Оглавление
Введение
Глава 1. Теоретические аспектыдеятельности ипотечных банков
1.1 Основная деятельность ипотечныхбанков
1.2 Пассивные и активные операциибанков
Глава 2. Анализ и оценка работыбанка ОАО «Монетный дом»
2.1 Общаяхарактеристика банка
2.2 Структурныйанализ пассивов и активов банка
2.3 Предложения по внедрениюкредитования по ипотечным программам
Заключение
Списокиспользованной литературы
Введение
Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование– сверхактуальная задача для России в настоящий момент. России уже не обойтисьбез применения всех возможностей цивилизованной ипотеки, которая должна статьосновой для организации масштабной государственной жилищно-инвестиционнойпрограммы улучшения жилищных условий для миллионов членов нашего общества.Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения – вулучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – вэффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузкепроизводства и, конечно же, государства – в общем, экономическом росте. Во всеммире институт ипотеки формировался несколько столетий. Следует отметить, чтомногие элементы российской ипотеки, которая существовала до 1917 года, быливзяты различными странами на вооружение – это элементы вторичного рынка,большие сроки ипотечного кредитования. Большинство западных новаций в настоящеевремя воспринимается у нас как «чужое», несмотря на истинно российские корнисовременных западных технологий, просто это «хорошо забытое старое».Парадоксальность ситуации еще и в том, что сегодня в России необходимо начинатьпроцесс становления ипотеки с нуля, так как свой опыт российскойдореволюционной ипотеки безвозвратно утерян.
Объектом данной работы является ипотечные банки.
Предметом – операции ипотечных банков.
Целью работы является выявление проблем ипотечного кредитования в России.
Для достижения поставленной цели рассмотрены следующие задачи:
- Определить основную деятельность ипотечных банков;
- Рассмотреть пассивные и активные операции банков;
- Выявить перспективы применения моделей ипотечного кредитования вРоссии;
- Провести анализ и оценку работы банка ОАО «Монетный дом»;
- Разработать предложения по внедрению кредитования по ипотечнымпрограммам.
Для того чтобы раскрыть цель и исследовать задачи необходимо изучитьтруды таких авторов, как Цылиной Г.А., Иванова В.В., Кессельмана Г.М.,Проскурина В.А., Печатниковой С.М., Насрултаева З., Веремейкиной В.Д.,Урчуковой Ж.М., Матюхина Г.Г., Минц В.М.
Глава 1. Теоретические аспекты деятельности ипотечных банков
1.1 Основная деятельность ипотечных банков
ипотечный банк кредитование инфляция
Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которыеобеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение,под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссудтолько ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия “ипотечный банк” и“ипотечный кредит”.
Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенноудобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашениекредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е.небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов подаренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений аренднойплаты. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий сцелью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) илистроительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельскомхозяйстве относительно невысок. [6]
Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажизакладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговыеобязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваютсяпредоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами,ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечногобанка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяетсястоимостью закладного объекта.
Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальныеинституты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитентызакладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала иприносящих проценты.
Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальнымкредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом,а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом,происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляетзаем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставкипогашения, поскольку средства, поступающие от многочисленныхкредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.
Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественнымструктурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами,получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займовявляются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. Отобычных они отличаются лишь способом гарантирования.
Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду сосновной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты,выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском.Например, банк может приобретать участки у своих должников, только с цельюпредотвращению убытков, строительства административных зданий для своих нуждили жилья для своих сотрудников, спекуляцией земельными участками банкузаниматься запрещено.
Законодательное ограничение в интересах держателей закладных листовделают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками.Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешаннымиипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основезалогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах. [12]
Так, землевладение может заложено путем передачи собственником правасобственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелецпоручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговомправе на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательствудля такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с егонотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки обязуютсобственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение былооформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.
Значение залогового права заключается в том, что при принудительнойпродаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеютпривилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца напогашение долгов из средств продажи объекта. Только после удовлетворенияпривилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетвореныостальные кредиторы в порядке очередности.
В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимаютособое положение – они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искатьудовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукционазакладного объекта. То же относится к судебному процессу о разделе имущества.
Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продаетсяили каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другомувладельцу. Ипотека или (ипотечный долг) несет ответственность безотносительно кличности землевладельца. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кромевнесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Длявозникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно. Онявляется независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое ссамого начала причитается кредитору.
В настоящее время все большее распространение получает в качестве гарантаипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средствоблагодаря своей независимости от определенного требования.
Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так каквключает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Посколькуипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно кпредоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следуетоговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован какгарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать всезаконные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель исобственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом,третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.
Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеютсясоответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка изаверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.
Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладныхлистов. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит,зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаютсяниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи,однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладныхлистов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продаватьсвои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом черезкоммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платитпошлину, так называемую бонификацию.
Чистая выручка = Курс продажи — Бонификация
Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам втечение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срокустанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты,предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков илидругих банковских учреждений.
