Содержание
Введение
1. Движениерынка жильядо кризиса
2. Рынка жильяв 2009 году
3. Факты иперспективы2010 года
4. «Доступноежилье» в Иркутске
Заключение
Списокиспользованнойлитературы
Введение
Через годпосле началакризиса тольколенивый непрогнозирует, что станет сценами на жильев России в ближайшембудущем: продолжатли они падать, замрут на местеили начнутпостепеннорасти. Некоторыеэксперты внадежде вернутьрынку инвестиционнуюпривлекательностьпытаются «игратьна повышение», утверждая, чтоцены уже нащупали«дно». Вместес тем, профессионалыговорят о том, что о стабилизациирынка можнобудет говоритьтолько в томслучае, когдацены будутрасти, как минимум, в течение двухкварталовподряд.
В общем, можносказать, чток настоящемумоменту рынокоднозначнопережил стадию«рынка продавца»и перешел в«рынок покупателя».
В даннойработе мы постараемсяпроанализировать, используяфактическиеданные по ценамна недвижимость, тенденции нарынке жильяв г. Иркутске.
1. Движениерынка жильядо кризиса
В течениепоследнихнесколькихлет рынок жильяв Иркутскепереживал фазуактивногороста, в основекоторого лежалитакие факторы, как дефициткачественногопредложения, устойчиворастущий спроссо стороны какбизнеса, таки конечныхпотребителей, а также растущаядоступностькредитныхресурсов.Совокупностьданных факторовопределялаперманентноепревышениеобъемов спросанад объемамипредложения, что выражалосьв главенствепродавцов приустановлении«правил игры»на рынке. Такоесостояние рынкаможно былоопределитьтермином «рынокпродавца».Наиболее яркоэто проявилосьв 2006 году, когдана фоне измененияправового полярезко сократилисьобъемы предложения.При этом объемыплатежеспособногоспроса, поддерживаемыеростом доходовнаселения, атакже развитиемотрасли кредитования, продолжалиактивно увеличиваться.Все это спровоцироваловозникновениедефицита, следствиемкоторого явилисьажиотаж ибеспрецедентныйрост цен нажилье. Так, за2006 год цены напервичном рынкеэлитного жильявыросли более, чем на 30%. Ростцен в свою очередьстал дополнительнымкатализаторомроста спроса, в первую очередьсо стороныинвесторов: на пике ажиотажа, пришедшемсяна весну 2006 года, доля инвестиционныхпокупок доходиладо 30%. Указанныйпериод, которыйоднозначноявлялся нездоровымэтапом развитиярынка, в целомможно оценитькак достаточно«удобный» дляпродавцов: продавалосьпрактическивсе, что выставлялосьна рынке. Значительнаячасть квартирв данный периодраскупаласьна начальнойстадии строительства.Кроме того, вусловиях постояннойценовой гонкии ограниченностипредложениянедостаткикачественныххарактеристикпроектов (например, заурядныеархитектурныерешения, высокаяплотностьзастройки, недостаткиокружения, недостаточнаяобеспеченностьмашиноместамии пр.) не имелидля покупателейкритическогозначения.
В 2007 же годурынок жильяИркутска вошелв состояниенеустойчивогоравновесия.Волна ажиотажаспала, спросв условияхнеопределенностидальнейшегоразвития ценовойситуации частичноперешел в отложенноесостояние, темпы ростацен значительноснизились. Нафоне замедленияценового ростарынок началактивно пополнятьсяинвестиционнымиквартирами– если в 2006 годудоля подобныхквартир, предлагаемыхна вторичномрынке, не превышала10%, то в 2007-м онаувеличиласьпочти до 30%.
В итоге пополнениярынка новымипредложениями, а также исчезновенияажиотажа нарынке наступилпериод стабильности, баланса спросаи предложения, который многиеучастники рынкахарактеризоваликак стагнацию.Однако данныйпериод оказалсядля рынка скорееэтапом созидательногоразвития.
Во второйполовине 2008 года, когда мировойфинансовыйкризис затронулРоссию, стереотип«предложениебудет формироватьспрос», как имногие другие, был достаточнобыстро разрушен.Покупательскийспрос, ввидураспространенияпаническихнастроенийна рынке в связис развитиемкризиснойситуации иначавшимсяв IV квартале2008 года снижениемцен, резкосократился.В конце 2008 – начале2009 года сделокна рынке практическине заключалось.Одновременнос падениемпокупательскогоспроса, на рынкеначался роствторичногопредложения, что характернодля «переломных»периодов. Витоге возникшегодисбалансапредложенияи спроса рыноквошел в состояние, противоположноеуже привычномудля большинстваего участников,– в состояние«рынка покупателя».
