Договоры по передаче имущества в пользование (аренда,ссуда, жилищный найм)
Введение
Договоримущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей(locatio-conductio rerum). Дореволюционное российское гражданскоезаконодательство использовало понятие договора имущественного найма, непридавая какого-либо специального юридического значения одновременномуприменению понятия «аренда имущества». Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием«имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда»использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значениитермин «аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР исоюзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. В ст. 1 данных Основ говорилось: «Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездноевладение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями(объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом,необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной илииной деятельности». Здесь понятие «аренда» было использовано дляобозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с цельюизвлечения доходов.
Внекоторых зарубежных законодательных системах, в частности в законодательствеФРГ и Швейцарии, различению понятий «имущественный наем» и«аренда» придается юридическое значение. Так, под арендой понимаетсядоговор, по которому на возмездных началах переносится не только правопользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов. Поэтому предметом договорааренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляетсясдача внаем торгово-промышленных предприятий.
Вдействующем законодательстве дается следующее легальное определение договорааренды.
Подоговору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Как видно,законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем»и «аренда». По юридической природе договор аренды являетсяконсенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.
Договораренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственногоиспользования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользованиедругому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. Всвою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаряэксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьмамногообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, арендазданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Куказанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК,применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другиеобособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которыев процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемыевещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть толькоиндивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Имущество,обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма,так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается,смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшегопользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает правотребования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут бытьпредметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели,промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки,фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляетсяна основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договораимущественного найма.
Предметомдоговора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимоеимущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленнымикак самой природой этого имущества, так и необходимостью государственнойрегистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое можетсдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено дляпроживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл.35 ГК.
Особенностисдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектовустанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством. Внастоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесногофонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов воднымзаконодательством и законодательством о недрах не предусмотрена. Законом могутбыть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается илиограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции,вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.
Подействующему законодательству единственным существенным условием договорааренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласнонорме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качествеобъекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, асоответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договорудолжны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предметаренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договоруаренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием егочасти, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание,сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимогоимущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которыхобозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемойплощади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложентехнический паспорт на оборудование и т.п.
Сторонамидоговора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут бытьсобственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдаватьимущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся лица, обладающиеправомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Еслигосударственное или муниципальное имущество закреплено за унитарнымипредприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативногоуправления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятияс соблюдением требований ст. 294-297 ГК. Унитарные предприятия, являющиесясубъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласиясобственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, анедвижимое имущество — только с согласия собственника. Унитарные предприятия,являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в арендузакрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласиясобственника. От имени собственника (государства, муниципального образования) вкачестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственноговедения и права оперативного управления, выступают Мингосимущество РФ, еготерриториальные органы и соответствующие органы местного самоуправления. Вуказанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иныегосударственные органы.
Государственноеи муниципальное имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, можетпередаваться в аренду Мингосимуществом РФ, его территориальными органами илисоответствующими органами местного самоуправления. Земля и другие природныеобъекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в арендуспециальными органами, указанными в природоресурсном законодательстве.Например, при аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступаютлесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесногокодекса РФ).
Согласноп. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной изсторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен бытьзаключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установленозаконом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, еслииное не установлено законодательством РФ. В такой ситуации более правильноговорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрациисделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрацииподлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менееодного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрациибыло бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации правааренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды какзданий (сооружений) в целом, так и их части.
Согласноп. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход вдальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правомвыкупа — ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договоракупли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованноедвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст.158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованноенедвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. 550и п. 1 ст. 551 ГК.
Срокв договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не егосущественным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре неопределен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора,заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждаяиз сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этомдругую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за тримесяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок,в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временнойограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, чтоимущество передается арендатору во временное владение и пользование или вовременное пользование.
Закономмогут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельныхвидов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например,максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не можетпревышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса РФ предельный срокаренды участков лесного фонда равен сорока девяти годам. Если срок аренды вдоговоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора доистечения предельного срока, установленного законом, договор по истечениипредельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок,превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным насрок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).
Установлениепредельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того,чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых,предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежуткавремени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно кизменившейся хозяйственной обстановке.
Общие положение об аренде
Издоговора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателяпредоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должнобыть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиямдоговора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь местов тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договореили обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобильс большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии еготехнической исправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному сучетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующегонеобходимую безопасность.
Имуществодолжно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запаснымколесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к немудокументами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное непредусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будутпереданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствиис его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправерассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставленияему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора,а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).
Имущество,передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договорааренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные илиобусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которыепрепятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не толькоматериальные дефекты и невозможность использования предмета аренды поназначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта ит.д.), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемоеимущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога ит.д.) Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредитьарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требоватьуменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ГК).
Припередаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить карендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК:
а)потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатковимущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своихрасходов на устранение недостатков имущества;
б)непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данныхнедостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
в)потребовать досрочного расторжения договора;
г)потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворениетребований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков изарендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.
Ответственностьарендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частичнопрепятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или незнал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК).Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которыебыли им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известныарендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора или передачеимущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Исходя из принципа солидарностиинтересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованияхарендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счетарендодателя, право без промедления произвести замену предоставленногоарендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащемсостоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ч. 3 п. 1 ст. 612ГК).
Имуществодолжно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, ав случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок (п. 3 ст.611 ГК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утратыарендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендаторусвеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначнонепредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные в п. 3ст. 611 ГК на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче впользование предмета аренды.
Обязанностьарендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендаторатребовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданнуювнаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребоватьотобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договорааренды (ст. 398 ГК), а также возмещения убытков, причиненных задержкойисполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков,причиненных его неисполнением.
Вотдельных видах договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принятьарендуемое имущество. Так, в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 665 ГК арендаторздания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение).Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этойобязанности арендатором означает незаконный односторонний отказ от исполненияобязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310).
Законпредписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии сусловиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — всоответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор долженпроявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости,которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГКарендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи,расходы по поддержанию чистоты, по охране и т.п.), поддерживать имущество висправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное неустановлено законом или договором аренды.
Подтекущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественныхухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения илипорчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат,пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.
Вотличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостностиимущества, его существенных частей, требующее значительных затрат,несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятогоимущества.
Поэтомупо общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонтпереданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, инымиправовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонтдолжен производиться в срок, установленный договором, а если он не определендоговором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Переченьработ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяетсянормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования иэксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характереремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.
Еслиарендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора арендыили назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет правопотребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619ГК). При нарушении арендодателем обязанности по производству капитальногоремонта арендатор вправе по своему выбору:
а)произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванныйнеотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта илизачесть ее в счет арендной платы;
б)потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в)потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Всилу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанностьвносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элементарендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие обарендных платежах не относится к существенным: его отсутствие в договоре арендыне влечет недействительности договора. Часть 2 п. 1 ст. 614 ГК говорит, чтопорядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок,условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества присравнимых обстоятельствах.
Длядоговора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения,предоставляемого арендодателю, — оно может быть как денежным, так и в иной материальнойформе. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за всеарендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей ввиде:
а)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б)установленной доли полученных в результате использования арендованногоимущества продукции, плодов или доходов;
в)предоставления арендатором определенных услуг;
г)передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственностьили в аренду;
д)возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшениеарендованного имущества. Указанными формами не исчерпываются возможные вариантырасчета арендатора с арендодателем. Если в нашей стране сформируется нормальныйрынок земли, то, несомненно, практика возродит такую форму расчета за арендуземельного участка, как выстройка (в дореволюционном праве договор назывался«наем из выстройки»). При долгосрочной аренде земельного участка длявыстройки арендатор возводит на арендованной земле здания и (или) сооружения,запускает их в коммерческую эксплуатацию и выручает от этого капитал, не толькопокрывающий затраты на строительство, но и составляющий прибыль. По окончаниисрока аренды арендатор передает здание или сооружение в собственность арендодателяземельного участка в счет платежей за его использование.
Арендныеплатежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Еслииное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель,помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК и взыскания убытков, может в случаесущественного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребоватьот него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платыболее чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).
Размери сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное непредусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашениюсторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включаяприродные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные срокипересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а такжеминимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества.Например, в ст. 21 Закона РСФСР «О плате за землю» закреплено, чтопри аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размерыарендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
Закономдопускается возможность арендатора потребовать соответственного уменьшенияарендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условияпользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имуществасущественно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).
Вомногих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставленияимущества в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласност. 66 Федерального закона «О федеральном железнодорожном транспорте»железная дорога может в соответствии с договором использовать за плату дляпроведения маневровых работ и временного размещения вагонов железнодорожныеподъездные пути, принадлежащие грузоотправителю или грузополучателю,расположенные на их территории. Аналогичную природу имеет так называемая арендаспутников связи, каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи и т.п. (см.,например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ). Такой же характер присущ и бытовымотношениям по предоставлению в пользование арендатору в строго определенноевремя дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.
Вместес тем в абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользованиеневозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачиарендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту сиспользованием вещно-правовых исков (ст. 305 ГК). Арендатор может:
— истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения;
— требовать устранения препятствий в пользовании им;
— требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включаяарендодателя.
Содержаниеправа аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьмамногогранно. Его пределы во многих случаях определяются особенностями предметааренды. Так, арендаторы земельных участков имеют возможность использовать вустановленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участкеобщераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты,пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые ииные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного фонда имеют право наосуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно, что указанные правомочияарендаторов предопределены самим назначением земельных участков и участковлесного фонда.
Многиеполномочия, входящие в содержание права аренды, могут быть определены сторонамидоговора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволенийзакона. Так, осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеетправо вносить в него улучшения, т.е. изменения в состояние имущества,повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности примененияили иным образом повышающие стоимость сданного внаем имущества. К числуулучшений можно отнести установку на арендуемый станок нового программногообеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройку надпроизводственным корпусом, повлекшую расширение производственных площадей, ит.п.
Улучшенияделятся на отделимые и неотделимые. В приведенном примере первое улучшениеявляется отделимым, а второе — неотделимым. Согласно ст. 623 ГК произведенныеарендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются егособственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когдаарендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателяулучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества,арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращениядоговора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимостьнеотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором безсогласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотренозаконом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые,произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являютсясобственностью арендодателя.
Улучшенияарендуемого имущества необходимо отличать от переоборудования, переоснащенияили перепланировки предмета аренды. Последние могут иметь место только ссогласия арендодателя, а по отношению к недвижимому имуществу — также и ссогласия соответствующих публичных органов. Вследствие сказанного нельзяотнести к улучшениям, например, переоборудование помещения художественноймастерской под банковский офис, замену оборудования на арендованномпредприятии.
Арендаторупринадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные врезультате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч.2 ст. 606 ГК). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательскаянаправленность договора аренды, его способность быть инструментом регулированиярыночных отношений.
Впериод пользования и владения арендованным имуществом арендаторупредоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды иправом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласияарендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передаватьсвои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а такжеотдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставныйкапитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК,другими законами или иными правовыми актами. В указанных случаях, заисключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаетсяарендатор.
Такаяформа распоряжения арендованным имуществом, как перенаем, по своей сутиозначает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.Поэтому перенаем подчинен правилам норм о цессии и переводе долга.
Вотличие от перенайма при субаренде (поднаем — sublocatio) арендатор остаетсястороной в договоре аренды, но с согласия арендатора уступает права пользованиясубарендатору. При субаренде ответственным перед арендодателем остаетсяарендатор. Поэтому можно говорить о том, что, во-первых, пользованиесубарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащегоарендатору, и, во-вторых, субарендатор становится третьим лицом вобязательстве, возникшем между арендодателем и арендатором (ст. 313 ГК).
