Маслов К.А. 2006
Материалдля подготовки к семинару по Экономической теории
Понятие земельной ренты
Земельнаярента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природныхресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальныеусловия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированноеколичество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли.
Еслиземлевладелец сдает в аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е.сумма денег уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельнойрентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеютсясооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1)рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент,уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.
Следуеттак же заметить, что с точки зрения юридической земельная рента предполагаетзаключение договора аренды (имущественного найма) по которому в соответствии состатьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или вовременное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором врезультате использования арендованного имущества в соответствии с договором,являются его собственностью.
Величинаарендной платы (АП) за капитал-недвижимость может быть выражена формулой:
АП.= А + % + R,
гдеА — амортизация ранее вложенного в недвижимость капитала;
%— процент на вложенный капитал;
R- все виды рентных платежей;
Внастоящее время арендные отношения в сфере недвижимости чаще всего связаны сземлей и жилым фондом.
Образование земельной ренты
Дваосновных направления в современной экономической теории дают на этот вопросразные ответы. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., такназываемой триединой формулы Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируетсяфакт: земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образованиядохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединаяформула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепциюпредельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек,предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты.
Экономическаянаука в целом в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную,абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию толькодве из них, дифференциальную и монопольную.
Наиболеесложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являютсяпримером для изучения. В сельском хозяйстве многоукладнаясоциально-экономическая структура, множество форм собственности, субъектовземлевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли,арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйствакасаются каждого члена общества — ведь последствия неурожая каждый испытает насебе немедленно.
Внастоящее время сущность ренты как дохода, не связанного с трудовойдеятельностью, трактуют весьма широко, используя экономическую терминологию.Например, данное понятие применяют при анализе теневой экономики. Тогда, вчастности, говорят не о взятках чиновников, а об «административной ренте ».
Рассмотримвсе формы ренты, связанной с недвижимостью, начиная с дифференциальной.
Формы земельной ренты
Дифференциальнаярента
Причинойобразования дифференциальной ренты является естественная монополия на объектхозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствованияиз-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. Конкуренцияне устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие иместоположение. Результат — разная производительность труда при одних и тех жеиздержках, затратах труда и капитала. Сравните урожайность на севере и югестраны, добычу угля в шахте и в Открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и нефонтанирующей нефтяной скважины.
Факторами,условиями образования дифференциальной ренты современных условиях становятсяразличия:
•в климате и плодородии почв;
•в богатстве месторождений полезных ископаемых;
•в местоположении рынков сбыта;
•в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин;
•в затратах на средства связи.
Разнообразныеусловия производства и реализации предопределяют дифференциацию издержекпроизводства, издержек обращения, прибылей. Дело в том, что естественнаямонополия вынуждает общество признавать, т. е. предъявлять спрос на продукцию,созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами.Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максимальныхзатрат, отражающих худшие условия производства и реализации. Задачасобственника естественной монополии — уловить, предвосхитить эту разницу междуобщественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными(фактическими) затратами при установлении арендной платы.
Количественнодифференциальная рента равна:
ДР= П3-И3,
гдеДР — дифференциальная рента;
П3- предельные общественно допустимые затраты;
И3- индивидуальные фактические затраты.
Вслучае равенства предельных и индивидуальных затрат
(П3=И3,, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0).
Такимобразом, предельные величины — это экономическая реальность в видедифференциальной ренты.
Дифференциальнаярента может представлять собой разбухание:
•издержек производства (ДР по плодородию);
•издержек обращения (ДР по местоположению);
•прибавочного продукта (ДР от месторождений полезных ископаемых).
Образованиедифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городскойнедвижимости.
Приняторазличать ренту, возникшую в связи с различием земель по плодородию иместоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результатедополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда(дифференциальная рента II).
Такимобразом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:
-рентапо плодородию;
-рентапо местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).
Дифференциальнаярента по плодородию(I). Различные участки земли значительно отличаются попроизводительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образомразличий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки итемпература. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районахисключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менеепригодна или не пригодна совеем (пустынные земли). Эти ' различия впроизводительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначениецен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивныеземли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивнаяземля — совсем никакой ренты.
Дифференциальнаярента по местоположению(I). Местоположение может быть также важным фактором приобъяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторыбудут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгоднорасположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицуземли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому —чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.
Рента,возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих ростпроизводительности труда, называется дифференциальной рентой II.
Дифференциальнаярента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новыекапиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежноприводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом,общим результатом является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрениеновой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальнойренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается изпрактической деятельности на земле.
