Федеральное Государственное Образовательное Учреждение
Высшего Профессионального Образования
Сибирская Академия Государственной Службы
Институт переподготовки специалистов
Юридический факультет
Курсовая работа
по дисциплине «Гражданское право»
на тему: «Залог недвижимости (ипотека): форма договора, регистрация, особенности правового регулирования»
Выполнил студент:
А.В. Донец
Проверил преподаватель:
Т.Н. Михневич
Новосибирск 2010
Содержание
Введение
Актуальность данной темы заключается в том, что залог недвижимости (ипотека) за последние годы получил активное распространение в России. Во многом это связано с массовой миграцией населения, что до предела обострило жилищную проблему в нашем государстве. Действующая прежде государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие стали обращать свое внимание на институт ипотеки, который является, чуть ли не единственным способом решения жилищной проблемы в стране.
При написании данной курсовой работы я поставил перед собой следующую цель: дать комплексную характеристику залогу недвижимости (ипотеке) как одного из видов залога, обладающего своими характерными чертами и особенностями.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Рассмотреть понятие и сущность залога недвижимости (ипотеки), действующее российское законодательства об ипотеке, и определить характерные черты ипотеки, которые отличают ее от других видов залога.
Дать правовую характеристику сторон договора об ипотеке, их правам и обязанностям, вытекающим из договора об ипотеке.
Описать требования, необходимые при заключении договора о залоге недвижимости (форма договора и его содержание) и его государственной регистрации.
Выявить особенности правового регулирования залога конкретных категорий недвижимости, таких как: земельные участки; предприятия, здания и сооружения; жилые дома и квартиры.
Объект изучения — имущественные отношения, возникающие между юридически равными и независимыми субъектами, по поводу залога недвижимости (ипотеки).
Предмет изучения — залог различных видов недвижимости.
При написании курсовой работы я использовал следующие методы:
Научно-правовой метод, поскольку в курсовой работе дается определение ключевым понятиям, имеющим отношение к ипотеке. Такими понятиями являются недвижимость, залог недвижимости (ипотека), залогодатель, залогодержатель, договор и т. д.
Метод комплексного анализа, поскольку при описании залога недвижимости (ипотеки) я использовал не только правовую характеристику данного института, но и рассматривал данный институт с экономической точки зрения.
Исторический метод, поскольку в своей работе я делаю упоминание на историческое развитие института залога недвижимости (ипотеки).
Практическая значимость работы заключается в том, что начинающие юристы должны ориентироваться в операциях с недвижимостью (в частности, в ее залоге) – курсовая работа может этому способствовать.
При написании курсовой работы, помимо действующего российского законодательства и судебной практики, регулирующих отношения в сфере залога недвижимости (ипотеки), использовалась учебная и научная литература С. Гришаева, Е. Герасимова, А. Козырина, А.В. Толкушина, В.В. Кущенко и других авторов.
Глава 1. Залог недвижимости (ипотека) – понятие и сущность 1.1 Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога
По общему правилу недвижимость1 – это земельные участки и все то, что с ними связано. Однако российское законодательство относит к недвижимому имуществу и приравненные к нему движимые вещи (например, воздушные и морские суда). Приравнивание некоторых вполне движимых вещей к недвижимым связано не с их родовыми или видовыми признаками, а с распространением на них специального правового режима, установленного для реально недвижимых объектов.
В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.
Слово «ипотека» в обиход ввел афинский реформатор Солон, который в ходе своих реформ предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Столб на участке ставился в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное2.
Современное же представление об ипотеке, естественно, изменило свой смысл, поскольку под ипотекой определяется залог различных видов недвижимости, непосредственно связанных с землей. Несмотря на это основная идея ипотеки и в древние времена и в современный период остается одинаковой: обеспечение требований кредитора за счет заложенного имущества.
Как разновидность залога, ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что залогом может быть только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться. Если по договору займа, обеспеченному ипотекой, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику3.
В сущности залога недвижимости (ипотеки) необходимо выделить юридический и экономический аспекты:
Юридический аспект: ипотека является ограничением прав собственности на объекты недвижимого имущества, заключающемся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного имущества.
Экономический аспект: ипотека является дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов (например, купли-продажи, приватизации) экономически нецелесообразно.
