Введение
Актуальность темыисследования. Недвижимое имущество представляет собой одно из самых главныхи наиболее ликвидных активов в условиях рыночной экономики, что придает особуюзначимость правовому регулированию оборота данного объекта гражданского права.
Общеизвестным является тот факт,что выделение в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее потексту – «ГК») отдельных правил, посвященных купле-продаженедвижимости опосредовано, прежде всего, следующими обстоятельствами: 1)большинство объектов недвижимости неразрывно связаны с теми земельнымиучастками, на которых они располагаются; 2) поскольку недвижимое имущество посравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью,требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей; 3) всвязи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектовнедвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию вгражданском обороте; 4) недвижимость, как правило, являетсяиндивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладываетопределенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
В настоящий момент как назаконодательном, так и на правоприменительном уровне достигнуты значительные успехив вопросах правового регулирования купли-продажи недвижимости. Однако, вместе стем еще остаются не решенными отдельные вопросы, выявляющиеся в процессеправоприменительной практики. Чаще всего, например, это касается коллизий нормгражданского, жилищного и земельного законодательства. Не менее актуальнымостается вопрос о порядке исполнения сторонами своих обязательств по договору,как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Вполне естественно, что всясовокупность различных видов недвижимого имущества определяет спецификуотчуждения тех или иных объектов в зависимости от их правовой природы. Этокасается, например, объектов недвижимости являющихся таковыми в силу прямогоуказания закона (воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания,космические объекты), тем более, что в отношении них законом чаще всегоопределяется особая процедура регистрации прав собственности и купли-продажинедвижимости.
Наличие обширной судебнойпрактики в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним также подтверждает наличие значительного числа пробелов в правовомрегулировании данного института гражданского права.
Кроме указанного, на наш взгляд,в свете значительной стоимости недвижимого имущества, немаловажным являетсявопрос об ответственности сторон договора купли-продажи в случае нарушенияодной из них договорных условий. Опять же из-за высокой рыночной стоимости недвижимогоимущества возрастает необходимость более взвешенного и юридически грамотного подходак самой процедуре совершения соответствующей сделки, поскольку в процессеоформления того же договора купли-продажи недвижимого имущества иногдаприходится учитывать и обрабатывать огромное количество правовых норм, входящихв том числе в состав семейного и жилищного законодательства, и содержащихопределенные условия отчуждения недвижимости.
Все вышеизложенное в целом подтверждаетактуальность и значимость настоящего исследования, опосредуя его своевременностьи новизну.
Цель исследования. Цельюнастоящего исследования является, прежде всего, анализ правовых норм,регулирующих куплю-продажу недвижимости, а также выявление путей разрешенияотдельных проблем правового регулирования правоотношений, возникающих в связи скуплей-продажей недвижимого имущества.
Задачи исследования. Достижениепоставленной цели предполагается путем решения нижеследующих задач:
— определение правовойхарактеристики договора купли-продажи недвижимости и обозначение источниковправового регулирования отношений, возникающих из купли-продажи объектовнедвижимого имущества;
— исследование основных элементовдоговора купли-продажи недвижимости;
— выявление основных аспектов,связанных с формой договора купли-продажи недвижимости и государственнойрегистрацией перехода прав на недвижимое имущество;
— раскрытие содержания договоракупли-продажи недвижимости и рассмотрение вопроса об ответственности сторон подоговору купли-продажи недвижимости;
— исследование спецификикупли-продажи жилых помещений и земельных участков, обремененных возведеннымина них зданиями и сооружениями.
Объект исследования. Объектомнастоящего исследования является нормативно-правовое регулирование общественныхотношений, возникающих между субъектами гражданского права в связи скуплей-продажей недвижимого имущества.
Предмет исследования. Впредмет настоящего исследования вошли теоретические разработки современныхученых-юристов по теме исследования; материалы судебной практики, содержащиеинформацию о правоприменении положений о купле-продаже недвижимости, в том числепостановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, судебные обзоры,постановления окружных федеральных арбитражных судов.
Методы исследования. Сцелью повышения эффективности научного поиска в процессе исследования былиприменены следующие методы: всеобщий (диалектический) метод в целом в процессеисследования; при исследовании теоретических разработок ученых по отдельнымправовым вопросам был применен метод сравнения, анализа и синтеза. Эти жеметоды применялись при изучении судебной практики по вопросам купли-продажинедвижимости. В отдельных случаях, при рассмотрении современного правовогорегулирования и содержания нормативно-правовой базы, уже утратившей действие,был применен сравнительно-правовой метод исследования.
Характеристика источников исследования.В нормативно-правовую базу исследования вошли в частности: Гражданскийкодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейныйкодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, регулирующиегражданско-правовые отношения в сфере купли-продажи недвижимости, в том числеФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» и т.д.
Значительное место в исследованиипридается судебной практике по вопросам купли-продажи недвижимости.
В эмпирическую базу исследованиявошли разработки ведущих отечественных ученых: Брагинского М.И., ВитрянскогоВ.В., Сергеева А.П., Суханова Е.А., Толстого Ю.К. и др.
1. Понятие договора купли-продажи недвижимости и источникиправового регулирования1.1Понятие договора купли-продажи недвижимости
Деление вещей на движимые инедвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском правесчитались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все,что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалосьестественной, или имущественной, частью поверхности земли (res soli). Кнедвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы,связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считалисьее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанноенад поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установлениеотдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок.Воздушное пространство над участком также рассматривалось как частьповерхности.
Но, все же, в целом римскоеправо, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием правасобственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различиемежду движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальноезначение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); каксодержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в немдля обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейтииз рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка»[1].
В средневековой Европе развитиеправового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом:наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затемдля обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила,применявшиеся до рецепции римского права.
В конце XVIII в. в Европевозникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван кжизни потребностями развивающегося поземельного кредита.
Цель введения поземельных книгсостояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображениеюридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится наоснове двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования«принцип публичности» и «принцип достоверности»
Зарубежные правовые системыпредъявляют специальные требования к форме установления права собственности нанедвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом.Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности игласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна бытьзаключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре- поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.
Российским гражданскимзаконодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктринойнедвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав,оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании. Рассмотрим вопросо его купле-продаже подробнее.
Нормы о договоре купли — продажинедвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из спецификиее предмета, предопределяющей особенности договора купли — продажинедвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли — продажи: договор продажи недвижимости.
Договор купли-продажинедвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи,выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтомууказанному договору присущи все основные признаки договора купли — продажитоваров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовыхдоговоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определенследующим образом.
По договору купли — продажи недвижимогоимущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать всобственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру илидругое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имуществои уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст.549 ГК).
Договор купли-продажинедвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия повсем существенным условиям сделки в надлежащей форме, что позволяет определитьего как консенсуальный.
Вдоговоре купли-продажи недвижимости и покупатель, и продавец выступают вотношении друг друга одновременно в роли и кредитора, и должника. Так продавецобязан передать товар, и имеет право требовать от покупателя уплаты денежныхсредств за товар; покупатель обязан оплатить товар и одновременно имеет правотребовать его передачи. Вышеуказанные признаки позволяют квалифицироватьдоговор розничной купли-продажи как двусторонний.
Также договор купли-продажипредполагает встречное предоставление каждой из сторон, что также являетсяпризнаком взаимного договора (синаллагматического), когда исполнениеобязательств одной из сторон договора обусловлено исполнением соответствующихвстречных обязательств контрагентом.
Правовое регулирование договора продажинедвижимости как отдельного вида договора купли — продажи строится по следующейсхеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующиезаключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон поего исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм,исключающих действие соответствующих общих положений о купле — продаже товаров(§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости кдоговору купли — продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том,что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, котношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общиеположения о договоре купли — продажи товаров.
Существенными условиями договорапродажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о ценепродаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажинедвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемоенедвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче,принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества[2].
Естественно, в случае с договоромпродажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элементпредмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именноособенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установленияспециальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемогоимущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия договорапродажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектовгражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».
1.2Источники регулирования купли-продажи недвижимости
Раскрывая содержание вопроса обисточниках правового регулирования отношений, возникающих из договоракупли-продажи недвижимости, определим общий перечень нормативно-правовых актов,содержащих нормы о купле-продаже недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом “о”ст.71 Конституции РФ[3],гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Всоответствии со ст.3 ГК РФ, в состав гражданского законодательства входят:непосредственно Гражданский кодекс РФ, принятые в соответствии с ним законы,указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты министерств и иныхфедеральных органов исполнительной власти.
