ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИЗНАНИЯ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ ПОСЛЕПРИНЯТИЯ ЗАКОНА «О ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»
Введение
1. Понятие самовольной постройки
2. Выбор органа власти регистрирующего право собственности насамовольную постройку
3. Действие Закона «О дачной амнистии» во времени
4. Существующие проблемы при обращении в суд для признания правасобственности на самовольную постройку
5. Целевое назначение земельного участка
Заключение
Список использованной литературы
Введение
В данной работе будут рассмотрены правовые проблемыкоторые появились после принятия Закона «О дачной амнистии» с учетомсложившейся судебной практики.
В соответствии со ст. 13 Федерального Закона РФ от30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации» по вопросу оформления в упрощенном порядке прав гражданна отдельные объекты недвижимого имущества»[1] (далее– ФЗ № 93-ФЗ) настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2006года. Неофициальное название ФЗ № 93-ФЗ закон «О дачной амнистии». Цельюпринятия ФЗ N 93-ФЗ являлось желание сделать процедуру государственнойрегистрации сделок с принадлежащими гражданам объектами недвижимости болеелёгкой, так как на значительную часть недвижимости у граждан отсутствуютправоустанавливающие документы или же указанные документы не соответствуюттребованиям законодательства РФ.
Целью данной работыявляется выявление существующих правовых проблем после принятия Закона «Одачной амнистии» и предложение возможных путей их решения.
Для достиженияуказанной цели будут выполнены следующие задачи:
— изучено правовоерегулирование строительства зданий и сооружений;
— проанализированопонятие самовольной постройки;
— рассмотреныпоследствия принятия Закона «О дачной амнистии»;
— изучена практика Высшего Арбитражного Суда РФ;
— проанализированы решенияФедеральных арбитражных судов округов;
— выполнено сравнение судебных решений попроанализированным делам;
В работе использовалисьсравнительный метод, анализ, синтез, дедукция, индукция.
Также изучены мнения ученых, занимавшихся проблемамисудебной практики, таких как Богданова И.С., Деев А.В., ЖоговД.Ю., ЛазаревВ., Маковская А.А., Малета С.Е.,МоргуновС., ПиджаковА.Ю.
1. Понятие самовольной постройки
Во-первых,самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение илииное недвижимое имущество, то есть только недвижимое имущество. Согласно п. 1ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все,что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. Все остальные вещи признаются движимымимуществом. Если окажется, что спорный объект не обладает статусом объектанедвижимости, то в претензиях по ст. 222 ГК РФ будет отказано[2] — спорный объект оказался временным сооружением (павильоном)). В другом деле[3]было отмечено, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимомуявляются:
— монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
— подведение к нему стационарных коммуникаций;
— принадлежность строения к капитальным;
— характер работ по привязке фундамента к местности.
Вто же время отсутствие подведенных коммуникаций само по себе не являетсяопределяющим признаком при установлении прочности связи с землей иневозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.Данный признак должен исследоваться судом наряду с другими критериями. Вопрос отом, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом сучетом всех документов, имеющихся в материалах дела.[4]Поэтому, оценив все представленные доказательства, судьи пришли к выводу оневозможности признания бытового корпуса, производственного корпуса поизготовлению корпусной мебели, производственно-складского корпуса, складастроительных и промтоварных материалов недвижимым имуществом, поскольку данныеобъекты возведены из легких металлических конструкций (панелей и профнастила сутеплением).
Вдругом деле ФАС ВВО решил, что арочный склад не является объектом недвижимости,так как представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиляна железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой дляскладирования, не имеющее стационарных коммуникаций.[5]
Во-вторых,недвижимое имущество является самовольной постройкой, если оно возведено наземельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленномзаконом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимыхразрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норми правил. Наличие хотя бы одного из указанных нарушений свидетельствует осамовольной постройке.
2. Выбор органа власти регистрирующего правособственности на самовольную постройку
В соответствии со ст. 2 ФЗ № 93-ФЗ впункт 3 статьи 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерациивнесены следующие изменения:
1)абзац первый признан утратившим силу;
2)первое предложение абзаца второго после слова «судом» дополненословами ", а в предусмотренных законом случаях в ином установленномзаконом порядке,";
3)в абзаце третьем слова «указанными лицами» заменены словами«указанным лицом».
