СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. 3
ГЛАВАI. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА ЗАЛОГА ЗАКЛАДНОЙ… 6
1.1.Понятие и содержание закладной. 6
2.1.Форма и реквизиты закладной. 31
ГЛАВАII ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ЗАКЛАДНОЙ… 73
2.1. Государственная регистрация закладной. 73
2.2.Передача прав по закладной. 78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 90
СПИСОКИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ… 93
ПРИЛОЖЕНИЕ1. 98
ПРИЛОЖЕНИЕ2. 101
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. На современном этаперазвития общества, по мере становления в Российской Федерации рыночныхотношений, особую актуальность приобретает надлежащее исполнение обязательствучастниками предпринимательскойдеятельности. Надлежащее исполнение гражданско-правовых обязательств неразрывносвязано с возможностью участников гражданскогооборота обеспечить исполнение таких обязательств.
Особое место среди способов исполнения обязательствзанимает залог, значимость которого в последнее время неизменно возрастает.Залог, в условиях рыночной экономики, является одним из самыхпредпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получитьисполнение от должника за счет заложенного им имущества.
Залогнедвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога всвязи со спецификой своего предмета – недвижимости. Недвижимость обладает высокой ликвидностью и, следовательно, даеткредитору уверенность в том, что в случае неисполнения должником своегообязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоватьсяспросом, а значит, будет продано дляцели удовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть уверен, что стоимость недвижимого имущества смомента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания натакое имущество значительно не уменьшится, и он сможет получить то удовлетворение,на которое рассчитывал при заключении договора.
Одной из новелл законодательства об ипотеке являетсявведение в оборот новой ценной бумаги – закладной, призванной обеспечитьоборотоспособность ипотеки.
Исследований правовых проблем, связанных с закладной, оченьмало, что и послужилопредпосылкой для выбора темы исследования.Таким образом, данная работа является одной из первых попыток комплекснои всесторонне рассмотреть и проанализировать правовыевопросы относительно правового режима закладной.
Работа основана на анализе Конституции РФ, законов РФ, вчастности Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] (далее по тексту – Закон обипотеке), и иных правовых актов РФ, а также судебной практики, в том числеруководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Для достижения вышепоставленной цели необходимо изучитьследующие вопросы ирешить следующие задачи:
- исследовать систему законодательства, регламентирующего гражданско-правовой режим закладной;
- сформулироватьпонятие закладной и определить ее место как ценной бумаги в гражданско-правовоминституте ценных бумаг;
- выявитьособенности отношений, связанных с выдачей закладной,
переходом прав на закладную;
- рассмотреть комплекс вопросов, связанных сиспользованием закладной в качестве предмета залоговых отношений;
- проанализироватьиные гражданско-правовые вопросы, связанные с
оборотом закладной как ценной бумаги.
Объектомисследования являются гражданские правоотношения,складывающиеся по поводу выдачи и обращения такой ценной бумаги, какзакладная.
Автором использована литература по общей теории права,гражданскому праву, коммерческому праву, по гражданско-процессуальному праву, а такжеиные работы,имеющие отношение к теме исследования. В частности, теоретической основойисследования послужили работы М.М. Агаркова, В.А. Белова, М.И. Брагинского,А.Ю. Бушева, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, А.Ю. Грибанова, ОС. Иоффе, Б.Д.Завидова, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, О.А. Красавчикова, А.А. Маковской, Д.В.Мурзина, В.Ф. Попондопуло, P.O. Халфиной, B.C. Шишкиной, В.Ф. Яковлевой и др.
Настоящаяработа является одним из первых комплексных исследований в областигражданско-правового регулирования вРоссийской Федерации закладной и представляет собой анализ проблем,связанных с теорией и практикой применения законодательства о закладной. Вышеуказанное связано, в том числе, ис тем, что нормативно-правовая база, регулирующая выдачу и оборотзакладной как ценной бумаги, была выработанав российском законодательстве сравнительно недавно, и существенная правоприменительная практика в указанной областиотсутствует.
Теоретическоеи практическое значение исследования заключается в том, что выводы, сделанные в отношении российского законодательства о закладной,а также приведенные предложения автора, могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства ипрактики его применения.
ГЛАВАI. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА ЗАЛОГА ЗАКЛАДНОЙ1.1. Понятие и содержаниезакладной
Введение в гражданский оборот новой ценной бумаги – закладной– было осуществлено сравнительно недавно. 16 июля 1998 года Президент РФподписал Закон обипотеке, глава III которогопосвящена правовому регулированию закладной.
Закладная как ценная бумага введена в нашезаконодательство достаточно неожиданно. На протяжении всего периода истории советского гражданскогоправа и в начальном периоде российской правовой истории возможность инеобходимость введения в гражданское право такого вида ценной бумаги как закладная широко не обсуждались в научных кругах советских/российскихправоведов. Здесь необходимо заметить, что в период существованиясоветской правовой системы объективно отсутствовала необходимость существованияне только такой ценной бумаги, как закладная, но и правового института ипотекивообще. Связано это было с тем, что советская правовая система строилась,прежде всего, исходя из принципов господства плановой экономики игосударственной собственности, не приветствовала какие-либо частноправовыемеханизмы, а уж тем более оборот недвижимости, и даже не предусматриваладеления объектов гражданского права на движимое и недвижимое имущество (такое деление впервые появилось в современномгражданском праве в 1991 году, одновременно с принятием Основгражданского законодательства Союза ССР и республикот 31 мая 1991 года[2]), а, следовательно, не было особойнеобходимости регулировать отношения по залогу недвижимости (ипотеке) итем более по ее оборотоспособности черезвведение такой ценной бумаги, как закладная.
Даже саминститут залога, с отменой НЭП, а вместе с ней частного капитала, в конце 20-х – начале 30-х годов утратил свою актуальность.Как удачно сказал Д.А. Медведев, «в нашей стране залог долгое времяимел, скорее, ритуальное значение,сопровождая наиболее примитивные акты обмена»[3].
Однако по мере развития экономических реформ,осуществлявшихся в СоветскомСоюзе, а затем уже и в России, и по мере развития рьшочных отношений в нашей стране, актуальность изначимость такого способа обеспечения исполнения обязательств, какзалог, неизменно возрастала. Залог в условиях рыночнойэкономики является одним из самых предпочтительных способов обеспеченияобязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовомположении должника и получить от него исполнение за счет заложенного имущества.
Залогнедвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога всвязи со спецификой своего предмета – недвижимости. Недвижимость обладает очень высокой ликвидностью и в этой связипозволяет кредитору быть вполне уверенным в том, что в случае неисполнениядолжником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего,будет пользоваться спросом и, следовательно, будет продано для целиудовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть более или менееуверен в том, что стоимость недвижимого имущества, с момента заключениядоговора об ипотеке и до момента обращениявзыскания на такое недвижимое имущество, не уменьшится, или, во всяком случае, значительно не уменьшится, и,следовательно, кредитор сможет получить то удовлетворение, на которое онрассчитывал при заключении договоразалога недвижимости в обеспечение своего требования к должнику.
Таким образом, как отмечает И.Д. Грачев, «ипотека…служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторовстабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания надолжном уровне финансово-платежнойдисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов»[4] и одним из наиболее безотказных способовобеспечения исполнения обязательств.
Однако в условиях рыночной экономики гражданско-правовыеинституты постояннотребуют развития и совершенствования. Так, рынок постоянно находится в поиске исоздает инструменты, которые могут быть объектом различного рода сделок,выступать в качестве ликвидного актива предпринимателя.Это тенденция не обошла стороной и гражданско-правовой институт ипотеки.В результате в российском законодательстве появилась очередная новелла, новая ценная бумага – закладная, призваннаяобеспечить оборотоспособность ипотеки.
Нельзя не отметить, что такой инструмент как закладнаябыл известен дореволюционномуроссийскому законодательству. В то время на рынке ипотечного кредитования главным инструментом рефинансирования ипотечныхбанков являлись ценные бумаги. Поэтому не случайно анализу такихкатегорий, как закладная (закладнаякрепость), закладной лист, и их немецких аналогов, уделяли достаточно много внимания дореволюционные правоведы.[5]
Инструментом, более всего напоминающим современнуюзакладную, была закладнаякрепость. Давая ее характеристику, Л.А. Кассо писал: «… наша закладная устанавливает ео ipso правоотношение,в котором содержится и долговая связь, и вещное обеспечение, вместесоединенные… У нас в закладной содержится не обыкновенное заемное обязательство, а отвлеченное обещаниеуплатить известную сумму, для получения которой управомоченный субъект снабжен известной исковой защитой. Благодаря характерусамой сделки долговой момент нашей закладной еще рельефнее выступает,…так как с актом обременения совпадаетустановление обязательства, а именно заемного обязательства. И ввиду того,что лицо, отводящее другому право на вещь, вместе с тем обязывается уплатитьизвестное количество денег, тем самым возникает двойственное правомочие, в силукоторого залогодержатель имеет не только право на удовлетворение из стоимостиданного объекта, но, кроме того и прежде всего, право на уплату определеннойсуммы. Эта функция закладной выступает на первыйплан, когда крепость предъявляется ко взысканию по старому порядку; суд посылает об этом извещение залогодателю и, каквидно из статей Закона о судопроизводствегражданском, это извещение имеет значение вызова должника «к ответу и платежу», и точно так же, какпредъявление ко взысканию через полицию бесспорного обязательства, необеспеченного залогом или закладом».
Однакозакладная в том виде, в котором она была отражена в дореволюционном праве,являлась непередаваемой бумагой, на что прямо указывалось в дореволюционномправе. Этот недостаток отмечал Л.А. Кассо, говоря о том, что, сделав закладнуюпередаваемым, то есть оборотным, инструментом,российское законодательство приобрело бы подвижный и в высшей степени отвлеченныйзалог, а также весьма мобильный гражданско-правовой инструмент.[6]
Внимая вышеуказанному доводу Л.А. Кассо, современныйроссийский законодатель создал закладную в том виде, как она отражена в Законе обипотеке, по образу и подобию дореволюционной закладной крепости, но при этомнаделив ее оборотоспособностью, которая призвана дать кредитору(залогодержателю) возможность при необходимости получить рефинансированиесвоих затрат, понесенныхим в связи с кредитованием должника, посредством продажи закладной третьемулицу.[7]
Пункт 2ст. 13 Закона об ипотеке определяет закладную как именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права еезаконного владельца:
1. право наполучение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекойимущества, указанного в договоре об ипотеке,без предоставления доказательств существования этого обязательства;
2. право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Закон обипотеке придает закладной статус именной ценной бумаги. Отсюда возникают два фундаментальных вопроса: (а) действительно лиимеются основания считать закладную ценной бумагой, как это предлагаетЗакон об ипотеке; (б) если мы даемутвердительный ответ на первый вопрос, то прав ли был законодатель, наделяя закладную статусом именнойценной бумаги?
Чтобыответить на первый вопрос, необходимо обратиться к законодательному определениюценной бумаги. Ст. 142 ГК РФ определяет ценнуюбумагу как «документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественныеправа, осуществление или передачакоторых возможны только при его предъявлении». Ст. 149 ГК РФ предусматривает также существование ибездокументарных ценных бумаг. Здесь быхотелось заметить, что в связи с тем, что законодательство не предусматривает возможность выпуска закладной в бездокументарнойформе, в настоящей работе не рассматривается проблематика бездокументарныхценных бумаг.[8]
Виды ценных бумаг перечисляет ст. 143 ГК РФ (закладная вданной статье не упоминается). Однако перечень видов ценных бумаг в указаннойстатье ГК РФ не является исчерпывающим. Специально оговаривается, что к ценнымбумагам относятся «и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены кценным бумагам».
Закладная вполне вписывается в определение ценной бумаги,данное в ст. 142 ГК РФ,поскольку является:
а) прежде всего, документом, так как Законом обипотеке предусмотрена возможностьвыпуска закладной исключительно в виде письменного
документа;
б) документом,в отношении которого Законом об ипотеке
регламентируется его форма и реквизиты;
в) документом, удостоверяющим имущественные права, аименно право кредитора пообеспеченному ипотекой обязательству и право залога
залогодержателя на заложенное по договору об ипотеке недвижимое
имущество;
г) наконец,документом, для осуществления прав по которому, в
соответствии со ст. 17 Закона об ипотеке, идля передачи которого, в
соответствии со ст. 48 Закона об ипотеке, необходимо его предъявление.
Однаковозникает вопрос, отнесена ли закладная к ценным бумагам «законом о ценных бумагах», как этого требует ст.143 ГК РФ. Фактически Закон обипотеке регулирует общественные отношения, связанные с обеспечением исполненияобязательств посредством залога недвижимого имущества. Следовательно, строго говоря, Закон об ипотеке нельзя трактовать как «законо ценных бумагах», так как его наиглавнейшее назначение не связано с регулированием отношений по поводу выдачи иобращения такой именной ценной бумаги, как закладная, а, напротив, нормыо закладной включены в Закон об ипотеке постольку,поскольку правовое регулирование закладной непосредственно связано сгражданско-правовым институтом залога недвижимости (ипотеки).
Изприведенных выше рассуждений напрашивается вывод о том, что закладная, будучивведенной в гражданский оборот Законом об ипотеке, а не «законом о ценных бумагах», как этого требует ГК РФ, не можетпретендовать на статус ценной бумаги, так как она была введена в гражданскийоборот не должным образом. Такая точка зрения выражена, в том числе, вПисьме Президента РФ от 28 июля 1997 г. № Пр-1264 «Об отклонении проектафедерального закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)».[9] В данном письме, в частности, говорится,что «п. 2 ст. 13 Закона об ипотекеопределяет закладную как ценную бумагу, что противоречит ст. 143Гражданского кодекса, дающей определение ценным бумагам, к числу которыхотносятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный исберегательный сертификаты, банковская сберегательнаякнижка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценныебумаги, а также другие документы, которые законами о ценных бумагах или вустановленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг. Однако Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» несодержит норм, позволяющих отнести закладную к числу ценных бумаг».
Точкизрения, в соответствии с которой документ может быть отнесен к ценной бумагетолько «законами о ценных бумагах» в узком понимании, придерживается Л.Р. Юлдашбаева, (по ее мнению, Закон РФ «О рынке ценныхбумаг» не является, строго говоря, «закономо ценных бумагах»[10]), а также Ж.В. Коршунова, указывая, что Закон об ипотеке неявляется законом о ценных бумагах, и,следовательно, «вводить закладную как ценную бумагу был не вправе».[11]
Такой подход нам кажется не вполне оправданным. Да,действительно, ГК РФ говорит от том, что существование иных ценных бумаг,помимо перечисленных в ст. 143, может иметь место только при условии введенияих в оборот «законами о ценных бумагах». Однако вряд ли стоит говорить о том,что ГК РФ вкладывает в понятие«законы о ценных бумагах» лишь такие законы, которые целиком и полностьюпосвящены правовому регулированию обращения определенных ценных бумаг. Ведь если бы это было так, то врядли сам ГК РФ, явно не являясь «законом о ценных бумагах» в узкомпонимании, в своей ст. 912 наделял бы, например,простое складское свидетельство статусом ценной бумаги, не перечисливего в ст. 143.
Следовательно, можно сделать вывод о том, что ст. 143 неустанавливает правило, в соответствии с которым для введения в оборот закладнойнаряду с принятиемЗакона об ипотеке необходимо было также введение в действие отдельного закона,посвященного гражданско-правовому регулированию закладной. Единственный вывод, который можно и нужно сделать изположений ст. 143 ГК РФ, это тот, что новые виды ценных бумаг не могутбыть введены в оборот иными нормативными актами нежели законами, а любой закон,включающий в себя гражданско-правовоерегулирование определенной ценной бумаги, должен признаваться, хотя бы в части,«законом о ценных бумагах» в понимании ст. 143 ГК РФ.[12]
Таким образом, из приведенного выше анализа можно сделатьвьшод о том, что закладная отвечает всем требованиям, предъявляемым действующим законодательствомРФ к ценным бумагам, и была надлежащим образом введена в российский гражданский оборот Закономоб ипотеке.
Теперьостановимся на вопросе о том, насколько правильно Закон об ипотеке наделилзакладную статусом именной ценной бумаги. Для этого необходимо углубиться в изучение теории ценных бумаг и, прежде всего,уделить внимание классификации ценных бумаг.
«Задачей юридической классификации является разделениеявлений, объединяемых общими родовыми признаками, на такие виды, с которымисвязаны юридически значимые особенности».[13] Классификация ценных бумаг в ГК РФ построена исходяиз способов легитимации ее держателей. ГК РФ приводит три способа легитимации держателей,«которым соответствуют три способа обозначения кредитора побумаге и три способа передачи ценных бумаг». То есть от способалегитимации держателя ценной бумаги зависит, каким образом в ценной бумагеобозначается ее кредитор и каким способом передается ценная бумага. Традиционнов науке гражданского права, а в настоящее время эта позиция закреплена законодательно в ГК РФ, принято разделять ценныебумаги на предъявительские, ордерные и именные.[14]
Посколькузакладная по своей правовой природе и предназначению не может являться предъявительской ценной бумагой, так как лицо,являющееся ее владельцем, при любых обстоятельствах должно быть в нейпоименовано, в настоящей работе, приобсуждении сущности закладной, основной акцент будет сделан на поисках различий между ордерными иименными ценными бумагами и, соответственно,отнесении закладной либо к первым, либо ко вторым.
Итак, ордерными ценными бумагами принято считать такиеценные бумаги, для легитимации держателей которых помимо предъявления ценнойбумаги, что являетсяобщим правилом легитимации для держателей всех ценных бумаг, необходимо, чтобы предъявитель совпадал с лицом,указанным в ценной бумаге на последнейпередаточной надписи на ценной бумаге, а также чтобы ценная бумага содержаланепрерывный ряд передаточных надписей, заканчивающихся на предьявителе ордернойценной бумаги.
Стоит заметить, что некоторые ученые не вполне согласныс классификацией ценныхбумаг на предъявительские, ордерные и именные, дополняя или изменяя ее. Так, М.М.Агарков выделяет, наряду с предъявительскими, ордерными и именными ценнымибумагами, также обыкновенные именные ценные бумаги. Однако целью данной работыне является поиск наиболее приемлемой классификацииценных бумаг, и поэтому мы будем исходить из вышеприведенной классификации, как наиболее традиционной вгражданско-правовой науке, а также закрепленной законодательно в ГК РФ.
Именныеценные бумаги отличает такая характерная особенность легитимации держателя, что помимо предъявления ценной бумаги, еепредъявитель должен быть поименован вценной бумаге, чтобы иметь возможность реализовать предусмотренные в нейправа, а в определенных случаях также должен быть лицом, поименованным в специальном реестре должника, то есть лица,обязанного по ценной бумаге.
Некоторыеправоведы считают такой элемент легитимации держателя именной ценной бумаги, как поименованностъ держателя именной ценнойбумаги в реестре обязанного лица(должника), обязательным.[15] Нам этот взгляд видится не совсемправильным.