Закон об ипотеке, по существу, выделяет 2 вида ипотеки (законодательство РФ на данный момент не дает конкретного определения данным видам):
Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона.
Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами4.
Различия между указанными видами ипотеки заключается в том, что:
— ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности на имущество;
— ипотека по договору возникает с момента заключения этого договора.
— ипотека в силу закона всегда возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты; по договору пожизненного содержания с иждивение; при покупке недвижимого имущества в кредит; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.
— ипотека по договору возникает в иных случаях, не предусмотренных законом.
Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Поскольку ипотека является отдельным видом залога, соответственно существует и ряд особенностей, которыми она отличается от других видов залога. Анализ изученного материала способствовал выделению следующих отличий ипотеки:
Ипотека, отличается от других видов залога, в первую очередь, предметом залога. При ипотеке (залоге недвижимости) закладывается только недвижимое имущество5.
При залоге недвижимого имущества необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре.
При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.
При ипотеке возможны случаи залога недвижимости, находящейся в совместной собственности. В такой ситуации ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственником совместного имущества.
Залог недвижимости предусматривает страховку заложенных объектов. Согласно п. 2 ст. 31 ФЗ РФ «Об ипотеке», «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства6». Данное положение очень важно для залогодержателя, поскольку это гарантирует ему сохранность заложенного объекта недвижимости. С другой стороны данное обязательство залогодателя лишает его возможности обмана при ипотеке.
1.2 Действующее законодательство России об ипотеке
Основным правовым документом Российской Федерации, регулирующим вопросы залога недвижимости (ипотеки), является Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102 – ФЗ является первым в российской истории специализированным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. ФЗ РФ «Об ипотеке» был введен в действие со дня его официального опубликования. Его текст был опубликован в «Российской газете» от 22 июля 1998 года, № 137; в газете «Собрание законодательства Российской Федерации» от 20 июля 1998 года, № 29, ст. 3400.
Помимо вышеуказанного документа, регулирование вопросов о залоге основных объектов недвижимости осуществляется Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года № 2872 -1, ФЗ РФ от 21 июня 1997 года № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другими правовыми актами. Залог морских судов дополнительно регулируется другими правовыми актами7.
Необходимость принятия ФЗ РФ «Об ипотеке» была предусмотрена в п. 2 ст. 334 Гражданского Кодекса РФ: «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила»8.
Гражданский Кодекс РФ, Закон о залоге и иные правовые документы, регулирующие залог недвижимости (ипотеку), не должны противоречить Закону об ипотеке, поскольку он является ключевым в данной сфере.
1.3 Стороны договора о залоге недвижимости.
При осуществлении залога недвижимости (ипотеке) в российском законодательстве фигурирует 2 стороны: залогодатель и залогодержатель.
Залогодатель– это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должника).
Залогодателем может быть не только сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Такое лицо заключает договор об ипотеки от собственного имени, а не от имени должника9.
Помимо этого, в соответствии с законодательством РФ залогодателем может быть не только собственник недвижимого имущества, но и лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Отличия при залоге имущества залогодателем – собственником и залогодателем, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, заключается в том, что лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее только с согласия собственника недвижимости. Данное положение ограничивает круг залоговых действий для залогодателя – не собственника, что уменьшает риск потери имущества собственником.
Ипотека относится к той разновидности залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом необязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной недвижимостью (например, залогодатель может временно отсутствовать в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем)10. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма, аренды и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК РФ). Под пользованием же понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник недвижимости может осуществлять указанные выше правомочия (владение и пользование), однако он лишен 3 правомочия собственника – права распоряжения заложенного имущества.
Что касается термина «залогодержатель», то в российском законодательстве на данный момент нет четкого определения данному понятию, однако из проанализированного материала можно заключить, что залогодержатель – это кредитор по обеспеченному залогом обязательству.
Залогодержатель – лицо, принявшее имущество в залог в обеспечении своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального Банка РФ11. В отличие от залогодателя, залогодержателем может быть только сам кредитор и никак не третье лицо.
Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место проживания сторона, являющаяся залогодателем.
Права и обязанности сторон по договору об ипотеке12 определяются соглашением залогодателя и залогодержателя в соответствии с предписаниями ГК РФ и ФЗ РФ «Об ипотеке».
