользований в застройке городов и других поселений[6]. Его реализация должнапривести к решению двух задач: установлению границ существующих объектовнедвижимости и формированию новых объектов недвижимости в сложившейсязастройке. Одним из правил установления границ земельных участков сталоисключение из площади земельного участка территорий, занятых транспортными иинженерными коммуникациями, и территорий общественного пользования примежевании территории сложившейся застройки городов и других поселений. Для всехтипов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие всостав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечиваетсядоступ ко всем объектам социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры.Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутреннихпроездов, другим границам, предусмотренным градостроительной документацией. Разработкапроекта межевания территории осуществляется по инициативе органов местногосамоуправления или физических и юридических лиц — владельцев недвижимости,расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элементапланировочной структуры. Проект межевания территорий — специальный видградостроительной документации, при разработке которой применяются различныеметоды установления границ земельных участков в различных территориальныхзонах. При этом соблюдается ряд принципов: границы существующихземлепользований не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земельдля государственных или муниципальных нужд либо при согласии землепользователяна изменение границ земельных участков; межеванию не подлежат территории,занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а такжеземли общего пользования.
1.2 Городские земли как объектмониторинга
Земля представляет собой уникальное средствопроизводства, существенно отличающееся от всех остальных своими особенностями,а именно: земля — продукт самой природы, а не результат человеческого труда;земля — ничем не заменимое средство производства, она пространственноограничена; использование земли связано с постоянством места, её нельзяпереместить с одного места на другое; земля гораздо в меньшей степениподвержена моральному и физическому износу, чем другие средства производства;земля — основа сохранения всего живого на планете, в том числе человека.
Перечисленные особенности земли требуют обязательной ее охраныи организации ее рационального использования.
Оценивая землю как объект социально-экономических ипрежде всего земельных отношений, следует учитывать, что она выступает в трехосновных качествах: земля как объект недвижимого имущества, как товар и какобъект хозяйственной деятельности. В большинстве стран земля относится ккатегории недвижимости, но не сама по себе, а в виде конкретных земельныхучастков.
Согласно законам большинства государств, в том числе иРоссии, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе его продать,подарить, передать по наследству, отдать в залог, сдать в аренду, обменять,внести в уставный капитал предприятий, банков и т. п., т.е. имеют правораспоряжаться им по своему усмотрению как недвижимым имуществом. Это правоприводит к возникновению земельного оборота, осуществляемого в установленномзаконом порядке процесса передачи (изменения) прав на земельные участки какобъекты недвижимого имущества. Развитый земельный оборот предполагает наличиеземельного рынка.
Земельный рынок — это специфическая сфера товарногообращения, в которой формируются спрос и предложение на землю как на объектнедвижимости, а земельные участки являются объектом гражданско-правовых сделок,в том числе по их купле-продаже.
Упорядочение земельного оборота в нашей стране началось спринятием в 1997 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним[7]»,который предусматривает обязательную регистрацию любых прав на земельныеучастки и расположенную на нем недвижимость. Дальнейшее развитие системарегистрации земельных участков получила с принятием в конце 1999 г.Федерального закона «О государственном земельном кадастре[8]».
Перечисленные правовые акты приблизили порядокрегистрации и учета земельных участков и связанных с ними объектов недвижимостив России к принятому в экономически развитых странах.
Анализируя роль земли с социально-экономических позиций,можно выделить следующие ее особенности, а именно: земля – самый надежныйобъект вложений в недвижимость; земля – объект всеобщих земельно-имущественныхинтересов, главная составляющая рынка недвижимости и сквозной факторвоспроизводства; земля – один из основных факторов интенсификацииинвестиционных процессов в условиях рыночной экономики; земля – особый объектимущественных отношений и специфический вид товара.
Конкретные участки земли используются по-разному взависимости от их качества, местоположения и других свойств. В связи с этиммежду различными субъектами (физическими и юридическими лицами,государственными органами) неизбежно устанавливаются определенныевзаимоотношения по поводу использования земли.
Земельные отношения – это общественные отношения,связанные с присвоением земельных участков, владением, пользованием ираспоряжением ими. Возникают они между гражданами, предприятиями,государственными органами и другими субъектами хозяйственной и инойдеятельности. Урегулированные законом, они приобретают форму земельныхправоотношений, непосредственным объектом которых являются земельные участкиразной площади, местоположения, качества и назначения.
Экономические интересы государства, землевладельцев иземлепользователей реализуются в процессе государственного и рыночногорегулирования земельных отношений, включающих и оборот земли. Государственноерегулирование создает организационный и правовой базис, регламентируетэкономические действия и ответственность субъектов земельных отношений.Рыночное регулирование осуществляют на основе спроса и предложения на земельныеучастки и иные объекты недвижимости.
Механизм экономического регулирования земельных отношенийхарактеризуется системой мер экономического воздействия, направленных нареализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев иземлепользователей, установление социально справедливых платежей за землю,внедрение экономического стимулирования рационального и эффективногоземлепользования, введение экономических санкций за нерациональноеиспользование и ухудшение экологического состояния земельных участков, порчуземель сельскохозяйственного назначения, снижение плодородия почв, самозахват иразбазаривание.
Один из основных рычагов экономического регулированияземельных отношений — формирование механизма платы за землю. С его помощьюгосударство воздействует на экономические интересы землевладельцев иземлепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли,находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю —особый вид издержек, связанный с получением дохода в виде ренты.
Применительно к городским земельным ресурсам значениеземельной ренты особое. Принципиальное отличие городских земель от земельдругих категорий – высокая степень их урбанизации, наличие развитойинфраструктуры всех видов (инженерной, транспортной, социальной, системкоммуникаций и т.д.). Эта инфраструктура создана трудом и капиталом многихпоколений горожан. Ее большая часть находится в собственности города, афинансирование воспроизводства целиком ложится на городской бюджет и зарплатугорожан. В связи с этим в структуре земельной ренты в городах преобладаетэкономическая рента, а природная рента относительно невелика.
Земельная рента в городах формируется как за счет разныхцен на объекты недвижимости, обладающих одинаковыми характеристиками, но сразным месторасположением при продаже или сдаче их в аренду (ценовая рента),так и за счет превышения продажной цены объекта недвижимости по сравнению сзатратами на его создание (спроса над предложением на объекты недвижимости) какусловие ограниченности ресурса (редкости) городской земли. Эти проявленияхарактерны для микроэкономики отдельных предприятий или хозяйств. Проявлениеземельной ренты на макроэкономическом уровне связано с проблемой разграничениясобственности на городские земли и введения частной собственности снеобходимыми и разумными ограничениями и сервитутами.
Мировая практика свидетельствует о том, что включениеземли в экономический оборот является важным и постоянным источникомпоступления средств в бюджеты, в основном местные. Во многих странах этимисредствами обеспечивается ежегодное финансирование расходов на образование,создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра ит.д. В современной экономике городские земли важнейший источник ренты. Вомногих странах мира на долю городской ренты приходится около 70%, асельскохозяйственной — 5% общей ренты земли.
Особое место в формировании бюджетных средств занимаютгородские земли, так как города, занимая сравнительно небольшие площади,обеспечивают более 70% поступлений от всех земельных платежей.
Правовой и нормативной основой платного землепользованияв России являются Налоговый кодекс Российской Федерации[9], Земельный кодекс,нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также рядведомственных нормативных актов.
Принципы налогообложения земли в современной Россиискладывались в условиях отсутствия рыночного оборота земельных участков,который до сих пор реально развит только для небольших по площади участковграждан и организаций. В связи с этим налогообложение, установленноезаконодательством России, далеко не всегда учитывает реальную ценность земель,и, как следствие этого, система платного использования земли не в должной меревыполняет свои главные функции – фискальную и регулирующую. В частности, ставкиземельного налога особо ценных городских земель за редким исключением до 100раз меньше размера договорной арендной платы за аналогичные земельные участки.
Ставки земельного налога за земли всех категорийустанавливают органы законодательной (представительной) власти субъектовРоссийской Федерации. С 1 января 2006 г. исчисление земельного налогапроизводится на основе кадастровой стоимости земельных участков. Сведения окадастровой стоимости земельных участков становятся основой для введения вдействие нового земельного налога. Земельный налог станет главным источникомформирования бюджета органов самоуправления для реализации задач местногоуровня.
Необходимо отметить, что, по оценкам экспертов,кадастровая стоимость городского земельного участка приблизительно равна 20-25%его рыночной стоимости, а в большинстве развитых стран именно рыночнаястоимость земель является налогооблагаемой базой для расчета земельного налога.
Проблема определения рыночной цены земли являетсяцентральной. Ее суть состоит в том, что сегодня ни отечественный, ни зарубежныйопыт не дают адекватных решений. Цену земли определяет вложенный в участок капиталили стоимость производимой на нем продукции, тогда как рыночная цена объединяеттакие составляющие, как рентообразующая способность участка, объем спроса ипредложения на рынке земли, их соотношения, платежеспособный спрос населения,инфляция, налоговый пресс и многие другие. Следует отметить, что из-запросчетов в определении рыночной цены земли государство теряет значительныеналоговые суммы, которые могли бы пополнить федеральный и местный бюджеты.
Земельный налог и арендная плата за земли государственнойи муниципальной собственности — один из самых эффективных видов налогов исборов в консолидированный бюджет России по сравнению с другими налогами исборами с точки зрения администрирования объемов, относительной простотыпроцедур расчета и сбора, и, что самое важное в условиях инфляции, эти платежи,основанные на земельной ренте, не оказывают прямого давления на увеличениерыночных цен на производимые товары и услуги.
Вопрос о собственности на земли, в том числе городские, внастоящее время стал невероятно актуальным.
Продажа земли в частную собственность, тем более поминимальным ценам, лишит городской бюджет солидных денежных поступлений,поскольку в этом случае значительная часть земельной ренты поступает еевладельцам. Необходимые для города средства администрация в этих условияхвынуждена будет получать за счет повышения квартплаты и цен на коммунальныеуслуги.
Частная собственность на землю существенно затруднит ицеленаправленную реализацию генерального плана строительства города, реконструкциюее жилищно-коммунального хозяйства, прокладку коммуникаций, т. е. всепланомерные градостроительные преобразования.
По мнению западных ученых (Ф. Харрисон, Т. Гвортни, И.Йенсен, Р. Кларк, А. Спейс, В. Ружже), доля земельной ренты в доходах бюджетныхпоступлений России тоже может быть достаточна для удовлетворения ее бюджетныхпотребностей. Но все это станет возможно при условии, что города сохранят своеправо собственности на городские земли.
Можно прогнозировать, что в ближайшем будущем объемыземельных поступлений снизятся, так как доля поступлений от земельного налогабудет возрастать, чему способствует развитие земельного законодательства, аставки земельного налога в целом значительно ниже ставок арендной платы. К томуже они менее дифференцированы, чем арендные платежи.
Для того чтобы город сохранил и увеличил поступления отпользования городскими землями, необходимо сохранить государственную имуниципальную собственность на городские земли, максимально дифференцироватьставки не только арендных платежей, но и земельного налога. Но посколькумуниципалитет имеет большую самостоятельность в установлении ставок аренднойплаты в отличие от ставок земельного налога, верхние пределы которогорегламентируются Налоговым и Земельным кодексами, легче получить большие суммыв бюджет, используя такой гибкий инструмент, как арендная плата, которая скаждым годом все больше дифференцируется, и устанавливается в отличие отземельного налога индивидуально для каждого арендатора.

Глава 2. Мониторинг городскихземель
 
2.1 Правовое обеспечение мониторинга городских земель
Глава 11 Земельного кодекса посвящена узловым моментамохраны и использования земли как природного компонента и объекта недвижимости,в регулировании которых государство играет весомую роль. Эти основныенаправления законного государственного вмешательства в регулирование иреализацию земельных отношений сводятся к осуществлению мониторинга,землеустройства и ведению государственного земельного кадастра.
В комментируемой статье даются определение, цели иклассификация мониторинга земель. В переводе с латинского«мониторинг» означает «предостерегающий, наблюдающий,впередсмотрящий[10]».Мониторинг земель призван выполнять базовую, связующую роль всех другихмониторингов и кадастров природных ресурсов.
Федеральной целевой программой «Развитие земельнойреформы в Российской Федерации на 1999 — 2002 годы», утвержденнойПостановлением Правительства РФ от 26.06.1999 N 694[11], предусматривается разработкаправовых и нормативно-технических актов, регулирующих организацию и ведениегосударственного мониторинга земель.
Цели этих мероприятий — своевременное выявление измененийсостояния земель, их оценка, прогноз, предотвращение и устранение последствийнегативных процессов на земле, выработка рекомендаций, совершенствование ивнедрение новых методов дистанционного зондирования, технических средств итехнологий мониторинга земель.
В соответствии с Положением о мониторинге земель,утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.11.2002 N 846[12],мониторинг земель включает непрерывное наблюдение за использованием земель всоответствии с категориями и целевым назначением земель (предусмотренным в ст.7 и ст. 8 ЗК).