Таким образом, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФпризнать право собственности на самовольную постройку возможно не только черезсуд, но и в ином установленном законом порядке, а также только при наличии улица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный участок.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред.27.07.2006) право собственности на самовольную постройку можетбыть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем емуземельном участке, при условии, что данный участок будет в установленномпорядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
При изучении новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФпоявляются вопросы как осуществляется иной порядок признания правасобственности и кто признает право собственности на самовольную постройку,кроме суда.
Основополагающим правилом юридической техники при созданиизаконов является наличие механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФуказана абстрактная возможность признания права собственности без указания ктопризнает право и как это происходит.
Изучая мнение различных специалистов исследовавшихданную проблему прихожу к выводу, что одной единственной точки зрения ктопризнает право собственности и как это происходит отсутствует.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального Закона от21.07.1997 № 123-ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти,уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальныеорганы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Основываясь нап. 1 ст. 9 ФЗ № 123-ФЗ некоторые считают, что под иным установленным порядкомпредусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ является регистрация в Федеральнойрегистрационной службе.
Другое мнение состоит в том, что регистрацию правасобственности осуществляют органы местного самоуправления.
Рассмотрим обе вышеназванные точки зрения.
Если предположить, что право собственностирегистрирует Федеральная регистрационная служба тогда какие документы нужнопредставить для регистрации права собственности.
Согласно п. 1 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ основаниямидля государственной регистрации права собственности на создаваемый илисозданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкциитакого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а такжедля государственной регистрации права собственности гражданина на объектиндивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельномучастке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либосоздаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границенаселенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства(на приусадебном земельном участке), являются:
документы,подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащиеего описание;
правоустанавливающийдокумент на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимогоимущества.
Согласно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ правособственности на самовольную постройку не может быть признано за указаннымлицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересыдругих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, при предоставлении документов длярегистрации права собственности на основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ отсутствуютдокументы указывающие, что самовольная постройка не нарушаетправа и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни издоровью граждан.
Похожего мнения придерживаются ЖоговД.Ю., Малета С.Е.[6] которыесчитают, что государственная регистрация самовольной постройки может осуществлятьсяна основании ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ.
Следовательно, если лицо зарегистрировало правособственности на самовольную постройку руководствуясь ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ,однако при этом нарушаются права и охраняемые законом интересы других либоимеется угроза жизни и здоровью граждан возникает вопрос является лизарегистрированное право собственности действительным.
Помочь разрешить этот вопрос может уяснение того,что понимается под созданием угрозы жизни и здоровью. Рассмотрим судебнуюпрактику.
Водном из дел заводу было отказано в признании права собственности на цех дляочистки и окраски вагонов-цистерн, самовольно возведенный на земельном участке,предоставленном в бессрочное постоянное пользование. При принятии решения судьируководствовались тем, что покрасочный цех размещен в границах жилой застройки,является источником негативного воздействия на среду обитания и здоровьечеловека, его эксплуатация пагубно отразится на состоянии здоровья населения иприведет к нарушению законных интересов граждан на благоприятную окружающуюсреду.[7]
Вдругом деле общество просило признать право собственности на сложный объектнедвижимости. Общество не представило утвержденную проектную документацию иразрешение на строительство и не доказало, что возведенные им постройки ненарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозужизни и здоровью граждан. Фирме не помогли такие документы, как протоколсанитарно-эпидемиологической экспертизы проекта, санитарно-эпидемиологическоезаключение, заключение экспертной комиссии государственной экологическойэкспертизы по материалам рабочего проекта. Судьи решили, что перечисленныедокументы не содержат информации, подтверждающей, что спорные постройки не нарушаютправа и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу их жизни издоровью.[8]
Вдругом деле судьи отклонили доводы мэрии, которая ссылалась на п. 3 ст. 222 ГКРФ, согласно которому право собственности не может быть признано за лицом, еслисохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц или создаетугрозу жизни и здоровью граждан. Арбитры посчитали, что опровержением этогоявляются документы, подтверждающие согласование реконструкции строения со всемисоответствующими органами, а именно: заключение главного архитектораКомсомольского района г. Тольятти, заключение о соответствии требованиямпожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение Федеральнойслужбы по труду и занятости, отчет по экологическому аудиту объекта, заключениепо обследованию несущих и ограждающих конструкций здания после егореконструкции о соответствии требованиям СНиП 2.08.02-89 «Общественныездания и сооружения».[9]
На основании вышеизложенного прихожу к выводу, чтоиспользовать ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ для конкретизации п. 3 ст.222 ГК РФ впринципе возможно, однако имеются риски, что во-первых может быть отказано врегистрации права собственности, во-вторых если регистрацией нарушены права иохраняемые законом интересы других либо имеется угроза жизни и здоровью гражданмогут возникнуть проблемы с защитой зарегистрированного права собственности.
