Дипломная работа
Тема: Понятие иправовой режим недвижимости в России
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ИСТОРИЯ ПРАВОВОГОРЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ И ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 История правовогорегулирования оборота недвижимости в России
1.2 Понятие недвижимостии формально-юридические признаки недвижимого имущества
1.3 Место объектовнедвижимости в системе объектов гражданского права
ГЛАВА 2 ГОСУДАРСТВЕННАЯРЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
2.1 Понятие и правоваяприрода государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимоеимущество
2.2 Принципыгосударственной регистрации прав на недвижимость
2.3 Порядокгосударственной регистрации и отказа в регистрации
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальностьтемы исследования. В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросамправового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельствообъективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления,и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришлаэкономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.
Не случайнопоэтому, что Исследовательский центр частного права при Президенте РоссийскойФедерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданскогозаконодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Советом приПрезиденте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданскогозаконодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Введение всовременное гражданское законодательство категории «недвижимоеимущество» способствовало оживлению имущественного оборота. Через данныйинститут права законодатель сделал попытку обеспечения имущественных прав нанедвижимость участников гражданского оборота, указав, что государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический актпризнания и подтверждения государством возникновения, изменения, ограничения(обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество всоответствии с положениями ГК РФ.
Актуальность темы данной дипломной работы состоитв том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросамиправоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимоеимущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п.Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.
Степень научной разработанности темы. Наиболееобстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как АксюкИ.В., Александров А.А., Алексеев В.А., Астахова М.А., Бабкин С.А., Белов В.А.,Беляев И.Д., Брагинский М.И., Болтанова Е.С., Витрянский В.В.,Владимирский-Буданов М.Ф., Вострикова Л.Г., Дикусар В.М., Дозорцев В.А.,Дорогавцева Е.Е., Ем В.С., Емелькина И.А., Ильин Д.И., Кирсанов А.Р.,Ковалевский М.А., Козырь О.М., Кротов М.В., Курноскина О.Г., Лобанов Г.А.,Маковский А.Л., Мейер Д.И., Новицкая Т.Е., Петров Е.Ю., Петрова С.М., ПискуноваМ.Г., Победоносцев К.П., Покровский И.А., Романов О.Е., Сенчищев В.И.,Синайский В.И., Скворцов О.Ю., Скловский К.И., Смышляев Д.В., Степанов С.А.,Судаков А.А., Суханов Е.А., Тресцова Е.В., Чефранова Е.А., Шершеневич Г.Ф.,Юдина Ю.В., Яковлев В.Ф. и многими другими.
В своей совокупности работы названных ученых представляют солиднуютеоретико-методологическую базу для разработки проблем квалификации недвижимогоимущества и регистрации прав на недвижимость.
Целями дипломного исследования являются:
· Определенияпонятия недвижимого имущества;
· Рассмотрениевопросов отнесения к недвижимому имуществу отдельных объектов;
·Рассмотрениевопросов регистрации недвижимости и сделок с ней.
Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретическийпоиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.
Исходя из названных целей, определена задача дипломногоисследования:
·обобщениеисторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;
·рассмотренияпонятия и признаков недвижимости;
·рассмотрениенедвижимости в системе объектов гражданских прав;
·рассмотрениевопросов регистрации сделок с недвижимостью;
·выявленияпроблем квалификации и регистрации недвижимости, выявления путей решения этихпроблем.
Объектом исследования дипломной работы являются общественныеотношения возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересовграждан при применении норм о недвижимом имуществе.
В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, которыйсоставляют:
• нормы гражданского законодательства, федеральные законы,предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;
• практика реализации норм, предусматривающих сделки снедвижимостью;
• тенденции совершенствования гражданского законодательства.
Методы исследования. Проведенное исследование опирается надиалектический метод научного познания явлений окружающей действительности,отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов ирекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексногоприменения следующих методов социально-правового исследования:историко-правового, статистического и логико-юридического.
Структура работы. Дипломная работа состоит извведения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения ибиблиографического списка.
ГЛАВА 1 ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ И ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ1.1 История правового регулирования оборота недвижимости в России
Термины«недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимыевещи» в отечественном правоведении появились после того, как в Россиисложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714г. «О наследии имений» дается понятие недвижимых вещей путемперечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженых и купленых вотчин ипоместий, также и дворов и лавок»[1]. Данный термин,как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич[2], заменил собойпрежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельная собственностьи находящиеся на ней иные недвижимые вещи.
Вместе стем другие термины, обозначающие те или иные разновидности недвижимогоимущества, не были окончательно вытеснены и продолжали использоваться взаконодательстве.
Так, термин«вотчина» на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначениянедвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Дляобозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русскогоправа: «владение», «обладание», а также проникший излитовско-польского права термин «дедина».
Отсутствиев российском правоведении допетровских времен термина «недвижимость»,конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующихобъектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов,полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом бытународа (охотничьем и пастушеском). Как только «люди оседают и переходят кзанятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на частьземной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища — для дома и,во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целейхозяйственного пользования»[3]. Вместе с тем вРоссии длительное время господствовали представления о поземельной недвижимостикак о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю — царю.
В русскомгосударстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенныеправовые режимы земель. Так, к XI — XII вв. сложились следующие формыземлевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское.Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограниченияхлибо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные(или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли бытьиспользованы членами общины, которые проживали на них, только в целяхудовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либообразом (проданы, подарены, заложены и т.п.).
Княжескиеземли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и инымобразом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела вдругой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю,приходившему в этот удел[4].
Поместнымиземлями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользованияпоместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и вслучае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право наэти земли.
К ХII в., сутверждением влияния православной церкви, на Руси сложились обширныемонастырские или церковные землевладения, которые имели специфический правовойрежим. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви,епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельныемонахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждениемонастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участникамипоземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить,закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркиваеткорпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимоеимущество.
Периодцентрализации государственной власти в России своим естественным следствиемимел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечаетТ.Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодального землевладениясместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отнынеимела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ,воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городскойдом и двор — в Земском для Москвы, а по городам — у воевод»[5].
Такимобразом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земельповлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфическиеособенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектовнедвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в своюочередь, возникал из деления общества на сословия.
Во временаПетра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировалогражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимыхвещей и их внутренней юридически значимой классификации.
Так,актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости от ихсобственников. По этому критерию выделяли:
— землигосударственные;
— землицерковные;
— земличастные;
— земличернотягловые.
Особымправовым режимом обладали так называемые родовые недвижимые имущества.Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой — дворянскими родами — принадлежащие им земли, установило усложненный порядокотчуждения этих земель, включая передачу по наследству.
Особенностиэкономического развития российского государства потребовали ограничения оборотаотдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велосьинтенсивное строительство флота, то повышенную ценность приобретали леса,являющиеся источником материалов для кораблестроения. Это определило появлениезаконодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо оттого, в чьей собственности они находились. Даже частным собственникам лесоввменялось в обязанность следить за их состоянием.
Другимнаправлением развития экономической жизни страны стало формирование иукрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие торговли требовалоюридических гарантий экономической базы купечества и, в частности, устранениянеоправданных ограничений в использовании недвижимого имущества. В этой связизакономерным выглядит появление именного указа императора от 18 января 1721 г.«О покупке купечеству к заводам деревень», которым купечеству былодозволено приобретать с разрешения Берг- и Мануфактур-коллегий в собственностьдля промышленных нужд деревень. Таким образом, купечество расширило свои праваучастия в гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, сталопредпосылкой дальнейшего экономического развития государства.
Другимнаправлением расширения круга субъектов, имеющих право участвовать в оборотенедвижимости, стало дозволение женщинам совершать сделки с недвижимостью. Так,в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября 1715 г. «О позволении писатькупчие и закладные на недвижимое имение лицам женского пола» женщины былиуравнены в правах с мужчинами совершать купчие и закладные на недвижимоеимущество.
Следуетотметить, что государство стремилось установить контроль за рынкомнедвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданиюрегистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. былпринят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системыоформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривалсяпорядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со временСоборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отнынекрепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшемфункции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейнойпалате, а с 1719 г. — Юстиц-коллегии.
10 января1701 г. был принят именной указ императора «Об обряде совершения всякогорода крепостных актов». Этим указом устанавливался порядок совершения купчих,то есть порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости. Договорвступал в законную силу с момента его регистрации в приказе. Таким образом,создавалась централизованная система государственного контроля за оборотомнедвижимого имущества. Конечно, такая централизация была возможна в весьмаограниченных масштабах, как правило, в пределах крупных городских поселений(главным образом в Москве), однако это был необходимый для государства опыт,который в конечном итоге должен был привести к созданию полномасштабной системыгосударственной регистрации прав на недвижимость.
Во временаЕкатерины II произошла децентрализация процедуры укрепления прав нанедвижимость. Функции по совершению крепостных актов были возложены наспециальные учреждения крепостных дел, которые были образованы при уездныхсудах. Была предусмотрена специальная процедура так называемого ввода вовладение недвижимостью, о чем составлялись акты, предъявляемые для укреплениявещных прав.
К XIX в. вРоссии стали активно развиваться идеи реформирования правового регулированиягражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанского готовился проектГражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение отом, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности наземлю, в то время как права на строение являются вторичными. При этомпредполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой всепостройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах,принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное[6].К сожалению, Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так исубъективного характера не было принято[7].
Однакоуказанное обстоятельство не стало непреодолимым препятствием для развития праванедвижимости в Российской Империи.
К концу XIXв. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборотанедвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризоватькак весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассо отмечал, что в вопросахоглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилосьпроводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе»[8].
Особенноощутимыми были различия в регулировании способов приобретения правасобственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения правасобственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Подукреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественнойвласти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом».Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой такназываемые крепостные акты.
С принятиемПоложения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплениюправ на недвижимость возлагались на нотариусов.
Процедураприобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколькоюридически значимых элементов. Первоначально стороны в присутствии младшегонотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который заносилсяв актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшемунотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которогонаходилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверивзаконность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин,делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщиввыписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел.Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время влитературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. Вконечном итоге законодательно «ввод во владение как обязательный обрядоглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача именияприобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, пожеланию приобретателя»[9].
Последовательныйанализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие отзаконодательств иных государств, в отечественном праве «купчая изъята издоговоров и отнесена к способам приобретения права собственности… Купчая естьакт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей,и в купчей выражается результат его — переход имущества от одного лица кдругому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее ипереходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесноеили письменное соглашение»[10].
Следуетотметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная нерассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). Так,А.И. Каминка отмечал, что «хотя Устав судопроизводства торгового прямо ине касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решаетсяв том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым,какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны»[11].Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениямиПравительствующего сената.
Первый шагк ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политикеи праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 27 октября 1917 года «Оземле»[12]. Этим декретомбыл установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей.Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элементаинститута недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этомуклассификационному признаку[13].
Как следствиецентрализации и обобществления средств производства в правовом регулированиигражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могутбыть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном изоборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которыхведущее место занимали объекты недвижимости.
С принятиемв 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР[14] в советскомзаконодательстве было окончательно упразднено традиционное для любогоправопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности делениеимущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Однако, каксправедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можнобыло отменить деление суток на день и ночь[15].
Дифференциациявещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественнымхарактером самих вещей. Совокупность особых естественных признаков, которымиобладают недвижимые вещи (и прежде всего — земельные участки), не может нетребовать особых методов регулирования правоотношений, возникающих по ихповоду. Существующие естественные различия между движимыми и недвижимымивещами, как пишет А.П. Сергеев, «не должны, да объективно и не могутигнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когдаэто различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивоеотражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается,различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно изавуалировано»[16]. Поэтомузаконодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценкиестественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частнойсобственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковыйправовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества. Отличия вправовом режиме недвижимого имущества проводились в законодательстве дажетогда, когда законодатель отказывался от соответствующей терминологии. Даже сампринципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, какнедвижимые вещи, есть ничто иное как придание режима необоротоспособности (невозможностисовершения сделок) данного имущества. Не случайно в советском праве былидовольно развиты отрасли земельного, водного, лесного законодательства,законодательства о недрах и т.д. Более того, иной раз законодатель был вынуждендопускать «проговорки», устанавливая в тех или иных случаях особыйрежим недвижимого имущества и используя при этом исключенную из официальногословоупотребления терминологию. В качестве примера можно привести норму ст. 10Закона СССР от 29 октября 1976 г. «Об охране и использовании памятниковистории и культуры»[17], в которойустановлено, что «в целях организации учета и охраны памятников истории икультуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного,республиканского и местного значения».
Восстановлениев отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав надвижимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданскогозаконодательства Союза ССР и республик[18]. В п. 2 ст. 4Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельныеучастки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения,предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, неограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов,законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещейчерез их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей вэтой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерногоущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Такимобразом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этомопределении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества сземлей (забегая вперед, отметим, что это один из основных признаковнедвижимости, определенный в понятии, которое дано в современном ГК РФ).
В Основахперечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности,отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество,которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имуществаопределяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под такимзаконодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые вреспублике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом,Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формысделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможностиустановления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формысделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменнойформы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивноеправило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР,подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества иправ на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствиис законодательством республики, на территории которой находилось это имущество(п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения правсобственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательскаядавность) — 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимоеимущество по такому же основанию составляло 5 лет (п. 3 ст. 50 Основ). ТакжеОсновами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаченедвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64Основ).
Иныхправовых особенностей оборота недвижимых вещей в Основах установлено не было.1.2 Понятие недвижимости и формально-юридические признаки недвижимогоимущества
Все тепроблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сферекоммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а такжесудебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятиюнедвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятиенедвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правовогорегулирования сделок с недвижимым имуществом.
Еслиговорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найтиотражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесеныследующие.
Во-первых,недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Этоозначает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объектагражданского права[19]. С юридическойточки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическоеразделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому«разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляютсядва новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически(является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение»возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимоотчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь[20].
Во-вторых,недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этомсмысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например,права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений законао доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24Закона о госрегистрации прав на недвижимость)[21], однако, какпредставляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российскогозаконодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисленияподобного рода объектов к недвижимым вещам.
В-третьих,для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем этусвязь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости кземле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Какследствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту.Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системногопризнака недвижимой вещи[22].
Современноепонятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также несвободно от недостатков.
В одной из последних трактовок российскогозаконодательства недвижимость получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятсяземельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства.
Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Крометого, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятиев целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, чтозаконом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[23].
Федеральныйзакон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектовнедвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые инежилые помещения (ст. 1)[24]. Федеральныйзакон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома[25],гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5)[26].В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «Освязи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочносвязаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8)[27].
Отметим,что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпываютперечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так,например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольнаяпостройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот термин вбазовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделатьвывод о том, что термин «постройка» является родовым понятием дляискусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельномучастке недвижимых объектов.
Однаковернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указаннаядефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем длявыведения общего понятия:
— отнесениек недвижимости земельных участков;
— отнесениек недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно;
— отнесениек недвижимости движимых по природе вещей — подлежащих государственнойрегистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космическихобъектов.
Как видим,все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Дажепервая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общимипризнаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты,которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то вовторой группе — объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и спричинением несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения). Следуетотметить и то обстоятельство, что, начиная с дореволюционных времен, цивилисты,анализируя такой признак недвижимости, как ее неразрывную связь с землей,отмечают, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещатьздания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению[28].Более того, при определенных условиях эта группа объектов может бытьтрансформирована в движимое имущество (например, при продаже здания настроительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается влитературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально,а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает недвижимым тоимущество, которое может быть использовано по своему назначению только внеразрывной связи с землей[29].
Третьюгруппу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты,которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальномсмысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именнов перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет спервыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками,т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо онедвижимости в силу неразрывности с земельным участком[30].
Такимобразом, простое сопоставление трех указанных групп не дает возможностивыделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовойрежим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, чтопонятие недвижимости определено не путем установления признаков данногоявления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале ХХ в. профессор Л.А.Кассо, использование такого приема как перечисление примеров не может иметьисчерпывающего значения для общего определения[31]. Отсутствиечеткой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновениюспоров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к даннойкатегории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы.Между тем разрешение вопроса о возможности четкого определения перечня объектовнедвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и практическоезначение.
Кроме того,данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятиедвижимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость,- то движимое имущество). Таким образом, установление четкой границы понятиянедвижимости путем использования такого приема, как исключение из всейсовокупности объектов гражданского права движимых вещей, также невозможно,поскольку понятие «движимые вещи» также не определено законодателем[32].
Следует отметитьи то обстоятельство, что прием, использованный законодателем дляконструирования понятия недвижимости, некорректен с точки зрения классификации.Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единствакритерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектовнедвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе недвижимостьопределяется через указание существенных признаков (связь с землей),подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этомвторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, котораявыступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывнаясвязь с землей позволяет здания к недвижимым вещам.
Правильноепонимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована вГражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иныхотраслей законодательства — земельного, законодательства о недрах и пр. Однакоанализ таких законодательных понятий, как участки недр, земельные участки идругих также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектовнедвижимости. Так, в соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1«О недрах»[33] под участком недрпонимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализациякоторого происходит в виде горного отвода — геометризованного блока недр (ст.7).
Всевышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления обобщих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие.Единственный признак, роднящий эти объекты, — их неразрывная связь с землей какпространственной территорией, — находится за пределами приведенныхзаконодательных дефиниций (он отражен в ГК РФ)[34].
Если жеговорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недраявляются объектом исключительной собственности Российской Федерации (п. 1 ст.1.2 Закона о недрах), а участки недр не могут быть предметом купли-продажи,дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере (п. 2 ст. 1.2Закона о недрах). Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование огосударственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъятиз гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.
Самзаконодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостьюпризнаются эти, а не иные объекты.
Одним из наиболеечастых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимостиуказанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие,необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданскогооборота[35].
Однако вюридической литературе существуют и иные объяснения причин выделениянедвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловскийполагает, что «нет оснований считать причиной особого положениянедвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность»[36].По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратитьнедвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является«видимость»[37], т.е.устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верноподмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойстваоборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с однойиз функций, которую выполняет недвижимость, — с ее способностью обеспечиватьмультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначениенедвижимости далеко не исчерпывается. Недвижимость обладает целой совокупностьюиных качеств, более важных, чем ее способность интенсифицировать экономическуюжизнь государства.
Невозможностьнайти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различныеобъекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей квыводу о том, что правовой режим недвижимости не зависит от ее природныхсвойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основаниявыделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенностиорганизации оборота недвижимости[38].
Однаковозникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечает объективнымзакономерностям развития гражданского оборота. В свое время ответ на этотвопрос дал великий русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о том,что нет необходимости, «чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые идвижимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: вобласти права это деление имуществ имеет то значение, что одни определениясвязываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; нодействительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно посвоей природе, или оно подвижно — это все равно; и если, например, законодательнайдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества,распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться ик движимому имуществу, и наоборот»[39].
Приновейшей кодификации гражданского законодательства российский законодательпосчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на рядтранспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельностигосударства. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может бытьотнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитаетнеобходимым осуществлять в более жестком режиме.
Такжережимом недвижимого имущества наделено предприятие в целом как имущественныйкомплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественногокомплекса входят не только недвижимые по природе вещи (земельные участки,сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может бытьперемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению, и более того,имущественные права и обязанности (права требования, долги), объектыинтеллектуальной собственности и приравненные к ним средства,индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменноенаименование, товарные знаки, знаки обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ)[40].Совокупность указанных вещей, имущественных прав обязательственно-правовогохарактера и исключительных прав рассматривается законодателем в нераздельномединстве, что и позволяет устанавливать для предприятия как объекта гражданскихправ единый правовой режим — в данном случае правовой режим недвижимости. В тоже время обязательственные права и обязанности, входящие в состав предприятия,не являются вещами в строгом смысле, так же как не являются таковыми иисключительные права. Законодатель, включив указанные права и обязательства всостав имущества предприятия, на который распространяется режим недвижимойсобственности, исходил из некоей фикции, что указанные объекты гражданскогоправа имеют вещественный характер и на них может распространяться правособственности. Однако, как отмечалось в литературе, только «в качествеэлемента предприятия как комплекса его обязательственные права и обязанности,исключительные права могут считаться входящими в состав объекта правасобственности. В обособленном же виде обязательственные требования и другиеправа на объекты, не имеющие вещественного характера, никак не могут входить вчисло объектов права собственности»[41].
Такимобразом, с точки зрения современного российского законодательства, составнедвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественныхсвойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на тригруппы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества.
Как видим,при определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода:во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей,невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и,во-вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусуявляются недвижимыми вещами (земельные участки, воздушные и морские суда ипр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей вприменении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объектгражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использованиянесколько абстрактных признаков — «прочная связь с землей»,«невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению» — может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательствеотсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо,невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер ифактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченногорегистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этомсвидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаютсявопросы по определению того, каковы критерии «прочной связи с землей»и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении[42].
К примеру,в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест инаправляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указал, что суд неисследовал вопрос о том, может ли быть признано объектом недвижимостиодноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и асфальтовоепокрытие площадью 7056,8 квадратных метра[43]. Вместе с тем,практика федеральных арбитражных судов округов по вопросам квалификацииасфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил из того,что таковое не может выступать в качестве недвижимого имущества[44].И в третьих случаях вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие)является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а такжеобстоятельств, связанных с его созданием[45].
Всевышеприведенные примеры из судебно-арбитражной практики свидетельствуют обопределенной нестабильности оценки объектов недвижимости. Эта нестабильность иявляется следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем дляопределения понятия недвижимости.
Помимопроблемы, что является недвижимостью, весьма значимой практической проблемойоказывается и проблема того, кто определяет, что такое недвижимость. Если наорганы юстиции возложена обязанность по регистрации прав и сделок снедвижимостью, то определение перечня объектов недвижимости не являетсяобязанностью этих органов. Между тем очевидно, что без определения самогообъекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с этимобъектом[46]. Определениеобъектов недвижимости возложено на органы технического и кадастрового учета.Работа по определению объектов недвижимости имеет два аспекта — технический июридический. На первом этапе происходит вычленение признаков объектанедвижимости, в результате чего становится возможным индивидуализировать данныйобъект. В дальнейшем дается оценка этому объекту с точки зрения наличия у негопризнаков, предусмотренных законом по отношению к недвижимому имуществу, тоесть определение гражданско-правового режима данной вещи с учетом существующегоразделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые[47].
Если оценказемельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, токлассификация различного рода сооружений, имеющих некоторую связь с землей,представляет определенную сложность. Современные технологические возможностипозволяют достаточно мобильно использовать различные сборно-разборныесооружения с перемещением их в пространстве. Практика свидетельствует отрудностях оценки различными учреждениями технической инвентаризации указанныхобъектов с точки зрения отнесения их к движимым либо к недвижимым вещам[48].