Нормы, регулирующие отношения издоговора купли-продажи недвижимости, прежде всего, содержатся в ГражданскомКодексе РФ. При чем в первую очередь следует руководствоваться §7 гл.30 части второйГражданского кодекса РФ[4]“Продажа недвижимости”. С учетом диспозиции, установленной в п.5 ст.454 ГК РФ,общие положения о купле-продаже (§1 гл.30 ГК РФ) применяются к отношениям издоговора продажи недвижимости постольку, поскольку иное не предусмотреноположениями о самом договоре продажи недвижимости. Также в субсидиарном порядкепо отношению к названным положениям части второй ГК РФ в части, непротиворечащей таковым, надлежит применять нормы части первой ГК РФ, в томчисле положения об обязательствах (ст.ст. 307-419 ГК РФ) и о договоре (ст.ст.420-453 ГК РФ).
Некоторыеправила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самогопонятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилогопомещения, но проживающих совместно с ним, в частности регулируются Жилищнымкодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ[5].
Нормы,касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи недвижимостинесовершеннолетних и малолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающегоили приобретающего недвижимость в совместную собственность, также содержаться вСемейном кодексе Российской Федерации от 29.12.1996 г. № 223-ФЗ[6].
Федеральнымзаконом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 18.06.2005 г.) «Оприватизации государственного и муниципального имущества»[7]регулируются особенности продажи государственного и муниципального недвижимогоимущества.
Поскольку в состав объектовнедвижимости помимо земельных участков, зданий, сооружения и помещений также входятобъекты, квалифицированные в качестве недвижимых в силу закона (подлежащиерегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты), правовой режим данных вещей регулируется специальныминормативно-правовыми актами: Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7марта 2001 г. № 24-ФЗ[8],Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ[9],Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ[10].
Одним из наиболее значимыхнормативно-правовых актов регулирующих, в частности, процедуру государственнойрегистрации перехода прав собственности и сделок с жилыми помещениями, являетсяФедеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11].В частности в данном законе определены требования к процедуре подачи указанныхдоговоров на регистрацию, а также порядок самой государственной регистрациисоответствующих сделок.
В части регулирования порядканотариального удостоверения договоров купли-продажи жилых домов, квартир, дач,садовых домов, гаражей, а также земельных участков (при необходимостиосуществления такого удостоверения) следует руководствоваться, в частности,«Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» от11.02.1993 г. № 4462-1[12].
В перечень источников правовогорегулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи такжевходят такие подзаконные нормативно-правовые акты, как ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. № 576 «О порядкераспоряжения земельными участками, находящимися в государственнойсобственности, до разграничения государственной собственности на землю»[13],Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции опорядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода правасобственности на жилые помещения»[14]и прочие.
Вышеуказанныйперечень источников правового регулирования отношений по купле-продаженедвижимости не является исчерпывающим, однако, к сожалению, их полновесноеисследование ограничено поставленными задачами.
2. Элементыдоговора купли-продажи недвижимости2.1Стороны договора купли-продажи недвижимости
Продавцом и покупателем подоговору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так ифизические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальнымипредписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения наприобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинствеслучаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершениякоторой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требованияакционерного законодательства к таким сделкам.
По общему правилу в качествепродавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом такжеможет быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Вкачестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектомфедеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство поуправлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов РоссийскойФедерации — юридические лица, уполномоченные органами государственной властисубъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества — продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продажепринимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектовРоссийской Федерации и органы местного самоуправления.
Унитарные предприятия, владеющиенедвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативногоуправления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласиясобственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК и требований обих специальной правосубъектности (п. 1 ст. 113 ГК). Судебная практика признаетсделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на правехозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего впроизводственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использованияимущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям,предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласиясобственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно (п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного СудаРФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешенияспоров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[15]).
Учреждения, имеющие право наосуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимогоимущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимостигражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные кпокупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством.В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно ипродавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью исделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации вустановленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенноесогласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не былополучено, может требовать признания сделки недействительной в течение года смомента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Данныетребования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.
Определенные ограничения в рамкахвыступления в качестве продавца и (или) покупателя законодательно установлены вотношении несовершеннолетних и малолетних. Объективная необходимость подобныхограничений продиктована объемом дееспособности указанных субъектовгражданского права. Рассмотрим специфику участия несовершеннолетних ималолетних в сделках с недвижимостью более подробно.
Одной из важнейших правовых норм,регулирующих защиту прав и законных интересов детей при распоряжениипринадлежащим им имуществом, является статья 37 ГК РФ, в соответствии с которойопекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительствасовершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, втом числе обмену или дарению имущества подопечного, а также иных сделок,влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества или выдел изнего долей. Таким образом, опекуны и попечители не вправе без полученияпредварительного согласия органов опеки и попечительства совершать сделки поотчуждению имущества подопечного (продажа, обмен, дарение и т.д.), отказыватьсяот принадлежащих подопечному имущественных прав (отказ от принятия наследства идр.), а также совершать иные сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
В случае согласия органов опеки ипопечительства с предполагаемой сделкой издается распоряжение органов опеки ипопечительства. Распоряжение издается в письменной форме.
При рассмотрении органом опеки ипопечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на правесобственности в том числе несовершеннолетним, в соответствии с письмомМинистерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»рекомендовано в распоряжении указывать, что разрешение дается на продажу споследующим или одновременным приобретением жилья на имя несовершеннолетнего. Вслучае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения насовершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после егопродажи (последующим приобретением) в постановляющей части постановления(распоряжения) должно быть указано, что продажа производится с обязательнымприобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряетдолю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если онявляется только членом семьи собственника. На этом основании оформляетсядоговор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется ворганы опеки и попечительства.
В настоящее время вГосударственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект о внесенииизменений в ГК РФ. В частности, эти поправки отменяют предварительныеразрешения органов опеки и попечительства на продажу квартир, в которыхпроживают несовершеннолетние. На наш взгляд, это значительно усложнитгражданский оборот. Так, например, родители несовершеннолетних, при желанииприобрести большее по площади жилье, вынуждены продать принадлежащую имквартиру с последующей оплатой и переездом в новую квартиру. На практике вдоговорах купли-продажи недвижимости оплата производится непосредственно вмомент подписания договора или до такового (предоплата). Естественно, что уродителей в вышеизложенной ситуации не будет возможности уплатить денежныесредства, не осуществив продажу своей квартиры и принадлежащихнесовершеннолетним долей в праве общей собственности. Кредитование в данномслучае чревато административными и финансовыми осложнениями.
В соответствии с частью 3 статьи37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправесовершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному вкачестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечногопри заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругомопекуна и попечителя и их близкими родственниками.
Подобные нарушения в судебнойпрактике встречаются достаточно часто. Во многом это связано с незнанием законазаконными представителями несовершеннолетних. Однако настораживает тообстоятельство, что и органы опеки и попечительства данной нормой в своейработе не всегда руководствуются.
В соответствии со ст. 20 ГК РФместом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественнопроживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет,или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законныхпредставителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Достаточно часто встречаютсяслучаи, когда родители, желая продать квартиру, чтобы не получать согласиеорганов опеки и попечительства, произвольно перерегистрируютнесовершеннолетнего ребенка на другую жилую площадь. В этих случаях нередкопроисходит существенное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Письмомот 09.06.1999 № 244/26-5 органам опеки и попечительства в таких случаяхрекомендовано вмешательство для восстановления законных прав и интересов детейв соответствии с жилищным законодательством.
Вместе с тем, следует отметить,что в настоящее время регулирование публичных правоотношений, возникающих всвязи получением разрешения от органов опеки и попечительства на отчуждениенедвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или малолетним,является весьма малоэффективным, что создает определенные препятствия дляускорения гражданского оборота недвижимости. Так, например, законодательно неопределена четкая процедура принятия решения по вопросу о предоставлении соответствующегоразрешения, нет установленной формы заявления на предоставлениесоответствующего разрешения, отсутствуют формально определенные требования кдокументации, которая должна предоставляться совместно с заявлением на предоставлениеразрешения и т.д. В связи с чем, рекомендуем на федеральном уровне (скореевсего на уровне Правительства РФ) формально определить соответствующиепроцедуры. 2.2 Предмет и цена вдоговоре купли-продажи недвижимости
К числу существенных условийдоговора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и ценепродаваемого недвижимого имущества.