Следующие мнение, что при регистрации правасобственности можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ которая носит довольнообщий характер.
В связи с этим не могу не согласится с ПлотниковойИ. которая утверждает, что ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ носит рамочный характер.[10]
В силу п. 1 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ правособственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется наосновании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно п. 3 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ вслучае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимогоимущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственностизаявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основаниидокументов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок,разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащихописание объекта незавершенного строительства.
На основании п. 4 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ вслучае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимогоимущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, правособственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируетсяна основании документов, подтверждающих право пользования данным земельнымучастком, разрешения на строительство, проектной документации и документов,содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ[11]разрешениена строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствиепроектной документации требованиям градостроительного плана земельного участкаи дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектовкапитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключениемслучаев, предусмотренных ГрК РФ.
В силу п. 1 ст. 14 ФЗ № 122-ФЗ проведеннаягосударственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимоеимущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.Таким образом, право собственности подтверждается свидетельством о правесобственности.
Таким образом, для регистрации права собственностина самовольную постройку в принципе можно использовать ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ.
Всоответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращенияправ на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РоссийскойФедерации. Если конкретизировать указанное определение получается, чтогосударственная регистрация юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращенияправ на недвижимое имущество. Государственная регистрация лишьсоздает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствуетупрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но никак не можетявляться основанием возникновения права собственности.
Тоесть регистрация не является основанием возникновения права собственности, аявляется актом которым государство признает уже возникшее право собственности.Следовательно при регистрации права собственности на самовольную постройку всилу ст. 25.3 или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ не возникает право собственности, а всеголишь подтверждается существующее право собственности. Однако самовольнаяпостройка не является имуществом в юридическом смысле так как на неёотсутствует право собственности у лица создавшего самовольную постройку из-занесоблюдения правил строительства. Таким образом, поскольку у лица создавшегосамовольную постройку не возникает право собственности, а государственнаярегистрация права собственности на самовольную постройку всего лишь подтверждаетсуществующее право собственности со стороны государства, но никак не создаетэто право получается, что регистрация права собственности на основании ст. 25.3или ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ противоречит теоретическим выводам науки гражданскогоправа.
Существует точка зрения, что признавать правособственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядкедолжны и правомочны органы местного самоуправления (государственной власти).
Порядок признания права собственности на самовольнуюпостройку через органы местного самоуправления представляется более оправданными обоснованным, особенно в случаях, если застройщиком и собственникомземельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и болеепредпочтительным будет административный порядок признания права собственностина самовольную постройку.
Основанием для такого порядка признания права можетслужить п. 4, внесенный Законом N 93-ФЗ в ст. 8 Федерального закона от 29декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодексаРоссийской Федерации»[12], наосновании которого до 1 января 2010 г. не требуется получения разрешения наввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, адостаточно только предоставления технического паспорта такого объекта.
Такая позиция соответствует и положениям ст. ст.263, 266 и 269 ГК РФ, в которых устанавливается, что собственник либо лицо,обладающее вещными правами на земельный участок, вправе возводить и создаватьна нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на негоправо собственности. Указанные статьи не предусматривают обязанности полученияразрешения на строительство.