Логическимследствием указанных признаков субаренды является то, что, если иное неустановлено законом или иными правовыми актами, к договорам субарендыприменяются правила о договорах аренды (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК). В частности,форма договора поднайма должна соответствовать общим требованиям (ст. 609 ГК),а сам договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срокдоговора аренды. По этой же причине ничтожность договора аренды влечет ничтожностьзаключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).
Вопросо необходимости государственной регистрации права субаренды на недвижимую вещьостается спорным. Если исходить из того, что установление субарендных отношенийесть реализация арендатором своих прав в рамках зарегистрированной аренды, торегистрации права субаренды не требуется. Но если рассматривать субаренду какограничение (обременение) в соответствии со ст. 1 Федерального закона «Орегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то можно сделатьпротивоположный вывод (ст. 13 указанного Закона).
Правоаренды следует за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход правасобственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненногонаследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не являетсяоснованием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды следуеткак за движимым, так и за недвижимым имуществом. Более того, п. 2 ст. 617 ГКустановил, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество,его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если закономили договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такомунаследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, заисключением случая, когда заключение договора было обусловлено личнымикачествами арендатора.
Арендаторупредоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новыйсрок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договораимеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право назаключение договора аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателяо желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если вдоговоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора(ст. 621 ГК). Преимущественное право арендатора на заключение нового договораможет быть нейтрализовано законом или договором и поэтому имеет несколькоограниченный характер по сравнению с правом преимущественной покупки,принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК). Тем не менееуказанное право арендатора имеет характер права на чужую вещь. Этоподтверждается еще и тем, что, в случае отказа арендодателя в заключениидоговора с арендатором на новый срок, но заключения договора аренды с другимлицом в течение года со дня истечения срока договора, арендатор вправе посвоему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей позаключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить сним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621ГК).
Закономили договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованногоимущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесенияарендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Правона выкуп арендованного имущества может быть оговорено в дополнительномсоглашении, заключенном между арендодателем и арендатором. Праву арендатора напользование нанятым имуществом (праву аренды) присущи в определенных случаяхпризнаки абсолютности: оно обладает свойством следования за нанятым имуществом;его субъекту предоставляется преимущественное полномочие на заключение договорааренды по поводу нанятой (чужой) вещи, на ее выкуп. Однако, несмотря на всеперечисленное, принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществомявляется обязательственным, ибо оно во всех случаях является правом,предоставленным на определенное время. Поэтому передача имущества в аренду неявляется основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц наарендованное имущество (ч. 1 ст. 613 ГК).
Главнымоснованием прекращения обязательств из договора аренды является истечение егосрока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечениясрока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договорсчитается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст.621 ГК).
Отдоговора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправеотказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, апри аренде недвижимого имущества — за три месяца. Предупреждение об отказе отдоговора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когдаоно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по винепредупреждающего. Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенногопредварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает изарендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то приотсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остаетсясвязанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством повнесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячногосроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатораарендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымаетарендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то приотсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязанвозместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а приналичии соответствующего требования арендатора — предоставить ему возможностьпользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либотрехмесячного сроков.
Договораренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только пооснованиям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствиис законом и существом договора аренды как срочной сделки. Согласно ст. 619 ГКсуд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя вслучаях, когда арендатор:
1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначенияимущества либо с неоднократными нарушениями;
2)существенно ухудшает имущество;
3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа невносит арендную плату;
4) непроизводит капитального ремонта имущества в установленные договором арендысроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки — в случаях, когда всоответствии с законом, иными правовыми актами или договором производствокапитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодательвправе требовать досрочного расторжения договора только после направленияарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок. Согласно ст. 620 ГК суд может досрочнорасторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:
1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаетпрепятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора илиназначением имущества;
2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки,которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не былизаранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором вовремя осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонтимущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре — в разумные сроки;
4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется всостоянии, не пригодном для использования. Приведенный перечень основанийдосрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон являетсянезамкнутым. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договоромаренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжениядоговора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст.450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия,будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе водностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться отдоговора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.
Придосрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается изаключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случаеимеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды наимущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды,в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиямпрекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).
Припрекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды,обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды вуставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).
Припрекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГКарендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором онего получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленномдоговором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратилего несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы завсе время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненныхарендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда занесвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотренанеустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иноене предусмотрено договором.
2 вопрос.
Виды договора аренды.
Договорпроката представляет собой соглашение, по которому арендодатель, осуществляющийсдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательскойдеятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату вовременное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договорупроката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотренодоговором или не вытекает из существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК).
Договорпроката отличают: во-первых, особый статус арендодателя; во-вторых, особыйпредмет договора. Арендодателем по договору проката может быть толькокоммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е.юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постояннойцелью его предпринимательской деятельности. Разовые операции по сдаче движимогоимущества в аренду нельзя отнести к договорам проката.
Предметомдоговора проката может служить лишь движимое имущество. Движимое имущество,которое может сдаваться напрокат, весьма разнообразно: бытовые электроприборы,одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарьи т.п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, дажеосуществляемые профессиональными коммерческими организациями по торговымоперациям с недвижимостью, ни при каких условиях не могут быть отнесены кдоговорам проката.
Пообщему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должноиспользоваться для потребительских целей. Однако при этом закон оговаривает,что иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существаобязательства. Это означает, что предмет договора проката при наличиисоответствующих условий в договоре может использоваться и дляпредпринимательских целей (например, использование высокоточной измерительнойаппаратуры для осуществления временного контроля за производственнымипроцессами, осуществляемыми арендатором). Сущность обязательства, по которомуарендатор — индивидуальный предприниматель ежедневно берет напрокат весы дляосуществления собственной торговой деятельности, предопределяет коммерческуюцель и характер использования предмета проката.
Такимобразом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом законодатель допускает инебытовой прокат. Вследствие этого правомерен и вывод о том, что помимограждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, вэтом качестве также могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Особенностьдоговора проката заключается и в том, что он относится законом к категориипубличных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Поэтому коммерческая организация — арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу из числа обратившихся к ней взаключении договора проката или оказать кому-либо из них предпочтение вотношении заключения договора. Арендодателем должны устанавливаться одинаковыедля всех арендаторов условия договора проката, в том числе и об арендной плате.Льготы для отдельных категорий арендаторов допускаются лишь в случаях,указанных в законе и иных правовых актах. Форма договора проката должна бытьписьменной. Традиционно в сфере регулирования отношений по прокату имуществаиспользуют различные формуляры, определенные арендодателями, и стандартные(типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката обладает признакамидоговора присоединения (ст. 428 ГК).
Срокдоговора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). При этомсогласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются правила овозобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном правеарендатора на возобновление договора аренды.
Несмотряна то, что договор проката является срочной сделкой, арендатор вправеотказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своемнамерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627). Арендатор,досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращенияему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня,следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).Арендодатель же может требовать досрочного расторжения договора проката толькопо основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного наопределенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных норм о договоре проката.
Общаяобязанность любого арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии,соответствующем условиям договора и назначению имущества, дополняется вдоговоре бытового проката рядом дополнительных обязанностей, обусловленныхпубличным характером этого договора.
Так,арендодатель по договору проката должен в присутствии арендатора проверитьисправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правиламиего эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах егоиспользования (ст. 628 ГК). Если во время действия договора в имуществе, взятомнапрокат, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующиедальнейшему использованию имущества, то арендодатель обязан в десятидневныйсрок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок неустановлен договором проката) безвозмездно устранить недостатки имущества наместе либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом,находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имуществаявились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержанияимущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта итранспортировки имущества (ст. 629 ГК).
Наарендодателе лежит обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонтаимущества, сданного в аренду по договору проката (п. 1 ст. 631).
Обязанностьарендатора по внесению арендных платежей может быть осуществлена только втвердой сумме, вносимой периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иныеформы арендной платы использоваться в бытовом прокате не могут.
Еслиарендатором допускается задолженность по арендной плате, она подлежит взысканиюв бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). Вуказанном порядке подлежит взысканию только сама задолженность по аренднойплате. Требования о пени, процентах за просрочку во внесении арендных платежей,а равно любые иные требования о возмещении убытков, адресованные к арендатору,подлежат удовлетворению лишь в судебном порядке.
