Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде

Уральская академия
Государственной службы
Удмуртский институт государственной и
Муниципальной службы
Курсовая работа
По гражданскому праву РФ
Тема: Приватизацияжилых помещений в государственном и муниципальном  жилом фонде.
Слушатель: Иванов Сергей
                                                                           Александрович
Факультет: Юриспруденция
Специальность:0211 Правоведение
         Курс:3
         Группа: П-43
                                      Содержание
1.Введение                                           3
2.Приватизация жилья вгосударственном и муниципальном  жиломфонде.                                          4
3.Приватизация жилья в ЖСК,коммунальных квартир и служебных  жилых помещений.                          12
4.Приватизация колхозногожилья.                     15
5.Порядок приватизации жилыхпомещений.              16
6.Анализ судебной практики.                          18
7.Заключение.                                       28                                   
8.Списоклитературы.                                 30
                           
 
1.Введение
“Одним из действенных преобразований в жилищнойсфере, способствующим созданию широких слоев собственников жилья, являетсяприватизация. Основные принципы осуществления приватизации государственного имуниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации определены всоответствующем законе. Закон определяет правовые, социальные и экономическиеосновы преобразования отношений собственности на жилье.
Целью такихпреобразований является создание условий для осуществления права граждан насвободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшениеиспользования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственностина жилье через приватизацию дает гражданам возможность получать от государствапрактически бесплатно реальную недвижимость, столь высоко оцениваемую на рынкежилья”[1].
2.Приватизация жилья вгосударственном и муниципальном  жилом фонде.
“Приватизация жилья — бесплатная передача всобственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений вгосударственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавшихзанимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
 Граждане, занимающие жилые помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд,находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативномуправлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды,вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, атакже несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения всобственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иныминормативными актами Российской Федерации и республик в составе РоссийскойФедерации. Жилые помещения передаются в общую собственность одного из совместнопроживающих лиц, в том числе несовершеннолетних
Жилые помещения, в которых проживают исключительнонесовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность позаявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешенияорганов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилыепомещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласияродителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
“Федеральным законом от 11 августа 1994г. №26 – ФЗ“О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации” в некоторые статьи закона были внесены существенныепоправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. В первоначальнойредакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласиетолько совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем.
Со вступлением в силу ФЗ“О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “О приватизации жилищного фонда вРФ” к этому условию добавилось требование о получении согласия такженесовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, чтопоявление такой нормы являлось лишь закреплением в законе разъяснения,содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г.№8 “О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищногофонда в РФ”: в случае бесплатной приватизации занимаемого помещениянесовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправеучаствовать в установлении общей собственности на это помещение.
Такой вывод можно сделатьисходя из содержания ч.1 ст.53 Жилищного кодекса РСФСР, где сказано, что “членысемьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателемвсеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилогопомещения”, — иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетнихпользователей государственным и муниципальным жильем на приватизациюзанимаемого помещения равны.
Следовательно, приприватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и недостигших 15 лет – только при этом от имени несовершеннолетнего будет действоватьего законный представитель (родитель, опекун, попечитель).
Статья 7 Закона быладополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение в договорпередачи жилого помещения несовершеннолетних, имеющих право пользования даннымжилым помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещениепередается в общую с несовершеннолетними собственность, а такженесовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утратившихправо пользования жилым помещением.
Отсутствие в законепрямого указания на необходимость получения согласия несовершеннолетних наприватизацию и обязательное включение их в договор передачи в период междупринятием Закона о приватизации и внесением в него изменений породило напрактике немало злоупотреблений – заключались договоры без включения в числособственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права
Пленум Верховного суда РФв своем постановлении от 24 августа 1993г. разъяснил, что согласно Кодексу обраке и семье РСФСР 1969г. опекун не вправе без предварительного разрешенияорганов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых,в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель– давать согласие на совершение таких сделок, поэтому отказ от участия вприватизации может быть осуществлен родителями и усыновителяминесовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличииразрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачибез внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получатьсогласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищнымиорганами”.[2]
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений,владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать,завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки,не противоречащие законодательству.
        Собственникиприватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципальногожилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирногоинженерного оборудования и мест общего пользования дома.
        Осуществление правасобственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемыхдействующим законодательством интересов других лиц.
        Собственники жилищного фонда илиуполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищныйфонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативноеуправление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения оприватизации служебных  жилых помещений и коммунальных квартир.
“В соответствии с Законом РФ “О приватизациижилищного фонда в РФ” жилые помещения передаются в общую собственность(совместную или долевую), либо в собственность одного из совместно проживающихлиц, в том числе и несовершеннолетних.