В то жевремя следует отметить, что предварительная оценка объекта в качественедвижимого производится органами технической инвентаризации, и орган юстиции,регистрируя права на недвижимость и сделки с недвижимостью, вынужден полагатьсяна данную оценку. Между тем совсем не сложно представить себе ситуацию, когдарегистратор, производя регистрацию прав на недвижимость или сделки снедвижимостью, может не согласиться с тем, что объект, по поводу которогопроисходит регистрация, является недвижимой вещью. Возникает вопрос — должен лиорган юстиции, производящий регистрацию, отказать в регистрации со ссылкой нато, что предметом сделки является объект, не являющийся недвижимым, либо в этомслучае должна действовать своеобразная презумпция обязательности выводов,сделанных органом технической инвентаризации в отношении соответствующегообъекта[49]. То есть, другимисловами, возможна ли легализация спора между органом техническойинвентаризации, давшим первоначальную оценку объекта в качестве недвижимого, инесогласного с этим органа юстиции, который обязан производить регистрацию прави сделок в отношении спорного имущества. Разрешение данной дилеммы, по нашемумнению, возможно следующим образом. Российская модель права собственности сконструированатак, что разделение личности собственника и носителя права собственностиневозможно. Это означает, что статусность имущества, определение его правовогорежима предполагает непременную принадлежность имущества исключительно одномулицу. Таким образом, определяя правовой режим вещи (в том числе путемрегистрации прав на недвижимость), мы неизбежно юридически фиксируем еепринадлежность некоей личности. Это, в свою очередь, делает бессмысленнымпроведение двойной юридической регистрации: регистрации объекта недвижимости ирегистрации права на недвижимое имущество[50]. Проведениерегистрации права на недвижимость предполагает в качестве составного элементаоценку с правовой точки зрения того обстоятельства, является ли данный объектнедвижимой вещью.
Вышеизложенноепозволяет сделать вывод о том, что проведение технической инвентаризацииобъектов недвижимости носит учетный характер и не является юридическиобязательной презумпцией для органов юстиции, проводящих государственнуюрегистрацию прав по поводу недвижимости. В том случае, если органом юстициибудет установлено, что на государственную регистрацию представлены права поповоду объекта, который не является недвижимой вещью, то орган юстиции вправеотказать в регистрации со ссылкой на то, что этот объект не является недвижимойвещью[51]. Таким образом,действия органа юстиции носят фактически контрольный характер по отношению кпервоначальной оценке предполагаемого объекта недвижимости, производимойорганом технической инвентаризации.
Являетсяаксиомой утверждение, что главенствующее место в перечне недвижимых объектовзанимают земельные участки. История правового регулирования земельного оборотасвидетельствует о том, что понятие недвижимости возникло и развивалось именночерез вовлечение в гражданский оборот земельных участков. Современный законодатель,конструируя понятие недвижимости, также использует в качестве базовой категорииименно «земельный участок»[52].
Правовойрежим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого-либо закона,которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости или отдельныхего видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей. При этом основныефундаментальные характеристики недвижимости, такие как понятие, определениеобъектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок снедвижимостью (особенно тех из них, которые отражают экономические аспектынедвижимости как социального института, то есть характеристики, определяемые объективнымипризнаками), в целом остаются неизменными, хотя при определенныхобстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя (например, в случае,если будут определены новые виды объектов недвижимости и пр.).
Об эволюциипонятия недвижимости и правового режима недвижимых вещей и сделок с нимисвидетельствует и исторический опыт законодательного регулирования этихинститутов в российском (советском) праве: от полного отказа от даннойкатегории в период возникновения советской государственности и правовой системыдо современной детальной, многоаспектной, непрерывно обновляемой системыправовых норм, устанавливающих понятие, основы, порядок и принципы недвижимостии совершения сделок с нею.
Такимобразом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территориюгосударства, выполняют и гораздо более важную функцию — функциюпублично-правового характера, предназначение которой — объединять территориюгосударства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иныхфункций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении вгражданский оборот.
Индивидуализацияземельных участков (то есть создание предпосылок их вовлечения в гражданскийоборот) производится в соответствии с порядком, установленным Федеральнымзаконом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельномкадастре»[53]. Правоваядефиниция земельного участка содержится в ст. 1 указанного Закона иопределяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границыкоторой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченнымгосударственным органом, а также все, что находится над и под поверхностьюземельного участка. Моментом возникновения земельного участка как объектагосударственного кадастрового учета в соответствующих границах является датавнесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3ст. 14 Закона о земельном кадастре). Значение кадастровых книг заключается втом, что они являются технической основой для индивидуализации земельногоучастка как объекта недвижимости. Таким образом, кадастровая оценка земельногоучастка индивидуально определяет земельный участок в качестве объекта, годногок гражданскому обороту.
До тогомомента, как проведена кадастровая оценка земельного участка, другими словами,до того момента, как он не вычленен из общего земельного массива (индивидуальноне определен), невозможно говорить о его вовлечении в гражданский оборот. Этотземельный участок остается в общем массиве территории государства и, являясьсоставной частью этой территории, не может выполнять функции объектагражданского права.
Такимобразом, процедура вовлечения земельного участка в гражданский оборот проходитв два этапа:
1) егоиндивидуализация, заключающаяся в кадастровой оценке, выделении из общегомассива земельной территории государства, что фиксируется в кадастровых книгах;
2)определение юридической судьбы этого участка путем фиксации прав на него вопределенных реестровых книгах за определенными субъектами гражданского права(в Российской Федерации эта процедура осуществляется путем внесениясоответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимоеимущество и сделок с ним (далее — ЕГРП)).
С точкизрения юридической техники, нет никаких препятствий к тому, чтобы исключить изпонятия недвижимости земельные участки. Однако невозможно даже помыслить, чтобызаконодатель поступил таким образом и исключил из понятия недвижимостиземельные участки, сохранив при этом режим недвижимого имущества в отношениииных объектов.
Такимобразом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательномопределении, имеет объективный характер, поскольку предполагаетнеперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие,необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае,предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимыхпо природе вещей. Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективнотребует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяютспецифичность объекта правового регулирования.
Это жеобстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всехсопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельнымиучастками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, чтоприводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь сземлей. Однако еще сто лет назад Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собойразумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решенпринципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждогослучая в отдельности… Несомненно, строительная техника, позволяющаяперемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того неособенно твердое отличие движимости от недвижимости»[54].Эти слова актуальны и сегодня. Более того, проблемы, обусловленныенеобходимостью в процессе правоприменения определять возможность физическогоперемещения недвижимых вещей без причинения ущерба их предназначению,усилились. Судам при разрешении споров об отнесении тех или иных объектов кнедвижимым вещам приходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочносвязаны эти объекты с землей, на которой они расположены. При этом степеньусмотрения суда в данном вопросе весьма велика и делаемые оценки весьмасубъективны[55].
Всовременной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятиенедвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект.Часть ученых (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов, В.И. Сенчищев, И.Д.Кузьмина) полагает, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляетсятолько в результате государственной регистрации прав на нее[56].Другие юристы (Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова,С.А. Степанов) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективносуществующим явлением, не зависима от процедуры государственной регистрации[57].
Российскийзаконодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал какэкономический, так и юридический критерии. Однако следует отметить, что основойзаконодательной дефиницией недвижимости является все-таки характеристика,базирующаяся на его естественных признаках (т.е. экономический критерий). Вэтой связи сложно согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что«объявление имущества недвижимостью основано… на его юридических, а неестественных особенностях»[58]. Фактически та жесамая идея поддерживалась профессором Г.Ф. Шершеневичем, который писал о том,что в качестве недвижимости не должны рассматриваться строения, которыевоздвигнуты на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения[59].Представляется, что подобного рода подход к пониманию недвижимости являетсянесколько искусственным, в конечном итоге, способствует субъективизмуправоприменителя при оценке правового статуса объектов недвижимости.
В основезаконодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальноекачество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) инеразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность ихперемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существованиячеловека. Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазахчеловеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимыхвещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования ихоборота, их разный правовой режим в существующем правопорядке.
Это,конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости- государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следуетговорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия,при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объектгражданского права.
Влитературе высказываются суждения о том, что «совершенно точно иправильно» использовать в таких случаях понятие «недвижимаявещь»[60]. Однакозаконодатель наделил режимом недвижимости и неовеществленные объекты гражданскогоправа, каковыми являются входящие в состав предприятия права требования, долги,права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы иуслуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другиеисключительные права. Таким образом, в настоящее время отсутствуют основаниядля сужения понятия недвижимости до таких объектов гражданского права, которыеимеют исключительно овеществленную форму.
В то жевремя различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы,неодинаковые условия гражданско-правового оборота. Более того, даже с точкизрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия.Это связано прежде всего с тем, что при определении родового понятиянедвижимости законодатель соединил в нем различные виды имущества, не имеющиеодинаковых объективных оснований для соединения в систему по одномуклассификационному признаку.
Анализдействующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всейсовокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулированииправового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различияв регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своихестественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусомнедвижимости в силу закона.
Именно всилу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенныетаковыми в силу закона, не возможно реализовать в отношении них все тепринципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе вещей. Так,общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектов,прав на них и сделок с ними по их местонахождению. Очевидно, что подвижныеобъекты недвижимости (морские и речные суда, воздушные суда, космическиеобъекты) не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения в принципе,поскольку процесс извлечения их потребительских свойств предполагает, что онинепрерывно перемещаются. Это вызывает необходимость определения иных принциповрегистрации таковых объектов и установления особенностей порядка таковойрегистрации. Не случайно Закон о госрегистрации прав на недвижимость нераспространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4).Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, которыесущественным образом отличаются от регистрации недвижимости, являющейся таковойв силу естественных свойств.
Так,например, правовую основу регистрации морских торговых судов устанавливаетКодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ[61].В соответствии со ст. 33 упомянутого Кодекса судно подлежит регистрации в одномиз реестров судов Российской Федерации, к которым отнесены: 1) Государственныйсудовой реестр; 2) судовая книга; 3) бербоут-чартерный реестр. В свою очередьразличия в правовом режиме судов, подлежащих регистрации в различных видахреестров, зависят от их технических характеристик, предназначения ипринадлежности к государству. Так, в Государственном судовом реестререгистрируются пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные, атакже иные самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее 55 квт инесамоходные суда вместимостью не менее 80 тонн. В судовой книге регистрируютсяспортивные и прогулочные суда, а также суда, которые не регистрируются вГосударственном судовом реестре. В бербоут-чартерном реестре регистрируютсясуда иностранного государства, предоставленные в пользование и во владениероссийскому фрахтователю по договору фрахтования судна без экипажа[62].Сама регистрация в зависимости от ее вида производится различнымиуполномоченными органами — капитанами морских торговых портов, капитанамиморских рыбных портов, Государственной инспекцией по маломерным судам РФ,Федеральным яхтенным регистром.
Такимобразом, приведенный пример свидетельствует о том, что принципы и порядокгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое являетсятаковым в силу закона, существенно отличается от государственной регистрацииправ и сделок с поземельной недвижимостью.