ГК требует, чтобы в договорепродажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числеданные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельномучастке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договореуказанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимостисчитается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Данную позициюподдерживает в частности Высший арбитражный суд, который, в частности, указал,что продажа нежилого помещения в составе здания должна предполагать его точноеопределение в составе данного здания: это условие о предмете договора, впротивном случае, соответствующий договор будет квалифицирован какнезаключенный (Постановление Президиума ВАС РФ № 11011/01 от 27.04.2002 г.[16]).
К числу обязательныхдокументов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятсяплан земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указаниемкадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственникздания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспортас их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующимижилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а такжесоответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащиеинвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда.Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенноустановить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним изаконодательством о техническом учете недвижимости.
Требование закона обопределенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемаянедвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договорадолжна существовать реально (физически), а права на нее должны бытьзарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключеннымвследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на моментзаключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена ит.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены изгосударственного реестра, договор продажи невозможен, так как правособственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание(сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав наземельный участок.
Итак, как уже было сказано выше,договор купли-продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельнойразновидности договора купли-продажи именно по предмету – недвижимомуимуществу. В связи с чем, считаем целесообразным более подробно рассмотретьвопрос о том, какие же объекты, обладающие свойством оборотоспособности врамках купли-продажи, охватываются понятием недвижимое имущество.
Внауке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры опонятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей надвижимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такоеделение закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нетединого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имуществак недвижимости.
Так,Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: «Наибольшую важностьпредставляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалосьисторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки понедвижимости всегда отличались от сделок по движимостям. Но основание поразличиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности,необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чуждыдвижимым вещам»[17].
Недвижимостью, по римскому праву,считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было созданона земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения.Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано сземлей, признавалось недвижимостью.
В современном гражданском законодательствепри определении понятия недвижимости и отнесении некоторых вещей к объектамнедвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Они,определяя понятие «недвижимое имущество», говорили, что принимаемоезаконодательством разделение имущества на недвижимое и движимое соответствуетприроде вещей: все имущество, которое по природе оказывается недвижимым,признается таким и законодательством. «Нет, однако же, необходимости,чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало сфизической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это делениеимущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществомнедвижимым, другие — с имуществом движимым; но действительно ли имущество,признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно- это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-тоопределение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имуществодвижимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу инаоборот»[18].
Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит:«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания и сооружения».
Кнедвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может бытьотнесено иное имущество.
Представляется,что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого,можно разделить на несколько перечисленных ниже групп.
Во-первых,это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ:имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Причемналичие указанных признаков как бы «устанавливает планку»,разграничивающую движимые и недвижимые вещи, которая может быть применена ковсем объектам недвижимости. В эту группу входят объекты, которые не только посвоему статусу, но и по своей природе являются недвижимостью.
Нои внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает всебя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения,вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, нокоторые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделитьпредприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания,сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаютсяотдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственнойрегистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001 г.[19].
Вторуюгруппу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу спецификиэтих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимостиповышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением имизаконодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости.
Данноеположение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературемногочисленной критике[20].
Инельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещейнедвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правовогорежима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо — техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится»под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.
Однаконельзя забывать и о том, что эти объекты отвечают главному требованию,предъявляемому к недвижимости, — это связь с землей и несоразмерный ущерб ихназначению при «перемещении».
Всевышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации встрого определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, можетвозникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использованияи потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использованияследует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такиеаспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собойнесение убытков, упущенную выгоду и другие.
Однаковсе еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества какобъектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости.
Необходимостьв более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В.Черных[21],во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемовпредпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет,используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, приприменении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости.Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования,превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанетего использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе илимузей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии«прочной связи с землей». Еще более показательным примером являютсяперемещения зданий, представляющих архитектурную ценность, на подчасзначительные расстояния. Если четко исходить из критерия, предусмотренногозаконодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при их перемещении, подобныеобъекты к недвижимому имуществу не относятся.
Четкаязаконодательная формулировка критерия деления имущества на движимое инедвижимое необходима, иначе при бессистемном отнесении законодательствомразличных видов имущества к недвижимому, вместе с тем не совсем подпадающих поддействие указанного критерия, встает вопрос об условности понятия недвижимогоимущества. В практическом аспекте такое положение представляется недопустимым,так как в ГК РФ предусматриваются значительные различия правового режимадвижимого и недвижимого имущества. В теоретическом аспекте подобная«методологическая предпосылка заранее обрекает исследование на неудачу,так как признание того или иного понятия заведомо „условным“открывает широкий простор для произвольного его истолкования»[22].
Поэтомуодним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являтьсянесоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственникуи возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, ане при простом перемещении.
Некоторыеавторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания икосмических объектах, считают, что отличительной особенностью имуществанедвижимого «в силу закона», — ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ — являетсялишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов(воздушных, морских судов, судов внутреннего водного плавания, космическихобъектов) и прав на них[23].
Вместес тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной цельюраспространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостьюпризнаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта,космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственнойрегистрации (п. 1, ч. 2, ст. 130 ГК РФ).
Поэтомупредставляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания,а не с момента их государственной регистрации.
Итак,представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимогоимущества:
— недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результаттруда, по поводу которого возникают правоотношения[24];
— вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличиеособых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна бытьюридически незаменима;
— этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;
— эта вещь должна находится вопределенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считаетсядостаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстверазличных стран), а также имеется возможность причинения несоразмерного ущербапри изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации ииспользования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта сземлей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализоватьбез наличия этой связи.
Существенным условием договорапродажи недвижимости, несоблюдение которого также ведет к признанию договоранезаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включениецены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостьюпродаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данногоимущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.
Цена конкретного недвижимогоимущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичнымивидами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договоракупли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424 ГК,предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договореприменять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются зааналогичные товары. Так, например, продаваемый земельный участок длясадоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению ссоседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в егобольшей продуктивности, освоенности, наличии определенного количествамноголетних насаждений и т.д.
По желанию собственниказемельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Таким образом,цена продаваемого земельного участка может быть установлена как подоговоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже еслицена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включенав договор. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденныйКомитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, содержит специальныйпункт (п. 2), посвященный плате по договору. В этом пункте указываются: ценапроданного земельного участка, определенная указанными выше способами; сведенияоб уплате суммы, перечисленной продавцу и залогодержателю (если предметдоговора обременен залогом) согласно прилагаемому к договору подтвержденномупродавцом требованию залогодержателя по задолженности, необходимой длясовершения погашения по закладной на предмет договора; сведения о передачепродавцу соответствующей суммы наличными.
Для ориентира при определениицены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данныекадастровой оценки земли — кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст.65 ЗК), которая определяется в соответствии с Правилами проведениягосударственной кадастровой оценки земель, утвержденными ПостановлениемПравительства РФ от 08.04.2000 № 316[25].Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко неповсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимостьземли не определена, применяется нормативная цена земли (п. 13 ст. 3Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации»).2.3Форма договора купли-продажи недвижимости и регистрация перехода правасобственности
Из всех способов заключения договора в простойписьменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаженедвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемогосторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенныхусловий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение обизменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор,если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота невытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договорапродажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемогосторонами единого документа.
Эта форма тем более должна быть соблюдена, еслистороны непосредственно в договоре предусмотрели порядок изменения договора,аналогичный порядку его заключения (см. Постановление ФАС Московского округа от31.01.2000 по делу № КГ-А40/26-00[26]).
До введения в действие Закона о регистрации прав нанедвижимость для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняли силу правилаоб их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательствомдо введения в действие части второй ГК. В связи с тем, что Закон о регистрацииправ на недвижимость вступил в силу с 31 января 1998 г., ст. 7 Федерального закона РФ «О введении в действие части второй Гражданского КодексаРФ»[27] свое действие утратила. На практике это означает, чтоначиная с указанной даты стороны договора продажи недвижимости вправе непридавать ему нотариальную форму. После 31 января 1998 г. такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).
Все сказанное в полной мере относится к купле-продажеземельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации»[28] признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.1992 №4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частнуюсобственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного идачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»[29], который предусматривал нотариальную форму для рядасделок с земельными участками.
Договор купли-продажи недвижимости считаетсязаключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода правасобственности (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997 г.«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости»[30]).Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договорпродажи предприятия (ст. 560 ГК). Последние подлежат государственнойрегистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).