Принципами ведения мониторинга земель являются:
1) достоверность и точность данных, соответствие ихфактическому состоянию и использованию земельных ресурсов;
2) единство методов и технологий, согласованность ведениямониторинга земель; экономичность и эффективность;
3) взаимная совместимость и сопоставимость разнородныхданных;
4) централизованное руководство по единой методике вмасштабе России;
5) наглядность и доступность сведений, за исключениемсведений, составляющих государственную или коммерческую тайну.
Составная часть государственного мониторинга земель — мониторинг плодородия земель сельскохозяйственного назначения, мониторингмелиорированных земель[13].Это предусматривается в ст. 16 ФЗ об обеспечении плодородия сельхозземель[14] и ст.21 Федерального закона «О мелиорации земель[15]».
Содержание мониторинга земель составляют систематическиенаблюдения (съемки, обследования, изыскания) за состоянием земель, выявлениеизменений и оценка:
1) состояния землепользований, угодий, полей, участков;
2) процессов изменения плодородия почв (опустынивание,развитие водной и ветровой эрозии, потеря гумуса, ухудшение структуры почв,заболачивание и засоление), зарастания и закустаривания сельскохозяйственныхугодий, загрязнения земель пестицидами, тяжелыми металлами, радионуклидами,другими токсичными веществами;
3) состояния береговых линий рек, морей, озер, заливов,водохранилищ, лиманов, гидротехнических сооружений (см. ст. 102 ЗК);
4) процессов, вызванных образованием оврагов, оползнями,селевыми потоками, землетрясениями, карстовыми, криогенными и другимиявлениями;
5) состояния земель населенных пунктов, объектов нефте- игазодобычи, очистных сооружений, навозохранилищ, свалок, складовгорючесмазочных материалов, удобрений, стоянок автотранспорта, мест захоронениятоксичных промышленных отходов и радиоактивных материалов, а также другихпромышленных объектов[16].
Оценка состояния земель выполняется путем анализа рядапоследовательных наблюдений (периодических, сезонных, суточных), направленностии интенсивности изменений и сравнения полученных показателей с нормативными.Показатели состояния земель выражаются в абсолютных и относительных значениях,отнесенных к определенному периоду или сроку.
Мониторинг земель является составной частьюгосударственного мониторинга за состоянием окружающей природной среды иосуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31.03.2003 N177 «Об организации и осуществлении государственного мониторингаокружающей среды[17]».
Функции Минприроды России по мониторингу земельпредусматриваются в Инструкции по организации и осуществлению государственногоконтроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России,утвержденной Приказом Минприроды России от 25.05.1994 N 160[18].
Методы и способы ведения мониторинга земель разные. Этонатуральные наблюдения (экспедиционные, стационарные, комплексные, фоновые,дистанционные); автоматизированная информационная система включаетинформационно-поисковую систему, систему обработки данных, систему комплекснойинтерпретации данных, прогнозно-диагностическую систему и систему управления.
В практику ведения мониторинга земель широко внедряютсядоговорные формы. Приказом Госкомзема от 16.04.1996 N 28 утверждена формадоговора на выполнение проектных и изыскательских работ по землеустройству,земельному кадастру, мониторингу земель, введенная в действие с 31 марта 1996 г[19].
В настоящее время в соответствии с Указами Президента РФот 09.03.2004 N 314 «О системе и структуре федеральных органовисполнительной власти» (в ред. от 20.05.2004)[20] и от 20.05.2004 N 649«Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» (в ред.от 01.12.2004)[21],принятыми в развитие административной реформы, создано Федеральное агентствокадастра объектов недвижимости, находящееся в ведении Минэкономразвития России.
На основании Положения о Федеральном агентстве кадастраобъектов недвижимости, утвержденного Постановлением Правительства РФ от19.08.2004 N 418 (в ред. от 19.03.2005)[22]Роснедвижимость является федеральным органом исполнительной власти,осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказаниюгосударственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости,землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности,государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторингаземель, а также по государственному земельному контролю.
Роснедвижимость организует:
создание автоматизированной системы ведениягосударственного земельного кадастра и государственного учета объектовкапитального строительства;
проведение территориального землеустройства всоответствии с решениями органов государственной власти, а такжетерриториального землеустройства на землях, находящихся в федеральнойсобственности и др.
Роснедвижимость осуществляет:
государственную кадастровую оценку земель и представлениеее результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации;
ведение государственного земельного кадастра,государственного градостроительного кадастра и государственного фонда данных,полученных в результате проведения землеустройства;
государственный мониторинг земель в Российской Федерации,в том числе с использованием автоматизированной информационной системы;
создание и ведение государственного кадастра объектовнедвижимости;
утверждение заключений экспертных комиссий при проведенииэкспертизы землеустроительной документации;
предоставление заинтересованным лицам сведенийгосударственного земельного кадастра и сведений об объектах капитальногостроительства;
государственный земельный контроль;
утверждение карт (планов) и материалов межевания объектовземлеустройства и др.
Современные условия управления землепользованием вгородах характеризуются переходом к правовым и экономическим способамрегулирования земельных отношений, повышением внимания к экологическимпроблемам землепользования. Поэтому возрастает роль мониторинга городскихземель (МГЗ), который является системой мероприятий по наблюдению за состояниемгородского земельного фонда для своевременного предупреждения и устраненияпоследствий негативных процессов в городской среде. К мониторингу городскихземель можно отнести систематические наблюдения всех процессов в городскойсреде, которые оказывают влияние на стоимость городских земель.
Под мониторингом земель понимается система наблюдения засостоянием земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки,предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Мониторинг вшироком смысле понимается как процедура отслеживания изменений в тех или иныхпроцессах, явлениях. Для организации мониторинга необходимо определить:регламент внесения изменений в эталонную базу (справочники, классификаторы,показатели, характеристики); ответственных за ведение эталонной базы; порядокраспространения рабочих копий эталонной базы.
Мониторинг земель представляет собой новую научнуюдисциплину, специфика которой заключается в том, что, опираясь на действующееземельное законодательство, она представляет собой сложный синтез разделовдругих научных дисциплин (географии, землеустройства, архитектуры иградостроительства, экологии, медицины и так далее) и опирается на оригинальныеметоды исследования. Междисциплинарный синтез должен осуществляться в интересахповышения эффективности использования земель и обеспечивать безопаснуюжизнедеятельность населения.
При разработке и реализации системы МГЗ особое вниманиеуделяется анализу изменений и негативных процессов на городских землях.
Результаты МГЗ необходимо учитывать при проектированиимероприятий по рациональному использованию и охране земель.
Специфика МГЗ по отношению к мониторингу земель вообщеопределяется функциональным назначением городских земель, а также их несельскохозяйственным использованием и многофункциональностью, незначительнымиразмерами городских землепользований и землевладений, высокими требованиями кточности определения их границ и площадей, более крупными масштабамикартографирования результатов мониторинга, большей насыщенностью территорииобъектами недвижимости (их пространственной концентрацией).
В городе земля должна рассматриваться не только какплоскость, но и как сумма некоторых подземных и надземных территорий. Поэтомуздесь неизмеримо выше степень техногенного и антропогенного воздействия на всекатегории земель. Если земли города рассматривать как объект управления, токонечной целью мониторинга земель является сбор и постоянная актуализацияинформации для принятия управленческого решения. Воздействие на объектуправления осуществляется при помощи обратной связи, посредством службы сбораземельных платежей с помощью государственной земельной инспекции или другихтерриториальных органов земельного комитета. Основными функциональными задачамимониторинга земель являются:
систематическое выявление изменений в состоянииземельного фонда и обновление банка данных земельного кадастра;
изучение и оценка негативных процессов;
использование и анализ данных контроля за использованиеми охраной земель;
информационное обеспечение кадастровой оценки земель.
Объектом МГЗ является городской земельный фонд (с учетомназемных, надземных и подземных объектов) независимо от форм собственности наземлю, целевого назначения и характера их использования. Задачей МГЗ становитсясоздание системы слежения за изменениями баланса земель. Сокращение доли земельобщего пользования, лесопокрытых территорий, земель водного фонда прямо иликосвенно сказывается на снижении удобств и комфортности проживания,экологическом состоянии территории. Ведение МГЗ должно осуществляться по единойметодологии с соблюдением принципа взаимной совместимости информации,основанной на применении единой государственной системы координат, высот,картографических проекций, единых классификаторов, кодов, системы единиц,входных и выходных форматов.
Для получения необходимой информации при осуществленииМГЗ основными методами являются:
дистанционное зондирование;
наземные специальные съемки и наблюдения (в том числе сприменением геодезических приборов);
современный и ретроспективный анализ данных, получаемых врезультате инвентаризации земель, проверок, обследований,контрольно-ревизионной работы.
В зависимости от размеров наблюдаемой территориивыделяются различные уровни мониторинга. Различают мониторинг региональный,городской (охватывающий площадь в пределах городской черты с выделением земель,ограниченных границами административно-территориальных образований) и локальный(осуществляемый в границах административно-территориальных образований, натерриториях отдельных землевладений и землепользований).
К городам различного ранга (по площади, численностинаселения, структуре производства) следует подходить дифференцированно. Длянебольших городов нужно выделять следующие уровни мониторинга земель: локальныйместный (охватывающий площадь в пределах городской черты) и локальный детальный(в границах отдельных землевладений и землепользований).
Разнообразные параметры и показатели мониторингаопределяются с различной периодичностью, зависящей от характера конкретныхнаблюдений.
Наблюдения могут быть базовыми (исходные, фиксирующиесостояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель),периодическими (через год и более), оперативными и ретроспективными.
В настоящее время ведется активная работа по формированиюновой нормативной базы в области земельных отношений, являющейся внешней средойдля мониторинга земель как научной дисциплины.
Основным регламентирующим документом для ведениямониторинга земель служит постановление правительства РФ, в соответствии скоторым ведение мониторинга осуществляется организациями ряда министерств иведомств (Роскомзема, Минприроды РФ, Росгидромета и др.)[23]. Это обусловливаетнеобходимость разработки нормативно-правовой базы, определяющей порядоквзаимодействия, обмена данными и финансирования организаций, работающих вобласти МГЗ, а также правовой статус мониторинговой информации.
Изменение границ участка называется мутацией. Возможно такжеделение и слияние земельных участков. Поскольку изменение недвижимости влияетна реестр, границы нового земельного участка должны быть утверждены центромрегистрации до официального изменения кадастровой информации (кадастровойкарты). Обычно это утверждение имеет форму официальной печати или подписи назарегистрированном плане. Без этой санкции план не имеет юридической силы и неможет являться основой каких-либо операций с недвижимостью. Необходимоустановить допуски на возможное изменение координат границы или площадиземельного участка. Этот допуск должен иметь законодательную основу, иначе судне сможет принять к рассмотрению земельные споры, связанные с границамиземельного участка.
При изменении границы земельного участка, котороепревышает технический допуск (6 %), центр регистрации (земельный комитет)должен аннулировать право собственности на этот участок и создать новые правасобственности на него. Старый кадастровый номер сдается в архив. Новомуземельному участку присваивается новый кадастровый номер.
Делением называют раздел одного или более объектовнедвижимости на большее число объектов недвижимости. Сложности возникают припоявлении множества участков и множества собственников (частных иликорпоративных).
Примыкающие объекты недвижимости или земельные участкимогут быть объединены в новый объект после регистрации плана. Регистратор можетпотребовать, чтобы в отношении всех объектов недвижимости исполнялись одни и теже права и обязанности. При объединении аннулируются все права на объединяемыеобъекты и оформляются права на новый объединенный объект.
Регистрация плана объединения недвижимости, котораяпринадлежит нескольким собственникам, требует обычных разрешений и документов.
Может потребоваться специальное разрешение, еслизаконодательно определяется предельный размер недвижимости или земельногоучастка.
Под охраной земель понимается система правовых,организационных, экономических и других мероприятий, направленных нарациональное использование земель, предотвращение их необоснованных изъятий изсельско-хозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, восстановлениепродуктивности земель, воспроизводство и повышение плодородия почв.
2.2 Проблемы ведения мониторингагородских земель
В городских условиях наиболее существенное значениеотводится мероприятиям по рациональному использованию земель, предотвращению ихнецелевого использования.
Нарушения земельного законодательства представляют собойнесоблюдение требований, предъявляемых при использовании земель действующимземельным законодательством в виде нормативно-правовых актов различногостатуса. Для предотвращения подобных нарушений и устранения отрицательныхпоследствий необходимо проводить государственный контроль за использованием иохраной земель, рассматриваемый в качестве системы осуществляемых от именигосударства мероприятий по обеспечению соблюдения всеми юридическими ифизическими лицами требований земельного законодательства.