Насколькоже оправданным оказалось использование законодателем такогоюридико-технического приема, как применение правовой фикции«недвижимость» для регулирования правового статуса воздушных иморских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанныеобъекты не обладают экономическими признаками недвижимости, так же как иприменение к ним особого режима учета не адекватно государственной регистрациипоземельной недвижимости. Некоторая условность, присутствующая в приеме,примененном законодателем при распространении режима недвижимости на движимыевещи, побуждает исследователей оговариваться, что «на морские и воздушные суда,суда внутреннего плавания, космические объекты, как объекты, правовой режимкоторых приравнен к недвижимости, должен быть распространен правовой режимнедвижимого имущества в той части, в которой эти объекты могут охватываться»[63].
Вышеизложенноеприводит нас к мысли о том, что как само законодательное понятие недвижимости,включающее в себя различные виды имущества, так и примыкающие к данному понятиюправовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных объяснений того, почемудефиниция недвижимости в ст. 130 ГК РФ сформулирована так, а не иначе.
Можноконстатировать наличие двух доктрин недвижимости. Одна из них основана на том,что недвижимостью является только земля (и все то, что невозможно передвинуть,переместить). Другая доктрина, помимо этого, предполагает и использованиеправовых фикций (наделение режимом недвижимости рукотворных объектов,прикрепленных к земле, движимых вещей, а также сложных объектов, включающихимущественные права). Водораздел между двумя доктринами недвижимости пролегаетпо критерию возможности признавать недвижимым имуществом объекты, не являющиесятаковыми по природе. Если последовательно развивать теорию, основанную на этомкритерии, то неизбежно придем к выводу, что «настоящей» недвижимостьюявляются лишь земельные участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывносвязанные с землей, — это принадлежность недвижимости (принадлежность земельныхучастков). Возможно, именно такой подход изменит и направление правовогорегулирования оборота недвижимостей. Ведь, к примеру, одной из основных проблемсегодняшнего состояния законодательства в данной сфере является тообстоятельство, что земля следует правовой судьбе находящейся на ней недвижимости,между тем как следовало бы установить иное правило. Современный Земельныйкодекс РФ устанавливает этот принцип (пп. 5 п. 1 ст. 1 гласит: «Единствосудьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которомувсе прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельныхучастков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»),который, тем не менее, «не распространяется на существующую совокупностьнорм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений»[64].1.3 Место объектов недвижимости в системе объектов гражданскогоправа
Подобъектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводукоторых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения[65].Недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, атакже условия оборота подчиняются особым правилам, установленнымзаконодательством.
Действующеегражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектовнедвижимости. Хотя в ст. 130 ГК РФ и в ряде иных норм перечислены важнейшиеобъекты недвижимости, перечень недвижимых вещей остается открытым, посколькупонятие недвижимости законодателем определяется через указание на наиболеесущественные признаки недвижимости (прочная связь с землей, невозможностьперемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению).
Вместе стем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболееважные объекты недвижимости. К таковым относятся:
— земельныеучастки;
— частиземельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 26 Закона огосрегистрации прав на недвижимость);
— участкинедр;
— частиучастков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
— объекты,прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно;
— здания;
— сооружения;
— жилыепомещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната — ст. ст. 15, 16 ЖК РФ);
— нежилыепомещения;
— частипомещений (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
— воздушныесуда;
— морскиесуда;
— судавнутреннего плавания;
— космические объекты;
— предприятия как имущественные комплексы;
— частипредприятий как имущественных комплексов;
— иныеимущественные комплексы;
— объектынезавершенного строительства.
Регулированиеправовых режимов и условий оборота отдельных объектов недвижимости неоднородно.Причем в некоторых случаях такая неоднородность представляется нецелесообразнойи не объяснима ссылками на особенности тех или иных видов недвижимогоимущества. Так, например, если земельные участки могут принадлежать тем илииным лицам на основании права собственности, права постоянного (бессрочного)пользования, права пожизненного наследуемого владения, то здания, сооружения ипомещения могут принадлежать субъектам гражданского оборота на основе правасобственности, права хозяйственного ведения и права оперативного управления.Различия в круге вещных прав, которые могут возникать на разные объектынедвижимости, вызывают справедливую критику, в связи с чем высказываютсяпредложения об устранении разных режимов, которыми характеризуется юридическоесостояние объектов недвижимости. Установление единого режима вещных прав вотношении разных объектов недвижимости будет способствовать предсказуемости истабильности оборота.
Земельныйучасток — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границыкоторой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченнымгосударственным органом, а также все, что находится над и под поверхностьюземельного участка (ст. 1 Закона о земельном кадастре). Понятие земельногоучастка, содержащееся в Земельном кодексе РФ, более лаконично. Под таковымпонимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границыкоторой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Понятие«земельного участка» в значительной степени субъективно. Еще Ф.Савиньи писал, что «участки земли как составные элементы сплошной земнойповерхности могут быть разграничены как единицы только волей человека, и эторазграничение определяется то юридическими отношениями, то обычаем и способомпользования. Поэтому, называя ту или другую часть земной поверхности полем,лугом, усадьбой, мы руководствуемся исключительно произвольным разграничением.Произвол наш по существу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собоюявляется возможность создавать в пределах уже установившихся разграниченийновые, более узкие границы; отсюда бесконечная делимость земнойповерхности»[66].
Такимобразом, определение критериев земельного участка и порядка признания егообъектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя.Такое положение характерно и для современного нормотворчества, регулирующегооборот недвижимого имущества.
Реализацияэтой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 ч. 1ст. 1 упомянутого Кодекса земельное законодательство основывается, помимопрочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных сними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участкамиобъекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,установленных федеральными законами. В то же время российский законодательоказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось вустановлении запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на немзданий (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Помимо того, предусмотрено и преимущественное праволица, обладающего правом собственности на здание, на приобретение земельногоучастка (п. п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, несмотря напровозглашенный принцип главенства земельного участка, законодатель непреодолел противоположного положения, согласно которому юридическая судьбаздания определяет юридическую судьбу земельного участка, на котором онорасположено. При этом практика предшествующего периода развития гражданскогооборота создала целый ряд причин, препятствующих реализации принципа единствасудьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. К такимпричинам относятся следующие обстоятельства: значительное количество случаевнесоответствия правовых режимов собственников зданий и собственников земельных участков;значительное количество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещенийне обладают какими-либо правами на земельные участки; значительное количествослучаев, когда принадлежащие собственникам объекты недвижимости расположены наземельных участках, изъятых из гражданского оборота либо ограниченных вобороте, и др. Указанные причины стали основанием для выводов о том, что«исходя из современных экономических и правовых реалий, представляетсяневозможным воплотить концепцию „единого объекта недвижимости“ взаконодательстве сколь-нибудь последовательно».
Другаякритика, адресованная законодателю, связана с разрешением оборота частейземельных участков. Часть земельного участка, строго говоря, не являетсясамостоятельным объектом права. В том случае, если собственник решил продатьчасть земельного участка, он должен произвести раздел участка, провестикадастровую оценку вновь образованного земельного участка и только после этогоего отчуждать. Очевидно, что в законодательстве должны быть исключены всеупоминания о возможности оборота частей земельного участка. Впрочем,судебно-арбитражная практика встает на пути свободного оборота частейземельного участка. Так, по одному из дел, рассмотренных Президиумом ВысшегоАрбитражного Суда РФ, указано, что самостоятельная регистрация земельныхучастков как объектов недвижимости допускается лишь в результате деления,слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов вустановленном порядке с присвоением новых кадастровых номеров. Подчеркнув, чтозаконность предоставления права на долю в пользовании земельным участком самапо себе не является основанием для регистрации такого права в Единомгосударственном реестре прав, суд воспрепятствовал дальнейшему фактическомуобороту части земельного участка[67].
К числуобъектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиесяземельными участками. Вместе с тем эти объекты обладают свойствами недвижимогоимущества в силу своих естественных качеств — неразрывной связи с землей,стационарности, невозможности перемещения без несоразмерного причинения ущербапредназначению.
К числутаких объектов поземельной недвижимости относятся следующие объекты.
— Участкинедр.
— Частиучастков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Подучастком недр понимается геометрически определенное пространство недр,индивидуализация которого происходит в виде горного отвода — геометризованногоблока недр (ст. 7 Закона о недрах).
Подпроизводными (или рукотворными) объектами недвижимости понимаются такиенедвижимые вещи, которые созданы в процессе деятельности человека.
К числутаких объектов относятся прежде всего здания и сооружения (в законодательстве ив литературе используется и термин «строения», которым фактическиохватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этих объектовотносятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, нотем не менее выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
Законодательствоне раскрывает понятий «здание» и «сооружение». В связи сэтим в литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания исооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делаетсявывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам[68].Подобный подход представляется дискуссионным по следующим причинам. Регулированиезданий и сооружений подчинено особому правовому режиму (например, § 4 гл. 34 ГКРФ, посвященный аренде зданий и сооружений). Уже одно это обстоятельствотребует отграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости.
Вместе стем разница между самими понятиями здания и сооружения с юридико-техническойточки зрения не имеет значения, поскольку режим указанных объектов недвижимостии условия их оборота идентичны. Сделка, совершенная со зданием, влечет те жеправовые последствия, которые влечет сделка, совершенная с сооружением. Этоисключает практическую нужду в отделении понятия здания от понятия сооружения.
Как ужеотмечалось, гражданское законодательство не содержит правовых определенийздания и сооружения. Для того, чтобы сформулировать соответствующую дефиницию,юристы прибегают к подзаконным нормативным актам. Так, в соответствии сОбщероссийским классификатором основных фондов № ОК 013-94[69],под зданиями понимаются архитектурно-строительные объекты, назначением которыхявляется создание условий (защита от атмосферных осадков и пр.) для труда,социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которыхявляется создание условий, необходимых для осуществления процесса производствапутем выполнения некоторых функций[70].
Приведенныеопределения не основываются в полной мере на понятии недвижимости,сформулированном в ст. 130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания натакие существенные для недвижимости признаки, как неразрывная связь с земельнымучастком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется черезуказание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативныйпризнак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектовнедвижимости.
Болеесовершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепцииразвития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием вКонцепции «понимается сооружение (созданное заново или приспособленное),укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленномзаконом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением»[71].Как видим, разработчики Концепции (очевидно, в сугубо утилитарных целях)отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и определяют однопонятие через другое.
Средипризнаков зданий и сооружений следует выделять такой признак, как их отдельноерасположение. Этот признак приобретает значение при сопоставлении такихобъектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другойстороны. Очевидно, что помещения не могут быть охарактеризованы как«отдельно стоящие». Строго говоря, помещения не являются отдельнымивещами. Это составные части других индивидуально-определенных объектов,каковыми являются здания и сооружения. Активное вовлечение в гражданский оборотпомещений произошло вследствие интенсивной приватизации, прежде всего вжилищной сфере[72]. Хотязаконодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые, самостоятельнымиобъектами права, в юридической литературе это вызывает критику. Так, Е.А.Суханов пишет о том, что в этой ситуации «возможна лишь общая долеваясобственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений впользование отдельных собственников в большем или меньшем соответствии с ихдолей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственностьна части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимыеспоры о собственности на „места общего пользования“, „лестничныеклетки“ и т.п., не говоря уже об „ипотеке“ части дома(составляющей, например, 99% его общей площади) или комнаты. При этом оникасаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а необязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметьобъектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временноепользование на соответствующих условиях»[73]. Вместе с тем,несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельнымиобъектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в Россииправа недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этойобласти, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманныезаконотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепцииуказанная критика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснилинеобходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений«не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но инеобходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим»[74].Впрочем, авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как ксамостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что «жилые инежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданскогооборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либоуже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определениижилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна изсущественных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определениипространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их вкачестве вещей»[75]. И в дальнейшемпризнается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либоматериального выражения, то «помещение — это вещь исключительно в юридическомсмысле этого слова»[76].