Статья 550 ГК содержит специальные последствиянесоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих,предусмотренных п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договоракупли-продажи недвижимости влечет применение к нему последствийнедействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. 166 — 168 ГК), чтопозволяет сделать вывод о том, что совершение сделки (купли-продажи) вотношении объекта недвижимости при нарушении соответствующих требований законак форме договора, не порождает никаких юридических последствий.
Применительно к договорупродажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственнойрегистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающиеприменение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок идоговоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществомподлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственнойрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).
Заключение договора продажинедвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца ипокупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (догосударственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца егоисполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитываясуществующий порядок государственной регистрации перехода права собственностина недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажинедвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка временипокупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимостипри сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всякомслучае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридическойнеопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.
В частности, возникает вопрос,имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результатеисполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости,до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждатьлибо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практикаарбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во вниманиепрежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправерассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращенияправа собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментомрегистрации перехода права собственности к покупателю.
Определенным своеобразиемотличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившегосвое обязательство перед покупателем по передаче последнему объектанедвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю.В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и,следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению вотношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульноговладельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законномосновании (договор продажи недвижимости). В итоге получается, что в подобнойситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядитьсясоответствующим объектом недвижимости.
Данное обстоятельствоподтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшейотражение в Постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного Постановления,при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением правасобственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, чтодо государственной регистрации перехода права собственности покупатель подоговору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжатьсяданным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до моментагосударственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь ввиду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственнойрегистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжатьсяэтим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцомобязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является егозаконным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранеепереданного покупателю имущества продавец несет ответственность за егонеисполнение[31].
Представляется, однако, чтоуказанное разъяснение нуждается в уточнении.
Во-первых, необходимо видетьразницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавцараспорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом.В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателяраспорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до моментарегистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае,напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядитьсяимуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право,поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не можетбыть отобрано у последнего.
Указанное различие правовойприроды отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжатьсяобъектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажинедвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждениятакого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продавцом.Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершеннаяпокупателем, является в данном случае недействительной как противоречащаязакону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданнымпокупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признанынедействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполненияобязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам,зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторамиза неисполнение обязательств.
Во-вторых, положение ГК о том,что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственнойрегистрации перехода права собственности не является основанием для измененияих отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, чтофактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектомнедвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанноенедвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до моментарегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторыпокупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этогоимущества.
В рамках рассмотрения проблемысоотношения государственной регистрации перехода права собственности нанедвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости,необходимо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственностина объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон подоговору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. Наданное обстоятельство обращено внимание в Постановлении Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, согласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажинедвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода кпокупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, еслипокупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако непроизвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправетребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях,когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора свозвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственностик покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием длярасторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и всвязи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправетребовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков,причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащимисполнением обязательств (п. 15)[32].
Вместе с тем, на наш взгляд,данное разъяснение также нуждается в некотором уточнении. Из п. 15Постановления Пленума можно сделать вывод (исходя из обратного), что в случаях,когда законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора свозвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода правасобственности на недвижимое имущество к покупателю лишает стороны договорапродажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. С этим никакнельзя согласиться как по причинам формально — юридическим, так и по обстоятельствам,затрагивающим существо правоотношений.
Формально — юридическиевозражения состоят в том, что § 7 гл. 30 ГК не содержит каких-либо специальныхправил, регулирующих отношения, связанные с расторжением договора продажинедвижимости, отсутствуют такие нормы и в общих положениях, регламентирующихдоговор купли — продажи товаров. Следовательно, подлежат применению положенияГК об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) без всякихизъятий. Поэтому при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренныхст. 450 ГК (например, существенное нарушение договора), факт государственнойрегистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не можетслужить препятствием для расторжения договора продажи недвижимости.
Что касается существаправоотношений, то необходимо различать основания расторжения договора ипоследствия его расторжения. То обстоятельство, что покупатель зарегистрировалпереход права собственности на объект недвижимости, никак не может влиять нарасторжение договора продажи недвижимости при наличии на то оснований,предусмотренных ст. 450 ГК. Другое дело — последствия расторжения договора. Вэтом случае в силу отсутствия специального правила, регулирующего последствиярасторжения договора продажи недвижимости, действует общее правило, согласнокоторому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено имипо обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное неустановлено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 453 ГК). Однако действиеданного правила, как и в случае с основаниями расторжения договора, никак несвязано со спецификой договора продажи недвижимости, в том числе снеобходимостью регистрации перехода к покупателю права собственности напроданный объект недвижимости.
Интересы продавца илипокупателя, предъявляющего требование о расторжении договора продажинедвижимости, вовсе не обязательно сосредоточены на возврате соответственнопроданного объекта недвижимости или уплаченной за него суммы. Ведь, если основаниемрасторжения договора продажи недвижимости послужило существенное нарушениедоговора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков,причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК).
Порядок государственнойрегистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основедоговора продажи недвижимости определен Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ине является предметом исследования в данной работе. Отметим лишь некоторыемоменты, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов участниковотношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.
Необходимо подчеркнуть, что вюридической литературе широкое распространение получила точка зрения, всоответствии с которой неосуществление государственной регистрации сделки снедвижимостью (применительно к продаже недвижимости к их числу относитсядоговор продажи жилых помещений) влечет безусловную недействительность сделки.Например, О.М. Козырь пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое извозможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки снедвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделкасчитается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однакодля случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося вуклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляетсявозможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебнымрешением, что спасет сделку от „ничтожности“ (п. 3 ст. 165)»[33].
Представляется, однако, что вданном случае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованием положений,содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 данной статьи, согласнокоторому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.Такая сделка ничтожна.
Принимая во внимание буквальноезначение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод отом, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (чтовлечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрациисделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только вслучаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственнойрегистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, частижилого дома или квартиры — не влечет его недействительность; на этот случайзаконом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным смомента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Именно то обстоятельство, чтопо общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостьюне влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, всоответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны отрегистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправедобиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).
Такой подход к последствиямнесоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостьюнашел отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствиегосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость неявляется основанием для признания недействительности договора продажинедвижимости» (п. 14)[34].
Вместе с тем необходимопризнать, что Закон о государственной регистрации, дозируя информацию о правахна объекты недвижимого имущества и их обременениях, ограничивая круг лиц,имеющих право на получение такого рода сведений, устанавливая, что такиесведения предоставляются на платной основе, тем самым не обеспечивает в полноймере защиту прав и законных интересов третьих лиц — участников оборотанедвижимости. На это ранее обращалось внимание в юридической литературе[35].
Следуетотметить также правило о том, что если сделка, требующая государственнойрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от еерегистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение орегистрации сделки (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорамкупли-продажи недвижимости»[36]).
Вышеуказанная судебная практика внастоящее время считается достаточно прочно устоявшейся (см. также: ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 6636/01 от 27.02.2002[37]).
3. Содержание договора купли-продажи недвижимости иответственность сторон3.1Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости
По своему содержанию договоркупли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права иобязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Впункте 1 ст. 454 ГК содержание договора купли-продажи недвижимости раскрываетсячерез обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.
Главное обязательство,подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимостипродавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу опередаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливаетюридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточныйакт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательногодля регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях,предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца отисполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанностипринять имущество.
Подписание сторонамипередаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактическойпередачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющимговорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимогоимущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях этообязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным принаступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, сторонымогут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца попередаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:
а) подпишет передаточный акт;
б) фактически передастнедвижимое имущество;
в) оплатит расходы погосударственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
При передаче сложных винженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить,что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передачеявляется проведение продавцом за свой счет силами специализированнойорганизации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определениякачественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций,информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.
Стороны договора продажинедвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажидвижимого имущества, за следующими исключениями.
Во-первых, принятие покупателемнедвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когдатакое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не являетсяоснованием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащееисполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).
Во-вторых, при передачепродавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора окачестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественнойнедвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Этоисключение объясняется тем, что объектом недвижимости являетсяиндивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силухарактера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).
