Маркетинговые исследования на рынке недвижимости

Казанский Государственный Архитектурно-Строительный

Университет
Кафедра Экономики и управления в городском хозяйстве
Маркетинговые исследования на рынке недвижимости
Выполнил:

Хасанов Р. И.

Щекотов Д. В.

гр.29-301

Проверил:

Маркова С. В.

Казань 2010 г.



Содержание

Введение…………………………………………………………………….3

Глава 1. Основные виды методы маркетинговых исследований рынка недвижимости………………………………………………………………4

1.1 Термин “недвижимость”……………………………………………….4

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база…………………………………………………………………………5

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости……10

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости.11

1.5 Цена и стоимость недвижимости…………………………………..16

Глава 2. Практическая Часть…………………………………………...19

2.1 Последствия Кризиса на рынке недвижимости России…………..19

2.2 Прогноз цен на недвижимость в 2010 году в Татарстане………….28

11.Заключение………………………………………………………………37

12. Список использованной литературы…………………………………39




Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.


Глава 1. Основные виды методы маркетинговых исследований рынка недвижимости
1.1 Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных

предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Наиболее корректным и точным представляется определение рынка недвижимости как экономико-правового пространства и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.1



В связи с этим можно выделить следующие отличительные особенности рынка недвижимости:

1. Локальность. Данная особенность вытекает из самого понятия недвижимости. В отличие от других рынков, динамика спроса и предложения на рынке недвижимости в большей степени зависит от состояния региональной экономики. В силу различий в уровне экономического развития регионов степень развитости локальных рынков недвижимости может существенно различаться. Поэтому данные о состоянии национального рынка недвижимости не всегда отражают реальное положение дел в регионах.

2. Индивидуальность сделок. Поскольку каждый объект на рынке недвижимости обладает множеством индивидуальных количественных и качественных характеристик, для выбора подходящего объекта и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие массовости отсутствует. Стоимость объектов недвижимости определяется с помощью процесса оценки (в отличии от других рынков, где в качестве объекта рыночной сделки выступают имеющие уже сложившийся рынок стандартные товары или услуги, о стоимости которых можно узнать, ознакомившись со справочными ценами). В связи с этим сделки на рынке недвижимости сопряжены с более высокими издержками.

3. Необходимость государственной регистрации сделок .Пользование недвижимостью, в отличии от других товаров, затрагивает интересы других граждан и организаций. Недвижимое имущество – особый вид собственности, права на обладание которой отличны от прав владения другими видами собственности. Государственная регистрация сделок с недвижимостью обеспечивает защиту государственных и общественных интересов.



4. Ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики. Эта особенность является следствием упомянутой локальности рынков недвижимости. Методы государственного воздействия неэффективны для компенсации недостатка спроса в одном регионе за счет избыточного спроса в другом, поскольку эти диспропорции во многом объективны. Воздействовать на изменение спроса на недвижимость на общегосударственном уровне можно, оказывая воздействие на другие секторы национальной экономики: например стимулирование роста производства в данном регионе приведет к притоку инвестиций и рабочей силы, что повлечет за собой активизацию рынка недвижимости.

5.Необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций. Процессы строительства, производства стройматериалов и оборудования характеризуются значительными издержками и капиталоемкостью. Велики затраты на приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Этим обусловлены крупные пороговые инвестиции для совершения операций на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют межотраслевую конкуренцию (трудность вхождения в отрасль и выхода из нее), а так же внутриотраслевую конкуренцию из-за отсутствия широкого спроса и предложения и несоответствия их объемов.

6. Низкая эффективность спекулятивных сделок. Это связано не только с уникальностью каждого объекта недвижимости, но и с необходимостью государственной регистрации сделок. Если на других рынках (например, на финансовом) спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим диспропорции спроса и предложения, то на рынке недвижимости существует большой разброс цен спроса и предложения, который ведет к замедлению рыночной активности в этом секторе экономики и еще большим диспропорциям экономических показателей.

Вторая и третья особенности рынка недвижимости, а именно – индивидуальность сделок и необходимость государственной регистрации

сделок, объясняют наличие на этом рынке большого количества участников – субъектов.

Подобно классификации, использованной для объектов недвижимости, к рассмотрению типов субъектов данного рынка можно использовать различные подходы. При самом укрупненном делении субъекты рынка недвижимости будут представлять собой два уровня, в зависимости от отношения к объекту недвижимости.

