Оглавление
Введение… 2
Глава 1. Теоретические основыипотечного кредитования… 5
1.1 Основные понятия, принципы и видыипотеки… 5
1.2 Анализ условий ипотечногокредитования в РФ… 10
1.3 Особенности ипотечногокредитования в России… 20
Глава 2. Путисовершенствования ипотечного кредитования (на примере Сибирского банкаСбербанка России)… 28
2.1 Анализ кредитного портфеляСибирского банка Сбербанка России… 28
2.2 Анализ ипотечного кредитования… 40
2.3 Рекомендации по совершенствованиюипотечного кредитования работников учреждений культуры в Сибирском банкеСбербанке России… 49
Заключение… 60
Список литературы… 64
Введение
По мере становлениярыночных отношений, в России появляются финансовые механизмы, свойственныеразвитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализациякоторой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин:
· углублениерыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации;
· развитие истановление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействуетразнообразные финансово-экономические механизмы;
· переориентацияфинансовых организаций и, прежде всего банков, на работу по «длинным» позициям;
· отсутствиеэффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся унаселения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банкизачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара егопокупка не выгодна и т.д.);
· высокий уровеньликвидности недвижимости, прежде всего жилья, что делает выгодным вложениесредств в него;
· жилищная проблемаактуальна для многих семей;
· повышение уровнядоходов определенной части населения и т.д.
Становление ипотеки вРоссии стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономическогоположения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительной срок ивозможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развитиястраны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки неявляется самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономическихзадач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться надлительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействииэкономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным факторомповышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства всоответствующих процессах.
Ипотечное кредитованиешироко развито в различных странах, применительно к особенностям которыхразработаны различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этомнаправлении имелся и в дореволюционной России. Анализ накопленного опыта делаетвозможным быстрое развитие ипотеки в настоящее время, путем адаптации наиболееэффективных схем к российским особенностям.
В то же время в настоящеевремя еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использованиямеханизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что приипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокийуровень различных рисков, парирование которых приводит к определеннымэкономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая передипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных дляфизических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективнымфинансово-экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгоднойдля всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо,прежде всего, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способовкредитования, имеющихся в настоящее время в России.
Ипотечное кредитование — это сравнительно новый вид кредитования. Развитие такого вида кредитованияпроходит в сложной экономической ситуации. Но, несмотря на это людей, готовыхпользоваться ипотекой, гораздо больше, чем предложений на этом рынке. Внастоящее время развитие ипотечного кредитования достигло некой критическойточки, после чего уже нет хода назад. Дальнейшее развитие будет зависеть отдействий государства и от других важнейших факторов.
Актуальность темы исследования обусловленасовременным развитием ипотечного кредитования в России. Ипотека является мощнымсоциальным инструментом, который реально помогает населению в нынешних условияхразвития экономики.
Цель исследования – на основе изучениятеории и практики разработать рекомендации по совершенствованию ипотечногокредитования работников культуры на примере «Сибирского банка Сбербанка России».
Для реализации целинеобходимо решить следующие задачи:
— изучить отечественную изарубежную литературу по данной теме;
— проанализироватьусловия ипотечного кредитования в РФ;
— рассмотреть особенностиипотечного кредитования в России;
— провести анализдеятельности по ипотечному кредитованию «Сибирского банка Сбербанка России».
Объект исследования – ипотечное кредитованиев РФ.
Предмет исследования – основные пути развития ипотечногокредитования работников культуры на примере «Сибирского банка Сбербанка России».
Базой исследования является «Сибирский банк СбербанкаРоссии».
Методы исследования:
· анализ литературыпо теме исследования;
· контент-анализдокументов по ипотечному кредитованию «Сибирского банка Сбербанка России».
Структура работы: введение, две главы, заключение,список литературы и приложения.
Глава1 Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Основныепонятия, принципы и виды ипотеки
Слово«ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено взаконодательстве Солона (6 в. до н. э.).
Самопонятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь болеесовершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления,объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитныхотношений, связанных с ипотекой.
Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, прикоторой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор вслучае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получитьудовлетворение за счет реализации данного имущества [10, c.88].
Обязательстводолжника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным накупле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.
Ипотекахарактеризуется следующими отличительными чертами:
Во-первых,ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнениядругого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договорааренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, таккак без него она теряет смысл.
Во-вторых,в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимомуимуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано:предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих,предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остаетсясобственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, нолишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, навремя залогового периода.
В-четвертых,договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальнымдокументом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением игосударственной регистрацией.
В-пятых,при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредитаипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог тогоже имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному итому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
И,наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредиторвправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. Приреализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеетпреимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной[9, c.14; 39, c.10].
Изсказанного выше следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:
1.гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации,содержащейся в ипотечной книге;
2.специальности — возможность установления ипотеки только к определеннойнедвижимости и в определенном объеме;
3.достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данногоимущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4.старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимостиот времени внесения его в ипотечную книгу;
5.бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных взаконе или договоре;
6.неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Ипотечныекредиты классифицируются по различным признакам.
1. Пообъекту недвижимости:
— земельныеучастки;
— предприятия,а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности;
— жилыедома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;
— дачи,садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
— воздушные,морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
— объектынезавершенного строительства.
2. Поцелям кредитования:
— приобретениеготового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну илинесколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участкамиземли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты наприобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
— настроительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домовсезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладкукоммуникационных сетей);
— строительствои приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитованиестроительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платежосуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3. Повиду кредитора:
• Банковские;
• Небанковские.
4. Повиду заемщиков:
4.1 Каксубъектов кредитования:
• Кредиты,предоставляемые застройщикам: и строителям;
• Кредиты,предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
4.2 Постепени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
• Сотрудникамбанков;
• Сотрудникамфирм — клиентов банка;
• Клиентамриэлтерских фирм, клиенты;
• Лицам,проживающим в данном регионе;
• Всемжелающим.
5. Поспособу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различныекредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансированиявыдаваемых кредитов (Таблица 1.1) [43, c.55].
6. Посрокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам(Таблица 1.2) [43, c.56].
7. Поспособу амортизации долга:
— Постоянныйипотечный кредит;
— Кредитс переменными выплатами;
— Кредитс единовременным погашением согласно особым условиям
8. Повиду процентной ставки:
— Кредитс фиксированной процентной ставкой;
— Кредитс переменной процентной ставкой.
Таблица1.1№п/п Способ рефинансирования Вид кредитного института 1 Выпуск ипотечных облигации Ипотечные банки 2 Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии Стройсберкассы 3 Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Универсальные банки 4 Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
Таблица1.2
Классификациякредитов по срокамВиды кредитов Великобритания
Страныконтиненталь-
ной Европы США Россия Краткосрочные До 3-х лет До 1 года До 1года До 1года Среднесрочные 3-10 лет 1 -5 лет 1-10лет 1-3 года Долгосрочные Более 10лет
Более 1
лет Более1 0 лет Более3-х лет
9. Повозможности досрочного погашения:
• Справом досрочного погашения;
• Безправа досрочного погашения;
• Справом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. Постепени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита можетсоставлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
Крометого, ипотечные кредиты могут быть:
• Обычныеи комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• Субсидируемыеи выдаваемые на общих условиях.
Такимобразом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которогообеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечноекредитование — это целостный механизм реализации
отношений,возникающих по поводу выдачи, продаж и обслуживания
ипотечныхкредитов.
Можноотметить, что ипотека — понятие разностороннее и многогранное. Эти различияобусловлены в первую очередь отличительными чертами ипотеки, из которых в своюочередь выделяются ее главные принципы.
Классификацияипотечных кредитов производится по различным признакам, которые фиксируютсязаконодательными и нормативными документами, а также общеустановленнымиправилами.1.2 Анализусловий ипотечного кредитования в РФ
Развитиеипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации.Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченностьроссийских граждан жильем, с другой — небольшие объемы ипотечных жилищныхкредитов, выданных коммерческими банками.
Российскиебанки неохотно занимаются ипотечным кредитованием. Причина этого заключается,прежде всего, в дисбалансе между спросом на длинные дешевые кредиты ипредложениями банков коротких, по сути, и дорогих кредитов. На решение даннойпроблемы и было направлено создание Агентства по ипотечному жилищномукредитованию (АИЖК) в 1997г. Так как в России избрана двухуровневая модельорганизации ипотечного рынка, то главной задачей АИЖК была определенаорганизация вторичного ипотечного рынка в России. АИЖК, по опыту американскихколлег, должно было выкупать у банков ипотечные жилищные кредиты и выпускатьпод их обеспечение ценные бумаги с конкурентоспособной доходностью, к тому жегарантированные государством. Эти ценные бумаги планировалось продавать навторичном рынке. Такой финансовый институт должен был стать мостом, соединяющимбанковскую систему и фондовый рынок [1, c.67].
ДеятельностьАгентства также должна была быть направлена на содействие созданию надежныхпроцедур ипотечного кредитования. Средства для рефинансирования ипотечныхкредитов формируются за счет выпуска облигаций общего долга. Для финансированиясвоей основной деятельности по приобретению ипотечных кредитов на вторичномрынке Агентство может выпускать ИЦБ, обеспеченные залогом прав требования поипотечным кредитам или закладным. Первая эмиссия облигаций АИЖК состоялась вапреле 2006г. в объеме 1,07 млрд. руб. Размещение второго выпуска облигацийАИЖК прошло на ММВБ 25 мая 2007г. Объем эмиссии составил
1,5млрд. руб., или 1,5 млн. облигаций номиналом 1000 руб. с датой погашения 1февраля 2013г. По ним 12 раз будет выплачен купонный доход. Объем эмиссиитретьего выпуска равнялся 2,25 млрд. руб.