Ст. 145 ГК РФ, приводя классификацию ценных бумаг взависимости от способа легитимации держателя, приводит лишь одиннеобходимый элемент такой легитимации в отношении именных ценных бумаг – держательименной ценной бумаги должен быть назван в ценной бумаге для того,чтобы быть носителем прав, удостоверенных такой ценной бумагой. Действительно, ст. 142 ГК РФ предусматривает, что «в случаях, предусмотренныхзаконом или в установленном импорядке, для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой,достаточно доказательства их закрепления в специальном реестре (обычном или компьютеризированном)». Также ст. 2 Закона РФ от22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» говорит об именныхэмиссионных ценных бумагах, определяя ихкак «ценные бумаги, информация о владельцах которых должна быть доступна эмитенту в форме реестра владельцевценных бумаг, переход прав на которые и осуществление закрепленных имиправ требуют обязательной идентификации владельца». Однако это вовсе неозначает, что в отношении владельцев любыхименных ценных бумаг должен обязательно вестись реестр и, соответственно, чтоналичие держателя именной ценной бумаги в таком реестре необходимо дляего легитимации.
Следовательно, такой элемент легитимации держателейименных ценных бумаг как поименованность держателя в определенномреестре, не является обобщающим для всех именных ценных бумаг и не можетиспользоваться при отнесенииценных бумаг к именным.
Однако, как нам видится, здесь можно говорить обопределенном делении внутри трехчленной классификации ценных бумаг, а именноделении именных ценныхбумаг на (а) именные ценные бумаги, для легитимации держателей которыхнеобходимо доказать тождество лица, указанного в ценной бумаге, с лицом,поименованным в реестре обязанного лица (должника), и (б) именные ценные бумаги, для легитимации держателей которыхдостаточно того, чтобы держатель именнойценной бумаги был поименован в самой ценной бумаге. Такая классификация именных ценных бумаг более полноотражает сложившееся в настоящеевремя гражданско-правовое регулирование института ценных бумаг.
Для того чтобы выяснить, является ли закладная именнойценной бумагой, как этоопределяет законодатель, или какой-либо иной ценной бумагой, необходимо преждевсего ответить на два вопроса:
1) каким образом легитимируется держатель закладной;
2) каким образомосуществляется переход прав по закладной от одного держателя к другому.
Для того, чтобы держатель закладной мог легитимироватьсебя в качестве субъекта прав по ней, необходимо соблюдение следующихусловий: держатель (Закон об ипотеке использует термин «владелец») долженпредъявить закладную и подтвердить, что он является лицом, указанным впоследней передаточной надписи и что на закладной имеется непрерывный ряд предыдущих передаточныхнадписей, на последней из которых, соответственно, указано имя держателя(владельца) закладной. Как видно из вышесказанного, способ легитимации держателя, определенный для закладной в Законе обипотеке, характерен больше.[16]
Далее в настоящей работе в отношении оборота закладнойбудут использоваться оба термина – как «держатель закладной», так и «владелецзакладной».
Однакопрежде чем, базируясь только лишь на способе легитимации держателя закладной, дать ответ на вопрос осущности закладной как именной или ордернойценной бумаги, необходимо проанализировать и второй поставленный вопрос, касающийся природы закладной как ценнойбумаги, о том, каким образом осуществляется переход прав по ней.
Закон обипотеке предусматривает в ст. 48, что «передача прав по закладнойосуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) ипередачи закладной этому лицу».
Здесь стоит обратить внимание также на положения ГК РФотносительно передачиправ по именным и ордерным ценным бумагам. Ст. 146 ГК РФ определяет, что передача прав по именной ценнойбумаге (каковой в соответствии с Законом об ипотеке является закладная)осуществляется «в порядке, установленном для уступки права требования (цессии)»,а передача прав по ордерной ценной бумагеосуществляется «путем совершения на этой бумаге передаточной надписи – индоссамента».
Таким образом, если закладная является именной ценнойбумагой, как это устанавливает Закон об ипотеке, права по ней должныпередаваться путем уступки права требования (цессии), т. е. в соответствии справилами главы 24 ГК РФ.
Глава 24ГК РФ в ст. 389 устанавливает определенную форму осуществления уступки прав(цессии) в зависимости от того, в какой форме оформленообязательство, права по которому уступаются. Так, если сделка была совершена впростой письменной или в нотариальной форме, то и уступка прав по такойсделке должна осуществляться в простой письменной форме или должна быть нотариально удостоверена. Если же уступаютсяправа по сделке, требующей государственной регистрации, такая уступка правтакже требует государственной регистрации в установленном порядке.
Что касается государственной регистрации закладной, то здесьЗакон об ипотеке указывает лишь на то, что она составляется залогодателем идолжником и выдается залогодержателю регистрирующим ипотеку органом, которыйвносит в реквизиты закладной лишь данные о государственной регистрации ипотеки идату выдачи закладной. Процедура государственной регистрации строгорегламентирована. Закон РФ от 21 июля 1998 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,[17] в ст. 14 устанавливает, что«проведенная государственная регистрация договоров и иных сделокудостоверяется посредством совершения специальнойрегистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки».Форма такой регистрационной надписи в Приложении 15 к нему утверждена Постановлением Правительства РФ от 18февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[18]Следовательно, в отношении закладной можно констатировать, что Закон об ипотекене предусматривает требования о государственной регистрации этой ценной бумаги.
Таким образом, несмотря на то, что закладнаявыдается ее держателю (владельцу) органом, осуществляющим государственнуюрегистрацию ипотеки, и что орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, вносятданные об ипотеке в реквизиты закладной, законодательство не предусматривает ниобязательную нотариальную форму для закладной, ни ее государственную регистрацию.Значит, для придания закладной как ценной бумаге надлежащей формы, еедостаточно совершить в простой письменной форме, соблюдая формальности,установленные Законом об ипотеке.
Отсюда напрашивается вывод о том, что передача закладнойкак именной ценной бумаги путем цессии должна осуществляться в простой письменнойформе, что и устанавливает Закон об ипотеке, говоря, что передача прав позакладной осуществляется на основании передаточной надписи на самой закладной.
Здесь сразу же возникают два вопроса:
1)можно ли приравнивать передаточную надпись на закладной к уступке права требования (цессии),
2) если мы даем утвердительный ответ на первый вопрос, то каким образом должнаоформляться такая уступка права требования по закладной, для того чтобы соблюститребования об уступке права требования, установленные в ГК РФ.
Что касается первого вопроса, то в литературе частовысказывается мнение, что передаточная надпись с указанием имени (наименования)нового владельца ценной бумаги, совершенная на именной ценной бумаге,является ничем иным как уступкой прав требования (цессией) особой формы. Так,В.А. Белов считает, что передаточную надпись на закладной можно приравнять кцессии, однако такая передаточнаянадпись, с его точки зрения, считается цессией особенной: она является «сделкой, не налагающей на цедентаответственности за неисполнимость обязательства, но могущей переносить нацессионария больше прав, чем имеет сам цедент.Так, если лицо приобрело закладную от лица, который не имел права ею распоряжаться,о чем цессионарий не знал и не должен был знать, он считается правильнымдержателем закладной».[19]С данным выводом, как нам кажется, можносогласиться, ведь, действительно, ничему в действующем российскомзаконодательстве не противоречит положение, при котором передаточная надпись наименной ценной бумаге выступает в качестве инструмента уступки права требования (цессии). Следовательно, присоблюдении требований, установленных ГК РФ в отношении цессии, передаточнаянадпись на закладной может служить средством уступки прав (цессии) по закладнойкак именной ценной бумаге.
К такому же выводу приходит и Федеральная Комиссия по рынкуценных бумаг (далее – «ФКЦБ»),которая в своих Методических рекомендациях по применениюпрофессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,утвержденных распоряжением ФКЦБ от 26 февраля 1999 г. № 195-р (далее «Методическиерекомендации ФКЦБ»[20]) устанавливает, что передаточная надписьна закладной оформляет состоявшуюся уступку права требования и неявляется индоссаментом.
Однако с передачей прав по закладной к новому владельцупереходят и все права и обязанности по двум удостоверенным закладнойобязательствам, а именно пообязательству, в обеспечение которого был заключен договор об ипотеке и выданазакладная, и по самому договору об ипотеке.
В связи с тем, что договор об ипотеке по Закону обипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации,передача прав и обязанностейпо нему другому лицу также, в соответствии с правилами главы 24 ГК РФ, требуетгосударственной регистрации. Такая же ситуация может иметь место и в отношениипередачи прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Например, договоркупли-продажи предприятия подлежитобязательной государственной регистрации и вступает в силу только смомента осуществления такой регистрации. В случае если в обеспечение исполненияобязанности покупателя уплатить покупную цену продавцу предприятия сторонызаключили договор об ипотеке, сопровождающийся выдачей закладной, то закладнаяудостоверяет соответствующие права продавца на получение покупной цены отпокупателя (здесь, естественно, имеется ввиду, что в ипотеку передано не продаваемое предприятие, а какой-либо иной объект недвижимости, в отношении которогодопускается составление закладной).
При передаче закладной к новому ее владельцу переходят иправа продавца по договору купли-продажи предприятия, а именно право требоватьот покупателя уплаты покупной цены. Таким образом, новому владельцу закладнойпереходят права подоговору, который подлежит под страхом недействительности обязательной государственной регистрации.Следовательно, и передача прав по нему,согласно все тем же правилам главы 24 ГК РФ, требует государственной регистрации.
Выходомиз этой ситуации могли бы служить следующие изменения в Законе об ипотеке,которые привели бы его в соответствие с нормами ГК РФ. Закон об ипотеке долженбыть изменен таким образом, что стороны могли бы иметь выбор – либо заключитьдоговор об ипотеке в соответствии со всеми правилами его заключения иоформления, установленными Законом об ипотеке, либо оформить свои залоговыеотношения исключительно путем составления и выдачитакой именной ценной бумаги как закладная. Закладная должна при этом оформлятьсяв простой письменной форме, и, как это предусмотрено сейчас, выдаваться залогодержателю органом, осуществляющимгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Данный орган, однако, не будет осуществлять государственную регистрациюзакладной, как документа, но будет регистрировать, во-первых, ипотеку какобременение прав залогодателя и, во-вторых, правазалогодержателя в отношении залога недвижимого имущества по закладной. Передачазакладной, как и ныне, должна осуществлятьсяпутем совершения на закладной передаточной надписи, играющей рольуступки права требования (цессии). Новый владелец закладной должен обратиться ворган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, длярегистрации своих прав по закладной и приобретет свои права по закладнойв отношении третьих лиц только после внесенияего в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качествезалогодержателя и обладателя прав по закладной. Соответствующие изменения необходимо также внести в отдельные статьи ГКРФ о залоге таким образом, чтобы существование закладной, а такженеобходимость регистрации прав владельцазакладной предусматривались и в достаточной степени регламентировалисьнормами ГК РФ.
Такие правила Закона об ипотеке позволят избежатьвышеназванного противоречиямежду нормами ГК РФ и Закона об ипотеке, не войдут в противоречие с правилами, регламентирующими оборот недвижимости, всвязи с тем, что сохранится требование об обязательной государственнойрегистрации прав владельца закладной вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним(далее «Единый реестр»), а также приведут процедуру передачи прав по закладнойв соответствие с правилами передачи прав по именным ценным бумагам, установленными в ГК РФ. Правда,остается открытым вопрос: как быть с передачей вместе с закладной правпо обеспеченному ипотекой обязательству, которое само по себе требуетгосударственной регистрации? Безусловно,поскольку ипотекой, как правило, обеспечиваются обязательства по договорам займа и кредита, которые не требуютсами по себе государственной регистрации или нотариального удостоверения,случаи, когда этот вопрос будет актуальным, достаточно редки. Однако это недает законодателю права закрыть на него глаза. Требуется дальнейшееисследование поставленного вопроса с целью нахождения наиболееприемлемого выхода, обеспечивающего соответствие правового регулированиязакладной требованиям норм ГК РФ и сохранение закладнойкак инструмента, способствующего оборотоспособности ипотеки. Хотя уже сейчасможно отметить, что обеспеченное ипотекой обязательство является по своейприроде денежным и, несмотря на то, что договор, на котором такое обязательство основывается, может подлежатьобязательной государственной регистрации, само право на получение денежногоисполнения не подлежит такой государственной регистрации.
Однако, возможно, во избежание вышеназванных проблем ипротиворечий будет проще внести в Закон об ипотеке лишь одно изменение, аименно придать закладнойстатус ордерной ценной бумаги. Чтобы признать такой вывод правомерным, необходимо проанализироватьпоследствия наделения закладной статусомордерной ценной бумаги, рассмотреть, позволит ли такое изменение соблюсти предназначение закладной как ценнойбумаги, призванной облегчить оборотзаложенной недвижимости и облегчить удовлетворение требований залогодержателей.
Нам видится, что ответ на поставленный вопрос будетотрицательным. Придавая закладной статус ордерной ценной бумаги, Законоб ипотеке тем самым подчинит процедуру передачи прав на закладнуюобязательным требованиям п. 3 ст. 146 ГК РФ, которые определяют порядок передачиправ по ордерным ценным бумагам.Императивные нормы данной статьи указывают на то, что лицо, передающее ордерную ценную бумагу (индоссант),несет ответственность перед лицом, которому ордерная ценная бумага передана(индоссатом), не только за существованиезакрепленного такой ценной бумагой права, но и за его исполнение.
Применениеданной нормы к закладной будет означать, что лицо, передающее права по закладной ее новому владельцу, будет отвечать передэтим владельцем или перед темивладельцами закладной, которые впоследствии получат права, удостоверенные ею, не только за то, чтопереданное им обязательство существуети является действительным на момент его передачи, но и, в случае неисполнения должником по закладной своегообязательства перед владельцем закладной, за его исполнимость. Это означает,что владелец закладной, не получив исполненияот должника по закладной, будет иметь возможность обратиться к любомуиндоссанту по закладной за возмещением убытков, вызванных неисполнимостьюпреданной ими закладной.
Такое положение дел применительно к закладной не будетотвечать тем требованиям, которым должна отвечать закладная как ценная бумага,исходя из ее предназначения. Как уже отмечалось выше, основным предназначениемзакладной являетсяповышение оборотоспособности ипотеки. Иначе говоря, закладная должна представлять из себя ликвидный активпредпринимателя, который тот при необходимости мог бы продать другомупредпринимателю. И здесь, безусловно, важнымявляется то обстоятельство, что продав закладную, содержащую в себе существующее и действительное право,предприниматель может, что называется, «выкинуть ее из головы». Еслизаконодательное регулирование закладной не позволитпредпринимателю осуществить вышеназванные действия, ее (закладной) возможности значительно сузятся и она может статьсовершенно «мертвым» институтом гражданского права. С этих позицийпридание закладной статуса ордерной ценнойбумаги не позволит осуществить указанного предназначения закладной и,следовательно, является неправильным.
Таким образом, нам видится необходимым сохранениестатуса закладной как именной ценной бумаги и внесение в законодательствооб ипотеке изменений, указанных выше и устраняющих обозначенные противоречия Законаоб ипотеке с нормами ГКРФ.
Следующий вопрос, который возникает при рассмотрениизакладной как ценнойбумаги, заключается в том, какие права, удостоверяемые закладной, составляют ее содержание – вещные илиобязательственные? Сразу отметим, что посколькузакладная объединяет в себе права держателя закладной, вытекающие сразуиз двух обязательств, то необходимо рассмотреть каждое из них, чтобы прийти к конечному выводу относительновещно-правовой или обязательственно-правовой сущности прав, составляющихсодержание закладной.[21]
Закладная удостоверяет право ее держателя на получениеисполнения денежного обязательства, обеспеченного залогом недвижимости. Здесьтрудно не согласиться стем, что данное право в любом случае будет носить обязательственный характер и,следовательно, с этой стороны право, удостоверенноезакладной, носит обязательственный характер.
Сложнееобстоит дело с определением природы второго права, удостоверенного закладной, – права залога на заложенное по договору обипотеке имущество. Связано это с тем,что в юридической литературе давно идет спор относительно того, являетсяли право залога вещным или обязательственным. Такаядискуссия ведется не случайно, и, соответственно, не случайно так сильноразделились мнения цивилистов касательно этого вопроса, так как необходимопризнать, что утверждая, что право залога носит обязательственный характер, сторонники этой идеи неминуемо приходят к выводу,что определенные признаки правазалога как вещного права все равно присутствуют, те же, кто признает, что право залога является вещным, не могут необратить внимание на определенные обязательственно-правовые моментыэтого права.
Дискуссия по этому поводу была изначально развитадореволюционными российскими цивилистами. Как отмечает В.В. Витрянский, «отсутствиеединого взгляда на природу права залога среди дореволюционных цивилистов вомногом предопределялось несовершенством действовавшего тогда законодательства».[22] Сторонниками той позиции, что правозалога является вещным, в дореволюционнойРоссии являлись, в частности, Д.И. Мейер,[23] который отмечал, что раз залогодержатель имеет возможность потребоватьпродажи чужой вещи, то уже это делает залог как бы правом на чужую вещь; Г.Ф. Шершеневич, который указывал натакие вещно-правовые черты права залога, как признак следования за вещью независимо от права собственности на нее,которое может переходить от одноголица к другому, а также, что право залога представляет из себя право на чужую вещь в связи с тем, что ценность чужогоимущества служит обеспечением права требования; К.П. Победоносцев, отмечавший,что хотя право собственности сохраняется за залогодателем, тем не менеезалогодержателем приобретается исключительное право на заложенное имущество.Наделяя право залога вещным характером,многие из перечисленных ученых отмечали, что этому праву все же присущи определенные обязательственно-правовыечерты. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил,что в противоположность вещным правам право залога не носит самостоятельного характера и зависит от права пообязательству.
Ряддореволюционных цивилистов придерживались мнения о том, что право залога носитобязательственно-правовой характер. В.М. Хвостов указывал на то, что право залога является скорееобязательственным, говоря о том, что за исключением права защиты залоговогоправа, которое сближает его с вещными правами, в остальном оно ближе кправам обязательственным. В том же направлении рассуждал К. Анненков,считавший, что за правом залога стоит скорее признать право обязательственное,нежели вещное, так как с вещным правомправо залога связывает лишь то, что право залога ограничивает право собственникаимущества и имеет силу против третьих лиц при обращении взыскания на заложенноеимущество.
Итак, мы видим, что мнения известнейших дореволюционныхцивилистов были различными, однако, как уже отмечалось, сторонники и той и другойпозиции признавали частичную состоятельность и противоположного им подхода к рассматриваемому вопросу.
Всовременной гражданско-правовой литературе также существуют различные взгляды на указанную проблему. Действующеезаконодательство РФ поместило нормы о залоге в раздел, посвященныйобязательственному праву, на что, как будет показано ниже, безусловно, ссылаютсясторонники взглядов на право залога как на право обязательственное. Этот фактможет служить дополнительным аргументом, но никак не может являтьсяопределяющим в отнесении залога к тому или иному виду гражданских прав. Однако справедливости ради необходимо отметить, что это вкакой-то степени выражает мнениезаконодателя на поставленный вопрос, так как нигде в ГК РФ четко не указываетсяна то, что право залога является вещным.[24]
В литературе, правда, встречается мнение о том, чтозаконодательство указывает на вещно-правовой характер залоговыхотношений. Прежде всего, указывается на тот факт, что перечень вещных прав,приведенный в ст. 216 ГК РФ, не является закрытым, что с нашей точки зренияявляется безусловно правильным прочтением данной нормы ГК РФ. Далее цитируется ст. 131 ГК РФ, устанавливающая правила о регистрации прав нанедвижимое имущество, которая, какотмечается, причисляет ипотеку к числу вещных прав. Однако если целикомпроанализировать данную статью, такой вывод не покажется столь однозначным. Приведемтекст п. 1 указанной статьи полностью:
«Правособственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосударственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, правооперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека,сервитуты, а также иные права вслучаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».