2. Рынкажилья в 2009 году
Весной 2009 годарынок жильяв Иркутскепережил небольшойровный рост, очень похожийна постепенныйвыход из кризиса.В основномпокупаютсяквартиры навторичномрынке. На первичноминтерес естьтолько к квартирамв новостройках, где строительствоуже законченои есть оформленныедокументы направо собственности.Точных цифрпо величинеспроса нет, таккак, в отличиеот предложения, спрос достаточносложно измерить.Когда началсякризис, мы увидели, что на рынокбыло «выброшено»большое количествоинвестиционныхквартир, таккак многиепоняли, чтоскоро цены нанедвижимостьупадут, и старалисьбыстрее избавитьсяот нее.
Если говоритьо ценах, то средняястоимостьквадратногометра жильяв Иркутске впериод 2009 годаснизилась врублях незначительно.
В началекризиса былипубликациио каких-тосумасшедшихдисконтах, ноэто было эхонесколькихотдельныхсделок поновостройкаму девелоперов, которые осталисьбез денег назавершениепроектов, навторичном рынкеникаких скидокв 50% получитьбыло нельзя.
В такой ситуацииинтереснопосмотретьна поведениериэлтеров.Когда агентпрофессиональнойриелторскойкомпании что-топредлагает, он, безусловно, обязан раскрытьклиенту всюинформацию, которую онзнает об объекте.Нормальноеагентствонедвижимости, которое действительнозаботится освоей репутациии собираетсяеще долго работатьна рынке, непойдет на то, чтобы сознательноторговать«долгостроями».Другое дело, что многоериелтор простоне может знатьточно, ну развечто догадываться– застройщикне посвящаетего в свои проблемыи состояниедел, да частои сам застройщикне может предсказатьсудьбу своегопроекта.
Тут вопроссостоит ещев том, что нашиграждане иногдапытаются сэкономитьна услугахпрофессионалови часто в поискахболее низкойстоимости, обращаютсяк случайнымлюдям, кто какраз и можетторговатьнепонятно чем.
Также не можетне удивлятьтот факт, чтонаши гражданев своем сознанииравняют сделкипо покупкеновостроеки вторичногожилья. Покупкаквартир в строящемсядоме – это посути соинвестированиев чужом бизнесе, а не простоприобретениежилья. Соответственно, гражданин каксоинвесторполучает какплюсы этогоучастия в бизнесе, например, болеенизкую стоимость, так и все минусы– риски, существующиев бизнесе созданияобъектовнедвижимости.
По оценкамэкспертов, число агентствв Иркутскесократилосьпримерно начетверть, еслисчитать недействующимите агентства, которые прекратилиактивнуюдеятельность, уволили сотрудников, пересталидавать рекламу.Сложнее всегоприходитсясредним компаниям, так как совсеммаленькие сочень небольшимштатом могутработать чутьли не на дому, окупаясь снесколькихсделок, а крупныеигроки могутвыживать засчет диверсификациинаправленийработы, развиваякак раз те сегменты, на которыеранее обращалименьше внимания.
По даннымуправленияФедеральнойрегистрационнойслужбы по Иркутску, в целом числосделок покупле-продажеквартир, заключенныхв первом полугодии2009 года, снизилосьна 30% по отношениюк аналогичномупериоду 2008 годаи на 36,6% к показателям2007 года.
То есть, согласноофициальнойстатистике, число сделокупало на треть.Но определить, насколько укаждого изагентств, мелкогоили крупного, упало количествосделок, оченьзатруднительно, потому что дажепо отдельнымагентам оченьбольшой разброс.В каких-то агентствахмогут бытьриелторы-»звезды», у которых было, к примеру, пошесть-восемьсделок в месяц, а теперь – потри, а у другихриелторов, укого было подве-три сделки, сейчас их совсемнет.