Помимо прочего, спецификасделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передатьвещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующейпредусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями иотносящимися к ней документами, еще и передачу «юридическую» — совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение упокупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственнуюрегистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателяпринять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия,направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть нарегистрацию его права. Вместе с тем, некоторыми исследователями указывается нато обстоятельство, что в ГК не содержится прямой нормы, предусматривающей обязанностьпродавца недвижимого имущества принять меры по регистрации перехода правасобственности на отчуждаемый объект недвижимости[38].На наш взгляд, данное положение не верно, поскольку обязанность продавца ипокупателя по осуществлению действий, связанных с регистрацией перехода правсобственности на предмет договора явствует из расширительного толкования п. 3ст. 551 ГК.
Также в общем случае напродавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц натовар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, алишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания дляпредъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такогодоговора в судебном порядке.
Оплата по договору купли-продажинедвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным свозникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, посколькудоговор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмезднымявляется договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречноепредоставление за исполнение своих обязанностей — п. 1 ст. 423 ГК РФ),исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречноеудовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцуэквивалента полученной вещи — предусмотренной договором денежной суммы (ценаявляется существенным условием договора продажи недвижимости — п. 1 ст. 555 ГКРФ). Невыполнение покупателем обязательств пооплате недвижимости, предусмотренных договором купли — продажи, может служитьоснованием к расторжению этого договора (Информационное письмо Президиума ВАСРФ № 21 от 13.11.1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих подоговорам купли-продажи недвижимости»[39]).
Согласност. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением, т.е. приисполнении сторонами обязательств, а отношения сторон прекращаются в силузакона (а не по соглашению сторон). Следовательно, соглашением сторон можнорасторгнуть только договор, по которому стороны не исполнили своихобязательств, т.е. не подписали документ о передаче имущества и не произвелирасчет[40].
Еслиобязательства по договору купли — продажи исполнены сторонами надлежащимобразом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в частиувеличения цены проданного имущества.3.2Ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости
Неисполнение продавцом своихобязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества можетповлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанностьвозместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаяхвозможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательствапередать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобранияэтой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательствомусловиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства,кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Специальное правилоприменительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношениипоследствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Ст. 557 ГК устанавливает последствия ненадлежащегоисполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, несоответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту встатье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствияхпродажи товаров ненадлежащего качества.
В соответствии со ст. 475 ГКнеобходимо различать существенные нарушения требований к качеству,предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости покачеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различныеправа.
В частности, к существеннымнарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следуетотнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюювлажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны вдоговоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любомслучае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к.последнее является индивидуально-определенным.
Особый характер недвижимостикак предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления еенедостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, неменее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и болеедлительные сроки (ст.477 ГК)[41].
Неисполнение покупателем обязательствапо принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет длянего определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцупричиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специальногоправила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель внарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимаеттовар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателяпринять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).
Если покупатель своевременно неоплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости,продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплатыпроцентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).
Невыполнение покупателемобязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажинедвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этогодоговора.
Так, Комитет по управлениюимуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочнуюстанцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимостьавтозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателюпосле оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствиечего Комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения поданному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.
В соответствии с п. 2 ст. 450ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению судапри существенном нарушении этого договора другой стороной.
Согласно п. 59 ПостановленияПленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа заприобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основаниядля признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь местопри ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием длярасторжения договора купли — продажи приватизированного объекта.
Федеральный закон «Оприватизации государственного имущества и об основах приватизациимуниципального имущества в Российской Федерации» также предусматриваетправо продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски орасторжении сделок приватизации (ст. 29 Закона).
Поскольку покупатель допустилсущественное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении[42].
Следует также указать, что втом случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегаетк расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта,за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужимиденежными средствами согласно ст. 395 ГК.
Так, в соответствии со ст. 395ГК, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерногоудержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либонеосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплатепроценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей вместе жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, вместе его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполненияденежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга всудебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя изучетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на деньвынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов неустановлен законом или договором.
Если убытки, причиненные кредиторунеправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов,причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требоватьот должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
Проценты за пользование чужимисредствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом,иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентовболее короткий срок.
4. Особенностипродажи отдельных объектов недвижимого имущества4.1Продажа жилых помещений
Общеизвестно, что наибольшуючасть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации,составляют договоры купли-продажи жилых помещений, в основном в виде отдельныхквартир. С учетом большой экономической значимости этого имущественного объектавполне понятна важность соблюдения при заключении договоров продажи жилыхпомещений предписаний действующего законодательства, без чего договор можетоказаться недействительным или незаключенным. Само собой, что законодатель длясделок по купле-продаже жилых помещений предусмотрел некоторые исключительные(отчасти завышенные) требования. Исследуем их подробнее.
В первую очередь, ГК закрепляетдополнительное существенное условие для договора купли-продажи жилых помещений.Таким существенным условием договора продажидома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в которомпроживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этимпомещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц суказанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558ГК).
В указанный перечень включаются следующие субъекты:
а) члены семьи прежнего собственника, круг которыхопределяется по правилам ст. 53 ЖК РСФСР, включая тех, кто прекратил семейныеотношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с нимграждане (ст. 672, 677 ГК);
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действиядоговора найма (ст. 672, 685 ГК);
г) лицо, обладающее правом пользования жилым помещением впорядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ);
д) получатель ренты по договору пожизненного содержания сиждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении(п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК);
е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользованияжилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).
В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие всоответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в такомперечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вследствиетого, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от правтретьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договорапродажи жилого помещения.
Договор продажи жилого помещения подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558ГК). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности отпродавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношениюк договорам продажи жилого помещения применяться не могут.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующимактом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилогопомещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Фактзаключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишьправо на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договорапродажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется отэтого[43].
Однако, помимо вышеуказанныхспецифических элементов договора купли-продажи жилых помещений существует ещеопределенные трудности правового характера, связанные с самим понятием жилогопомещения, что связанного непосредственно с принятием нового Жилищного кодексаРФ.
Итак, считаем наиболеецелесообразным, все-таки, определить само понятие жилого помещения. Вчастности, в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ[44](далее по тексту – ЖК РФ) сказано, что «жилым помещением признаетсяизолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно дляпостоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническимправилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))». В настоящее время, к сожалению, отсутствует единыйстандарт, в котором определялись бы единые требования к жилым помещениям, что взначительной мере усложняет контроль в жилищной сфере, в общем, ижилищно-коммунальной сфере в частности. В связи с чем, предлагаем ПравительствуРФ разработать новые и консолидировать уже имеющиеся нормы и правила, определяющиекритерии, по которым объект недвижимости мог бы определяться как жилое помещение.
Из вышеназванной нормы (ст. 15 ЖКРФ) также следует, что единственным объектомжилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данноеположение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляетсякак минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодательвыводит из сферы регулирования жилищного законодательства другие объектыжилищно-коммунального хозяйства, например объекты недвижимости, обеспечивающиепредоставление коммунальных услуг. Более того, в ст. 136 ЖК РФ в составеимущества товарищества собственников жилья кроме жилых домов называются дачныедома с приусадебными участками, гаражи, сети инженерно-технического обеспеченияи др. В этой связи можно сделать вывод, что в качестве объекта жилищных прав вжилищных отношениях может быть не только жилое помещение, но и другое имущество.
Далее, в ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, тольконепонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие частиуказанной статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяютсякомнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома иликвартиры (ч. 4).
Обратимся к ЖК РСФСР и ГК в части регламентации данноговопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР было установлено, что предметом договора наймаможет быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо однойили нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора наймачасть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежныекомнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектомдоговора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельнаяквартира или комната (комнаты). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст.673 ГК, согласно которому объектом договора найма жилого помещения являетсяизолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира,жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:
— жилой дом для индивидуального пользования (для однойсемьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
— отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. всяквартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мествспомогательного использования);
— часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, котораясостоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобныхпомещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могутбыть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами(семьями) на основании договора;
— часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) вкоммунальной квартире.
Жилищным законодательством такжеустановлено дополнительное правило, относящееся к продаже жилых помещений. Так,в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ определено, что «при продаже комнаты вкоммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальнойквартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке ина условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ». В данномслучае, скорее всего, имеются в виду положения, содержащиеся в ст. 250 ГК иопределяющие порядок реализации преимущественного права покупки доли в правеобщей собственности. Здесь следует обратить внимание на соотношение понятийкомнаты (как части жилого дома или квартиры) идоли в праве общей собственности.
