Реферат на тему " Научные проблемыэкономики строительства"
Cанкт-Петербургский Государственный технический университет
ИСФ, кафедра технологии, организации и экономикистроительства
Санкт-Петербург
2001
Введение
Оценка стоимости объектастроительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного проекта.От неё в большей степени зависит экономическая эффективность инвестиционногопроекта, поскольку точность определения стоимости напрямую будет влиять натакие показатели, как различные виды доходов и сроков окупаемости. И здесьнеобходимо добиться оптимального соотношения между доходами и затратами.
Основной частью инвестиционногопроекта является расчёт эффективности инвестиций, который выполняется всоответствии с указаниями [1, стр. 5, п. 4.1.11], и [2] на основе рядапоказателей. Расчёт ведётся по следующей схеме:
/>
Рис. 1.
Оценка рыночной стоимости зданияявляется первым пунктом в прогнозе доходов, что и будет рассматриваться вработе далее.
Один из методов оценки рыночной стоимостижилого здания
При оценке стоимости объектовстроительства, как правило, сначала оценивается составляющая часть объекта. Этачасть для каждого вида объектов строительства имеет определённое значение.
Для жилых зданий составляющими егочастями являются квартиры. Оценка рыночной стоимости жилого здания как правилоначинается с определения стоимости 1 м2 площади квартиры.
В зависимости от планировочногорешения здания, оцениваются либо каждый вид квартиры, либо одна квартира,эквивалентная всем остальным.
Таким образом, квартиры могут бытьсформулированы как объекты оценки, для которых необходимо определить основныехарактеризующие их показатели, такие как:
Общая площадь;
Жилая площадь;
Кухонная площадь;
Этаж;
Санузел (совмещённый/раздельный);
…
Объект оценки сравнивается снесколькими другими, так называемыми объектами сравнения. Данный способ носитназвание метод рыночной экстракции для разнородных объектов. При использованииэтого метода составляется ряд матриц для определения стоимости 1 м2площади объекта оценки.
Матрица состояния
Оценка составляющей части объектастроительства обычно производится на основании стоимости аналогичных объектов.Для этого необходимо наличие информации об их стоимости на текущий момент.
Это отражает матрица состояния,которая включает значения показателей объекта оценки и объекта сравнения. Дляпримера матрица сравнения представлена в табл. 2.1.
Т а б л и ц а 2.1. Площадь Этаж, балл Санузел Стоимость Общая Жилая Кухонная Объект оценки 84,33 34,67 33,89 2 Р
S1 м2=? Объект сравнения 1 83 42 13 2 1 270 Объект сравнения 2 83,36 47,07 13,48 3 1 260 Объект сравнения 3 85,4 47,8 12,5 3 1 295 Объект сравнения 4 103 56,25 16,8 3 1 340
Стоимость объектов сравненияопределяется из информационных источников цен на текущий момент, например из[3]. Ценность этажа можно определить в баллах, определив зависимость«этаж-балл» на основании статистических данных (рис.2.1).
… последний />
Рис. 2.1.
Также имеют место показатели:
расстояния от исторического центрагорода;
расстояние от ближайшей станцииметро;
район города.
Матрица сравнения
После получения данных о текущемсостоянии цен на объекты сравнения, необходимо произвести сравнение показателейобъекта оценки и объектов сравнения.
Для этого составляется матрицасравнения, которая содержит разницу значений показателей объектов сравнения(ОС) и объекта оценки (ОО). Пример матрицы сравнения представлена в табл. 3.1.
Т а б л и ц а 3.1. Площади
Этаж (П4)
Общая (П1)
Жилая (П2)
Кухонная (П3) Объект оценки (ОО)
Объект сравнения 1 (OC1) -1,33 7,33 -20,89
Объект сравнения 2 (OC2) -0,97 12,4 -20,41 1
Объект сравнения 3 (OC3) 1,07 13,13 -21,39 1
Объект сравнения 4 (OC4) 18,67 21,58 -17,09 1 s’ 18,77 29,08 40,03 1,73
_____________________________________________________________
Сумма квадратов отклонения s’определяется по формуле />.
Расчёт стоимости объекта оценки
На основании данных полученныхматриц, производится следующий расчёт для определения стоимости объекта оценки.
Нормативная матрица сравнениясодержит отношение показателей объектов сравнения к сумме квадратов отклонения,и представлена в табл. 4.1.
Т а б л и ц а 4.1.
П1
П2
П3
П4
/> ОО -0,071 0,252 -0,522 0,000 0,584
ОС1 -0,052 0,426 -0,510 0,577 0,882
ОС2 0,057 0,452 -0,534 0,577 0,909
ОС3 0,995 0,742 -0,427 0,577 1,434
ОС4 -0,071 0,252 -0,522 0,000 0,584
В результате по каждому признакунеобходимо получить безразмерные коэффициенты сравнения. Пример расчётакоэффициентов представлен в табл. 4.2.
Т а б л и ц а 4.2.
ОС1
ОС2
ОС3
ОС4 s 0,584 0,882 0,909 1,434
/> 1,713 1,134 1,100 0,698
/> 0,704 0,466 0,452 0,287
/> 0,496 0,217 0,205 0,082
В результате расчёта определяютсявеса коэффициентов W, сумма которых равна единице (100 % стоимости).
На основании этих данных, можноопределить стоимость 1 м2 площади S1м2 рассчитываемогообъекта оценки (квартиры), по формуле:
/>
Общая сумма доходов от продаж, какправило, включает в себя доходы от продажи всех квартир (полной реализацииздания). Для её определения необходимо произвести вычисления по следующимформулам.
Стоимость одной квартиры можноопределить по формуле
S1кв=S1м2*общая площадь.
Общая сумма доходов от продажможет быть определена по формуле
S=S1кв*количествоквартир.
Заключение
Как показано выше, данным методомможно рассчитать стоимость жилого здания, однако эта стоимость будет являтьсяобщей суммой доходов от продаж, которая должна будет покрыть все накладные расходы,стоимость строительства, материалов и т. п.
На основании полученныхрезультатов производится оценка экономической эффективности проекта, при которойподсчитывается прибыль с учётом затрат материалов и времени.
Эта прибыль носит название чистыйдисконтируемый доход, и его значение определяет эффективность инвестиционногопроекта.
Разумеется, метод рыночнойэкстракции для разнородных объектов может быть применён только при условииналичия существующих аналогичных построенных объектов, при не соблюдении этогоусловия необходимо использовать методы, основывающиеся на сметную стоимость истатьи расходов.
Список литературы
СНиП 11-1-95. Инструкция о порядкеразработки, согласования, утверждения и составе проектной документации настроительство предприятий, зданий и сооружений. – 14 с.
Методические рекомендации пооценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования.,Госстрой России, Минэкономики России, Госкомпром России.: №7 – 12/47 от31.03.94.
Бюллетень недвижимости., СПб.:Информационно-издательская группа «Бюллетень недвижимости», 2001. – 400 с.