Вопрос об оставлении на месте самовольной постройкив таком случае может решать орган местного самоуправления (государственнойвласти), как правило, это местная администрация. Именно орган местногосамоуправления, согласно п. 20 ст. 14 Федерального закона «Об общихпринципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[13]и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство натерритории местного самоуправления, а согласно ст. ст. 28, 29 Земельногокодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставленииземельного участка под строительство, которое принимается органомгосударственной власти либо органом местного самоуправления. Значит, органместного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранениесамовольно возведенного строения на месте при подтверждении права на земельныйучасток, а также если признает, что признаки самовольности возможно устранитьво внесудебном порядке, строение построено в соответствии с разрешеннымиспользованием земельного участка, с соблюдением строительных норм и правил,[14]не нарушает интересы третьих лиц и отсутствуют иные причины, препятствующиепризнанию права собственности на самовольную постройку.
В ситуации, когда отсутствует спор о правах,судебный порядок признания права собственности на самовольную постройкупредставляется весьма нелогичным, долговременным, а порой и дорогостоящим.Решение по таким вопросам вполне правомочны принимать и органы местногосамоуправления (государственной власти), а данный порядок будет логичнозавершаться вынесением решения об оставлении объекта индивидуального жилищногостроительства на месте с последующей регистрацией на него права собственности ворганах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимо установить четкую процедуру такогопорядка признания права собственности на самовольной постройки, закрепитьперечень документов, которых будет достаточно для принятия законного иобоснованного решения органом местного самоуправления об оставлении постройкина месте. На наш взгляд, такими документами должны быть следующие: правоустанавливающиедокументы на земельный участок, заключение уполномоченной организации либостроительно-технической экспертизы и органа архитектуры (градостроительства) овозможности сохранения постройки, согласие от заинтересованных лиц, чьи правамогут быть нарушены постройкой, что строением не нарушаются их права иинтересы.
Считаем, что признание и возникновение правасобственности на самовольную постройку посредством регистрации самовольногообъекта не отвечает природе и смыслу государственной регистрации права,противоречит нормам гражданского законодательства, предъявляемым к легализациитакого рода строений, и не может являться тем самым «иным» порядкомпризнания права собственности, в то время как признание права собственности насамовольную постройку через органы местного самоуправления (государственнойвласти) в большей степени соответствует их полномочиям, действующемузаконодательству и требованиям, предъявляемым к признанию права собственностина самовольную постройку Гражданским кодексом РФ.
3. Действие закона «одачной амнистии» во времени
Одним из спорных вопросов при признании правасобственности на самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральнымзаконом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенномпорядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которыйвступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, ккоторым должна применяться новая норма.
Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданскогозаконодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшимпосле введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения,возникшие до введения его в действие, только в случаях, если это прямопредусмотрено законом. Следовательно, новая редакция ст. 222 ГК РФ нераспространяется на правоотношения, возникшие до 1 сентября 2006 г., однакоправоприменительная практика неоднозначно подходит к решению данного вопроса.
Судебно-арбитражная практика ФАС Уральского округаисходит из того, что, если иск о признании права собственности на самовольнуюпостройку заявлен до 1 сентября 2006 г., а судебное решение состоялось послевступления в силу Закона N 93-ФЗ, применяется редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ,действовавшая до указанной даты.[15]
Однако судебно-арбитражная практика ФАС Центральногоокруга говорит об обратном: дата подачи иска в этом случае не может являтьсяопределяющим моментом при выборе нормы закона, подлежащей применению, так какпри рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся институтасамовольной постройки, не являющегося объектом гражданских правоотношений,необходимо исходить из того, что моментом признания самовольной постройкиобъектом гражданских прав будет являться судебный акт о признании правасобственности на нее, сам по себе факт предъявления в суд искового заявления опризнании права собственности на самовольную постройку не порождаетвозникновения гражданских правоотношений относительно этой постройки.[16]
По моему мнению позиция ФАС Центрального округа поэтому вопросу соответствует требованиям гражданского законодательства и смыслуст. 222 ГК РФ, так как до легализации самовольной постройки, т.е. до признанияправа собственности на нее, она юридически не существует, а значит, юридическизначимых отношений в связи и по поводу самовольной постройки как объектанедвижимости возникнуть и существовать не может.
