--PAGE_BREAK--1. Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости1.1 Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки
Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ- это износ, исправлять который нецелесообразно с экономической точки зрения, т.е. затраты на его устранение больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения.
Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.
Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Для определения устранимого физического износа мы разбивали объекты на отдельные конструктивные элементы и определяли их техническое состояние.
Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привл90екательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.
Величина физического износа для оцениваемых зданий определялась модифицированным методом срока жизни. Данный метод основан на определении совокупного износа путем вычисления двух его составляющих: устранимого и неустранимого физического износа.
При этом устранимый износ принимается равным затратам на его устранение, а не устранимый износ — отношению эффективного возраста (ЭВ) здания к их типичному сроку экономической жизни (ТС), умноженному на восстановительную стоимость (С), уменьшенную на величину устранимого износа (УИ). Таким образом, формула для расчета совокупного износа такова:
где ТС определялся согласно сроку жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности, указанному в «Конспекте лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений Ю. В. Бейлезона.
Величины устранимого физического износа конструкционных элементов здания определяем в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физических износов...». Согласно данным правилам устранимый износ помещения равен сумме устранимых износов отдельных конструктивных элементов здания, умноженных на их долю в восстановительной стоимости.
Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. ).
Рис. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:
1. физический износ,
2. функциональное старение,
3. внешнее (экономическое) старение.
Физический износ представляет собой уменьшение стоимости имущества вследствие его физического старения, использования, стихийных бедствий и прочих факторов, которые ведут к уменьшению срока полезного использования имущества.
Современные строительные технологии позволяют возводить капитальные сооружения, отличающиеся повышенной износостойкостью, что также влияет на увеличение их жизненного цикла. А потому можно утверждать, что новые объекты априори рассчитаны минимум на 100 лет; для особо капитальных конструкций срок физической пригодности может составлять 100-175 лет. Но при нынешнем темпе жизни, стремительном научном прогрессе моральное устаревание многих продуктов, и недвижимости в частности, наступает гораздо быстрее физического.
Так, московская гостиница «Россия», открытие которой состоялось в 1967 году, в 2006 была закрыта на реконструкцию. Естественно, что конструкция гостиницы позволяла эксплуатировать ее и дальше, но неудобная планировка, низкие потоки и другие факторы привели к функциональному износу. Здание было демонтировано. Во многих странах, таких как Япония, США и другие, подобные строения сносят уже через 20-30 лет.
Валерий Евстифеев приводит такие примеры для столичного рынка недвижимости: «Процесс старения зданий можно проиллюстрировать на примере торгового и офисного рынков. Первая волна создания новых торговых центров пришлась на конец 1990-х годов, офисных центров – на начало 2000-х. С тех пор прошло не так много времени, и, тем не менее, некоторые из них уже сейчас, формально будучи причисленными к зданиям класса А, функционально устарели. Это объясняется тем, что многие объекты были построены с учетом лишь минимальных требований к тому или иному классу (в частности, это касается количества парковочных мест на 100 м2 площади, планировки, инфраструктуры и т.д.). Такое положение можно объяснить острым дефицитом во всех сегментах коммерческой недвижимости, когда на рынке поглощается практически все новое предложение, офисные и торговые здания заполняются арендаторами еще задолго до завершения строительства. Однако по мере насыщения рынка перед девелоперами все острее будет вставать вопрос создания более устойчивой к экономическому устареванию недвижимости.
Это значит, что, проектируя офисный, торговый центр, гостиницу или любое другое здание коммерческого назначения, необходимо не только учитывать современные технические требования, но взвешивать и оценивать конкуренцию и требования к объектам со стороны рынка на несколько лет вперед».
В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно. Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.
В любом объекте недвижимости можно выделить следующие конструктивные системы: фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, проемы, полы. Каждый из этих элементов выполняет свою специфическую функцию, подвергается определенным нагрузкам, имеет свою конструкцию и, как следствие, имеет свои признаки износа. Остановимся подробнее на признаках износа наиболее важных из перечисленных конструктивных систем.