Итак, ГК РФ указывает не только на регистрацию самихвещных прав, но и на регистрацию ограничений вещных правнанедвижимое имущество, к которым и должна быть причислена ипотека, ведь она как раз-таки иявляется ничем иным, как определенным ограничением вещных прав. При дальнейшемперечислении прав, подлежащихгосударственной регистрации, ст. 131 ГК РФ уже не указывает, что перечисленные во втором предложении п. 1права являются вещными.
Далее, сторонники той позиции, что право залога являетсявещным правом, указываютна ст. 132 ГК РФ, которая говорит о том, что предприятие, как имущественный комплекс, может быть объектомкупли-продажи, залога, аренды и другихсделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.Из текста этой статьи делается вывод о том, что залог, таким образом, причислензаконодателем к вещным правам. Однако, с нашей точки зрения, и здесь нельзя суверенностью говорить об этом: ведь из прочтения ст. 132 ГК РФ можно лишьсделать вывод, что залог является сделкой, либо устанавливающей, либо изменяющей, либо прекращающей вещные права. Еслиговорить о том, что законодатель имел в виду, что залог, как сделка,устанавливает вещные права, то позиция сторонников обязательственно-правовогохарактера залога, безусловно, правильна. Но ведь возможно также, чтозаконодатель имел в виду, что залог являетсясделкой, связанной с изменением вещных прав на вещь, но не устанавливаетвещные права залогодержателя.[25]Таким образом, однозначного вывода о позициизаконодателя по этому вопросу и здесь сделать нельзя.
Теперь необходимо привести некоторые взгляды современныхцивилистов на вопрос относительно вещно-правовой или обязательственно-правовойсущности права залога.
Так, сторонником позиции, что право залога являетсявещным, выступает B.C. Шишкина, обосновывая свое мнениеследующим образом: «конечно, у залогодержателя нет права стать собственником заложенной вещипреимущественно перед другими лицами, если основное обязательство не исполненодолжником-залогодателем. Однако права залогодержателя не ограничиваются правом получения удовлетворения изстоимости заложенного имущества. Залогодержатель контролирует использованиепредмета залога и распоряжение имзалогодателем: ведь без согласия залогодержателя залогодатель, оставаясь собственником предмета залога, невправе ни передать его другому лицу впользование, например, в аренду, ни распорядиться им путем продажи. Кроме того,залогодержатель, хотя и не может стать на основе залога собственником предмета залога, вправе требовать продажи этогоимущества в соответствии со ст. 349 – 350 ГК. Поэтому представляется,что есть серьезные аргументы в пользу признанияправ залога вещным».[26]
Противоположной точки зрения придерживается В.В. Витрянский,утверждая, что «посовременному российскому гражданскому законодательству, залоговое правопредставляет собой обязательственное право».[27]Прежде всего автор указывает, что законодатель разместил нормы о залоге враздел третий ГК РФ «Общая часть обязательственногоправа». Однако В.В. Витрянский в обоснование своей позиции приводит и иныеположения действующего законодательства РФ. Так, он пишет, что «обязательственно-правовойхарактер залога подтверждается также включением в текст Кодекса некоторыхособых правил, регламентирующих залоговыеотношения. Во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 336 ГК предметом залогамогут быть не только вещи, но и имущественные права (требования). Как известно,имущественное право само по себе в качестве самостоятельного объекта ни прикаких условиях не может служить предметом вещныхправ. Во-вторых, договором о залоге либо законом может быть предусмотрензалог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п.6 ст. 340 ГК). Иными словами, залоговое право может быть установлено на будущуювещь, в отношении которой не может быть установлено ни право собственности, нилюбое другое вещное право со стороны какого-нибудьсубъекта… В-третьих, только с позиции обязательственно-правового характера залога можно объяснить применительнок залоговым отношениям правило, содержащееся в п. 2 ст. 313 ГК РФ,согласно которому третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право наимущество должника (право аренды, залога и др.) вследствие обращения кредиторомвзыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требованиякредитора без согласия должника. В-четвертых, в случае гибели предмета залогазалогодатель вправе заменить его другим, равноценным имуществом (п. 2 ст. 345ГК РФ). Аналогичное правило невозможнопредставить в отношении имущества, принадлежащего кому-либо на вещном праве.В-пятых, залогодержатель вправе передать свои права по договору о залогедругому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путемуступки права требования, предусмотренных ст. 382 — 390. Между тем уступка права требования – чисто обязательственно-правовойинститут. Вещные права не могутпередаваться другому лицу в порядке цессии. В-шестых, толькообязательственно-правовой природой залоговых отношений можно объяснить тообстоятельство, что при ликвидации должника (юридического лица), в том числе в порядке банкротства, имущество, служившее вкачестве предмета залога, не исключается из общей массы имуществадолжника (конкурсной массы), а требования кредитора-залогодержателя вобеспеченной части подлежат удовлетворению в привилегированную очередь за счетлюбого имущества должника, в том числе и непередававшегося в залог (ст. 64 — 65 ГК РФ). И наконец, в-седьмых, требованиякредитора-залогодержателя могут быть удовлетворены лишь путем продажи заложенного имущества на открытыхторгах (ст. 350 ГК РФ)».[28]
Итак, ив современной российской цивилистике встречаются противоположные точки зрения на то, является ли право залога вещным илиобязательственным. И те и другиестороны выдвигают в защиту своих позиций вполне обоснованные аргументы.Видимо, в этом и состоит специфика права залогакак института гражданского права, что ему присущи и вещно-правовые, и обязательственно-правовыечерты. С одной стороны, нельзя не отметить связанностьзалогового права с самой заложенной вещью, а именно влияние залогодержателя навозможность собственника осуществлять право распоряжения заложенной вещью, следование права залога за вещьюпри переходе прав на нее и т. д. Сдругой стороны, нельзя закрывать глаза и на обязательственно-правовой характер залоговых отношений, вьгоажающийся вприменении к залогу ряда гражданско-правовыхконструкций, характерных больше для обязательственного права, а именно уступки права требования, а такжераспространение права залога наимущественные права и будущие вещи. В этой связи, с нашей точки зрения, необходимо присоединится и к той и к другойпозиции на поставленный вопрос и одновременно не согласиться с обеими.
Стоит признать, что залог стоит на границеобязательственных и вещных прав, соединяя в себе элементы обоих.[29] В данном факте нет ничегонегативного – залог какинститут гражданского права в том виде, в котором он установлен нормами действующего законодательства, являетсянеобходимой частью гражданско-правовых отношений в современном обществеи полезно функционирует на благо участников этих отношений, невзирая на его неоднозначную, с теоретической точки зрения,природу в плане определенной принадлежности к вещным илиобязательственным правам.
Подводяитог, можно сделать вывод о том, что нельзя однозначно определить природу прав, удостоверяемых закладной. С одной стороны, этоправо, безусловно, обязательственное, коим является право, возникающееиз обеспеченного ипотекой обязательства. Сдругой стороны, это право залога, гражданско-правоваяприрода которого неоднозначна, оно обладает признаками и вещных прав, и прав обязательственных. Однакоданный факт ни коим образом не влияетна применение закладной как ценной бумаги в гражданском обороте, как он невлияет на применение в гражданском обороте такого способа обеспечения обязательств,как залог.
Исходяиз определенных выше параметров, закладная как ценная бумага удостоверяет такиеправа ее законного владельца, как право кредитора на получение исполнения поосновному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залогодержателя напредмет данной ипотеки. Уже здесь проявляются особенности закладной. Онаудостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разнымобязательствам, — право кредитора и право залогодержателя.2.1. Форма и реквизиты закладной
Рассмотрим понятие обязательных реквизитов и формыценной бумаги. Как илюбой другой ценной бумаге, закладной присущи определенные обязательныереквизиты и определенная форма. При этом, в соответствии со ст. 144 ГК РФ,отсутствие обязательных реквизитов закладной, как ценной бумаги, илинесоответствие закладной установленной для нее форме влечет ее ничтожность.
Под реквизитами ценной бумаги в теории гражданского правапринято понимать тесведения, наличие которых в ценной бумаге необходимо для ее действительности, для того чтобы такой документмог называться ценной бумагой (как будет показано ниже, при обсуждениипонятия «формы ценной бумаги», не все правоведы согласны с таким определениемреквизитов ценной бумаги). Реквизиты также служат для цели отграничения одноговида ценных бумаг от другого. Так, например, ст. 878 ГК РФ устанавливаетобязательные реквизиты такой ценной бумаги,как чек, без наличия которых документ не будет являться чеком и наличиекоторых необходимо, чтобы участники гражданских правоотношений могли идентифицировать документ как чек, являющийсяценной бумагой.
В теориигражданского права нет единого мнения, что следует понимать под формой ценной бумаги. Возможно, это связано стем, что разделение формы и реквизитовценной бумаги появилось в российском гражданском законодательстве только спринятием ГК РФ. Ранее действовавшее законодательство в некоторых случаяхговорило лишь о реквизитах ценной бумаги (см. п. 3 ст. 31 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республикот 31 мая 1991 года), а в некоторых случаях лишь о форме ценной бумаги (см.Главу 1 Постановления ЦИК и СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 104/1341 «Овведении в действие положения о переводноми простом векселе» («Положение о переводном и простом векселе»[30])). Возможно, на такое положение дел повлиял и тотфакт, что судебная практика по этому вопросу также разноречива: в одних случаяхсуды отграничивают понятия формы и реквизитов ценной бумаги (см.,например, Постановление Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 28 сентября 1994 г. № 36 «О спорах по оплате векселейпри неправильно указанных сроках платежа»[31]),в других – придерживаются мнения о том, чтореквизиты ценной бумаги являются частью ее формы (см., например,Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1997г. № 18 «Обзор практики разрешения споров,связанных с использованием векселя в хозяйственном обороте»[32]).
Так, О.Н. Садиков говорит о том, что «под требованиями кформе ценных бумаг необходимо понимать обязательные правила, предъявляемые кспособу выражения тех или иных бумаг». В этой связи он разделяет ценные бумагина совершенныев документарной и бездокументарной форме.[33] Напротив, В.А. Белов считает, чтопонятия реквизитов и формы ценной бумаги не следует различать и предлагаетобъединить их в законодательном понятии ценной бумаги, говоря не о «документе, удостоверяющем ссоблюдением установленной формы и обязательныхреквизитов...», как это делает ст. 142 ГК РФ, а о «документе, удостоверяющем ссоблюдением установленной формы (реквизитов)...».[34] В.А. Белов такжевыделяет понятие «содержание ценной бумаги», имея в виду информацию, инкорпорированную в ценной бумаге,сведения, заключенные в ее реквизитах.[35] Д.В. Мурзин понимает под формой ценнойбумаги «технические характеристики исполнения бланка ценной бумаги».[36]
С нашей точки зрения, нельзя отождествлять форму ценнойбумаги с ее составлениемв документарной или бездокументарной форме. ГК РФ в своей ст. 142 устанавливаетобщее правило о том, что ценная бумага – это документ, составленный с соблюдением определенной формы. При этом определение предусматривает,что ценная бумага это, прежде всего, документ, то есть определенная запись на бумажном носителе, и только после этого говорито том, что такая запись на бумажномносителе должна быть осуществлена в определенной установленной форме. То есть ГК РФ говорит о форме документа,документарной ценной бумаги, а не о форме ценной бумаги как одокументарной или бездокументарной. В этойсвязи мы склонны не согласиться с понятием формы ценной бумаги,предложенным О.Н. Садиковым.
Нельзя также согласиться с тем, что понятия «форма ценнойбумаги» и «реквизитыценной бумаги» представляют собой одно и то же. Законодатель прямо разделил этидва понятия в соответствующих статьях ГК РФ, и вряд ли стоит говорить о том,что это сделано необдуманно. Явно выраженная воля законодателя в этом отношении прослеживается не только в ст. 142 и 144ГК РФ, посвященным общим положениям о ценных бумагах, она также выраженав статьях, посвященных, например, расчетамчеками. Так, ст. 878 говорит вначале о реквизитахчека, без которых он лишается силы чека, а затем о форме чека, которая должна быть установлена законом и банковскимиправилами.
Нельзя также, как нам кажется, сводить понятие формыценной бумаги к предъявлениютребований к ее бланку. Действительно, определение ценной бумаги как документа уже указывает нам на то, чтоценные бумаги всегда должны быть составлены в письменной форме (в данном случаемы приводим рассуждения исключительно в отношении документарных ценныхбумаг). Из этого можно сделать вывод о том,что ценная бумага не может быть составлена устно.[37] Однако письменная форма – неединственная форма документа. Законодательство может требоватьсоставления документа в нотариальной форме, при этом, если законодатель установил такое требование вотношении определенного вида ценной бумаги,то она приобретет свой статус только в случае, когда она как документ примет непросто письменную, а нотариальную форму. Установление такого требования в отношенииотдельного вида ценных бумаг, с нашей точки зрения, будет представлять требование относительно формыценной бумаги как документа, безсоблюдения которой ценная бумага будет ничтожной в соответствии со ст. 144 ГКРФ. Законодательство также может устанавливать и другие требования к формеотдельных ценных бумаг.
При этом к форме ценной бумаги можно отнести, как этоделают многие авторы, и требования к бланку ценной бумаги в случае, еслизаконом будет четко установлено, что несоблюдение требований, установленных вотношении бланка определеннойценной бумаги, влечет ее недействительность.
Теперь,определив, что понимается под реквизитами и формой ценной бумаги, необходимо установить, какие требованияпредъявляет законодатель к реквизитам и форме закладной, без соблюдения которыхзакладная в соответствии со ст. 144 ГК РФ будет считаться ничтожной.[38]
Вначале об обязательных реквизитах закладной. Ст. 14Закона об ипотеке носитназвание «Содержание закладной». Однако то, что Закон об ипотеке называет «содержанием» закладной, в ГК РФ и внауке гражданского права обычно принято называть реквизитами, что идолжно быть отражено законодателем в ст. 14Закона. С нашей точки зрения, термин «содержание» лучше не использовать в данномконтексте и прибегнуть к использованию традиционного термина «реквизиты».Связано это с тем, что термин «содержание» и то, что в него вкладывается, являетсяпредметом широких дискуссий, когда речь идет о «содержании договора», «содержанииобязательственного правоотношения». В этомсмысле под содержанием ценной бумаги стоит скорее понимать те права и обязанности, которые вытекают из ценной бумагикак гражданско-правового обязательства, а не те сведения, информацию,которые должны содержаться в ценной бумаге,т. е. ее реквизиты. Наверное, в том числе и по этой причине ГК РФ называетте сведения, которые должны содержаться в ценной бумаге, не ее содержанием, аее реквизитами, и такая, на наш взгляд, более правильная терминология должнабыть отражена в Законе об ипотеке.
Итак, ст. 14 Закона об ипотеке предусматривает следующиеобязательные реквизиты закладной как ценной бумаги, которые придают закладной ее статуси безкоторых закладная является ничтожной (здесь необходимо отметить, что обязательные реквизиты закладной вомногом совпадают с существенными условиями договора об ипотеке):
1) слово «закладная», включенное в название документа.
Требование о включении названия ценной бумаги в названиеили текст самого документане является чем-то необычным, оно характерно для многих ценных бумаг, хотя иимеет место не во всех случаях. Так, идентичное требование установлено в ст.878 ГК РФ в отношении чека, а также в ст. 1 и 75 Положения о переводном ипростом векселе в отношении векселя. Однако наименование ценной бумаги необязательно должно быть включено в название или текст простого или двойного складского свидетельства (ст. 913 и 917 ГК РФ),хотя в большинстве случаев такоеназвание, безусловно, указьшается. Это подтверждает и тот факт, чтоформы бланков складских свидетельств, установленные некоторыми нормативнымиактами, всегда включают в себя наименование двойногоили простого складского свидетельства, несмотря на то, что отсутствие таковогоне делает эти ценные бумаги ничтожными.
Для закладной такое требование является обязательным, и,соответственно, отсутствиеслова «закладная» в наименовании документа делает закладную ничтожной в силу отсутствия одного из обязательныхее реквизитов. Включение слова «закладная»в наименование документа является, безусловно, полезным, и не являетсячисто формальным требованием, так как однозначно определяет правовую природу ценной бумаги и «призванопредопределять возможность применения к ней тех или иных нормзаконодательства».[39]
2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование иуказаниеместа нахождения, если залогодатель – юридическое лицо.
3) имяпервоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание местанахождения, если залогодержатель – юридическое лицо.
Закладная также должна содержать определенные сведениякак о залогодателе, так и о залогодержателе. При этом, естественно,информация будет различной в зависимости от того, кто выступает в качествезалогодателя и залогодержателя по закладной.
В случае если залогодателем или залогодержателемявляется физическое лицо, в закладной указьшается его имя, т. е. фамилия, имя иотчество, а также место его жительства. Если же залогодателем илизалогодержателем является юридическое лицо, в закладной должно быть указано его полное официальноенаименование и место нахождения. Закон не предусматривает отдельно, какиеданные должны быть указаны в отношениизалогодателя или залогодержателя в случае, если ими являютсяиндивидуальные предприниматели.
В настоящей работе сделан больший акцент на сферу правоотношенийпо поводу закладной с участием юридических лиц и индивидуальныхпредпринимателей, и поэтому здесь и в дальнейшем мы не будем подробнорассматривать вопросы, связанные с отношениями по поводу выдачи и обращениязакладной в части, относящейся к физическим лицам.
Итак, в закладной должны быть указаны полные официальныенаименования юридическихлиц – залогодателя и залогодержателя, включая полную расшифровку их организационно-правовой формы. Такое требование,безусловно, понятно, так как позволяет четко определить стороныгражданско-правовых отношений,удостоверяемых закладной. Именно наименование юридических лиц позволяетиндивидуализировать юридическое лицо, отличает его от других юридических лиц.
Наименование коммерческих организаций принято называтьфирменным наименованием (фирмой). ГК РФ предусматривает, что право юридическоголица на фирменноенаименование должно быть зарегистрировано согласно соответствующему законуРоссийской Федерации, однако такой закон до настоящеговремени не принят. Это совсем не означает, что сегодня юридические лица не имеют прав на свои наименования(фирменные наименования) и их права в отношении их фирменных наименований неподлежат защите. Регистрация фирменных наименований юридических лиц осуществляется одновременно с регистрациейсамих юридических лиц или одновременно с регистрацией изменений вучредительные документы юридических лиц,предусматривающих изменение фирменного наименования юридического лица.
Индивидуальный предприниматель не имеет фирменногонаименования. При регистрациифизического лица в качестве индивидуального предпринимателя в выдаваемом ему свидетельстве о государственнойрегистрации указывается лишь егофамилия, имя и отчество. Следовательно, если на стороне залогодателя или залогодержателя выступает индивидуальныйпредприниматель, в закладной, как и вотношении физических лиц, должны быть указаны фамилия, имя и отчество индивидуальногопредпринимателя.[40]
Помимо наименования, юридические лица – залогодатель изалогодержатель – должныуказать в закладной свои места нахождения. По п. 2 ст. 54 ГК РФ под местом нахождения юридического лица понимаетсяместо его государственной регистрации, если в соответствии с законом вучредительных документах юридического лица не установлено иное. Место нахождения юридического лица указывается вуставе и учредительном договоре юридического лица и представляет собойконкретный адрес юридического лица, который должен совпадать, в соответствии спозицией Высшего Арбитражного Суда РФ,[41] с местом нахождения органовюридического лица.