В настоящеевремя в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение».Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через противопоставление и соотнесениес другой легальной дефиницией — «жилое помещение». Под жилымпомещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимымимуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечаетустановленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиямзаконодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения, можносформулировать понятие нежилого помещения — таковым является изолированноепомещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено дляиспользования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Впрочем, всудебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму былиуравнены со зданиями и сооружениями[77].
Всоответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объектгражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, праватребования, долги, исключительные права.
Наделивпредприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект изобщего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборотапредприятий. При этом сложный характер и многоэлементный состав предприятияпредопределил установление правил государственной регистрации прав не только напредприятие, но и — отдельно — государственной регистрации прав на земельныеучастки и иной недвижимости, входящей в состав предприятия.
Уровеньюридической техники, помимо прочего, определяется разнообразием средств,которые законодатель применяет при регулировании общественных отношений. Однимиз юридико-технических приемов является применение так называемых правовых(юридических) фикций. При формулировании понятия недвижимости российскийзаконодатель прибегнул к использованию юридической фикции[78].
Прежде чемобратиться к анализу понятия недвижимости как юридической фикции, следуетсказать несколько слов о том, каким образом фикции используются в правоведении.
Ксожалению, даже в основательных трудах, посвященных законодательной технике изаконотворчеству, нет упоминаний о правовой фикции как юридико-техническомприеме законодателя[79].
Юридическаяфикция — это способ правового регулирования, при котором законодатель придаетобъекту правового регулирования те свойства, которыми данный объект необладает. В самом общем виде использование правовых фикций освобождает отнеобходимости объяснять многие положения права; упрощает процедурурегулирования; будучи особым приемом, оптимизирует нормативную систему;исключает избыточность правового регулирования.
Кроме того,фикция как юридико-технический прием имеет многовековую традицию, которую такженеобходимо учитывать.
Данныйприем известен со времен римского права. Особое распространение фикции получилис активизацией деятельности преторов. Как известно, преторское право являлосьисточником урегулирования отношений, которые не были регламентированы либоурегулирование которых иными источниками права не соответствовало понятиямсправедливости. Преторы использовали юридическую фикцию в том случае, если ненаходили норм, при помощи которых можно было бы разрешить спор.
Использованиеправовых фикций объясняется тем, что законодательство, будучи консервативнойсистемой взаимосвязанных понятий и категорий, не всегда успевает запотребностями жизни, за вновь возникающими явлениями. Поэтому для регулированиявновь возникающих экономических и правовых явлений используются устоявшиесяюридические формы. Другая причина использования правовых фикций — следованиепринципу экономичности в законотворческой деятельности. Намного проще придатьусловный правовой режим тому объекту, для которого это не свойственно, чемсоздавать усложненные правовые конструкции, при помощи которых регулирование будетиметь громоздкий характер. При использовании правовой фикции удается преодолетьограничения и запреты, установленные самим законодателем.
Свозвращением в российское гражданское право традиционной классификации вещей надвижимые и недвижимые возник различный правовой режим имущества.
Анализприведенной легальной дефиниции недвижимости показывает, что законодатель в ееопределении использовал два критерия: экономический (земля, связь с землей, тоесть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический(наделение статусом недвижимости в силу закона).
Вгражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет особуюважность для экономической жизни страны. Для того, чтобы контролировать оборотподобного рода вещей, законодатель вынужден устанавливать особый правовой режимданного имущества. В качестве юридико-технического приема для установленияособого правового режима значимого для государства имущества использованонаделение такого имущества статусом недвижимого. Поскольку общий оборотнедвижимости имеет особый характер, более сложный, чем оборот движимых вещей,то наделение статусом недвижимого имущества тех вещей, которые по своей природеявляются движимыми, есть не более чем прием юридической техники. Использованиеэтого приема в значительной степени упрощает правовое регулирование оборотаэтого имущества. По своей сути данный прием есть ничто иное как применениеюридической фикции. Действительно, те вещи (воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты), которые по своей природе движимы,то есть не имеют неразрывной связи с землей, юридически называются недвижимыми.Таким образом, законодатель придает этим вещам правовой режим, который склассификационной точки зрения характерен для вещей с прямо противоположнымиестественными свойствами.
Кромеуказанных выше объектов законодатель рассматривает в качестве недвижимой вещитакой сложный объект гражданских прав, как предприятие — имущественныйкомплекс, который используется в предпринимательской деятельности. Законодательрассматривает имущественный комплекс предприятия как нераздельную совокупностьобъектов вещного права (включающих как недвижимые, так и движимые вещи), атакже как объектов обязательственного права. То имущество, которое не являетсянедвижимостью, но попадает в состав предприятия как имущественного комплекса,теряет в общем объекте гражданского права свой статус движимых вещей и являетсясоставной частью недвижимого имущества, сохраняя этот статус до тех пор, покане утрачивает связи с предприятием как целостным имущественным комплексом.Точно так же и обязательственные права, являющиеся составными частямипредприятия как имущественного комплекса, трансформируются в неотделимую частьнедвижимого имущества. Даже наиболее последовательный противник рассмотренияимущественных прав в качестве объектов права собственности профессор В.А.Дозорцев признает, что «только в качестве элемента предприятия каккомплекса его обязательственные права и обязанности, исключительные права могутсчитаться входящими в состав объекта права собственности. В обособленном жевиде обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющиевещественного характера, никак не могут входить в число объектов правасобственности»[80].
В.С. Емсправедливо констатирует, что «с юридической точки зрения, торговоепредприятие — это юридически неделимая совокупность имущества. При продажеимущества предприятия по частям невозможно частично передать фирму, клиентуру,доброе имя и т.п. При продаже предприятия в целом, помимо возможности передатьв полном объеме нематериальные активы предприятия, сохраняется производственноеили торговое дело, рабочие места для занятых на предприятии людей»[81].
Такимобразом, и в данном случае законодатель использовал своего рода фикцию, наделивстатусом недвижимости то имущество, которое не обладает соответствующимиестественными свойствами, то есть неразрывной связью с землей. Причем в случаес трансформацией обязательственных и исключительных прав в составные частинедвижимого имущества используется двойная фикция — первоначально законодатель,включив указанные права в состав предприятия, придает им статус вещных прав, азатем наделяет статусом недвижимого имущества. Отчуждение предприятия с точкизрения российского законодателя возможно на вещно-правовой основе. Этообъясняется тем, что, как заметил К.И. Скловский, «когда права требованиярассматриваются как объекты права, становится возможным применение к этимправам, считая их за вещи, режима вещного права»[82].Таким образом, включенные в состав предприятия обязательственные иисключительные права циркулируют в гражданском обороте по правилам,установленным для оборота вещных прав. При этом по соображениям юридическойтехники игнорируется их обязательственно-правовая природа, которая предполагаетиные принципы их передачи.
Спецификаправового режима недвижимого имущества обусловлена прежде всего тем, что правана это имущество, а также совершаемые с ним сделки в установленных закономслучаях подлежат государственной регистрации. Однако этим не исчерпываютсяособенности правового режима недвижимого имущества. Кроме указанного,существуют особенности возникновения, перехода и прекращения прав на этоимущество, совершения с ним сделок. В ряде случаев оборотоспособностьнедвижимых вещей более ограничена, чем использование в гражданском оборотедвижимых вещей. В некоторых случаях законодатель устанавливает полный запрет наоборот недвижимых вещей (например, в соответствии с п. 2 ст. 12 КТМ РФ суда сядерными энергетическими установками могут находиться исключительно всобственности государства).
Однакоследует отметить, что правовой режим не однороден и внутри самой системынедвижимых вещей. Существуют различия в регулировании правового режимаразличных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулированиинедвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств,и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силузакона.
Именно всилу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенныетаковыми в силу закона (недвижимость как фикция), невозможно реализовать вотношении них все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых поприроде вещей. Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости являетсяучет этих объектов по их местонахождению. Очевидно, что подвижные объектынедвижимости (морские и речные суда, воздушные суда, космические объекты) немогут быть зарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку они всилу их экономической, хозяйственной предназначенности непрерывно перемещаются.Это вызывает необходимость определения принципа регистрации таковых объектов иустановления особенностей порядка таковой регистрации. Не случайно, что Закон огосрегистрации прав на недвижимость не распространил свое регулирование насферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания икосмические объекты (п. 1 ст. 4). Регистрация этих недвижимых вещейосуществляется по особым правилам, существенным образом отличающимся отрегистрации недвижимости, которая является таковой в силу естественных свойств.В этом случае, как справедливо заметил М.И. Брагинский, государственная регистрация- этот тот конститутивный признак, «благодаря которому на соответствующиевиды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленныйдля недвижимости правовой режим»[83].
Такимобразом, принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, которое является таковым в силу закона (на основании юридическойфикции), существенно отличается от государственной регистрации прав и сделок споземельной недвижимостью. Спрашивается, а насколько оправданным оказалосьиспользование законодателем такого юридико-технического приема, какиспользование правовой фикции «недвижимость» для регулированияправового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания икосмических объектов. Указанные объекты не обладают экономическими признакаминедвижимости, применение к ним особого режима учета не адекватногосударственной регистрации поземельной недвижимости[84].
Такимобразом, обоснование необходимости наделения статусом недвижимости морских,речных и воздушных судов с точки зрения стремления законодателя к экономиинормативного материала в виде соподчинения институту государственнойрегистрации не оправдывается существующими различными юридико-техническимиспособами государственной регистрации, установленными для регистрации различныхнедвижимых вещей: с одной стороны, поземельной недвижимости, с другой стороны — недвижимых вещей, являющихся таковыми в силу закона (или, другими словами, наосновании юридической фикции).
ГЛАВА 2 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ПРАВНА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
2.1 Понятие и правовая природа государственной регистрации сделокс недвижимостью и прав на недвижимое имущество
Подгосударственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимаетсяюридический акт признания и подтверждения государством возникновения,ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество всоответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Предметомгосударственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут бытьобъекты следующих групп:
— права нанедвижимость;
— сделки снедвижимым имуществом;
— обременения (ограничения) прав на недвижимость.
Всоответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ,государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускаютвозможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тембазовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечнясделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературеотмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущенанеточность: «Имеется в виду государственная регистрация не только ужесуществующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике — т.е.возникающие и отпадающие „ограничения этих прав, их возникновение, переходи прекращение“. В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическимифактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение вназвании регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточноеуказание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именносамой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности илииного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромныйобъем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени исредств для правообладателей»[85].
Государственнаярегистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является темэлементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, которыйимеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится запределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимымимуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то длянедвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрацияправа.
В то жевремя государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи вЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основанияправа на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступаеттитул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административногоакта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил вниманиеКонституционный Суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. №132-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерногообщества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п. 1ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации[86]указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания илисооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды,производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договораренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, атакже вторгаться в содержание договора[87].
Посколькувозникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права нанедвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридическизначимых фактов — сделки и государственной регистрации — в данном случае можноговорить о сложном фактическом составе перехода права, в которомгосударственная регистрация выполняет функции особого юридического факта.Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не тольковолеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в видедоговора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лицеуполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки (п. 1 ст. 2Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
По поводуправовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФсформулирована правовая позиция, выраженная в уже упоминавшемся Определении от5 июля 2001 г. № 132-О: государственная регистрация — формальное условиеобеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающихиз договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государстваюридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самымгосударственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонамиобязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота иего стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанногосубъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическоеравенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потомуне может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательствогосударства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.