Оценка состояния объекта недвижимости начинается с фундамента, но не весь фундамент доступен для осмотра, в лучшем случае можно осмотреть цоколь и подвал здания и на основании их осмотра оценить износ фундамента. На какие признаки обращает внимание оценщик? Если при осмотре не выявлены деформации цоколя, трещины, выкрашивание раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя, а подвал здания сухой без признаков нарушения гидроизоляции, то можно говорить о хорошем состоянии фундамента, а процент износа в этом случае будет не более 10%. Если в кладке цоколя есть деформации и трещины, а также иные признаки износа, то есть все основания для того, чтобы более пристально изучить состояние фундамента и установить степень его износа по результатам этого исследования.
Стены — основная несущая конструкция здания. Они бывают кирпичные, железобетонные деревянные и т.д., а признаки износа, соответственно, зависят от типа стен. Для кирпичных стен основной признак износа — это наличие трещин, искривление горизонтальных линий кладки, отклонение от вертикали, выкрашивание раствора в кладке, а также изменение состояния материала кирпича.
Крыша, как правило, конструктивно состоит из двух основных элементов — несущей конструкции и кровли. Для несущей конструкции основными показателями являются правильность геометрии и состояние материала конструкции, а для кровли — отсутствие протечек [14, c.67].
Но осмотр основных элементов объекта и установление признаков износа — это только первая часть работы по оценке стоимости объекта недвижимости. Установив в процентах степень износа каждого элемента необходимо оценить полный износ, а сделать это можно, если известен процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Такие данные можно узнать в справочниках «Укрупненных показателей восстановительной стоимости», где все объекты недвижимости классифицированы и по ним приведены основные справочные показатели, в том числе и процентный вклад каждой конструктивной системы здания или сооружения в стоимость объекта. Наличие таких справочников очень облегчает работу оценщика.
Но не всегда работа по оценке износа недвижимости ограничивается осмотром и анализом признаков износа. Встречаются случаи, когда только осмотра недостаточно. Это сложные случаи в которых у оценщика возникают предположения, что конструкция здания или сооружения (особенно это относится к фундаментам и стенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристики объекта и могущие повлиять на срок экономической жизни данного недвижимого имущества. В этом случае для определения износов нужно проводить специальную техническую экспертизу с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценочная компания, а специализированная организация, располагающая соответствующим опытом, специалистами и оборудованием.
Определение износа является одним из наиболее запутанных и малообсуждаемых вопросов теории оценки. Этому вопросу часто уделяется всего несколько строк в описании якобы примененных методов. Но естественно возникающий вопрос о трудоемкости описываемых методов и возможности самого применения этих методов делает однозначным вывод о фактически произвольности назначения износа.
продолжение
--PAGE_BREAK--1.2 Классификация износов объектов недвижимости
В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа (см. рис).
Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Рис. Классификация износа объектов недвижимости
Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.
Износобъектов недвижимости определяется многими факторами: климатическими, географическими, экономическими, временными и прочее. Чтобы иметь представление о том, что именно формирует износ недвижимости, пойдем от обратного. Специалисты, которые ввели данный термин, разграничили его виды. Различают экономический износ недвижимости (его также называют внешним), функциональный и физический. При этом виды износа могут быть устранимыми и не устранимыми. В первом случае имеется в виду то, что, приложив определенные усилия, степень износа можно сократить. Второй вид означает бесперспективность каких бы то ни было усилий.
Итак, остановимся на физическом износе недвижимости.Его рассматривают относительно отдельных элементов здания. Например, долговременный физический износ относится к фундаменту, перекрытию и прочим базовым элементам постройки. Краткосрочный относится к тем частям постройки, которые по объективным причинам долго не живут. Здесь как раз и идет речь о коммуникациях – водопроводе (в том числе его подземной части), канализации и проч. Физический износ может быть устранимым, например, при помощи капитального ремонта. Однако есть и неустранимый физический износ, когда затраты на проведение ремонтных работ экономически нецелесообразны.