Субъектами первого уровня в этом случае будут выступать продавцы (арендодатели) и покупатели (арендаторы) недвижимости, т.е. лица, имеющие непосредственную заинтересованность в объекте и выступающие инициаторами процесса обмена.

Субъектами второго уровня – профессиональные посредники, сопровождающие процесс совершения сделки (агентства недвижимости, страховые, оценочные и другие фирмы), а так же государственные или уполномоченные государством организации, действующие с целью регулирования за оборотом объектов недвижимости.

Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает все более цивилизованные и организованные формы. Деятели рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлторам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

К сожалению отсутствие надежной информации об условиях оформления сделок, возможностях дальнейшего использования полученной в собственность недвижимости, налогообложении и ведения предпринимательской деятельности пугают потенциальных покупателей, оставляя неудовлетворенным спрос.

В связи с этим риэлтерским фирмам необходимо проведение маркетингового исследования недвижимости.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало

единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.
1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.



Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

индивидуальность ценообразования;

высокий уровень трансакционных издержек;

важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

многообразие рисков;

низкая ликвидность товара на рынке;

слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

труднодоступность достоверной информации;



ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:



Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:



для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики.

Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.


1.5 Цена и стоимость недвижимости

Согласно общепринятому определению, рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий, под которыми понимаются в том числе и следующие: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие. Безусловным для определения является оформление продажи в ограниченные сроки и переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

· стандартная мотивация продавца и покупателя (иными словами, обоюдная выгодность данной сделки);

· обе стороны сделки хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

· для совершения сделки выбрано оптимальное время;
· оплата производится наличными или путём выработки финансовых условий, сопоставимых с оплатой наличными;
· цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.
Таким образом, цена объекта недвижимости далеко не всегда соответствует его рыночной стоимости. Приведём такой пример. Нуждаясь в деньгах, хозяин квартиры продаёт её в сжатые сроки и по заниженной цене. Вполне очевидно, что цена подобной сделки не является рыночной стоимостью квартиры. Другим примером могут служить сделки купли-продажи между родственниками. Строго говоря, помимо рыночной, существует ещё несколько категорий стоимости: ликвидационная, страховая, инвестиционная и др. определившись с терминологией, перейдём к рассмотрению основных факторов, объективно влияющих на рыночную стоимость недвижимости. 


Всё то множество параметров, из стоимостной оценки которых в конечном итоге складывается стоимость объектов недвижимости, можно подразделить на несколько типов: конструктивно-физические, экономические и социально-мотивационные, административно-юридические, географические.
Конструктивно-физические параметры недвижимости включают всевозможные материальные характеристики объекта и его окружения, определяющие его полезность для использования в соответствии с и функциональным назначением. Например, для зданий это площадь, материал постройки, отделка, планировка и др. Для земельных участков – размер и геометрия. Определённое влияние на стоимость недвижимости оказывают также особенности планировки того квартала, в котором находится недвижимость, возможные внешние неудобства и риски (шум, пыль, скопление транспорта и т.п.). К числу экономических факторов, являющихся производной уровня экономического развития страны, в первую очередь относится баланс спроса и предложения. Со стороны спроса это уровень занятости и доходов населения, его платёжеспособность, а также издержки, связанные с оформлением продаж. Со стороны предложения это объёмы имеющейся на продажу недвижимости, затраты на освоение или производство строительных работ. Все эти факторы, особенно связанные с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного объекта. Социальные и мотивационные факторы имеют значение главным образом для жилой недвижимости. Таким образом, соображения престижа, показатели уровня преступности, а также возрастная структура населения способны оказать серьёзное влияние на рыночную стоимость коттеджей или городских квартир. Административно-юридические факторы включают в себя наличие различных льгот или ограничений, налогообложение, политические риски, кредитно-денежную политику и др.  Географическими факторами можно назвать все те, которые так или иначе характеризуют местоположение объекта недвижимости

относительно его окружения и непосредственно участок, на котором он находится:

· транспортная доступность относительно центра города или другого объекта (на личном и общественном транспорте);

