, как одна из мер попрофилактике мошенничества на рынке недвижимости
Хорошоизвестно, что лучшим способом борьбы с любыми преступными проявлениями являетсяих профилактика. В полной мере это касается и мошенничества, совершаемого нарынке недвижимости. Применительно к этой категории преступлений, получивших впоследние годы достаточно широкое распространение и отличающихся большимразнообразием способов совершения, основой профилактических мер являетсясоздание такой системы совершения сделок с недвижимостью (в первую очередь этокасается системы регистрации), при которой осуществление мошеннических операцийбудет максимально затруднено либо вовсе исключено.
Мироваяпрактика показывает, что наиболее эффективным методом борьбы с мошенничествомна рынке недвижимости является высокий уровень ответственности регистрирующихорганов, единообразие системы регистрации (так, в России до сих пор сохраняетсявозможность «дополнительного» подтверждения сделки путем нотариального еезаверения и именно этот способ чаще всего используют мошенники, получая деньги,например, за продаваемую чужую недвижимость после нотариального заверениясделки, тогда как орган юстиции является куда более сложным препятствием длямошенника), создание системы страхования рисков на рынке жилья.
СегодняРоссия находится на начальном этапе функционирования системы регистрации, чтопозволяет в определенной степени безболезненно модифицировать эту систему. Приэтом, с учетом международного опыта следует приложить все усилия на созданиесистемы, обеспечивающей достаточную защиту государством имущественных правсобственников недвижимости. Представляется, что государство, взявшее на себяфункцию арбитра в вопросе возникновения прав на недвижимое имущество черезсоздание системы государственной регистрации, должно и может сформироватьсбалансированную эффективную систему защиты, с одной стороны, добросовестныхприобретателей недвижимого имущества, зарегистрировавших свои права, а с другойстороны — бывших собственников недвижимости, права которых были нарушены, путемвозмещения ущерба в соответствии с системой государственных гарантий. Такойподход является наиболее эффективной преградой на пути попыток мошенничества нарынке недвижимости.
Внастоящее время система государственной регистрации сделок с недвижимостьюрегулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Являясь в целомважным шагом на пути совершенствования рынка недвижимости, действующий закон вто же время содержит ряд положений, нуждающихся в определенной корректировке.Так, одним из основных этапов регистрационной деятельности является правоваяэкспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью (п.1 ст. 13Закона о регистрации). В то же время данный Закон не предусматриваетответственности за недобросовестную или неполную проверку предоставляемыхдокументов. Согласно ст. 31 Закона ответственность при государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена лишь засвоевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок сним в Едином реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правахна недвижимое имущество и сделках с ним, за точность и своевременностьпредоставления данных (п. 1), за искажение или утрату информации о правах нанедвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленномпорядке (п. 2). Ответственность же за неполную правовую экспертизу законом непредусмотрена. Не удивительно, что уже после введения данного закона,совершались сотни сделок, впоследствии признававшихся недействительными в силу,например, ущемления прав малолетних и несовершеннолетних и по иным поводам [1].
Очевидно,что покупателю самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых провероккрайне сложно, поэтому возложение обязанности по правовой экспертизе документовна государственный орган совершенно целесообразно, но в таком случае не менееважно и предусмотреть определенную ответственность за невыполнение даннойобязанности. Так, по нашему мнению, статью 31 Закона о регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним следует изложить следующим образом:«Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за проведениеправовой экспертизы документов и проверку законности сделки, своевременность иточность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним...» и далее потексту статьи.
Закреплениеэтого положения в Законе предопределяет и создание системы государственногострахования — гарантийного фонда, складывающегося из отчислений от суммы сделки(например, в достаточно эффективной системе Торренса [2] подобный взнос составляет всего 0,1 % отсуммы сделки, а в других страховых системах колеблется от 0,3 до 1 %). При этомподобный фонд должен быть государственным, а создание рыночных институтовснижения рисков на рынке недвижимости, во всяком случае, на данном этаперазвития российской экономики будет менее эффективным, хотя именно по этомупути сейчас и движется развитие рынка недвижимости.