Государственный земельный контроль носит межведомственныйхарактер. Его нормативно-правовая база включает действующий Земельный кодекс,указы Президента РФ, касающиеся государственного контроля за использованием иохраной земель при проведении земельной реформы, постановления ПравительстваРФ, регламентирующие порядок осуществления государственного контроля заиспользованием и охраной земель в Российской Федерации. Контроль заиспользованием и охраной земель в городе осуществляет Государственная земельнаяинспекция (ГЗИ) и отдел госконтроля Горкомзема, которые обеспечивают контрольза соблюдением норм земельного законодательства юридическими и физическимилицами на территории города. Нарушения земельного законодательства, касающиесяиспользования земельных участков в городских условиях, можно объединить вгруппы, связанные с:
порядком и правилами использования участков (включаясамовольное занятие земельного участка, невыполнение обязанностей по приведениювременно занимаемых земель в состояние, пригодное для использования по целевомуназначению, проектирование, размещение, строительство и ввод в эксплуатациюобъектов, отрицательно влияющих на состояние земель, использование земель не поцелевому назначению или способами, приводящими к их порче, уничтожениеплодородного слоя почвы, загрязнение земель производственными отходами,захламление земель);
временем освоения земельных участков. Сюда относитсянарушение сроков возврата временно занимаемых земель, превышение нормативных(установленных) сроков проектирования, строительства, реконструкции иреставрации объектов, а также не освоение более двух лет предоставленныхземельных участков;
недобросовестностью землепользователя. Здесьрассматривается систематическое (более 2-х сроков) не внесение земельныхплатежей, уклонение от исполнения предписаний Госземинспекции, несвоевременное исполнениепредписаний Госземинспекции, уклонение от исполнения предписаний Горкомзема,искажение сведений о состоянии и использовании земель, уклонение от регистрациии инвентаризации земельных участков по предписанию Горкомзема, уклонение отзаключения договоров аренды и получения Свидетельств;
попустительством сотрудников административных органов,повлекшим за собой самовольное занятие земель, сокрытие информации о наличиисвободного земельного фонда и излишних земель, нарушение сроков рассмотрениязаявлений (ходатайств) юридических лиц и граждан о предоставлении им земельныхучастков. Деятельность Госземинспекции включает четыре основных направления:
проведение проверок соблюдения земельногозаконодательства и вынесение соответствующих решений по итогам проверок;
обеспечение деятельности Земельной административнойКомиссии Горкомзема (ЗАК);
учет, контроль и проверка исполнения решений ГЗИ и ЗАК;
анализ и отчетность по состоянию соблюдения земельногозаконодательства в городе.
Проведение проверок осуществляется с целью обеспеченияконтроля за соблюдением землепользователями земельного законодательства.
Основными источниками при планировании проверок являютсяматериалы инвентаризации земель в административной единице города, поручениявышестоящих инстанций о проверке норм землепользования, письма организаций играждан об имеющихся нарушениях земельного законодательства, документы ГЗИ,отражающие результаты проведенных проверок, постановления ЗАК.
Сотрудник ГЗИ перед выездом на проверку выясняет сведенияо земельном участке, включающие адрес участка, размеры участка, конфигурациюучастка (чертеж с привязкой к местности), наименование юридического илифизического лица (землепользователя), его юридический и почтовый адрес, цельиспользования участка (разрешенное использование), документы на правопользования участком, размер арендной платы и сроки ее внесения, банковскиереквизиты юридического лица.
При повторных проверках выполнения постановлений ЗАКсотрудник ГЗИ должен располагать также информацией о характере зафиксированногопредыдущей проверкой нарушения и сроках его устранения, размере штрафа и срокеего погашения или других санкциях, принятых ЗАК в отношении землепользователя.Целью проверки соблюдения земельного законодательства является выявление нарушенийзаконодательства на проверяемом участке или установление факта его отсутствия.Для достижения этой цели инспектор ГЗИ должен сопоставить нормативное состояниеучастка с его фактическим состоянием. При этом рассматривается весь комплексупомянутых выше нарушений, касающихся деятельности землепользователя на участке(проверка документов на право пользования землей, выполнение замеров его граници площади, осмотр территории участка и возведенных на нем зданий и сооружений,определение их фактического назначения и использования). По результатампроверки госинспектором составляются документы:
«Акт о результатах проверки», в которомудостоверяется, что нарушения земельного законодательства отсутствуют;
«Указание-предупреждение по результатампроверки», в котором землепользователю предписывается устранить выявленныенарушения и назначается срок их устранения;
«Протокол о нарушении земельногозаконодательства», в котором предлагается рассмотреть данное нарушение наЗАК и привлечь виновного к административной ответственности.
К «Протоколу» в необходимых случаях могутприлагаться «Предписание о приостановлении работ» и «Предписаниео приостановлении финансирования работ».
В тех случаях, когда нарушение влечет за собойпривлечение землепользователя к административной ответственности,государственным инспектором ГЗИ оформляется «Дело о нарушении земельногозаконодательства», которое передается для рассмотрения в ЗАК Горкомзема.
Деятельность Земельной административной комиссииосуществляется с целью своевременной и качественной подготовки документов нарассмотрение ЗАК, обеспечения сбора заинтересованных лиц и оформлениярезультатов работы ЗАК.
Дело о нарушении земельного законодательства, поступившеена рассмотрение ЗАК, регистрируется и направляется на экспертизу в юридическуюслужбу Горкомзема, по результатам которой оно либо возвращается в ГЗИ надооформление, либо включается в повестку очередного заседания ЗАК. В результатерассмотрения Дела о нарушении земельного законодательства ЗАК принимаетрешение, которое оформляется в виде «Постановления Земельнойадминистративной комиссии» установленной формы. Ход заседания ЗАКпротоколируется. Постановление рассылается нарушителю и заинтересованным лицам,а один экземпляр постановления с копиями основных документов Дела остается вЗАК. После этого Дело возвращается в ГЗИ административного округа для контроля.
В ряде случаев ЗАК может передавать дела следственныморганам, в суд или арбитраж. Контролем за выполнением решений суда и арбитражаГЗИ не занимается.
Учет, контроль и проверка исполнения решений выполняетсяс целью проверки результатов устранения выявленных нарушений. При этомосуществляется учет проверок земельных участков госинспекторами и результатовэтих проверок, решений, принятых ЗАК, сроков выполнения поручений, рассмотренияписем государственных учреждений и граждан, сроков выполненияземлепользователями предъявленных к ним требований и примененных санкций, атакже поступающей в ГЗИ и ЗАК корреспонденции и движения документов в системеГЗИ и ЗАК.
Целью контроля и проверки исполнения является обеспечениесвоевременного выполнения сотрудниками ГЗИ и землепользователями своихфункциональных обязанностей, указаний Госземинспекции и принятых в отношенииземлепользователей санкций. По установившейся практике контроль осуществляетсяпутем выборки сотрудниками ГЗИ и ЗАК из планирующих и учетных документовмероприятий, срок исполнения которых истекает, и оповещения об этих мероприятияхисполнителей и руководства ГЗИ.
Контрольная проверка участка проводится после уведомленияГЗИ со стороны землепользователя об устранении нарушения и погашении штрафа(если он налагался) или по истечению установленных ГЗИ или ЗАК сроковустранения нарушения (погашения штрафа). После внесения штрафаземлепользователь представляет в ГЗИ копию платежного поручения (квитанции). Оштрафах, взысканных в безусловном порядке (безакцептное снятие штрафов),бухгалтерия Горкомзема информирует ГЗИ.
Если при контрольной проверке будет установлено, чтонарушение устранено, госинспектором составляется «Акт о результатахпроверки» и вопрос с данным участком закрывается. В том случае, когдапостановлением ЗАК были приостановлены работы или их финансирование,госинспектором составляется «Уведомление о возобновлении работ» или«Уведомление о возобновлении финансирования работ».
Если же нарушение не устранено, а штраф не погашен,госинспектор составляет «Протокол о нарушении земельногозаконодательства». Цикл привлечения нарушителя к ответственностиповторяется заново. При этом, кроме упомянутых документов, госинспектором вкачестве приложения к «Протоколу» может быть составлен на форменномбланке «Акт о необходимости прекращения права на земельный участок».
Выполнение поручений завершается представлением всоответствующую инстанцию доклада. Рассмотрение писем заканчивается первичнымуведомлением заказчиков о принятии информации к рассмотрению. Целью отчетностиявляется информирование вышестоящих органов о результатах работы ГЗИ и ЗАК,анализ соблюдения земельного законодательства в городе и егоадминистративно-территориальных выделах, выявление причин нарушений земельногозаконодательства, выработка предложений по совершенствованию государственногоземельного контроля. Процесс составления отчетов сводится к сбору, обобщениюстатистических данных, их обработке и сведению в форму отчетного документа.Целью анализа деятельности ГЗИ является оценка эффективности контроля засоблюдением земельного законодательства в городе, работы государственныхинспекторов, а также прогноз развития и перспективы деятельности ГЗИ.
Анализ статистических данных позволяет оценить тенденциироста (снижения) количества нарушений земельного законодательства по видамнарушений, субъектам нарушений в каждом административном округе и в целом погороду, приоритетные направления деятельности органов государственной земельнойинспекции и разработки нормативных и законодательных актов, направленных напредупреждение нарушений земельного законодательства.

Глава 3. Особенности видениямониторинга земель в г.Москве
 
3.1 Краткая характеристика земель в г.Москве
Состояние земель в Москве контролируется с помощьюаэрофотосъемки. Сейчас Москва занимает площадь около 100 тыс. га, и контроль затакой огромной территорией необходимо осуществлять на совершенном уровне. ВМоскве естественный почвенный покров на большей части города уничтожен. Зеленыенасаждения скверов, бульваров и газонов создаются на искусственныхгумусированных почвенных субстратах мощностью от 30 до 100 см. Большинствовыбросов токсических веществ в городскую среду сосредоточиваются на поверхностипочвы, где происходит их постепенное депонирование, что ведет к изменениюхимических и физико-химических свойств субстрата. Химическое и тепловоезагрязнение грунтовых вод. В большинстве случаев грунтовые воды на территорииМосквы характеризуются слабой углекислотной агрессивностью, реже слабойсульфатной или общекислотной агрессивностью. По отношению к железобетоннымконструкциям практически во всех скважинах воды слабоагресивны припериодическом смачивании и неагрессивны при постоянном погружении.Среднеагрессивные грунтовые воды зафиксированы в единичных случаях. В последнеевремя случаи загрязнения подземных вод нефтепродуктами отмечаются назначительных участках города. Причиной этого явления служит несовершенство, сэкологической точки зрения, прежних методик проектирования и строительствауказанных выше объектов. Резервуары хранения нефтепродуктов, а такжетранспортные коммуникации заглубляются в грунт без надлежащей электрохимическойзащиты металла. В результате длительного контакта металла труб и поверхностейрезервуаров с подпочвенной влагой происходит коррозия металлов, появляютсясвищи, через которые осуществляется бесконтрольная утечка нефтепродуктов вгрунты и на поверхность грунтовых вод. Не меньшую опасность представляютразливы и нефти и нефтепродуктов на поверхности почвы, которые затемпросачиваются в грунтовые воды. Процесс нефтяного загрязнения происходитдостаточно медленно. Но учитывая, что в Москве находится много потенциальныхисточников загрязнения, которые функционируют в течение нескольких десятилетий,в последние годы все чаще приходится сталкиваться с последствияминеконтролируемого загрязнения окружающей среды нефтепродуктами.
Анализ результатов мониторинга городских земель г. Москвапоказал, что в городе продолжает идти устойчивый процесс нового строительствазданий, строений и прочих сооружений, вовлекающий в процесс ежегодно около 2%городских земель. Из этих объектов достаточно существенна роль гаражей,автостоянок и рынков, занимающих до 1/10 площади новой застройки. Также до 1/10площади новой застройки занимают земли т.н. «долгостроя» — временнопрекращенного по различным причинам строительства, ухудшающего нормальноепротекание инвестирования в строительство. Новое строительство сопровождаетсясносом определенного количества ненужных строений, но высвобождаемые площадипрактически на порядок меньше (0,15%), чем вновь застраиваемые.
Строительству зданий и сооружений сопутствует изменениесостояния земель. Благоустраивается и озеленяется 0,13% городских земель, но наплощадях, превышающих благоустраиваемые в 3,5 раза, выявлены нарушенияземельного законодательства, влияющие на экологическую обстановку (нарушенияплодородного слоя почвы и захламление). Площади экстенсивно используемых земельза время осуществления мониторинга устойчиво колеблются в пределах 3-4%,снижаясь статистически не значимо.
В ходе инженерно-хозяйственного освоения геологическаясреда подвергается мощному антропогенному воздействию. В результате развиваютсяопасные процессы, такие как оползни, подтопления, просадочные процессы и пр. Натерритории города Москвы наиболее распространенными являются подтопления,оползневые и карстово-суффозионные процессы.
Подтопление – подъем уровня грунтовых вод, вызванныйповышением горизонта воды в реках при сооружении водохранилищ и плотин,затоплением русел рек, потерями воды из водопроводной и канализационной сетей идр. При подтоплении происходит заболачивание и засоление почв, ухудшаетсясанитарное состояние местности, разрушаются здания, дороги, активизируютсяоползни, карст и другие неблагоприятные процессы.
Оползневые процессы – это процессы перемещения грунтов поприрусловым склонам под воздействием гравитации.
Под карстово-суффозионными процессами понимаютдинамические явления, приводящие к формированию просадок.