Говоря о функциональном износе, оценщики предполагают, что объект недвижимости на сегодняшний день не отвечает современным требованиям, которые предъявляются к такого рода постройкам. Например, маленькая кухня когда-то была приемлема. Конечно, и сегодня можно жить в таких условиях. Однако рынок предлагает другие, более комфортные варианты. Конкуренция, которая существует в сфере строительства, а также разработка и использование новых технологий сама по себе – основные причины функционального износа. Говоря о функциональном износе, могут рассматривать и оборудование. Например, сантехнику в квартире.
Если есть возможность провести, например, перепланировку, или заменить ванну и это будет выгодно, то износ считается устранимым. Иначе неустранимым.
И, наконец, экономический износ объектов недвижимости. Как правило, он неустраним. Здесь включаются посторонние, на первый взгляд факторы, такие как старение окружающей среды или развитость инфраструктуры в данном районе. Имеет значение даже то, есть ли по близости автостоянка. Ну и, разумеется, внешний вид здания также имеет значение. Его не эстетичность также может быть выражена в процентном отношении экономического износа.
Степень износа важна не только при ценообразовании объекта недвижимости. Она также может означать перспективность постройки. Скажем, степень износа – значимый фактор при страховании недвижимости, а также при кредитовании, ведь некоторые банки устанавливают ограничения на степень износа объекта, который кредитуют (в тех случаях, когда данный объект является залогом).
1.3 Методы оценки износа объекта нежилой недвижимости
В литературе выделяют следующие методы расчета износа недвижимости:
— нормативный;
— стоимостный;
— метод срока жизни.
Нормативный метод применяется для определения износа жилого здания.
Для расчета износа нежилой недвижимости применяют два способа:
— метод срока жизни;
— стоимостный.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу
И = (ХВ: ФЖ) • 100%,
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ • (И: 100), (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
1. определение величины исправимого физического износа;
2. определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
3. определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.
Определение физического износа зданий методом срока жизни
Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении.
Таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = ВС Ч (И/100);
где:
И — износ в процентах;
ВС — восстановительная стоимость.
Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
Короткоживущие элементы — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).
Устранимый физический износ короткоживущих элементов
Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей, между восстановительной стоимостью и величиной устранимого взноса, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
В некоторых источниках выделяется экспертный метод оценки износа. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания определяется следующим образом:
Fф – физический износ здания, (%);
Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;
n – количество конструктивных элементов в здании
Физический износ недвижимости сопровождается внешними проявлениями, имеет причины, вызывающие его, характеризуется степенью и характером распространения.
В целом, для оценки износа требуется большой массив информации: ценовой, экономической, технической, производственной, маркетинговой, эксплутационной и т.д., с учетом того, что машины и оборудование как объекты оценки отличаются огромным разнообразием по функциональному назначению, конструкции и условиям применения.
Состав информации, возможной для использования, непосредственно влияет на строгость и точность методов определения износа, что в итоге обеспечивает надежность результата.
Как известно, запрос на независимую оценку возникает в связи с появлением у заказчика необходимости в документе, обосновывающем величину стоимости его собственности, или собственности, которой он управляет. В зависимости от целей оценки этот документ обязательно поступит в соответствующую организацию (банк, суд, налоговую инспекцию и т.д.) для использования и интерпретации полученных результатов. Поэтому одним из главных критериев качества оценки является надежность результата или, другими словами его точность и аргументированность, что повышает качество оценочных работ. Конкурентоспобность компании, осуществляющей оценку, формируется за счет качества отчетов, снижения стоимости оценочных работ, сокращения сроков выполнения заказов, снижения трудоемкости своих бизнес — операций, в которых наиболее трудоемким является этап сбора информации, занимающий до 70% общего времени.
Критерием, определяющим стоимость оценочных услуг является методическая сложность, соответственно трудоемкость выполняемых при расчете стоимости работ, т.е. обоснованный объем затрат при безусловном выполнении требований законов, нормативных актов и стандартов в оценочной деятельности.
При реализации оценочного проекта необходимо обойтись без непродуктивных затрат, принимая во внимание взаимосвязанность оценочных, аналитических и информационных операций. Нередко возникает потребность в дополнительных специальных работах, таких как исследования рынка, экспертиза реального физического состояния, инвестиционный анализ, расчеты по динамике тех или иных показателей и т.д. Выполнение подобных работ требует привлечения соответствующих специалистов, экспертов и, конечно же, увеличивает трудоемкость, а соответственно и стоимость выполняемых работ.