Так,только в Краснодаре на сегодняшний момент действует уже 7 страховых компаний,предоставляющих услуги страхования титула: «Альфа-страхование», «ВСК»,«Ингосстрах», «Поддержка», «Прогресс-гарант», «Рекон», «Росгосстрах-Юг», крометого, эту услугу оказывают и многие агентства недвижимости. Интересно, что вотечественных условиях страхование титула приобрело особую специфику. В отличиеот большинства действующих в мире систем, стоимость страхования в Россиисоставляет в среднем 0,5% от стоимости жилья ежегодно. Страхование предлагаетсяна ограниченный срок – от одного года до десяти лет; оплата взносовосуществляется как единовременно, так и в рассрочку. Несложно посчитать, чточастное страхование обходится нашим гражданам достаточно дорого, так,застраховав на 10 лет однокомнатную квартиру стоимостью около 600 тысяч рублей,придется «доплатить» сумму в размере еще 30 тысяч рублей. Очевидно, что смировой практикой это не имеет ничего общего.
Растущиекак грибы страховые компании ведут активную пропагандистскую работу. Процитируемодну из публикаций в газете «Комсомольская правда», призывающую гражданстраховать приобретаемую недвижимость: «если Вы, покупая дом или квартирунаняли даже суперриэлтера, необходимо знать, что как бы тщательно он не подошелк оформлению документов, это не дает полной уверенности в том, что договоркупли-продажи не будет признан недействительным. На это есть причины, независящие от профессионализма риэлтера или нотариуса: нарушения в процессеприватизации; продажа по поддельным документам; мошенничество со стороныпродавца, в том числе и по предыдущим сделкам; недееспособность илинеспособность осознания своих действий одним из участников сделки; совершениесделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них; разделнаследственного имущества с нарушением интересов хотя бы одного наследника;превышение полномочий одного из участников сделки» [3]. Далее автор пишет о том, что единственнымспасением в сложившейся ситуации является частное страхование титула. Не будемговорить о правовой компетенции автора данной статьи, который, например,упоминая о нотариусах, забывает об органе юстиции, прямой обязанностью которогоявляется правовая экспертиза совершаемых сделок. Впрочем и прямыепрофессиональные обязанности нотариусов и риэлтеров предполагают контроль заправомерностью сделки (именно за это они и получают свой гонорар) и оценкадееспособности участников сделки, выявление подделки документов, контроль за«обремененностью» недвижимости должны гарантироваться с их стороны. В целом учитателя создается впечатление, что, говоря словами автора упомянутой статьи,«рынок недвижимости – это минное поле» на котором никто не застрахован.
Несложнопредположить, что частные компании успешно будут страховать именно «чистую»недвижимость, получая немалые дивиденды с «запуганных» подобными публикациямиграждан. Возможно и появление новой категории мошенников – теперь уже подмаской страховщиков, что уже не раз происходило в нашей стране за последниегоды. Государство же, имея достаточно широкие возможности для создания единой,государственной системы, которая надежно защитит участников рынка недвижимости,остается в стороне. Практика показывает, что даже минимальные взносы участниковрынка в гарантийный фонд при четком контроле со стороны государственных (муниципальных)органов обеспечивают надежное функционирование данной системы, кроме тогомуниципальные власти будут иметь дополнительной источник ресурсов длявкладывания их в надежные ценные бумаги, что является хоть и небольшим, новкладом в развитие той же местной экономики. Кроме того, предлагаемая системастрахования должна носить всеобщий характер, выполняя свою главную функцию –ограждение от мошеннических посягательств наиболее незащищенных участниковрынка жилья.