Глава 2. Заключение и исполнение договора о залоге недвижимости 2.1 Форма и содержание договора о залоге недвижимости
Регулирование ипотечных отношений при залоге недвижимости основывается на договоре, заключенном между залогодателем и залогодержателем. Договор об ипотеке – это гражданско-правовой договор, который является основным видом сделки – юридического факта. Как и к любому договору, к договору об ипотеке применяются основные правила о порядке совершения, о порядке заключения, к форме, условиям действительности и т.д.
Следует подчеркнуть, что договор об ипотеке отличается достаточно сложным характером отношений сторон сделки. В настоящее время гражданско-правовые отношения по поводу залога недвижимого имущества, по существу, так или иначе, регулируется тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ, Законом об ипотеке и Земельным кодексом РФ. В связи с этим, наличие трех законодательных актов не снимает споры, возникающие в процессе исполнения договора13.
Заключение любого договора, в том числе и договора об ипотеке, начинается с того, что одна из сторон обращается к другой с предложением (офертой) о его заключении. Другая сторона принимает (акцептует – от слова «акцепт») это предложение. Если она выдвигает иные условия, это означает отказ от первоначального предложения и в то же время новое предложение (в такой ситуации первоначальный оферент и акцептант меняются ролями).
По общему правилу, договор о залоге недвижимости должен быть заключен в письменной форме, поскольку несоблюдение этого правила дает основания считать сделку об ипотеке недействительной.
Договор об ипотеке состоит из определенной совокупности условий, в которых закреплены права и обязанности его сторон. Совокупность этих условий называется содержанием договора.
Существенные условия, которые должны быть в содержании договора об ипотеке (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке), совпадают с основными условиями договора о залоге (п. 1 ст. 339 ГК РФ). К таким условиям законодатель относит:
— предмет ипотеки и его оценка;
— существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Из анализа ст. 9 Закона об ипотеке можно заключить, что в содержании договора об ипотеке помимо существенных условий также должны быть указаны:
— право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
— наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя;
— арендованное имущество и сроки аренды (если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды)14.
При отсутствии всех перечисленных условий договор об ипотеке не может быть зарегистрирован.
1. Предмет ипотеки определяется в договоре через его наименование, местонахождения, описание, достаточное для идентификации этого предмета15. Весь перечень предметов, подлежащих залогу недвижимости, содержится в п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и в п. 1 ст. 130 ГК РФ16.
В дополнение к указанному перечню необходимо добавить, что не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Данное положение подробно разъяснено в судебной практике Российской Федерации, связанной с договорами об ипотеке. Согласно судебной практике, «предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения»17.
Помимо этого законодатель устанавливает правило, по которому предметом залога может являться право аренды, принадлежащее залогодателю. Причем, в договоре об ипотеке права аренды на недвижимое имущество, такое имущество должно быть определено, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, т.е. обладание наименованием, местонахождением, идентификационными качествами.
Под описанием предмета ипотеки имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных.
Поскольку предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именно разновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, здание и т.д.), и указания на площадь закладываемой недвижимости. Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, то оно так же указывается в договоре об ипотеке (например, ДК им. Горького).
Местонахождение закладываемой недвижимости чаще всего определяется её адресом, а при отсутствии адреса (к примеру, при залоге земельного участка) – привязкой к определенной местности.
Важнейшим элементом индивидуализации закладываемого недвижимого имущества является указание на инвентарный или кадастровый номер объекта.
В дополнение ко всему указанному, законодатель установил обязательность приложения к договору об ипотеке плана предмета ипотеки: «кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества»18.
2. Оценка предмета ипотеки, по российскому законодательству, определяется в соответствии с соглашением сторон (залогодателя и залогодержателя). Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон является достаточно целесообразным, поскольку лишь соглашением сторон по данному условию договора можно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимым специалистам в сфере оценки объектов недвижимости. Осуществлять оценку предмета ипотеки имеют право физические (зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей) и юридические лица, имеющую лицензию на ведение оценочной деятельности.
При ипотеке государственного или муниципального имущества оценка осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе...»19.
Перечисленные выше положения являются общими при оценке недвижимости, однако помимо этого, российское законодательство предусматривает существенные особенности оценки при залоге различных видов недвижимого имущества:
При залоге предприятия оценка его стоимости определяется на основе полной инвентаризации имущества, входящего в состав передаваемого в ипотеку предприятия. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке).
Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при получении банковского кредита под залог земельного участка.
Оценка незавершенной строительством недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.
3. Поскольку ипотека носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному обязательству, законодательство требует, чтобы в договоре об ипотеке было названо и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения20.
По основаниям возникновения обязательство может быть договорным и внедоговорным. Если речь идет о договорном обязательстве, должен быть указан сам договор, его стороны, дата, номер и место заключения.
На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору. В постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 говорится: «в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия»21. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобной отсылки и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.
2.2 Заключение и государственная регистрация договора об ипотеке
Порядок государственной регистрации ипотеки определяется ФЗ РФ «Об ипотеке» и ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею».
Наиболее существенными показателями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются то, что:
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
Она проводится на всей территории РФ по системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПН);
Относит дату государственной регистрации на день внесения соответствующей записи в ЕГРПН;
Осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа;
Именно с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным.
С принятием ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового Кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ» отпала необходимость в обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, поскольку данный правовой акт отменил данную потребность. Требование о нотариальном удостоверении договоров об ипотеке было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки совпало с той же функцией, которая лежит на нотариате22.
Необходимо отметить, что Закон о государственной регистрации исключает из круга объектов недвижимости, права на которые не подлежат регистрации в ЕГРПН: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Это связано с тем, что п. 2 ст. 131 ГК РФ устанавливает специальную регистрацию и учет для перечисленных видов недвижимости. Данное положение упрощает процедуру регистрации, поскольку наличие нескольких реестров для одного и того же вида недвижимости требует дополнительных временных и материальных затрат.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с предоставлением следующих документов:
— договора об ипотеке и его копия;
— документов, указанных в договоре в качестве приложений;
— документа об уплате государственной пошлины. (В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию: договора об ипотеке для физических лиц = 500 руб., для юридических лиц = 2000 руб.; соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке для физических лиц = 100 руб., для юридических лиц = 300 руб.)23;
— материалов по стоимостной оценке предмета залога;
— данных о залогодержателе;
— справки о геокодах объекта и ее копия.
Если же права залогодержателя удостоверены закладной, в таком случае, в орган государственной регистрации прав на недвижимость, помимо уже перечисленных документов предоставляются:
— закладная, удовлетворяющая всем требованиям законодательства, и ее копия;
— приложения к закладной и их копии.
Ипотека в силу закона так же подлежит государственной регистрации, однако осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
В судебной практике РФ существуют случаи, когда лицом была передана в залог недвижимость, без регистрации права собственности на нее. В таких случаях суд выдвигал следующее решение: «Оспариваемый договор о залоге содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недействительным, является правильным. Передача в залог недвижимого имущества, на которое не было зарегистрировано в установленном порядке право собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке»24.
Важность данного положения заключается в том, что оно устанавливает правило, по которому отсутствие государственной регистрации договора об ипотеке сказывается на личности продавца, но, ни в коем случае не на заключенной сделке. Если бы по данному делу отсутствовала нужная документация, необходимая для регистрации, тогда можно было говорить об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке, а, следовательно, о недействительности сделки.
Основная проблема при государственной регистрации ипотеки на данный момент связана не только с несовершенством практической части российского законодательства, но также с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос, как регистрировать ипотеку: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога, либо, как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.
2.3 Исполнение договора о залоге недвижимости
Общим признаком договоров, в том числе и договора об ипотеке, является денежный характер обеспечиваемого требования. Это означает, что исполнение договора об ипотеке не может осуществлять выполнением работ, оказанием услуг и т.д. Исполнение ипотечного обязательства может обеспечивать выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.
Выплата суммы долга по частям, как правило, обусловлено существом обязательства. В таком случае, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки, периодичность подлежащих внесению платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В случае, когда залогодержатель исполняет обеспеченное ипотекой обязательство по частям, он должен удостоверить об этом залогодателя путем предоставления ему финансовых документов (расписки, приходного ордера и т.п.). Наличие данного положения в российском законодательстве ограничивает риск залогодателя быть обманутым при исполнении обязательства залогодержателем.
Необходимо выделить ряд особенностей при исполнении обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Они заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем если для кредитного договора, который, всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договоров займа существует исключение в законодательстве. Выплата процентов по договору займа может осуществляться только в том случае, если речь идет о договоре заключенном с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным (п. 1 ст. 8 ГК РФ). Установление процентной ставки по договору займа осуществляется по существующей процентной ставке по месту проживания заимодавца, если иные условия выплат процентов не предусмотрены в самом договоре об ипотеке.