Праваарендатора по владению и пользованию предметом проката существенно эже, чем впростом договоре аренды. Согласно норме п. 2 ст. 631 ГК сдача в субарендуимущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своихправ и обязанностей по этому договору другому лицу, предоставление этогоимущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их вкачестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества илипаевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
В техслучаях, когда арендатором по договору бытового проката являетсягражданин-потребитель, его права защищают также нормы Закона РФ «О защитеправ потребителей»: о специальных гарантиях качества и безопасностиимущества (ст. 4, 7); о повышенной ответственности арендодателя за вред,причиненный вследствие недостатков арендованного имущества, в том числе овозможности возмещения морального ущерба (ст. 13-15), и т.п.
Выделениедоговора аренды транспортного средства в качестве отдельного вида договорааренды продиктовано особенностями его предмета — транспортного средства.Нетрудно обнаружить, что и ранее в транспортных уставах и кодексах подвергалисьспециальной регламентации отношения, связанные с автомобильным,железнодорожным, воздушным, морским, внутренним водным транспортом. Этообъясняется тем, что отдельные транспортные средства, входящие в составуказанных видов транспорта, обладают особыми признаками, имеющимигражданско-правовое значение.
Так,в ст. 32 Воздушного кодекса РФ (далее — ВК) закреплено, что воздушное судно — летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия своздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхностиземли или воды. В п. 1 ст. 7 Кодекса торгового мореплавания (далее — КТМ)указано, что под судном понимается самоходное или несамоходное плавучеесооружение, используемое в целях торгового мореплавания. В ст. 14 Уставаавтомобильного транспорта РСФСР (далее — УАТ) дается лишь понятие подвижногосостава. Под ним понимаются грузовые автомобили и автомобильные прицепыразличной грузоподъемности (бортовые, самосвалы, фургоны, в том числеизотермические, цистерны и др.), автомобили повышенной проходимости,автомобили-тягачи с полуприцепами, автобусы различных типов, а также легковыеавтомобили, включая таксомоторы. Таким образом, имеются в виду техническиеустройства, способные к перемещению в пространстве и предназначенные дляперевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов.
Еслисопоставить нормы ст. 640 и 648 ГК, регламентирующие ответственность за вред,причиненный транспортным средством, взятым в аренду с экипажем или без экипажа,можно обнаружить, что принципы, заложенные в указанных нормах, совпадают спринципами ответственности за вред, причиненный источником повышеннойопасности, закрепленными в ст. 1079 ГК.
Следовательно,предметом договора аренды транспортных средств являются технические устройства:
а)способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов,пассажиров, багажа или буксировки объектов;
б)обладающие свойствами источника повышенной опасности;
в)использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами.
Сэтих позиций аренда трубопроводного транспорта будет являться не чем иным, какарендой сооружения — вида недвижимого имущества, связанного с земельнымучастком. По второму признаку аренда конной повозки с неизбежностью будетотнесена к аренде движимой вещи, но не к аренде транспортного средства. По этойже причине нельзя будет признать предметом договора аренды транспортных средстввелосипед. По третьему признаку к предмету договора аренды транспортных средствнельзя отнести мотоцикл. Закон регламентирует две разновидности договора арендытранспортного средства:
1)аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению итехнической эксплуатации;
2)аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению итехнической эксплуатации.
Поотношению к ним общие нормы об аренде применяются в той мере, в какой иное неустановлено нормами § 3 гл. 34 ГК. Особенности аренды транспортного средствамогут быть предусмотрены транспортными уставами и кодексами. Среди действующихтранспортных кодексов лишь КТМ содержит специальные нормы, регламентирующиеотношения по аренде морских судов, а именно нормы гл. 10, посвященной договоруфрахтования судна на время (тайм-чартер), и гл. 11, посвященной договоруфрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер).
Подоговору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажемарендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату вовременное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлениюим и по его технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК).
Договораренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению иэксплуатации в ГК является реальным договором. В то же время в морском праведоговор фрахтования судна на время (тайм-чартер) рассматривается какконсенсуальный договор (ст. 198 КТМ). Модель консенсуального договорафрахтования транспортного средства на время больше соответствует потребностямрыночного оборота. Форма договора аренды транспортного средства с экипажемявляется письменной независимо от срока аренды. К аренде транспортных средств сэкипажем не применяются правила о государственной регистрации права арендынедвижимого имущества (ст. 633 ГК), хотя большинство транспортных средств:воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические транспортныесредства — являются в силу указания закона (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК) недвижимымимуществом.
Срокв договоре аренды транспортного средства с экипажем регламентируется общиминормами об аренде, за исключением того, что правила о возобновлении договорааренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора назаключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК) к договору арендытранспортного средства с экипажем не применяются. Срок аренды транспортногосредства может быть как определенным, так и неопределенным. Однако срок обязательнодолжен быть указан в тайм-чартере — договоре фрахтования судна на время (ст.200 КТМ).
Арендодательобязан предоставить арендатору транспортное средство в состоянии, пригодном дляэксплуатации по назначению в соответствии с условиями договора, и укомплектоватьтранспортное средство экипажем. В п. 1 ст. 203 КТМ указано, что судовладелецобязан привести судно в мореходное состояние к моменту передачи егофрахтователю: принять меры по обеспечению годности судна (его корпуса,двигателя и оборудования) для целей фрахтования, предусмотренных тайм-чартером,по укомплектованию судна экипажем и надлежащему снаряжению судна. В течениесрока действия договора арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояниесданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего икапитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК).
Рискслучайной гибели или повреждения арендованного транспортного средства лежит наарендодателе. На арендатора может быть возложена обязанность по возмещениюарендодателю причиненных убытков, вызванных гибелью или повреждениемарендованного транспортного средства, если арендодатель докажет, что онипроизошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии сзаконом или договором аренды.
Составэкипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательнымдля сторон правилам и условиям договора. Если обязательными для сторонправилами такие требования не установлены, они должны соответствоватьтребованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида иусловиям договора. Экипаж должен быть способным на профессиональном уровнеоказать арендатору услуги по управлению и технической эксплуатациитранспортного средства, обеспечивающие его нормальное и безопасноеиспользование. Экипаж помимо указанных услуг должен уметь, если этопредусмотрено договором, оказывать арендатору и иные услуги, например услуги поохране груза, пассажиров, погрузке и разгрузке багажа и т.п. Нормальная ибезопасная эксплуатация транспортного средства находится в прямой зависимостиот действий экипажа, члены которого являются работниками арендодателя. В силуэтого именно на арендодателя, если иное не предусмотрено договором, возлагаетсяобязанность страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб,который может быть причинен в связи с его эксплуатацией в тех случаях, когдатакое страхование является обязательным в силу закона или договора (ст. 637ГК).
Таккак члены экипажа являются работниками арендодателя, расходы по оплате ихуслуг, а также расходы на их содержание несет арендодатель, если иное непредусмотрено договором (ч. 3 п. 2 ст. 635 ГК). Члены экипажа подчиняютсяраспоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и техническойэксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатациитранспортного средства (п. 2 ст. 635 ГК, п. 2 ст. 206 КТМ).
Правоарендатора отдавать распоряжения, связанные с коммерческой эксплуатациейтранспортного средства, позволяет отграничить договор фрахтования транспортногосредства на время (как договор аренды) от договора фрахтования (являющегосяразновидностью договора перевозки) (ст. 787 ГК, ст. 104 ВК (воздушный чартер) ип. 2 ст. 115 КТМ (морской чартер)). При договоре фрахтования собственниктранспортного средства выступает как перевозчик, сохраняющий владение ипользование транспортным средством и самостоятельно осуществляющий егокоммерческую эксплуатацию. При аренде транспортного средства с экипажем(фрахтовании транспортного средства на время) транспортное средство выбывает извладения и пользования арендодателя, а его владение, пользование и коммерческуюэксплуатацию осуществляет арендатор. Именно поэтому, если иное не предусмотренодоговором, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатациейтранспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и другихрасходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов (ст. 636 ГК).