Важнымшагом на пути снижения числа мошенничеств, совершаемых на рынке жилья было бы,по нашему мнению, и установление единообразного порядка регистрации сделоккупли-продажи. Как известно все сделки по отчуждению недвижимого имуществаподлежали обязательному нотариальному удостоверению и государственнойрегистрации, которая в разных субъектах Федерации осуществлялась по-разному.Однако с вступлением в силу с 31.01.1998 г. Закона РФ № 122-ФЗ обязательноенотариальное оформление подобных сделок было отменено (фактически это произошлов разных регионах с апреля 1998 по январь 2000 г.). К числу операций снедвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному заверению на сегодняшнийдень относятся:
— договор ренты, пожизненного проживания или содержания (ст. 584 ГК РФ),
— договор залога недвижимости (ст. 339 ГК РФ),
— составление завещания, договор уступки прав требования по нотариальноудостоверенной сделке (ст. 389 ГК РФ),
— согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению совместнонажитым имуществом (ст. 35 СК РФ). Сделки же купли-продажи нотариальногооформления не требуют. Вместе с тем, многие участники рынка недвижимостипо-прежнему одним из этапов заключения сделки купли-продажи недвижимостивыбирают нотариальное заверение сделки до государственной регистрации. Нередки ислучаи завладения деньгами покупателей недвижимости при «продаже» чужих квартирили домов мошенниками именно после нотариального удостоверения сделки.Встречаются ситуации, когда нотариусы удостоверяют сделку при отсутствии впаспорте фотографии (по достижении определенного возраста), проявляютневнимательность при проверке предъявляемых документов, в результате чегоостаются незамеченными подделки, для обнаружения которых не требуютсяспециальные познания, а также, когда владельцу добровольно отчуждаемого жильяне разъясняются все последствия производящихся нотариальных действий.
Поматериалам собственных исследований автора, анализа нотариальных сделок иинтервьюирования ряда нотариусов было установлено, что нотариусы практическиникогда не сообщают в правоохранительные органы о возникающих подозрениях, дажев случаях отказа в совершении нотариальных действий.
Действующимзаконодательством предусмотрены некоторые виды ответственности нотариусов. Так,действие института материальной ответственности, предусмотренное Законом «Онотариате», предполагает возмещение ущерба в результате совершениянеправомерного нотариального действия. Например, в 2002 г. общая сумма ущерба,предъявленного нотариусам (по всей РФ) составила 1,5 млн. рублей, из них всудебном порядке было выплачено лишь 500 тысяч [4].Очевидно, что такая система не сможет обеспечить должный порядок на рынке жильяи гарантий его участникам.
Вряде случаев, нотариусы совершают неправомерные действия не бескорыстно. Зазлоупотребление полномочиями частными нотариусами предусмотрена и уголовнаяответственность. Так, согласно ст. 202 УК РФ «использование частным нотариусомсвоих полномочий вопреки задачам своей деятельности и в целях извлечения выгоди преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, еслиэто деяние причинило существенный вред правам и законным интересам общества илигосударства, — наказывается штрафом в размере от пятисот до восьмисотминимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного доходаосужденного за период от пяти до восьми месяцев, либо арестом на срок от трехдо шести месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением правазанимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью насрок от трех лет...».
Достаточноскользкая формулировка статьи, низкие санкции, сложность доказываниясовершаемого правонарушения приводят к тому, что привлечение к уголовнойответственности нотариусов в случае злоупотреблений носит единичный характер.Так, по данным информационно-аналитического отдела Федеральной нотариальнойпалаты в 2002 г. были возбуждены уголовные дела против 24 нотариусов, аобвинительные приговоры вынесены лишь в 5 случаях [5].
Неследует забывать и о том, что при оформлении такой сделки, как купля-продажанедвижимости, необходимо проверить целый ряд документов (правоустанавливающиедокументы на недвижимость, документы, удостоверяющие личность участников сделкии т.п.), а также получить информацию о «чистоте», продаваемой недвижимости,обремененности ее правом собственности со стороны других лиц и т.п., что часто,даже при абсолютной добросовестности нотариуса – невозможно [6]. Собственно по этой причине и была введенасистема государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Отказот обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвал внотариальной среде огромное количество споров [7].Нотариальная палата России неоднократно предлагала вернуться к нотариальномуудостоверению всех таких сделок или отдельных их категорий. Так, только в 1999г. Федеральной нотариальной палатой было подготовлено три проекта по внесениюизменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» первый касался нотариальногоудостоверения тех сделок с недвижимостью, в которых хотя бы одной из сторонявляются физические лица; второй – нотариального удостоверения всех сделок снедвижимостью; третий – учитывал предложения нотариальных палат и иныхорганизаций субъектов РФ [8].