Основной смысл института самовольной постройкивыражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительстванедвижимого имущества. В связи с этим право собственности на объектсамовольного строительства согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть признано загражданином судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленномзаконом порядке, а за юридическими лицами — только на основании решения суда.
4. Существующие проблемы при обращении в суд для признанияправа собственности на самовольную постройку
До вступления в силу Закона N 93-ФЗ право наобращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку былопредоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка,на котором возведена постройка.
С принятием и вступлением в силу Закона N 93-ФЗпорядок признания права собственности на самовольную постройку претерпелизменения. Из субъектов, обладающих правом на признание права собственности насамовольную постройку, был исключен фактический застройщик, т.е. лицо,осуществившее постройку. Право собственности на самовольную постройку можетбыть признано только за собственником земельного участка либо лицом, обладающимвещным правом на земельный участок.
Необходимо заметить, что внесенные в п. 3 ст. 222 ГКРФ изменения не лишили застройщика, не являющегося собственником земельногоучастка и не обладающего вещными правами на него, процессуальнойправоспособности. За таким лицом, исходя из содержания и смысла п. 3 ст. 222 ГКРФ, при передаче самовольной постройки в собственность владельца земельногоучастка сохранено право требовать возмещения расходов по возведению самовольнойпостройки при подтверждении им факта, что постройка возведена собственнымисилами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.
Исходя из содержания и смысла ст. 222 ГК РФ,правоотношения по поводу признания права собственности на самовольную постройкуявляются сферой публичных правоотношений, поэтому споры о признании правасобственности на самовольные объекты недвижимости не могут рассматриваться ипередаваться сторонами для их рассмотрения в третейский суд, а подлежатрассмотрению в зависимости от подсудности исключительно в судах общейюрисдикции либо арбитражных судах.
Иск о признании права собственности на самовольнуюпостройку, исходя из смысла и содержания ст. 222 ГК РФ, вправе предъявить лицо,владеющее земельным участком на праве собственности либо обладающее вещнымиправами на этот участок и осуществившее самовольную постройку за свой счет.
К искам о признании права собственности, как и осносе самовольных построек, не применяются сроки исковой давности.
В случае предъявления иска о признании правасобственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защитуоспариваемого права не ограничено каким-либо сроком.[17]
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившеесамовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправераспоряжаться постройкой, а все сделки, направленные на распоряжениесамовольной постройкой, недействительны либо ничтожны с момента их совершения.Юридически самовольная постройка не существует, не является объектом гражданскихправ, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может.
В такой юридически безвыходной ситуации лицо,осуществившее самовольное строение, приобретает право обратиться в суд истановится истцом не только на основании ст. 222 ГК РФ, но и благодаря пп. 3 п.1 ст. 8 ГК РФ, где указано, что права и обязанности возникают на основаниисудебного решения, и ст. 12 ГК РФ, согласно которой одним из способов защитыгражданских прав является признание права.
Значение ст. ст. 8 и 12 ГК РФ для признания правасобственности на самовольное строение переоценить сложно, учитывая тот факт,что юридически самовольная постройка не существует, не является объектомгражданских прав, а значит, и спора о праве на такое строение быть не может.Статьи 8, 12 ГК РФ в отношении института самовольной постройки дают возможностьлицу использовать такие способы защиты гражданских прав, как признание права ипресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Признать право собственности на самовольнуюпостройку возможно только в исковом производстве, поскольку в заявлении граждано признании права собственности на самовольную постройку речь идет обимуществе, которое имеет денежную оценку, а значит, указанные споры носятимущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке исковогопроизводства.[18] Эта жепозиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 сентября2002 г. N 4544/02.[19]
Иск о признании права собственности может быть удовлетворен,если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения настроительство, так как оно должно предшествовать строительству. Хотя разрешениена строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощьюсудебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органаархитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных истроительных норм и правил,[20]доказать, что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц, и тем самымустранить признаки самовольности строения. Только после подтверждения права наземельный участок, подтверждения, что нет нарушений градостроительных истроительных норм и правил, не нарушаются охраняемые права и интересы третьихлиц, у суда есть основания удовлетворить иск и признать право собственности насамовольную постройку.