Наблюдения за состоянием геологической среды в Москвепроводятся ФГУП «Геоцентр-Москва». По состоянию на 1 января 2007 года, поданным ФГУП «Геоцентр-Москва на территории города оползни занимают 800 га,карстово-суффозионные явления – 680 га.
Наблюдения за состоянием геологической среды в Москвепроводятся ФГУП «Геоцентр-Москва». По данным ФГУП «Геоцентр-Москва» натерритории города Москвы развиты два типа оползней по возрасту основногодеформирующегося горизонта – оползни в юрских глинах, осложняющие в основномсклоны долины реки Москвы, и в четвертичных глинистых отложениях, поражающиепреимущественно склоны долин малых рек. К потенциально опасной, с точки зренияпроявлений карстово-суффозионных процессов, части территории города относитсяполоса долины реки Москвы от канала им. Москвы, на северо-западе города, довпадения в нее реки Яузы, а также несколько участков вдоль долины последней.Визуально заметные проявления активности оползневых процессов фиксируются насклонах долины реки Москвы в районе Москворечья, Нижние Мневники и Хорошево-1.Несмотря на проведение противооползневых мероприятий, глубокие подвижкинаблюдаются в районе Воробьевых Гор, Фили-Кунцево, Коломенское, Хорошево-2.Кроме того, медленные глубокие подвижки отмечаются на участке «Серебряный бор».
/>
Рис. 3.1 – Схема инженерно-геологического районирования
Опасные проявления карстово-суффозионных процессов натерритории города Москвы отмечаются в Северо-западном административном округе.Наиболее опасной является территория, расположенная между улицами: Расплетина –на западе; Поликарпова и 1-го Хорошевского проезда – на востоке; ул. МаршалаСоколовского и Тепличным переулком, южной окраиной Центрального аэродрома – насевере; Ново-Хорошевским проездом и Хорошевским шоссе – на юге. Площадь этогоучастка составляет 4,3 км2. Аналогичные по инженерно-геологическим условиямучастки, но без проявления поверхностных карстово-суффозионных форм выделяютсяв районе ул. Маршала Тухачевского, Маршала Берзарина, м/р Строгино иТроице-Лыково, Силикатного проезда, Краснопресненской набережной(Северо-Западный административный округ); площади Киевского вокзала (Западныйадминистративный округ); станции Москва-Ш Северной ж/д., Русаковской улицы(Восточный административный округ), между Пятницкой улицей и Краснохолмскойнабережной, Кожевнических переулков, Дербеневской улицы (Центральный административныйокруг) и другими. Суммарная площадь этих участков составляет около 15 км2.Отдельные территории могут являться потенциально опасными для строительства.
Таблица 3.1
Участки опасности инженерно-геологических процессов№№ участка Наименование участков опасности инженерно-геологичеких процессов Площадь участка (км2) Участки активизации процессов /> Оползневых /> /> 1 Воробьевы горы 1,2 + 2 Фили-Кунцево 1,0 + 3 Коломенское 0,8 + 4 Серебряный бор 0,3 /> 5 Нижние Мневники 0,3 + 6 Хорошово 1 0,5 + 7 Хорошово 2 0,5 + 8 Тушино 0,1 /> 9 Щукино 0,2 /> 10 Сходня 0,4 + 11 Москворечье 0,6 + 12 Сабурово 0,2 /> 13 Капотня 0,2 /> 14 Ростовская набережная 0,1 /> 15 Карамышевский гидроузел 0,1 /> 16 Набережная Шевченко 0,1 /> 17 Поклонная гора 0,1 /> 18 Чагино 0,1 /> /> Карстово-суффозионных /> /> 1 Ходынский 8,0 +
3.2 Технология ведениямониторинга земель в г.Москве
Государственный мониторинг земель представляет собойсистему наблюдений за состоянием земель. Его задачи определены ст. 67Земельного кодекса Российской Федерации:
своевременное выявление изменений состояния земель,оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и обустранении последствий негативных процессов;
информационное обеспечение ведения государственногоземельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием иохраной земель, иных функций государственного и муниципального управленияземельными ресурсами, а также землеустройства;
обеспечение граждан информацией о состоянии окружающейсреды в части состояния земель.
Осуществление мониторинга земель в г. Москвеосуществляется в виде комплекса организационных мероприятий и технологическихпроцедур, включающих своевременное получение достоверной и актуальной исходнойинформации о состоянии и использовании земель, её обработку и подготовкупроизводной от исходной информации для пользователей.
Информация, получаемая в результате ведения мониторингаземель, используется в процессе государственного управления земельными ресурсами.
Начиная с 2003 г., Департаментом совместно с ГУП«Мосгоргеотрест» проводятся регулярные работы по осуществлениюмониторинга земель г. Москвы по материалам дистанционного зондирования.Материалы космических (цветных) съёмок высокого пространственного разрешения соспутников «QUICK BIRD» и «IKONOS» обновлялись спериодичностью 2 раза в год (весна; осень). Панхроматические снимки имелиразрешение соответственно 0.61 м и 1.0 м, мультиспектральные снимки (цветные — видимый диапазон, инфракрасные — ближний ИК диапазон) — 2.4 м и 4.0 м. Они исозданные на их основе ортофотопланы используются для получения оперативнойкартографической информации на территориях, где произошли существенныеизменения ситуации, а также для целей мониторинга фактического использованияземель города Москвы.
Основные задачи мониторинга фактического использованияземель:
выявление земель гаражей;
выявление земель с изменениями границ земельных участков;
выявление земель с вновь возведенными объектами;
выявление благоустраиваемых и озеленяемых земель;
выявление земель с нарушениями почвенного покрова;
выявление земель с изменениями улично-дорожной сети;
выявление захламлённых земель;
выявление земель с новым строительством;
выявление земель с отдельными объектами новогостроительства;
выявление свободных (неосвоенных) земель;
выявление земель со снесенными строениями.
Основными задачами мониторинга кадастровой стоимостиземель города Москвы являются:
— определение размеров поправочных коэффициентов,отражающих изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель городаМосквы (далее — УПКСЗ) с учетом цен на рынке недвижимости по видамфункционального использования;
— обеспечение регулярного поступления от городскихорганизаций и регулярного обновления всего необходимого набора исходных данныхдля проведения ГКОЗ, расчета кадастровой стоимости земель города Москвы (далее- КСЗ);
— обеспечение ежегодной актуализации (пересчета)результатов ГКОЗ — удельных показателей кадастровой стоимости земель городаМосквы;
— обеспечение периодического утвержденияактуализированных УПКСЗ;
— анализ тенденций и причин изменения КСЗ во времени.
Мониторинг включает в себя следующие работы:
— регулярное получение исходных данных для проведенияГКОЗ от городских организаций — источников информации, из других источников;формирование и регулярная актуализация баз исходных данных для проведения ГКОЗ;
— ежегодное проведение расчетов УПКСЗ с использованиемактуализированных баз исходных данных для ГКОЗ;
— ежегодное сопоставление полученных результатов расчетовУПКСЗ с утвержденными в установленном порядке УПКСЗ, внесение предложения онеобходимости утверждения актуализированных УПКСЗ в установленном порядке;
— регулярное получение от городских организаций — источников информации дополнительных данных (оснований) для ежегодного расчетаКСЗ в соответствии с утвержденными УПКСЗ;
— формирование и регулярную актуализацию баздополнительных данных (оснований) для расчета КСЗ в соответствии с результатамиГКОЗ;
— формирование и регулярную актуализацию баз данных оКСЗ;
— ежегодную подготовку аналитического отчета о тенденцияхи причинах изменения КСЗ.
Участниками мониторинга являются:
— государственный заказчик работ по ГКОЗ и мониторингу;
— генеральный подрядчик работ по мониторингу;
— органы исполнительной власти города Москвы, городские ииные организации, являющиеся держателями исходных данных, необходимых дляпроведения ГКОЗ и расчета КСЗ (далее — Источники исходных данных).
Источниками исходных данных являются:
— Департамент земельных ресурсов города Москвы;
— Комитет по архитектуре и градостроительству городаМосквы;
— Государственное унитарное предприятие«Научно-исследовательский и проектный институт генерального плана городаМосквы»;
— ГУП МосгорБТИ.
Для уточнения исходных данных и расширения объема выборокдля статистического анализа в установленном порядке может быть использованаинформация, содержащаяся в базах данных:
— Департамента имущества города Москвы;
— Департамента науки и промышленной политики городаМосквы;
— Департамента природопользования и охраны окружающейсреды города Москвы;
— Департамента потребительского рынка и услуг городаМосквы;
— Комитета города Москвы по организации и проведениюконкурсов и аукционов;
— Территориального органа Федеральной службыгосударственной статистики по г. Москве (Мосгорстат);
— Главного управления Федеральной регистрационной службыпо Москве;
— других органов исполнительной власти города Москвы,городских и иных организаций — держателей информации.
Генеральный подрядчик совместно с органами исполнительнойвласти города Москвы и городскими организациями — Источниками исходных данныхобеспечивают своевременное получение (передачу) исходных данных для мониторингасо следующей периодичностью:
— исходных данных для проведения ГКОЗ о градостроительнойценности территории (п. 4.4) — ежегодно не позднее 1 сентября;
— исходных данных для проведения ГКОЗ о рыночной и инойстоимости недвижимости (п. 4.7) — ежегодно не позднее 1 июля;
— исходных данных для проведения ГКОЗ о расположенных наземельных участках кадастровых кварталов объектах недвижимости,зарегистрированных в ГУП МосгорБТИ (п. 4.10) — не реже одного раза в два годадо 1 июля года, в который осуществляется предоставление информации;
— исходных данных для ГКОЗ о стоимости строительстважилых и нежилых зданий и сооружений (п. 4.11) — не реже одного раза в два годадо 1 июля года, в который осуществляется предоставление информации;
— дополнительных исходных данных для расчета КСЗ,актуализированных в процессе работ по составлению кадастровых планов территорийкадастровых кварталов (п. 4.13), — ежегодно до 1 сентября.
Передача исходных данных генеральному подрядчикуосуществляется:
— от Источников информации — органов исполнительнойвласти города Москвы — на основании соглашений (регламентов);
— от Источников информации — городских организаций — наосновании соглашений (регламентов) на договорной основе;
— от иных Источников информации — на договорной основе.
Генеральный подрядчик ежегодно осуществляет пересчетУПКСЗ с использованием актуализированных баз исходных данных для ГКОЗ. Послепересчета УПКСЗ генеральным подрядчиком также осуществляется сопоставлениепересчитанных по актуализированным данным УПКСЗ с утвержденными в установленномпорядке. Отчет о результатах указанных работ представляется Генеральнымподрядчиком в Департамент земельных ресурсов города Москвы ежегодно до 1ноября.
В случае если для одного из видов функциональногоиспользования земель пересчитанные по актуализированным данным УПКСЗ по болеечем 20% кадастровых кварталов оцениваемой территории города отличаются болеечем на 20% от утвержденных УПКСЗ, Департаментом земельных ресурсов городаМосквы вносится предложение в Правительство Москвы о необходимости согласованияв установленном порядке и утверждения новых УПКСЗ.
Утверждение новых УПКСЗ производится также в случаеизменения кадастрового деления.
КСЗ рассчитывается по земельным участкам кадастровыхкварталов в установленном порядке в составе работ по формированию кадастровыхпланов территорий кадастровых кварталов в соответствии с утвержденными УПКСЗ идополнительными данными (основаниями) для расчета КСЗ.
Пересчет КСЗ осуществляется:
— по мере поступления новых данных (оснований) длярасчета КСЗ исходя из УПКСЗ не реже одного раза в год;
— после утверждения новых УПКСЗ.
Департамент земельных ресурсов города Москвы обеспечиваетежегодное обновление в срок до 1 октября баз данных мониторинга в частиинформации о КСЗ по земельным участкам кадастровых кварталов.
Генеральный подрядчик ежегодно проводит анализ тенденцийи причин изменения КСЗ с представлением отчета в Департамент земельных ресурсовв срок до 1 декабря.
Динамика КСЗ анализируется с использованием:
— действующих утвержденных УПКСЗ;
— утвержденных ранее УПКСЗ, действие которых отменено;
— результатов ежегодного пересчета УПКСЗ с использованиемактуализированных баз исходных данных;
— баз исходных данных для проведения ГКОЗ;
— баз дополнительных данных для расчета КСЗ.
Анализ динамики КСЗ включает в себя:
— определение тенденций изменения ежегодно рассчитываемыхУПКСЗ по городу в целом, в разрезе отдельных территорий города и видовфункционального использования земель;
— выявление основных факторов, определяющих изменениеУПКСЗ;
— расчет средних удельных и суммарных абсолютных значенийКСЗ по городу в целом, отдельным территориям города, видам функциональногоиспользования земель;
— прогноз поступлений от земельных платежей, исчисляемыхисходя из результатов ГКОЗ.