Очевидно,что в сложившейся ситуации государству следует сделать еще один шаг – полностьюотменить такой элемент сделки купли-продажи недвижимости, как нотариальноезаверение, а все процедуры оформления сконцентрировать в одной службе – органеюстиции. Только при таких условиях будет обеспечиваться достаточно эффективнаяправовая экспертиза документов по сделке, а «возможности» квартирных мошенниковзначительно сокращены.
Такимобразом, к числу первоочередных мер, направленных на профилактику мошенничествна рынке купли-продажи недвижимости следует отнести следующие:
— совершенствование закона «О государственной регистрации прав на недвижимость исделок с ней» в части предусматривающей ответственность органа юстиции закачество и полноту правовой экспертизы документов по сделке;
— создание государственного гарантийного фонда (за счет единовременногоотчисления определенного процента от суммы сделки купли-продажи – 0,1-0,3 %),средства, которого должны направляться на защиту, как добросовестныхприобретателей недвижимого имущества, так и бывших собственников недвижимости,права которых нарушаются, в том числе и путем осуществления мошенническихсделок (очевидно, что в случае выявления факта мошенничества, обнаружениямошенника и доказательства его вины средства фонда будут возмещаться и за счетвозмещения имущественного ущерба преступником. В таком случае государствостановится заинтересованной стороной в поиске мошенника, что уже само по себестанет немаловажным фактором по сокращению числа мошеннических посягательств);
— законодательная отмена нотариального заверения сделок купли-продажинедвижимости, как элемента совершения данного вида сделок.
АстафьевДенис Вячеславович, адвокат Краевой палаты адвокатов Краснодарского края,аспирант кафедры криминалистики, уголовного процесса, оперативно розыскнойдеятельности Кубанского государственного университета, г. Краснодар
Список литературы
[1]Сложившаяся ситуация оказалась настолько сложной, что потребовала вмешательстваКонституционного Суда. Лишь с принятием 21 апреля 2003 г. решения по делу опроверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РоссийскойФедерации права добросовестных приобретателей недвижимости оказались защищены.
[2]Система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая защитусобственников – добросовестных приобретателей и государственный механизмфинансовой компенсации, названная по имени ее создателя и впервые появившаяся вАвстралии в середине XIX века. В настоящее время действует в Австралии, Канаде,США и ряде других государств мира.
[3]Мальян С. Застрахуйтесь от прошлого // Комсомольская правда-Кубань. 24 июня2003 г.
[4]Российский нотариат в 2002 г. // Российская юстиция. 2003. № 5. С. 16.
[5]Там же.
[6]В настоящее время разрабатываются системы обеспечения доступа нотариусов кинформационным ресурсам. Так, Московская городская нотариальная палатаразработала концепцию применения новейших информационных технологий, согласнокоторой должна быть создана единая корпоративная компьютерная сеть, благодарякоторой нотариусы получат возможность обращаться непосредственно кпервоисточникам за необходимой информацией, в частности за сведениями оправоустанавливающих документах на имущество; залогах; вызывающих сомненияпаспортах граждан; документах БТИ; об отмененных доверенностях и т.п. (см. Нотариальныйвестник. 2000. № 9. С. 29-38), но подобные предложения пока существуют только врамках проектов.
[7]Открытое письмо президента Международного союза латинского нотариата ПрезидентаРФ // Нотариус. 1996. № 1. С. 9-11; Шнайдер Я. Не в прошлом будущеенезависимого нотариата! // Нотариальный вестник. 1998. № 3. С. 12-15; Участиенотариата в законотворческом процессе // Российская юстиция. 2000. № 6. С. 31.
[8]См. Сучкова Н.В. Участие Федеральной нотариальной палаты в законотворческойдеятельности // Нотариальный вестник. 2000. № 5-6. С. 46-50.