Издефиниции государственной регистрации, приведенной в п. 1 ст. 2 Закона огосрегистрации прав на недвижимость, следует, что регистрация имеет вторичноезначение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостью может состоятьсябез регистрации (в настоящий момент оставим в стороне вопрос о еедействительности), то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таковомслучае отсутствует объект регистрации.
В то жевремя право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридическогопризнания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, каксправедливо отмечалось в юридической литературе[88],несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственнойрегистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрелвещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовойсвязи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентовпо договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. В частности, упродавца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимость покупателю(приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией: в том случае, еслипродавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственностилибо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, атакже требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца отгосударственной регистрации.
В то жевремя действующее законодательство о последствиях отсутствия государственнойрегистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, всоответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственнойрегистрации в тех случаях, которые установлены законом, являетсянедействительной (ничтожной)[89]. С другойстороны, в силу ст. ст. 433 и 558 ГК РФ незарегистрированный договор,подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этомсторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить кзаключению договора в судебном порядке. Столкновение указанных правил ведет кпротиворечиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требуетустранения.
Законодательпридал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точкизрения процессуального права. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона огосрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права. Такимобразом, доказательственной силе государственной регистрации права нанедвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормыозначает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспоренозарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принципнезыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всехвнесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут бытьприняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки надоказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурируетс зарегистрированным правом. Правило об исключительном характередоказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальныйхарактер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключаетвнесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.
В то жевремя в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает судв качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимуювещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупностидоказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственнуюрегистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права насоответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь напредставленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебнуюконкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающимсубъективное право на недвижимое имущество.
Спроцессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель долженоспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированноеправо. Это объясняется тем обстоятельством, что государственная регистрация, всилу ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, является юридическимактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Подобныйподход к формулированию исковых требований нашел закрепление и всудебно-арбитражной практике[90].
Институтгосударственной регистрации урегулирован прежде всего нормами ГК РФ, а такжеЗакона о госрегистрации прав на недвижимость. Встает вопрос о правовой природеэтих норм, их отраслевой принадлежности.
Нагосударстве лежит конституционная обязанность обеспечить защиту собственности(ст. 8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правового интереса внормальном функционировании рынка, защите прав его участников. Однако рынокнедвижимости обладает определенными особенностями, которые обусловленыспецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, ихиндивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливоотмечает, что «если предмет договора обладает существенно индивидуальнымипризнаками — теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары нарынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Такимрынком является рынок недвижимого имущества — данное имущество достаточноиндивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, всоответствии с которым цена на недвижимое имущество является существеннымусловием договора купли-продажи недвижимого имущества»[91].К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особымисвойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимоустановления общего нормативного требования о существенном условии договоракупли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичногоконтроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав нанедвижимость — институт государственной регистрации сделок с недвижимостью иправ на недвижимое имущество.
Государственнаярегистрация — это процедура, которая предполагает существование отношений междугосударством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами поповоду регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Этиотношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку вданном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя актрегистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Такимобразом, государственная регистрация — это форма публичного контроля задействиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права всфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имуществои сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает вданном случае в качестве формы, которая используется для обозначения,обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права[92].
Таким образом,государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий,имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичногоправа в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализацииправ. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придаетуверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфереоборота недвижимого имущества.
ПринятиеЗакона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияниена развитие гражданского законодательства, что в юридической литературепоявились суждения о появлении новой отрасли права — регистрационного права. Поутверждению А.Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового«являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществлениярегистрационной деятельности», а «отношения, возникающие в процессерегистрации прав, регулируются методом императивных предписаний». Это даетоснование для вывода о том, что «регистрационное право выступает как комплекснаяотрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования»[93].
Болееточной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой«взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системеправа самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений,возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессеправоприменительной деятельности учреждений юстиции»[94].По своей правовой природе этот институт является институтом административногоправа.
2.2 Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
Вопрос опринципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решениевопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт государственнойрегистрации устойчивым и непротиворечивым.
Вопросисследовался как в работах дореволюционных российских юристов, так и всовременной юридической литературе. Он освещался в работах И.А. Базанова, В.Б.Ельяшевича, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена, В.А. Алексеева, С.А. Бабкина, А.Р.Кирсанова, Е.Ю. Петрова, М.Г. Пискуновой и др.
Организациярегулирования оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципызаложены в соответствующей системе регулирования.
При этомчасто не все принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимостипринципов как основных руководящих идей, лежащих в основе этого правовогоинститута. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражаютобъективные потребности организации оборота недвижимости. Произвольный подход кконструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемойцели — созданию непротиворечивой и эффективной системы права недвижимости.
Следуетотметить, что не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единойсистеме организации оборота недвижимости. Некоторые из них вступают впротиворечие (например, принцип публичной достоверности и принцип исправлениярегистрационной записи). Определенная комбинация принципов государственнойрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею позволяет моделироватьразличные регистрационные системы.
Выделяютматериально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним[95]. Еслиматериально-правовые принципы лежат в основе системы государственнойрегистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав нанедвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов,осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним.
Совокупностьформально-правовых принципов, определяющих правила организации оборотанедвижимости, дают основания для вывода о существовании так называемого«формального права». Формальное право не свойственно каким-либо иныминститутам частного или публичного права и опосредует отношения по организацииоборота недвижимости[96]. Будучинаправленным на установление порядка деятельности органов, осуществляющихгосударственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, формальноеправо выполняет вторичную функцию: оно является своего рода придаткомматериального (вещного) права на недвижимость.
Материально-правовыепринципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним. Систему материально-правовых принципов государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы:
— принциппубличной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;
— принциписправления регистрационной записи;
— принципизъятия из-под действия давности;
— принципвозражения (протестации);
— принципотметки (предварительной регистрации);
— принципстаршинства прав.
Принциппубличной достоверности подразумевает, что лица, которые добросовестнополагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав нанедвижимое имущество (поземельная книга, вотчинная книга), становятсяобладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственнаярегистрация основана на юридически порочных фактах. Смысл принципа публичнойдостоверности заключается в необходимости обеспечения устойчивости гражданскогооборота вообще и оборота недвижимости в частности. Как отмечал И.А. Покровский,все третьи лица вправе испытывать доверие к тому, что записано в поземельныхкнигах[97]. Добросовестныйучастник оборота, который полагается на официальные сведения, содержащиеся вгосударственном реестре, должен быть защищен от возможных притязаний наприобретаемое им недвижимое имущество. Такая защита обеспечивается при помощипринципа публичной достоверности, реализация которого позволяет ограничитьпретензии лица — правопредшественника добросовестного приобретателя недвижимогоимущества.
Принциписправления регистрационной записи заключается в том, что лица, обладающиевещными правами на недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможностьпотребовать исправления неправильной записи в государственном реестре прав нанедвижимое имущество (поземельной, вотчинной книге). Этот принцип обеспечиваетзащиту прав собственника, утратившего недвижимое имущество.
Принциписправления конфликтует с принципом публичной достоверности, посколькупоследний направлен на обеспечение защиты прав добросовестного приобретателя иисключает возможность изъятия у него приобретенной вещи. Таким образом, принциписправления регистрационной записи не может быть в полной мере реализованодновременно с принципом публичной достоверности.
В силупринципа изъятия из-под действия давности зарегистрированные на недвижимоеимущество права не подлежат действию правил об исковой и приобретательскойдавности. Это обусловлено тем обстоятельством, что государственная регистрацияправ на недвижимость влечет состояние полной правовой определенности прав, исведения о таком правовом состоянии недвижимой вещи доступны всем заинтересованнымлицам. Правовая неопределенность в режиме спорного объекта недвижимостиисключается, что, в свою очередь, упраздняет необходимость во включениимеханизмов исковой и приобретательской давности, как механизмов«плавного» перехода прав на недвижимое имущество от одного лица кдругому.
Принципвозражения (протестации) предполагает, что лицо, оспаривающеезарегистрированное право на недвижимость, вправе требовать внесения вгосударственный реестр прав (поземельную, вотчинную книгу) записи, фиксирующейналичие спора. Цель этого действия имеет обеспечительный характер, ибо доразрешения спора по существу запись о возражении блокирует дальнейшееотчуждение недвижимости.
Наосновании принципа отметки (предварительной регистрации) должник и кредитор повзаимной договоренности вносят в государственный реестр прав информацию обобязательстве, которым обременен объект недвижимости. Реализация данногопринципа ограничивает должника в возможности распоряжаться объектомнедвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь выполняет обеспечительную функциюпо отношению к иному обязательству.
Принципстаршинства прав формирует такой способ разрешения споров о конкурирующихправах на недвижимость, который основывается на приоритете права, возникшегораньше. Так, при проведении государственной регистрации регистрирующий органобязан проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), а также установитьотсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированнымиправами на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрацииправ на недвижимость).
Формально-правовыепринципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним. Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав нанедвижимость составляют следующие:
— принциппубличности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;
— принципспециалитета (специальности);
— принципчастной инициативы;
— принциплегалитета;
— принципответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав нанедвижимость.
Принциппубличности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимостьозначает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядкомв государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц.При соблюдении определенных условий любой участник гражданского оборота имеетюридически обеспеченную возможность получить информацию о правах наинтересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7 Закона огосрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация носит открытыйхарактер. При этом на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,возложена обязанность предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любомобъекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности изаявление в письменной форме[98].
Принципчастной инициативы суть проявления диспозитивности в сфере оборотанедвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственнойрегистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственнойрегистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя передгосударством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется взаявительном характере государственной регистрации. Вместе с тем принципчастной инициативы не исключает того, что если покупатель отказывается или непроводит государственную регистрацию прав на приобретенную недвижимость,продавец вправе потребовать принудительного исполнения покупателемобязательства по приему проданной недвижимой вещи и предъявить иск орегистрации перехода прав на нее. Это право и соответствующее ему обязательствовытекают из договора, заключенного продавцом и покупателем.
Принципспециалитета (специальности) заключается в том, что регистрация правосуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.
Принциплегалитета предполагает, что на орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность проверить законностьправовых оснований, в соответствии с которыми производится регистрация прав нанедвижимое имущество. В российской правовой системе этот принцип реализуетсяпутем предоставления регистрирующим органам полномочий по проверкедействительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих праву подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона огосрегистрации прав на недвижимость), т.е. проведения правовой экспертизыпредставленных на регистрацию документов и проверки законности регистрируемойсделки (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Принципответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимостьпредполагает, что государство, будучи организатором оборота недвижимогоимущества, принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные припроведении процедуры государственной регистрации. Главным образом такаяответственность может наступать в виде возмещения убытков, которые потерпелиправообладатели вследствие ненадлежащей регистрации прав на недвижимость.
2.3 Порядок государственной регистрации и отказа в регистрации
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостьюосуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией),подведомственной Министерству юстиции РФ.
Росрегистрацияявляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции всфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрацииобщественных объединений и политических партий, а также правоприменительныефункции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата.Основной задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядкагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Росрегистрацияобладает следующими полномочиями:
— осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имуществаи сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством РоссийскойФедерации;
— координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;
— обеспечивает соблюдение правил ведения ЕГРП, а также создание ифункционирование системы ведения указанного Реестра в электронном виде.