Результаты мониторинга кадастровой стоимости включают всебя:
— актуализированные УПКСЗ и результаты их сопоставления сутвержденными УПКСЗ, включающие вывод о необходимости (отсутствиинеобходимости) утверждения новых УПКСЗ;
— актуализированные базы дополнительных данных(оснований) для расчета КСЗ в соответствии с утвержденными УПКСЗ, включаяданные о разрешенном использовании земельных участков кадастровых кварталов;актуализированные данные о КСЗ земельных участков кадастровых кварталов;
— анализ тенденций и причин изменения КСЗ.
Основой мониторинга является единая база исходных данныхи результатов ГКОЗ, а также данных о разрешенном использовании и кадастровойстоимости земельных участков кадастровых кварталов, формируемая генеральнымподрядчиком по поручению и при участии Департамента земельных ресурсов городаМосквы, непрерывно пополняемая Источниками исходных данных.
Формирование единой базы данных мониторинга КСЗосуществляется генеральным подрядчиком с использованием современных программныхсредств систем управления базами данных и геоинформационных систем.
Программное обеспечение единой базы данных должноформироваться на основе программных продуктов, обеспечивающих возможностьобмена информацией как с программным обеспечением ГКОЗ, так и с базами данныхГосударственного земельного кадастра города Москвы.
По мере увеличения объема баз данных мониторинга КСЗ,накопления данных, отражающих тенденции изменения стоимости земель городаМосквы за многолетний период, круг задач мониторинга должен расширяться свключением задачи по прогнозированию изменения стоимости городских земель всреднесрочной и долгосрочной перспективе.
Состав участников мониторинга кадастровой стоимости,состав и формат исходных данных мониторинга кадастровой стоимости могутизменяться по мере развития системы государственной кадастровой оценки земельгорода Москвы.
3.3 Использование результатовмониторинга в системе городских кадастров
Одной из функций Управления Федерального агентствакадастра объектов недвижимости по городу Москве является осуществлениегосударственного мониторинга земель на территории города Москвы на основанииПоложения «Об Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимостипо городу Москве», утвержденного Приказом Роснедвижимости от 27 декабря 2004года №П/113 и Положения «Об осуществлении государственного мониторинга земель»,утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 ноября2002 года №846, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25октября 2001 года №136-ФЗ.
Государственный мониторинг земель (далее — мониторинг)является частью государственного мониторинга окружающей среды. Мониторингпредставляет собой систему наблюдений за состоянием земель.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Оземлеустройстве» изучение состояния земель проводится в целях полученияинформации об их количественном и качественном состоянии и включает в себяследующие виды работ: геодезические, картографические работы; почвенные,геоботанические, другие обследования и изыскания; оценка качества иинвентаризация земель.
Мониторинг включает себя:
— сбор информации о состоянии земель в РоссийскойФедерации, ее обработку и хранение;
— непрерывное наблюдение за использованием земель исходяиз их целевого назначения и разрешенного использования;
— анализ и оценку качественного состояния земель с учетомвоздействия природных и антропогенных факторов.
Получение информации при осуществлении мониторинга можетпроизводиться с использованием дистанционного зондирования; сети постояннодействующих полигонов, эталонных стационарных и иных участков, межевых знаков;наземных съемок, наблюдений и обследований; соответствующих фондов данных.
При проведении мониторинга решаются следующие задачи:
— своевременное выявление изменений состояния земель,оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций по предупреждению иустранению последствий негативных процессов;
— информационное обеспечение деятельности по ведениюгосударственного земельного кадастра, осуществлению государственного земельногоконтроля за использованием и охраной земель, иных функций в областигосударственного и муниципального управления земельными ресурсами, а такжеземлеустройства;
— обеспечение граждан информацией о состоянии земель.
Объектами мониторинга являются все земли в РоссийскойФедерации, которые охраняются как основа жизни и деятельности народов,проживающих на соответствующей территории.
Целями охраны земель являются:
— предотвращение деградации, загрязнения, захламления,нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственнойдеятельности;
— обеспечение улучшения и восстановления земель,подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным(вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.
В целях охраны земель собственники земельных участков,землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаныпроводить мероприятия по:
1) сохранению почв и их плодородия;
2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей,подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения,загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходамипроизводства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, идругих негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходитдеградация земель;
3) защите сельскохозяйственных угодий и других земель отзаражения бактериально — паразитическими и карантинными вредителями и болезнямирастений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видовухудшения состояния земель;
4) ликвидации последствий загрязнения, в том числебиогенного загрязнения, и захламления земель;
5) сохранению достигнутого уровня мелиорации;
6) рекультивации нарушенных земель, восстановлениюплодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;
7) сохранению плодородия почв и их использованию припроведении работ, связанных с нарушением земель.
Система осуществляемых от имени государства мероприятийпо обеспечению соблюдения всеми юридическими и физическими лицами требованийземельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель:контроль за своевременной рекультивацией нарушенных земель; своевременным икачественным выполнением мероприятий по улучшению земель, предотвращению иликвидации последствий эрозии почвы, засоления, заболачивания, подтопления,опустынивания и других негативных процессов представляет собой государственныйземельный контроль.
Одной из основных функций Управления Федеральногоагентства кадастра объектов недвижимости по городу Москве является организацияи осуществление деятельности по ведению государственного земельного кадастра.
Правовое регулирование деятельности по ведениюгосударственного земельного кадастра и использования его сведенийосуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральнымизаконами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектовРоссийской Федерации.
Государственный земельный кадастр — систематизированныйсвод документированных сведений, получаемых в результате проведениягосударственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении,целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведенийо территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочносвязанных с этими земельными участками объектов.
Государственный земельный кадастр создается и ведется вцелях информационного обеспечения:
государственного и муниципального управления земельнымиресурсами;
государственного контроля за использованием и охранойземель;
мероприятий, направленных на сохранение и повышениеплодородия земель;
государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним;
землеустройства;
экономической оценки земель и учета стоимости земли всоставе природных ресурсов;
установления обоснованной платы за землю;
иной связанной с владением, пользованием и распоряжениемземельными участками деятельности.
Одна из основных задач Управления Федерального агентствакадастра объектов недвижимости по городу Москве — организация проведениягосударственной кадастровой оценки земель и представление её результатов всоответствии с законодательством.
Управление Федерального агентства кадастра объектовнедвижимости по городу Москве осуществляет проведение государственнойкадастровой оценки земель, в том числе для целей налогообложения, установленныхзаконодательством Российской Федерации и города Москвы; а также ведение вустановленном порядке фонда данных государственной кадастровой оценки земель иоценки иных объектов недвижимости, в том числе мониторинг рынков недвижимости.
Государственная кадастровая оценка земель — единообразноепо способам определение кадастровой стоимости земельных участков, котороеосуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и видуфункционального использования и проводится с учетом данных земельного,градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Основой для расчетакадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровойстоимости, являющиеся расчетной величиной, представляющей собой кадастровуюстоимость единицы площади земель поселения в целом или земель кадастровогоквартала в составе поселения по видам функционального использования земель.
Результаты государственной кадастровой оценки земельутверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации попредставлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектовнедвижимости. Споры, возникшие при проведении государственной кадастровойоценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
 

Глава 4. Экономическое обоснование совершенствованиявидения мониторинга земель в г.Москве
 
4.1 Основные направления совершенствования ведениямониторинга земель в г.Москве
Городская земельная недвижимость в целом включает в себясложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, неподлежащие рыночному обороту) и объектов, включенных в систему рыночныхземельных отношений. Для обеспечения возможности полноценного оборота этихобъектов прежде всего необходима информация об их стоимости с учетомсложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка, а такжеособенностей нормативно-правового регулирования российского и местногозаконодательства.
Проблема получения обоснованных данных о стоимостигородских земель стоит сегодня не только перед отдельными лицами, но и передместными органами власти. От ее адекватного решения зависит возможностьпринятия оптимальных управленческих концепций по постепенному превращениюгородской земельной недвижимости в полноценный капитал, приносящий реальнуюотдачу как городу в целом, так и каждому его жителю, созданию справедливойсистемы платного землепользования.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ планируетсяпереход от существующей фискальной системы земельных платежей к взиманиюединого налога со всего комплекса недвижимого имущества, включающего в себяземельный участок и расположенные на нем строения и сооружения. Поэтомуважнейшим вопросом становится определение налогооблагаемой базы объектовсобственности, первым шагом которого должна стать массовая экономическая оценкагородских земель.
В мировой практике массовая экономическая оценка объектовгородской земельной недвижимости применяется на протяжении несколькихдесятилетий и является составной частью земельного кадастра. Прежде всегонеобходимо уточнить содержание самого термина «массовая оценка».
Массовая оценка представляет собой специальный подход купрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производитсяпо определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующийнабор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменнымдля всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Массовая оценка является самостоятельной разновидностьюоценки недвижимости. По своей содержательной характеристике и конечной цели онаполностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основеединых базовых подходов определяется стоимостной эквивалент. Однако процессполучения этого стоимостного эквивалента в том и другом случае различен.
Можно выделить следующие основные отличия массовой оценкиот индивидуальной:
а) объектом массовой оценки является не отдельный объектнедвижимости (здание, строение, земельный участок и т. д.), а совокупность этихобъектов, которые предварительно группируются по некоторому критериюоднородности (чаще всего в одну группу включаются объекты с одинаковымфункциональным назначением):
б) индивидуальная оценка проводится исключительно пожеланию собственника, (за исключением ситуаций обязательной оценки,предусмотренных ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации»), в то время как массоваяоценка является регулярной. Одним из самых распространенных вариантов массовойоценки, например, является оценка восстановительной стоимости строений исооружений, периодически проводимая системой технической инвентаризации (БТИ);
в) для массовой оценки характерна повышенная степеньстандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методовобработки данных. Это связано с использованием в процессе массовой оценки лишьнаиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, атакже с необходимостью определения объективных закономерностей изменениястоимостного эквивалента, что возможно только при использовании методовэкономико-тематического анализа;
г) контроль качества результатов массовой оценкиосуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основеприменения статистического аппарата результаты могут быть проверены такжетолько статистическими методами.
С учетом этих особенностей можно сделать вывод о том, чтомассовая оценка изначально предназначена для решения задач общегородскогохарактера (определение налогооблагаемой базы, обоснование планов перспективногоразвития системы городского хозяйства и т. д.), которые не могут бытьэффективно решены с использованием традиционных методов индивидуальной оценки.Очевидно также, что проведение массовой оценки даже небольшого по площадинаселенного пункта требует значительных затрат на сбор информации,инвентаризацию земель и обработку большого массива данных. Поэтому в качествесубъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы,которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они жеформируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результатымассовой оценки.
В системе массовой оценки подавляющего большинстваобъектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно:управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости иконтроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информацииобеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляетмониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявлениефакторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределениеданных по однородным группам; подсистема расчета стоимости обеспечиваетразработку и реализацию алгоритмов расчета стоимости объектов в соответствии сбазовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов.
Взаимодействие указанных подсистем между собой и свнешней средой невозможно без создания достаточно эффективного механизмауправления. Как известно, под управлением понимается процесс решения проблем входе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передачеинформации. Поэтому подсистема управления, в первую очередь, обеспечиваетинформационный обмен в рамках единой системы массовой оценки. Помимо этого ееосновными задачами являются:
планирование всего комплекса мероприятий по проведениюмассовой оценки и эффективная организация их осуществления;
своевременный контроль, анализ и оценка деятельностиструктурных подразделений аппарата массовой оценки;
стимулирование эффективной работы всего персонала,занятого в системе массовой оценки;
оперативное вмешательство в процессе проведения массовойоценки в связи с изменением внешних по отношению к системе массовой оценкиобстоятельств.
Рассмотренная выше модель построения системы массовойоценки применима при оценке любых объектов городского хозяйства. Использованиетакой модели применительно к оценке городских земель предполагает, помимо всегопрочего, «прозрачность» системы массовой оценки для всех формконтроля со стороны органов городской администрации, что связано со спецификойземли как ценного и невосполнимого природного ресурса.
Объект массовой оценки городских земель представляетсобой участки территории со всей системой улучшений в пределах границы города,которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основойдля производства и жизнедеятельности человека.
Предметом массовой оценки городских земель являютсяфакторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость (местоположение,система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т.д.).
На основании анализа мирового опыта можно выделитьнесколько подходов к созданию методики массовой оценки городских земель.
Первый подход ориентируется на формализацию мненийэкспертов (специалистов) о характере зависимости рыночной стоимости объекта отего параметров. При этом в методику закладывается принцип зависимости, которыйв большей или меньшей степени обобщает мнения других специалистов. Достоинствоэтого подхода — высокая точность и возможность применения в условиях нехваткиинформации, недостаток — относительная дороговизна.