Повышение требований к оценке износа недвижимости по надежности результата сопряжено с затратами на получение дополнительной информации, ее анализ и многовариантные расчеты несколькими методами. Таким образом, интенсификация оценочного проекта предполагает снижение трудоемкости, а значит и затрат на оценку машин и оборудования, без снижения надежности результата и информационной обоснованности.
продолжение
--PAGE_BREAK--2. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения2.2 Характеристика объекта оценки
Объектом оценки является объект индивидуального жилищного строительства, а именно нежилое здание площадью 967,5 м2.
Здание расположено по адресу Самарская область, Кировский район, пр-т Металлургов/Елизарова
Характеристика объекта оценки дана в таблице
Таблица
Характеристика объекта оценки
В таблице 5 даны общие сведения об оцениваемом объекте
Таблица
Общие сведения
Площадь здания распределяется следующим образом (см. таблицу)
Таблица
Распределение площади здания
Описание земельного участка
Форма участка– прямоугольная;
Площадь участка– 556,0 м2
Состояние почвы– основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.
Топография местности: рельеф участка спокойный.
Обеспеченность инфраструктурой:
К жилому дому подключены следующие коммуникации для:
· водоснабжения;
· канализации;
· электроснабжения;
· теплоснабжения;
· телефонизации
Возможные ограничения по использованию и сервитуты
Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.
Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.
Объект находится в зоне Ц-2 (зона центров регионального и городского значения).
Основные разрешенные виды использования земельных участков:
— многоквартирные дома свыше 4-х этажей только на внутриквартальных территориях и только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов,
— квартиры в многоквартирных домах, которые разрешается использовать для занятий бизнесом или торговлей на первом этаже или в пристроенном отдельностоящем здании,
— жилые квартиры в зданиях многоцелевого использования, где разрешены занятия бизнесом, торговлей, при условии обеспечения отдельного входа, таким образом, чтобы ни на одном этаже не смешивались разные виды использования (в зданиях общей площадью не более 1000 кв. м),
— гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов,
— заведения среднего специального образования,
— высшие учебные заведения,
— клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения,
— библиотеки, архивы, информационные центры,
— музеи, выставочные залы,
— танцзалы, дискотеки,
— кинотеатры, видеосалоны,
— театры, концертные залы,
— аптеки,
— поликлиники,
— рестораны, бары (с предложением алкогольных напитков),
— кафе, закусочные, столовые,
— индивидуальное обслуживание клиентов,
— офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний, банки, научные, проектные и конструкторские организации за исключением лабораторий биологического профиля или индустриальных технологий при условии использования первого или нижних этажей под объекты коммерческого и некоммерческого назначения, обслуживающие население,
— суды, нотариальные конторы, другие юридические учреждения,
— издательства и редакционные офисы,
— компьютерные центры,
— телевизионные и радиостудии,
— рекламные агентства,
— объекты, связанные с отправлением культа,
— открытое или встроенное место парковки легковых автомобилей на каждые 30 кв. м общей площади зданий общественного назначения,
продолжение
--PAGE_BREAK--2.2 Рынок недвижимости в Самаре
Развитие рынка офисной недвижимости замедлилось в условиях кризиса. Еще летом эксперты прогнозировали бурный рост в этом сегменте, появление к концу года все новых объектов. В начале 2009 г. участники рынка считали, что до 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и в качественном отношении. Только на 2009 г. планировалось к сдаче около 150 тыс. кв. м офисных площадей класса А, притом что общий запланированный на 2009 г. объем составлял порядка 190 тыс. кв. м. Сегодня эксперты более осторожны в своих оценках. Генеральный директор компании «Индэст Development» Михаил Ненашев, например, отмечает, что, скорее всего, к концу года предложение по офисной недвижимости будет в несколько раз меньше заявленного. В частности, будут отложены те проекты, которые находятся на начальном этапе. Кроме того, большая часть площадей, которые строители раньше планировали сдавать в аренду, сегодня будет продаваться из-за возникших сложностей с собственным финансированием и желанием застройщиков сразу получить средства на реализацию проектов. Руководитель отдела аренды РИК «Камертон» Леонид Дубман говорит, что сегодня заморожено около 70% всех проектов и, соответственно, большая часть обещанного офисного «изобилия» в текущем году сдана не будет. Причем продлится кризисная ситуация достаточно долго, как минимум до весны следующего года.