В настоящее время закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Передновой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита всоответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента позакладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требованиебанком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороныкредитополучателя, так как оно не знает, с чем это связано. Процент запредоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовитьусловия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможноеухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк долженпродать закладные листы, по которым оно оплачивает проценты их держателям. А сдругой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижениюстроительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобызаполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам ипоступлением кредитов за кредит, и необходим процент за предоставление,который, как правило, составляет 0.25% в месяц. [9]
Ипотечные банки предоставляют право должникам досрочной выплаты кредита(полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. Вряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательнымибанками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансированиястроительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением черезсбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка.Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашаетсякредит Сбербанка.
Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счетпередачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечногозайма. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора соСбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммынедостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.
Закладные листы являются договорными обязательствами банка перед ихдержателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированнымиипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочнымидолговыми обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный приростна продолжительный срок.
Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой моментпроданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит подзалог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценныебумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваютсясовокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные правазаносятся в специальный регистр, который находится под контролемгосударственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оноподтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечногобанка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всемидругими кредиторами банка.
Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежноевложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов;создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховымикомпаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.
Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладнойвыпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов,на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акцииможет получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать срокивыплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный илидругой банк, который будет следить за своевременным начислением.
Своевременное предъявление купона имеет важной значение, так как поистечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на егополучение утрачивается.
В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг.Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право надолевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитныйбанк и занимается начислением причитающихся процентов. [3]
Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечениисрока его действия истекает только через 30 лет.
Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия,право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.
Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободнуюпродажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится отом, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодическиизымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.
1.2 Пассивные и активные операции банков
Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование ихпассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операцийкоммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает балансипотечного банка.
Таблица 1. – Балансчастного и государственного ипотечного банка [8]Пассивы Активы 1. Коммунальные облигации и закладные 1. Наличность и счета в кредитных учреждениях 2. Долгосрочные займы 2. Долгосрочные кредиты 3. Переходящие кредиты 3. Ценные бумаги 4. Собственные средства 4. Переходящие кредиты 5. Прочие 5. Прочие
Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочныхоблигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов ипереходящих кредитов, а также собственные средства, включающие акционерныйкапитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активных операциях почти85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам нажилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты(государственные средства – около 3%, ценные бумаги – 0.5% и прочие – 1.5%).
Ипотечные банки также осуществляют депозитные и комиссионные операции сценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдаваликредиты в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредитапроизводился тоже закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаватьсятолько наличными, а продажа закладных – производится банками. Как правило,обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местныхорганов власти, гарантии банков, а также какое – то дополнительное резервноеобеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческихбанках.
В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки,в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.
Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые –мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.
В последние годы произошли важные изменения в технике кредитования.Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. засчет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитованиебанками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализацииэмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечныхбанков стали играть большую роль государственные средства, отраженные по статье“Переходящие кредиты”.
Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второймировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным.В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные насумму, превышающую их собственный капитал в 10-20 раз.
Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а такжедругими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений ипредоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банковза рамки традиционных операции. Они получили возможность привлекать вкладыфизических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги,проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения доходов. Ипотечныебанки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основномпутем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесносвязано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономикезападных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативносказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозвратадолгов.
В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечногокредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридическихлиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг.
Глава 2. Анализ и оценка работы банка ОАО «Монетный дом»
2.1Общая характеристика банка
Коммерческий Банк «Мечел-Банк» создан решением общегособрания учредителей-пайщиков (протокол №1 от 08.08.1990 г.), зарегистрирован Государственным Банком РСФСР 26.09.1990 г., регистрационный №419, преобразован в Открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Мечел-банк» 02.04.1999 г., является кредитной организацией, созданной и действующей на основаниизаконодательства Российской Федерации.
ОАО КБ «Мечел-банк» является правопреемником всех прав и обязанностей ОАОАКБ «Золото-Платина-Банк», зарегистрированного Центральным Банком РоссийскойФедерации 29 октября 1993 года, регистрационный номер 2552, расположенного поадресу: 620062, Российская Федерация, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Гагарина,д. 14, в связи с присоединением ОАО АКБ «Золото-Платина-Банк» к ОАО КБ«Мечел-банк» по решению внеочередного Общего собрания акционеров ОАО КБ«Мечел-банк» от 15 апреля 2005 г. (протокол №11) и в соответствии спередаточным актом от 29 июля 2005 года.
29 октября 2008 года в Единый государственный реестр юридических лицвнесена запись о государственной регистрации изменений в учредительныедокументы Банка «Монетный дом» ОАО в связи с изменением наименования ОАО КБ«Мечел-банк» на Банк «Монетный дом» ОАО.
Миссия Банка – быть удобным, надежным и доступным Банком для населения,Банком содействия развитию малого предпринимательства, солидным ивысококлассным Банком-партнером для корпоративных клиентов, обеспечиватьстабильность своего финансового состояния и высокую эффективность проводимыхопераций.