· наличие и степень развития социальной инфраструктуры (предприятия торговли и общественного питания, пассажирский транспорт, бытовое обслуживание, жилищно-коммунальное хозяйство, учреждения культуры и досуга, здравоохранения, образовательные учреждения, социальное обеспечение.);
· фактор соседства;

· экологическое состояние местности и привлекательность ландшафта.
Группа географических факторов довольно неоднозначно влияет на стоимость различных видов недвижимого имущества. Если транспортная доступность является одним из универсальных показателей полезности недвижимости, то социальная инфраструктура, экологическое состояния местности, и тем более – привлекательность ландшафта, имеют существенное значение только для стоимости жилья. Фактор соседства может одновременно повышать стоимость недвижимости одного типа и понижать стоимость другого. К примеру, соседство с промзоной негативно отражается на стоимости квартир в соседних домах, но вместе с этим повышает ценность складских помещений. Остаётся только добавить, что для получения наиболее достоверной оценки рыночной стоимости недвижимости необходим максимально полный учёт факторов ценообразования, действующих применительно к конкретному объекту недвижимости.


Глава 2.

Практическая Часть

2.1 Последствия Кризиса на рынке недвижимости России.

Кризис негативно сказался на всех игроках рынка недвижимости: московских девелоперах и застройщиках в регионах, крупных компаниях и индивидуальных предпринимателях, строителях жилья, офисов, складов, торговых центров. Прошло полгода, и сомнений не осталось: ждать окончания кризиса бесполезно, нужно учиться жить и зарабатывать в новых экономических условиях

До наступления кризиса лишь незначительное число российских девелоперов работали, используя собственные средства. Строительство коммерческой недвижимости финансировалось в основном за счет средств банков и инвестиционных фондов, а жилой — банков и дольщиков. Сегодня большинство банковских организаций считают строительство сверхрисковым сектором экономики. Если кредит все же удается получить, то только под высокий процент, который делает бессмысленным любой, даже самый интересный и востребованный проект. Другими словами, первая проблема, с которой столкнулись девелоперы, — это дефицит ликвидности. Вторая проблема — резкое падение спроса в результате снижения платежеспособности населения. У людей теперь меньше денег на покупку жилья, они все реже посещают торговые центры. Компании сокращают площади, арендуемые под офисы. Чтобы справиться с негативными последствиями кризиса, девелоперы начали уменьшать цены на недвижимость и ставки на аренду.

Жилая недвижимость

Активный рост доходов населения России в последние годы обеспечил бурное развитие жилищного сектора. Объемы ввода жилой недвижимости в

эксплуатацию ежегодно росли на 16–18%, а абсолютный показатель в 2008 году достиг 64 млн кв. м (см. рис. 1)1. Кризис изменил ситуацию. Застройщикам не только стали недоступны банковские кредиты, они также лишились второго важного источника денег — дольщиков, большинство из которых отказались от приобретения жилья в ближайшее время.

2000 год — 30; 2001 год — 31; 2002 год — 34; 2003 год — 36; 2004 год — 39; 2005 год — 43; 2006 год — 51; 2007 год — 61; 2008 год — 64

Рисунок 1. Объем ввода жилья в России 2000–2008 годах (млн кв. м)

В большей степени от кризиса пострадали наиболее развитые рынки в экономически активных регионах (Волгоград, Екатеринбург, Краснодар, Красноярск, Москва и Московская область, Нижний Новгород, Пермь, Самара, Санкт-Петербург). Высокий уровень жизни стимулировал спрос на жилье. Цены росли, становясь значительно выше себестоимости: в Москве, Санкт-Петербурге — на 100–150%, в других регионах — на 40–60%. Рост цен, в свою очередь, привлекал в отрасль все больше частных инвесторов, желающих заработать (см. рис. 2). Банки предлагали выгодные условия ипотечного кредитования, наращивая свой кредитный портфель.

Девелоперы, стараясь удовлетворить ажиотажный спрос населения, увеличивали объемы строительства. С началом кризиса спрос многократно упал, в то время как объемы строящегося жилья первое время оставались очень большими. В результате за время, прошедшее с начала кризиса, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась в среднем по России на 13% и составляет около 44 тыс. руб. (см. табл. 1). В большинстве регионов цены пока не достигли дна и будут продолжать снижаться — в среднем еще на 3–5% к лету 2009 года.