Надо отметить, что данный подход получил в нашей странеширокое признание как на федеральном, так и на региональном уровнях. Вчастности, основные положения «этого подхода были использованы приразработке методики исчисления земельного налога и рекомендаций по кадастровойоценке земель городских поселений. Вместе с тем, такая методика хорошоадаптирована к условиям только небольших и средних по размерам городов стипичным набором и эластичностью ценообразующих факторов. Что касается крупныхгородов и мегаполисов, а так же небольших и средних городов с нестандартнымиградостроительными характеристиками ценности территории (города-спутникимегаполисов, поселения с градообразующими предприятиями, города-курорты и т.д.), то шаблонное применение этой оценочной модели может привести кзначительным искажениям результатов по сравнению с реальной стоимостьюконкретных участков городской терри-тории. Порядок этой методики в указанныхслучаях нуждается в кардинальной модификации. В частности, в силу особойнеоднородности этих городов-объектов оценки они должны быть предварительноразделены на более выровненные по стоимостным характеристикам территориальныезоны с выделением в них соответствующих подзон по функциональному назна-чению.В рамках этой технологии единицей сравнения должен стать не один условныйоценочный участок жилого назначения с набором средних по городу характеристикпо основным ценообразующим факторам, а конкретные типичные тестовые участки вкаждой из выделенных подзон с соответствующим функциональным назначением.
Второй подход базируется на использовании современныхэкономике — математических методов, моделей и алгоритмов математическогоанализа. При этом путем статистической обработки имеющейся информации опараметрах большого числа однородных объектов определяется математическаязависимость стоимости от параметров, которая наилучшим образом соответствуетимеющейся информации. Получаемые при этом результаты зависят, в основном, отпредставленной на обработку информации и в меньшей степени — от выбранных авторомметодики вариантов стандартных методов ее обработки. Они имеют воспроизводимый,объективный характер и мало зависят от человека, проводящего анализ.Преимущество этого подхода — относительная дешевизна, недостаток — меньшаяточность в условиях нехватки информации.
Наибольшее распространение в зарубежной практике массовойоценки имеют методики, основанные на втором подходе, поскольку при прочихравных условиях результат, полученный с использованием статистических методов,обладает более высокой степенью надежности по сравнению с результатом,полученным путем проведения экспертного анализа. Этот подход какое-то времярассматривался в качестве приоритетного и для условий системы городскогоземлепользования нашей страны. Однако его реальное применение позволило выявитьнедостаточную адаптированность оценочных моделей к условиям отечественногоземельного рынка. Кроме того, такой подход не способствует в полной меререшению ряда проблем в сфере экономики городского землепользования, которыенеизбежно будут возникать при переходе на систему единого налогообложениянедвижимого имущества.
Наряду с оценкой стоимости отдельных земельных участковдля совершения соответствующих рыночных сделок первой такой проблемой всложившихся конкретных условиях следует признать анализ структуры затрат насоздание и воспроизводство всей системы городских земель, включая инженерную,транспортную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна нетолько общая стоимость капитализированных в земельной недвижимости затрат изразличных источников, и прежде всего из городского бюджета и внебюджетныхфондов, но и ее дифференциация по территории города, землям различногофункционального назначения, а также определение локальных балансов затрат ипоступлений, характеристик эффективности использования городских земель ивозможностей ее повышения.
Вторая проблема представляет собой определение величинырентной составляющей стоимости городских земель, а именно реальной илипотенциальной прибыли от их использования. При этом необходимо учитывать, чтопо ряду причин, особенно на стадии становления и развития земельного рынка,рентная составляющая по определенным видам земель и некоторым территориям можетбыть для города и отрицательной Тем важнее становится поиск и обоснованиевозможных управленческих решений для более эффективного использованиягородского потенциала, повышения отдачи от произведенных затрат, дотаций ильгот как для города в целом, так и для отдельных наиболее перспективныхтерриторий, предприятий и организаций.
Здесь следует подчеркнуть, что администрация города вотношениях с землепользователями часто выступает не только как органгосударственной власти и управления, но и как сторона в хозяйственнойдеятельности, имеющая свои коммерческие интересы, возможности и проблемы. Этосоздает специфические особенности в сфере управления земельной и инойнедвижимостью, включая проблемы массовой оценки, развития рыночных институтовпри наличии сложного сочетания нескольких видов специализированной инеспециализированной собственности.
Для решения поставленных задач с учетом спецификиконкретной системы землепользования необходимы разработка и утверждениекардинально иного подхода в сфере массовой экономической оценки земельгородских поселений. По нашему мнению, наилучшим в настоящее время являетсякомплексный подход, в котором гармонично сочетаются элементы двух изложенныхвыше подходов. Такой подход к проведению массовой оценки в естественныхусловиях функционирования и развития города представляется наиболеецелесообразным для проанализированной выше ситуации в сфере экономикигородского землепользования.
На основе комплексного подхода нами была разработанаконцепция методики массовой оценки городских земель, согласно которойопределение рыночной стоимости городских земель осуществляется в несколькоэтапов.
На первом этапе производится сбор, анализ и подготовкаисходной информации. В качестве исходной информации для проведения массовойоценки городской земельной недвижимости используются данные обо всех зданиях исооружениях в пределах городской черты, качественных характеристиках истоимости воспроизводства доли улучшений городских земель (инженерной,транспортной инфраструктуры и т.д.), градо-строительном потенциалетерритории» полезности местоположения, транспортной доступности, экологииотдельных участков городской территории, а также сведения о наличии ограниченийи обременении городских земель.
Данная информация рассредоточена по различныморганизациям и службам городского хозяйства, поэтому возникает потребностьформирования некой мегабазы или единой базы данных, которая должна статьосновным «вместилищем» всех сведений, необходимых в процессепроведения и интеграции результатов массовой оценки.
Такая единая база должна удовлетворять следующим требованиям:
структура базы данных должна полностью охватывать всюинформацию, используемую для проведения массовой оценки;
в процессе формирования базы данных необходимо обеспечитьцелостность вводимой информации;
введенные данные должны разграничиваться по дате ввода иисточнику информации;
при обеспечении ведения базы данных должен осуществлятьсянеобходимый контроль за семантикой вводимой информации (вводный контроль);
база данных должна обеспечивать хранение всехпоследовательных изменений и уточнений введенной информации;
база данных должна обеспечивать контроль за доступом кинформации для уменьшения возможностей непреднамеренного разрушения информациисо стороны неавторизованного пользователя;
база данных должна обеспечивать возможность расширения и развития;
система управления базой данных должна обеспечиватьвозможность универсального доступа к информации, полученной из разныхисточников;
система управления базой данных должна обеспечиватьприемлемые временные характеристики доступа к информации.
Формирование такой мегабазы предполагает использованиесовременных информационно-вычислительных электронных технологий.
На втором этапе на основе существующего делениятерритории города из общей (генеральной) совокупности земельных участковвыделяются так называемые типовые земельные участки. С этой целью генеральнаясовокупность сортируется на однородные группы: выделяются участки с объектамижилой, офисной, промышленной, складской, смешанной и других видов застройки.Затем внутри таких однородных групп на основе исходной информации проводитсястатистический анализ показателей: формируются интервальные ряды параметров, покаждому из которых выделяется интервал, куда попало наибольшее количествоучастков, суммируются типичные характеристики каждого участка по всеминтервальным рядам.
Земельный участок с наибольшим количеством типичныхпараметров по всем интервальным рядам характеризуется как типовой. Нижепредставлен пример идентификации типового земельного участка.
На третьем этапе определяется рыночная стоимость типовыхземельных участков (их количество может варьировать от нескольких десятков донескольких сотен в зависимости от функционального назначения) широко известнымиметодами индивидуальной оценки. Все они могут быть отнесены к одному из трехподходов: сравнительному, доходному и затратному.
Среди сравнительных методов оценки в практическойдеятельности наиболее часто используется метод сравнительного анализа продаж(сравнения аналогов). В случае применения данного метода эксперт-оценщиксначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичныхоцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевоеиспользование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную(рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Вдальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования впроцессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, вцены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различиямежду объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.
К данному подходу также относится метод переноса (иногдаего называют методом соотнесения). Этот метод основан на определениисоотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на немсооружений, исходя из теоретической предпосылки о том, что существуетустойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений дляопределенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если врегионе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количествасравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичныесоотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости вэтих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков,которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствиеразвитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможнымиспользование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираютсяпродажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками всоседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объектаоценки.
К методам доходного подхода при рыночной оценке земельныхучастков относятся методы капитализации земельной ренты и остатка.
При использовании метода капитализации земельной ренты(его часто называют методом дохода) оценивается текущая стоимость будущихдоходов от владения недвижимым имуществом, включая как сдачу его в аренду, таки возможную продажу. При этом потоки доходов от коммерческого использованиянедвижимости и выручка от ее последующей перепродажи (реверсии) за вычетомпотоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день)общую стоимость.
Метод остатка на практике используется для оценки стоимостинедвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известнастоимость участка или здания, а также требования к определенной величинедоходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теорииэкономики земли, разработанной первоначально для земель сельскохозяйственногоназначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный.Исходя из этого стоимость земельного участка определяется как разница междуприведенной на момент оценки текущей стоимостью всех доходов и соответствующейсуммой расходов. В практике оценки недвижимости этот метод используется в техслучаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняетсятехнико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.
При оценке с использованием затратного подхода стоимостьземельного участка определяется исходя из того, что владелец не согласитсяпродать права на него по цене ниже текущей стоимости своих затрат, вложенных всоздание улучшений этого участка. Поэтому для получения минимальной стоимостиземли необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство всехулучшений данного участка. Естественно, что при проведении всех расчетовнеобходимо учесть временные факторы, инфляцию и привести стоимость всех затратк единому моменту.
Оценка типового земельного участка в большинстве случаевпроводится с использованием всех трех подходов — сравнительного, доходного изатратного, а затем на основании полученных значений определяется согласованныйпоказатель рыночной стоимости.
Четвертый этап включает в себя построение оценочныхмоделей зависимости стоимости земельных участков каждой функциональной группыот рыночной стоимости типовых земельных участков. Такие модели позволяютпредставить комплекс недвижимого имущества в виде многоуровневой системывзаимосвязей и взаимозависимостей, а также определить динамику развитияисследуемой системы в зависимости от влияния факторов внешнего воздействия.
Оценочные модели подразделяются на концептуальные иматематические (иначе говоря, на качественные и количественные). Концептуальныемодели отражают предполагаемый характер изменений («лучше — хуже» взависимости от различных условий), в то время как математические — количественные зависимости от тех или иных условий. Модели массовой оценкиявляются математическими, в их содержание входят уравнения (основные элементымодели), таблицы и графики (вспомогательные элементы).
Разрабатываемая модель должна иметь соответствующуюэкономическую базу — совокупность некоторых исходных положений, которыеобъективно и адекватно отражают сущность моделируемого объекта и имитируютдействие факторов, влияющих на стоимость.
Такая модель может быть представлена в следующем виде:
S = b0 + b1X1 +b2X2 +… + bpХp,
где S — зависимая переменная (стоимость);
Х1, Х2 ..., Хp — независимые переменные (факторы влиянияна стоимость);
р — общее число независимых переменных;
b1, b2, ...,bp — коэффициенты при независимых переменных.
Экономический смысл данной модели заключается вкорректировке стоимости типового земельного участка (b0) на величину различныхфакторов влияния (b1X1, b2X2, ..., bpXp), определяемых применительно кконкретному участку в каждой функциональной группе. При этом знак "+"или "-" служит показателем характера влияния; того или иного факторана стоимость, которое может быть, соответственно, положительным илиотрицательным.
На последнем, пятом этапе производится перенос рыночнойстоимости тестового земельного участка с помощью разработанных ранее оценочныхмоделей на все остальные земельные участки в пределах соответствующихфункциональных групп.
Данный подход к методике определения рыночной стоимостигородской земельной недвижимости, по нашему мнению, не только представляетпрактический интерес для разработки оптимальных схем территориально-экономическогозонирования города, расчета экономических нормативов и поступлений от отдельныхвидов деятельности, но может служить основой научно-методического обоснованияпри решении транспортных и экологических задач, способствовать повышениюэффективности использования городских земель, оптимизации градостроительныхпроектов, сервейингу городского имущества и управлению перспективным развитиемгорода в целом.
Полученные при проведении массовой оценки результатыпомогут также обеспечить реализацию новых подходов к определению величины иформы единовременных и регулярных земельных платежей на основе анализа исогласования особенностей развития и взаимодействия макроэкономики города иотдельных предприятий, обосновать и установить новые нормативы землепользования,гармонично сочетающие интересы жителей города и предприятий всех формсобственности.
4.2 Экономическая эффективностьвнесенных предложений
Из общей совокупности в выборку включены 9 земельныхучастков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда).В результате анализа первичного и вторичного рынков жилых и нежилых помещенийбыли получены данные о рыночной и восстановительной стоимости 1 м2 зданий.Необходимо из числа участков выборочной совокупности выделить типовые земельныеучастки по жилому и нежилому фонду.
В диапазонах рядов данных формируются интервальные ряды.Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле:
h= (Ymax — Ymin) / K,
где h — шаг интервального ряда;
Ymax — максимальное значение в ряду данных;
Ymin — минимальное значение в ряду данных;
К — количество членов ряда.