Глава 3. Особенности правового регулирования залога некоторых видов недвижимости 3.1 Особенности ипотеки земельных участков
При заключении договора об ипотеки земельного участка особое внимание следует уделить предмету сделки. Необходимость определения признаков предмета ипотеки земельного участки в первую очередь вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить, может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора ипотеки. Несоответствие предмета ипотеки указанным ниже признакам является нарушением существующего российского законодательства:
1. Первым признаком при определении предмета ипотеки земельного участка является его оборотоспособность. Залог земельных участков (по п. 1 ст. 260 ГК РФ и по п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке) допускается только в том случае, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земельное законодательство РФ относит к ограниченным в обороте:
— участки лесного фонда;
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли, загрязненные опасными отходами;
— земли, загрязненные радиоактивными веществами;
— земли, подвергшиеся деградации и др.
Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу предметом ипотеки не могут быть земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте применительно к нормам земельного законодательства.
2. При определении предмета ипотеки земельных участков необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 336 ГК РФ законодательно может быть установлен запрет на залог того или иного имущества. Данное положение имеет подтверждение в ст. 63 Закона об ипотеке, по которой устанавливается запрет:
— на залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Прежде всего, введение такого запрета исходит из необходимости сохранения территориальной целостности РФ и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться государством в хозяйственное ведение и оперативное правление. Однако тут же возникает противоречие в самом Законе об ипотеке, поскольку п. 1 ст. 6 Закон допускает ипотеку земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или оперативном управлении25;
— на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого и разрешенного пользования. Это связано с тем, что в различных регионах РФ количество используемой земли различается. В связи с этим регионы имеют различные нижний и верхний пределы размеров земельных участков.
Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2 га, для огородничества – 0, 04 га, а для дачного строительства и для садоводства – 0, 06 га26.
Помимо уже перечисленных особенностей ипотеки земельных участков (ограничение и запрет в оборотоспособности), связанных, прежде всего с предметом залога, необходимо выделение ещё нескольких, немаловажных особенностей:
1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает и ипотеку находящихся на ней зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, не распространяется. Однако данная норма в законодательстве носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора о залоге земельного участка могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
В случае обращении взыскания на земельный участок, если договором не был предусмотрен одновременный залог, залогодатель сохраняет право на здание и сооружение. Плюс ко всему этому, при отсутствии одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части земельного участка, необходимой для использования здания и сооружения по назначению. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к зданию или сооружению через участок.
2. Заключительной особенностью ипотеки земельного участка являются дополнительные условия к содержанию договора и дополнительной документации. Именно эти основания можно отнести к особенностям ипотеки земельного участка, поскольку их отсутствие дает право регистрирующему органу отказать в государственной регистрации прав на земельный участок.
Первым дополнительным условием, как уже выше отмечалось в курсовой работе, является оценка земельного участка не ниже его нормативной стоимости (т.е. нижней границы стоимости земельного участка). При определении нормативной стоимости земельного участка в первую очередь учитывается фактическая площадь участка и некоторые специальные характеристики (месторасположение, рельеф, качество почвы и т.д.). Важность соблюдения этих требований связана с тем, что именно из-за неправильного составления этих показателей (к примеру, площади, месторасположения) возникают спорные моменты в судебной практике РФ. Примером этого служит дело, по которому, суд первой инстанции не проверил правильность площади пограничной территории земельного участка и его расположения, в связи с чем, собственник земельного участка был лишен права бессрочного пользования участком27.
Вторым дополнительным условием является приложение к договору об ипотеке в качестве дополнения копии плана (чертежа границ) этого участка, выданного комитетом по земельным ресурсам.
3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
Предприятие как имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу и рассматривается как неделимая вещь. Своеобразие предприятия как объекта недвижимости заключается в неоднородности его состава. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Этим оно, в частности, отличается от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида. Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на 3 группы:
Движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это – здания, сооружения, сырье, готовые товары и т.д.;
Имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства;
Исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак и т.д.).