Различиемежду двумя формами дифференциальной ренты.
Во-первых,дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного хозяйствования,тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификациипроизводства.
Во-вторых,различие состоит в ее получателях. Дифференциальная рента I полностьюприсваивается землевладельцем, а рента II — частично арендатором.
Монопольнаярента
Причинаобразования монопольной ренты — монополия на ограниченные факторы и результатыпроизводства. Условием образования монопольной ренты являются редкостьпродукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природныйили научный ресурс, интеллектуальная собственность.
Монопольнуюренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара. Она равнаабсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценойпроизводства:
МР=|Ц0-Цп|,
гдеМР — монопольная рента;
Ц0-общественная цена продукции т. е. цена производства;
Цп- индивидуальная цена продукции.
Приэтом учитывается абсолютная величина, так как:
•Цп может быть больше Ц0, если качеством редкости обладает продукция;
•Цп может быть меньше Ц0, если качеством редкости наделены факторыпроизводства, порождающие более высокую производительность труда.
Абсолютнаярента
Англо-американскаяэкономическая наука данной формы ренты фактически не признает, хотя практика неможет обойтись, например, без такого понятия, как роялти (англ. royalty),представляющих собой фиксированные отчисления за использование собственности(на недвижимость или интеллектуальной) в процентах от рассчитанногоэкономического эффекта, которые выплачиваются арендатором, издателем илипокупателем лицензии. Роялти — одна из форм проявления абсолютной ренты.
Марксистскаяэкономическая наука сталкивается со значительными проблемами при объясненииисточника абсолютной ренты. Но вообще обходить ее вниманием при анализе рынканедвижимости просто невозможно, совершенно неправомерно. Абсолютная рентасуществует. Для уяснения ее сути приведем пример.
Предположим,в аренду сдается квартира. Арендная плата 8 данном случае включает в себяамортизацию недвижимости со всеми начислениями и сверх того — некоторую суммуденег. Последняя не является дифференциальной рентой, поскольку Квартирапредельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет Хороших средств сообщения сделовым центром города и т. д
Этасумма средств не является монопольной рентой, поскольку жилье — отнюдь нередкий ресурс и товар. Такая сумма денег является платой собственнику жильяименно за то, что он собственник.
Абсолютнаярента — это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в арендуили предоставлении в пользование. Земельный собственник не даст обрабатыватьземлю, если ему за это не заплатят. Собственник месторождения полезныхископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютнаярента — это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей)или ресурсом (природным).
Такимобразом, причиной образования абсолютной ренты является монополия частнойсобственности на недвижимость.
К.Маркс объяснял нарост в цене более низким органическим строением капитала всельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Проще говоря, в XIX в.сельское хозяйство было слабо механизировано, в нем в массовых масштабахприменялся ручной труд. Поэтому считалось, что отраслевые показатели объемаприбыли, прибавочной стоимости в сельском хозяйстве выше, чем в промышленности.Данное превышение и объявлялось источником абсолютной ренты. Но современноесельское хозяйство — высокомеханизированная отрасль, поэтому сегодня объяснятьабсолютную ренту низким органическим строением капитала в нем неправомерно.
Решениепроблемы не может состоять в том, чтобы считать абсолютную ренту частью общейприбыли, созданной в обществе, которая разделяется на составные части, как,например, при использовании ссудного капитала прибыль разделяется напредпринимательский доход и ссудный процент. Количественно абсолютная рентасегодня не результат распадения прибавочного продукта, а экономический наростна цене недвижимости. Следовательно, количественно абсолютная рента может бытьвычислена по формуле:
АР= Цв-Цс,
гдеАР — абсолютная рента;
Цв- цена недвижимости, по которой она передается владельцу собственником;
Цс- цена недвижимости, по которой она достается собственнику.
Еслисобственник, владелец и пользователь недвижимости! совпадают в одном лице,абсолютная рента не образуется.
Теорияабсолютной ренты имеет особое значение для Российской Федерации, поскольку еепроизводство в основном ориентировано на добычу сырья, полезных ископаемых. Всоответствии с Федеральным законом «О соглашениях, о разделе продукции»значительная доля абсолютной ренты за пользование природными ресурсами должнадоставаться собственнику российскому государству, его субъектам ииспользоваться на нужды всего населения.
Список литературы
1.НосоваС.С.Экономическая теория. Учебник для вузов.-М.Владос 2003
2.СоколовБ.И. Соколова С.В. Экономика для гуманитариев
3.НовиковВ.Д. Курс лекций по экономической теории. СПб 2004.
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта lawstudents.net/