Дляразвития жилищного кредитования в регионах АИЖК заключило соглашение срегиональными операторами в 70 регионах. Всего по стандартам АИЖКрефинансировано 16,7 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 6,7 млрд. руб.Активная поставка закладных идет из Башкирии, Новосибирской, Оренбургской,Самарской областей и Алтайского края.
За2005-2007гг. произошло становление первичного ипотечного рынка. Так, в 2005г.,по данным Ассоциации региональных банков, населению было выдано ипотечныхкредитов на 3,3 млрд. руб., а в 2007г. — уже 13,8 млрд. руб. Еслирассматривать не только «чистую» ипотеку (кредиты под залог существующегожилья), а все выданные кредиты на приобретение недвижимости, то их объемытолько в двух десятках крупных банков в 2007г. составили 1490 млн. долл., а зашесть месяцев 2008г. эта цифра уже достигла 1076 млн. долл. (всего же в России,по данным Центробанка, на начало 2008г. в ипотеке было занято 218 кредитныхорганизаций).
В годбанковская система выдает от 30 до 40 тыс. кредитов, тогда как ее возможностигораздо больше. Но банковские ресурсы неравномерно распределяются по стране,поэтому ипотека реализуется медленно и неравномерно. В большинстве регионовРоссии на три-четыре ведущие кредитные организации приходится более 70% рынка,а на каждого жителя — не более 100 руб. ипотечных денег. В то же время каждыйжитель Москвы условно имеет свыше 1,5 тыс. руб., выданных московскими банками ввиде ипотечных кредитов.
Причинынеудовлетворенного спроса населения на жилище характеризуют следующиепоказатели: площадь жилищ, приходящихся на одного жителя, в целом по Россиисоставила в 2006г. 20,2 кв. м. Самый низкий
показательв Республике Ингушетия — 6.7 кв. м., наиболее высокий — в Чукотском автономномокруге — 28,4. По качеству жизни основной части россиян мы удерживаемся вседьмом десятке стран среди развивающихся государств. А обеспеченность жильем — основной показатель, характеризующий уровень жизни населения [42, c.90].
Ещеодной причиной неудовлетворенного спроса со стороны населения на жильеявляется, прежде всего, доходы населения. Несмотря на декларируемый ростдоходов (в январе-июне 2008г. реальные располагаемые денежные доходы населениявозросли по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 8,3%,против 8,9% в январе-июне 2007г.), наблюдается рост доли расходов на покупкутоваров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов. Так, попредварительным данным, в 1 полугодии 2008г. она составила 72,5 против 70,6% всоответствующий период 2007г. (Рис. 1.1, Рис. 1.2.). При этом на долю оплатыуслуг приходилось 17,4 против 16,6% в полугодии 2007г. На увеличение этой долиповлияло достаточно высокие темпы роста цен на платные услуги населению,вследствие чего удельный нес расходов на оплату жилья в 2007г. составил 1.3% отобщего числа расходов (с 1990г. этот показатель наиболее высоким был в 1995г. — 1,7%) [47, c.122].
/>
Рис.1.1 Структурарасходов населения на 2007г.
/>
Рис.1.2 Структурарасходов населения на 2008г.
Доляорганизованных сбережений населения в структуре использования доходовсократилась в январе-июне 2008г. по сравнению с соответствующим периодом 2007г.па 0,7 п.и. и составила 10,9%. При эюм доля расходов на покупку валютыувеличилась на 1 п.п. — до 8% (эти средства также могут быть вовлечены в системуипотечного кредитования).
Ипотечныйкредит могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрастеот 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательнымусловием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.
Подоговору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное впункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права па котороезарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
(в ред.Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)
1)земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63настоящего Федерального закона;
2)предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество,используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилыедома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;
4)дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5)воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [29, c.88].
Здания,в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанныес землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69Федерального закона об ипотеке.
Выдачаипотечного кредита осуществляется:
• наприобретение объекта недвижимости — единовременно;
• настроительство, реконструкцию объекта недвижимости в зависимости от порядкаоплаты стоимости объекта недвижимости (производимых работ) — единовременно иличастями.
Стандартныйпакет документов, который требуются для оформления ипотечного кредита, включаетв себя:
• заявление-анкета(на бланке Банка);
• паспортзаемщика/созаемщиков, поручителя и/или залогодателя (предъявляются);
- документы,подтверждающие величину доходов и размер производимых удержанийзаемщика/созаемщика, поручителя.
Рассмотримподробные условия ипотечного кредитования Сберегательного банка РФ и Уралсиббанка в сравнении.
В обоихбанках кредитный договор заключается с заемщиком или созаемщиками. Созаемщикамиявляются супруги, оформляющие объект недвиижимости в общую собственность.Ипотечный кредит может предоставляться на приобретение, строительство какодного, так и нескольких однородных (например, квартиры, гаражи и т.п.) иливзаимосвязанных (например, дом с земельным участком) объектов.
Кредитможно получить в филиалах банков, а именно:
• поместу регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
• поместу нахождения предприятия (клиента Сбербанка России/Уралсиб банка) — работодателя заемщика/одного из созаемщиков, если предприятие предоставляетпоручительство за своего сотрудника;
• поместу нахождения или по месту строительства объекта не движимости.
Сроккредитования в Сбербанке составляет до 20 лет тогда, как в Уралсиб банке — до30 лет включительно.
Валютакредитования в обоих банках — это рубли РФ, доллары США, Евро.
Установлениепроцентной ставки в Сбербанке выглядит следующим образом (Таблица 1.3) [3, c.56]:
Таблица1.3
Процентныеставки СбербанкаСрок кредитования В рублях В долларах США, Евро До 5 лет 13% /12% 13,5% /12,5% Свыше 5 до 10 лет 14% / 12,5% 14,5% /13% Свыше 10 до 20 лет 15% /13% 15, 5% /13, 5%
(До/послепредоставления в банк надлежаще оформленного документа, подтверждающегогосударственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу банка.)
ВУралсиб банке условия процентной ставки отличаются (Таблица 1.4) [10, c.12]
Таблица1.4
Процентныеставки Уралсиб банкаСрок кредитования От 36 до 120 месяцев (от 3 до 1 0 лет) включительно От 120 до 360 месяцев (от 10 до 30 лет) Включительно Процентная ставка при первоначальном взносе по кредиту, годовых В российских рублях -от 10% до 20% 12% 12,5% — от 20% до 50% 11,5% 12% — от 50% 10,8% 11,5% В долларах США -от 10% до 20% 10,5% 11% — от 20% до 50% 10% 10,5% — от 50 9,5% 10,2%
Максимальныйразмер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценкиего/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объектанедвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции. Разницамежду стоимостью объекта недвижимости (работ по его реконструкции) и суммойпредоставляемого кредита оплачивается заемщиком/созаемщиками до получения (либоодновременно с
получением)кредита (первой части кредита). В расчет платежеспособности заемщика/созаемщикадополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть принятыследующие виды доходов:
— доходы,получаемые им по другим местам работы;
— доходы,получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов,разрешенных законодательством;
— доходысупруги (-а) заемщика;
— суммапенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемаязаемщиком/созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленногозаконодательством (55 лет — для женщин, 60 лет — для мужчин), на период додостижения им пенсионного возраста.
Максимальныйразмер ипотечного кредита может быть определен исходя из суммарного актива безучета платежеспособности заемщика/созаемщиков.
Обеспечениеосуществляется в форме залога кредитуемого объекта недвижимости, но может бытьи другое обеспечение (при необходимости). На период до оформления в залог кредитуемогообъекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения.При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно. Поипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залогземельного участка (залог права аренды на земельный участок), на которомстроится или будет построен объект недвижимости. Также в качестведополнительного обеспечения по кредиту оформляется:
- поручительствосупруги (-а) заемщика, если она (он) не является созаемщиком (или в составеосновного обеспечения при необходимости);
- поручительствачленов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которыебудут зарегистрированы по месту постоянного проживания вприобретаемом/строящемся объекте недвижимости;
- залогимущественных прав по договору инвестирования строительства (договору уступкиправа требования), при необходимости.
Условияпредоставления ипотечного кредита описаны в правовых источниках, поэтому банкине могут кардинальным образом менять условия кредитования. Но некоторыепоказатели банки вправе устанавливать самостоятельно, например, процентныеставки, сроки кредитования и т.д.
Ставкапроцента зависит от срока кредитования. Также процентная ставка зависит от видавалюты первоначального взноса, т.е. чем стабильнее валюта, в которой делаетсяпервоначальный взнос, тем ниже процентная ставка и тем быстрей можно выплатитькредит.