Таким образом, есликвартира переходит в собственность двух или более лиц, необходимо определить,на каком праве они будут владеть квартирой: на праве долевой собственности илина праве совместной собственности, и отразить это в договоре передачи квартиры(договоре приватизации). Чтобы правильно сделать выбор, следует знать, чемотличается долевая собственность от совместной.
Если квартира поступает вдолевую собственность двух или более лиц, в договоре следует определить долюкаждого участника долевой собственности. Доля определяется в виде простой (1/3)или десятичной (0,5) дроби. Если доли участников не определены в договореприватизации, то в силу требований закона они считаются равными. Владение и пользованиеквартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашениювсех участников, а если согласие не достигнуто – в порядке, устанавливаемомсудом. Это положение закона означает, что участники долевой собственностиустанавливают сами, кто из них какой комнатой пользуется, кто и в каком размеренесет расходы по содержанию квартиры, ее ремонту. Если они не достигаютсогласия по всем вопросам, то порядок владения и пользования квартирой можетустановить суд. А вот распоряжаться квартирой, например продать ее, сдать варенду, в коммерческий найм, можно только по соглашению всех участников долевойсобственности.
Нельзя путатьраспоряжение квартирой и распоряжение долей в праве на эту квартиру. В отличиеот распоряжения квартирой распоряжение долей в праве на квартиру производитсяучастником долевой собственности самостоятельно, он может по своему усмотрениюпродать, подарить, завещать свою долю в праве на квартиру или распорядиться еюдругим образом. При продаже доли в праве или ином возмездном отчуждении другиеучастники долевой собственности имеют лишь право преимущественной покупки этойдоли. Кроме того, участник долевой собственности вправе потребовать выделасвоей доли из общего имущества, например, в виде комнаты, если такой выделвозможен без несоразмерного ущерба имуществу.
При заключении договораприватизации граждане часто отдают предпочтение совместной собственности,поскольку, на их взгляд, совместная собственность имеет более понятный иудобный правовой режим.
Участники совместной собственностисообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение ею осуществляется посогласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем изучастников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любойиз участников совместной собственности может ее продать, при этом ему нетребуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющемугосударственную регистрацию прав, что другие участники тоже согласны на сделку,так как наличие их согласия предполагается в силу закона.
Для имущества,находящегося в совместной собственности супругов, законодатель установилспециальное правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иноеотчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности,должен представить покупателю, нотариусу, органу, осуществляющемугосударственную регистрацию, нотариально удостоверенное согласие другогосупруга на сделку, без которого сделка не будет нотариально удостоверена изарегистрирована. В отношении же совместной собственности, возникающей приприватизации, такое правило не установлено, механизм защиты прав участниковсовместной собственности отсутствует.
Раздел общего имуществамежду участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из нихмогут быть осуществлены только после определения доли каждого участника в правена общее имущество, т.е. только после установления долевой собственности. Безустановления доли участник совместной собственности не может оставитьзавещание, не может подарить или продать свою долю. Установление размера доликаждого – это предмет соглашения участников и, как показывает практика,зачастую предмет спора, который может быть разрешен только в суде.
В настоящее время из-заотсутствия четкого законодательного регулирования режима совместнойсобственности сложилась такая судебная и нотариальная практика: в случае смертихотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращаетсяи возникает долевая собственность. Оставшиеся в живых совместные собственники инаследники умершего подписывают соглашение, в котором устанавливают долиучастников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доляумершего наследуется по закону на общих основаниях. Что это означает?Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака,родители – все они имеют право наследования доли в праве собственности наквартиру. Соответственно, квартира поступает в долевую собственность не толькоучастников, приватизировавших ее в совместную собственность, но и наследниковпо закону. Если умерший участник совместной собственности  не имеет наследниковпо закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такаяситуация складывается, когда в приватизации квартиры, помимо членов семьи,связанных близким родством, не имеющих наследников по закону, принимал участиедальний родственник. К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая к государству,подлежит денежному выкупу. Этого можно избежать, если квартира былаприватизирована в долевую собственность и участник долевой собственности прижизни выразил свою долю в завещании”.[3]
Передача в собственностьграждан жилых помещений осуществляется:
        соответствующим Советомнародных депутатов или его исполнительным органом;
        предприятием, за которым закрепленжилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
        учреждением, в оперативноеуправление которого передан жилищный фонд.
Передача жилья в собственностьграждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией,предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение всобственность.
        В договоре передачи жилогопомещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие правопользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которымэто жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, илинесовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившиеправо пользования данным жилым помещением.
Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматьсяпо заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
         Должностные лица, виновные внарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются кответственности в установленном порядке.
         В случае нарушения прав гражданинапри решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.
Каждый гражданин имеет право на приобретение всобственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда один раз.
         Несовершеннолетние, ставшиесобственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации,сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда после достижения имисовершеннолетия.
Приватизация занимаемых гражданами жилых помещенийв домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии снастоящим Законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производитькапитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации иремонта жилищного фонда.
При переходе государственных или муниципальныхпредприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидациижилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или воперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственноеведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений(если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местногосамоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных правграждан, в том числе права на приватизацию жилья.
         Обслуживание и ремонт приватизированныхжилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и нормэксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домовгосударственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств ихсобственников. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иныеобъединения.
За государственными жилищно-эксплуатационными иремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживаниюи ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками(товариществами и иными объединениями).
         Оплата расходов, связанных собслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производитсясобственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного имуниципального жилищного фонда.
Собственники жилых помещений вправе самостоятельноопределять организацию для обслуживания этих помещений, включая государственныежилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы,частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.
Обслуживание и ремонт жилого дома в целомосуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительнымиорганизациями, обслуживающими этот дом до начала приватизации, кроме техквартир, собственники которых избрали иные организации для обслуживания этихквартир.
         Собственники жилых помещенийучаствуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерногооборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории,соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. Нарушение правил эксплуатацииприватизированных жилых помещений, инженерного оборудования, коммуникаций ипридомовой территории влечет ответственность в установленном порядке”.[4]
3.Приватизация жилья в ЖСК.
“Между возникновением и оформлением всобственность государственного, муниципального или ведомственного жилья и жильяв домах ЖСК имеются существенные различия. Приватизация муниципального иведомственного жилья осуществляется по Закону о приватизации жилищного фонда вРФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного имуниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно и надобровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане,занимающие жилые помещения по договору найма, вправе с согласия всех совместнопроживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения всобственность — совместную или долевую.
Право на приобретение жилого помещения всобственность имеют все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние. Есликто-то из членов семьи не хочет становиться собственником, он может отказатьсяот причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания наданной площади.
Совершенно иначе возникает и оформляется правособственности на квартиру в ЖСК. Регулируется эта процедура другим нормативнымактом- Законом О собственности в РСФСР, принятом 24декабря 1990г. Согласност.13 данного Закона, член жилищно-строительного или жилищного кооператива,полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему впользование, приобретает право собственности на эту квартиру. Таким образом,возникновение права собственности на квартиру в ЖСК не зависит от желания илинежелания члена ЖСК или его семьи, оно предопределено уже фактом вступления вЖСК.
При этом не важно, кто из членов семьи и когдавносил деньги в уплату пая на счет ЖСК, собственником становится только тот,кто является членом ЖСК. Другие члены семьи, если они там прописаны, имеютправо пожизненного проживания на этой площади.
Тот факт, что собственником является только один изчленов семьи, часто вызывает тревогу у остальных проживающих в квартире, их беспокоит,может ли он продать ее без их согласия и каковы их права в этом случае. Преждевсего необходимо знать, что продажа квартиры ЖСК без согласия супруга вообще недопускается, и что члены семьи сохраняют право пожизненного проживания наплощади, где они прописаны, даже в случае ее продажи.
Продавец квартиры обязан предупредить покупателя оправах третьих лиц на проживание в ней. Согласие супруга на продажу квартиры иосведомленность покупателя о правах третьих лиц обязан проконтролироватьнотариус при удостоверении сделки. Поскольку все имущество супругов,приобретенное ими в период брака (за исключением унаследованного илиполученного в дар одним из них), в соответствии с действующим законодательствомявляется общим, совместно нажитым имуществом, то супруги могут нотариальнооформить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществесупругов.
Относительно квартирытакое свидетельство нужно зарегистрировать в организации, занимающейся в данномгороде оформлением документов на собственность ЖСК. В Москве это департаментмуниципального жилья, в других городах – как правило Бюро техническойинвентаризации. Если у супругов возникает спор о праве на квартиру, то такойспор может быть решен судом”.[5] 
“Собственники жилого фонда, в соответствии с частью2 статьи 4 Закона о приватизации жилого фонда в РСФСР или уполномоченные имиорганы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на правеполного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которыхпередан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилыхпомещений и коммунальных квартир.