Рисунок 2. Структура спроса на недвижимость в крупных городах России (до сентября 2008 года)

Таблица 1. Изменение цен на первичном рынке жилой недвижимости (сентябрь 2008 — начало апреля 2009 года)

Город

Цена за кв. м (руб.)

Падение цен (в %)

Сочи

81 970

30 %



Москва

144 100

25 %

Самара

43 200

21 %

Волгоград

46 590

18 %

Санкт-Петербург

82 500

18 %

Нижний Новгород

53 200

16 %

Красноярск

51 400

14 %

Краснодар

43 700

13 %

Екатеринбург

54 000



4 %

Казань

37 600

1 %

Негативные последствия положения на финансовом рынке ощутили на себе и менее развитые регионы, которые и до кризиса не отличались особой привлекательностью для инвестиций. Небольшие доходы населения сегодня еще заметнее сократились, что повлекло за собой падение платежеспособного спроса на жилую недвижимость, и без того находившегося на низкой отметке. Реакция девелоперов на ситуацию, сложившуюся в этих регионах, не отличается оригинальностью: они стали снижать цены (которые и так были близки к себестоимости). Правда, здесь снижение редко достигает отметки в 5–7%.

На вторичном рынке жилой недвижимости сложилась более благоприятная ситуация, чем на первичном. Цены снижаются не столь стремительно. Вторичный рынок пользуется бóльшим доверием потребителей, поскольку риски при покупке квартир заметно ниже: нет нужды гадать, достроится ли жилой комплекс в нужные сроки. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет около 46 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом того, что за прошедшее полугодие цены в большинстве городов снизились на 3–7%).

Возможности для развития сектора жилой недвижимости

Первая антикризисная мера девелоперов — снижение цен — не была эффективной, поскольку кризис оказался более затяжным, чем предполагалось. Сегодня они пытаются приспособиться к новым реалиям. На рынке появились девелоперы, которые начинают строительство жилья

экономкласса — самого дешевого и очень небольших площадей, этакие «современные хрущевки». На лестничной площадке может располагаться 8–10 квартир-студий площадью 20–30 кв. м, продаваемых с отделкой. Такие квартиры можно приобрести на 30–35% дешевле стандартных однокомнатных квартир экономкласса. В условиях падающей платежеспособности такое жилье начинает пользоваться спросом по всей стране: массовое строительство домов с такими квартирами начинается во Владивостоке, Краснодаре, Санкт-Петербурге и других городах. Замечу, что первоначально часть из них планировали как стандартные многоквартирные дома. Но в связи с кризисом концепция была изменена. Девелоперы не остаются внакладе: несмотря на то что общая цена квартиры является очень низкой, цена квадратного метра в таких объектах обычно выше среднерыночной на 10–15%. Сейчас есть все основания говорить, что будущее рынка недвижимости в кризисный период — именно за такими объектами. Однако стоит учесть тот факт, что «хрущевки» и в советские времена являлись жильем для малообеспеченных граждан, и социальная престижность таких домов в перспективе представляется сомнительной. Пока они выполняют свою роль, но, как только кризис прекратится, девелоперам придется идти на значительное снижение цен, чтобы продолжать продавать квартиры минимальной площади.

Коммерческая недвижимость

В последние годы рынок коммерческой недвижимости рос на 10–15% в год. Товарооборот ежегодно увеличивался, что стимулировало развитие торговли, а за ней — и складской недвижимости. Растущие доходы бизнеса диктовали спрос на новые, более качественные офисные площади, рост благосостояния населения повышал потребность в качественных гостиничных и курортных объектах. Сегодня арендные ставки на коммерческую недвижимость уже упали в зависимости от региона на 20–30% (см. табл. 2).



Таблица 2. Изменение арендных ставок на рынке торговой недвижимости (сентябрь 2008 — начало апреля 2009 года)

Город

Ставка за кв. м в месяц (руб.)

Падение ставок (в %)

Казань

800

38

Красноярск

1930

35

Санкт-Петербург

2840

32

Москва

3430

25

Краснодар

1723

24

Самара

1560

22



Нижний Новгород

1900

21

Екатеринбург

1230

18

Сочи

2200

15

Волгоград

1750

4

Рынок складской недвижимости вошел в рецессию сразу вслед за торговым сектором. В условиях сокращения продаж компании-ритейлеры вынуждены сокращать и арендуемые складские площади. В плачевном состоянии находится и сектор производства — второй по величине арендатор складских помещений. Поэтому в условиях сокращающегося спроса арендные ставки на площади в логистических парках также падают. В Москве падение достигает 25–50% (до кризиса эти площади были очень сильно переоценены), в других регионах — до 40%.