Присравнение сроков кредитования и процентных ставок в Сбербанке и Уралсиб банкеможно выявить, что чем больше количество лет на предоставление кредита, тембольше процентные ставки. За большее количество лет переплачивается большаясумма, чем за небольшое количество лет. Банки уравновешивают эту пропорцию тем,что устанавливают короткие, но дорогие кредиты, в то время, как спрос направленна длинные дешевые кредиты. Поэтому приходиться выбирать между количеством летили суммой выплачиваемого кредита. В итоге получается что, при любом выборепереплачивается одна и та же сумма, в противном случае банки не занимались быневыгодным видом кредитования. Необходима «золотая середина» в процентныхставках и в сроке кредитования. При любом выборе будут потеряны либо деньги,либо время и каждый выбирает наименьшую для данных условий и факторов потерю вденьгах или во времени. Как известно, ни в какой сфере жизни нет полностьюположительного или полностью отрицательного выбора, в любом выборе есть плюсы иминусы и нужно выбрать то, что принесет больше положительных моментов («из двухзол выбирают меньшее») [15, c.80].
Наданный момент выгоднее и безопаснее брать ипотечный кредит в Сбербанке, т.к.это самый крупный и надежный банк в России.
Вподтверждении того, что ипотечный кредит — это не самый выгодный способ решенияжилищных проблем для граждан Российской Федерации на данном уровне развития экономики,можно привести конкретный пример: в Сбербанке берется ипотечный кредит на сумму1,5 млн. рублей, на срок кредитования — 10 лет (120 месяцев), с процентнойставкой 12,5% (после оформления ипотеки) (см. приложение).
Израсчетов можно выявить, что на протяжении всех 120 месяцев выплачиваетсяосновной долг и проценты за пользование кредитом. Проценты за пользованиекредитом в каждом месяце составляют разную сумму, т.к. эта сумма можетрассчитываться разными способами, а в данном примере рассматривается планамортизации стандартного (аннуитетного) ипотечного кредита. Такой планпредполагает равные ежемесячные основные платежи в течение всего срокапогашения кредита в размере 12,5 тыс. руб., что высчитывается при делении суммыкредита на количество месяцев кредита. А проценты за пользование кредитомвысчитываются следующим образом: взяли 12,5% от 1,5 млн. руб. и поделили на 12месяцев (1,5 млн. руб. * 0,125/12 = 15,625 тыс. руб.), т.к. необходима сумма замесяц и получили сумму платежа по процентам за пользование кредитом за первыймесяц, которая составила 15,625 тыс. руб. Таким образом, общая сумма платежа запервый месяц составила 28,125 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. + 15,625 тыс. руб.). Заследующий месяц проценты за пользование кредитом высчитываются аналогичнымспособом, только 12,5% берутся уже не от первоначальной суммы, а от оставшейсясуммы долга (1,5 млн. руб. — 12,5 тыс. руб. = 1,487500 млн. руб.), т.е. отсуммы основного долга на начало месяца (1,487500 млн. руб. * 0,125/12 =15,49479 тыс. руб.). Таким образом, за второй месяц необходимо заплатить27,99479 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. + 15,49479 тыс. руб. — 27,99479 тыс. руб.).С каждым последующим месяцем сумма оставшегося долга становится все меньше, темсамым становятся все меньше выплаты за пользование кредитом. И за последниймесяц нужно будет заплатить всего 12, 63021 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. + 0,13021тыс. руб.).
Такимобразом, основной долг равен 1,5 млн. рублей, проценты за пользование кредитомвсего составляют 945 312,50 рублей, тогда общая сумма платежа будет равняться 2445 312,50. Получается, что 12,5% в конечном итоге превратились в 63% отпервоначального займа, что очень не выгодно для заемщика.
Крешению об ипотечном кредитовании нужно подходить со всей серьезностью иобдуманностью и с четким расчетом, что будет более
выгоднымв данных обстоятельствах — оформить ипотечный кредит, накопить деньги илинемного подождать пока вложенные деньги принесут прибыль. Каждый человек решаетсамостоятельно исходя из уровня и условий его жизни.1.3 Особенностиипотечного кредитования в России
Деятельностькредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируетсядействующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки.Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось ссередины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охранучастной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагомразвития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.)и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общиеправила обеспечения кредитов под залог недвижимости.
Воисполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят Федеральный закон № 122 «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Длясодействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было созданоФедеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванноеспособствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе наоснове долгосрочного ипотечного кредитования.
Основнымзаконом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, являетсяФедеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Законодательство,регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г.Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепцияпредоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы,согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модельдолгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяеттребованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложенмеханизм рефинансирования [41, c.110].
14октября 2003г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов.Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то,что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так ичерез специальных ипотечных агентов.
Важнейшимшагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре2004г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья длянаселения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости...». С 1 марта 2005г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесеныизменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке»,«Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005г. была принята Концепцияразвития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено наразвитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системырегистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т.п.
Чтобысоставить прогноз развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России,нужно рассчитать общую площадь жилья, необходимого для удовлетворения спросанаселения (в расчете 40 кв. м. на одного человека). В США этот показатель равен70 кв. м., во Франции — 35 кв. м. За 2006г. в России введено в строй 36,4 тыс.кв. м. жилья. Львиная доля приходится на Москву — 10% (4,443 тыс. кв. м.) иСанкт-Петербург — 3,6% (1,758 тыс. кв. м.). При таких темпах строительстванаселение России будет обеспечено жильем лишь через 161 год, на эти целипотребуется 94.633.079 млн. руб. Общий объем задолженности по ипотечнымкредитам на 01.10.2007г. равен 13 млн.руб., что в 6816 раз меньше необходимойсуммы (Таблица 1.5).
Таблица1.5
РегиональныепоказателиРегион Ср едняя це- на 1 кв.м. на пер- вич-ном рынке в 2006г., руб. Средст- ва, необходи- мые для удов- летворения населения в расчете 40 кв. м. на одного жителя. Депо- зиты и вкла- ды физиче- ских лиц в Сбербанке на начало 2007г., тыс. руб. Со отноше- ние гра- фы 3 и 4. Задол- женность по ипотечным кре- дитам на 01.10.2007г., тыс. руб. Российская Федерация 16320,1 94633079 750297 127 13884132 Центральный ф.округ 21411,6 32500239 301156 108 7871765 Северо-Западный ф. округ 2438,6 9691851 78568 124 661538 Юж- ный ф. округ 11938,5 10931,845 72178 1.52 323370 При- волжский ф. округ 12217,3 15200275 134421 113 1884081 Уральский Ф. округ 14340,3 7090991 54835 130 1444902 Сибирский ф. округ 13418,7 10751599 74217 145 1431367 Даль- невосточный ф. округ 18103,2 4837175 34922 139 267109
Решениежилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственнойполитики. Однако, как показывает анализ статистических данных, за последниедесять лет произошел резкий спад в области строительства, это и отразилось наобеспечении жильем населения.
Несмотряна степень износа основных фондов в строительстве (около 45%) и впромышленности строительных материалов (около 54%), благодаря имеющимсярезервам производственных мощностей в строительстве (средний уровень загрузки — 60%), по оценке Госстроя России, существуют резервы по наращиванию производствав течение двух лет (2005-2006гг.) в пределах 15-20%, т.е. по 10% (3-3,5% млн.кв. м.).
Следуетсказать, что примерно 60% жилых строений в России построено более 30 лет назади изношено более чем на треть. Около 20% городского жилья неблагоустроенно,более 11% нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствуют,что количество вводимых жилых домов качественно не меняет ситуации.
Вочереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% общегоколичества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья — 15-20лет. Количество желающих улучшить жилищные условия — 31,6 млн. семей (61%).
В начале2008г. наблюдалась тенденция к увеличению объемов жилищного строительства. В 1полугодии 2008г. введено в действие 14,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов,что на 9,2% больше, чем за тот же период 2007г. Населением за свой счет и спомощью кредитов было построено 7,0 млн. кв. м, общей площади жилых домов — 48,8% общего объема жилья в 1 полугодии 2008г. [6, c.55].
Отсутствиежилья — определяющая причина кризисной демографической ситуации в России, когданаселение страны при постоянном миграционном потоке сокращается. Главнаяособенность воспроизводства населения России 90-х гг. истекшего века состоит вфеномене депопуляции применительно к стране в целом. Этот процесс обнаружился в1992г. (в момент пересечения тенденций рождаемости и смертности) и продолжаетсядо сих пор. За 1992-2002гг. естественная убыль составила 8708,8 тыс. человек,постепенно увеличиваясь от 1,5 до 6,5%. По оценке специалистов Департаментажилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов вмолодых семьях является отсутствием жилья.
Из всеговышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечное жилищное кредитование вРоссии ограничивается в своем развитии следующими факторами:
•неотработанность государственными финансовыми и экономическими органамифункционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
•относительная слабость отечественной банковской системы, еенезаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочногокредитования;
•невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочныхкомпаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков,возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
•относительная слабость отечественной банковской системы, еенезаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного
кредитования;
•невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочныхкомпаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков,возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
•отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитногоповедения;
•юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы созданияжилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющиеслаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
•высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
•проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему [43, c.99].
Чтобыпреодолеть хоть небольшую часть этих факторов государству следует решитьмножество проблем. В первую очередь необходимо принятие законодательных актов вобласти строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Преждевсего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков подзастройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местныхадминистраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участкови проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развитиядевелопмента, изменения ряда налогов и других мер.
Еще однавесомая проблема — это отсутствие в СМИ доступной полноценной информации обипотеке. Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества кипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнемузнает об ипотеке очень мало. А ведь высокий статус национального проекта простообязан быть подкреплен регулярной информационной работой с использованием всехканалов.
Такжетребуют срочного решения и проблемы, связанные с получениемисходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертизградостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставлениеземельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию игосударственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5лет.