Следовательно, дляприватизации служебных жилых помещений гражданами, в них проживающими,необходимо получить согласие предприятия, учреждения, органа местного самоуправления,на чьем балансе находится служебное помещение”.[6]
“О возможности приватизациикоммунальной квартиры в целом (т.е. одновременно всех жилых помещений,находящихся в квартире) и в юридической практике и в литературе существуетединое мнение: при определенных в Законе РФ “О приватизации жилищного фонда вРФ” условиях приватизация коммунальной квартиры возможна.
 Что же касается возможности приватизации отдельных(т.е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся в коммунальнойквартире, то здесь мнения исследователей диаметрально расходятся. Сторонникипервой точки зрения считают возможной приватизацию отдельных жилых помещений,находящихся в данной коммунальной квартире.
Сторонники второй,диаметрально противоположной, точки зрения без объяснения мотивов считают, чтоне подлежат приватизации отдельные жилые помещения, находящиеся в коммунальныхквартирах. Приватизироваться может квартира в целом при волеизъявлении всехнанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия членов их семейна приватизацию занимаемых ими комнат”.[7]
«Конституционный суд РФпостановил: “Признать статью 4 Закона Российской Федерации “О приватизациижилищного фонда в РФ” в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений вкоммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фондасоциального использования, не соответствующей Конституции РФ, ее статьям19(части 1 и 2), 46(части 1и 2) и 55(часть 3)”.[8]
4.Приватизация колхозного жилья.
         “Жилищный фонд колхозов неотносится к категории государственного и муниципального жилищного фонда, накоторый распространяется Закон “О приватизации жилищного фонда в РФ”. Жильеколхоза  — это собственность общественной организации, и колхоз или акционерноеобщество, созданное на его базе, вправе владеть, пользоваться и распоряжатьсяэтим жильем по своему усмотрению.
         Поскольку жилье колхозов является общественнойсобственностью, приватизировать колхозную квартиру можно только с согласияправления колхоза, в порядке, установленном общим собранием колхозников, а еслина базе колхоза создано акционерное общество, то в порядке, установленном общимсобранием акционеров.
5.Порядок приватизации жилыхпомещений.
         Заявления о приватизациижилья подаются в хозрасчетные бюро районных администраций для муниципальногожилья и на предприятия или учреждения. Гражданин, желающий приватизироватьжилье, обязан предоставить следующие документы:
         -заявление на приватизациюжилья;
         -ордер или договор найма;
         -справку с места жительствао составе семьи;
         -справку о приватизации приперемене места жительства после 01.08.91;
         -копии свидетельств орождении несовершеннолетних членов семьи;
         -при необходимости справкуорганов опеки и попечительства, разрешающих исключить несовершеннолетних детейиз процесса приватизации;
         -документы, свидетельствующиео согласии совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет наприватизацию жилого помещения;
         -выкопировку приватизируемойквартиры.
Справку о составе семьи гражданинполучает в ЖЭУ. При необходимости получить справку органов опеки ипопечительства о возможности невключения несовершеннолетних членов семьи вчисло собственников приватизируемого жилого помещения гражданин обращается сзаявлением в районный отдел образования по месту жительства.
         Передача жилья в собственность граждан оформляетсядоговором передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации)либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающимжилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договорапередачи не требуется и государственная пошлина не взымается.
         В договор передачи жилогопомещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие правопользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которымэто жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, илинесовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившиеправо пользования данным жилым помещением.
         Приватизируемая квартираможет быть оформлена договором передачи квартиры в собственность одного изчленов семьи или в общую собственность в различных пропорциях. При этом следуетотметить, что в случае приватизации квартиры одним из лиц, проживающих вквартире, он после приватизации жилого помещения может поставить вопрос овыселении других лиц, в ней проживающих, как собственник жилого помещения.
         Приватизация жилья в домахгосударственного и муниципального жилого фонда совершеннолетними гражданамивозможна один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемогожилого помещения в порядке его приватизации сохраняют право на однократнуюбесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного имуниципального жилого жилого фонда после достижения ими совершеннолетия”.[9]
6.Анализ судебной практики.
“Следует сказать, что длянекоторых российских граждан приватизация оказалась не таким уж благом, исегодня больше вопросов вызывает не порядок приватизации, а условия“расприватизации”, то есть аннулирования договоров передачи недвижимогоимущества – в первую очередь жилья – в собственность граждан. И тому есть своипричины. Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которымпередавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур,желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, — более многочисленная категория граждан, — это очередники, которымпосчастливилось получить жилье за счет государства  после приватизациизанимаемого ранее.