Однако, помимо адреса места нахождения, юридическое лицоможет иметь почтовый адрес, который не обязательно должен совпадать с адресом,указанным в качестве места нахождения юридического лица. Зачастую именно попочтовому адресу юридическое лицо получает своюкорреспонденцию и там расположена большая часть персонала юридическоголица. Закон об ипотеке не учел данный факт и не выдвинул требование об указаниив закладной почтовых адресов залогодателя изалогодержателя, хотя такое указание было бы, безусловно, удобно, как стороне, указывающей свой почтовый адрес, таккак она могла бы получать корреспонденциюот другой стороны в связи с правоотношениями, возникающими на основании закладной по тому адресу, где ей быбыло это более удобно, а другая сторона, соответственно, имела бы большевозможностей оперативной связи с такой указывающейсвой почтовый адрес стороной. Однако в связи с тем, что, как будетуказано ниже, стороны могут договориться о включении в закладную информации, отсутствующей в перечне обязательныхреквизитов, информация о почтовомадресе может быть включена в закладную по соглашению сторон.
Как и в случае с наименованием, индивидуальныйпредприниматель, в отличие от юридических лиц, не имеет места нахождения в том смысле, в каком этот термин применяется к юридическим лицам.Индивидуальные предприниматели регистрируются по месту постоянногожительства физического лица, регистрирующегосяв качестве индивидуального предпринимателя. Информация о местежительства такого лица также указывается в регистрационном свидетельстве,выдаваемом регистрирующим органом индивидуальному предпринимателю.Следовательно, как и любое другое физическое лицо, индивидуальный предприниматель указывает в закладной свое местожительства, то есть место, где он постоянно или преимущественнопроживает и прошел регистрацию в соответствии с «Правилами о регистрации иснятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по меступребывания или по месту жительства в пределахРоссийской Федерации», утвержденными ПостановлениемПравительства РФ от 17 июля 1995 года № 713.[42]
4)название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнениекоторого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такогодоговора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.
Далее в закладной должно быть дано подробное описаниеобязательства, обеспечиваемогоипотекой, права по которому удостоверяются закладной. Естественно, ввидуограничения, установленного пп. 2 п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, это не может быть обязательство, сумма долга по которому намомент заключения договора обипотеке не определена и которое не содержит условий, позволяющихопределить эту сумму в надлежащий момент.
Ввиду того, что, как правило, договоры об ипотекезаключаются в обеспечение кредитных договоров, стороной которых выступаютбанки, Закон об ипотеке прямо указывает на него, когда он предъявляет требованиеоб указании в закладной информации об обеспечиваемом ипотекой обязательстве, какон это делает и в ряде другихстатей. Однако ипотекой могут обеспечиваться и обязательства, вытекающие из другого вида договоров, например,обязательства, вытекающие из договора купли-продажи и его отдельных видов,договора займа, договора подряда и т. д. В случае если они отвечаюттребованиям, установленным Законом об ипотеке в отношении обязательств,обеспечение прав по которым может удостоверятьсязакладной, подробные сведения о них должны быть указаны в закладной.
При этом в закладной должно быть указано полное названиеобеспечиваемого ипотекой обязательства, включая, если это договор, приналичии, номер такого договора, дату и место его подписания, а также иныеоснования возникновения обеспеченногоипотекой обязательства, на что указывает и судебная практика.[43]
5) имя должника по обеспеченному ипотекойобязательству, если должник не является залогодателем, и указание местажительства должника либо его наименование иуказание места нахождения, если должник – юридическое лицо.
Анализтребований о включении в закладную информации о должнике, в случае если он не является залогодателем,полностью совпадает с тем анализом, который был приведен выше, когдаречь шла о включаемой в закладную информацииотносительно залогодателя и залогодержателя. В этой связи мы не будем останавливаться подробно на пп. 5 п. 1 ст.14 Закона об ипотеке.
6) указаниесуммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера
процентов, если они подлежат уплате по этомуобязательству, либо условий,
позволяющих в надлежащий моментопределить эту сумму и проценты.
Поскольку Закон об ипотеке, как было указано, прямопредусматривает, что закладная не может быть выдана в случае, если ипотекойобеспечивается денежное обязательство,сумма долга по которому на момент заключения договора об ипотеке не определена и которое не содержитусловий, позволяющих определить этусумму в надлежащий момент, не удивительно, что такая сумма либо условия,позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму, а также проценты, причитающиеся по обеспеченному ипотекойобязательству, должны быть указаны взакладной, и такая информация является одним из обязательных ее реквизитов.
Не вызывает проблем указание в закладной суммыобязательства и процентов по ней, обеспеченной ипотекой в случае, если такая сумма и размерпроцентов четко определены в самом обязательстве.Так, например, если по договору кредита кредитор обязуется выдать должникукредит на сумму 1 000 000 руб., а должник обязуется возвратить такой кредит в определенный срок и уплатитькредитору проценты в размере 20% годовых, и если ипотекой обеспечивается всясумма, подлежащая уплате должником кредитору по договору кредита, то взакладной отдельно указывается суммаобязательства, обеспеченного ипотекой, – 1 000 000 руб., и отдельноразмер процентов – 20% годовых.
Сложнееобстоит дело с выяснением того, что вкладывает законодатель в понятие «условий,позволяющих в надлежащий момент определить сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, или процентов по ней».
Достаточноясно, что это определение включает в себя случаи, когда сумма обязательства выражена в какой-либо иностраннойвалюте, как это часто делается во избежание рисков, связанных свозможными и, как показывает практика, вероятными изменениями курса российскогорубля по отношению к другим валютам.[44] В связи с тем, чтороссийское валютное законодательство существенно ограничиваетвозможность свободного осуществления расчетов в иностранной валюте, а в отношенияхмежду российскими резидентами исключает такую возможность, в таких обязательствахобычно указано, что оплата сумм задолженности по обязательству осуществляетсяисключительно в российских рублях по курсу рубля по отношению к определеннойвалюте, установленному, чаще всего, ЦБ РФ на дату осуществления платежа либо инуювыбранную сторонами дату. В этом случае сумму обязательства, обеспеченногоипотекой, можно с легкостью определить в необходимый момент путем умножениясуммы, выраженной в иностранной валюте, насоответствующий курс рубля по отношению к этой валюте. Поэтому в закладной, как и в обеспеченном ипотекой обязательстве,может быть указана сумма в иностранной валюте с определением правила, как эта сумма пересчитывается вроссийские рубли, а если такое правило сторонами не определено, всоответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ стороны должны использовать официальный курс соответствующей валюты по отношению крублю, установленный на день осуществления платежа.
Такая жеситуация возникает и с размером процентов, которые часто определяются как процентная ставка LIBOR (процентнаяставка, используемая на Лондонскоммежбанковском финансовом рынке) плюс какой-либо дополнительный процент. В этом случае, несмотря на то, что размерпроцентов четко не установлен, у сторон всегда есть возможность егоопределить и, соответственно, в закладнойбудет указан размер процентов в том же виде, что и в обеспеченномипотекой обязательстве.[45]
Однако существуют договоры, на основании которых возникаютденежные обязательства, которые могут быть определены только в будущем, нокоторые кредитор желает, тем не менее, обеспечить тем или иным образом. Кпримеру, юридические лицаи индивидуальные предприниматели часто заключают так называемые рамочные договоры поставки, которые сами по себе неустанавливают каких-либо прав иобязанностей сторон относительно поставки товаров, но на их основаниинаправляются заказы на поставку, определяющие все существенные условия договорапоставки, в соответствии с которыми осуществляется поставка определенныхтоваров и к которой применяются общие правила рамочного договора поставки.Стороны по такому договору не имеют возможности предугадать, какое количество товаров, по какой стоимости и в какойсрок будет поставлено по рамочному договору поставки, и, следовательно,не могут определить заранее определенныйразмер денежного обязательства, подлежащего обеспечению ипотекой. В этойситуации, как нам кажется, выдача закладной являетсяневозможной, так как нет возможности определить и включить в текст закладнойсумму обязательства, обеспеченного ипотекой, и нет условий, позволяющих определить такую сумму в надлежащиймомент.
Однако, такое понятие, как «условия, позволяющие внадлежащий момент определить сумму обязательства, обеспеченного ипотекой,и процентов по нему», является неоднозначным, не позволяющим четко определить,какого рода условия должныбыть указаны в обязательстве и что понимается под надлежащим моментом. Этоможет повлечь за собой множество споров и судебных разбирательств по поводуправомерности выдачи закладной в отношении определенногообязательства. В этой связи хотелось бы, чтобы законодатель более четко определил свои требования в этом отношении,внеся соответствующие изменения или дополнения в Закон об ипотеке.
В любомслучае при указании в закладной суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, они должны быть указаныкак в цифровом выражении, так ирасшифрованы прописью для избежания возможности подделки такой записи взакладной, как указал в одном из своих решений ФАС Северо-кавказского округа.[46]
7)указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если этасумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из нихлибо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (планпогашения долга).
Наряду сразмером обеспечиваемого ипотекой обязательства в закладной также указывается и еще одно существенное условиедоговора об ипотеке – срок исполнения обязательства, обеспеченногоипотекой. Срок уплаты суммы обязательства определяется в соответствии с самимобязательством, обеспечиваемым ипотекой. Обязательство может устанавливатьопределенную дату уплаты всей суммыобязательства, тогда в закладной указывается эта дата. Однако зачастую сумма обязательства уплачиваетсяне единым платежом, а по частям,траншами. В этом случае в закладной должен быть точно отражен график уплатысуммы обязательства, отражая разбивку по суммам и датам уплаты такой суммыобязательства.
Закон обипотеке не требует, чтобы сроки и размеры уплаты суммы обязательства были точно определены в обеспеченном ипотекойобязательстве, путем указания наопределенные даты уплаты сумм обязательства и определенные суммы такой уплаты.Достаточно, чтобы обеспеченное ипотекой обязательство содержало условия,которые бы позволяли точно определить сроки и размеры уплаты суммыобязательства, указанной в закладной.
Необходимость определения срока исполнения обеспеченногоипотекой обязательства вызвана тем, что именно с момента наступления срокаисполнения обязательства,и при нарушении должником по обеспеченному ипотекой обязательству такого срока, у кредитора возникает право на обращениевзыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Поэтомунеудивительно, что законодатель предусмотрел указание такого срока вкачестве существенного условия договора обипотеке и одного из обязательных реквизитов закладной.
8) название и достаточное для идентификации описаниеимущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такогоимущества.
Предмет ипотеки должен быть четко идентифицирован взакладной. При этом необходимопомнить, что выдача закладной невозможна при ипотеке определенных объектов недвижимости, перечисленных в пп. 1 п. 4 ст. 13Закона об ипотеке (предприятие как имущественный комплекс, земельные участки изсостава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также правоаренды вышеперечисленных объектов недвижимости).[47]
Нопредусмотрев требование об идентификации в закладной предмета ипотеки, Закон неустановил, с достаточной определенностью, степень идентификации предметаипотеки, то есть объекта недвижимости. Отсюда возникаетвопрос: в каком объеме должна включаться в закладную информация об объектенедвижимости, на который установлена ипотека?
Естественно, ни в законодательстве, ни в судебнойпрактике данный вопрос не освещен. Если исходить из того, что объектнедвижимости должен быть описан в закладной в том же объеме, что и вдоговоре об ипотеке, или в том же объеме, что требуется, скажем, прикупле-продаже имущества, то можно сделать вывод, что к закладной должен бытьприложен подробный, надлежащим образом составленный и заверенный план объектанедвижимости. Такой вариант, безусловно, возможен, так какколичество листов закладной не ограничено, к тому же ст. 15 Закона об ипотеке прямопредусматривает возможность приложения к закладной документов, определяющих условия ипотеки инеобходимых для осуществления залогодержателемсвоих прав по закладной. Однако отсутствие в Законе четкого перечисленияинформации относительно предмета ипотеки, подлежащей внесению в закладную,может повлечь существенные практические трудности.
Дело втом, что этот факт позволяет государственным органам, регистрирующим ипотеку и выдающим закладную ее первому держателю, самиминтерпретировать Закон об ипотеке в части объема информации, подлежащего включениюв закладную для идентификации объекта недвижимости, и, соответственно, отказывать в выдаче закладной по этому основанию. Былобы, безусловно, удобным, если быЗакон об ипотеке в пп. 8 п. 1 ст. 14 четко указывал перечень информации,который должен быть указан в закладной для идентификацииобъекта недвижимости, в отношении которого устанавливается ипотека. Безтакого перечня на практике будет возникать множество споров, связанных с интерпретацией понятия «описание, достаточноедля идентификации недвижимого имущества, в отношении которого установленаипотека».[48]
Это требование тем более важно, что закладная являетсяценной бумагой, то естьдокументом строго формальным, и отсутствие обязательных реквизитов влечет ееничтожность.
9) денежную оценку имущества, на которое установленаипотека, а в случаях, еслиустановление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценкуимущества, подтвержденную заключением оценщика.
Как сам договор об ипотеке, так и закладная должнысодержать денежную оценку недвижимого имущества, на которое установленаипотека. В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке по общему правилу оценкапредмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон и указьшается вдоговоре об ипотеке. При этом Закон устанавливает, что такая оценка объектанедвижимости, являющегося предметом ипотеки, должна быть осуществлена сторонамидоговора об ипотеке «в соответствии с законодательством Российской Федерации» и«с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона обипотеке».[49]
Ст. 67 Закона об ипотеке устанавливает, что при оценкеземельного участка, являющегосяпредметом ипотеки, такая оценка не может быть установлена в договоре об ипотекениже его нормативной цены 3. Что же понимается по действующему российскому законодательству поднормативной ценой земли? В Постановлении Правительства РФ от 15 марта 1997г. № 319 «О порядке определения нормативнойцены земли»[50] установлено, что нормативная цена земли ежегодно должна определяться органамиисполнительной власти субъектов РФ для земельразличного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Зонированиеземель для установления нормативной цены земли также осуществляется науровне субъектов РФ. При этом нормативная цена земли, установленнаясоответствующими органами субъектов РФ, неможет превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельныеучастки соответствующего целевого назначения.[51]
Во исполнение вышеназванного Постановления ПравительстваРФ в субъектах РФ были изданы нормативные акты, определяющие всоответствующем году нормативную цену земли в своих регионах. В различныхсубъектах нормативная цена земли выражена по-разному.
Такимобразом, при оценке земельного участка, являющегося предметом ипотеки, такаяоценка не может быть менее нормативной цены земли, установленной на уровнесубъектов РФ.
Какупоминалось, законодатель также установил в Законе об ипотеке требование, в соответствии с которым оценкасторонами предмета ипотеки должна бытьосуществлена согласно требованиям законодательства РФ. Что же имеет в видузаконодатель, устанавливая такое требование. Прежде всего, стороны должны осознавать, что в определенных случаяхзаконодательство РФ выдвигает требование об обязательной оценке предметаипотеки независимым профессиональнымоценщиком. Основным нормативным актом, регулирующим оценочную деятельность, является Закон РФ от 29июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации».[52] Согласно данному закону применимыследующие случаи обязательной оценки предмета ипотеки:
а) когдапредметом ипотеки является объект недвижимости,
находящийся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального
образования;
б) приипотечном кредитовании физических и юридических лиц в
случаях возникновения споров о величинестоимости предмета ипотеки.
Также, в соответствии с Законом об ипотеке, для определения денежной оценки объекта недвижимого имущества, привлечениенезависимого оценщика являетсяобязательным, если само установление ипотеки является обязательным в силузакона. Так ипотека устанавливается в обязательном порядке в силу закона при продаже недвижимого имущества в кредит, вэтом случае для обеспечения оплатытакого недвижимого имущества, с момента его передачи покупателю и до оплатыобъект недвижимого имущества признается находящимся в залоге у продавца (п.5ст.488 ГК РФ). Далее, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ, в обеспечение правполучателя ренты последний приобретает право залога на земельный участок либо другое недвижимое имущество, передаваемое подусловие выплаты ренты, до полного исполнения обязательств плательщика.
Также всоответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» при оценке предмета оценки по общему правилу необходимоустановить его рыночную стоимость. Под рыночной стоимостью, все по томуже закону, понимается «наиболее вероятнаяцена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытомрынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна изсторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошоосведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объектоценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляетсобой разумное вознаграждение за объект оценкии принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либостороны не было; платеж за объект оценки выраженв денежной форме». Необходимо также отметить, что п. 3 ст. 9 Закона об ипотекеустановил, что оценка объекта недвижимого имущества обязательно осуществляетсяпо рыночной стоимости этого имущества, в случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества,находящегося в государственной или муниципальной собственности.[53]
Также необходимо отметить, что стороны по своемусоглашению всегда могут свободно привлекать к оценке предмета ипотекинезависимого оценщика, если они по любой причине обнаружат такую необходимость.
Итак, соблюдая вышеперечисленные требования к оценкеимущества, в отношениикоторого устанавливается ипотека, в закладной должна быть указана его денежная оценка.Денежная оценка предмета ипотеки указывается, как правило, в российских рублях, однако ничто в российском законодательствене запрещает сторонам указать оценкупредмета ипотеки в иностранной валюте, определив при этом дату и курсустановления рублевой суммы, эквивалентной сумме, указанной в закладной виностранной валюте.
10) наименование права, в силу которого имущество, являющеесяпредметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего этоправо, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а еслипредметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точноеназвание имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, ипотека может бытьустановлена на имущество,которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. То, что собственникобъекта недвижимости может передатьтакой объект в ипотеку, сомнений не вызывает – распоряжение вещью являетсяодним из трех основополагающих правомочий собственника такой вещи.
Далее возникает вопрос о требованиях, предъявляемых припередаче объекта недвижимостив ипотеку лицом, владеющим таким объектом на праве хозяйственного ведения.Особенность данной ситуации состоит в том, что российское законодательствоустанавливает определенные ограничения на распоряжение имуществом, переданнымюридическому лицу на праве хозяйственного ведения. Это и понятно, ведьсуществует еще и собственник имущества,которому, безусловно, не безразлична судьба его собственности и интересыкоторого, конечно, необходимо учитывать.[54]
В этойсвязи ст. 295 ГК РФ устанавливает, что предприятие, имущество которогопринадлежит ему на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться, любым образом, недвижимымимуществом, переданным такому предприятию, без согласия собственника.
Такая же ситуация возникает при передаче в залог правааренды недвижимого имущества. Здесь нельзя не учитывать интересы собственникаили арендодателя такогоимущества. Поэтому, как правило, если иное не установлено в соответствующемдоговоре, для передачи в залог права аренды недвижимого имущества необходимо согласие собственника такого имущества и/или его арендатора.
Будь тособственник объекта недвижимости, или лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения илиправе аренды, все они должны указать в закладной свое право в отношенииобъекта недвижимости, а также информацию огосударственной регистрации своего права. Однако, как мы знаем, порядокрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том виде, в каком онсуществует сейчас, сформировался сравнительно недавно. Опирается он на Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» («Закон о регистрации прав на недвижимость»).[55] До введения в действие данного закона, единогои единообразного порядка регистрацииправ на недвижимость и сделок с ней в РФ не существовало. В этой связи можетвозникнуть ситуация, когда право собственности или иное право лица в отношении недвижимогоимущества, передаваемого в ипотеку, не зарегистрированов надлежащем порядке, и, следовательно, возникает вопрос о возможностипередачи такой недвижимости в залог без предварительной регистрациисуществующего права. Ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимостьпредусматривает, что права, возникшие до вступленияего в силу, признаются действительными и государственная регистрациятаких прав производится по желанию правообладателей46. Однако такая регистрацияявляется обязательной в случае, если правообладатель намеревается каким-либо образом распорядится своим недвижимымимуществом, в результате чего возникнет необходимость государственнойрегистрации нового
В соответствии с письмом Минюста РФ от 16 августа 1999г. № 6677-ПК, регистрация таких прав будет производиться государственными органами, осуществляющимигосударственную регистрацию прав на недвижимость, только при условии соблюденияправообладателем законодательства в отношении регистрации прав на недвижимоеимущество, существовавших на момент приобретениясоответствующего права, в ином случае в регистрации может быть отказано,так как такая регистрация будет возможна только при предварительной регистрациипервоначального права.