Деятельность,осуществляемая Федеральной регистрационной службой, являетсяправоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде изданияиндивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение илипрекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельностьвключает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных напроверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. Вэтом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру,состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедурагосударственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом огосрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Законаэта процедура состоит из пяти этапов:
1) приемдокументов, представляемых для регистрации прав и сделок;
2) правоваяэкспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;
3)установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и ужезарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иныхоснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;
4) внесениезаписей в ЕГРП;
5)совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений опроизведенной государственной регистрации прав.
Государственнаярегистрация осуществляется путем внесения записи в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датойгосударственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверениепроведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельствао государственной регистрации. Что касается государственной регистрациидоговоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путемсовершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающемсодержание сделки.
Процедурагосударственной регистрации начинается на основании заявления правообладателя,сторон договора либо уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащимобразом оформленной доверенности (нотариально удостоверенной). В том случае,если государственной регистрации подлежат права, которые возникают на основанииакта государственного органа или акта органа местного самоуправления, тозаявление о государственной регистрации подается тем лицом, в отношениикоторого приняты указанные акты.
Если однаиз сторон проявляет недобросовестность и уклоняется от государственнойрегистрации прав, то другая сторона вправе требовать регистрации на основаниисудебного решения. При этом на ту сторону, которая уклоняется отгосударственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые возникли врезультате приостановления государственной регистрации прав.
В томслучае, если государственной регистрации подлежат права на недвижимость,принадлежащую Российской Федерации, субъектам Российской Федерации илимуниципальным образованиям, то от их имени вправе выступать органы государственнойвласти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане[99].
Регистрационныедействия прав на недвижимость и сделок с нею начинаются с момента приемадокументов на государственную регистрацию прав.
Одним изусловий проведения государственной регистрации является уплата заинтересованнымлицом государственной пошлины. При этом оплата пошлины должна быть произведенадо государственной регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины,должен быть представлен в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственнойрегистрации. Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимостьустановлен Налоговым кодексом РФ, а порядок ее взимания и зачисления вгосударственный бюджет устанавливается Правительством РФ.
Государственнаярегистрация прав на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок смомента подачи заявления. Вместе с тем необходимо отметить, что проведенная врамках административной реформы реорганизация деятельности учреждений порегистрации прав на недвижимость весьма негативно оценивается участниками рынканедвижимости. Обусловлено это целым рядом обстоятельств. Во-первых, в целом этареформа привела к увеличению ставок взимаемой за государственную регистрациюпошлины. Во-вторых, с проведением реформы оказалась утраченной возможностьсокращенных сроков государственной регистрации за дополнительную плату.В-третьих, поскольку взимаемые за государственную регистрацию пошлины полностьюпоступают в государственный бюджет, учреждения по регистрации лишились средствна развитие.
Закон огосрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторонудеятельности регистрирующего органа по принятию решения о регистрации права илисделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляетправовой анализ (экспертиза) представленных на регистрацию документов ипринятие соответствующего решения.
Возникновение,прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимоеимущество происходит в соответствии с определенными юридическими фактами(событиями и действиями), которые в соответствии с гражданскимзаконодательством влекут возникновение, изменение или прекращение гражданскихправоотношений.
Закон огосрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований длягосударственной регистрации прав. Поскольку соответствующие юридические фактыматериализуются в виде документов, то в законе перечислены документы, которыедолжны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом,основаниями для государственной регистрации являются:
— договорыи другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимогоимущества на момент совершения сделки;
— акты(свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на моментее совершения;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в законную силу судебные акты;
— акты(свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченнымиорганами государственной власти в порядке, установленном законодательством,действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— иные актыпередачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнегоправообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в местепередачи на момент ее совершения;
— иныедокументы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерацииподтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение(обременение) прав.
Обязательнымприложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав,являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) планобъекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этомпредставление кадастрового плана земельного участка не требуется, есликадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и былпомещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Основанияотказа в государственной регистрации. Последствием проведения регистрационныхпроцедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда являетсявнесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных закономслучаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Отказ вгосударственной регистрации, так же как и государственная регистрация прав нанедвижимость, является правоприменительным актом или решением конкретного делав соответствии с законом, которое было осуществлено компетентнымгосударственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий[100].В этом смысле отказ в государственной регистрации прав на недвижимость неследует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию.
Переченьоснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст. 20 Закона огосрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующиеоснования:
— право наобъект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого проситзаявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав всоответствии с указанным Законом;
— сзаявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме илисодержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
— актгосударственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставленииправ на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания всоответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на моментиздания[101];
— лицо,выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом наданный объект недвижимого имущества;
— лицо,которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документбез указания этих условий;
— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствуетоб отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы нагосударственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества,наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших послевведения в действие Федерального закона «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним»: перехода данного права, егоограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанногоЗакона сделки с объектом недвижимого имущества;
— непредставлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;
— имеютсяпротиворечия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Приведенныйперечень не является исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и иныеоснования для отказа в государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 2ст. 19 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в том случае, если послеприостановления процедуры государственной регистрации заявитель не устранитпричины, повлекшие приостановление, государственный регистратор обязан отказатьзаявителю и сделать об этом запись в книге учета документов. Согласно п. 2 ст.29 этого же Закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано вслучаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества недопускается и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к немудокументов не соответствует требованиям государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
Каксвидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях прирассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органывынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точкизрения того, является ли этот объект недвижимостью или нет.
ОбществоООО «СК Центрострой» обратилось в Реутовский филиал государственногоунитарного предприятия Московской области «Московское областное бюротехнической инвентаризации» с заявлением об обследовании помещенияподземного гаража в доме-новостройке и оформлении на его основе техническихпаспортов на каждое машино-место в соответствии с нанесенной разметкой длярегистрации впоследствии права собственности. Письмом от 17 декабря 2003 г. №219 Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Московскойобласти «Московское областное бюро технической инвентаризации»отказал в подготовке учетно-технической документации на отдельное машино-местосо ссылкой на то обстоятельство, что, согласно действующим нормам СНиП,технический паспорт может быть изготовлен только на подземное помещение вцелом. В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственнойрегистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» проведениетехнического учета (инвентаризация) объекта недвижимости, его описание ииндивидуализация возможны только при условии, что его можно выделить из другихобъектов недвижимого имущества. ООО «СК Центрострой» обратилось варбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий государственногоунитарного предприятия Московской области «Московское областное бюротехнической инвентаризации», связанных с отказом оформить паспорта намашино-места в подземном гараже-автостоянке жилого дома и об обязании ответчикаоформить названные технические паспорта. Решением арбитражного суда вудовлетворении заявленных требований отказано. Сославшись на СНиП 31-0-2-2001,суд пришел к выводу о том, что подготовка учетно-технической документации можетбыть произведена в отношении помещения, которое имеет определенноефункциональное назначение и ограничено строительными конструкциями.Машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями ине представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможностьописи объекта учета и подготовки учетно-технической документации длягосударственной регистрации прав на машино-место. Такое машино-место в силудействующего законодательства не может быть зарегистрировано как объектсобственности[102].
В то жевремя государственный регистратор не имеет права отказать в государственнойрегистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решениемсуда.
Припринятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителюсообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока,установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщениео причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в делоправоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав можетбыть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде.
Приизвестных условиях регистрирующим органам предоставлено право приостановлениягосударственной регистрации. Государственная регистрация правприостанавливается государственным регистратором при возникновении у негосомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также вподлинности представленных документов или достоверности указанных в нихсведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры пополучению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документовили достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязанв день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав вписьменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлениигосударственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у нихоснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документови достоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаяхгосударственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем намесяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины,препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистраторобязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этомсоответствующую запись в книге учета документов.
Государственнаярегистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца наосновании письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки илиуполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленнойдоверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием дляприостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый длятакого приостановления.
Государственнаярегистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором насрок не более месяца на основании письменного заявления одной из сторондоговора о возврате документов без проведения государственной регистрации правв случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если втечение указанного срока не будут устранены причины, препятствующиегосударственной регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договорав государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись вкниге учета документов.
Государственныйрегистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственнойрегистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора оприостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятиятакого решения.
В порядке,установленном законодательством, государственная регистрация прав может бытьприостановлена на основании определения или решения суда. Приостановлениегосударственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующейотметки в ЕГРП.
Если втечение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственнойрегистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или допринятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление)о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершатьопределенные действия с объектом недвижимого имущества, государственнаярегистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке,установленном законодательством.
Государственныйрегистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановлениягосударственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей)о приостановлении государственной регистрации прав и об основанияхприостановления государственной регистрации прав.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экономические реформы в Российской Федерации,направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободыпредпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Этосвязано, прежде всего, с введением частной собственности на недвижимость, атакже с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. В результатенедвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровеньблагосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности российскихпроизводителей.
Практика применения ГК и иных законодательныхактов о недвижимости показала, что квалификации недвижимости и ее регистрацияне лишены недостатков, целесообразно предусмотреть изменения в действующемзаконодательстве.
1. Практика применения ГК и другихзаконодательные актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобыст. 130 ГК была дополнена указанием на ряд других объектов недвижимогоимущества, в ней в настоящее время не упомянутых. Необходимость их включения вперечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этихобъектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительнодетализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся: помещения(жилые и нежилые).
2. В интересах развития и стабильности имущественного оборотанеобходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый впредпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельнымобъектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицироватьпредприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать)в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права нанедвижимость. В ст. 132 ГК РФ следует исключить указание на предприятие какнедвижимое имущество.
3. Ст. 130 ГК предлагается дополнить указанием натакую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособностьтакого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций,железнодорожные сооружения и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимойвещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130ГК. Специальной отличительной особенностью комплекса недвижимого имуществамогло бы стать объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением.На сделки с технологическими имущественными комплексами можно было быраспространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями(например, нормы о государственной регистрации перехода права собственности),что способствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости,входящих в технологический имущественный комплекс.
4. Должна быть упразднена государственная регистрация двух- имногосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое упразднениеоправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно.
5. Было бы целесообразно ввести государственную регистрациюисполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнениеконсенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием длявозникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности ииных вещных прав на недвижимое имущество. В тех случаях, когда в порядкеисполнения сделки (по договорам аренды, доверительного управления и др.) однойиз сторон осуществляется передача имущества во владение другой стороны,регистрации подлежит передача недвижимой вещи во владение.
6. В случаях, когда по соглашению сторонпредусмотрена нотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельствоне должно становиться дополнительным к государственной регистрации финансовымбременем для участников соответствующих сделок. Целесообразно предусмотретьтолько государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимостью.
7. Отсутствует логическое обоснование в выборе оснований длярегистрации сделок, но и очевидна противоречивость норм, касающихсягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок сэтим имуществом согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществомподлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131Кодекса. Однако ст. 131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматриваетсуществование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, нои сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказаэтого органа в государственной регистрации сделки. Необходимо дополнить ст. 131ГК РФ указанием перечня сделок при которых необходима государственнаярегистрация.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации. – М., Кодекс. 2004. – 98 с.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Ч. 1-3. – М., Омега-Л. 2006. – 468 с.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм.от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред.от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
5. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (сизм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
6. Земельныйкодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
7. Леснойкодекс Российской федерации № 200-ФЗ от 4 декабря 2006 г. // Собраниезаконодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.
8. Водныйкодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 04.12.2006) //Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 23. – Ст.2381.
9. Градостроительныйкодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.
10. Кодексторгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (вред. от 20.12.2005 г.) // СЗ РФ. – 1999. – № 18. – Ст. 2207.
11. Основыгражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-1(в ред. от 26.11.2001 г.) // ВВС СССР. — 1991. — № 26. – Ст. 733.
12. Федеральныйзакон РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.07.2006 г.) //Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
13. Федеральныйзакон РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залогенедвижимости)» (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ.– 1998. – № 29. – Ст. 3400.
14. Федеральныйзакон № 78-ФЗ от 18 июня 2001 года «О землеустройстве» (в ред. от 04.12.2006)// Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 26. – Ст. 2582.
15. Федеральныйзакон № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2002. –№ 30. – Ст. 3018.
16. Федеральныйзакон № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических идачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30.06.2006) // Собраниезаконодательства РФ. – 1998. – № 16. – Ст. 1801.
17. Федеральныйзакон № 28-ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» (ред.от 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ.- 2000.- № 2.- ст. 149.
18. Федеральныйзакон РФ от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» (в ред. от 27.07.2006 г.) // Собраниезаконодательства РФ. – 2003. – № 28. – Ст. 2895.
19. Федеральныйзакон РФ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (вред. от 30.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 2. – Ст.149.
20. ЗаконРФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (в ред. от 15.04.2006 г.) // Собраниезаконодательства РФ. – 1995. – № 10. – Ст. 823.
21. ПостановлениеПравительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральнойсобственности» (в ред. от 31.10.2002 г.) // Собрание законодательства РФ. –2000. – № 37. – Ст. 3718.
22. ПриказМинистерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 «Об утверждении инструкциио порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированныхправах» (в ред. от 30.12.2005 г.) // Бюллетень Минюста РФ. — 2003. — № 11. – С.23.
23. Общероссийскийклассификатор основных фондов ОК 013-94 (в ред. от 14.04.1998 г.) – М., ИПКИздательство стандартов. 1995. – С. 156.
Специальная и учебнаялитература
24. АксюкИ.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения правасобственности // Право и экономика. – 2006. – № 7. – С. 22.
25. АлександровА.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России:Начало ХХ века и современность // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. — 1996.- № 6. — С. 8.
26. АлексеевВ.А. Регистрация прав на недвижимость. – М., Проспект. 2001. – 326 с.
27. АстаховаМ.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданскоеправо. – 2006. – № 2. – С. 28.
28. БабкинС.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. – 2002. – № 1. – С. 28.
29. БеловВ.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? //Законодательство. – 1999. – № 7. – С. 24-25.
30. БеловВ.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость исделок с недвижимостью. // Российская юстиция. – 2002. – № 11. – С. 9.
31. БеляевИ.Д. История русского законодательства. – СПб., Лань. 1999. – 654 с.
32. БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. – М., Статут. 1997. –678 с.
33. БолтановаЕ.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование,налогообложение. – Ростов н/Д., Феникс. 2002. – 260 с.
34. БолтановаЕ.С. Понятие и правовой режим недвижимости – М., Инфра-М. 2000. – 316 с.
35. ВитрянскийВ.В. Договор аренды и его виды. – М., Статут. 1999. – 246 с.
36. Владимирский-БудановМ.Ф. Обзор истории русского права. – Ростов н/Д., Феникс. 1995. – 672 с.
37. ВолковГ.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу РоссийскойФедерации / Под ред. Голиченкова А.К. – М., БЕК. 2002. – 458 с.
38. ВостриковаЛ.Г. Особенности распоряжения недвижимым имуществом по гражданско-правовомудоговору // Право и экономика. – 2005. – № 12. – С. 27.
39. Гражданскоеправо: Учебник. Ч. 2 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект.1997. – 628 с.
40. Гражданскоеправо: Учебник. 5-е изд. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Т. 1. – М.,Проспект. 2000. – 674 с.
41. Гражданскоеправо / Под ред. Сергеева А.П. и Толстого Ю.К. Т. 1. – М., Норма. 2002. – 682с.
42. ГригорьевД. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю //ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 18. – С. 23.
43. ДикусарВ.М. Государственная регистрация прав на природные объекты // Законодательствои экономика. – 2006. – № 2. – С. 31.
44. ДозорцевВ.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе //Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/ Отв. ред. Маковский А.Л. – М., Статут. 1998. – 562 с.
45. ДорогавцеваЕ.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости(Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. — 2002. — № 7. — С. 105.
46. ЕмВ.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса //Законодательство. – 1999. – № 11. – С. 45.
47. ЕмелькинаИ.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданскоеправо. – 2005. – № 2. – С. 21.
48. ЗаконодательствоПетра I. / Отв. ред. Маньков А.Г. – М., Юридическая литература. 1997. – 892 с.
49. Законодательнаятехника: Научно-практическое пособие / Под ред. Тихомирова Ю.А. – М., Городец.2000. – 182 с.
50. Законотворчествов Российской Федерации: Научно-практическое и учебное пособие / Под ред.Пиголкина А.С. – М., Формула права. 2000. – 216 с.
51. ИвановаО.Н., Симонов А.М. Комментарий к Воздушному кодексу Российской Федерации(постатейный)– М., Юрайт. 2004. – 236 с.
52. ИльинД.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий// Журнал российского права. – 2005. – № 8. – С.26.
53. КаминкаА.И. Очерки торгового права. – М., ЮрИнфоР. 2002. – 458 с.
54. КассоЛ.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная вМосковском университете 17-го января 1900 года). / Избранные труды. – М.,Статут. 2001. – 562 с.
55. КассоЛ.А. Русское поземельное право. – М., Статут. 1999. – 328 с.
56. КирсановА.Р. Регистрационное право — формирующаяся отрасль современного российскогоправа // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемырегистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. – М., Юрайт. 2003. – 376 с.
57. КовалевскийМ.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя // Кодекс-info. –2000. – № 5. – С. 8.
58. КозырьО.М. Понятие недвижимого имущества в гражданском праве. Сделки с недвижимостью// Закон. — 1999. — № 4. — С. 22.
59. Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / Под ред.Егорова Н.Д., Сергеева А.П. – М., Инфра. 2005. – 632 с.
60. Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)(издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред.Садикова О.Н. – М. Инфра-М. 2005. – 678 с.
61. Комментарийк Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (постатейный) (издание третье, переработанное идополненное) / Под ред. Ткача А.Н. – М., ЗАО Юстицинформ. 2006. – 214 с.
62. Концепцияразвития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под ред.Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. – М., Статут. 2004. – 318 с.
63. КорнеевС.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство ипрактика. – М., БЕК. 1996. – 216 с.
64. КротовМ.В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда // Юридическаяпрактика: Информационный бюллетень центра права специального юридическогофакультета СПбГУ. — 1999. — № 4. — С. 103-104.
65. КурноскинаО.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) –М., Юстицинформ. 2006. – 368 с.
66. ЛобановГ.А. Вопросы легализации прав граждан на садовые дома // Юрист. – 2005. – № 10.– С. 18.
67. МакаровО. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. – 2005. –№ 5. – С. 19.
68. МаковскийА.Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России: Связи впрошлом, проблемы влияния и совершенствования // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 2.– С. 137-148.
69. МейерД.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. (По изд. 1902 г.). – М.,Статут. 2000. – 562 с.
70. НаумоваЛ. Незавершенка или стройматериалы? // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 19. – С. 19.
71. НовицкаяТ.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половинеXVIII века. – М., Зерцало. 2005. – 454 с.
72. ПетровЕ.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним вгражданском обороте недвижимости. Автореф. дис… канд. юрид. наук. – М., 2001.– 96 с.
73. ПетроваС.М. Споры о регистрации прав на недвижимость // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 20. – С.21.
74. ПискуноваМ.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с нимкак правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственнаярегистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред.Кирсанов А.Р. — М., Юрайт. 2003. – 376 с.
75. ПобедоносцевК.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. – М., Статут. 2002. – 622с.
76. ПокровскийИ.А. Основные проблемы гражданского права. – М., Статут. 1998. – 420 с.
77. Постатейныйкомментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Крашенинникова П.В. – М.,Спарк. 2001. – 162 с.
78. РомановО.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственнойрегистрации права на объект недвижимости // Недействительность в гражданскомправе: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. –М., Статут. 2006. – 368 с.
79. СавиньиФ.К. Обязательственное право. – СПб., Питер. 2004. – 456 с.
80. СенчищевВ.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Журнал российского права. — 1999. — № 12. — С. 118.
81. СергеевА.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. – Л., Изд-во ЛГУ.1990. – 326 с.
82. СинайскийВ.И. Русское гражданское право. – М., Статут. 2002. – 568 с.
83. СкворцовО.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте – М., Волтерс Клувер. 2006.– 468 с.
84. СкловскийК.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении.Практические вопросы. – М., Статут. 2004. – 326 с.
85. СмышляевД.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства //Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. Алексеева С.С. – М., Статут.2000. – 328 с.
86. СтепановС.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М., Статут. 2004. – 368 с.
87. СудаковА.А. Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом // Юрист. –2006. – № 2. – С. 23.
88. СухановЕ.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Подред. Треушникова М.К. – М., Статут. 2005. – 478 с.
89. СухановЕ.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии кновому ГК РФ). – М., Экономика и жизнь. 1996. – 326 с.
90. ТресцоваЕ.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория ипрактика // Правовые вопросы строительства. – 2006. – № 1. – С. 24.
91. УруковВ. Многолетние насаждения как объект недвижимости // Законность. – 2005. – №12. – С. 25.
92. ХаскельбергБ.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. – Иркутск.,Изд-во ИГУ. 2001. – 280 с.
93. ЦитовичП.П. Труды по торговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торговогоправа: К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. – М., Статут. 2005. –562 с.
94. ЧефрановаЕ.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии, регистрационныедействия: учебное пособие – М., Статут. 2006. – 346 с.
95. ШейнинЛ. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительностьсделок с недвижимостью? // Юридический мир. – 2005. – № 11. – С. 31.
96. ШершеневичГ.Ф. Учебник русского гражданского права. (по изд. 1907 г.) – М., Спарк. 1995.– 568 с.
97. ЩербаковН. Свойство или вещь? // ЭЖ-Юрист. — 2005. — № 17. — С. 2.
98. ЮдинаЮ.В. Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом // Юрист.– 2006. – № 7. – С. 19.
99. ЯковлевВ.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики). – М.,РИЦ ИСПИ РАН. 2000. – 342 с.
Материалы юридическойпрактики
100. ОпределениеКонституционного суда РФ № 132-О от 5 июля 2001 г. «В принятии к рассмотрениюжалобы на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 ипунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ отказано, поскольку она неотвечает требованиям Федерального конституционного закона «ОКонституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которымижалоба признается допустимой» // Вестник Конституционного Суда РФ. – 2002. – №1. – С. 21.
101. Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрациидоговоров аренды и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 11.
102. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 1 июня 2005 г. № 8224/04 // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 10. – С. 32.
103. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 26 октября 2004 г. № 7264/04 // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 2. – С.29.
104. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 8 июля 2003 г. № 1048/03 // Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 12. – С. 21.
105. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 14 октября 2003 г. № 4849/03 // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 2. – С.32.
106. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99 // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 1. – С.12.
107. Постановление ФАССеверо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. № А66-4844-03 // Вестник ВАС РФ.– 2004. – № 4. – С. 19.
108. Постановление ФАСМосковского округа от 20 сентября 2004 г. № КА-А41/8159-04 // Вестник ВАС РФ. –2004. – № 12. – С. 24.