В переходный период созданиярынка жилья для собственников жилых домов и приватизированных квартир,признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий,сохраняются действующие правила постановки на учет и обеспечения жилымипомещениями. Однако при предоставлении гражданам новой квартиры учитываетсяранее приватизированная жилплощадь. Другими словами, норма жилой площади начлена семьи рассчитывается на основе суммарной площади приватизированной иновой квартир. Так, в г. Москве новая жилая площадь по договору социальногонайма предоставляется согласно Положению о порядке постановки на учет граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городеМоскве, утвержденному постановлением Московской городской Думы от 24 декабря1977г. № 95, исходя из размера общей площади, приходящейся на каждого членасемьи, то есть 18 кв.м.  Таким образом, гражданам придется делать выбор: либоони сохраняют приватизированную жилую площадь, но получат менее просторнуюновую, которую они не имеют права приватизировать, так как вступает в силупринцип одноразовости приватизации жилой площади в отношении совершеннолетнихграждан, закрепленный ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации», либо они получают новое, более просторное жилье, нопрежнюю квартиру сдают государству. Формальное основание тому содержится в п.15Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации, который предоставляет возможность  гражданам, переезжающим в другоежилое помещение и заселяющимся по договору найма или аренды, приватизироватьего при условии расторжения договора передачи в собственность ( в порядкеприватизации)  ранее занимаемого помещения. Однако Закон о приватизациижилищного фонда не регулирует отношения по основаниям и порядку расторженияданного договора, поэтому на практике такая процедура изначально не может бытьюридически безупречной.
К сказанному нужно добавить,что для многих граждан мотивом для расторжения договора приватизации жилогопомещения может быть не только желание получить более просторную жилую площадь вгосударственном или муниципальном фонде и впоследствии ее приватизировать, но иматериальная несостоятельность иметь жилое помещение на праве собственности.
Практика показывает, чтосудами рассматривается значительное количество дел по искам о расторжениидоговора приватизации. Суды зачастую испытывают трудности при вынесении решенияпо данному вопросу. Как сказано выше, возможность «расприватизации»  до сих порпрямо не предусмотрена Законом, поэтому она может производиться на общихоснованиях согласно действующему гражданскому законодательству. Так, исходя изст.450 ГК РФ, закрепившей  общее правило расторжения  договора по соглашениюсторон, для расторжения договора приватизации необходимо согласиесоответствующего органа, передавшего квартиру в собственность. В противномслучае необходимы весьма веские основания для расторжения договора потребованию одной из сторон ( ч.2 ст. 450 ГК РФ) в судебном порядке ссоблюдением требований в ч.2 ст. 452 ГК РФ.
Приведем примерудовлетворения иска о расторжении договора приватизации. Решением Перовскогорайонного народного суда г. Москвы от 14 мая 1993 года удовлетворен искБакалдиных к АО»Мосприватизация» о расторжении договора передачи квартиры всобственность. Суд в решении указал следующее. В настоящее время  истцампредоставлена новая квартира. Согласно ст.11 Закона о приватизации жилищногофонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, впорядке приватизации, жилого помещения в домах государственного имуниципального жилищного фонда один раз. В связи с этим положением истцылишились бы возможности приватизировать квартиру по новому месту жительства.При таких обстоятельствах суд счел возможным удовлетворить исковые требования ирасторгнуть договор передачи квартиры в собственность.
Нетрудно заметить, что уПеровского районного суда не было прямых оснований для удовлетворения  иска орасторжении договора передачи квартиры, предусмотренных законодательством.Законом о приватизации данный вопрос  не урегулирован.
В Закон необходимо ввестичеткое положение о повторной приватизации вновь полученного жилого помещенияпри улучшении жилищных условий при условии расторжения предыдущего договора ипредусмотреть возможность расторжения договора о приватизации по требованиюгражданина как одной из сторон договора.
К сказанному следуетдобавить, что согласно п.20 Положения о порядке и условиях передачигосударственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г.Москве владельцам приватизированных квартир разрешается расторгать договор опередаче жилого помещения с городской администрацией ведомственного иобщественного фонда по письменному заявлению всех совершеннолетних лиц,проживающих в приватизированной квартире. Администрация обязана рассмотретьтакое заявление в месячный срок. В случае отказа администрации от расторжениядоговора граждане имеют право обратиться в суд.
Гражданин, желающий«расприватизировать» занимаемое им жилье и являющийся очередником на улучшениежилищных условий, может воспользоваться статьей 17 Закона о приватизации,которая оговаривает порядок выкупа местными органами власти у граждан жилойплощади, принадлежавшей им на праве собственности. В таком случае за гражданамине должно сохраняться право на повторную бесплатную приватизацию: продавая своежилье городу, они таким образом распоряжаются жилым помещением.