В качествепримера можно рассмотреть Нижегородскую область, где в целях активизациижилищного строительства было разработано Положение об организации целевогольготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства.Согласно этому положению, в программу льготного кредитования включаютсянезавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей срокдостройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынокжилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм [36, c.99].
Из вышесказанногоможно сделать вывод о том, что ипотечный кредит в России как один из видовбанковского кредитования очень остро нуждается в поддержке в виде инвестиций ивложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах,бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкойполитики государства. В заключении можно отметить что, повышение уровняобеспеченности населения жильем во всех странах решается с помощью механизмаипотечного кредитования.
Ипотека- понятие разностороннее и многогранное, что объясняет большое количество ееотличительных черт, из которых выделяются ее главные принципы: гласность,специальность, достоверность, старшинство, бесповоротность. Классификацияипотечных кредитов производится по различным признакам, которые фиксируютсязаконодательными и нормативными документами.
Изпроделанных исследований можно сделать вывод о том, что на данном уровнеразвития экономики для граждан Российской Федерации не выгодно решать жилищныепроблемы с помощью ипотеки, т.к. в конечном итоге переплачивается 63% вместопредполагаемых 12,5% от первоначального займа. Поэтому к решению об ипотечномкредитовании нужно подходить с четким расчетом, что будет более выгодным длянаселения в конкретных обстоятельствах.
Из полученныхданных можно сделать главный вывод, что ипотечное кредитование в России еще несовершенно и особо остро нуждается в поддержке в виде инвестиций и вложений,надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетныхпрограммах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политикегосударства.
Глава 2. Пути совершенствования ипотечногокредитования (на примере Сибирского банка Сбербанка России)
2.1 Анализ кредитного портфеля Сибирского банка СбербанкаРоссии
Сибирский банк Сбербанка России занимает в Сибирском Ф.О.ведущее место по большинству видов банковских операций, и особенно в сферекредитования населения.
Наглядно долю Сибирского банка Сбербанка России на рынке кредитованиянаселения можно увидеть из таблицы 2.1.
Таблица 2.1.
Доля Сибирского банка во вложениях (суммарных) всех банков вТомской, Новосибирской и Кемеровской областей по кредитам населению на01.01.2010 г.Регион
Остаток задолженности
на 01.01.2010 г.,
млн. руб.
Остаток задолженности
по Сибирскому банку (по балансу), млн. руб.
Доля Сибирского банка СБ РФ
% Томская обл.
/>8 953 5 560 62.1 Кемеровская область 22 368 12 884 57.6 Новосибирская область 17 479 8 696 49.8
Кредитные вложения – всего
48 800
27 140
55.6 Томская обл.
/>18.3% 20.5%
Кемеровская область 45.8% 47.5%
Новосибирская область 35.8% 32%
Кредитные вложения – всего
100%
100%
Кроме этого, стабильный рост, который наблюдается в экономикеза последние годы, повлиял на улучшение финансового состояния предприятий и наповышение платежеспособности населения и, как следствие, способствовал ростуобъемов кредитования. Еще одной причиной можно считать постоянное развитие исовершенствование услуг кредитования, а также непрерывное расширение филиальнойсети. Наглядно данную динамику можно посмотреть на рисунке 2.1.
/>
Рис. 2.1. Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007 – 2009годах.
Необходимо также отметить то, что основная частьпредоставленных кредитов (около 55%) приходится на Новосибирскую область, остальные32% и 13% — соответственно на Кемеровскую и Томскую.
Таблица 2.2.
Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007-2009 гг.млн.руб./> 2007г. 2008г. 2009г. отклонение абсолютное (+ / -) темп роста, % 2008 / 2007 2009/ 2008 2009/ 2007 2008 / 2007 2009/ 2008 2009/ 2007
Выдано кредитов, всего
74 783
100%
103 869
100%
131 249
100%
29 086
100%
27 380
100%
56 466
100% 138,89 126,36 175,51
в т.ч.: физ.
лицам
6 754
9%
12 731
12.2%
22 222
16.9%
5 977
20.6%
9 491
34.7
15 468
27.4
188,50
174,55 329,02 юр. лицам
68 029
91%
91 139
87.8%
109 027
83.1%
23 110
79.4%
17 888
65.3%
40 998
72.6% 133,97 119,63 160,27
Погашено кредитов, всего
59 507
100%
87 484
100%
113 862
100%
27 977
100%
26 378
100%
54 355
100% 147,01 130,15
191,34 в т.ч.: физ. Лицам
2 355
3.9%
5 237
5.9%
9 729
8.5%
2 882
10.3%
4 492
17%
7 374
13.5% 222,38 185,77 413,12 юр. лицам
57 152
96.1%
82 246
94.1%
104 133
91.5%
25 094
89.7%
21 887
83%
46 981
86.5% 143,91 126,61 182,20
На основании представленных данных мы видим, что напротяжении двух последних лет происходит увеличение как предоставленныхкредитов, так и сумм поступающих в погашение ранее взятых кредитов. За 2009 годбыло выдано кредитов почти на 131 млрд.руб., что в 1,26 раз больше чем в 2008году, причем темпы роста кредитов предоставленных физическим лицам значительновыше темпов роста кредитования юридических лиц. Так, в 2009 году физическим июридическим лицам было предоставлено на 9,49 и 17,89 млрд. руб. кредитовбольше, чем в предыдущем, это соответственно в 1,75 и 1,19 раза больше, чем в2008 году. Это указывает на то, что происходит достаточно постоянный рост истабильное увеличение кредитного портфеля банка.
Данную тенденцию роста можно объяснить рядом причин. В первуюочередь, это объясняется возможностью банка предоставлять кредиты на болееконкурентных условиях по сравнению с другими коммерческими банками благодаряболее сильной и диверсифицированной ресурсной базе, обеспеченной доминирующимположением на рынке привлечения средств.
Таблица 2.3.
Удельный вес кредитныхвложений в общей сумме активов./> 01.01.08г. 01.01.09г. отклонение 01.01.10г. отклонение Активы (валюта баланса) 61 371 881 72 644 566 11 272 685 84 825 092 12 180 526 Остаток задолженности по кредитам 29 949 478 46 347 233 16 397 755 63 618 819 17 271 586
население 6 301 113 14 645 698 8 344 585 27 139 710 12 494 012
юридические лица 20 400 679 31 701 535 11 300 856 36 479 109 4 777 574 Удельный вес всех кредитных вложений в активе баланса, % 48,80 63,8 15,00 75,00 11,20
население 10,27 20,16 9,89 31,99 11,83
юридические лица 33,24 43,64 10,40 43,01 -0,63
На основе данных таблицы2.3 можно сделать вывод, что за анализируемый период удельный вес всехкредитных вложений в активе баланса увеличился на 26,2% пункта и на 1 января2010 года составил 75%, из которых 43,01% пришлось на удельный вес юридическихлиц и 31,99% — физических лиц. И несмотря на то, что кредиты юридических лицзанимают несомненно лидирующие положение, темпы роста кредитов населениязначительно выше, так за два года удельный вес кредитных вложений населения вактиве баланса увеличился на 21,72%, в то время как юридических лиц всего на9,77%. Данная тенденция представлена на рисунке 3.2.
/>
Рис. 3.2. Удельный вескредитных вложений в общей сумме активов
Сибирского банкаСбербанка России в 2007-2009 гг.
Затем необходимопроанализировать удельный вес кредитных вложений по задолженности (таблица2.4).
Таблица 2.4.
Остаток задолженности покредитам/>
/>на
01.01.08г. на 01.01.09г. отклонение на 01.01.10г. отклонение
Население тыс. руб. 7 148 878 14 613 555 7 464 677 27 023 478 12 409 923 тыс. USD. 130,468 1 158,376 1 028 4 038,280 2 879,904 итого в пересчете на руб. по курсу ЦБ население 7 152 721 14 645 698 7 492 977 27 139 710 12 494 012 доля в общей сумме задолженности, % 23,9 31,6 7,7 42,7 11,1 Юридические лица. тыс. руб. 20 706 286 27 517 854 6 811 568 33 695 541 6 177 687 тыс. USD. 70 973 150 770 79 797 96 710 -54 060
итого в пересчете на руб. по курсу ЦБ юридические лица. 22 796 757 31 701 535 8 904 778 36 479 109 4 777 574
По состоянию на 01.01.2010 г наибольшая доля задолженности покредитам приходится на задолженность юридических лиц – 57,3%, в то время, какдоля задолженности населения занимает 42,7 %, тем не менее, данные таблицысвидетельствуют о том, что, несмотря на это, доля задолженности юридических лицза 2 года заметно уменьшилась – на 18,8%, в то время как доля задолженностинаселения соответственно возросла на эту величину. Это говорит о том, чтокредитование физических лиц за последние два года развивается болеезначительными темпами.
Рассмотрим данных, характеризующих распределение кредитного портфелябанка по отраслям экономики (таблица 2.5.)
Таблица 2.5.
Отраслевая структура общей суммы остатка ссуднойзадолженности Сибирского банка Сбербанка России в 2008-2010 гг.