Однако эксперты считают, что развитие рынка все же не остановится: офисных центров в Самаре пока недостает, а уровень деловой активности, напротив, достаточно высокий. По данным агентства недвижимости «Визит», в 2007 г. показатель обеспеченности офисными площадями в Самаре составлял примерно 0,15 кв. м на одного жителя. Для сравнения: в Москве эта величина составляет 0,5 кв. м. При этом деловая активность в Самаре растет с каждым годом, сюда выходят новые международные, федеральные компании, которые испытывают потребность в качественных офисах с полным инженерным обеспечением.
По утверждению экспертов, кризис заставил многих самарских бизнесменов пересмотреть свои требования к офисам, и самым главным критерием выбора для них стала цена. Как отмечает Леонид Дубман, сегодня уже наметилась довольно острая для рынка тенденция: арендаторы меняют офисы, съезжают в менее дорогие помещения, здания ниже классом. Примерно на 50% вырос спрос на офисы низкого класса с приемлемыми качественными характеристиками в Советском, Промышленном, Кировском районах за 300-600 руб. за кв. м. в месяц. Тем более в отличие от дорогих Железнодорожного и Ленинского районов здесь нет такой острой проблемы с дорожным движением.
Как считают эксперты, востребованность недорогих, не слишком обустроенных офисных помещений приведет к тому, что качественное развитие рынка офисной недвижимости затормозится. Во-первых, многие проекты будут заморожены, во-вторых, новых объектов пока проектировать не будут — развивать низкоклассные помещения, дорабатывая их, достраивая, превращая в офисы класса B+ не будет смысла, равно как и вкладываться в дорогие проекты, не надеясь получить от них отдачу. Так, Леонид Дубман говорит, что цены снижать придется на офисы всех классов: в итоге арендные ставки могут упасть на 40%, и если для офисных центров классов C, D эти изменения не так ощутимы и позволяют получать свой доход, то окупить дорогостоящие проекты при таком снижении ставок будет чрезвычайно сложно.
Ожидать же, что девелоперы, посмотрев на рыночные тенденции, станут быстро менять свои планы и переквалифицировать строящиеся объекты высоких классов в классы B и C, не приходится: решение о статусе объекта принимается, исходя из многих критериев оценки, самые важные из которых месторасположение объекта, его возможности. Уже потраченные на здание средства девелоперу необходимо окупить, а сделать это он может, только назначив достаточно высокие арендные ставки за кв. м. Скорее всего, такие компании начнут более четко позиционировать имиджевую сторону своих проектов, чтобы привлечь тех немногих арендаторов, для которых статусность является одной из главнейших характеристик снимаемого помещения. Для этого понадобится дорабатывать многие проекты, приближая их характеристики к действительному классу A. Вероятнее всего, отмечают эксперты, пока девелоперы затаятся, заморозят свои проекты как минимум до весны следующего года, для того чтобы более четко проступили рыночные тенденции, стал понятен уровень спроса на их предложение.
Наметившаяся тенденция к росту популярности дешевых офисов может привести к улучшению состояния рынка офисной недвижимости в целом. Объекты низких классов будут плотнее конкурировать между собой, стремясь привлечь клиентов не только ценой, но еще и качественным обслуживанием, дополнительными сервисами. Эксперты предсказывают: уходя из качественных, но дорогих офисов, бизнесмены все-таки будут выбирать помещение более дешевое, но обладающее всеми необходимыми для них условиями. И если раньше клиентами офисных центров низких классов становились совсем небольшие, нетребовательные компании, то теперь владельцы подобных зданий имеют возможность привлечь клиентов повыше рангом, заполнить свои до этого пустовавшие площади. Но для этого им будет необходимо обеспечить в офисах хотя бы минимальный набор необходимых коммуникаций, сделать приемлемые парковки, хороший ремонт. Таким образом, в Самаре в целом вырастет уровень качества офисов класса C, которые превратятся в уверенных середняков, пользующихся спросом у местных бизнесменов.