Если же обратиться в суд за признанием правасобственности на самовольно возведенное строение не в исковом производстве, а впорядке особого производства в соответствии со ст. 262 ГПК РФ для установленияюридического факта владения строением на праве личной собственности, топризнать право собственности за лицом будет невозможно, так как в этом случае подлежатвосстановлению правоустанавливающие документы о принадлежности строения,которые на самовольное строение отсутствуют изначально.
Лицо, как физическое, так и юридическое, также неможет обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольнуюпостройку на основании давности владения, т.е. приобретательной давности ст.234 ГК РФ. Такой возможности и оснований признания права собственности насамовольную постройку закон не содержит, что подтверждается п. 4 Обзоразаконодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г.[21]В противном случае будут не только легализованы самовольные постройки, но и залицом, самовольно построившим строение, будет закреплено право бессрочногопользования земельным участком. Как указал ФАС Волго-Вятского округа,применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давностиозначало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанностисоблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительныхи градостроительных норм и правил.[22]
Приобретательная давность — это основаниеприобретения права собственности на вещь, призванное устранить неопределенностьв титуле владения.
5. Целевое назначение земельного участка
Правоприменительная практика при признании правасобственности на самовольную постройку обращает особое внимание на наличие узастройщика вещных прав на земельный участок. Именно с наличием вещных прав наземельный участок ст. 222 ГК РФ в первую очередь связывает признание правасобственности на самовольную постройку.
На основании пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. ст. 41, 42 ЗК РФсобственник земельного участка, а также лица, не являющиеся собственникамиземельных участков (землепользователи, землевладельцы и арендаторы), имеютправо возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,строения, сооружения, а также использовать земельный участок в соответствии сего целевым назначением и разрешенным использованием.
В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ землив РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий, в том числе землипромышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,безопасности и земли иного специального назначения.Использованиеземли не по целевому назначению не допускается или ограничивается. Пользованиеземельным участком, отнесенным к таким землям, возможно в пределах,определяемых его целевым назначением. Правовой режим земель устанавливается наосновании их принадлежности к той или иной категории и разрешенногоиспользования в соответствии с зонированием территорий.
Причем имеются приоритеты использования земельныхучастков по принципу их целевого назначения. В связи с чем, помимоперечисленного (соблюдение строительных и градостроительных норм и правил,интересов третьих лиц), при признании права собственности на самовольнуюпостройку лицу необходимо подтвердить, что возведение самовольной постройки неизменило и не нарушило целевого назначения земельного участка. Таким образом,застройщик, кроме подтверждения своего права на земельный участок, обязан такжеподтвердить соблюдение целевого назначения и разрешенного использованияземельного участка при строительстве самовольной постройки.
Необходимо помнить, что земельный участок, занятыйсамовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению.Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст.45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения правна земельный участок и его принудительного изъятия.
Суд может признать собственником постройки лицо, всобственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном)пользовании которого находится земельный участок, но если при строительствеобъекта норма о целевом назначении земельного участка будет нарушена, акомпетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то даже всудебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно.[23]Таким образом, решение вопроса об изменении разрешенного использования(целевого назначения) земель не входит в юрисдикцию суда. В противном случаеданная ситуация будет противоречить ст. 8 ЗК РФ, согласно которой переводземель из одной категории в другую осуществляют уполномоченные органыгосударственной власти или местного самоуправления.
Но как быть, если право собственности на самовольнуюпостройку признано судом без учета и (или) с нарушением целевого использованияземельного участка и решение суда вступило в законную силу?
Поскольку целевое использование земельного участкане изменено в установленном законом порядке, а суду этот вопрос неподведомственен, судебное решение в данном случае, как нам кажется, не должно ине может являться основанием для регистрации права в Едином государственномреестре прав (ЕГРП). Признание права собственности на самовольную постройку неизменяет целевого назначения земельного участка, отвод земельного участка(передача в собственность) в установленном законом порядке предполагаетобязательно и его целевое назначение, следовательно, на основании п. 1 ст. 222ГК РФ самовольная постройка не утрачивает статуса самовольной, а регистрирующийорган должен отказать в регистрации права собственности на самовольнуюпостройку даже на основании судебного решения. Приведенная ситуация частонаходится вне поля зрения как судов, так и регистрирующих органов, что понедосмотру приводит, к сожалению, к неправильному применению норм закона инарушению интересов третьих лиц.