В этойсвязи то или иное право залогодателя в отношении недвижимого имущества будетвсегда зарегистрировано в соответствии с действующим порядком до заключения договора об ипотеке, так как иначегосударственная регистрация последующего права залогодержателя будетневозможна в силу правил, установленных ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость.
Лицо, которое передает в ипотеку имущество, принадлежащееему на праве аренды, должно указать также, как это предусмотрено в пп. 8 п. 1ст. 14 Закона об ипотеке, точное описание имущества, являющегосяпредметом аренды.
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки,
обременено правом пожизненного пользования,аренды, сервитутом, иным правом либоне обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьихлиц на момент государственной регистрации ипотеки.
Закладная должна содержать сведения об обременениях,установленных в отношении заложенного недвижимого имущества. Таким обременениемне может быть право залога недвижимости, так как Закон об ипотеке в п. 5 ст. 43прямо предусматривает, что «заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление ивыдачу закладной, не допускается». В остальномже это могут быть любые права третьих лиц в отношении передаваемой в ипотеку недвижимости. Если недвижимое имуществоне обременено никакими правами третьих лиц, об этом также делается отметка взакладной.[56]
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом – также и должникапо обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная,будучи строго формальным документом, должна содержать подпись лица, ответственного по нему. При этом если залогодатель идолжник по обеспечиваемому ипотекой обязательству совпадают, на закладнойпроставляется только одна подпись, а если они не совпадают, закладную, помимозалогодателя, должен подписать и должник по обеспеченному ипотекойобязательству.
Закон об ипотеке не предусматривает, что закладнаядолжна быть скреплена печатьюзалогодателя и должника. Если такое требование не предусмотрено Законом об ипотеке или иным правовым актом, тотакое требование является дополнительным требованием относительнописьменной формы закладной. Однако во избежание необходимости убеждатьрегистрирующие органы, осуществляющие выдачузакладной после регистрации ипотеки, что проставление печатиюридического лица в данном случае является необязательным, с нашей точки зрения, проставление печати являетсярекомендуемым, так как на практике документы,исходящие от юридических лиц, чаще всего, помимо подписи уполномоченного лица, содержат также и печатьтакого юридического лица.
13) указание даты выдачи закладнойпервоначальному залогодержателю.
Сведения о государственной регистрации договораипотеки и о дате выдаче закладной ее первому держателю указываются в закладной нотариусом,осуществляющим нотариальное удостоверениедоговора об ипотеке и оформляющим закладную путем сшивания и нумерации всех ее листов и скрепления их своейпечатью нотариуса, и органом юстиции,осуществляющим государственную регистрацию договора об ипотеке и выдачузакладной ее первому держателю.
Всоответствии с п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке послепроведения государственной регистрации ипотеки учреждением юстиции порегистрации прав на недвижимое имущество в закладную вносятся следующие данные:
а) наименованиеучреждения юстиции по регистрации прав (и его
филиала, если государственная регистрацияипотеки проведена филиалом);
б) дата и номер государственной регистрации ипотеки;
в) дата выдачи закладной первоначальномузалогодержателю.
Названные данные заверяются подписью регистратора прав нанедвижимое имущество исделок с ним и скрепляются печатью учреждения юстиции по регистрации прав. Вкачестве даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю указывается дата внесения указанных сведений в закладнуюи заверения их регистратором прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.[57]
Итак,закон об ипотеке предусматривает четырнадцать обязательных реквизитов закладной как ценной бумаги. Приотсутствии хотя бы одного их них документ, названный «закладная», таковой неявляется и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Если жепо какой-либо причине такой документ все жебыл выдан, он, тем не менее, не может признаваться закладной и являетсяничтожным в соответствии с п. 2 ст. 144 ГК РФ.
Однако,несмотря на то, что Закон об ипотеке предусматривает лишь четырнадцать обязательных реквизитов закладной какценной бумаги, стороны договора об ипотеке в соответствии с п. 2 ст. 14Закона могут по своему усмотрению включить в закладную любые иные сведения, вдополнение к перечисленным в п. 1 ст. 14 и не противоречащие им. Так, в п. 1ст. 14 не предусмотрено, что закладная должна содержать дату и место еесоставления, однако стороны могут восполнитьэтот пробел, самостоятельно включив такую информацию в закладную.
Также в ст. 15 Закон об ипотеке предусматривает, чтостороны имеют право приложитьк закладной документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.При этом, если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней стакой степенью точности, которая достаточнадля их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являютсяее неотъемлемой частью, то они необязательныдля лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи,залога или иным образом.
Хотелось бы отметить, что ФКЦБ в своих Методическихрекомендациях рекомендует участникам гражданско-правовых отношений по поводувьщачи и обращениязакладных серьезным образом обращать внимание на реквизиты закладных, так как из ее реквизитов можноопределить степень рискованности закладной как ценной бумаги. ФКЦБ дажеприводит список закладных, которые можно отнести к высокорискованным.Ниже мы приводим данный список, исключая изнего пункты, не относящиеся к сфере предпринимательских отношений:
«а) закладные, по которым залогодателями и должниками пообеспеченным ипотекойобязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимогоимущества выступают РФ, субъекты РФ и муниципальные образования;
б) закладные, залогом недвижимого имущества по которымобеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иныегражданско-правовыеобязательства;
г) закладные,в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;
д) закладные,в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица,которым законодательством РФ не предоставлено право осуществлять ипотечноекредитование;
е) закладные в отсутствие приложенных к нимдоговоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуюттребованиям гражданского законодательстваРФ, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним;
ж) закладные, недвижимое имущество по которымпринадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;
з) закладные, недвижимое имущество по которым хотя ипринадлежит залогодателям на правесобственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделоктолько с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местногосамоуправления;
и) закладные, по которым заложенным является правоаренды или иное право владенияи пользования недвижимым имуществом;
к) закладные, по которым заложенными являются воздушныеи морские суда, судавнутреннего плавания;
л) закладные, недвижимое имущество по которым находитсяв совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей...».
Рассмотреввопрос относительно реквизитов закладной, необходимо определить, какие же требования предъявляет действующеезаконодательство к форме закладной как ценной бумаги.
Прежде всего следует отметить, что в законодательстве неустановлено каких-либо требований к форме бланка закладной и не издано ниодного нормативного акта, содержащего примерный или рекомендуемый образецбланка закладной, который мог бы быть использован при ее составленииучастниками гражданского оборота. Таким образом, на настоящий момент сторонысами могут определить, какой вид бумаги использовать для составления закладной,поскольку каких-либо обязательныхтребований в этом отношении не установлено.[58]
Такого же взгляда придерживается ФКЦБ, говоря о том, чтов соответствии с Законом об ипотеке «закладная составляется, выдается иобращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут бытьудостоверены ее сертификатом».
Хотя Закон об ипотеке не требует, чтобы листы закладнойбыли сшиты, на практике, как нам кажется, такое положение будетдостаточно разумным, для цели избежания возможности утраты отдельных листов закладной, и для избежания необходимостипроставления подписей и печатей всех лиц, участвующих в процессе составления и выдачи закладной, на каждом листе закладной.Закон устанавливает, что отдельные листы закладной не могут быть предметомсделок. Такое требование, безусловно, с нашей точки зрения, являетсятребованием к форме закладной как ценнойбумаги, без соблюдения которого закладная будет ничтожна.
К требованиям к форме закладной можно также отнестиправило Закона об ипотеке,по которому «при недостаточности на самой закладной места для передаточныхнадписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляетсядобавочный лист, надписи и отметкина котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной изаканчивались на этом листе».
Отдельно хотелось бы остановиться на положениях Закона обипотеке, разрешающих вопрос коллизии содержания закладной содержанию договора обипотеке. Необходимоотметить, что закладная содержит множество условий, которые фактическидублируют содержание договора об ипотеке. Это вполне понятно, так как закладнаяпризвана удостоверять права залогодержателя по договору об ипотеке и, значит, должна содержать определенные егоусловия, равно как и некоторыеусловия обеспеченного ипотекой обязательства, которые, кстати сказать,также должны быть указаны в договоре об ипотеке в качестве его существенных условий. Для договора об ипотекехарактерно наличие большого количества существенных условий, без которыхон не будет считаться заключенным, так какмежду сторонами не была достигнута договоренность по поводу всех егосущественных условий. Это и условия о предмете ипотеки, об оценке предмета ипотеки, условия о существе,размере и сроке исполнения обеспеченногоипотекой обязательства. В договоре об ипотеке также должно быть указано право,в силу которого имущество, передаваемое в ипотеку, принадлежит залогодателю,и так далее (из приведенных выше примеров можно заметить, что все этисущественные условия договора об ипотеке присутствуют также и в закладной).[59]
Но когдасуществуют два различных документа (закладная и договор об ипотеке и закладная и обеспеченное ипотекойобязательство), вполне возможна ситуация, при которой данные, содержащиеся вних, по какой-либо причине не совпадают. Отсюда возникает вопрос, какбыть в таких ситуациях и какой документ должен применяться?
Закон об ипотеке дает ответ на этот вопрос, хотя он и неявляется вполне однозначным.Пункт 4 ст. 14 Закона устанавливает, что «при несоответствии закладной договоруоб ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, вернымсчитается содержание закладной, если ее приобретательв момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяетсяна случаи, когда владельцем закладной является первоначальныйзалогодержатель».
Таким образом, закон устанавливает правило, всоответствии с которым защищаетсяприобретатель закладной, не являющийся первоначальным ее держателем(владельцем). В литературе по отношению к приобретателю
закладной, не знавшему о различиях междузакладной и договорами, права по которымудостоверяются закладной, используется также термин «добросовестный приобретатель».[60]
Однако, как нам кажется, термину «добросовестный приобретатель»,установленному ГК РФ, придается несколько иное значение. Этот терминиспользуется при определении возможности собственника истребовать свое имущество из чужого владения, идобросовестным приобретателем в данном случаебудет являться лицо, которое приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знали не мог знать (добросовестный приобретатель). Так добросовестнымприобретателем закладной было бы лицо, приобретшее закладную у лица, неявляющегося законным владельцем закладной, не зная и не имея возможности узнать, что данное лицо не являетсязаконным владельцем закладной, укоторого есть все полномочия передать законные права по закладной. Однако приобретателем, который не знал о несоответствии закладной договору об ипотеке и (или)обеспеченному ей обязательству, может быть как добросовестный приобретатель, впонимании ГК РФ, так и недобросовестный приобретатель.
ПравилоЗакона об ипотеке, устанавливающее защиту приобретателя закладной, не знавшегои не имевшего возможности узнать, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют содержаниюдоговора об ипотеке и обеспеченногоипотекой обязательства, исходит из того, что такой приобретатель неучаствовал в составлении ни одного из вьппеназванных договоров. Более того,Закон об ипотеке не требует, чтобы приобретатель закладной удостоверился всоответствии закладной какому-либо из удостоверенныхей обязательств. Все чего требует Закон об ипотеке, это чтобы приобретательзакладной убедился, что права лица, передающего права по закладной, основываются на последней передаточнойнадписи и на непрерывном ряде имеющихся на закладной предыдущихпередаточных надписей. Следовательно, вполне разумно не возлагать возможныеотрицательные последствия несоответствиязакладной одному или обоим из удостоверенных ей обязательств на приобретателязакладной за исключением случаев, когда такой приобретатель былосведомлен о подобном несоответствии. В этом случае, естественно, бремя доказывания осведомленности приобретателя будетлежать на заинтересованном лице,которое пожелает опровергнуть презюмируемую неосведомленностьприобретателя о таких расхождениях.[61]
Такжепонятно, что данное правило не должно распространяться на первоначального залогодержателя, которыйучаствовал в составлении договора об ипотеке и обеспеченного ипотекойобязательства и, следовательно, должен знать о любых несоответствияхэтих двух обязательств и условий, содержащихся в реквизитах закладной.
При этомЗакон об ипотеке абсолютно правильно говорит именно о первоначальном залогодержателе, а не о первоначальном держателезакладной, так как первоначальный держатель закладной может быть спутанс первоначальным держателем новой закладной,выданной взамен аннулированной, который,естественно, не является первоначальным залогодержателем и на которого распространяется правило, установленноев п. 4 ст. 14 Закона.
Однако, Закон не дает четкого ответа на вопрос о том,какой документ имеет преимущественную силу в случае, если законным владельцемзакладной является первоначальный залогодержатель, или в случае, если было доказано,что иной законныйвладелец закладной знал или должен был знать о несоответствии положенийзакладной и договора об ипотеке и (или) обеспеченного ей обязательства.
Так, помнению B.C. Бурова, «в даннойситуации суд должен с учетом конкретных обстоятельств дела, действийсторон, их деловой переписки и иной официальной документации, обычаев делового оборота и тому подобноеустановить истинную волю сторон и сообразно с соответствующими выводами решитьвопрос о приоритете того или иного документа».[62]
Такое мнение видится вполне правильным, однако еслирассуждать далее, то можнозаметить, что именно договор об ипотеке является тем документом, которыйподписывается как залогодателем, так и залогодержателем, а обеспеченное ипотекой обязательство подписываетсясоответственно и должником по нему, и кредитором, одновременно являющимсязалогодержателем по договору обипотеке. Закладная же скрепляется подписями исключительно ее составителей, аименно залогодателя и должника, если он является третьим лицом. Поэтому можно сделать вывод, что если мы хотим узнатьистинную волю залогодержателя и залогодателя, а также кредитора(залогодержателя) и должника, то нам необходимо прежде всего обратитьсяк условиям их двухсторонних соглашений, где они пришли к консенсусу по всемсущественным вопросам соответствующих договоров. К тому же лексическоетолкование правила, установленного в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке, приводит квыводу, что при несоответствии положений закладной и договора об ипотеке иобеспеченного ей обязательства, когда законнымвладельцем закладной является первоначальный залогодержатель, не применяется правило о том, что применению подлежитзакладная и, следовательно, можнопродолжить, применению подлежит договор об ипотеке и обеспеченное ипотекойобязательство.[63]
Однако такой вывод также нельзя признать однозначным,четко отражающим волюзаконодателя, а, следовательно, законодателю надлежало бы внести изменения в Закон об ипотеке и установить четкоеправило, применяющееся в описанной ситуации.
Далее Закон об ипотеке устанавливает, что в случаевозникновения ситуации, когдаусловия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют положениям договора об ипотеке и (или)обеспеченному ипотекой обязательству, законный владелец закладной вправетребовать устранения указанного несоответствияпутем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременнос этим выдачи новой закладной (процедура аннулирования закладной и выдачи новой закладной будет описана при обсуждениивозможности внесения в закладную изменений по соглашению сторон), еслитребование было заявлено немедленно после того, как законному владельцузакладной стало известно о таком несоответствии.
Указанноеположение прибегает к использованию термина «законный владелец закладной», который и ранее в ряде случаев использовался вЗаконе об ипотеке. Таким образом, право требовать внесения изменений взакладную принадлежит не только приобретателю закладной, который не знал и недолжен был знать об указанных выше несоответствиях, но и первоначальному залогодержателю – законному владельцу закладной,а также законному владельцу закладной, который не являлся первоначальнымзалогодержателем и знал или должен был знать об указанных несоответствиях.
При этомЗакон об ипотеке определяет такую возможность законного владельца закладной как его право, которым он может воспользоваться, аможет и нет. Такое положение дел вполне понятно в отношении приобретателязакладной, который не знал и не должен был знать о расхождениях(несоответствиях), так как он,приобретая закладную, рассчитывал на те условия, которые указаны в ней и могут быть для него более выгодными, чем условиядоговора об ипотеке или обеспеченногоипотекой обязательства. Соответственно, такой приобретатель закладной может сам выбирать, какие условия длянего более выгодны. Такое положениене является несправедливым по отношению к залогодателю и (или) должнику,так как оба они участвовали в составлении своих договоров и, следовательно,должны были знать и имели возможность ранее установить те условия, на которыеони рассчитывали.
Однако право первоначального залогодержателя илиприобретателя закладной, знавшего о таком несоответствии, при условии, что ониявляются законными владельцами закладной, на внесение изменений взакладную, более выгодных для таких лиц, видится спорным и в какой-то меренесправедливым по отношению к залогодателю и (или) должнику по обеспеченномуипотекой обязательству. При неоднозначности положений Закона об ипотекеотносительно того, какой документ применяется (закладная или договор обипотеке и обеспеченное ей обязательство) при их несоответствии, когда участниками правоотношенийявляются первоначальный залогодержатель или приобретатель, знавший о таких несоответствиях, вряд ли можно ставить таких лиц вположение, когда они могут выбирать:вносить изменения в условия закладной или не вносить.[64]
Законодательне может оставить данную ситуацию в том виде, в каком она сейчас присутствует в Законе об ипотеке, и долженвнести в п. 4 ст. 14 Закона об ипотекеизменения, надлежащим образом разрешающие сложившуюся ситуацию с возможным толкованием данного положения закона.Так, видится справедливым положение, когда в случае расхожденияположений закладной и договора об ипотеке и(или) обеспеченного ипотекой обязательства, если законным владельцем закладнойявляется первоначальный залогодержатель или приобретатель закладной, знавший намомент приобретения о таких расхождениях, то применяться должны положениядоговора об ипотеке и (или) обеспеченного ипотекойобязательства, если не будет доказано, что стороны при заключении соответствующегодоговора имели в виду условия, содержащиеся в закладной. При этом в закладнуюдолжны быть внесены изменения, приводящие ее текст в соответствие с условиямидоговора.[65]
Такая проблема, естественно, не возникла бы, если бы взакон были внесены предложенные изменения, позволяющие сторонам договора обипотеке выбрать, какимобразом оформлять свои отношения – путем заключения договора об ипотеке илипутем составления и выдачи закладной.
Как бы там ни было, Закон об ипотеке устанавливает, чтозаконный владелец закладной при желании внести в нее изменения, приводящие ееположения в соответствиес договором об ипотеке и/или обеспеченным ипотекой обязательством, может осуществить такое право, если указанныетребования были заявлены немедленно после того, как законному владельцузакладной стало известно о подобном несоответствии.
В случаеесли в результате расхождений между закладной и двумя удостоверенными ею обязательствами, у какой-либо стороны возниклиубытки, составитель (составители) закладной несет (несут)ответственность за убытки, возникшие всвязи с указанным несоответствием и его устранением. При этом, исходя из общих принципов гражданскогозаконодательства, такая гражданско-правоваяответственность предусматривает полное возмещение убытков, то есть реальногоущерба и упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ). Если составителями закладной являютсядва лица – должник и залогодержатель, – то они несут солидарную ответственностьперед лицом, которому такие убытки были причинены.Субъекты предпринимательской деятельности несут ответственность за такиеубытки вне зависимости от их вины (ст. 401 ГК РФ).