В кризисагентстванедвижимостистали с большимвниманиемотноситьсяк рынку арендыжилья. Надопонимать, чтодо кризисариелторы большебыли заинтересованыв сопровождениисделок купли-продажи, так как с нихбыл более выгодныйпроцент. В тожевремя комиссияпри услугахпо аренде – этополовина размераодного арендногоплатежа (поэконом-классу– не более 7 тысячирублей), а бегатьи показыватьобъекты поройприходилосьтак же, как припродаже. Таквот, в кризисрынок арендыжилья, конечно, тоже упал, нонесравнимоменьше, по сравнениюс рынком купли-продажи, поэтому компаниичастично «выживают»за счет этогосегмента.
Назватьриелторовбезработнымиочень сложно, потому чтомногие из них, работая дажев крупных компаниях, не имеют привычныхдля всех графиков«пятидневкаплюс два выходных».Как правило, от них самихзависит, какойдоход они получат, так что многиена период кризисамогут простосменить навремя профессию, если сделкине идут. Темболее что некоторыеагентстванедвижимостив кризис несокращалиработниковвне штата, адаже увеличиваличисло тех, ктоработает напроцент отсделки беззарплаты, рассчитывая, что чем большеагентов работает, тем большешансов найтиклиента и совершитьсделку.
Экспертырасходятсяв оценках нынешнегокризиса длярынка недвижимости, по сравнениюс 1998 годом. Некоторымв 1998 году казалось, что хуже кризисабыть не может.Формальнопадение ценв нынешнийкризис произошлос более высокогоуровня. Продолжаятему различиямежду кризисами, которые мыпережили исейчас испытываем– тогда все жена рынок кризиспришел ожидаемодля профессионалов, а сейчас – какгром средиясного неба, ведь еще весной2008 года думали, что кризисРоссию обойдет.Также стоитотметить, чтоесли при кризисе1998 года ценыснижалисьплавно, в течениеполутора лет, то сейчас они«упали» заполгода.
Многие риелторыговорят, чтоосень 2009 годапринесла нароссийскийрынок недвижимостилокальное«дно», однакотак ли это насамом деле? Профессиональныеучастники рынкажилья считают, локальное илине локальное, дно это илинет, понятьсейчас сложно.Это станетясно, когдабудет стабилизацияили небольшойрост на протяжениихотя бы двухкварталовподряд. Хотя, как мы уже заметили, на рынке сегодняесть небольшой, но очевидныйрост спросана покупкуквартир. И этообнадеживает.
3. Факты иперспективы2010 года
Говоря о самомактуальномсостоянии рынкажилья в Иркутске, приведем последнююимеющуюсяинформациюо ценах.
В марте вторичноежилье в Иркутске, по данным порталао недвижимостиREALTY.IRK.RU, подешевелов среднем на0,2%. Так, средняястоимостьготовых квартирв Кировскомрайоне в мартеподешевелана 0,1% (с 59,5 до 59,4 тысруб/кв.м). В Октябрьскомрайоне ценына «вторичку»за указанныйпериод снизилисьв среднем на0,6% (с 48,4 до 48,1 тысруб/кв.м). В Свердловскомрайоне готовоежилье подешевелона 0,2% (с 44,5 до 44,4 тысруб/кв.м), а вЛенинском –на 0,4% (с 38,3 до 38,1 тысруб/кв.м). Единственныйрайон, в которомдинамика ценна вторичноежилье оказаласьв марте положительной– Куйбышевский: в этом районесредняя стоимостьквартир вырослана 0,2% (с 41,9 до 42,0 тысруб/кв.м).
Рис.1.– Стоимостьвторичногорынка
ВКировскомрайоне сильнеевсего упалив цене готовыедвухкомнатныеквартиры вкирпичныхдомах: в среднемна 2,4% (с 55,8 до 54,5 тысруб/кв.м). В Октябрьскомрайоне самоезначительноепадение ценна вторичномрынке жильякоснулосьоднокомнатныхквартир в панельныхдомах – в среднемна 2,8% (с 55,3 до 53,8 тысруб/кв.м), а вСвердловскомрайоне – трехкомнатныхквартир в кирпичныхдомах: в этомсегменте ценыупали в среднемна 2,4% (с 45,5 до 44,4 тысруб/кв.м). В Куйбышевскомрайоне максимальноеснижение цензафиксированосреди двухкомнатныхквартир в панельныхдомах – в среднемна 0,5% (с 42,7 до 42,5 тысруб/кв.м), а вЛенинском –среди трехкомнатныхквартир в кирпичныхдомах – в среднемна 1,7% (с 36,8 до 36,2 тысруб/кв.м).