Органы местной власти с цельюболее рационального перераспределения выкупленного жилья у граждан могут егопродать, предоставить лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий дляиспользования по договору найма или аренды жилого помещения. При этом новыежильцы могут впоследствии приватизировать занимаемую ими площадь.
Следует сказать, что выкупжилых помещений у граждан получил распространение во многих городах России.Так, в г. Екатеринбурге городская администрация приобрела значительноеколичество квартир и предоставила их лицам, проживающим в аварийных домах,многодетным семьям, участникам Великой Отечественной войны.
Однако представляетсялогичным  сохранение права вторичной приватизации при улучшении жилищныхусловий в случае добровольной безвозмездной передачи гражданином жилогопомещения местной администрации.
Иногда приватизированныежилые помещения в результате принятия нормативных актов идут под снос.Необходимость сноса жилого дома, в котором расположено приватизированноепомещение, может быть вызвана отводом земельного участка для государственных,муниципальных  или общественных нужд.
Если изъятие земельногоучастка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращенияправа собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество,находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственникапутем выкупа государством или продажи с публичных торгов (по аукционной цене)на основании ст. 239 ГКРФ. При этом собственнику должно быть предоставленоравноценное имущество или возмещены в полном объеме убытки, причиненныепрекращением права собственности, включая и упущенную выгоду.
Аналогично, в концептуальномсмысле, должен решаться вопрос и при сносе дома ввиду непригодности дляпроживания. Эта причина может быть обусловлена влиянием времени, природныхусловий, постепенным износом дома. Указанные общие правила Гражданского кодексаконкретизируются в ст.137 – ЖК РСФСР. Особую значимость положения жилищногозаконодательства приобретают в случае, если сносимая жилая площадь усобственника единственная. Бесспорно, что в таком случае взамен должно бытьпредоставлено не худшее по качественным характеристикам жилье на правесобственности.
 Представляется, что законодательствоо приватизации здесь не применимо, — государственные или муниципальные органыдолжны предоставить жилье гражданам именно в собственность, а не заселять их подоговору найма. Аналогичным образом должен решаться вопрос и в случаепроведения капитального ремонта в приватизированном жилом помещении и отселениина новое постоянное место жительства.
Определенные трудностивозникают у граждан в ситуации, когда в договоре неправильно отражаютсяхарактеристики приватизируемого жилого помещения. Сами по себе эти неточностимогут и не ставить под сомнение действительность договора приватизации, но,когда возникает необходимость внести в документы исправления и уточнения,неожиданно для собственника могут возникнуть проблемы, причем достаточносерьезные.
Так, гражданину Лукинупришлось не только обратиться в суд, но и дойти до надзорной инстанции, чтобыдобиться исправления ошибок, допущенных в документах о приватизации. Обращаясьв Киевский районный суд г. Москвы с заявлением о внесении исправлений в договоро приватизации жилья, Лукин указывал, что в договоре неправильно отраженысведения о приватизации жилой площади, отсутствуют данные о наличии в квартирекоридора, неверно указан этаж. Лукин неоднократно обращался в Мосжилкомитет,однако ему было отказано в удовлетворении просьбы о внесении соответствующихисправлений в договор.
Судья Киевского народногосуда своим определением от 21 января 1993г отказал Лукину в принятии заявления.Это решение поддержало и кассационная инстанция – судебная коллегия по гражданскимделам Мосгорсуда – оставив определение судьи без изменения. Мотив отказа был вобоих случаях одинаков – ссылка на то, что вопрос о внесение изменений долженрешаться в административном порядке. Судебная коллегия по гражданским деламМосковского городского суда указала, что в соответствии с Инструкцией о порядкесовершения нотариальных действий государственными нотариальными конторамиисправление ошибок, не меняющих существа удостоверенного или выданногодокумента, производится нотариусом в административном порядке.
С данным выводом судебныхинстанций согласиться нельзя, так как для решения вопроса о внесении измененийв двусторонний договор в нотариальной конторе необходимо присутствие обеихсторон – в данном случае Лукина и представителя Мосжилкомитета.
Заявление гражданина должнобыло быть принято к рассмотрению в судебном порядке, поскольку он был лишенвозможности защитить иным путем свои интересы. К тому же статья 8 Закона оприватизации жилищного фонда закрепляет возможность обращения в суд в случаенарушения прав граждан при решении вопросов приватизации.
Поэтому вполне закономерноПрезидиум Мосгорсуда своим определением отменил предыдущие судебные решения.
Подобные неточности вдоговоре можно рассмотреть и как неправильное определение его предмета, которыйявляется существенным условием любого договора ( ч.2 п.1 ст.432 ГК РФ). Этотвывод подтверждается и приложением 3 к примерному положению о приватизации, атакже ст.554 ( по аналогии), которая требует указания всех характеристикобъекта недвижимости ( в нашем случае – в жилищной сфере).