Закон обипотеке допускает, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, выданной первому залогодержателю – владельцузакладной могут быть изменены по соглашению сторон. Стороны, а именно должникпо обеспеченному ипотекойобязательству, залогодатель, если он является третьим лицом, и законный владелецзакладной могут, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должником, заключитьсоглашение, предусматривающее изменение двух условий договора об ипотекеи самой закладной. Так, стороны могутпредусмотреть такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данномудоговору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может бытьсамостоятельным объектом прав. Такжестороны имеют право предусмотреть изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитногоили иного договора и обеспеченных поданному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнениюс тем, который обеспечивался ипотекой ранее.[66]
Такое положение Закона об ипотеке вполне разумно иудобно для участников гражданского оборота. Залог является акцессорнымобязательством по отношению к основному обязательству, обеспеченному залогом, носит дополнительный характер по отношению к главному обязательству.Как верно указывает В.В. Витрянский, «эта особенность обеспечительногообязательства, то есть его дополнительный характер по отношению к основному,проявляется во многих моментах, которые нашли отражение в Кодексе и иномзаконодательстве.
Во-первых, недействительность основного обязательствавлечет за собой недействительностьобеспечивающего его обязательства и, напротив, недействительность соглашения обобеспечении исполнения обязательства не влияетна действительность основного обязательства (п. 2 и 3 ст. 329).
Во-вторых,обеспечительное обязательство следует судьбе основного обязательства при переходе прав кредитора другому лицу, например приуступке требования по основному обязательству (ст. 384).
В-третьих, прекращение основного обязательства, какправило, влечет и прекращение его обеспечения (ст. 352, 367 и некоторыедругие)».[67]
Поэтому вполне разумно, что одновременно с изменениемгражданских прав и обязанностей сторон по обеспеченному залогомобязательству может происходить и изменение определенных условий акцессорного, залоговогообязательства. В этой связи, с нашей точки зрения, Закон об ипотеке правильнопредоставляет сторонам право изменитьусловия, содержащиеся в реквизитах закладной, при изменении прав и обязанностей сторон по основному,обеспеченному ипотекой обязательству.
Так,например, обеспеченное ипотекой обязательство может исполняться по частям, и, соответственно, по мере исполнения должникомобеспеченного ипотекой обязательства, сумма такого обязательства уменьшается. Приуменьшении суммы обязательства, обеспечиваемогоипотекой, безусловно, возникает вопрос о необходимости, во-первых,указания в закладной суммы обязательства, обеспеченногоипотекой, часть которой уже была выплачена кредитору (залогодержателю), и, во-вторых,сохранения под залогом всего недвижимого имущества, изначальнозаложенного по договору об ипотеке, когда стоимость такого имущества теперь, всвязи с исполнением части обеспеченного ипотекойобязательства, превышает размер долга должника кредитору (залогодержателю).Естественно, основной вопрос здесь состоит в возможности освобождения из-под залога части заложенногонедвижимого имущества. В этом, конечно, заинтересован, прежде всего, залогодатель,так как нахождение имущества под залогом во многомограничивает его возможности как собственникаимущества или как лица, которому имущество принадлежит на праве хозяйственноговедения, в отношении использования своих соответствующий правомочий по отношению к такому имуществу. Так,например, в соответствии со ст. 37Закона об ипотеке залогодатель не имеет права, если иное не установлено в договоре об ипотеке, без согласия залогодержателя отчуждатьзаложенное недвижимое имущество (здесь необходимо отметить, что Закон обипотеке устанавливает, что в случае выдачи закладной право залогодателя наотчуждение заложенного имущества должнобыть предусмотрено, помимо самого договора об ипотеке, в закладной).
Невозможнымявляется изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается частьранее заложенного недвижимого имущества, в случае, если эта часть не можетявляться самостоятельным объектом прав. Скажем,если по договору об ипотеке в залог передавалось несколько объектов недвижимого имущества (например, несколько отдельныхзданий), то не представляется проблематичным изменение предмета ипотекипутем распространения ее лишь на частьзаложенных зданий, каждое из которых может быть отдельным объектомнедвижимости и отдельным объектом прав. Однако если из объекта недвижимости,заложенного по договору об ипотеке, не может бытьвыделена часть, которая будет являться самостоятельным объектом прав, изменениепредмета ипотеки и внесение изменений в реквизиты закладной не допускаются.[68]
Интересно также правило, установленное Законом об ипотекев отношении возможности внесения в реквизиты закладной изменений, связанных сизменением размераобеспечения. Закон говорит, что «в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства» сторонымогут заключить соглашение, в соответствиис которым «размер требований, возникших из кредитного договора или иногодоговора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается илиуменьшается». Не совсем понятно, что имеет в виду законодатель, говоря, что при частичном исполнении обеспеченногоипотекой обязательства размер требований по нему может увеличиться. Как намкажется, данное положение Закона абсурдно, и в этой связи законодатель долженвнести коррективы в формулировкуположений п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, правильно отразив экономическую сущность факта частичногоисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Напротив,вполне понятно положение, при котором при частичном исполнении обеспеченногоипотекой обязательства сумма долга должника кредитору(залогодержателю) уменьшается и стороны могут своим соглашением внестиизменения в условия, содержащиеся в реквизитах закладной, предусмотрев уменьшениесуммы обязательства, обеспеченного ипотекой.
Закон об ипотеке устанавливает, что соглашение междусторонами по поводу изменения предмета ипотеки и размера обеспечения должнобыть совершено в письменной форме. Такое соглашение фактически вносит изменения не только вусловия, содержащиеся в реквизитах закладной. Одновременно вносятся изменения вопределенные условия договора об ипотеке, причем как условие о предмете ипотеки, так и условие о размереобязательства, обеспеченного ипотекой, являются существенными условиямидоговора об ипотеке.[69]
Несмотря на это, Закон об ипотеке не устанавливает правилаоб обязательной государственнойрегистрации такого соглашения сторон. Ст. 452 ГК РФ предусматривает, чтосоглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовыхактов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Итак,Закон, воспользовавшись оговоркой, приведенной в ст. 452 ГК РФ, установил болеемягкую форму для соглашения сторон позакладной об изменении условий как закладной,так и самого договора об ипотеке. Косвенно в п. 7 ст. 13 Законаустанавливается, что стороны при заключении соглашения, предусмотренного в п. 6той же статьи, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрациюипотеки, с заявлением о внесении изменений в данные Единого реестра. Также ч. 2 п. 2 ст. 23 говорит, что вслучае заключения между сторонами соглашения,предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, возможно внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке.Однако по-прежнему ничего не сказано о необходимости государственнойрегистрации такого дополнительного соглашения.
Мы уже говорили о необходимости предоставления сторонамипотечных правоотношенийправа выбора формы, в которой они хотят закрепить свои ипотечные отношения (либо путем заключения договора об ипотеке, либопутем составления и выдачи такой ценной бумаги как закладная). Еслиисходить из этого, то при условиизаключения сторонами договора об ипотеке, безусловно, правильным видитсяустановление в Законе об ипотеке правила, в соответствии с которым соглашениясторон, вносящие изменения в договор об ипотеке, или, во всяком случае,в те его условия, которые по Закону об ипотеке являются существенными и данныео которых должны содержаться в Едином реестре, требуют обязательной государственной регистрации. Иначе, как уже ранееупоминалось, фактически законом будет предусмотрена возможность «внесенияв документ строго определенной формы изменений,совершенных в форме менее строгой, но имеющейте же последствия».
Если жестороны выбрали оформление своих ипотечных правоотношений путем составления и выдачи такой именной ценнойбумаги как закладная, Закон об ипотеке должен предусматриватьобязанность сторон обратиться в орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию ипотеки в отношении заложенногообъекта недвижимости, с целью внесения в Единый реестр данных об изменении предмета ипотеки или размераобеспечения, а также для того, чтобы орган, осуществляющийгосударственную регистрацию ипотеки, выдал либо новую закладную, составленную с учетом вышеназванных изменений, либостарую закладную, к которой в качестве ее неотъемлемой части было быприложено соглашение сторон относительноизменения определенных ее условий.[70]
В любом случае Закон об ипотеке должен четкорегламентировать обязанности сторон по обращению в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию ипотеки, даже если не существует требования обобязательной государственной регистрации дополнительного соглашения сторон, так как вышеназванным соглашением вносятся изменения в существенныеусловия договора об ипотеке, которые должны быть отражены в Единомреестре.
Пункт 7ст. 13 Закона об ипотеке предусматривает, что при заключении соглашений, изменяющих предмет ипотеки или размеробеспечения, а также при заключении соглашения о восстановлении илизамене погибшего или поврежденногоимущества, предусмотренного п. 3 ст. 36 того же Закона, или соглашения о переводе долга по обеспеченномуипотекой обязательству стороны должны предусмотреть в этих соглашениях одно изследующих условий:
1) либо внесение изменений в содержание закладной путемприложения к ней копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ,являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;
2) либо аннулированиезакладной и одновременную выдачу новой закладной, составленной с учетомсоответствующих изменений. При этом одновременно с заявлением о внесенииизменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество залогодатель передает органу, осуществившемугосударственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручаетсязалогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированнаязакладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрациюипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. Итак, Закон обипотеке предоставляет сторонам выбор в отношении того, каким образом в закладнойотражаются изменения, установленные дополнительнымсоглашением сторон. В первом случае стороны, видимо, должны от руки письменно внести в закладную положение отом, что неотъемлемой частью закладной является дополнительноесоглашение сторон, указав его реквизиты с такой степенью точности, котораядостаточна для его идентификации, как этого требует ст. 15 Закона об ипотеке.[71]
Такое рукописное положение на закладной должно бытьзаверено подписями еесоставителей, и, при желании, скреплено их печатями, если составители закладнойявляются юридическими лицами. Сам текст дополнительного соглашения не долженбыть прикреплен к закладной, а может существовать независимо от нее, хотя, естественно, удобнее, когда закладная со всемиее приложениями составляет единый,сшитый вместе документ. Однако, в принципе, существование отдельного от закладной документа, являющегося еенеотъемлемой частью, вполне нормально.[72]
При этом, с нашей точки зрения, стороны обязаныобратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, длявнесения изменений в данные, содержащиеся в Едином реестре, несмотря на то, чточеткое правило об этомне установлено Законом об ипотеке.
Второй вариант, который могут выбрать стороны, состоит втом, чтобы аннулировать закладную и выдать залогодержателю, владельцузакладной, новую закладную, учитывающую изменения, внесенные вправа и обязанности сторон дополнительным соглашением. Составителямизакладной составляется новая закладная,которая также оформляется по тем же правилам, что и предыдущая, одновременно с удостоверениемдополнительного соглашения междузалогодержателем, залогодателем и должником, если он не является залогодателем.
После этого стороны обращаются в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию ипотеки, с целью, опять-таки, внесенияизменений в данные Единого реестра в связи с изменением условий ипотеки, а также аннулирования старой закладной,совершения всех необходимых формальностей, которые должен совершить в отношениизакладной орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, ивыдачи новой закладной залогодержателю, законному владельцу закладной,учитывающей изменения, внесенные дополнительным соглашением залогодержателя,залогодателя и должника.
Подлинник аннулированной закладной помещаетсяв дело правоустанавливающих документов и хранится там до момента погашениярегистрационной записи об ипотеке. В соответствии со ст. 25 Закона об ипотекепосле погашения регистрационной записи об ипотеке и аннулированиядействующей на тот момент закладной аннулированная закладная передается ранееобязанному по ней лицу по его требованию.[73]
Необходимо,однако, понять, какие сведения должен внести регистратор в новую закладную для того, чтобы она отвечалатребованиям об обязательных реквизитахзакладной, установленных в ст. 14 Закона об ипотеке. Закладная, как одиниз своих обязательных реквизитов, должна содержать сведения о государственной регистрации ипотеки и о выдачезакладной ее первоначальному держателю. Сведения о государственнойрегистрации ипотеки не изменятся и будут на новой закладной идентичны указаннымв аннулированной. Что же касается сведений о выдаче закладной еепервоначальному держателю, то здесь возможно двоякое толкование.
Однаковозможно и другое толкование, в соответствии с которым для соблюдения требований об обязательных реквизитахзакладной в отношении ее выдачи достаточно указания сведений о выдаченовой закладной, так как первоначальным еедержателем, в измененном виде будет первый держатель новой закладной.
В связи с таким двойным толкованием данной нормы Законаоб ипотеке рекомендуется, во избежание недоразумений, указание в закладной итой и другой информации, так как указание излишней информации в закладной невозбраняется. Помимо внесения в реквизиты закладной изменений на основании обоюдногосоглашения сторон, Закон об ипотеке также предоставляет должнику право, если обеспеченноеипотекой обязательство должно исполняться по частям, вносить в закладную отметки об исполнении частиобязательства либо иным образом удостоверить исполнение части обязательстватак, чтобы такое удостоверение было достаточно для залогодателя и очевидно длявозможных последующих владельцев (держателей) закладной (п. 2 ст. 17).
Так какзакладная находится в хозяйственном господстве владельца (держателя) закладной,Закон об ипотеке совершенно верно выражает право должника вносить в закладную отметки о частичном исполненииобеспеченного ипотекой обязательства,через корреспондирующую обязанность владельца (держателя) закладной обеспечить должнику возможность реализовать такоепредоставленное ему право.
ГЛАВАII ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ЗАКЛАДНОЙ 2.1. Государственная регистрациязакладной
Исходя из анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке,можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенныхзакладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателязакладной. Государственная регистрация соглашения об изменении содержаниязакладной производится регистрирующим органом в течение одного дня с моментаобращения заявителя; государственная регистрация такого соглашенияосуществляется безвозмездно (пункт 7 статьи 13 Закона об ипотеке).[74]
Лицом, составляющимзакладную, является либо залогодатель (если он также и должник по основномуобязательству), либо залогодатель и должник (если это разные лица).
Государственнаярегистрация внесения в закладную имени ее нового законного владельца неявляется обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладаетсвойством публичной достоверности.
Однако данное свойствозакладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и нормамиЗакона о регистрации, поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость.
В соответствии с нормамиЗакона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной основанатолько на правильности совершения передаточных надписей – их последовательностии непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал илидолжен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо изпредыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения.[75]
На практике нередкислучаи, когда закладные, представленные в орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства.[76]
Закладная удостоверяетправо залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключениидоговора об ипотеке, так и при возникновении ипотеки в силу закона. При государственнойрегистрации ипотеки в силу закона орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию, вносит в закладную следующие сведения:
наименование права, всилу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежитзалогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, датыи места государственной регистрации права (подп. 10 п. 1 ст. 14 и п. 3 ст. 22Закона об ипотеке);
сведения огосударственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона обипотеки, а именно: полное наименование органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию, дату, место и номер государственной регистрации ипотеки (подп. 13п. 1 ст. 14 и п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке);
дату выдачи закладнойпервоначальному залогодержателю (подп. 14 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 2 ст.22 Закона об ипотеке сведения о государственной регистрации права игосударственной регистрации ипотеки, предусмотренные подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14Закона об ипотеке, должны быть внесены органом, осуществляющим государственнуюрегистрацию, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа,осуществляющего государственную регистрацию.
Внесение в закладнуюсведений о государственной регистрации договора купли-продажи или иногодоговора, являющегося основанием для возникновения права собственностизалогодателя при выдаче закладной при ипотеке в силу закона, Законом об ипотекене предусмотрено.
В соответствии с п. 2 ст.14 Закона об ипотеке по соглашению между залогодателем и залогодержателем взакладную могут быть включены также иные данные, не предусмотренные п. 1 ст. 14Закона об ипотеке. Однако учитывая, что орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию, не является стороной правоотношений, возникающих при ипотеке,внесение в закладную органом, осуществляющим государственную регистрацию,сведений, не предусмотренных законом, не допускается. Кроме того, необходимоучитывать, что стороны не вправе обязать орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию, совершать действия, не предусмотренные действующимзаконодательством.[77]
В данном случае речь идетне об ограничении прав залогодателя и залогодержателя, предусмотренных п. 2 ст.14 Закона об ипотеке, а о том, что лица, составляющие закладную, требуют оторгана, осуществляющего государственную регистрацию, внести в закладнуюсведения, которые данный орган вносить не вправе. В частности, на практикевстречаются случаи, когда залогодержатель требует от государственного органавнести в закладную номер регистрационной записи договора купли-продажинедвижимого имущества, которое является предметом ипотеки.[78]
Правилами ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, непредусмотрено внесение сведений о времени регистрации в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем непредставляется возможным вносить в закладную указанные сведения.
Согласно абз. 2 п. 3 ст.14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое, они должныбыть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию.
Тем не менее иногда нагосударственную регистрацию представляются закладные, которые содержат пустые(дополнительные) листы, не содержащие информации и предназначенные дляпередаточных надписей и иных отметок о смене владельца закладной.
Законодательствомпредусмотрен порядок внесения передаточных надписей и иных отметок. Абзацем 1п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке предусмотрено, что для отметок о новых владельцахзакладной либо для записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочныйлист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начиналисьна закладной и заканчивались на этом листе.
Прикрепление к закладнойдополнительных листов, не содержащих юридически значимой информации, при выдачезакладной первоначальному залогодержателю является нарушением требований ст. 14Закона об ипотеке. Таким образом, пронумерованы и скреплены печатью органа,осуществляющего государственную регистрацию, должны быть только те листызакладной, которые заполнены и содержат юридически значимую информацию намомент выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Несмотря на то, что вабз. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке прямо не запрещено добавлять к закладнойпустые листы, представляется нецелесообразным и необоснованным прикреплять кзакладной и регистрировать документ с пустыми листами, которые не содержатюридически значимой информации.
Учитывая изложенное, атакже принимая во внимание, что практика приостановления государственнойрегистрации неблагоприятно отражается на развитии системы ипотечного жилищногокредитования, при поступлении на государственную регистрацию закладных,составленных по форме, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищномукредитованию», Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московскойобласти (далее – ГУ ФРС по МО) рекомендовало государственным регистраторам ГУФРС по МО и его территориальных отделов следующее:
вносить в закладнуюсведения, предусмотренные Законом об ипотеке, скрепляя каждую из записейподписью государственного регистратора и печатью органа, осуществляющегогосударственную регистрацию (сведения о государственной регистрации права, огосударственной регистрации ипотеки и дате выдачи закладной первоначальномузалогодержателю);
в графах (разделах), непредусмотренных действующим законодательством для заполнения государственнымрегистратором, ставить прочерк (сведения о государственной регистрации договоракупли-продажи, о времени государственной регистрации);
нумеровать и скреплять(сшивать) листы закладной, включая последний лист, содержащий дату выдачизакладной (полагаем возможным размещать на последнем листе, содержащем датувыдачи закладной, графы для передаточных надписей и отметок о смене владельцазакладной);
на сшивке закладнойуказывать: «закладная составлена на ___ листах». Указанная надпись скрепляетсяпечатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.[79]
Данные сведениярекомендовано вносить при осуществлении государственной регистрации закладной.
Закладная, несмотря наотдельные недоработки в ее правовом регулировании, имеет большое будущее. Сутьзакладной заключается в ее практической направленности, а именно:
1) закладнаяоблегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, т.к. может являтьсясамостоятельным объектом гражданского оборота;
2) при уступке правпо закладной можно не вносить изменения в договор об ипотеке;
3) Закон об ипотекепредоставляет сторонам ипотечных правоотношений изменять условия закладной;
4) статья 18 Закона обипотеке позволяет восстановить права по утраченной закладной.
Таким образом, закладнаяявляется новым правовым инструментом для российского законодательства,призванным облегчить положение участников гражданского оборота при ипотекенедвижимого имущества.