Отрасль
На 01.01.2008
На 01.01.2009
На 01.01.2010 Промышленность 43,6% 45,4% 41,0% Строительство 3,8% 3,8% 3,6% Торговля и общественное питание 29,7% 30,9% 37,1% Транспорт и связь 10% 9,3% 5,9% Сельское хозяйство 3,4% 4,7% 6,0% Прочие 9,5% 5,9% 6,4%
Итого:
100%
100%
100%
Сибирский банк, проводя политику кредитования реальногосектора экономики, основной акцент в кредитовании сосредоточил на вложениисредств в промышленность, куда был направлен 41% кредитных ресурсов, при этомпо сравнению с 2009 и 2008 годами указанная доля снизилась. Основными отраслямипромышленности, в которые направлены кредитные ресурсы в 2010 году, явились:добыча полезных ископаемых — 12,8%, пищевая промышленность – 7,9%, производствококса, нефтепродуктов и ядерных материалов – 7,3%, металлургическоепроизводство – 3%, химическое производство – 2,6%, электроэнергетика – 2,2%.
Наглядно отраслевая структура общей суммы остатка ссуднойзадолженности Сибирского банка Сбербанка России в 2009 году продемонстрированана рисунке 2.3.
/>
Рис. 3.3. Отраслеваяструктура общей суммы остатка ссудной задолженности Сибирского банка СбербанкаРоссии в 2007-2009 гг.
По состоянию на 01.01.2010 остаток срочной ссуднойзадолженности в рублях и иностранной валюте составил 27 139 млн. руб. Вабсолютном выражении наибольший прирост срочной ссудной задолженности – 6 019млн. руб. – обеспечили отделения Сбербанка России, расположенные на территорииКемеровской области. При этом наиболее высокие темпы роста остатка ссуднойзадолженности физических лиц в относительных величинах сложились в отделениях,расположенных на территории Новосибирской области (темп роста 188,8%, присреднем темпе роста в Сибирском банке – 185,1%).
Следующим шагом анализа должен стать анализ, производимый наосновании сведений, характеризующих кредитный портфель банка. Таким образом,анализируются данные о количестве предоставленных кредитов и их суммах по:крупным, просроченным и выданным инсайдерам кредитам.
В первую очередь анализируется удельный вес крупных кредитовв общем объеме кредитных вложений.
Таблица 2.6
Удельный вес крупныхкредитов в общем объеме кредитных вложений./> на 01.01.08г. на 01.01.09г. на 01.01.10г. Выдано кредитов всего, тыс. руб. 26 701 792 103 869 811 131 248 544 Крупных кредитов, тыс. руб. 1 858 444,75 7 073 534,13 9 134 898,66 Удельный вес крупных кредитов(%) 6,96 6,81 6,96
На основании данных, представленных в таблице 2.6., можносделать вывод, что удельный вес крупных кредитов в кредитном портфеле банкапостепенно увеличивается, но сам кредитный портфель увеличивается болеебыстрыми темпами. Так, удельный вес крупных кредитов на протяжении двух летувеличился с 6,79 до 6,96%, и на 1 января 2010 года общий объем предоставленныхкрупных кредитов составил около 9 млрд. рублей. Данная динамикапродемонстрирована на рисунке 2.4.
2007 г. 2008 г. 2009 г. />
Рис. 2.4. Удельный вес крупных кредитов.
Кроме этогопредставляется целесообразным проанализировать структуру кредитов по срокам.Как правило, для этого весь кредитный портфель банка делиться на 3 группы: до30 дней, от 31 дня до 1 года, выше 1 года свыше (таблица 2.7.).
Таблица 2.7.
Структура кредитногопортфеля по срокам кредитования.
/> на 01.01.08г. уд. вес в общей сумме кредитов, %
на
01.01.09г. уд. вес в общей сумме кредитов, %
на
01.01.10г.
/>уд. вес в общей сумме кредитов, % Выдано кредитов всего, тыс. руб., в том числе на срок 26 701 792 100 103 869 811 100 131 248 544 100 до 30 дней 347 123 1,3 1 454 177 1,4 2 099 977 1,6 от31 до 1 года 22 776 629 85,3 86 835 162 83,6 108 673 794 82,8 свыше 1 года 3 578 040 13,4 15 580 472 15 20 474 773 15,6
Данные таблицы показывают, что наибольшая доля кредитоввыдается на срок от 31 дней до года – 82,8%, в то же время достаточно быстропроисходит увеличение доли кредитов на срок свыше года: за два года их удельныйвес увеличился на 2,2% пункта. Удельный вес кредитов сроком до 30 дней такжеувеличивается, но не такими быстрыми темпами: за два года прирост составил всего0,3%.
Это в первую очередь объясняется появлением у банка ресурсовдолгосрочного характера, так называемых «длинных» ресурсов, которые банки могутбез риска потери ликвидности размещать в долгосрочные кредитные операции.
Структура кредитов по срокам на 1 января 2008, 2009 и 2010годов продемонстрирована на рисунках 2.5., 2.6., 2.7.
/>/>
Рис. 2.5. Структура кредитного портфеля банка по срокамкредитования на 1 января 2009года.
/>/>
Рис. 2.6. Структура кредитного портфеля банка по срокамкредитования на 1 января 2009 года.
/>/>
Рис. 2.7. Структура кредитного портфеля банка по срокамкредитования на 1 января 2010 года.
Наглядно удельный вес кредитов, классифицированных по группамриска на 1 января 2008, 2009 и 2010 годов можно посмотреть на рисунках.
/>
Рис. 2.8. Удельный вес кредитов, классифицированных погруппам риска на 1 января 2008 года.
/>
Рис. 2.9. Удельный вес кредитов, классифицированных погруппам риска на 1 января 2009 года.
/>
Рис. 2.10. Удельный вес кредитов, классифицированных погруппам риска на 1 января 2010 года.
Следующим моментом анализа является анализ соотношениярезерва на возможные потери по ссудам к общему объему кредитных вложений, этотпоказатель характеризует достаточность резерва банка. Данные по этому моментуотражены в таблице 2.9.
Таблица 2.9
Достаточность резервабанка на 01.01.2008г.
на
01.01.2009г.
на
01.01.2010г. Объем кредитного портфеля, тыс. руб.
26 701 792
103 869 811
131 248 544 Резерв на возможные потери по ссудам, тыс. руб. 954 701 3 247 551 4 827 321
Достаточность резерва (резерв банка/объем кредитного портфеля), %
3,575
3,127
3,678
За анализируемый период произошел рост данного показателя на0,18%. Данная ситуация говорит об увеличивающийся доли резерва на возможныепотери по ссудам относительно роста кредитного портфеля банка, это говорит отом, что банку приходится с каждым годом все в большем размере создавать резервна возможные потери по ссудам. Кроме того, это свидетельствует обувеличивающейся доли кредитов, отличных от стандартных. В мировой банковскойпрактике этот показатель составляет около 5%, а у большинства российских банковдостигает 50%, тем не менее, банку необходимо обратить особое внимание на ростданного показателя и принять соответствующие меры, не допускающие дальнейшегороста этого соотношения.
Рассмотрим соотношениерезерва на возможные потери по ссудам к сумме просроченной задолженности(таблица 2.10.).
Таблица 2.10.
Соотношение резерва на возможные потери по ссудам к суммепросроченной задолженности./>
01.01.08г.
01.01.09г. отклонение
01.01.10г. отклонение Резерв на возможные потери по ссудам, тыс. руб.
954 701
3 772 551 2 817 850
4 827 321 1 054 770 Общая сумма просроченной задолженности, тыс. руб.
460 215
1 007 705 547 490
1 015 359 7 654 Резерв на возможные потери по ссудам/сумма просроченной задолженности
2,07
3,74 1,67
4,75 1,01
Данные показывают, что заанализируемый период произошло увеличение данного показателя на – 2,68%, и на 1января 2010 года данный показатель составил 4,75%. Данная тенденцияположительна, тем не менее, за эти два года показатель достаточно сильноварьировал.2.2 Анализипотечного кредитования
Ипотечный кредит являетсяактивной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателякредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активныхопераций банка рассмотрим структуру операций банка (рис. 2.11). Наосновании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечныекредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическими физическим лицам.
При этом можно выявитьосновные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из такихособенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользованиекредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимостиот многих факторов.
/>
Рис. 2.11. Местоипотечного кредитования в совокупности операций коммерческого банка
Основными факторами вданном случае, по нашему мнению, являются:
изменение условийэксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочнойстоимости; изменение макроэкономических условий, влияющее на доходностькредитных операций банков; изменение норм обязательного резервирования вцентральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредитаи др.
Сибирским банком большое внимание уделяется развитию жилищныхпрограмм. В целях их развития, повышения качества банковского сервиса искорости проведения операций кредитования, Сибирским банком Сбербанка России вчетвертом квартале 2009 года были открыты первые “Ипотечные центры” в Новосибирске,Томске, Кемерово. Создание “Ипотечных центров” позволило добиться принципа “всев одном месте”, сделать жилищные программы Сбербанка России более доступными ипонятными для клиентов, обеспечить возможность клиентам получения всего объемаквалифицированных услуг в одном месте, без дополнительных обращений и затратвремени в максимально сжатые сроки.
По-прежнему высоким спросом пользуется “Корпоративныйкредит”. Количество договоров о сотрудничестве увеличилось до 287, а остатокзадолженности вырос на 203 млн.руб. и составил 669,3 млн. руб. Развитию данногокредитного продукта способствовало предоставление отделениям правасамостоятельного принятия решения об установлении договорных отношений по схемекорпоративного кредитования.
Таблица 2.10.