Отличие предприятия от сложной вещи также в том, что последняя не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация предприятия немыслима без постоянного изменения составляющих его компонентов (сырье перерабатывается в продукцию; продукция воплощается в денежной форме; прекращаются одни обязательства, возникают другие и т.д.)28.
Что касается зданий и сооружений, то они, в отличие от предприятия, являются неподвижными, фундаментально привязанными к конкретному земельному участку, на котором возведены29. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т.д.).
Особенности ипотеки зданий и сооружений проявляется в основном в их предмете. Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обуславливают специфику сделок с ним, в том числе и его залог.
Таким образом, к особенностям предприятий, зданий и сооружений необходимо отнести следующие показатели:
1. В отличие от ипотеки земельного участка, ипотека предприятий, зданий и сооружений предполагает одновременный залог земельного участка, на котором расположены данные объекты залога, кроме случая, если участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования. Приведенные положения в равной мере распространяются на все 3 вышеперечисленные объекта залога, исключений никаких не имеется.
При обращении взыскания на здание или сооружение права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из требований ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
2. Ипотекой предприятия может обеспечиваться не каждое обязательство, в частности, ограничения установлены в отношении минимального размера обеспечиваемого обязательства и срока его действия.
Сумма обеспечиваемого обязательства в соответствии со ст. 71 Закона об ипотеке должна составлять не менее половины стоимости всего имущества, относящегося к предприятию. Из смысла данной статьи можно заключить, что сумму обязательства оставляет основной долг, а если договором предусмотрены проценты на данную сумму в качестве вознаграждения залогодателю, также и указанные проценты. Важным положением при ипотеке предприятия является то, что сумма обязательства должна быть не менее половины стоимости предприятия только на момент заключения договора о залоге предприятия, поскольку дальнейшие изменения стоимости предприятия практически невозможно отследить.
Временным ограничением обеспечения требования по ипотеке является то, что обязательство подлежит обеспечению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Наличие указанного положения направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.
Первоначально считалось, что установление рассмотренных выше требований направлено на усиленную защиту интересов залогодателя. Однако на данный момент с этой позицией современные правоведы не соглашаются. По их мнению, указанные ограничения, скорее всего, призваны обеспечить стабильность экономических отношений. Поскольку залог распространяется не только на активы, но и на долги, входящие в состав предприятия, данная сделка затрагивает интересы кредитора, а также наемных работников, обслуживающих данный комплекс.
2. Следующей особенностью ипотеки предприятий является то, что при ипотеке предприятия предусматривается согласие собственника имущества или уполномоченного собственником органа на заключении сделки.
Данное правило, прежде всего, относится к залогу имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, действующих на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности – соответствующие комитеты по имуществу.
4. Помимо всего сказанного, при ипотеке предприятия предъявляются дополнительные требования к документации, как и при ипотеке земельного участка.
К договору об ипотеке предприятия в обязательном порядке должны прилагаться:
— акт инвентаризации: основными целями инвентаризации являются выявление и сопоставление фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета, а также проверка полноты отражения в учете обязательств, относящихся к предприятию;
— заключение аудитора: аудит необходим для проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности и соответствия порядка ведения бухгалтерского учета законодательству РФ. Результаты аудиторской работы отражаются в официальном аудиторском заключении;
— бухгалтерский баланс: необходим для выявления имущественного и финансового положения предприятия, результатов его хозяйственной деятельности.
5. И наконец, заключительной особенностью залога предприятия является тот факт, что в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой, взыскание на заложенное имущество возможно только по решению суда. В данном положении правильнее было бы применять термин не «залогодатель», а «должник». Это обстоятельство связано с уже известным фактом, что залогодателем по обязательству может являться 3 лицо, однако отвечать по закону должен именно должник30.
В случае неисполнения обязательства должником при ипотеке предприятия, все имущество выставляется на торги. Важнейшим фактом является то, что на торгах, к покупателю выставленного имущества переходят все права и обязанности прежнего собственника предприятия на основании правопреемства. Однако и в данном случае существует ограничение по поводу того, что на основании правопреемства покупателю переходят права и обязанности прежнего собственника, наступившие только с момента государственной регистрации прав собственности на приобретенное имущество.