Таблица 4.1
Исходные данные для расчетаN участка Функциональное назначение помещения Этажность Материал стен Площадь застройки, м2 Общая площадь, м2 Стоимость строительства, долл. США/м2 Рыночная стоимость 1 м2, долл. США жилое помещение Нежилое помещение
1
2
3
4
5
6
7
8
9
жилое
жилое
жилое
жилое
жилое
офисное
офисное
офисное
офисное
2
4
5
10
15
2
2
3
3
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
кирпич
640
240
1296
364
1260
408
224
280
572
1280
960
8912
3640
16100
816
448
840
1716
300
270
210
250
250
400
400
400
400
900
730
680
750
750
800
800
800
800
Затем определяется частота попадания показателей в тотили иной интервал. Например, для стоимости строительства жилых зданийинтервальный ряд будет выглядеть следующим образом:интервальный ряд (значения в долл. США/м2) частота попадания 210-227 1 228-245 246-263 2 264-281 1 282-300 1
Из анализа данного ряда следует, что стоимость строительстванаиболее распространенных в данном районе объектов жилого фонда лежит вдиапазоне от 246 долл. США за 1 м2 до 263 долл. США за 1 м2. Таким образом,типичными по стоимости строительства являются объекты, расположенные наземельных участках N 4 и N 5.
По всем остальным показателям типичные параметры объектовопределяются аналогично. Результаты расчетов могут быть представлены втабличной форме.
Для выделения типового земельного участка необходимосуммировать количество типичных параметров объектов, расположенных на каждомучастке (см. последнюю строку табл. 4.2 и табл. 4.3). Окончательно типовымземельным участком в данной выборочной совокупности является участок, объектыкоторого обладают наибольшим количеством типичных параметров. В данном случае этоучасток N 4 (для жилого фонда) и участок N 8 (для нежилого фонда).
Таблица 4.2
Определение типичных параметров для объектов жилого фондаПоказатели Номера участков выборочной совокупности 1 2 3 4 5 Этажность - типичная типичная - - Площадь застройки - типичная типичная типичная типичная Общая площадь типичная типичная - типичная - Стоимость строительства - - - типичная типичная Рыночная стоимость 1 м2 - - типичная типичная типичная Количество объектов с типичными показателями 1 3 3 4 3
Таблица 4.3
Определение типичных параметров для объектов нежилого фондаПоказатели Номера участков выборочной совокупности 6 7 8 9 Этажность типичная типичная типичная типичная Площадь застройки - типичная типичная - Общая площадь типичная - типичная - Стоимость строительства типичная типичная типичная типичная Количество объектов с типичными показателями 4 4 5 3
Таким образом, в результате анализа выборочнойсовокупности земельных участков с расположенными на них объектами жилого инежилого назначения были выделены следующие типовые земельные участки:
для участков с жилыми зданиями и сооружениями — земельныйучасток с расположенным на нем 10-ти этажным зданием общей площадью 3640 м2 состоимостью строительства 250 долл. США/м2 и средней рыночной стоимостью 1 м2750 долл. США;
для участков с нежилыми зданиями и сооружениями — земельный участок с расположенным на нем трехэтажным
зданием общей площадью 840 м2 со стоимостью строительства400 долл. США/м2 и средней рыночной стоимостью 1 м2 800 долл. США.
В целях большей наглядности применения алгоритма отборатиповых земельных участков в настоящем примере объем используемой информациибыл кардинально сокращен, а сама выборочная совокупность существенно упрощена.

Глава 5. Безопасность жизнедеятельности
Статья 9 Конституции РФ[24]закрепила, что земля наравне с другими природными ресурсами используется иохраняется в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих насоответствующей территории.
Требования по охране земель выглядят следующим образом:
1) применение способов, обеспечивающих сохранениеэкосистем;
2) способность земли быть средством производства всельскохозяйственном и лесном хозяйствах, а также основой осуществленияхозяйственной и иных видов деятельности;
3) предотвращение деградаций земель, загрязнения изахламления земель, нарушения земель;
4) обеспечение улучшения и восстановления земель, которыеподверглись загрязнению и вредному воздействию;
5) рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами игражданами при различных видах деятельности.
Если при разработке месторождений полезных ископаемых,торфа, проведении всех видов строительных работ, геологоразведочных работ ииных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также прискладировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязненииучастков поверхности земли по условиям восстановления этих земель требуетсяснятие плодородного слоя почвы, то рекультивация осуществляется за счетсобственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденнымипроектами рекультивации земель.
На основании Постановления Правительства РФ от 23 февраля1994 г. N 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональномиспользовании плодородного слоя почвы[25]»был принят совместный Приказ Министерства охраны окружающей среды и природныхресурсов РФ N 525 и Приказ Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройствуN 67 от 22 декабря 1995 г. «Об утверждении основных положений орекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использованииплодородного слоя почв[26]».
Рекультивация земель — это комплекс работ, направленныхна восстановление продуктивности и ценности нарушенных земель, а также наулучшение условий окружающей среды. Вышеуказанным Постановлением ПравительстваРФ установлено, что рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами игражданами при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, проведениивсех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных,проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы,а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов,загрязнении поверхности земли, если по условиям восстановления этих земельтребуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственныхсредств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектамирекультивации земель. Под плодородным слоем почвы понимается верхняягумусированная часть почвенного профиля, обладающая благоприятными для ростарастений химическими, физическими и агрохимическими свойствами. Нарушеннымиземлями являются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиесяисточником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушениемпочвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефав результате производственной деятельности.
Существует два способа рекультивации земель — техническийи биологический. Условия приведения нарушенных земель в состояние, пригодноедля последующего использования, а также порядок снятия, хранения и дальнейшегоприменения плодородного слоя почвы устанавливаются органами, предоставляющимиземельные участки в пользование и дающими разрешение на проведение работ,связанных с нарушением почвенного покрова, на основе проектов рекультивации,получивших положительное заключение государственной экологической экспертизы.Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующихэкологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных,лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональныхприродно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка (п. 6вышеуказанного совместного Приказа).
К техническому этапу рекультивации земель относятсяпланировка, формирование откосов, снятие, транспортирование и нанесение почв иплодородных пород на рекультивируемые земли, при необходимости кореннаямелиорация, строительство дорог, специальных гидротехнических сооружений и др.К основным мероприятиям по биологической рекультивации относятся внесениеповышенных доз органических и минеральных удобрений, посев многолетних бобовыхкультур, посадка почвоулучшающих деревьев и кустарников (см.: ГОСТ 17.5.1.01-83(СТ СЭВ 3848-82). Охрана природы. Рекультивация земель. Термины и определения.Государственный комитет СССР по стандартам).
После осуществления мероприятий по рекультивации должнасостояться приемка, передача рекультивируемых земель. Для этого создаетсяспециальная комиссия по приемке рекультивируемых земель.
Все нарушенные земли состоят на государственномстатистическом учете.
В статье 13 ЗК РФ указано, что для осуществления охраныземель необходимо внедрить новые технологии и приемы мелиорации этих земель сцелью повышения плодородия почв. При проведении работ, связанных с нарушениемпочвенного слоя, снимается и используется этот слой для улучшения малопродуктивныхземель.
Для того чтобы оценить состояние почвы в целях охраныздоровья человека, устанавливаются на уровне Правительства РФ нормативы:предельно допустимых концентраций вредных веществ; вредных микроорганизмов, ихконцентраций; иных биологических веществ.
Существует также принудительное прекращение прав на землюс целью восстановления плодородия почв и загрязненных территорий. Такие участкимогут быть также выведены на консервацию.
В статье 27 ЗК РФ среди земель, ограниченных в обороте,указаны:
загрязненные земли опасными отходами, радиоактивнымивеществами;
земли, подвергшиеся биогенному загрязнению, иныеподвергшиеся деградации земли.
Статья 14 ЗК РФ определяет особый порядок использованияземель, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению, вчастности:
1) они ограничиваются в использовании;
2) они должны быть переведены в земли запаса;
3) на них запрещается производство и реализациясельскохозяйственной продукции.
Земельный кодекс РФ 2001 г. является специальнымкодифицированным документом, комплексным нормативно-правовым актом,регулирующим в том числе вопросы в области охраны и рационального использованияземель. Земельный кодекс РФ выделяет следующие категории земель:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космическойдеятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
По каждой категории земель использование должноосуществляться строго по целевому назначению.
Категория земель должна указываться вправоустанавливающих и правоудостоверяющих документах на землю, а также вдругих документах, при прямом на то указании в федеральном законе.
Если нарушается порядок предоставления земель, ихперевода нормативными и ненормативными актами, таковые акты признаютсянедействительными.
Существует порядок перевода земель из одной категории вдругую, который зависит от права государственной собственности на землю, аименно:
земли, находящиеся в федеральной собственности, могутбыть переведены из одной категории в другую только по решению Правительства РФ.Существует Федеральный закон «О разграничении государственнойсобственности на землю», в соответствии с которым устанавливается порядокутверждения перечней земельных участков, на которые могут возникать правафедеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальнойсобственности. До утверждения данного перечня в федеральной собственности могутнаходиться только земельные участки, прямо указанные в Законе;
перевод земель из одной категории в другую, находящихся всобственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения,находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органамиисполнительной власти субъектов РФ;
перевод земель, находящихся в муниципальнойсобственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения,осуществляется органами местного самоуправления.
Если земли уже находятся в частной собственности, то этоне означает, что при необходимости их нельзя будет перевести из одной категориив другую. Порядок перевода таких земель следующий:
если это земли с/х назначения, то перевод осуществляетсяорганами исполнительной власти субъекта РФ;
если это земли иного целевого назначения, то переводосуществляется органами местного самоуправления.
С 5 января 2005 г. вступил в силу специальный Федеральныйзакон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельныхучастков из одной категории в другую[27]».Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из однойкатегории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводеземель из одной категории в другую в исполнительный орган государственнойвласти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этогоходатайства. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель изодной категории в другую не допускается в случае:
1) установления в соответствии с федеральными законамиограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель изодной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственнойэкологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотренофедеральными законами;
3) установления несоответствия испрашиваемого целевогоназначения земель или земельных участков утвержденным документамтерриториального планирования и документации по планировке территории, землеустроительнойлибо лесоустроительной документации.
Для каждой категории земель Федеральным законом «Опереводе земель или земельных участков из одной категории в другую»установлены свои особенности перевода в другую категорию.
В соответствии с Федеральным законом N 28-ФЗ от 2 января2000 г. «О государственном земельном кадастре[28]» в составдокументов государственного земельного кадастра входят основные документы — Единый государственный реестр земель, кадастровые дела, кадастровые планы.
Единый государственный реестр земель представляет собойдокумент, который соединяет сведения о земельных участках, в том числе окатегории земельного участка и его разрешенном использовании.
Видами прав на земельные участки являются:
право собственности;
право постоянного (бессрочного) пользования (угосударственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий,органов государственной власти и органов местного самоуправления);
право пожизненного наследуемого владения, постоянного(бессрочного) пользования граждан, приобретенное ими до вступления в силу Земельногокодекса РФ 2001 г.;
аренда (субаренда);
право ограниченного пользования чужим земельным участком(сервитут);
безвозмездное срочное пользование (у государственных имуниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органовгосударственной власти и органов местного самоуправления).
Права на земельные участки возникают с момента ихгосударственной регистрации. В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФправа на земельные участки удостоверяются документами в соответствии сФедеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним[29]».Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка,безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срокменее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключениемслучаев, установленных федеральными законами.
Юридические лица, которые не являются государственными имуниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органамигосударственной власти и органами местного самоуправления, обязаны переоформитьпринадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования на свой выбор либона право аренды, либо выкупить в собственность до 1 января 2006 г.
Оборотоспособность земельных участков, т.е. возможностьпереходить свободно от одного лица к другому, зависит от того, не включен лиданный земельный участок в критерий изъятых земель из оборота или ограниченныхземель в обороте, что раскрывается в ст. 27 Земельного кодекса РФ, а также виных актах федерального законодательства. Исчерпывающего перечня видов сделок сземельными участками в законодательстве не существует.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимисяв федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками инациональными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95Земельного кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которыхразмещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации,пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которыхразмещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органовгосударственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктамихранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельностикоторых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнениянаказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи икоммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственнойграницы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственнойили муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, неуказанные выше среди изъятых из оборота земель;
2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев,установленных федеральными законами;
3) занятые находящимися в государственной илимуниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследиянародов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирногонаследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологическогонаследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны ибезопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные вышесреди изъятых из оборота земель;
6) не указанные в изъятых из оборота земель в границахзакрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в томчисле морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооруженийнавигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов итерминальных комплексов в зонах формирования международных транспортныхкоридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехническихсооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ,наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивнымивеществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградацииземли.
Оборот земель сельскохозяйственного назначениярегулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения[30]».