Перспективностьразвития данного правового явления несомненна, тем более в свете утвержденияПравительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования вРоссийской Федерации.[80]2.2. Передача прав по закладной
Одной из важных особенностей института ценных бумагявляется способ передачиправ по тем или иным ценным бумагам. В том числе и по способу передачи ценные бумаги делятся на три общепринятыхвида ценных бумаг -предъявительские, ордерные и именные.
Закон об ипотеке, как было указано выше, наделяетзакладную статусом именнойценной бумаги. При этом ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по именнымценным бумагам передаются в порядке, установленном для уступки права требования (цессии), и, соответственно,такая передача прав подчиняется правилам,предусмотренным в главе 24 ГК РФ. Закон об ипотеке также закрепил определенныенормы направленные на регулирование передачи прав по закладной какименной ценной бумаге.
Преждевсего, по Закону об ипотеке передача прав по закладной осуществляется впорядке, установленном ст. 48 данного Закона. Возникает вопрос: имел ли в виду законодатель, что передача прав по закладнойподчиняется исключительно правиламст. 48 Закона об ипотеке, либо же общие нормы ГК РФ о передаче прав по именным ценным бумагам такжебудут применимы к передаче прав по закладной?
Нам видится, что Закон об ипотеке не намеревалсяограничить правовое регулированиепередачи прав по закладной только нормами ст. 48, здесь имеет место лишь отсылка, сделанная в одной статьеЗакона об ипотеке к другой статье тогоже закона. Такого же мнения придерживаются, по существу, все правоведы, тем или иным образом комментировавшие правилапередачи прав по закладной, установленные Законом об ипотеке: «передаточная надпись на закладной оформляетсобой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных п. 2 ст.146 Гражданского кодекса Российской Федерации. Передаточная надпись назакладной не является индоссаментом».[81]
Данное заключение не только подтверждает тот факт, чтопередача прав по закладной подчиняется нормам ГК РФ о передаче именных ценныхбумаг, но и наталкиваетнас на следующий вопрос, связанный с передачей прав по закладной, а именно вопрос о сущности передаточной надписи назакладной.
Ст. 48 Закона об ипотеке устанавливает, что для передачиправ по закладной владелец закладной, во-первых, должен совершить на нейпередаточную надпись в пользудругого лица, нового владельца закладной, и, во-вторых, передать закладную этому лицу. Это единственный способпередачи права залога и прав по обеспеченному ипотекой обязательству вситуации, когда права по таким обязательствам удостоверены закладной, так какп. 5 ст. 47 Закона об ипотеке четкоустанавливает, что «уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекойобязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки онапризнается ничтожной».
Мыподробно останавливались на вопросе о сущности передаточной надписи на закладной в § 1 главы 1 и здесь лишьприведем сделанный нами вывод, который,как видно из вышеприведенной цитаты, также поддерживается ФКЦБ. Передаточнаянадпись на закладной является ничем иным, как средством оформляющим уступкуправа требования по закладной от одного владельца закладной к другому, и такая уступка прав по закладной должнаподчиняться соответствующимправилам, установленным в главе 24 ГК РФ.
Закон об ипотеке устанавливает, что передаточнаянадпись, сделанная и подписанная предыдущим владельцем закладной, то есть либопервоначальным залогодержателем, указанным в реквизитах закладной, либоиным владельцем закладной, указанным в последней передаточной надписи изряда непрерывных передаточных надписей на закладной, должна точно и полноуказывать имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Указаниеимени (наименования) такого лица должно соответствовать тем требованиям поуказанию в реквизитахзакладной имени (наименования) залогодателя, первоначального залогодержателя и должника, которые подробнообсуждались в § 2 главы 1.
Такженадо отметить, что Закон об ипотеке не требует обязательного скрепленияпередаточной надписи печатью в случае, если передача прав по закладной осуществляется юридическим лицом,однако, как уже говорилось, скрепление передаточной надписи печатьююридического лица является рекомендательным,в связи со сложившейся у нас в стране практикой. Также лицо, подписывающеепередаточную надпись от имени владельца закладной, передающего свои права по ней, должно быть должным образом уполномоченона такое подписание владельцем закладной.[82]
При этом передаточные надписи на закладной не могут бытьбланковыми. Еслибланковая передаточная надпись сделана на закладной, она считается ничтожной всилу прямого указания ч. 2 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке. Такое правило Закона об ипотеке вполне объяснимо.Во-первых, тем самым Закон об ипотекееще раз подчеркивает, что закладная является именно именной ценной бумагой,а не ордерной, так как ст. 146 ГК РФ предусматривает для ордерных ценных бумаг возможность их передачи с помощьюбланкового индоссамента. Во-вторых, Закон об ипотеке предотвращаетситуации, когда должник по обеспеченномуипотекой обязательству не будет иметь возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства, так как небудет знать, какому лицу эти обязательства исполнять. В этой связипредставляется, что недействительной будет передаточная надпись на закладной,не позволяющая точно идентифицировать лицо, права которому переданы с помощьюпередаточной надписи.
Правила о цессии, содержащиеся в ГК РФ, устанавливают,что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника,если иное не предусмотренозаконом или договором. В случае с закладной такое согласие должника и залогодателя, безусловно, нетребуется. Однако отсутствие нормы об этом в Законе об ипотеке иоговорка, содержащаяся в ГК РФ, наводит на мысль, что стороны могутпредусмотреть в закладной, что для передачи прав по ней требуется согласие залогодателя и должника. Это, однако, с нашей точкизрения, будет противоречить сущности и предназначению закладной как ценнойбумаги, призванной обеспечить оборотоспособностьипотечных прав.
Видится целесообразным указать в Законе об ипотеке, что согласие залогодателя идолжника на передачу прав по закладной не требуется. Уместно было бы поместить такое правило в п. 4 ст. 48 Закона обипотеке, где уже установлено одно правило, подчеркивающее предназначениезакладной следующим образом: «надписи назакладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны». В такомслучае Закон об ипотеке исключил бы применение к передаче прав по закладной правила, установленного в ГК РФдля цессии, о том, что не допускается без согласия должника уступкатребования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенноезначение для должника, что также несопоставимо с правовой природой закладной.[83]
Несмотряна то, что согласие залогодателя и должника, во всяком случае по общемуправилу, не требуется для передачи прав по закладной, залогодатель и должникдолжны быть письменно уведомлены о состоявшемся переходе прав по закладной кдругому лицу, и им должны быть предоставлены доказательства перехода прав кновому владельцу закладной. Новый владелец закладной несет риск вызванных неуведомлением должниканеблагоприятных последствий для него (п. 3 ст. 382, п. 1 ст. 385 ГК РФ).Залогодатель и должник, в случае если они не былидолжным образом уведомлены о переходе прав по закладной, в соответствии с тем же п. 3 ст. 382 ГК РФ будут считатьсянадлежащим образом выполнившими свои обязательства, если они его исполниливладельцу закладной, которому, насколько им было известно, принадлежат права поней. Это правило применительно к закладной, естественно, будет распространятьсяна те случаи, когда происходит нормальное исполнение должником своихобязанностей по обязательству, обеспеченномуипотекой, и когда для исполнения таких обязанностей не требуетсяпредъявление закладной должнику. Когда же для осуществления прав по закладной необходимоее предъявление, данное правило применятся не может, так как в этой ситуациибез предъявления закладной не может идти речь об исполнении этому лицукаких-либо обязанностей должника или залогодателя закладной.[84]
Посколькуриск негативных последствий, связанных с неуведомлением залогодателя и должника, несет новый владелец закладной, предыдущийвладелец закладной обязан предоставить новому владельцу документы,удостоверяющие такие требования, а именно вручить ему закладную. Даннаяобязанность предшествующего владельца закладной предусмотрена в п. 1 ст. 48Закона об ипотеке и вытекает из п. 2 ст. 385 ГК РФ.
При передаче прав по закладной новому владельцузакладной передаются все права, ей удостоверяемые. Как мы уже отмечали, в этойсвязи в Законе об ипотеке существует некая неопределенность. Пункт 2 ст. 13Закона об ипотеке устанавливает, что закладной удостоверяются два права еевладельца, а именно право требовать денежного исполнения по обеспеченному ипотекой обязательствуи право залога на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество. Однакоиные статьи Закона об ипотеке, и в том числе п. 2 ст. 48, говорят, что «владельцузакладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора пообеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначальногозалогодержателя и предшествующих владельцев закладной». Естественно, объем правзалогодержателя и кредитора может быть шире, чем те права, которые указаны в п.2 ст. 13 Закона. Владельцу же закладнойдолжны принадлежать все права залогодержателя и кредитора, таким образом,чтобы он имел возможность использовать все предоставленные залогодержателю и кредитору права для обеспеченияисполнения должником и залогодателемсвоих обязанностей по обязательствам, удостоверенным закладной. В этой связи выше мы уже предлагали внестиизменения в Закон об ипотеке для приведения п. 2 ст. 13 в соответствие сдругими нормами этого закона.
Также владелец закладной с приобретением правзалогодержателя и кредитора по удостоверенным закладной обязательствам приобретает и определенные обязанности залогодержателя и/или кредитора поэтим обязательствам.
Помнению О.Г. Ломидзе, «передача, в составе прав по закладной, обеспеченногоипотекой права требования не сопряжена и не может быть сопряжена с переводом на приобретателя закладной обязанностейзалогодержателя перед должником,даже если такие обязанности возложены на залогодержателя договором, из которого возникло обеспеченноеипотекой обязательство» .[85]
Предположим,что это так. Но тогда складывается ситуация, при которой права одной стороны по обязательству целикомпринадлежат одному лицу, а обязанноститой же стороны по тому же обязательству принадлежат совершенно другому лицу.Такое положение дел будет противоречить сущности отношений по уступке права требования,которым подчинен переход прав по закладной. Так, при цессии в отношениизакладной от первоначального залогодержателя (кредитора) к новому владельцузакладной должны переходить целиком все права по удостоверенным закладной обязательствам, без оставления каких-либо правили обязанностей у старого залогодержателя (кредитора). Как отмечал О.С. Иоффе относительно уступки права требования, «приизменении субъектов сохраняется тот же вид обязательства, но междудругими лицами».[86]
Такого же мнения придерживается и Президиум ВысшегоАрбитражного Суда РФ,указавший в одном из своих постановлений на то, что «не может быть признана цессией уступка прав, при которой восновном обязательстве продолжает участвоватькредитор, уступивший свои права».[87]
Кольскоро передача прав по закладной подчиняется правилам об уступке права требования, то и передача прав по закладнойдолжна означать безусловную замену лиц в обязательстве, а следовательно,к новому владельцу закладной должныпереходить все права и обязанности залогодержателя и кредитора по удостовереннымзакладной обязательствам.
Но, естественно, возникает новый вопрос. Каким образомбудет осведомлен о своих правах и обязанностях новый владелец закладной,когда такие обязанности могутне содержаться в реквизитах закладной, а единственное место, где они указаны,это договор об ипотеке и обеспеченное ипотекой обязательство? Действительно,новый владелец закладной в соответствии с действующим порядком не должен интересоваться ни договором об ипотеке, ниобеспеченным ей обязательством. Длятого чтобы удостовериться, что владелец закладной является законным еевладельцем, ему достаточно убедиться, согласно п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке,что «его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и нанепрерывном ряде имеющихся на ней предьщущих передаточных надписей».
Такимобразом, Закон об ипотеке фактически наделил нового владельца закладной правамии обязанностями, о которых тот, в случае если договор об ипотеке и обеспеченноеипотекой обязательство не являются приложениями к закладной, может и не подозревать. Выход из сложившийся ситуации былнами назван выше, и не раз упоминался в настоящей работе. Этой проблемыне возникло бы, если бы у сторон был выбор:оформить свои отношения либо путем заключениядоговора об ипотеке и обязательства ей обеспечиваемого, либо путем составленияи выдачи закладной. В этом случае все необходимые для сторон условиясодержались бы в самой закладной и не возникало бы ситуации, при которойвладелец закладной обладал бы правами и обязанностями, не содержащимися вудостоверяемых его права документах.
Необходимоотметить, что Закон об ипотеке, как было указано выше,
презюмирует добросовестность законноговладельца закладной. Если последний указанв последней передаточной надписи из непрерывного ряда передаточных надписей на закладной, он считается ее законным владельцем.[88]
Нозаинтересованное лицо имеет возможность опровергнуть данную презумпцию, если докажет, «что закладная выбыла из владениякого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищенияили иным образом помимо воли этого лица, очем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать» (п. 3ст. 48 Закона об ипотеке).
Если недобросовестность владельца закладной будетдоказана, то составители закладной будут иметь право не исполнять своиобязанности по закладной этому лицу. Также такой факт может служить основаниемдля виндикации закладной ее действительным законным владельцем в соответствии справилами ст. 302 ГК РФ.
По общему правилу, установленному Законом об ипотеке,владелец закладной не обязан регистрировать свои права по закладной ни в одномиз государственных или иных органов. Мы уже поднимали вопрос оправомерности такого положения в связи с тем, что оно противоречит принципамгражданского законодательства, по которым права на недвижимое имущество,а также их ограничения подлежат обязательной государственной регистрации. Причем одним изданных указывающихся в Едином реестре является данные об обладателе прав вотношении недвижимого имущества, в том числе и обладатель прав устанавливающих,определенные ограничения в отношении прав на недвижимое имущество, коим иявляется владелец закладной, так как ему принадлежит право залога.
Предусмотрев, что владелец закладной должен обязательнорегистрировать свои права в Едином реестре, Закон об ипотеке, как ужеотмечалось, пришел в соответствие с нормами гражданскогозаконодательства, регулирующими оборот недвижимости. Сторонам предоставленавозможность оформить свои отношения лишь путем выдачи закладной, причем увладельца закладной появилась обязанность зарегистрировать свои права в Едином реестре.
Закон об ипотеке, однако, предусматривает право любогозаконного владельца закладной потребовать от органа, осуществившегогосударственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином реестре вкачестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а есливладельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и местанахождения. При этом Закон об ипотеке устанавливает обязанность органа, осуществляющего регистрацию законного владельца закладной (правильнее,наверно, говорить о регистрации не владельца закладной, а прав владельцазакладной), произвести регистрацию в кратчайшие сроки – в течение одного дня смомента обращения.[89]
Для регистрации владелец закладной должен предъявить самузакладную, а также доказать наличие определенных в Законе об ипотеке оснований, аименно:
1)совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаточной надписи на имязаявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имякоторого была сделана специальная залоговая передаточная надпись икоторый продал закладную по истечении определенногов ней срока (п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке); или
2) документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизацииюридического лица либо в порядке наследования; или
3) решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
Владелец закладной, в соответствии со ст. 18 Закона обипотеке, также имеет возможностьв случае утраты закладной восстановить свои права по ней. Естественно, при этом необходимо привлечение какзалогодателя, так и должника, если онявляется третьим лицом, то есть составителей закладной, – ведь именно они должны составить и подписать новую закладную,выдаваемую взамен утраченной.
Также понятно, что для выдачи новой закладной, у еесоставителей должны отсутствоватьсомнения по поводу того, является ли лицо, требующее восстановления прав по закладной, ее законным владельцем. В этой связиЗакон об ипотеке устанавливает, чтотакое восстановление может быть осуществлено либо на основании заявления в их адрес лица,означенного в Едином реестре в качестве залогодержателя (если по данным, внесенным в указанный реестр всоответствии со ст. 16 Закона обипотеке, возможно установить все передаточные надписи, совершенные наутраченной закладной), либо на основании решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производствадела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, всоответствии с процессуальнымзаконодательством РФ. Как нам кажется, в первом случае также должныприсутствовать какие-либо доказательства того, что закладная не была позже передана заявителем другому лицу, незарегистрировавшемуся в Едином реестреи не сообщившему должнику и залогодателю о приобретении прав по закладной.
Закон об ипотеке устанавливает, что составителизакладной, при соблюдении вышеназванных условий, обязаны в минимально возможные сроки составитьдубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки.Однако непонятно, почему Закон об ипотеке не указывает на то, что составителизакладной должны прежде всего оформить закладнуюу нотариуса, который осуществлял нотариальное удостоверение договора обипотеке, ведь, во-первых, в реквизитах закладной содержатся сведения онотариальном удостоверении ипотеки, которые должныбыть внесены в нее нотариусом, и, во-вторых, нотариус должен пронумеровать все листы закладной и скрепить ихсвоей печатью. Без указанных условий закладная как ценная бумага будетничтожна, так как ее обязательные реквизитыи форма не соответствуют действующему законодательству. о Закону об ипотеке дубликат закладной долженполностью соответствовать утраченнойзакладной. В этой связи у составителей закладной должен быть доступ к последнему варианту закладной, так как смомента выдачи закладной ее первоначальномудержателю в нее могли быть внесены изменения, связанные как с частичнымисполнением долга должником, так и с другими моментами (например, принанесении на закладную залоговой передаточной надписи в пользу залогодержателя закладной). О последней надписисоставители закладной могут и не знать. Поэтому остается загадкой, какимобразом будет устанавливаться какой вариантутраченной закладной является окончательным, которому должен соответствовать ее дубликат. Для составителейдубликата закладной это является весьма принципиальным, так как Закон обипотеке говорит, что они несут ответственность за убытки, возникшие в связи снесоответствием дубликата закладной утраченной закладной, при этом они невправе отказывать законному владельцудубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием,если они за него отвечают.
В соответствии с п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке дубликатзакладной все же содержит одно отличие от утраченной закладной: орган,осуществляющий выдачу дубликата закладной и внесение в закладную последних еереквизитов, должен, помимо даты выдачи закладной первоначальномузалогодержателю, также указать в дубликате закладной дату его выдачи.
В связи с тем, что нормы, регулирующие восстановлениеправ по утраченной закладной,имеют указанные выше недостатки, видится, что законодателю необходимо еще раз обратить на них внимание стем, чтобы построить четкую конструкцию норм, регулирующих этот вопрос,защищающую заинтересованных лиц, и прежде всего составителей закладной,от возможных неправомерных действий владельцев и псевдовладельцев закладной.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ИсследователиВ.С. Ем и Е.С. Рогова обращают внимание на порочность правового режимазакладной, установленного действующей редакцией Закона об ипотеке. В частности,они указывают на следующее: так как закладная является документом,удостоверяющим право его владельца на получение исполнения по денежномуобязательству, обеспеченному ипотекой имущества, то ценность закладной «принадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств по уплате процентов ивозврату долга будет постоянно падать, соответственно будет снижаться и суммаобеспечения. В силу этого закладная лишена признака абстрактности, а это явнорасходится с основами теории ценных бумаг».[90]Авторы предлагают заменить в современном российском законодательстве институтзакладной на конструкцию закладного листа.[91]
Такиелисты существовали в дореволюционной практике России и выпускались только всумме действительно произведенных ссуд. Это была «форма ссуды». Анализируяорганизацию ипотечного кредитования в России того времени, В.С. Ем и Е.С.Рогова пришли к выводу о том, что «в целом закладные листы представляли собойоблигации с купонным доходом. Эти облигации гарантировались всем имуществомэмитента и сопровождались наложением запрета на недвижимое имущество эмитента».[92]
Интереспредставляет и способ передачи прав по таким документам, действовавший вдореволюционной России. Как указывал Г.Ф. Шершеневич, в силу законодательногозапрета передавать закладные по надписям «замена одного залогодержателя другимвозможна только путем уничтожения первой закладной и совершения второй, но,конечно, при условии согласия на то со стороны залогодателя».[93]Столь жесткое правило мотивировалось тем, что заемщик доверял свое имуществоизвестному ему заимодавцу, устанавливались отношения личного характера.