Нахождение в единоличной собственности частей недвижимой вещине означает одновременного существования долевой собственности на целую вещь.Право собственности как правоотношение по поводу конкретного объекта не допускаетодновременно наличия 1/2 «идеальной доли» и «реальной доли»- половины дома или половины квартиры с определенной площадью. Один объектгражданских прав не может состоять из других объектов: не может быть правасобственности на комнату при том, что вся квартира в долевой собственности.Правильная логическая конструкция: или доля в праве, или часть в объекте, но неи доля в праве, и часть в объекте.
Разница существенная: если речь идет о доле в праве, тообъект недвижимости в целом (например, жилой дом) принадлежит несколькимсособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Еслиимеется в виду часть недвижимости, то объект права — обособленная часть жилогодома, состоящая из конкретных помещений и принадлежащая только одному лицу.Выражение «1/2 доля жилого дома, состоящая из двух комнат» невернопотому, что в нем смешаны два понятия. Совершенно не ясно, что находится всобственности у гражданина — часть жилого дома в виде конкретных помещений (ион единственный их хозяин), либо он обладает правом общей долевой собственностина весь жилой дом, и его доля в праве составляет 1/2. Следует избегатьзаключения договоров с такими условиями, так как в договоре отсутствует четкоеопределение предмета сделки — либо передача помещения, либо отчуждение доли вправе общей собственности. Соглашение о предмете — первое существенное условиелюбого договора, поэтому такой договор нельзя признать заключенным (п. 1 ст.432 ГК) и в его государственной регистрации может быть отказано.
Неприятные последствия может повлечь неправильное определениедолевой собственности на домовладение вместо определения собственности наконкретные объекты недвижимости, входящие в состав этого домовладения какобъекта технического учета.
Например, двое граждан наследовали в равных доляхдомовладение, представляющее собой жилой дом с хозяйственными постройками наодном земельном участке. Один из них построил на общем земельном участке новыйжилой дом и как застройщик оформил по всем правилам акт ввода в эксплуатацию.Кто будет собственником этого жилого дома? Естественно, застройщик. Но напрактике имели место случаи оформления обоим гражданам по 1/2 долидомовладения, включающего уже два жилых дома. Таким образом, 1/2 доля в правеодного лица совершенно необоснованно распространяется на чужой дом. Новый жилойдом — это новый объект недвижимости, созданный застройщиком для себя, и режимобщей собственности остальных объектов в домовладении на него нераспространяется. При необходимости можно выделить новое домовладение с присвоениемнового адреса. Но регистрация права застройщика на новый дом возможна и безраздела домовладения и земельного участка[45].
Иногда граждане полагают, что 1/2 — это та половина дома, гдеони проживают и которую самостоятельно ремонтируют и благоустраивают.Действительно, ст. 247 ГК предоставляет участнику долевой собственности право владетьи пользоваться частью общего имущества, пропорциональной его доле. Пользоватьсяи владеть — значит проживать, но распоряжаться можно только долей в праве,причем при возмездном отчуждении эту долю надо сначала предложить другимсособственникам (ст. 250 ГК). Однако права пользования и владения государственнойрегистрации не подлежат.
Ранее (до вступления в силу ЖК) устанавливалось, что еслигражданин — собственник обособленной части дома, то он пользуется, владеет ираспоряжается своей частью единолично, и при продаже не надо сначала предлагатькупить свою долю соседу. В настоящий же момент как уже было отмечено выше,отношения между сособственниками (собственниками комнат) как раз урегулированыпо аналогии с нормами закона об общей собственности в многоквартирном доме.Установление долевой собственности на общее имущество дает право пользоватьсяим и порождает обязанность нести соразмерные своей доле расходы по его содержанию.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений такжеподвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживаютнесовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласияоргана опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). А в соответствии со ст. 19Закона РФ от 24 декабря 1992 г. (в редакции от 10 февраля 1999 г.) «Об основах федеральной жилищной политики» не допускается продажа иным лицамзаселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественногожилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.Последнее правило приобретает наиболее существенное значение в свете новеллгражданского законодательства, предусматривающих, что переход правасобственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием дляпрекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнегособственника (п. 2 ст.292 ГК). Скорее всего, данную норму следует толковатьтак, что при продаже жилого дома или квартиры могут быть утрачены права и начасть дома и на часть квартиры (комнату). 4.2 Права на земельныйучасток при продаже находящейся на нем недвижимости, а также права нанедвижимость при продаже земельного участка
Переход прав на земельный участокпри переходе права собственности на здание, строение или сооружение — одна изспорных проблем действующего законодательства.
Ранееположения о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с нимиобъектов недвижимости были закреплены в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР[46](далее — ЗК РСФСР), согласно которой при переходе права собственности настроение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям,организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользованияземельными участками. При этом им выдавался новый документ, удостоверяющийправо на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение кнескольким собственникам указанные права на землю переходили, как правило, вразмере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
Припереходе в порядке продажи или дарения права собственности на жилой дом,строение, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся всобственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производилотчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей всобственность на условиях, установленных в ст. 7 ЗК РСФСР (или безвозмездно — при дарении жилого дома, строения, сооружения), новому собственнику указанныхобъектов. Аналогичный порядок распространялся на садовые участки и участки,используемые для животноводства.
Такимобразом, из норм ст. 37 ЗК РСФСР следовало, что в любом случае при переходеправ собственности на здание, строение либо сооружение переходили и права наземельный участок. Если земельный участок находился на праве собственности, топри продаже либо дарении он также переходил в собственность (на различныхусловиях).
Внастоящее время в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25октября 2001 г. № 136-ФЗ. С изм., внесенными Федеральным законом от 30 июня 2003 г. № 86-ФЗ[47]) (далее — ЗКРФ) данное положение обозначено в качестве принципа, на котором основываетсядействующее земельное законодательство. Указанный принцип провозглашаетединство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласнокоторому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбеземельных участков, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами.
Дальнейшееразвитие принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с нимиобъектов недвижимости получил в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1указанной статьи, при переходе права собственности на здание, строение,сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оноприобретает право на использование соответствующей части земельного участка,занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, натех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно п. 3собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельномучастке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Пункт4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся наземельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельныйучасток принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующихслучаев:
1)отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена внатуре вместе с частью земельного участка;
2)отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятомиз оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
Точнотак же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на немздания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Вэтом же пункте непосредственно уточняется, что отчуждение доли в правесобственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельномучастке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собойотчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционалендоле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Принципединства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимостинаходит свое подтверждение и в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Всоответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ[48]собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельномучастке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленнойтаким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Согласно п. 2 ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся начужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме,что и прежний собственник недвижимости.
Такжесогласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другойнедвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимостьпередаются права на ту часть земельного участка, которая занята этойнедвижимостью и необходима для ее использования.
Тотже принцип находит свое отражение и в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так, в ст.28 закреплено, что «приватизация зданий, строений и сооружений, а такжеобъектов, строительство которых не завершено и которые признанысамостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно сотчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемыхтаким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотренофедеральным законом»[49].
Приватизацияимущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно сотчуждением покупателю следующих земельных участков:
— находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользованияили аренды;
— занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемогоимущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых дляиспользования указанных объектов.
Согласноп. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[50]со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизациязданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооруженийпромышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, накоторых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такиеземельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Несовсем понятен подход законодателя к определению статуса земельного участка поотношению к объекту недвижимости, на нем расположенном: земельный участокследует судьбе объекта недвижимости или наоборот?
СогласноГражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости,находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельныйучасток поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости,находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ,например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношениюк объекту недвижимости, на нем расположенном.
Действующеезаконодательство рассматривает земельные участки и здания, с одной стороны, какобъекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг отдруга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой — как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Другойпроблемой гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав наобъекты недвижимости и их оборота является то, что нормы ГК РФ ориентированы наследующее: собственники зданий, расположенных на земельных участках,находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают правопостоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если законом илидоговором не установлено иное (ч. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ), однако ЗК РФ ограничилкруг лиц, которые могут иметь, а тем более — приобрести земельные участки науказанном вещном праве.