В противоположность этому судебное решение, которымбыл удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку всоответствии со ст. 222 ГК РФ, т.е. при подтверждении права на земельныйучасток и его использование по целевому назначению, отсутствии нарушенийградостроительных и строительных норм и правил, а также отсутствии нарушенийохраняемых прав и интересов третьих лиц, не просто разрешает спор опринадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновенияу этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ).[24]Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретаетправообразующий характер, являясь элементом юридического состава, опосредующеговозникновение у заинтересованного лица такого вещного права (правасобственности), которого ранее у него не было.[25]
В этом случае право собственности на самовольнуюпостройку, признанное в судебном порядке согласно п. 1 ст. 28 ФЗ № 122-ФЗ подлежитгосударственной регистрации на общих основаниях. Регистратор права нанедвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственнойрегистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Таким образом, только при наличии законного иобоснованного судебного решения право на самовольно возведенное строение можети должно быть внесено в ЕГРП.
Заключение
Подводя итогвыполненной работе можно сделать следующие выводы:
самовольной постройкойможет быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимоеимущество, то есть только недвижимое имущество.
Недвижимоеимущество является самовольной постройкой, если оно возведено на земельномучастке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и инымиправовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений илис существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Наличие хотя бы одного из указанных нарушений свидетельствует о самовольнойпостройке.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред.27.07.2006) право собственности на самовольную постройку можетбыть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем емуземельном участке, при условии, что данный участок будет в установленномпорядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
При изучении новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФпоявляются вопросы как осуществляется иной порядок признания правасобственности и кто признает право собственности на самовольную постройку,кроме суда.
Основополагающим правилом юридической техники при созданиизаконов является наличие механизма реализации нормы. В п. 3 ст. 222 ГК РФуказана абстрактная возможность признания права собственности без указания ктопризнает право и как это происходит.
Рассмотрев правовоерегулирование прихожу к выводу, что признавать право собственности может органместного самоуправления.
Одним из спорных вопросов при признании правасобственности на самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральнымзаконом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенномпорядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», которыйвступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, ккоторым должна применяться новая норма.
Дата подачи иска в этомслучае не может являться определяющим моментом при выборе нормы закона,подлежащей применению, так как при рассмотрении вопроса о применении нормызакона, касающейся института самовольной постройки, не являющегося объектомгражданских правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признаниясамовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный акт опризнании права собственности на нее, сам по себе факт предъявления в судискового заявления о признании права собственности на самовольную постройку непорождает возникновения гражданских правоотношений относительно этой постройки.
Необходимо помнить, что земельный участок, занятыйсамовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению.Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст.45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения правна земельный участок и его принудительного изъятия.
Список использованнойлитературы
Законодательные материалы
1)Гражданский Кодекс (часть первая) // Собрание законодательстваРФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2)Гражданский Кодекс (часть вторая) // Собрание законодательстваРФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,
3)Гражданский Кодекс (часть третья) // Собрание законодательстваРФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.
4)Гражданский Кодекс (часть четвертая) // Собраниезаконодательства РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5496.
5)О введении в действие части четвертой гражданского кодексаРоссийской Федерации: Федеральный закон от 18.12.2006 N 231-ФЗ //Собрание законодательства РФ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст.5497.
6)«Земельный кодексРоссийской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ//«Российскаягазета», N 211-212, 30.10.2001.