Гражданско-правовойинститут закладной, предусмотренный Законом об ипотеке, является безусловноважной и необходимой частью современного гражданскогозаконодательства Российской Федерации. Несмотря на это, вышеприведенный анализ действующих норм,регулирующих закладную, как именнуюценную бумагу, выявил ряд существенных юридических проблем ее правовогорегулирования, что не позволяет участникам гражданского оборота широкоиспользовать закладную в своей хозяйственной деятельности. В этой связи, в настоящей работе, автор делаетпредложения по усовершенствованию действующего российского гражданскогозаконодательства, с тем чтобы закладная как инструмент, призванный повысить оборотоспособность ипотечных прав,вошла в нашей стране не только втерминологический, но и в хозяйственный оборот.
Анализ закладной позволяет сделать вывод, что она включает всебя не только существенные условия договора об ипотеке, но и все условияобеспечиваемого обязательства, ибо содержит прямую отсылку к нему согласноподп. 4 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Удостоверенное закладной требование обуплате денежной суммы каузально связано с условиями двух договоров, лежащих восновании ее выдачи (договора об ипотеке и кредитного или иного договора,обязательство из которого обеспечивается ипотекой). Следовательно, обязанноелицо всегда может выдвинуть возражения против требования держателя закладной,основанные на этих договорах, в том числе когда не все их условия отражены втексте самой закладной или когда эти договоры признаны недействительными полностьюили частично по каким-либо основаниям. Каузальность закладной как ценной бумагизаключается в том, что обязанное лицо может возражать против требованиядержателя, ссылаясь на основание (causa) закладной.[94]
Если же в тексте ценной бумаги нет ссылок на основание еевыдачи, то отношения между добросовестным держателем ценной бумаги и обязаннымлицом приобретают абстрактный характер, а сама она является абстрактной.Обязанное лицо в этом случае не вправе приводить возражения против требованийсубъекта прав по бумаге, если они вытекают из оснований выдачи ценной бумаги.Примерами таких абстрактных ценных бумаг в российском праве могут служитьвексель и чек.
Закон вместе с тем не исключает расхождения содержания междудоговором об ипотеке и закладной, т.к. в п. 4 ст. 14 Закона об ипотекеустановлено, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору,обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержаниезакладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не долженбыл знать о таком несоответствии. При этом необходимо учитывать, что этоправило не применяется, когда владельцем закладной является первоначальныйзалогодержатель.
СПИСОКИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации (сизм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст.4212.
2. Гражданский Кодекс РоссийскойФедерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100.
3. Гражданский Кодекс РоссийскойФедерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3120.
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42.
5. Федеральный закон «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от22.08.2004) // СЗ РФ от 03.08.1998, № 31, ст. 3813, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35,ст. 3607.
6. Федеральный закон «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от30.12.2004) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1(часть 1), ст. 43.
7. Федеральный закон «О переводном ипростом векселе» от 11.03.1997 № 48-ФЗ // СЗ РФ от 17.03.1997, № 11, ст. 1238.
8. Основы законодательства РоссийскойФедерации о нотариате (ред. от 02.11.2004) // ВСНД и ВС РФ от 11.03.1993, № 10,ст. 357, СЗ РФ от 08.11.2004, № 45, ст. 4377.
9. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 №2872-1 (с изм. от 16.07.1998) // ВСНД и ВС РФ от 11.06.1992, № 23, ст. 1239, СЗРФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
Специальная литература
10. Агарков ММ.Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М.: изд-во БЕК, 1994.
11. Андреев В.К. Рынок ценных бумаг. М.: Юридическая литература, 1998.
12. Андреева Л. Формадоговора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция, 1999. № 2.
13. Басин Е.В.,Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения в России. Комментарий к Закону «О залоге». М: Издательство «Логос», 1994.
14. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью// Российская юстиция, 1999. № 4.
15. Белов В.А. Ценные бумаги: вопросы правовой регламентации. М.: Ассоциация«Гуманитарное знание», 1993.
16. Белов В.А. Ценныебумаги в Российском гражданском праве. М.: Учебно-консультационный центрЮрИнфоР, 1996.
17. Белявский И.Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция, 2000. № 5.
18. Брагинский М.И.,Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1999.
19. Бушев А.Ю. Обабстрактности обязательства из ценной бумаги. // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Сборник научныхтрудов. Выпуск 2. СПб., 1997.
20. Головин Ю. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция,1997. № 9.
21. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция, 1996. № 11.
22. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство, 2000. № 7.
23. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М.: Спарк, 1999.
24. Грибанов А.Ю.Ошибки законодательства; Тезисы о сущности денег и ценных бумаг // Юрист, 1997.№ 9.
25. Ем B.C., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системероссийского законодательства //Законодательство, 1999. № 3.
26. Завидов Б.Д. Анализ залога в гражданском праве России. М., 1999.
27. Залоговыеотношения в аспекте судебно-арбитражной практике. Вып. 23, 1996.
28. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 1999.
29. Иоффе О.С.Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975.
30. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Под редакцией И.Д. Грачева. М.:Издательская группа «НОРМА-ИНФРА М», 1999.
31. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерациидля предпринимателей(под общ. ред. Брагинского М. И.). М.: Фонд «Правовая культура», 1995.
32. Коммерческоеправо: Учебник / Под редакцией В.Ф. Попондопуло и В.Ф. Яковлевой. СПб, 1997.
33. Коршунов Н.М.,Митрошина М.В., Эриашвили Н.Д. Ценные бумаги как объект гражданского права. М.:Закон и право, 2000.
34. Коршунова Ж.В. Правовая природа закладной в Федеральном законе «Об ипотеке (залогенедвижимости)» // Кодекс-I№fo, 2001. № 2.
35. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спарк, 1999.
36. Куликов А.Д.Понятие, краткая история происхождения и развития института залога // Юридический мир, 1998. Сентябрь-октябрь.
37. Ломакин Д.В. Спорные вопросы залога ценных бумаг // Законодательство, 1998. № 4.
38. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция, 2000. № 9.
39. Лялин В.А., Воробьев П.В. Ценные бумаги и их обращение. СПб., 1996.
40. Маковская А.А. Залог денежных средств и ценных бумаг. М., 1999.
41. Мурзин Д.В. Ценные бумаги – бестелесные вещи. М.: Статут, 1998.
42. Нерсесов Н.О.Избранные труды по представительству и ценным бумагам в гражданском праве. М.,1998.
43. Нетишинская Л.Ф. Ипотека как вид залога. Саратов, 1997.
44. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция, 2000. № 9.
45. Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право, 1997. № 2.
46. Плешанова О. Закладная – новый вид ценной бумаги // Российская юстиция,1998. № 5.
47. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развития залоговых правоотношений // Юрист, 1997. № 3.
48. Попондопуло В.Ф. Правовой режим предпринимательства. СПб., 1994.
49. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. Под редакцией B.C. Ема. М.: Статут, 1999.
50. Свириденко О.Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право, 1998. № 7.
51. Смирное В.В.,Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Фонд «Правоваякультура», 1999.
52. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность)// Хозяйство и право, 1997. № 9.
53. Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств. Самара, 1997.
54. Худяков С. Проблемы «реализации» предмета залога // Юрист, 1996. № 9.
55. Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция, 2000. № 1.
56. Цыбуленко 3. Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право, 1998. № 12.
57. Черных Ф.В. Залогнедвижимости в российском праве. М: Юридическая фирма «Легат», 1995.
58. Чиркова М. Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита// Хозяйство и право,1998. № 6.
59. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Издательство «БЕК»,1999.
60. Юлдашбаева Л.Р. Правовое регулирование оборота эмиссионных ценных бумаг (акций, облигаций). М.: Статут,1999.
61. Яковлева В.Ф., Акулин И.М., Бирюкова А.К. и др. Актуальные проблемы науки и практикикоммерческого права. Сборник научных трудов. Вып. 2. СПб.:Юридический и специальный юридический ф-т СПбГУ, 1997.
Судебная практика
62. Определение ВАСРФ от 03.03.2005 по делу N А17-95/3 // СПС Гарант.
63. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2005 по делуN Ф08-6434/2004 // СПС Гарант.
64. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу NФ03-А04/04-1/4583 // СПС Гарант.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Закладная
Наименование и место нахождения залогодателя (фамилия, имя,
отчество, место регистрации,если физическое лицо) ______________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Наименование и место нахождения первоначального залогодержателя
(имя, место регистрации,если физическое лицо) __________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Сведения обобеспечиваемом обязательстве:
Наименование, дата иместо заключения договора, исполнение которого
обеспечивается ипотекой (или основания возникновения обеспеченного
ипотекой обязательства)_________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Сумма обязательства,обеспеченная ипотекой _________________________
_________________________________________________________________________
Размер процентов, еслиони подлежат уплате по этому обязательству,
либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эти проценты
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Срок уплаты суммыобязательства ____________________________________
_________________________________________________________________________
Периодичность оплаты_______________________________________________
Размер каждого платежа_____________________________________________
Сведения о предметеипотеки:
Наименование и описаниеимущества, на которое установлена ипотека
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Место нахожденияимущества _________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Денежная оценкаимущества __________________________________________
_________________________________________________________________________
Подтвержденазаключением оценщика __________________________________
_________________________________________________________________________
(наименование оценщика, дата документа)
Наименование права, на котором имущество принадлежит залогодателю
_________________________________________________________________________
Правоустанавливающийдокумент ______________________________________
серия ______________, номер____________________, выдан (зерегистрирован)
_________________________________________________________________________
дата регистрации________________, место регистрации ____________________
Обременение предметаипотеки _______________________________________
(предмет ипотекиподлежащими регистрации правами третьих лиц не
обременен)
Предмет ипотекиобременен следующими правами третьих лиц:
Наименование права_________________________________________________
Наименование третьеголица _________________________________________
Дата выдачи и номерправоустанавливающего документа ________________
_________________________________________________________________________
Дополнительнаяинформация (по соглашению между залогодателем и
залогодержателем)_______________________________________________________
_________________________________________________________________________
Подписи:
От залогодателя__________________/_______________/
Сведения огосударственной регистрации ипотеки:
Полное наименованиеоргана, зарегистрировавшего ипотеку ____________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Дата регистрации___________________________________________________
Место регистрации__________________________________________________
Регистрационный номер______________________________________________
Дата выдачи закладнойпервоначальному залогодержателю ______________
_________________________________________________________________________
Подпись должностноголица _________________________________ М.П.
Приложения:
Документы,определяющие условия ипотеки или необходимые для
осуществления залогодателемсвоих прав по закладной:
Договор о__________________________________________________________
N ______________________ от" " __________________ г., заключенный между
_________________________________________,в г._________________________,
зарегистрирован " " __________________ г. ______________________________
Свидетельство о государственной регистрации права собственности:
серия _______________, N________________, выдано " " ________________г.
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Все указанные документыявляются неотъемлемой частью закладной.
Отметки о новыхвладельцах закладной _______________________________
(наименование, местонахождение)
Основание:_________________________________________________________
Дата:______________________________
Подпись Залогодержателя_________________________ М.П.
____________________________________________________________________
(фамилия,имя, отчество, место регистрации)
Основание передачи:________________________________________________
Дата:________________________
ПодписьЗалогодержателя: ___________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Отметки о частичномисполнении обеспеченного ипотекой обязательства
(заполняетсяЗалогодержателем) __________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ДОГОВОР ЗАЛОГА
В ВИДЕ ЗАКЛАДАЗАКЛАДНЫХ No. ____
г. _____________ "__"____________ ____ г.
Центральный банк Российской Федерации (Банк России) в лице
_____________________________________________________________________,
(Должность, Ф.И.О.)
действующего на основании доверенности от"__"________ ____ No. _____,
в дальнейшем именуемый «Залогодержатель»,с одной стороны,
и ____________________________________________________________________
(наименование Банка)
в лице______________________________________________________________,
(Должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ___________________________________________,
(Устава /Доверенности
от"__"_______ ____ No. _____)
в дальнейшем именуемый «Залогодатель», с другой стороны, заключили
настоящий договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В обеспечение исполнения обязательствперед Залогодержателем
по Договору на предоставление кредита БанкаРоссии, обеспеченного
залогом и поручительствами, от"__"________ ____ г. No. _____ (далее -
Договор на предоставление кредита Банка России), предусматривающему
предоставление Залогодателю кредита Банка России всумме _____________
(сумма цифрами)
(_________________________________) рублей на срок_______ календарных
(сумма прописью)
дней по ставке ________ процентов годовых наусловиях и в порядке,
определенных Положением «О порядке предоставления Банком России
кредитов банкам, обеспеченных залогом ипоручительствами» от "__"
____________ ____ г. No. _______ (далее — Положение), Залогодатель
предоставляет в залог Залогодержателю закладные в количестве _______
штук общей стоимостью ____________ рублей (далее- предмет залога)
согласно Перечню, содержащемуся в Приложении 1 кнастоящему договору,
являющемуся неотъемлемой его частью.
2. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
2.1.Залогодатель подтверждает Залогодержателю, что на момент заключения настоящегодоговора предмет залога отвечает следующим требованиям:
1)оформлен в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
2)залогодатель является его законным приобретателем, предмет залога не обременендругими обязательствами Залогодателя, в отношении него отсутствуют споры ипредъявленные в установленном порядке требования;
3) срокплатежа по закладным наступает не ранее чем через 30 календарных дней посленаступления срока возврата кредита Банка России и не превышает 6 месяцев с датысоставления закладной;
4)закладная соответствует требованиям действующего законодательства;
5)закладная составлена на стандартном бланке;
6)закладная относится к 1-й группе кредитного риска в соответствии сформализованными критериями, установленными Инструкцией Банка России от30.06.97 No. 62а «О порядке формирования и использования резерва навозможные потери по ссудам» с учетом изменений и дополнений;
7) сумма закладнойуказана в валюте Российской Федерации. Закладная составлена на русском языке.Все надписи на закладной совершены на русском языке;
8)закладная не имеет в тексте ограничительные пометки;
9) назакладной стоят подписи не менее двух обязанных лиц.
2.2. Залог обеспечивает требованиеЗалогодержателя к Залогодателю
по Договору на предоставление кредита Банка России в сумме
_________________ (___________________________________________)рублей
(сумма цифрами) (сумма прописью)
в сумме основного долга, начисленных, но неуплаченных процентов по
кредиту Банка России, а также неустойки (пени), начисляемой в случае
просрочки возврата основного долга по кредиту БанкаРоссии, и расходов
Залогодержателя по реализации залога.
2.4. ЗаложенныеЗалогодателем закладные остаются в собственности Залогодателя.
2.5.Залогодатель не вправе, полностью или в части, отчуждать предмет залога,обременять его какими-либо обязательствами либо иным образом распоряжатьсяпредметом залога без письменного согласия Залогодержателя.
2.6.Залогодатель не вправе заключать договор о последующем залоге предмета залога,переданного в обеспечение обязательств по Договору на предоставление кредитаБанка России.
2.7.Стороны не обязаны страховать предмет залога, переданный в заклад в качествеобеспечения по Договору на предоставление кредита Банка России.
2.8. Приаресте предмета залога в период кредитования, либо если предмет залогаперестает отвечать требованиям пункта 2.1 настоящего договора, либо еслиорганизации, обязательства которых приняты в залог, перестают отвечатьтребованиям пункта 2.2 настоящего договора, Залогодатель по требованиюЗалогодержателя не позднее следующих 5 рабочих дней обязан досрочно исполнитьне обеспеченные залогом обязательства по кредиту Банка России либо произвестизамену обеспечения по кредиту Банка России на новое обеспечение, отвечающеетребованиям пунктов 2.1 и 2.2 настоящего договора, в порядке, аналогичномпредусмотренному для заключения с Банком России договора залога при получениибанком — заемщиком кредита Банка России.
2.9. Принеисполнении (ненадлежащем исполнении) Залогодателем обязательств по возвратукредита Банка России и уплате процентов по нему, невыполнении требований пункта2.19 Положения и пункта 2.16 Договора на предоставление кредита Банка России одосрочном исполнении в полном объеме обязательств по кредиту Банка РоссииЗалогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога.
2.10. Впериод кредитования Залогодатель имеет право в любое время произвести ссогласия Залогодержателя замену обеспечения по кредиту Банка России на новоеобеспечение, отвечающее требованиям, установленным пунктами 2.1 и 2.2настоящего договора.
2.11.Обращение взыскания на предмет залога и его последующая реализация производитсяЗалогодержателем в порядке, предусмотренном законодательством.
2.12.Залогодатель вправе в любое время до момента реализации предмета залогаисполнить обеспеченное данным залогом обязательство или ту его часть,исполнение которой просрочено.
2.13.Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а такжев иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
2.14. Вслучае, если цена реализации предмета залога по настоящему договору превышаетобъем требований Залогодержателя к Залогодателю, Залогодержатель перечисляетсумму излишка Залогодателю.
2.15.Залогодержатель вправе осуществлять контроль за выполнением настоящего договораи запрашивать сведения, необходимые ему для реализации контрольных функций.
2.16.Одновременно с подписанием настоящего договора Залогодатель размещает на счетедепо Залогодержателя в Депозитарии, указанном Залогодержателем, заложенныйпредмет залога.
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬСТОРОН
3.1. Занарушение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность всоответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
3.2.Уплата суммы неустойки в виде пени и возмещение расходов Банка России,связанных с реализацией залога, не освобождают виновную сторону от дальнейшегоисполнения настоящего договора и выполнения вытекающих из него обязанностей внатуре.
4. РАСТОРЖЕНИЕДОГОВОРА
4.1.Залогодержатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядкепутем направления Залогодателю письменного уведомления, если любымгосударственным органом Российской Федерации будут приняты решения или акты,дополнительно ограничивающие Залогодержателя в его правах по владению, и / илираспоряжению, и / или пользованию предметом залога по сравнению с тем, как этиограничения установлены настоящим договором, либо побуждающие Залогодержателязаключить какой-либо договор или совершить какие-либо иные действия с цельювзять на себя такие дополнительные ограничения.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕПОЛОЖЕНИЯ
5.1.Уступка прав по настоящему договору производится в соответствии со статьей 355Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия Залогодателя.
5.2.Споры в связи с настоящим договором подлежат разрешению Арбитражным судомРоссийской Федерации в порядке, предусмотренном законодательством РоссийскойФедерации.
5.3. Смомента заключения настоящего договора вся предшествовавшая ему переписка ипереговоры утрачивают силу.
5.4. Всеизменения и дополнения к настоящему договору являются неотъемлемой частьюнастоящего договора и считаются действительными только в том случае, если онисовершены в письменной форме в виде дополнительного соглашения к настоящемудоговору, надлежащим образом оформлены и подписаны уполномоченными представителямисторон и содержат прямую ссылку на настоящий договор.
5.5.Настоящий договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон,и один экземпляр — для представления ______ (Депозитарий).
6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСАИ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Залогодержатель:_____________________________________________________
Залогодатель:________________________________________________________
(почтовый адрес, юридическийадрес, тел., факс,
рег. номер, корреспондентский счет/ субсчет No.,
БИК No. и др. реквизиты)
Подпись уполномоченного Подписьуполномоченного
должностного лица Залогодержателя должностноголица Залогодателя
(Должность, Ф.И.О.) (Должность,Ф.И.О.)
_________________________________ ______________________________
Главный бухгалтер Главныйбухгалтер
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
_________________________________ ______________________________
М.П. М.П.