Кредитование физических лиц
цели кредитования на 01.01.08г. на 01.01.09г. отклонение на 01.01.10г. отклонение
На «неотложные нужды» остаток ссудной задолженности, тыс.руб. 6 449 509 11 377 360
4 927 851 21 779 031
10 401 671 в % к общей сумме задолженности физ. лиц. 90,17 77,70
-12,47 80,2
2,50
На приобретение (строительство, реконструкцию) объектов недвижимости остаток ссудной задолженности, тыс.руб. 451 873 1 915 780
1 463 907 3 151 903
1 236 123 в % к общей сумме задолженности физ. лиц. 6,32 6,04
-0,28 11,60
5,56
На прочие цели остаток ссудной задолженности, тыс.руб. 251 338 1 352 558
1 101 220 2 208 776
856 218 в % к общей сумме задолженности физ. лиц. 3,51 4,27
0,76 8,10
3,83
в том числе: «пенсионный кредит» х 47 203
х 161 584
114 381 «единовременный кредит» х 90 295
х 95 748
5 453 «возобновляемый кредит» х 48 171
х 44 756
-3 415 «экспресс-выдача под залог ценных бумаг» 5 088 5 592
504 13 968
8 376 «образовательный кредит» 911 1 297
386 1 675
378 «связанное кредитование» 50 191 128 084
77 893 х
х «автокредит» х х
х 104 741
х «товарный кредит» х х
х 38 939
х «под залог мерных слитков драгоценных металлов» 137 321
184 129
-192 «корпоративный кредит» 193 804 473 011
279 207 670 490
197 479 «доверительный кредит» х 38 060
х 86 866
48 806 кредит «народный телефон» 1 079 877
-202 305
-572 кредит «молодая семья» х 515 341
х 976 876
461 535
в рамках программы«Государственные жилищные сертификаты» 128 81
-47 22
-59 овердрафты по банковским картам х 4 225
х 12 677
8 452
Анализируя представленные в таблице данные можно сделатьвывод, что на протяжении последних двух лет объемы кредитования физических лиц увеличиваютсязначительными темпами. Так, за два года общий прирост остатка срочной ссуднойзадолженности составил 14 409 108 тыс. руб., что в 2,13 раз больше чем наначало 2009 года.
Общую динамику роста кредитования физических лиц можнопосмотреть на рисунке 2.12.
/>
Рис.2.12. Кредитованиефизических лиц Сибирским банком Сбербанка России на 01.01.08- 01.01.10 гг.
/> />
Рис. 2.13. Структура ссудной задолженности населения на01.01.2008
/>/>/>
Рис. 2.14. Структура ссудной задолженности населения на 1января 2009 года.
/>/>
Рис. 2.15. Структура ссудной задолженности населения на 1января 2010 года.
По состоянию на 01.01.2010 года остаток срочной ссуднойзадолженности по кредитам, предоставленным Сибирским банком Сбербанка Россииюридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица в рубляхи иностранной валюте, сложился в размере 35 533 млн. руб.
На следующей стадиианализа необходимо также иметь общее представление о процентных ставках покредитам и о динамике некоторых обязательных экономических нормативов. На 14апреля 2010 года данные по кредитам представлены в таблице 2.11.
Таблица 2.11.
Кредитование физическихлиц на 14 апреля 2010Кредитный продукт Срок кредитования Ставка, % годовых*. Кредит «На неотложные нужды» до 1,5 лет
обеспеченные – 15, необеспеченные – 17 от 1,5 до 3 лет 16 от 3 до 5 лет 17 Кредит «На недвижимость» до 5 лет 13 от 5 до 10 лет 14 от 10 до 20 лет 15 Кредит «Ипотечный» до 5 лет 13 ( в $ США, Евро 13,5) от 5 до 10 лет 14 (в $ США, Евро 14,5) от 10 до 20 лет 15 (в $ CША, Евро 15.5) Кредит «Молодая семья»
Сроки кредитования и процентные ставки по кредитам соответствуют программе кредитования, выбранной заемщиком — кредит «На недвижимость», кредит «Ипотечный» и кредит «Ипотечный+». Кредит «Народный телефон» до 5 лет 17 Кредит «Образовательный» до 11 лет 17 «Товарный кредит» до 1,5 лет
обеспеченные – 15, необеспеченные – 17 от 1,5 до 3 лет 16 от 3 до 5 лет 17 «Автокредит» На покупку нового автомобиля. до 1,5 лет 11,5 от 1,5 до 3 лет 12 от 3 до 5 лет 13 На покупку подержанного автомобиля. до 1,5 лет 12 от 1,5 до 3 лет 12,5 от 3 до 5 лет 13,5 Кредит под заклад мерных слитков драгоценных металлов до 6 мес. 15 Выдача кредитов под заклад ценных бумаг до 12 мес. 15 «Доверительный кредит» до 1 года 15 «Возобновляемый кредит» до 37 месяцев
обеспеченные – 15, необеспеченные – 17 «Единовременный кредит» на 1,5 года
обеспеченные – 15, необеспеченные – 17 «Пенсионный кредит» до 1,5 лет
обеспеченные – 15, необеспеченные – 17 от 1,5 до 3 лет 16 от 3 до 5 лет 17 /> /> /> /> />
Необходимо отметить, что на протяжении последних двух лет несколькораз происходило понижение процентных ставок по кредитам, как правило на 1%- 2 %пункта. Так на 1 января 2010 года процентная ставка по кредиту на приобретение,строительство и реконструкцию объектов недвижимости составляла — 18% в рублях и14% в $ США, в настоящий момент кредиты, предоставляемые на покупку жильяпредоставляются на более выгодных условиях: увеличен срок кредитования до 20лет, снижена процентная ставка до 13% и зависит от срока кредитования;процентные ставки по кредитам «на неотложные нужды» также снижены: в 2008 годукредиты предоставлялись под 16-19%%, в зависимости от срока кредитования, савгуста 2009 года кредиты на «неотложные нужды» предоставляются под 14-17%% .
Данный этап проводится по следующим направлениям. В первуюочередь рассчитывается ряд показателей, характеризующих удельный вес доходов отопераций кредитования в различных величинах. Для удобства, данные показателирассчитаны в таблице 2.12.
Таблица 2.12.
Доходность кредитногопортфеля/>
на 01.01.09г.
на 01.01.10г. Доходы от операций кредитования, тыс. руб. 9 762 483 11 655 173 Кредитные вложения, тыс. руб. 44 496 274 61 472 431 Общие доходы банка, тыс. руб. 14 208 242 17 032 256 Активы, тыс. руб. 53 776 255 67 952 962 уд. вес доходов от операций кредитования в общей сумме кредитных вложений, % 21,94 18,96 уд. вес доходов от операций кредитования в общей сумме доходов банка, % 68,71 68,43 уд. вес доходов от операций кредитования в общей сумме активов банка, % 18,15 17,15
За последние два года произошло реальное уменьшениедоходности кредитного портфеля банка, хоть и на небольшие величины. С однойстороны, это является отрицательным моментом, с другой стороны, это можно внекоторой степени объяснить тем, что произошло увеличение доли других доходовбанка, а также снижением процентных ставок. Снижение процентных ставок явилосьследствием снижения ставки рефинансирования, а также стремлением банкасохранить конкурентоспособность и сделать свои кредиты доступными для клиентов.
Кроме того, представляется целесообразным определить удельныйвес каждого вида доходов по кредитным операциям в общей сумме доходов попредоставлению денежных средств. Эти данные отражены в таблице 2.13.
Таблица 2.13.
Удельный вес каждого вида доходов по кредитным операциям вобщей сумме доходов по размещению денежных средств.
на
01.01.09г.
уд. вес в общей сумме доходов, %
на 01.01.10г.
уд. вес в общей сумме доходов,
%
Доходы от операций кредитования всего, тыс. руб.
из них:
9 762 483
100
11 655 173
100 от размещения в МБК и депозиты 0,0 0,0 от размещения в кредиты юр.лиц и физ.лиц-предпринимателей 5 867 252 60,1 6 876 552 59,0 от средств размещенных в кредиты физ.лиц. 1 298 410 13,3 1 853 173 15,9 от перераспределения СКР 2 596 820 26,6 2 925 448 25,1
Наибольший удельный вес занимают доходы, полученные от размещениясредств в кредиты юридических лиц и физических лиц-предпринимателей — на ихдолю приходиться 59%., второе место занимают доходы, полученные отперераспределения СКР – 25,1%. Кроме того, необходимо отметить, что заанализируемый период произошло уменьшение удельного веса этих доходов в общейсумме доходов полученных от кредитования, в то время как удельный вес доходовот средств, размещенных в кредиты физических лиц, увеличился на 2,6%. Это ещераз подтверждает тот факт, что за последние два года происходит значительное идинамичное развитие кредитования физических лиц. Увеличиваются не только объемыи доходы от этого вида кредитования, но также появляются и новые виды кредитов,предоставляемых на достаточно приемлемых условиях.2.3. Рекомендации по совершенствованию ипотечногокредитования работников учреждений культуры в Сибирском банке Сбербанке России
Сегодняразвитие жилищной ипотеки для работников учреждений культуры в Россиисдерживается следующими основными факторами:
1.Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам МинэкономразвитияРоссии даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах(ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жильяпри цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%),максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
Причинатому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению,большинство банков предлагает для ипотеки слишком высокие годовые проценты — 17% и выше, короткий срок выплаты долга — от нескольких месяцев до 10 ипервоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условияхбольшинство людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, вКанаде ежемесячные выплаты по ипотеке составляют всего 5%, срок выплаты долга — до 30 лет, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен.
2. Низкиеобъемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах РоссийскойФедерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартирна рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья.Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточноеколичество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечногокредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникаютправовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитииипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеместроительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования иувеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут.Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, ирастущая инфляция, и недостаточная законодательная база. Потому банки боятсядолгосрочных кредитов или, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты.
3.Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.
Так,например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеетземельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на моментего принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управленииАппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки назаконы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение малоизменилось. Только в июле 2004 года Правительство Российской Федерации внеслокрайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводеземель из одной категории в другую».
Необходимотакже отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащиенормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостьюимеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те жеправовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административныеиздержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.
4.Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании,банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские иоценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России неотлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысокаэффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5.Психологические факторы, главным из которых является национальная особенностьбольшинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, — аотдавать приходится свои»).
Длянормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:
— сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью;
— быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладныхорганизации, выполняющей функции ипотечного агента.;
— привлечение инвестиций в строительство нового жилья;
— усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;
— достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;
— упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов зазаемщиков;
— сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестированиянакопительной части пенсии;
— развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодексаипотечного кредитора;
— создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещенийв случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
— уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которыеимеют несовершеннолетние граждане;
— длятого чтобы снизить риски инвесторов при вложении средств в ипотечные ценныебумаги, на мой взгляд, законодатели прежде всего должны создавать ясные правилаигры на этом рынке. Если нет четко прописанных прав, ответственности кредитораи заемщика, то инвестор вряд ли будет вкладывать свои средства в этот рынок.
Несмотряна существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкамчрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, чтоподтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк СосьетеЖенераль). При сохранении существующих темпов экономического развития идинамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентамиипотечных банков станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизацияразвития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции иповышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являютсяпотенциальными клиентами ипотечных банков.
Основнымиориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитиюрынка жилья в России к 2010 г. должны стать:
• созданиеправовой основы рынка жилья;
• увеличениесредней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. начеловека;
• увеличениегодового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв.м.;
• увеличениедоли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза — с 9,5%до 30,5%.
Еще разнеобходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решаетпроблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимопонимать, что ипотека — не панацея от проблемы обеспечения населения жильем.Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы:покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопленияи пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека — пока наиболееэффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы населения.
Вкачестве рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования работниковкультуры мы предлагаем разработать две программы./>/>
1. Кредит«Молодая семья 2011г.»
Кредит «Молодая семья 2011 г.»призван решить жилищную проблему молодых семей – работников культуры, вкоторых хотя бы один из супругов моложе 30 лет (либо неполной семьи с ребенком,при условии, что родитель не достиг 30-ти летнего возраста). При этом, приопределении размера кредита может учитываться не только совокупный доходсупругов, членов молодой семьи, но и их родителей. Кредит предоставляется наусловиях, аналогичных условиям одной из трех перечисленных выше программ жилищногокредитования, выбранной заемщиком/созаемщиками. При этом, молодым семьям приналичии ребенка достаточно иметь всего 5% собственных средств.
Банк может предоставлятьотсрочку заемщику/созаемщикам в погашении основного долга по кредиту в случаях,предусмотренных, а также при рождении ребенка (детей) в период действиякредитного договора на срок до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет.Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленнойотсрочки. При этом суммарный период предоставленных отсрочек не может превышатьпяти лет.
/>/>2. Кредит «Ипотечный с учетомСуммарного актива»
Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется исключительнона цели приобретения следующих объектов недвижимости:
· квартир,
· земельныхучастков,
· индивидуальныхжилых домов (в т.ч., коттеджного типа).
При этом, банк может рассмотреть вопрос о предоставлениикредита в случае, если оценочная стоимость суммарного актива составляет неменее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.
Суммарный актив – принадлежащие на правесобственности заемщику/созаемщикам: квартиры и индивидуальные жилые дома (вт.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован, дачи, земельные участки, нежилыепомещения (используемые под офисы, склады, торговые точки), помещения длякратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги), автомобили и иныетранспортные средства, эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.
При определении размера кредита в суммарный актив включаются:
· квартиры,индивидуальные жилые дома (в т.ч., коттеджного типа), дачи, нежилые помещения –оценочная стоимость каждой (ого) из которых составляет не менее 1 000 000рублей;
· автомобили и иныхтранспортные средства – оценочная стоимость каждого из которых составляет неменее 600 000 рублей при сроке эксплуатации не более 3-х лет;
· эмиссионные инеэмиссионные ценные бумаги (перечень ценных бумаг, которые могут быть включеныв суммарный актив, определяется банком).
Размер кредита определяется без учета платежеспособностизаемщика/созаемщиков и не может превышать одновременно 50% оценочной стоимостисуммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.
Залог приобретаемого объекта недвижимости оформляетсяипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) правасобственности заемщика/созаемщиков на объект недвижимости;
/>Предлагаемые нами жилищные программы Сбербанка России,направленные на поддержание работников культуры, имеют ряд следующихпреимуществ переджилищными программами других коммерческих банков:
Во-первых, возможность выбора вариантакредитования в зависимости от цели кредитования.
Во-вторых, условия кредитования являются«прозрачными». Банк не закладывает в ежемесячные платежи, направляемыезаемщиком в погашение кредитов, дополнительную комиссию банка. Дополнительныеплаты, которые взимаются Сибирским банком Сбербанка России, просты и понятныдля заемщика. Это единовременный тариф за ведение ссудного счета, уплачиваемыйпри получении кредита и плата за рассмотрение кредитной заявки, которая такжеуплачивается заемщиком единожды при получении кредита. В дальнейшем заемщикиоплачивают только проценты по кредиту.
В-третьих. Сберегательный банк не ограничиваетклиентов в праве досрочного погашения кредита. Если у заемщика появиласьвозможность расплатиться с нами раньше установленного срока – банк идет емунавстречу, не взимая при этом никаких дополнительных плат. Чем быстрее заемщикрасплатится, тем меньше сумма процентов, которые ему фактически придетсявыплатить.
В-четвертых. Накладные расходы, которые несетзаемщик значительно ниже тех, которые бы пришлось ему уплатить, обратись он внекоторые другие банки. Банк не требует страхования жизни заемщика, и неоформляет залог имущества по кредиту «На недвижимость», если сумма кредита непревышает 750 тысяч рублей.
В-пятых. Сегодня многие банки фактическипредоставляют кредит на приобретение недвижимости только после того, как правособственности на приобретаемую квартиру перейдет к заемщику, и далеко не каждыйпродавец жилья согласится на заключение такой сделки. В Сберегательном банкезаемщик сначала получает кредит, а затем в сроки, установленные кредитнымдоговором (в зависимости от вида кредита — до 3 лет с даты получения кредита)предоставляет отчет о целевом использовании заемных средств и, принеобходимости, оформляет ипотеке.
В-шестых. При определении размера кредитадополнительно к доходу заемщика по основному месту работы Сбербанк России можетпринимать все его дополнительные официальные доходы, а также все виды доходовсупруги(а) заемщика.
Основными преимуществамипредлагаемых нами программ для работников учреждений культуры являются:
— льготные условиякредитования (без первоначального взноса, под 8% годовых);
— отсрочка платежа насрок до 6 месяцев;
— срок кредитования – 35лет (но не старше возраста заемщика 70 лет на момент окончания кредита).
При данных условияхкредитования ипотечный кредит смогут получить гораздо большее число заемщиков.Экономический эффект от одного выданного кредита в среднем составляет 1,5.
Заключение
Со стабилизациейэкономического положения Российской Федерации существенным образом увеличилсяобъем делового оборота недвижимости, следствием чего получил свое развитиерынок недвижимости. Это обусловлено экономическим содержанием недвижимости,включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность,разнородность и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чащеиспользоваться в качестве вклада в уставный капитал и залога недвижимогоимущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики,как ипотека.
Ипотека – залогнедвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с цельюполучения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается вруки кредитора, а остается у должника.
Поскольку ипотекапредставляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получилаособое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитныхрисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, какправило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залоганедвижимости.
В настоящее время вРоссии действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования, в целомсоответствующих зарубежным схемам, но учитывающих национальную специфику:
— одноступенчатая, прикоторой заемщик напрямую участвует во всех операциях;
— двухступенчатая, когдазаемщик проходит все процедуры как бы повторно;
— трехступенчатая, вкоторой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.
Основными субъектамиипотечного процесса являются заемщики, банки, страховые компании и оценочныеагентства.
Ипотечный банк –кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли,различных строений и других объектов недвижимости), ресурсы которогоскладываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализацииипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечениенедвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В своей деятельностиипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовыхресурсов:
— ориентация на«розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридическихлиц);
— ориентация на «оптовые»источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранныхкредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевыеоблигационные займы).
В ипотечном кредитованиибанки участвуют как применительно к решению жилищных проблем граждан, так иосуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечногокредита.
При осуществлениикредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскимиструктурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которойиспользуются формальные, полуформальные и неформальные процедуры.
Оценочная деятельность випотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм,агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы,которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемыйобъект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимостибазируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, наоснове затрат, с точки зрения капитализации дохода.
Страхование, приопределенных условиях, способно существенно снизить риски невозврата ипотечныхкредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечномпроцессе.
Основные риски,сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:
— существующей квартиры,являющейся объектом залога;
— строящейся квартиры,являющейся объектом залога;
— неплатежеспособностиклиента.