Возможности для развития сектора коммерческой недвижимости

Главной антикризисной мерой стало замораживание проектов. В первую очередь замораживанию подверглись проекты, находящиеся в «бумажной» стадии, — половина из них сегодня выставляется на продажу. Так

девелоперы изыскивают средства на финансирование уже строящихся объектов. Для проектов в «бумажной» стадии предполагается гораздо больший дисконт, и продать подобный проект можно гораздо быстрее, чем строящийся.

У девелоперов в сегменте коммерческой недвижимости есть только один путь к выживанию — перераспределение средств между объектами. Если раньше, в период подъема, потребителями было востребовано практически все, что строилось, то теперь времена изменились. Следует серьезно пересмотреть свой проектный портфель и выбрать в нем только наиболее удачные проекты — преимущественно находящиеся на поздних стадиях строительства (от реализации остальных придется отказаться). Денежный поток, который будет генерироваться этими объектами в будущем, поможет продолжить строительство временно приостановленных объектов.

Посткризисные перспективы рынка недвижимости

Сейчас на одного жителя страны приходится около 22 кв. м жилых площадей. В развитых странах Европы и Северной Америки этот показатель выше более чем в два раза. Кроме того, ежегодные темпы ввода жилья в эксплуатацию, которые в последние годы повышались и в 2008 году достигли максимального уровня, не могут считаться достаточными. Мы только приблизились к тем темпам, которые были отмечены в советское время и даже тогда считались низкими.

Сектор коммерческой недвижимости также имеет очень высокий потенциал. Показатель развития рынка коммерческой недвижимости — объем торговых площадей на 1000 человек. Наибольшие в России показатели наблюдаются в Екатеринбурге, Краснодаре, Москве и Санкт-Петербурге — более 600 кв. м торговых площадей на 1000 человек. Эти рынки уже достигли порога локального насыщения и в будущем будут развиваться менее активно, в

основном за счет новых форматов и усиления конкуренции в старых. Вдвое ниже этот показатель в Красноярске, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону. Здесь только начали строиться современные торговые центры. Развитие рынка недвижимости в этих городах связано с продолжением строительства качественных торговых, офисных, складских объектов.

Конечно, в кризисный период роста не будет, однако девелоперам нужно быть готовым к новому всплеску спроса на рынке по окончании кризиса. А значит, уже сейчас необходимо очень тщательно отслеживать все события, происходящие на рынке, и выстраивать стратегию своей работы, максимально адаптированную к ситуации. Кроме того, сейчас самое время задуматься о том, что делать с замороженными проектами, и еще раз внимательно пересмотреть их концепции.

2.2 Прогноз цен на недвижимость в 2010 году в Татарстане

Цены на недвижимость показывали непрерывный рост на протяжении периода 2000-2008 годов, что было обусловлено наличием дешевых денег на ипотечные кредиты, что, в свою очередь послужило стимулом для развития строительной отрасли экономики. В настоящий момент ситуация на рынке недвижимости, а следовательно, в строительном секторе, складывается не самым лучшим образом. Однако, мнения на этот счет могут быть самые различные, поэтому в рамках данного раздела мы будем собирать публикации, связанные с прогнозом цен на недвижимость, опубликованные различными инвестиционными компаниями.

Прогноз цен на недвижимость в 2010 году имеет вероятностный характер и основан на информации, полученной из публичных источников, поэтому редакция сайта просит рассматривать данный прогноз цен на недвижимость в

2010 году с разумной долей скептицизма, основываясь, в первую очередь, на собственном видении ситуации.

Динамика цен на недвижимость в 2010 году может существенно отличаться от динамики 2009 года. Очень возможно, что динамика цен на недвижимость преподнесет нам немало сюрпризов. Задача сайта – собрать воедино всю доступную информацию, чтобы вы сами смогли составить свой прогноз цен на недвижимость 2010.