Для того чтобы заинтересованные юридические и физическиелица, а также государственные органы могли грамотно решать вопросы, связанные сиспользованием и охраной земель, необходимо знать соответствующую категориюземельного участка. Смешение категорий земель не допускается, т.е. если уконкретного земельного участка имеются данные об отнесении его к однойкатегории земель, иная категория присутствовать не может. Данные о составегосударственных земель с указанием кадастрового деления публикуются ежегодно вгосударственном докладе. Для двух категорий земель законодатель более четко иудачно обозначил основания для отнесения их в соответствующую категорию: землипоселений и земли лесного фонда. В соответствии со ст. 83, 84 ЗК РФ чертагородских и сельскохозяйственных поселений отделяет эти земли от иных категорийземель. В Лесном кодексе РФ также записано, что земли лесного фонда отделяютсяот иных категорий земель. К землям лесного фонда относятся лесные земли инелесные земли. Лесные земли — это земли, покрытые лесной растительностью либоне покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления(лесные гари, вырубки, редины, прогалины). Нелесные земли — это земли, которыенаходятся в составе земель лесного фонда для ведения лесного хозяйства, т.е.это земли, которые предназначены для работы органов по управлению леснымхозяйством (лесхозов, лесничеств) в целях выполнения соответствующих функций,которые им делегированы. Границы земель лесного фонда отграничиваются от земельиных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Материалылесоустройства представляют собой систематизированные сведения о границах исоставе земель лесного фонда. Данные материалов лесоустройства используются изаносятся в Государственный земельный кадастр.
Перевод земель лесного фонда в земли иных категорийвозможен только по решению Правительства РФ. Перевод земель лесного фонда вземли иных категорий нельзя путать с переводом лесных земель в нелесные.Перевод лесных земель в нелесные категорию земель не меняет, меняется только ихиспользование в целях видов лесопользования, установленных Лесным кодексом РФ. Землипоселений делятся на зоны в соответствии со ст. 85 ЗК РФ. К некоторым из этихзон законодатель приписал применение аналогии закона режима иных категорийземель.
ЗК РФ 2001 г. регулирует особенности правового режимакаждой категории земель. В соответствии с основными положениями ЗК РФразрабатываются соответствующие подзаконные нормативно-правовые акты, которыеустанавливают ограничения по использованию соответствующей категории земель,особенности их охраны, в том числе путем установления санитарно-защитных иохранных зон, а также иные требования в целях охраны и рациональногоиспользования земель.
В науке экологического права имеются понятия, которыеотражают взаимосвязь разных природных объектов. Так, например, подчеркиваетсясуществование водно-земельных природных отношений. Данное понятие появилосьиз-за особенностей самих водных объектов, которые представляют собойсовокупность водной массы и сопряженной с ней земли.
Водный объект не может существовать без определеннойземельной площади. При решении таких отношений возникает сложный комплексправового регулирования норм земельного права, экологического права, водныхправовых отношений.
Согласно законодательству РФ к землям водного фондаотносят земли, которые заняты самими водными объектами; земли водоохранных зонводных объектов; земли, занятые водозаборами, гидротехническими сооружениями ииными водохозяйственными сооружениями. Порядок использования и охраны земельводного фонда определяется как земельным законодательством, так и воднымзаконодательством. Земли водного фонда нельзя путать с землями водноготранспорта, которые входят в иную категорию земель, общее название которой — земли промышленности, транспорта, энергетики, связи. Земли, занятыеберегоукрепительными сооружениями и берегоукрепительными насаждениями, такжедолжны входить в состав земель водного фонда. Особое правовое регулированиеземель водного фонда касается режима охраны морей, трансграничных водныхобъектов[31].
В соответствии с нормами международного права получилиособый правовой режим отдельные водные объекты, а соответственно и земли,прилегающие к ним. Принят ряд федеральных законов, регулирующих особенностиправового режима земель водного фонда на трансграничных площадях, в частности:Федеральный закон от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ «О континентальном шельфеРФ[32]»;Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. N 191-ФЗ «Об исключительнойэкономической зоне РФ[33]».
Исчерпывающего перечня отдельных видов особо ценныхземель законодатель не устанавливает. Момент придания землям статуса земельособо охраняемых территорий и объектов следует считать по данным земельногокадастра. Основанием для включения в категорию земель ООПТ и объектов являютсяв том числе данные иного кадастра, который называется кадастром ООПТ. В целяхзащиты земель ООПТ создаются охранные зоны/округа. Земельные участкисобственников физических лиц и юридических лиц, которые попали в границыохранных зон, не изымаются, но должны использоваться с соблюдением ими особогоправового режима.
В исключительной федеральной собственности в соответствиис законодательством находятся земли государственных заповедников и национальныхпарков, которые не подлежат приватизации. В целях создания новых земель ООПТорганы государственной власти вправе зарезервировать данные земли путемпринятия соответствующего месторасположения, площади и цели резервированияземель.
Порядок осуществления государственного земельногоконтроля регламентирован Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г. N833, в частности устанавливается порядок осуществления государственного земельногоконтроля за соблюдением земельного законодательства, за соблюдением требованийпо охране и использованию земель, за воспроизводством плодородия земельсельскохозяйственного назначения всех юридических лиц, физических лиц идолжностных лиц. Органами, осуществляющими государственный земельный контроль,являются:
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;
Федеральная служба по надзору в сфере природопользования[34].

Заключение
Земельные ресурсы, с позиций собственника (в том числе ив первую очередь в условиях РФ, государственного или муниципальногособственника), являются одними из важнейших ресурсов, обеспечивающих:
— достижение стратегических целей собственника(стратегических целей государственного и муниципального управления);
— решения главных задач собственника (в том числе,сформулированных в государственных и региональных программах социальных,экономических, экологических и др. преобразований и развития).
Подобная же важная обеспечивающая роль земельных ресурсовимеет место для негосударственных собственников (особенно – для крупныхсобственников). Среди других типов обеспечивающих ресурсов: финансовые,трудовые, материально-технические, информационные и т.д., а также подобныеземельным ресурсам ресурсы типа недвижимости.
Таким образом, цели и задачи управления земельнымиресурсами являются вторичными, обеспечивающими в сравнении с главными целями изадачами собственника (соответственно, для государственного и муниципальногособственника – декларированными целями и задачами общественно полезного,социально справедливого, национально безопасного, экономически эффективногогосударственного и муниципального управления).
В числе наиболее часто формулируемых целей и задачуправления земельными ресурсами, стоящими перед государственными имуниципальными собственниками, можно отметить экономически эффективноеиспользование и развитие земельных ресурсов (недвижимости) и наполнениебюджета, а также максимальное улучшение положительного бюджетного баланса, ростпоступлений и сокращение расходов при выполнении поставленных ограничений,нормативное (экологически, биологически и т.п.) содержание земель.
В Федеральной концепции управления государственнымимуществом земельные участки упомянуты в составе управляемого государственногоимущества (федеральной недвижимости). Таким образом, сформулированные вКонцепции цели максимального увеличения доходности и поступлений в федеральныйбюджет за счет операций с государственным имуществом (и, соответственно,федеральной недвижимостью) охватывает и земельные ресурсы. Сегодня определенаидея создания и правового урегулирования единых объектов управления, включающихземельные участки и иные объекты недвижимости, единых имущественных комплексовтипа “здания – земля – инфраструктура”. Цели и задачи оптимизации структурыгосударственного сектора, имущественных комплексов унитарных предприятий,выявления и приватизации излишнего, неиспользуемого или используемого не поназначению федерального недвижимого имущества в полной мере распространяется наземельные ресурсы, входящие в упомянутые единые объекты и имущественныекомплексы.
Задача измерения потенциала развития как потенциалаэффективного управления является одной из ключевых. Определение меры инаправлений возможных улучшений является необходимым условием для выработкистратегии и тактики эффективного управления.
Применительно к объектам недвижимости типа свободныхземельных участков, участков с объектами незавершенного строительства, участкови объектов, возможных или предназначенных для улучшений, задача измеренияпотенциала развития включает такие компоненты как:
— анализ градостроительного назначения данной территории,данного земельного участка и объекта (если в градостроительных документах,генплане есть информация непосредственно для данного объекта);
— исследование секторов рынка недвижимости, в рамкахкоторых возможно развитие деятельности рассматриваемого объекта и реализациярезультатов развития;
— оценка реальной осуществимости развития земельныхучастков по всем аспектам возможной реализации: правовой, физической(производственно-технологической и т.п.), организационно-правовой, ифинансовой.
Информационные кадастровые системы в России в последнеевремя интенсивно развиваются. Расширяется сфера использования кадастровыхданных у пользователей различных отраслей (медицина, экология и так далее).Методы создания кадастровых информационных систем совершенствуются. Рольгородов в развитии территорий ставит проблему совершенствования городскогокадастра в ряд первоочередных задач. Государственный подход к формированиюсистемы городского кадастра требует объединения усилий различных ведомств ицентрализованного управления его развитием, решения целого ряда организационно-правовых,технологических и социально-экономических вопросов формирования кадастровыхсистем.
В целях обеспечения успешного проведения земельной реформы,регулирования земельных отношений, развития новых форм хозяйствования, экономическогообоснования и экологизации землевладения и землепользования в г. Москве ведетсямониторинг земель, представляющий собой систему мероприятий и наблюдений засостоянием земельного фонда для обновления и поддержания достоверности земельно-кадастровыхданных, своевременного выявления изменений, оценки, предупреждения и устраненияпоследствий негативных процессов на городских землях.
Объектом мониторинга земель является городской земельный фонднезависимо от форм собственности на землю, целевого названия и характера их использования.Мониторинг земель г. Москвы на каждом уровне административно-территориального деленияимеет подсистемы, соответствующие категории городских земель, и представляетсобой:
а) мониторинг земель городской застройки (в том числе подземныепространства);
б) мониторинг земель общего пользования;
в) мониторинг земель сельскохозяйственного использования;
г) мониторинг земель природоохранного, оздоровительного, рекреационногои историко-культурного назначения;
е) мониторинг земель водного фонда;
ж) мониторинг земель транспорта, связи, радиовещания, телевидения,информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.

Список использованной литературы
1.        Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Федеральногоконституционного закона от 30.12.2006 №6-ФКЗ) // Российская газета, №237,25.12.1993.
2.        Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998№146-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 №268-ФЗ) // Российскаягазета, №148 – 149, 06.08.1998.
3.        Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред.Федерального закона от 28.02.2007 №21-ФЗ) // Собрание законодательства РФ,29.10.2001 №44, ст. 4147.
4.        Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред.Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Российская газета, №290,30.12.2004.
5.        Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994№51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Собраниезаконодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.
6.        Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 №60-ФЗ (в ред.Федерального закона от 30.12.2006 №266-ФЗ) // Собрание законодательства РФ,24.03.1997, №12, ст. 1383.
7.        Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть третья) от 26.11.2001№146-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Парламентскаягазета, №224, 28.11.2001.
8.        Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 №1103-1 // Ведомости СНД и ВСРСФСР, 30.05.1991, №22, ст. 768.
9.        Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Российская газета, №145,30.07.1997.
10.     Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственномземельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) //Российская газета, №5, 10.01.2000.
11.     Федеральный закон Российской Федерации от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектахкультурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РоссийскойФедерации» (в ред. Федеральног закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Парламентскаягазета, №120 – 121, 29.06.2002.
12.     Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводеземель или земельных участков из одной категории в другую» // Парламентскаягазета, №244, 28.12.2004.
13.     Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 №178-ФЗ «Оприватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федеральногозакона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Парламентская газета, №19, 26.01.2002.
14.     Закон Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от01.07.1970 «Об утверждении Земельного кодекса РСФСР» // Свод законов РСФСР,т.4. с.37, 1988 г.
15.     Закон Российской Федерации от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» (в ред. Федеральногозакона от 25.10.2006 №173-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 06.03.1995, №10,ст. 823.
16.     Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2287 «О приведенииземельного законодательства Российской Федерации в соответствие с КонституциейРоссийской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства РФ,27.12.1993, №52, ст. 5085.
17.     Постановление Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 №105 (вред. Постановления Правительства РФ от 21.08.2000 №615) // Собраниезаконодательства РФ, 05.02.1996, №6, ст. 592.
18.     Буров В.А. Составной земельный участок как разновидность сложной вещи //Адвокат, 2006, №11.
19.     Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: ОАО «Издательскийдом „Городец“, 2005. С. 103.
20.     Гурова Т.В. Понятие земельного участка в гражданском и земельномзаконодательстве // Актуальные вопросы правоведения. 2004. N 8. С. 153
21.     Декрет Всероссийского Центрального исполнительного комитета и СоветаНародных Комиссаров РСФСР от 13.04.25 «Положение о земельных распорядках вгородах» // СУ РСФСР, 1925, №27, ст. 188.
22.     Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М, 2002. С. 69 — 73.
23.     Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004. С. 52.
24.     Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землюпо Земельному кодексу РФ.
25.     Руководство по эксплуатации MS4. Москомзем.
26.     Справочное пособие. Организация кадастрового учета земель в России.Москва 2002 год. Федеральная служба земельного кадастра России.
27.     Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут,2004. С. 61 — 62.
28.     Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. 2004.N 10. С. 65.
29.     Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство иправо. 2003. N 8. С. 77.
30.     Устюкова В.В. Оборот земельных участков для ведения крестьянского(фермерского) хозяйства // Экологическое право России: Сборник материаловнауч.-практ. конф. Вып. 2. 1999 — 2000 гг. / Под ред. А. Голиченкова. М., 2001.