Сегодня владельцы офисных центров присматриваются к ситуации на рынке, не делая особенно новаторских предложений. Однако эксперты считают, что существует ряд новинок, которые могут быть востребованными на самарском рынке, и вполне возможно, что именно в этих направлениях будут развиваться офисные центры в ближайшее время.
Например, Леонид Дубман говорит, что в Москве сейчас развивается направление сдачи в аренду готовых офисов: уже полностью укомплектованных мебелью, готовыми коммуникациями, техникой. Бизнесмену, снимающему его, уже нет необходимости что-то докупать или менять. Самара пока до этого недоросла, комментирует г-н Дубман, в частности потому, что еще не сформировалась потенциальная аудитория данной услуги. Пока что подавляющее большинство именно самарских бизнесменов предпочитает работать по принципу максимальной экономии и снимать в аренду недорогие офисы в не самых престижных районах.
Г-н Дубман отмечает, что, безусловно, для подобных новаторских решений сейчас не самое лучшее время, поскольку бизнесмены ищут любые способы сэкономить деньги, так что не потерять клиентов офисным центрам поможет только снижение цен. Однако новые подходы могут быть и в формировании цены на офисы. Как отмечают эксперты, это может быть не просто снижение ставок, а всевозможные скидки при заключении длительных договоров, бонусы за предоплату и т. д.
Наиболее же активно будет развиваться прослойка среднего офисного класса: пока девелоперы дорогих бизнес-центров выжидают время и из дорогих офисов съезжают арендаторы, выигрывают владельцы низкоклассных помещений, которые еще год назад не могли полностью заполнить свои здания. Теперь они имеют возможность обеспечить своим ОЦ 80-90% заполненности, а прибыль тратить на улучшение условий содержания зданий, косметический ремонт, что в итоге приведет к улучшению качества данного подсегмента рынка. А если качество офисных центров класса C улучшится, то вполне возможно, что и с окончанием кризиса они не останутся без своих арендаторов, а высококлассным БЦ придется искать новые фишки привлечения клиентов и более тесно конкурировать с низким классом.
Особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.
На рынке офисов сформировалось три основных сектора:
Первый сектор престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.
Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.
Арендные ставки здесь невысокие.
Офисный центр должен обладать многими характеристиками. Прежде всего – это месторасположение. Бесспорно, большей популярностью пользуются офисные центры, которые находятся в центре города или близко к центру.
Не менее важный критерий — это специализация. То есть, если это офисный центр, то в нем должны быть расположены только офисы. Причем занимать эти офисы должныфирмы определенного уровня и определенной специализации. Иными словами рядом с офисом юридической фирмы не должен находиться офис фирмы, занимающейся продажей сантехники. По мнению специалистов, соседство двух настолько разных по специфике деятельности фирм не пойдет на пользу бизнесу обеих. Офисный центр предполагает соответствующую отделку общих мест — лифты, коридоры, лестничные пролеты, туалеты. В обязательном порядке должны быть хорошие паркинги. Современный офисный центр — это обеспеченность средствами связи, охранными системами и системами видеонаблюдения.
Как уже отмечалось выше, подавляющее большинство офисных центров если и соответствует одному требованию, то не отвечает другому. Но самой большой проблемой самарских офисных центров остается отсутствие паркингов.
Одним из самых популярных способов решения офисной проблемы для самарских фирм стало приобретение офисов на первых этажах в домах-новостройках.
Что касается строительства новых офисных центров в Самаре, то оно ведется. Но подобные стройки можно пересчитать по пальцам, и темпы строительства не сравнимы с размахом домостроения и с количеством вновь возводимых торговых центров.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.
Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.
Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.
Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
- рыночный анализ;
- анализ реализуемости варианта;
- анализ наиболее эффективного использования.
Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.
Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
При анализе оптимального варианта использования мы провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.
ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ
Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.
ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2) Кабинетная планировка;
3) Расположение объекта недалеко от станции метро;
4) Объект находится на 1 этаже.
ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;
2) Объект оценки расположен в районе жилой застройки;
3) Расположение объекта на 1 этаже здания.
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Отсутствие витрин;
2) Кабинетная планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использовать под торговые залы;
3) Наличие только одного входа;
4) Отсутствие подсобных помещений.
Таблица — Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения
продолжение
--PAGE_BREAK--Глава 3. Оценка износа объекта недвижимости различными методами3.1 Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа:
где Cmнедв. – стоимость единого объекта;
Cmул.– стоимость улучшений;
Cmземли – рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного.
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».
В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости, в приемлемый период времени.
Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычноприводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
3. Расчет выявленных видов износа.
4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив — создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.
Выход о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.
Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:
Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Наилучшее и наиболее эффективное использование — это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.
Оценка объектов незавершенного строительства.
Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.
Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.
Оценка в целях страхования.
Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).
Переоценка основных фондов предприятий.
Недостаток информации для применения других подходов к оценке.
Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
· метод сравнения продаж;
· метод распределения;
· метод выделения;
· метод разбивки на участки;
· техника остатка для земли;
· капитализации чистой земельной ренты.
Метод сравнения продажпри наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
· права собственности;
· условия финансирования;
· условия продажи;
· условия рынка;
· месторасположение;
· физические характеристики;
· доступные коммунальные услуги;
· условия зонирования;
· наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределенияоснован на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Итак, затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. Расчет восстановительной стоимости нового здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
— метод сравнительной единицы;
— метод разбивки по компонентам;
— метод количественного обследования.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
4. Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
5. Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.
продолжение
--PAGE_BREAK--3.2 Расчет совокупного износа Определение стоимости земельного участка
В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Москве практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
· сравнительный подход;
· доходный подход;
· затратный подход.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2009 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2010 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются
метод сравнения продаж,
метод выделения,
метод распределения,
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск — это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».
Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».
Таблица — Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
где: П – премия за низкую ликвидность;
Rб — безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 1,80%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.
Определение нормы возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.
Расчет производится по формуле:
Rвозвр — норма возврата капитала;
R — ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);
k — срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))
продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица — Расчет ставки капитализации для улучшений
Определение ставки капитализации для земельного участка
Ставка капитализации для земельного участка может быть рассчитана несколькими методами.
1) Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты проведения оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.
2) Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.
3) Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4) Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка Специалисты использовали метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 7,21%.
Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки — 7,21%, при этом мы предположили, что двукратное превышение доходности над безрисковой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%.
Таблица — Расчет ставки капитализации для земельного участка
Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:
Vзем1 — стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;
ЧОДзем — чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;
Rзем — ставка капитализации для земельного участка.
Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:
ЧОДоб — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);
ЧОДул — чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:
Vв.ул — стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Rул — ставка капитализации для улучшений.
продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица — Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Таблица — Расчет стоимости земельного участка методом выделения Таблица — Расчет итоговой величины стоимости земельного участка Определение восстановительной стоимости здания
Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.
Общая формула расчета восстановительной стоимости:
СС — стоимость строительства здания;
К — переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.
Стоимость строительства рассчитана по Сборнику «базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции» МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП «НИАЦ» Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.
Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий.
Стоимость строительства здания определяется по формуле:
Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.
Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:
Кi — коэффициенты, учитывающие изменение цен.
Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.
продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица — Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки Таблица — Определение стоимости строительства здания
Определение величины накопленного износа
Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства замещения объекта.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.
Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:
При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый.
Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.
Таблица — Определение величины накопленного износа здания
Определение стоимости воспроизводства объекта
Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:
ВС — восстановительная стоимость здания;
Своспр — стоимость воспроизводства здания;
Ифиз — коэффициент физического износа (в долях);
Ифун — коэффициент функционального износа (в долях);
Ивнеш — коэффициент внешнего износа (в долях).
Определение стоимости воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания.
Таблица — Определение рыночной стоимости Объекта при использовании затратного подхода
продолжение
--PAGE_BREAK--