Следующейпроблемой в рассматриваемой сфере является непоследовательность регулированияоборота земельных участков и находящихся на них зданий, выражающаяся в том,что:
— в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других — как два самостоятельных объекта. Так, ипотека здания не допускается безодновременной ипотеки земельного участка, в то время как нигде не говорится обобязательности одновременной аренды здания и земельного участка под ним;
— имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемыхсо зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что являетсянепосредственно предметом сделки. Так, обращение взыскания на земельные участкипо обязательствам собственника допускается только на основании решения суда(ст. 278 ГК РФ), в то время как обращение взыскания на здания в соответствии сост. 237 ГК РФ возможно и без обращения в суд, если такой порядок предусмотрензаконом, и, в частности, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[51]реализует эту возможность;
— предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборотзданий без оборота земельных участков, в частности, в тех случаях, когда зданиерасположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте(ст. 35 ЗК РФ);
— существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов,регулирующих одни и те же отношения. Так, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждениеземельного участка без расположенной на нем недвижимости, если участок и зданиепринадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такоеотчуждение;
— существуют пробелы в регулировании земельных отношений, возникающих по поводусудьбы земельного участка при совершении сделки с находящимся на нем зданием, инаоборот. В первую очередь это относится к передаче объектов недвижимости вдоверительное управление, поскольку отсутствуют нормы, касающиеся передачи вдоверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, накоторых они расположены. Отсутствуют также нормы, регулирующие отношения поповоду безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельнымиучастками, на которых они расположены, или нормы, распространяющие на нихсоответствующие правила об аренде таких объектов;
— зачастую в законодательстве отсутствует четкое определение характера права,которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке,приобретает на этот земельный участок, без чего невозможно четко определитьсодержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Этоособенно характерно для Земельного кодекса РФ, который оперирует не присущимгражданскому праву понятием «право на использование» в отношении земельногоучастка.
Арбитражнаяпрактика как ранее, в период действия Земельного кодекса РСФСР, так и внастоящее время свидетельствует о том, что при переходе права собственности наздание переходят и права на земельный участок, аналогичные правам, имевшимся упрежнего правообладателя недвижимости.
Так,согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»[52]при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащемпродавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользованияземельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ееиспользования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное непредусмотрено законом.
Согласноп. 5 этого же письма, если продавец недвижимости пользовался земельнымучастком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходитправо на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостьюи необходима для ее использования.
ПрактикаФедерального арбитражного суда Уральского округа показывает, что в связи свыходом Земельного кодекса РФ позиция суда по рассматриваемому вопросу не изменилась.
Так,кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Уральского округа попроверке законности и обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,вступивших в законную силу (Постановление от 7 октября 2002 г. по делу № Ф09-2116/02-АК[53]),рассмотрен иск ЗАО «Лукойл-Пермь» к Комитету по земельным ресурсам иземлеустройству по г. Екатеринбургу о признании недействительным постановленияо привлечении к административной ответственности в виде взыскания штрафа по пп.«а» п. 1 Указа Президента РФ от 16.12.1993 «Об усилениигосударственного контроля за использованием и охраной земель при проведенииземельной реформы».
Судкассационной инстанции отменил решения первой и апелляционной инстанций,которыми было отказано в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
Основаниемдля вынесения оспариваемого постановления послужили результаты проверкисоблюдения ЗАО «Лукойл-Пермь» земельного законодательства, в ходекоторой была установлена неправомерная, по мнению ответчика, передачаземельного участка в субаренду без уведомления собственника.
Судыпервой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии в действиях ЗАО«Лукойл-Пермь» состава правонарушения, поскольку на момент передачиспорного земельного участка в субаренду договора аренды между истцом исобственником земли заключено не было и соответствующего разрешения усобственника в нарушение ст. 22 ЗК РФ не получено.
Междутем судом было не учтено следующее.
Изматериалов дела следовало, что согласно договору от 04.04.2001 автозаправочнаястанция была передана истцом в аренду ООО«Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт». Указанный объект недвижимости былприобретен ЗАО «Лукойл-Пермь» в собственность по договорукупли-продажи у ООО «Инвер».
Согласност. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, непринадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласиясобственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования такимучастком, установленным законом или договором.
Спорныйучасток до продажи автозаправочной станции находился у ООО «Инвер» впользовании на основании договора аренды с Администрацией г. Екатеринбурга исоответственно после перехода права собственности на объект недвижимости к ЗАО«Лукойл-Пермь» также перешло право пользования земельным участком подуказанным объектом на тех же условиях, что и ООО «Инвер».
Такимобразом, право пользования земельным участком перешло к ЗАО «Лукойл-Пермь»на основании закона, а передача им объекта недвижимости в аренду ООО«Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт» произведена в соответствии со ст.652 ГК РФ. В действиях истца отсутствовал признак противоправности, апользование ООО «Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт» автозаправочной станциейпо договору аренды не свидетельствует о самовольном занятии им земельногоучастка, на котором находился указанный объект недвижимости.
В настоящий момент вГосударственной Думе РФ на рассмотрении находится проект федерального закона №8017-4 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации всвязи с принятием Земельного кодекса РФ», одобренный в первом чтении(Постановление Государственной Думы РФ от 31.03.2004 г. № 298-IVГД). Согласно пояснительной записке к указанному законопроекту, ст. 553 ГКрегулирующую особенности перехода прав на земельные участки при переходе правна недвижимость, предложено признать утратившей силу на том основании, чтоисчерпывающее регулирование данных вопросов содержится в статье 35 Земельногокодекса РФ.
Также, что касается прав нанедвижимость, расположенную на отчуждаемом земельном участке, статья 553 ГК РФустанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находитсяпринадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продаетсябез передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцомсохраняется право пользования частью земельного участка, которая занятанедвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемыхдоговором продажи. Если же условия пользования соответствующей частьюземельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняетправо ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка,которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии сее назначением. Данная норма еще раз подтверждает приоритет недвижимогоимущества в отношении земельного участка, на котором оно расположено.
Заключение
Все вышеизложенное позволяет намсделать следующие выводы:
Договор купли-продажинедвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи,выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества.
По договору купли — продажинедвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принятьуказанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
Договору купли-продажинедвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Продавцом и покупателем подоговору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так ифизические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальнымипредписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения наприобретение и отчуждение недвижимого имущества.
ГК требует, чтобы в договорепродажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числеданные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельномучастке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договореуказанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимостисчитается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).
Представляется,что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого,можно разделить на несколько групп.
Во-первых, это недвижимоеимущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочносвязанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группы недвижимое имуществонеоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природногопроисхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты,леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) иобъекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей.
Вторуюгруппу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу спецификиэтих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимостиповышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением имизаконодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости.
Из всех способов заключениядоговора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительнок продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в видеподписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в немсущественных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.
Совершение сделки(купли-продажи) в отношении объекта недвижимости при нарушении соответствующихтребований закона к форме договора, не порождает никаких юридических последствий.
В настоящее время, к сожалению,отсутствует консолидированный акт, в котором определялись бы единые требованияк жилым помещениям, что в значительной мере усложняет контроль в жилищной сферев общем и жилищно-коммунальной сфере в частности. В связи с чем, предлагаемПравительству РФ разработать новые и консолидировать уже имеющиеся нормы иправила, которым должен соответствовать объект недвижимости с целью признаниятакового пригодным для проживания.
Жилым помещением, как предметом договора купли-продажи можетбыть следующее имущество:
— жилой дом для индивидуального пользования (для однойсемьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
— отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. всяквартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательногоиспользования);
— часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, котораясостоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобныхпомещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могутбыть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами(семьями) на основании договора;
— часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) вкоммунальной квартире.
Стороны договора продажинедвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажидвижимого имущества, за следующими исключениями.
Во-первых, принятие покупателемнедвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когдатакое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не являетсяоснованием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащееисполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).
Во-вторых, при передачепродавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора окачестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественнойнедвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Этоисключение объясняется тем, что объектом недвижимости являетсяиндивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силухарактера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).
Также в общем случае напродавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц натовар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, алишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания дляпредъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такогодоговора в судебном порядке.
Пункт4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся наземельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельныйучасток принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующихслучаев:
1)отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена внатуре вместе с частью земельного участка;
2)отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятомиз оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
Точно так же не допускаетсяотчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения,сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
СогласноГражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости,находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельныйучасток поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости,находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ,например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношениюк объекту недвижимости, на нем расположенном.