Банк «Монетный дом» ОАО относится к категории финансово стабильныхкредитных организаций области. Одним из факторов стабильности являетсяуниверсальность банка.
Банк оказывает полный спектр банковских услуг. Ресурсная база формируетсяза счет привлеченных ресурсов и собственных средств.
В соответствии со стратегией развитияБанка основными направлениями деятельности является:
— повышение надежности и эффективности работы Банка, его отдельныхподразделений, а также надежность его платежных и технических систем;
— внедрение новой идеологии работы с клиентами, основанной на сочетаниистандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту;
— развитие новых услуг и технологий, совершенствование качестваоказываемых услуг, снижение их себестоимости;
— привлечение средств организаций и физических лиц, а также размещение ихв экономику региона;
— реализация Программы развития региональной сети Банка;
— сохранение своих позиций и доли Банка на валютном рынке и рынкедрагметаллов;
— сохранение своих позиций и доли Банка на рынке ипотечного кредитования,в том числе в рамках сотрудничества с Южно-Уральской Корпорацией жилищногостроительства и ипотеки;
— обеспечение роста собственного капитала и прибыли, достаточных дляпроведения капитальных вложений, обеспечение сохранения рентабельности активов.
2.2 Структурный анализ пассивов и активов банка
/>/>/>/>/>Пассивы банка представляют собой источники средств банка длявложения в активные операции. Рассматривая структуру пассивов банка необходимоопределить долю собственных, заемных и привлеченных средств.
Крепкая капитальная база банка означает наличие значительнойабсолютной величины собственного капитала как главного защитного источникапоглощения риска активов и гарантирования средств вкладчиков и депозиторов.
Привлеченные средства банка, где основную их часть составляютдепозиты, покрывают около 90% всей потребности в денежных средствах ииспользуются для осуществления активных операций, получения прибыли.
Депозитную базу образуют средства юридических и физическихлиц, аккумулированных банком в виде средств на расчетных и текущих счетах, всрочных депозитных и сберегательных вкладах.
Стабильность депозитной базы зависит от вида депозита, срокапривлечения средств и степени чувствительности ресурсов банка к изменениюпроцентной ставки. Чем больше стабильная часть депозитов, тем выше ликвидностьбанка, поскольку в этой части аккумулированные ресурсы не покидают банк.
Депозиты до востребования, процентыпо которым не начисляются или незначительны, менее чувствительны к изменениюпроцентных ставок и, следовательно, более стабильны. Их принадлежность к томуили иному банку в большей мере обусловлена такими факторами, как: качество ибыстрота обслуживания; надежность банка; разнообразие услуг, предлагаемыхвкладчикам; близость расположения банка от клиента. Поэтому, открывая расчетныйили текущий счет в банке, удовлетворяющем указанным требованиям, клиентустанавливает долговременные связи с банком, постоянно расходуя и пополняясредства на счете.
Структура источников средств банка представлена в таблице 2.
Таблица 2. – Структура пассивов ОАО Банка«Монетный дом» за
2006-2008 год (тыс. руб.)Источники 01/01/07 Удел. вес, % 01/01/08 Удел. вес % Абс. откл. 01/01/09 Удел. вес, % Абс. откл. Собственные средства 19857 20,16 45567 16,95 +25710 59387 12,08 +13820 Привлеченные средства 78633 79,84 223252 83,05 +144610 408425 83,04 +185173 Заемные средства 24000 4,88 +24000 Итого: 98490 100 268819 100 +170329 491812 100 +222993
/>
Рисунок 1. – Динамикаизменения структуры пассивов ОАО Банка
«Монетный дом» за 2006-2008 год
Данные таблицы 2 и рисунка 1свидетельствуют о том, что важнейшую роль в источниках средств банка играютпривлеченные средства, данная тенденция прослеживается на протяжении всегоанализируемого периода с 2006 г. по 2008 г. Доля данного источника возрастает как в абсолютном, так и в долевом соотношении.
Данная тенденция являетсяположительной, так как привлеченные средства являются менее дорогими посравнению с заемными средствами, так как в данном случае инициатором дляразмещения средств в банке являются вкладчики, кредиторы.
Доля собственных средств банка вфинансировании активных операций банка невысока от 20,16 в 2006 г. до 12,08 в 2008 г., однако, данная ситуация вполне заурядна ведь в банковской практикесуществует правило: собственные средства составляют от 10 до 20% в общем объемесредств.
В 2008 г. в структуре источников появляются заемные средства, они наиболее дорогие среди возможныхисточников, на привлечение заемных средств банк идет при наличии следующихвозможных условий: нехватка ликвидных средств, возможность разместить заемныесредства под более высокие проценты.
Однако, для анализа ликвидной позициибанка, следует уточнить, за счет каких именно источников осуществляетсяпривлечение средств.
Структура привлеченных средств ОАО Банка «Монетный дом» представлена в таблице 3.