Основными причинами,сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:
— недостаточностьправового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральныхзаконов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»;
— неразвитость судебнойпрактики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегосяобъектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов попервой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;
— особенностиполитической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;
— неготовность иэкономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки преждевсего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкойдоходности этой деятельности;
— научная и коммерческаянепроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.
С учетом сложившихся вРоссии условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечногокредитования для работников учреждений культуры в целом по стране могут быть:
1. Развитие инициативыкоммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделенияипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованиюграждан под залог объектов недвижимости.
2. Создание при поддержкегосударства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение черезнего полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающейсоздание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными нанедвижимость, для направления в систему свободных денег от независимыхинвесторов.
3. Развитие инициативыадминистраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотекибанками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основнойгруз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценныхбумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальнойсобственности.
4. Развитие ипотеки наоснове использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки,базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.
5. Выход зарубежныхбанков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошоотработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамкахипотеки.
6. Зарождение элементовипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использованияразличных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлениемипотечных ссуд.
7. Создание Кредитногосоюза – финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц,принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит,аналоги которых действовали в дореволюционной России.
Список литературы
1. Банки ибанковские операции: Букварь кредитования. Технологии банковских ссуд.Околобанковское рыночное пространство [Текст]: Учеб.для вузов / Под ред. В.А.Челнакова. – М.: Высшая школа, 2009. – 291 с.
2. Банковское дело[Текст] / Под ред. Г.И. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. — СПб.: Питер, 2009. — 384 с.
3. Банковское дело:управление и технологии [Текст]: Учебное пособие для вузов / Под ред.А.М.Тавасиева. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 863 с.
4. Большая СоветскаяЭнциклопедия [Текст]. — Т.21. — М.,1975. – 890 с.
5. Большой толковыйпсихологический словарь [Текст] / Под ред. А. Ребера. — М.: Веге, АСТ, 2002. –302 с.
6. Бюллетеньбанковской статистики Сибирского банка Сбербанка России [Текст]. – 2008. — №3.- С. 86.
7. Бюллетеньбанковской статистики Сибирского банка Сбербанка России. – 2009. — №4. — С. 94.
8. Вестникобщественного мнения. Данные. Анализ. Дискуссии [Текст]. — М.: ВЦИОМ-А, 2003. –125 с.
9. Вострецов, А.Недвижимость должна работать [Текст] / А. Вострецов // Твоя ипотека. – 2008. — №3. – С.14.
10. Гришкин, С.Г., Мусаева, Р.А.,Харисов, К.Г. Некоторые вопросы оценки кредитного портфеля банка [Текст] / С.Г.Гришкин, Р.А. Мусаева, К.Г. Харисов // Деньги и кредит. — 2008. -№ 1.- С.36-40.
11. Грудцына, Л.Ю. Ипотека [Текст] / Л.Ю.Грудцына. – СПб.: Питер, 2005. – 236 с.
12. Гурвич, В. Кредитное качествобанковских активов [Текст] / В. Гурвич // Банковское дело. — 2008. -№ 1. — С.42-43.
13. Дэвидсон, Э., Сандерс, Э., Вольф,Л.Л. и др. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ [Текст]/ Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л.Л. Вольф. – М.: Вершина, 2007. – 344 с.
14. Деньги, кредит, банки. Экспресс-курс[Текст]: учебное пособие / Под ред. заслуж. деятеля науки РФ профессора О.И.Лаврушина. – М.: КНОРУС, 2008. –320 с.
15. Кириенко, А.А. Ипотека в вопросах иответах [Текст] / А.А. Кириенко. – М.: Юстицинформ, 2007. – 233 с.
16. Комплексный подход к формированиюкредитного портфеля банка [Текст] // Банковское дело. – 2009. — №7. — С. 62-65.
17. Комплексный подход к формированиюкредитного портфеля банка [Текст] // Банковское дело. – 2009. — №8. — С. 49-52(продолжение).
18. Кузин, И.В. Ипотечный кредит — этосоциальная ответственность [Текст] / И.В. Кузин // Банковское дело. — 2008. — №11. — С. 50-53.
19. Культура: Организация, управление,экономика: Сборник научных трудов / Под общ. ред. И.М. Болотникова [Текст] /И.М. Болотников. — СПб., 2009. – 528 с.
20. Лазарева, Л.Б. Что влияет на развитиеипотечного жилищного рынка? [Текст] / Л.Б. Лазарева // Банковское дело. — 2008.- № 1. — С. 38-42.
21. Макальская М.Л., Пирожкова Н.А.Некоммерческие организации в России. Создание. Права. Налоги. Учет. Отчетность[Текст] / М.Л. Макальская, Н.А. Пирожкова. — М.: Экономика, 2008. – 418 с.
22. Методические рекомендации по оценкекредитного риска кредитной организации при проведении инспекционной проверки.Методологические рекомендации по проверке кредитного портфеля кредитнойорганизации [Текст] // Бухгалтерия и банки. – 2008. — № 9. – С. 37-60.
23. Мильдзихов, В. Ипотека – продукт дляклиентов со стабильной жизненной ситуацией [Текст] / В. Мильдзихов // Твояипотека. – 2008. — №7. – С.28.
24. Назаров, В. Ипотека: руководство кдействию [Текст] / В. Назаров. – СПб.: Питер, 2005. – 345 с.
25. Норесков, В. Ипотека для приобретенияжилья [Текст] / В. Норесков. – СПб.: Питер, 2005. – 326 с.
26. Ориентиры культурной политики[Текст]. — М.: Главный информационно-вычислительный центр Министерства культурыРоссийской Федерации. — 2008. — №7. – С.46.
27. Полищук, А.И., Кредитная система:опыт, новые явления, прогнозы и перспективы [Текст] / А.И. Полищук. — М.:Финансы и статистика, 2009. – 216 с.
28. Правила кредитования физических лицСбербанком России и его филиалах [Текст] (Редакция 3) от 30.05.2003 № 229-3-р(с учетом изменений).
29. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование[Текст]: Учебное пособие / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2008. — 208с.
30. Регламент предоставления кредитовюридическим лицам и предпринимателям Сбербанком России и его филиалами [Текст]от 30.06.2006. № 285-5-р (с изм.).
31. Регламент создания и использования вСбербанке России и его филиалах резерва на возможные потери по ссудам исписания безнадежной и признанной нереальной для взыскания задолженности[Текст] от 21.04.2005г.- № 455-5-р. (с изм.).
32. Рождественский И., Шишкин С. Реформыв социально-культурной сфере: В чьих интересах [Текст] / И. Рождественский, С.Шишкин // Вопросы экономики. 2007. № 1. – С. 18.
33. Сайт социологических исследованийфонда «Общественное мнение»: Метод доступа «http://www.fom.ru»
34. Саркисянц, А.Г. Ипотечноекредитование на современном этапе [Текст] / А.Г. Саркисяц // Банковское дело. — 2008. — № 8. — С. 46-51.
35. Сибирский банк сбербанка России активнорасширяет операции по кредитованию всех форм бизнеса [Текст] // Вестник Сбербанка.- 2007.- №16(77) — С. 1.
36. Социально-экономические проблемыРоссии: Справочник. М. Финансы, 2008.- 352 с.
37. Суханов, М.С. Риск менеджмент и аудитссудных операций в системе управления коммерческим банком [Текст] / М.С.Суханов // Банковские услуги. — 2008. — № 2. — С. 14-26.
38. Товар класса люкс. Зарубежный опыт[Текст] // Твоя ипотека. – 2008. — №4. – С.12.
39. Управление деятельностьюкоммерческого банка (Банковский менеджмент) [Текст] / Под ред. О. И. Лаврушина– М.: ЮристЪ, 2009. — 688 с.
40. Федеральный закон об ипотеке [Текст]от 30.12.2004 №216 – ФЗ.
41. Федоренко, Н.П. Оптимизация экономики[Текст] / Н.П. Федоренко. -М.: Наука, 2007. – 322 с.
42. Фетисов, Г.Г., Орешин, В.П.Региональная экономика и управление [Текст]: Учебник / Г.Г. Фетисов, В.П.Орешин. — М.: ИНФРА-М, 2009. — 416 с.
43. Циклина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит[Текст] / Г.А. Циклина. — М.: Финансы и статистика, 2009. – 213 с.
44. Чепенко, Е. Ипотека для граждан.Комментарий к законодательству [Текст] / Е. Чепенко. – М.: Фонд содействиягосударственной регистрации недвижимости, 2007. – 236 с.
45. Шишкин С.В. Экономика и управление всфере культуры: Поиск новых моделей [Текст] / С.В. Шишкин. — М.: НИИ культуры,2007. – 463 с.
46. Экономика и культура. Проблемывзаимодействия / Под ред. А.В. Барышевой [Текст] / А.В. Барышева. — М.:Институт экономики РАН, 2008. – 523 с.
47. Экономика искусства: Опыт зарубежныхисследований. — М.: Экономика, 2008. – 348 с.
48. Экономика общественного сектора[Текст]: Учебное пособие / Под ред. Е.И. Жильцова, Ж.Д. Лафея. — М.: ТЕИС,2008. – 418 с.
49. Юрьева Т.В. Некоммерческиеорганизации: Экономика и управление [Текст] / Т.В. Юрьева. — М.: Экономика,2008. – 439 с.
50. Экономика культуры: Учебное пособие /Под ред. Ф.Ф. Рыбакова, А.З. Олейника [Текст] / Ф.В. Рыбаков, А.З. Олейник. — СПб., 2007. – 464 с.