Вместе с тем, в настоящее времясуществует целый комплекс вопросов, связанных с правами на земельный участок,расположенный под отчуждаемым объектом недвижимости:
— в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других — как два самостоятельных объекта;
— имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемыхсо зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственнопредметом сделки;
— предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборотзданий без оборота земельных участков, в частности, в тех случаях, когда зданиерасположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте(ст. 35 ЗК РФ);
— существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов,регулирующих одни и те же отношения;
— зачастую в законодательстве отсутствует четкое определение характера права,которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке,приобретает на этот земельный участок, без чего невозможно четко определитьсодержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Этоособенно характерно для Земельного кодекса РФ, который оперирует не присущимгражданскому праву понятием «право на использование» в отношенииземельного участка.
На основании вышеуказанных выводовбыли выработаны следующие рекомендации:
В настоящее время вГосударственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект о внесенииизменений в ГК РФ. В частности, эти поправки направлены на отмену так называемогопредварительного разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартир,в которых проживают несовершеннолетние. Данные разрешения в настоящее времявыдаются органами опеки и попечительства и позволяют осуществлять продажу жилыхпомещений, принадлежащих полностью или частично малолетним и (или) несовершеннолетнимс последующим обеспечением их иным благоустроенным жилищем и правомсобственности в нем, либо с перечислением денежных средств, вырученных отпродажи жилья на лицевой счет ребенка. Естественно, что данные нового жилогопомещения, где предполагается проживание детей, представляются в орган опеки ипопечительства на правовую экспертизу, помимо прочего к заявлению о разрешениина продажу жилья прилагаются гарантийные обязательства законных представителейи (или) собственников нового жилья, на которых и возлагается обязанность пообеспечению подопечного благоустроенным жилым помещением. На наш взгляд,внесение названных поправок значительно усложнит гражданский оборот именножилой недвижимости, чего делать никак нельзя, ведь в подавляющем числе случаевмалолетние и несовершеннолетние становятся собственниками жилых помещений впроцессе приватизации, приобретают соразмерные доли в праве общейсобственности, которыми фактически обременяется то или иное жилое помещение. Нанаш взгляд, в целях оптимизации соотношения интересов малолетних инесовершеннолетних детей, а также граждан, признанных недееспособными вустановленном законом порядке, и публичного интереса в развитии гражданскогооборота, есть смысл более подробно урегулировать процедуру купли-продажи именножилых помещений, принадлежащих полностью или в долях детям и недееспособнымсовершеннолетним гражданам. В силу чего рекомендуем внести в п. 2 ст. 37Гражданского кодекса РФ дополнения следующего содержания: «Распоряжениеоргана опеки и попечительства о разрешении отчуждения, в том числекупли-продажи, принадлежащего подопечному жилого помещения или доли в правеобщей собственности на соответствующее жилое помещение, может выдаваться такжев случае надлежащим образом оформленных гарантийных обязательств законныхпредставителей и (или) третьих лиц, о предоставлении подопечному вустановленные сроки права собственности в ином благоустроенном жилом помещении.При этом новое жилое помещение по своим техническим и эксплуатационнымсвойствам не должно быть хуже отчуждаемого. В случае, если законные представителии (или) третьи лица не исполнят указанные гарантийные обязательства вустановленный органом опеки и попечительства срок, договор об отчуждении жилогопомещения или доли в праве общей собственности в жилом помещении,принадлежавшего подопечному, может быть признан недействительным органом опекии попечительства в течение трех лет с момента его государственнойрегистрации» (См.: Приложение №1).
Библиографический список
недвижимостьдоговор купля продажаНормативные акты
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря. № 237.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ //Российская газета. 2005. 12 января.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 октября. № 211-212.
4. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Российская газета 2001. 13 марта. № 50.
5. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Российская газета. 1999. 1-5 мая. № 85-86.
6. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ // Российская газета. 1997. 26 марта.
7. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (с изменениями на 23 декабря 2003 г.) // Российская газета. 1997. 04 февраля.
8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1996 г. № 223-ФЗ //Российская газета. 1996. 27 января.
9. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ (с изменениями на 23 декабря 2003 г.) // Российская газета. 1995. 23, 25 ноября.
10. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (Часть первая) (с изменениями и дополнениями на 23 декабря 2003 г.) // Российская газета. 1994. 8 декабря. № 238-239.
11. Федеральный закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ (в ред. от 18.06.2005 г.) «О приватизации государственного имуниципального имущества» // Российская газета. 2002. 26 января.
12. Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации» // Российская газета. 2001. 30 октября.
13. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Российская газета. 2000. 10 января.
14. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета.1997. 30 июля. № 145
15. Федеральный закон от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского Кодекса РФ» //Российская газета. № 23. 1996. 06 февраля.
16. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российскаягазета 1994. 8 декабря.
17. Закон РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-I «О космическойдеятельности» // Российская газета. 1993. 6 октября.
18. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от11.02.1993 г. № 4462-1 // Российская газета. 1993. 11 марта.
19. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» //Российская газета. 1992. 5 мая. № 102.
20. Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. №576«О порядке распоряжения земельными участками, находящимися вгосударственной собственности, до разграничения государственной собственностина землю» // Российская газета. 2002. 10 августа.
21. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утвержденииправил проведения государственной кадастровой оценки земли» // СЗ РФ.2000. N 16. Ст. 1709
22. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкциио порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода правасобственности на жилые помещения» // Российская газета. 2001. 22 августа.
23. Земельный кодекс РСФСР (утратил силу) // Вестник Совета народных депутатов РСФСР и ВерховногоСовета РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768; 1993. № 21. Ст. 748; САПП РФ. 1993. № 51.Ст. 4935; № 52. Ст. 5085
24. Закон РФ от 23.12.1992 № 4196-1 «Оправе граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и напродажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства,садоводства и индивидуального жилищного строительства» (утратил силу) // Российскаягазета. 1993. 06 января.
25. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (утратил силу) //Российские вести. 1993. 29 октября. № 210.
Научная литература
26. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. №4.2002.
27. Болтанова Е.С. Автореферат к.д. «Договор купли — продажинедвижимости». – Томск, 2000.
28. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л.Маковский. – М., 1998.
21. Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридических наук,профессора Е.А.Суханова) — М.: Волтерс Клувер, 2004.
22. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. – М.,1992.
23. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объектанезавершенного строительства" // Хозяйство и право. № 10. 1998.
24. Долженко А.Н., Резников В.Б., ХохловаН.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001.
25. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью /Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. – М., 2000.
26. Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. – М.:ИЗП, 1998.
27. Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости. //Юрист. №6. 2004.
28. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новыеправила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. / Издательство«Юрайт». 2004.
29. Козырь О.М. Недвижимость в новомГражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория.Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
30. Комментарий к Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации / Подред. Г.Г.Иванова. — М.: Спарк, 2000.
31. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Подред. М.И. Брагинского. – М., 1995.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй(постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. /Руководитель авторского коллектива иответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков — М.:Юридическая фирма Контракт; ИНФРА — М, 1998. — 799 с.
33. «Комментарий к земельному законодательству РоссийскойФедерации». – М.: Юрайт-Издат, 2002.
34. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. — М.: Юристъ, 2002.
35. Мейер Д.И. Русское гражданское право. – М., 2000.
36. Основные институты гражданского права зарубежных стран. – М., 1999.
37. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Классикароссийской цивилистики).
38. Советское гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. – М., 1986.
39. Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов // Залог и ипотекав российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции).Москва, 1997.
40. Чеканов Д.В. Правовой режим космических объектов // Законодательство.№12. 2002.
41. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в светеГражданского кодекса РФ (часть первая) // Государство и право. 1996. № 1.
42. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. Москва, 1995.
43. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория //Экологическое право. № 3. 2002.
Материалы судебной практики
44. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13 ноября 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. № 1.
45. Информационное письмо Президиума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 5.
46. Постановлении Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации. 1998. № 10.
47. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2003 г. № 7677/03 «Продажа животноводческого комплекса неверно квалифицирована как сделка,направленная на отчуждение предприятия» // Вестник Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации. 2004. №2.
48. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от10 сентября 2002 г. по делу № 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12.
49. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г.«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитойправа собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации. 1998. № 10. С.19.
50. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от24 сентября 2003 г. № А42-431/03-17 «Государственная регистрация сделок сморскими судами не требуется» – Текст официально опубликован не был. СПС«Гарант».
51. Постановление ФАС Уральскогоокруга от 7 октября 2002 г. по делу № Ф09-2116/02-АК — СПС«КонсультантПлюс: Уральский округ».
52. Постановление ФАС Московскогоокруга от 31.01.2000 по делу № КГ-А40/26-00 // Долженко А.Н., Резников В.Б.,Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001.