3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Как и ранее рассмотренные виды ипотеки, основные особенности ипотеки жилых домов и квартир связаны со сложностью определения предмета договора. Анализ просмотренного материала, способствовал выделению следующих особенностей ипотеки жилых домов и квартир:
1. Одной из особенностей ипотеки жилых домов и квартир является прямое запрещение российского законодательства заключать договор об ипотеке в отношении жилых домов и квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности (государственный и муниципальный жилой фонд). Отсутствие диспозитивности нормы законодательства в данном вопросе и отличает ипотеку жилых домов и квартир.
Государственный жилой фонд подразделяется:
— на ведомственный фонд, состоящий в собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений;
— на фонд, находящийся в собственности субъектов РФ.
Муниципальный жилой фонд включает в себя:
— фонд, находящийся в собственности муниципальных образований;
— ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.
2. Императивной нормой является и тот факт, что правила для ипотеки жилых домов и квартир не распространяется на гостиницы, дома отдыха, дачи и т.д. Это связано с тем, что данные виды недвижимости не предназначены для постоянного в них проживания. Соответственно ипотека этих объектов недвижимости должна отличаться от ипотеки жилых домов и квартир. Поэтому законодательством Российской Федерации установлено правило, по которому их ипотека осуществляется на общих основаниях.
3. Уникальной особенностью ипотеки жилых домов и квартир является норма, по которой может подлежать залогу объект незавершенного строительства с материалами и оборудованием, необходимым для постройки данного объекта.
Иными слова речь здесь идет о заключении так называемого смешанного договора, предусмотренного п. 3 ст. 421 ГК РФ. Суть его заключается в следующем: предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства; предметом обычного договора о залоге является движимое имущество – материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства31.
4. Основным целевым характером ипотеки жилых домов и квартир является обеспечение погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома или квартиры.
Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Данный факт говорит о том, что законодатель в этом вопросе идет на уступки залогодателю.
Заключение
В странах с развитой рыночной экономикой ипотека традиционно служит одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов.
В Российской же Федерации в условиях нестабильности экономики, не преодолено недоверие субъектов гражданского оборота друг к другу, что часто влечет за собой отказ от заключения крупных сделок. Между тем, это является одним из факторов торможение гражданского оборота, за счет отсутствия гарантий, что губительно сказывается на развитии экономики государства. В связи с этими обстоятельствами ипотека начинает приобретать особую актуальность в современном российском обществе. В дальнейшей перспективе, расширение применения законодательно урегулированной ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно в значительной степени способствовать развитию хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений.
Из проанализированного материала можно заключить, что институт ипотеки был введен для создания гарантий залогодержателю на выполнение обязательств, обеспеченных договором об ипотеке. В этом просматривается его главная цель. Данное положение существует и в современном российском залоговом праве и подкрепляется следующими показателями:
Во-первых, в российском законодательстве закреплено правило, по которому удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения требований залогодержателя. Для обычных кредиторов высока вероятность, что их требование будет обеспечено не полностью (или вообще не будет обеспечено), при наличии множества кредиторов, для залогодателя же право залога устраняет подобную опасность.
Во-вторых, реальная опасность должника потерять имущество является хорошим стимулом для исполнения своих обязательств перед залогодержателем надлежащим образом. Данное положение является ещё одной довольно убедительной гарантией для залогодержателя.
В-третьих, в случае невыполнения обязательств должником, объект взысканий является уже обеспеченным и полностью гарантированным, поскольку ипотека обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества.
С другой стороны, происходит накапливание доверия к институту ипотеки в РФ и со стороны залогодателей различных слоев населения. Малоимущими ипотека воспринимается, как дающая возможность растянуть оплату нового жилья и других объектов недвижимости. Средние слои рассматривают этот институт как переходный механизм в ожидании, когда возрастет уровень их благосостояния, и можно будет приобретать недвижимость на собственные средства. На богатых данный институт не рассчитан, поскольку он им почти не нужен.
Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, отставание российской правовой науки в данной области от развитых зарубежных исследований очевидно. В связи с этим сформировалась потребность в ликвидации этого разрыва, в том числе и с использованием метода сравнительно-правового анализа института ипотеки в России и в развитых зарубежных странах.
На мой взгляд, для дальнейшего внедрения института ипотеки в рыночную экономику нашего государства необходимо соблюдение 2 показателей:
— первоначально необходимо устранить противоречия российского законодательства при регулировании ипотечных отношений (в курсовой работе были приведены примеры, когда по одному и тому же вопросу, связанному с ипотекой, в законодательстве существуют противоречивые нормы);
— затем необходима более тщательная регламентация ипотечных правоотношений, основанная, прежде всего, на опыте развитых зарубежных государств, где институт ипотеки получил глобальное распространение.