Арендаторв рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортногосредства вправе от своего имени без согласия арендодателя заключать с третьимилицами договоры перевозки и иные договоры, не противоречащие целямиспользования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такиецели не установлены — назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638 ГК).Согласно ст. 205 КТМ фрахтователь, которому судно представлено для перевозкигруза, вправе от своего имени заключать договоры перевозки груза, подписыватьчартеры, выдавать коносаменты, морские накладные и иные перевозочные документы.
Исключениемиз общих правил об аренде является право арендатора без согласия арендодателясдавать транспортное средство в субаренду при условии, что договором арендытранспортного средства с экипажем не предусмотрено иное (п. 1 ст. 638 ГК).
Транспортноесредство является источником повышенной опасности. В соответствии со ст. 640 ГКответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным с экипажемтранспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием, несетарендодатель в соответствии с правилами об обязательствах из причинения вреда.Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм,выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.Ведь транспортное средство — источник повышенной опасности — в моментпричинения вреда фактически находится под управлением работников арендодателя,и именно он (арендодатель) остается юридически ответственным владельцемисточника повышенной опасности.
Подоговору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляетарендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользованиебез оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ч. 1 ст.642 ГК).
Рассматриваемыйдоговор является реальным. Такое решение также не бесспорно. Известный морскомуправу договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер), являющийсяаналогом договора аренды транспортного средства без экипажа, смоделирован какконсенсуальный договор (ст. 211 КТМ). При характеристике договора арендытранспортного средства без экипажа действуют общие положения, относящиеся кформе и сроку договора аренды транспортного средства. Согласно ст. 38 КТМсудно, зарегистрированное в реестре судов иностранного государства, которомувследствие его передачи по договору бербоут-чартера предоставлено правоплавания под Государственным флагом Российской Федерации, подлежит регистрациив бербоут-чартерном реестре судов Российской Федерации.
Транспортноесредство, переданное арендатору по данному договору, управляется иэксплуатируется им по своему усмотрению. Поэтому любые действия отдельных лицили экипажа, сформированного арендатором, будут рассматриваться как действиясамого арендатора. Арендодатель должен предоставить арендатору транспортноесредство в состоянии, позволяющем эксплуатировать его в соответствии сназначением транспортного средства и условиями договора. Но обязанность посодержанию транспортного средства здесь возлагается на арендатора (ст. 644 ГК),включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Арендаторутранспортного средства, арендованного без экипажа, принадлежит право на егокоммерческое использование (п. 2 ст. 647 ГК). Арендатор вправе без согласияарендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иныедоговоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства,указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначениютранспортного средства. Одновременно на него возлагается обязанность по несениюрасходов на содержание арендованного транспортного средства, его страхование,включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связис его эксплуатацией. Данная обязанность может быть переложена на арендодателятолько в порядке согласования соответствующего условия в договоре.
Арендаторув этом договоре предоставлено право без согласия арендодателя сдаватьарендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора арендытранспортного средства с экипажем или без экипажа.
Посколькулицом, непосредственно управлявшим транспортным средством и эксплуатировавшимего в момент причинения вреда, является арендатор, он и несет ответственностьза вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами,устройствами и оборудованием (ст. 648 ГК).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Вкачестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностейзакон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаютсядействия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей.
Всесделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние.Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимоволеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства,доверенность).
Вотличие от односторонней сделки в договоре (дву- или многосторонней сделке)необходимо волеизъявление двух или более лиц. Договоры подразделяются навозмездные и безвозмездные. Возмездные договоры порождают правоотношения, вкоторых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречногопредоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ).Например, по договору аренды недвижимости арендодатель обязан передатьсоответствующий объект в пользование арендатору и вправе за это требоватьуплаты арендной платы. Арендатор, в свою очередь, обязан уплачиватьарендодателю арендную плату и вправе требовать передачи недвижимости впользование. В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанностьсовершить имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне. Так, подоговору дарения недвижимое имущество передается в собственность безвозмездно.Предоставление одаряемым какого-либо имущества или денежной суммы дарителюповлекло бы применение к данному договору правил, предусмотренныхсоответственно для договора мены или купли-продажи.