Рис.2.– Динамикастроящегосяжилья
Нарынке строящегосяжилья в Иркутске, по даннымREALTY.IRK.RU, динамикасредних ценв марте оказаласьразнонаправленной.В Кировскоми Куйбышевскомрайонах средняястоимость«первички»подорожалана 8,5% и 0,5% соответственно(с 50,7 до 55,0 тыс руб/кв.ми с 35,4 до 35,6 тысруб/кв.м). В Октябрьскоми Свердловскомрайонах ценына строящеесяжилье снизилисьв среднем на2,1% и 0,8% соответственно(с 40,8 до 39,9 тыс руб/кв.ми с 37,3 до 37,0 тысруб/кв.м). В Ленинскомрайоне средняястоимостьквартир вновостройкахв марте осталасьна прежнемуровне – 36,7 тысруб/кв.м.
Примечательно, что в Кировскомрайоне сильнеевсего подешевелиуже построенныеновостройки– в среднем на4,2% (с 60,0 до 57,5 тысруб/кв.м). В Октябрьскомрайоне, напротив, уже достроенныеновостройкипоказали максимальныйрост цен – всреднем на 2,1%(с 43,0 до 43,8 тыс руб/кв.м), а вот новостройкисо сроком сдачиво втором полугодии2010 года показалисамое значительноеснижение цен– в среднем на3,2% (с 41,1 до 39,8 тысруб/кв.м). В Свердловскомрайоне максимальноеснижение произошлона квартирыв новостройкахсо сроком сдачив первом полугодии2010 года – в среднемна 0,9% (с 36,6 до 36,3 тысруб/кв.м). В Куйбышевскомрайоне самоезначительноеснижение среднейстоимостистроящегосяжилья оказалосьна таком жеуровне – на0,9%, но коснулоськвартир вновостройкахсо сроком сдачиво втором полугодии2010 года (с 37,1 до 36,8тыс руб/кв.м).
Запоследние двенедели весны(с 14 по 28 мая 2010 года)квартиры навторичном ина первичномрынках в Иркутскеподешевели, по данным порталаREALTY.IRK.RU, в среднемна 0,1%. Среди готовогожилья толькоквартиры вКировскомрайоне немногоподорожали, но снижениецен в остальныхрайонах перекрылоэтот рост.Новостройкив трех районахИркутска неизменилисьв цене, зато вОктябрьскомподешевелисразу на 0,6%.
Готовыеквартиры вИркутске, поданным REALTY.IRK.RU, завторую половинумая (с 14.05 по 28.05 2010г.)подешевелив среднем на0,1%. Самое существенноеснижение ценпроизошло вОктябрьскомрайоне: средняястоимостьквартир в этомрайоне снизиласьна 0,5% (с 48,6 до 48,3 тысруб/кв.м). В Свердловскоми Ленинскомрайоне квартирыподешевелив среднем на0,3% (с 44,3 до 44,2 тыс руб/кв.ми с 37,9 до 37,8 тысруб/кв.м). В Куйбышевскомрайоне стоимостьвторичногожилья снизиласьза указанныйпериод на 0,2% (с42,3 до 42,2 тыс руб/кв.м).
ВКировскомрайоне «вторичка», напротив, сильновыросла в цене– в среднем на0,6% (с 61,2 до 61,5 тысруб/кв.м), нонесмотря наэтот всплеск, общая тенденцияостается прежней– жилье дешевеет.
Сильнеевсего в Иркутскедешевелиоднокомнатныеквартиры впанельныхдомах: в Октябрьском– на 0,4% (с 55,1 до 54,9 тысруб/кв.м), в Свердловском– на 1,6% (с 49,9 до 49,1 тысруб/кв.м), в Ленинском– на 3,9% (с 48,1 до 46,3 тысруб/кв.м).
ВКуйбышевскомрайоне заметнеевсего дешевелитрехкомнатныеквартиры вкирпичных домах– на 2,6% (с 50,3 до 49,0 тысруб/кв.м). В Кировскомрайоне, гдесредняя стоимостьготового жильяза указанныйпериод росла, сильнее всегоподорожалитрехкомнатныеквартиры впанельных домах– на 1,8% (с 58,2 до 59,2 тысруб/кв.м).
Средняястоимостьновостроекв Иркутске вовторой половинемая снизиласьна 0,1%. Однако стоитотметить, чтореально в отмеченномпериоде дешевелиновостройкитолько в одномрайоне – Октябрьском.Здесь среднийпоказательснизился сразуна 0,6% (с 40,4 до 40,2 тысруб/кв.м).