Иначе сделка может бытьпризнана недействительной в силу ст.168 ГК РФ как не соответствующая закону.Административные начала в договоре передачи жилья в собственность видятся вобязанности местных органов власти в двухмесячный срок со дня подачи заявлениягражданином решить вопрос о приватизации жилого помещения. В противном случаевиновные должностные лица привлекаются к ответственности в установленномпорядке. В судебной практике на первых этапах приватизации таких случаеввстречалось немало.
Так, Заводской районныйнародный суд г. Саратова рассмотрел несколько исковых заявлений о принужденииМетизного акционерного объединения к заключению договора на приватизацию жилыхквартир в принадлежащем ему доме. Суд установил, что АО под различнымипредлогами необоснованно отказывало гражданам в заключении с ними договоров наприватизацию квартир, расположенных в его доме, в то время как закон оприватизации жилищного фонда признает за гражданами право приватизироватьведомственные квартиры.
Доводы ответчика о том, что всвязи с приватизацией всего имущественного фонда до окончания этого процесса онне намерен отдельно заниматься приватизацией квартир в домах, которые емупринадлежат, суд признал не соответствующими Закону. Иски граждан былиудовлетворены. Такие решения суд вынес, основываясь на ст.4 Закона оприватизации жилищного фонда, в которой перечислены случаи, когда приватизацияне допускается.
Акционерное объединение немогло сослаться ни на один из них. Когда остальные жильцы в домах ответчикапожелали приватизировать свои квартиры, им также было отказано. И вскоре в судпоступили десятки подобных заявлений. Суд должен был предотвратить их подачупутем вынесения частного определения в адрес руководства АО.
Некоторые сложности могутвозникать и в тех случаях, когда на приватизируемой жилой площади проживаетсемья  из двух и более человек и возникает общая совместная или общая долеваясобственность. Последняя по своей сути требует четкого определения долей участниковв праве на общее имущество. Такие доли могут быть указаны в договореприватизации.
При отсутствии указаний одолях они предполагаются равными (п.1 ст.245 ГК). Такая презумпция даетвозможность участникам отношений собственности на жилое помещение не определятьконкретно свои доли в праве на общее имущество, что будет означать ихравенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.
Необходимо отметить, что долякаждого из участников  в общей собственности на приватизированную квартиру выражаетсяарифметически. Эта доля может не совпадать с размером площади, которой реальнопользуется собственник и члены его семьи в квартире, находящейся в общейдолевой собственности.
Однако собственники могутсоставить нотариально удостоверенный договор о пользовании конкретными жилымипомещениями квартиры, если они не совпадают с принадлежащими им долями.Предполагается, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему долив натуре допустим, если имеется техническая возможность передать ему изолированноепомещение, а также часть подсобных помещений, устроить отдельный вход. Приотсутствии такой возможности и в случае спора между собственниками суд вправепо просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Так, решением Первомайскогорайонного народного суда г. Москвы от 4марта 1993г. удовлетворен иск Федорченкок Троицким о выделении доли из общей долевой собственности. Стороны имели всобственности в равных долях трехкомнатную квартиру. Федорченко обратился в судс иском к бывшей жене и сыну о выделе его доли в виде комнаты и третьей части вобщей площади (подсобных помещений), указывая на то, что ответчики не желаютзаниматься обменом.
В постановлении ПрезидиумаМосковского городского суда по данному делу указывалось следующее. В соответствиисо ст. 121 ГК РСФСР каждый из участников общей долевой собственности вправетребовать выдела доли из общего имущества. Если соглашение о способе выдела недостигнуто, то по иску любого участника имущество делится в натуре, посколькуэто возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, впротивном случае выделяющийся собственник получает денежную компенсацию.Квартира, находившаяся в общей долевой собственности сторон, имела три жилыхкомнаты размером 12,5+9,2+18,4 кв.м. При рассмотрении суд исходил из того, чтодоля истца в жилой площади составляет 13,2 кв.м, а поскольку жилой площади,точно соответствующей доле истца, в квартире нет, суд пришел к выводу овозможности выдела истцу комнаты  размером 12,5 кв.м без выплаты денежнойкомпенсации, так как истец на этом не настаивал.
Наряду с требованием о выделекомнаты, истцом было заявлено и требование об определении его доли в общейдолевой собственности на подсобные помещения в размере одной третьей части. Вмотивировочной части решения суд указал на невозможность удовлетворения этоготребования.