Список использованной литературы
Нормативные и иные правовые акты
Гражданский кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 1.01.2008)// Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1994. — № 32. – Ст. 3301.
Налоговый кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 06.12.2007 ) // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2000. — № 32. — Ст. 3340.
Об ипотеке: Федер. закон Рос. Федерации от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 04.12.2007) // Собр. законодательства РФ. – 1998. — № 29. – Ст. 3400.
Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 24.07.2007) // Собр. законодательства РФ. – 1998. — № 31. – Ст. 3813.
Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства Рос. Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 (ред. 14.12.2006) // Собр. законодательства РФ. – 2001. — № 29. – Ст. 3026.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон Рос. Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) // Собр. законодательства РФ. – 1997. — № 30. – Ст. 3594.
О залоге: Федер. закон Рос. Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 (ред. от 19.07.2007, с изм. от 16.07.1998) // Рос. газ. — 1992. – 6 июня.
О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области: Закон Московской области от 17 июня 2003 г. № 63-ОЗ// Ежедневные новости. – 2003. – 3 сент.
О плате за землю: Закон Рос Федерации от 11 октября 1991 г. № 1738-ФЗ (ред. от 07.03.2005, изм. от 26.06.2007) // Ведомости СНД и ВС РФ. — 1991. — № 44. — Ст. 1424.
Акты судебной практики
О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Рос. газ. — 1996. — № 152.
Дело по иску о признании права постоянного бессрочного пользования земельным участком и признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как суд не проверил правильность определения площади полосы отвода железной дороги и места ее расположения относительно спорного земельного участка: Постановление Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 6501/07 по делу N А35-1908/05-С4.
Передача продавцом в залог недвижимого имущества, чье право собственности на приобретенное имущество не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке недвижимого имущества: Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27 ноября 2007 г. № 9822/07 по делу № А65-15773/2006-СГ1-17.
Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: Информационное письмо Арбитражного Суда РФ от 28 янв. 2005 г. № 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 4.
Литература
Гришаев С.П. Ипотека (залог недвижимости) / С.П. Гришаев // Закон. – 2002. — № 10. – С. 38-42.
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке» / С.П. Гришаев. – М.: Юристъ, 2004. – 160 с.
Герасимов Е. Ипотека земельных участков. Особенности предмета / Е. герасимов // Имущественные отношения в РФ. — 2006. — №2. — С. 67-69.
Гимолеев Р.Р. Государственная регистрация залога недвижимости: проблемы правоприменения / Р.Р. Гимолеев // Юстиция. — 2005. — № 5. – С. 67-71.
Козырин А. Договор об ипотеке / А. Козырин // Закон. – 1999. — № 4. – С. 96-100.
Кущенко В.В. Ипотека как способ обеспечения обязательств / В.В. Кущенко // Имущественные отношения в РФ. – 2006. — № 1. – С. 3-11.
Любимцев М. Ипотека: квадратура замкнутого круга / М. Любимцев // Инвестиции и управление. – 2004. — № 2. – С. 58-59.
Маковская А. Новое в законе об ипотеке (залоге недвижимости) / А. Маковская // Хозяйство и право. – 2005. — № 4. – С. 3-10.
Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты / В.Ф. Понька // Журнал российского права. – 2000. — № 2. — С. 41-49.
Русецкий А. Договор об ипотеке / А. Русецкий // Право и экономика. – 2006. — № 11. – С. 19-25.
Свит Ю. Залог предприятия / Ю. Свит // Закон. – 2002. — № 10. – С. 43-49.
Ступин И. Результаты зыбкого компромисса / И. Ступин, Ю. Чайников// Эксперт. – 2003. – 3 26. – С. 32-36.
Толкушина А.В. Ипотека в России / А. В. Толкушина. – М.: Юристъ, 2002. – 214 с.
Чижова О. Ипотека зданий, сооружений / О. Чижова // Закон. – 2002. — № 10. – С. 49-52.
Шаронин А. Особенности ипотеки предприятий / А. Шаронин // Рынок ценных бумаг. – 2006. — № 13. – С. 55-56.