7)«Жилищный кодексРоссийской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ//»Российская газета", N1, 12.01.2005
8) Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37
«Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РоссийскойФедерации»// «Строительнаягазета», N 28, 23.08.1999
9)«Обзор законодательства и судебной практики Верховного СудаРоссийской Федерации за второй квартал 2007»// «Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ», N 12,декабрь, 2007 (ч. II) (извлечения)
10) Верховного Суда РФ «некоторые вопросысудебной правктики по гражданским делам»// «БюллетеньВерховного Суда РФ», N 10, 1997
11)Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N8 от 01.07.1996
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГражданскогоКодекса Российской Федерации»// «БюллетеньВерховного Суда РФ», N 9, 1996, N 5, 1997,
12) Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П «Позапросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверкиконституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского КодексаРоссийской Федерации» // «ВестникКонституционного Суда РФ», N 6, 2007
Учебная литература
1)Адилкариев X. Судебная практика как источник нормотворчества //Советская юстиция. 1989. № 23.
2)Алексеев С.С. Общая теория права. – М.: Просвещение, 2007.
3)Алексеев С. С. Общая теория социалистического права. Вып. 4.Свердловск, 1966.
4)Алексеев С. С. Проблемы теории права. Свердловск, 1972–1973. Т.2.
5)Алексеев С. С. Теория государства и права. М., 1984.
6)Антропов В. Г. Правоприменительное усмотрение: понятие иформирование: Автореф. дисс.… канд. юрид. наук. Волгоград, 1995.
7)Брагинский М. И. Гражданский кодекс. Часть первая. Три годаспустя (Комментарий с учетом принятых изменений ГК и новых законодательныхактов) // Хозяйство и право. 1998. № 1.
8)Братусь С. Н. Судебная практика в советской правовой системе.М., 1975.
9)Братусь С. Н. Юридическая природа судебной практики в СССР //Советское государство и право. 1975. № 6.
10)Братусь С. Н., Венгеров А. Б. Судебная практика в советскойправовой системе. М., 1975.
11)Васъковский Е. В. Руководство к толкованию и применениюзаконов. М., 1997.
12)Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав.М., 1972.
13)Гурова Т. В. Актуальные проблемы теории источников права:Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук;
Статьи из периодических изданий
1)Признание права собственности на самовольную постройку всудебном порядке//«Право и экономика», 2008, N 11
2)О самовольном строительстве, перестройке и...//«Актуальныевопросы бухгалтерского учета и налогообложения», 2008, N 20
3)Продажа строительных материалов в виде самовольнойпостройки//«Право и экономика», 2008, N 10
4)Проверка строительства и ремонта зданий исооружений//«Бюджетные учреждения: ревизии и проверкифинансово-хозяйственной деятельности», 2008, N 6
5)Операция «Легализация»//«Пищевая промышленность:бухгалтерский учет и налогообложение», 2008, N 5
6)Держим ответ за самовольство//«Промышленность:бухгалтерский учет и налогообложение», 2008, N 1
7)Верховный Суд РФ: спрашивайте — отвечаем!//«Главнаякнига», 2007, N 21
8)Расплата за самовольство//«Предприятия общественногопитания: бухгалтерский учет и налогообложение», 2007, N 10
9)Самовольная постройка//«Торговля: бухгалтерский учет иналогообложение», 2007, N 10
10)Получение разрешения на строительство//«Строительство:налогообложение, бухучет», 2007, N 4
11)Снесут… Без суда и следствия?//«Туристические игостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение», 2007, N 5
12)О самовольных постройках//«Строительство: налогообложение,бухучет», 2006, N 3
13)Строительство дома без согласованногопроекта//«Главбух». Приложение «Учет в строительстве»,2006, N 2
14)Отвод земли под строительство//«Главбух». Приложение«Учет в строительстве», 2006, N 2
15)Правовые последствия самовольногостроительства//«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»,2006, N 3
16)Способы легализации самовольнойпостройки//«Консультант», 2005, N 21
17)Права на самовольную постройку//«Главбух». Приложение«Учет в строительстве», 2005, N 3
18)Аренда «самоволки»//«ЭЖ-Юрист», 2004, N 40
19)Недвижимость: порядок легализации самовольнойпостройки//«Строительство: налогообложение, бухучет», 2004, N 3
20)Разрешительная документация для строительства//«Финансоваягазета. Региональный выпуск», 2004, N 8
21)Перепланировка офиса: ремонт, модернизация реконструкция?//«Российскийналоговый курьер», 2003, N 21