ВКировском, Куйбышевскоми Ленинскомрайонах ценына квартирыне менялись– 53,3 тыс руб/кв.м,36,2 тыс руб/кв.ми 35,8 тыс руб/кв.мсоответственно.
Тольков Свердловскомрайоне стоимостьстроящегосяжилья подрослана 0,1% (с 37,28 до 37,33 тысруб/кв.м).
Какмы видим, в настоящеевремя наблюдаетсяотносительнаястабильностьцен на жильев нашем городе(снижение совсемнебольшое). Приэтом цены остаютсяна относительновысоком уровнепосле небольшогороста в 2009 году.
4. «Доступноежилье» в Иркутске
«Ставкаипотеки недолжна превышать11 процентов. Апервоначальныйвзнос – 20». Такпремьер ВладимирПутин на заседаниив Тюмени заявило новой госпрограмме«Доступноежилье». Насколькоее реализациявозможна вИркутске.
Для многихсемей в Иркутскевозможностьнакопленийограничиваетсятолько напервоначальнымвзносом – 30процентовстоимостижилья. Выходостается один– идти на ипотечноекредитование.Рассчитыватьтолько на своисилы.
До кризисаставка по ипотечномукредитованиюв городе была13 с половинойпроцентовгодовых. Сейчасона в среднем– 15. По словамспециалистов, к ее уменьшениюбанки областногоцентра готовы.Но, если будет, что покупать.Ипотеку под11 процентовможно будетвзять дляприобретенияжилья тольков новостройке.В прошлом годув Иркутске былосдано чутьбольше 260 тысячквадратныхметров жилья.В этом ожидаетсяеще меньше –новых стройплощадокнет.
«Недостаточнотого, чтобыстроили толькодешевое жилье, и недостаточнотого, чтобытолько давалидешевые ипотечныекредиты. Нужнои ставки кредитаобозначить, и снять ценовыебарьеры строителей, чтобы ввестипонятие именнодоступногожилья или жильяэконом класса»,– говорит директоржилищногоагентстваВладимир Щербаков.
Жилье эконом-класса– это квартирапод ключ вмногоэтажномдоме по цене32 тысячи рублейза квадрат.Сейчас же егостоимость вИркутске –35-40.
В улучшениижилищных условийнуждаютсядесятки тысячжителей областногоцентра. Новаяпрограммадоступногожилья – ипотекас 20-процентнымпервоначальнымвзносом под11 процентовгодовых на 15лет. По словамспециалистов, если эта программазаработает, то приобрестижилье сможеткаждый третийнуждающийся.Но при условии, что среднийдоход семьине меньше 45 тысячрублей в месяц.
Заключение
Государствопринято ругатьпо всем поводам.По поводу«квартирноговопроса» –особенно. Конечно, есть за что. Нотакой ли ужнеэффективнойвсегда былагосударственнаяжилищная политика? Если бы не«хрущевки», не массовоестроительство60–80-х годов прошлоговека, неизвестно, в каких условияхжило бы большинствограждан сейчас.
В современнойРоссии все ещесложнее. Старыеметоды и подходы, которые и раньшене гарантировалидаже «малогабаритного»счастья, – вообщене работают.Поэтому нетнужды вспоминатьпрошлое – надодумать о будущем.
Стремлениелюдей житьлучше кроетсяв самой человеческойнатуре. Поэтомуне надо строитьиллюзий – «квартирныйвопрос» будетстоять всегда– из поколенияв поколение.А значит, надосоздаватьжизнеспособныеи эффективныемеханизмы егорешения. И изобретать«велосипед»вовсе не требуется: во многих успешныхстранах такоймеханизм давноработает. Это– рынок доступногожилья.
Списокиспользованнойлитературы
Анализ рынка недвижимости осень 2009 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.megairk.ru/money_world/new/221
Жилье в Иркутске продолжает дешеветь [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.irn.ru/articles/22705.html
Последние недели весны цены на жилье в Иркутске продолжили снижаться // Газета «Дело». – №11 от 04.06.10.
Реализация программы «Доступное жилье» в Иркутске [Электронный ресурс]. – Режим доступа: irk-vesti.ru/teleinform/8763-realizaciya-programmy-dostupnoe-zhile-v-irkutske.html