Татарстан по праву можно назвать строящейся республикой. На протяжении последних лет в республике постоянно ведется крупномасштабное строительство: вводятся новые производства (Нижнекамский нефтеперерабатывающий завод, Нижнекамский завод синтетических масел), крупные транспортные объекты (мостовой переход через Каму, Казанский метрополитен). В 2004 году завершилась не имеющая аналогов в России Программа ликвидации ветхого жилья.

В целом Татарстан занимает 5 место в РФ по объему введенного жилья после Московской области, Москвы, С.-Петербурга и Краснодарского края. В 2007 г. в Татарстане введено 2041 тыс. кв. м., составляет 100,5% от годового задания и соответствует 114,8% уровня 2006 г.

Экономика Казани растет так же стремительно, как и экономика самой республики. Наблюдается оживление в сегменте загородного малоэтажного строительства, торговой и офисной недвижимости.

По обеспеченности офисными помещениями на тысячу жителей Казань занимает четвертое место среди других городов России, уступив Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу.

Сейчас по самым оптимистичным подсчетам в Казани не более 15 процентов жителей могут позволить себе на тех или иных условиях приобрести жилье, отметил в своем выступлении президент Региональной гильдии риэлторов Вячеслав Егоров. Жилье считается доступным, если соотношение стоимости квартиры и годового дохода семьи находится в диапазоне 5-10 к одному. Например, чтобы купить квартиру за два миллиона, семья должна зарабатывать примерно от 200 до 400 тысяч в год.

«Сейчас предложение намного превышает спрос. Наступило «время покупателя». Выставлено много объектов на продажу. Квартиры одинаковых проектов продаются по совершенно разным ценам. Естественно, в первую очередь продаются дешевые квартиры.

По данным мониторинга оценочной компании «РегионБизнесКонсалтинг» за февраль этого года цены на вторичную недвижимость Казани выросли в среднем на 5,26%. Новостройки подешевели в Авиастроительном (-12,2%) и Советском районах (-2,8%), в других районах, наоборот подорожали от 1,6% до 5,3%. Стоимость аренды квартир выросла на 9%.

Вторичный рынок

В феврале 2010г. средняя стоимость цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в г. Казань составила 38 630 руб. За февраль 2010г. общее изменение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в г. Казань составило (↑5,26%). Рост цен предложений на квартиры, предлагаемые к продаже в домах «сталинского» типа (↑6,33%), на квартиры, предлагаемые к продаже в домах «ленинградского» типа на (↓0,05%), в домах «улучшенной» планировки наблюдается рост цен на (↑6,56%) и в домах «хрущевского» типа наблюдается рост на (↑2,86%).



Таблица цен предложений вторичной недвижимости по г. Казань, по состоянию на 01.03.2010г., тыс. руб./кв.м.

Снижение цен предложений в текущем месяце прослеживается только по одному административному району города Казань – Приволжскому (↓0,50). В остальных районах наблюдается рост: в Вахитовском районе на (↑6,79%) в основном за счет роста цен на дома «улучшенного» и «ленинградского» типа, в Ново-Савиновском районе (↑8,23%) в основном за счет роста цен на дома «улучшенного» и «сталинского» типа, в Московском районе (↑6,29%), в Советском районе (↑3,35%), в Авиастроительном районе (↑3,36%), а в Кировском районе (↑1,38%).





Первичный рынок

В феврале 2010г. средняя стоимость цены предложения 1 кв. метра на первичном рынке жилья в г. Казань составила 35 170 руб.

Таблица цен предложений первичной недвижимости по г. Казань, по состоянию на 01.03.2010г.

Снижение цен предложений в текущем месяце прослеживается только по двум административным районам города Казань. Наибольшее снижение наблюдается в Авиастроительном районе (↓12,2%), а в Советском районе снижение составляет (↓2,8%). В остальных районах наблюдается рост в Вахитовском районе на (↑2,8%). В остальных районах также наблюдается рост: в Кировском районе (↑5,3%), а в Ново-Савиновском (↑ 1,6%), в Приволжском (↑3,5%), и Московском (↑3,6%).



В целом цены на рынке аренды жилых помещений возросли на 9%. Больше всего цены на аренду выросли в Вахитовском районе – рост составил 22%. В Авиастроительном районе рост – 2%, в Кировском районе – 15%, в Московском районе – 5%, в Ново-Савиновском районе – 12%, в Советском районе – 1%, в Приволжском районе – 3%. По состоянию на 01.03.2010 года средняя предлагаемая к сдаче комната стоит 3700 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей, и оплаты телефона). Снять однокомнатную квартиру обойдется в 6000 руб. в месяц. Двух- и трехкомнатные – 8100 и 11000 руб. в месяц соответственно.