Таким образом, народный судфактически разделил жилую площадь, находящуюся в собственности сторон, оставилв общей собственности места общего пользования. Однако суд не учел, что такойраздел возможен только без несоразмерного ущерба хозяйственному назначениюжилища. Квартиры в домах городского типа проектируются с учетом заселения однойсемьей, поэтому в результате раздела жилой площади, принадлежащей сторонам направе собственности, существенно утрачивается ценность квартиры.
На практике немало проблемприносят сделки, связанные с приватизированными квартирами, принадлежащиминескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участниковобщей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь приусловии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественнойпокупки либо не осуществят это право в течение месяца.
Продавец доли общейсобственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерениипродать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Припродаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общейдолевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода нанего прав и обязанностей покупателя, что означает обязанность уплаты импокупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.
Как показывает практика, приприватизации жилого помещения несколькими гражданами в общую долевуюсобственность доли каждого из них порой оказываются настолько незначительными,что их невозможно выделить из имеющихся в квартире помещений. Применительно ктакому случаю ст.252 ГК РФ законодательно закрепляет возможность выплатыденежной компенсации собственнику без его согласия”.[10]
 
        
 
7. Заключение.
         “Посредством приватизации государственногои муниципального жилищного фонда обеспечивается переход к рынку жилья, то естьпостепенный переход к платности за жилье, к его зарабатыванию. Что даетприватизация жилищного фонда населению?
         Каждый человек впервые получает право насвободный выбор способа удовлетворения своей потребности в жилье. Никогдапрежде мы не имели такой возможности. И отдавая значительную часть заработанныхсредств в общественные фонды потребления, большинство населения по 10-15 летждало очереди на получение так называемого “бесплатного” жилья. А в то же времякаждый человек за те же 10-15 лет работы почти полностью оплачивает свое жильетеми же взносами в общественные фонды потребления.
         Кроме того, становясь собственником домаили квартиры, гражданин или семья получают в собственность недвижимость,стоимость которой с годами увеличивается. В дальнейшем, если будет такаянеобходимость, эту недвижимость можно продать с выгодой для себя. Например,если пожилой человек остался один в большой квартире, он может продать ее нарынке жилья по рыночной цене, а на вырученные деньги купить меньшую квартиру идачу или дом в деревне. Иными словами, приобретая в собственность жилье,гражданин практически становится обладателем определенного капитала. Причем,судя по мировому опыту, именно этот вид капитала – недвижимость – являетсясамым надежным.
         Приватизация жилья нужна не тольконаселению, но и государству. Она позволит улучшить содержание и использованиесуществующего жилищного фонда. Известно, что состояние муниципального игосударственного жилищного фонда все более и более ухудшается.Жилищно-коммунальные службы получают массу жалоб от жителей на протекающиекрыши, на выходящие из строя инженерные коммуникации, санитарно-техническоеоборудование. Это связано не только с неудовлетворительнымматериально-техническим обеспечением, но и с серьезными финансовыми проблемами.
         Как показала практика, системацентрализованного финансирования  отрасли себя не оправдывает из-занесовершенства контроля за расходованием средств, направленных вцентрализованном порядке из бюджета на содержание и ремонт жилищного фонда.
         Приватизация позволит поднять на болеекачественный уровень обслуживание и ремонт жилых домов, так как собственникжилья, оплачивая по договору работу жилищно-коммунальных служб, будет требоватьи соответствующего качества оказываемых услуг.
         Кроме того, учеловека, являющегося собственником жилья, появится совершенно иное, чемпрежде, отношение к этому жилью. К своему всегда относишься лучше, чем кчужому, — такова наша психология”.[11]
           
8.Списоклитературы.
1.Жилищный справочник / Москва,1996г.
2. “Законодательство” №3 1998г.
3. Бюллетень Министерства юстиции РФ,№4/1999г.
4.Закон РФ “О приватизации жилищногофонда в РФ” от 04.07.1991г.
5. “Домашний адвокат” /1994г №1.
6. В.И. Мамай, С.Н. Еремина.Юридический справочник для населения/ 1996г.
7. “Законность” /1997г.№4
8. Постановление КонституционногоСуда РФ от 03.11.1998г.
9. “Хозяйство и право” №12 /1991г.
10. “Адвокат” / 1999г. №8
11. П.Я. Трубников. Правособственности граждан на жилье /Москва 1993г.
12. А.Н. Кичихин, И.Б.Марткович. Жилищные права. Пользование и собственность. Москва, 1997г.
13. П.И. Седугин.Жилищное право.Москва.1998г.
14. Законность /1999г. №9
15. Человек и закон/1995г. №12
16. Законность /2000г. №4