Почти половину всех предложений составляют однокомнатные квартиры (44%), на долю двухкомнатных приходится 38% рынка предложений, остальная часть делится между трехкомнатными и отдельными комнатами.

Общее количество предложений о сдаче квартир/комнат в аренду возросло – примерно на 4%.

Хотелось бы отметить, что рынок аренды жилых помещений имеет особенность, затрудняющую проведение его обоснованного анализа. Это то с какой скоростью помещения сдаются/снимаются. Квартиры с хорошей ценой расходятся в течение одного дня, поэтому собственникам не выгодно размещать объявления в периодической печати (если это не квартира, относящаяся к «элитным»), а гораздо проще обратится к специалистам рынка аренды жилья, которые достаточно быстро подберут жильцов. В свою очередь данные агентства размещают объявления не о конкретных квартирах, а о «виртуальных», с целью привлечь клиентов.

Анализ проводился на основании информации представленной на официальных электронных источниках и в печатных изданиях о продаже недвижимости, учитывались публичные предложения с объявленной ценой. Следует отметить, что реальные цены сделок зачастую на 5-10% ниже цен предложений, так как имеет место скидка на торг. Анализ проводился на основании информации сайта www.kazned.ru, учитывались публичные предложения с объявленной ценой. Для получения средних значений производилось взвешивание цен предложений квартир, выставленных на продажу в каждом сегменте.



Заключение


Рынок недвижимости является одним из важнейших элементов экономической системы любого государства. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно не находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности. Кроме того в ходе становления и развития рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости.

Виднейшие политические деятели, философы, экономисты всех времен, школ и направлений обязательно исследовали влияние рынка недвижимости на динамику развития общества. И приходили к единому выводу: «Недвижимость – важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества»

В недвижимости заключена колоссальная стоимость национального богатства, что находит отражение в структуре валового национального продукта. Поступления от операций с государственной и муниципальной недвижимой собственностью, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют значительную часть доходов бюджетов всех уровней.

Хотя рынок недвижимости рассматривается чаще всего как составная часть рынка товаров и услуг, специфика недвижимости товара такова, что ни рынок финансовых активов, ни рынок труда не могут существовать без активного участия объектов и субъектов рынка недвижимости.

В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться с принятием в 1990 году Закона о собственности в СССР, признавшего понятие частной собственности. До этого момента существовали лишь разрозненные, частные взаимоотношения по поводу объектов недвижимости,

находящихся преимущественно в собственности государства. С переходом России на «рыночные рельсы» стал зарождаться рынок недвижимости в истинном значении этого понятия. О его становлении как крупного сектора национальной экономики и возможности анализа его рыночных характеристик стало возможным говорить только о прошествии нескольких лет с начала его формирования.
Особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Любой желающий может обратиться в агентство, чтобы получить квалифицируемую помощь. Так как продажа или покупка жилья имеет огромное значение в жизни любого человека, все обращаются в агентство недвижимости. Соответственно возросло и количество агентств, предлагающие подобные услуги. Появилась конкуренция.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование рынка недвижимости рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства.

Список использованной литературы

Голощапов Н.А.Словарь-справочник / Н.И. Голощапов, С.И. Помазкова, — М.: ИТРК РСПП, 2000. – 424с.

Гришаев С.П. Все о недвижимости / С.П. Гришаев — М.: Издательство Бек, 2000. – 272с.

Миронова Н.Н Экономика недвижимости / Н.Н. Миронова – Ростов н/д: Феникс, 2004. – 160с.

Михалева Т.Н. Недвижимость: Что необходимо знать при ее покупке и продаже / Т.Н. Михалева – М.: ЮРКНИГА, 2004. – 144с.

Ресин В.И. Экономика недвижимости: учеб пособие-2 изд. – М.: Дело, 2000. – 328с.

www.kazned.ru/mag/segm/vtor/ceni_na_kv/

www.babylon-realty.ru/info/kdo204_2.htm

www.tatre.ru/rn/

Subscribe.Ru

www.kazned.ru