Содержание
Введение
Глава I. Понятие иправовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним
§1. История правовогорегулирования оборота недвижимости в России
§2. Место объектовнедвижимости в системе объектов гражданского права
§3. Правовая природагосударственной регистрации права собственности на недвижимое имущество
Глава II. Порядокгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
§1. Принципыгосударственной регистрации прав на недвижимость
§2. Порядокгосударственной регистрации и отказа в регистрации
§3. Недействительностьгосударственной регистрации права на объект недвижимости
Заключение
Библиография
Введение
Актуальностьтемы исследования. 90-е года XX века ознаменовались для России значительнымипеременами в нормативно-правовой сфере. В российском законодательствевозрождено понятие недвижимости, которое было утрачено советским гражданскимправом в связи с отменой частной собственности на землю и иные объектынедвижимого имущества, объявлением недвижимости достоянием государства изапрещением ее оборота.
В результатеприватизации государственного и муниципального имущества вместо господствующейгосударственной собственности появились разнообразные формы собственности,образовался рынок недвижимости. В гражданский оборот оказались вовлеченными нетолько квартиры, жилые дома, но и предприятия, комплексы зданий и другиекрупные объекты недвижимого имущества. Совершение сделок с недвижимостью сталоочень распространенным и необходимым явлением, без которого трудно представитьсуществование цивилизованного государства. Участники гражданского оборота присовершении сделок с недвижимостью нуждались в гарантиях незыблемости своих прави их охране. В целях оптимального сочетания интересов правообладателей спотребностями и интересами общества и государства стало необходимым не толькоправовое регулирование совершения сделок с объектами недвижимости, но изакрепление прав на них. Одним из важнейших средств охраны прав на недвижимостьстала государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним является сравнительно новым для российской правовой системы. В Основахгражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 г.[1]впервые было упомянуто о государственной регистрации. Впоследствии нормы огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним былизакреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации. Однако данные положенияГК РФ не применялись до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г.№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» (далее — «Закон о регистрации»), который ввел единый порядок регистрации[2].Практика выявила определенные сложности в реализации положений Закона орегистрации, обнаружила противоречия между нормами права и отсутствиенадлежащего регулирования некоторых аспектов государственной регистрации,например, государственной регистрации прав на объекты незавершенногостроительства.
Закон, вчастности, не регулирует правовой режим объектов общего пользованиясобственниками нежилых помещений в нежилых зданиях и порядок государственнойрегистрации права общей долевой собственности на общее имущество в такихзданиях, что приводит в судебной практике к вынесению противоречивых решений.Отсутствуют исчерпывающие разъяснения высших судебных инстанций как поправовому режиму нежилых помещений и государственной регистрации прав и сделокс ними, так и по некоторым другим требующим разрешения вопросам, связанным с государственнойрегистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимпостоянно изменяется и дополняется, кроме того, накопилось большое количествоподзаконных актов. Исследование гражданско-правового регулированиягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимпредставляется актуальным. Такое исследование с учетом накопленного опытаприменения Закона о регистрации и новшеств в законодательстве являетсянеобходимым, поскольку оно позволит дать целостное представление об институтегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,выявить его специфику и выработать на этой основе практические рекомендации.
Степень научнойразработанности проблемы исследования. Теоретической основой исследованияпослужили труды отечественных ученых-правоведов и практиков: Т.Е. Абовой, Е.И.Афониной, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, A.B. Дмитриева, Д.А. Добаткина,Б.Д. Завидова, A.A. Завьялова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.А. Киндеевой, А.Р.Кирсанова, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, В.И. Коновалова, П.В. Крашенинникова,A.B. Кузнецова, В.В. Огородникова, Е.А. Павлодского, М.Г. Пискуновой, С.Ф.Савкина, О.Н. Садикова, В.И. Сергеева, Е.А. Суханова, А.И. Тихенко, Ю.К.Толстого, Г.Г. Черемных, A.M. Эрделевского и других авторов. Были использованытруды дореволюционных российских авторов — Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф.Шершеневича.
Объектисследования — общественные отношения, возникающие, по поводу регистрациинедвижимого имущества.
Предметисследования — гражданско-правовые отношения, возникающие в сферегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, атакже регламентирующие их правовые нормы, формирующие институт государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Цельнастоящего исследования состоит в том, чтобы на основе анализа основополагающихтеоретических положений гражданского права о государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним, норм действующего законодательства огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, атакже отечественной правоприменительной и судебной практики определить правовуюприроду и значение института государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним для участников гражданского оборота; выявитьспецифические особенности регистрации отдельных прав и сделок с недвижимостью,обусловленные характером объектов недвижимости, а также выработать рекомендациипо совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
Постановкаданных целей обусловила необходимость решения следующих задач:
— сформулироватьпонятие, значение, цели и задачи института государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним;
— на основеанализа практики деятельности органов по государственной регистрации и судебныхорганов выработать конкретные предложения по совершенствованию правовогорегулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним.
Методы исследования.При написании работы использовались диалектический метод познания, различныеобщенаучные методы исследования, к которым, прежде всего, относятсяформально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза,аналогия), а также специальные юридические методы, в частности,сравнительно-правовой. В работе также использовался исторический метод,позволивший изучить закономерности развития законодательства о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практику егоприменения.
Структура исодержание работы были определены целью и задачами исследования. Дипломнаяработа состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения ибиблиографии.
/>Глава I. Понятие иправовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним§1. История правового регулирования оборота недвижимостив России
В Древнем Риме уже в I веке существоваласистема поземельных книг, в которые заносились вещные права на землю,знакомство с которыми позволяло убедиться, принадлежит ли данный участокдолжнику, заложен он или нет[3]. Публичноепризнание (оглашение) вещных прав на недвижимость было развито вдревнегерманском праве[4]. В концеXVIII века в Европе возник институт ипотечной записи (ипотечных книг).Содержание этих записей постепенно было расширено в направлении фиксации нетолько закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимость. В течение XIXвека ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги[5].
В России с XVI века для придания большейопределенности перехода земли от одного лица к другому предписывалосьпредъявлять купчие в приказы. В приказе на основании специальных книгопределялись наличие и величина «приобретаемого имения» ипринадлежность его тому лицу, которое его отчуждало. С конца XIX века дляпередачи недвижимого имущества требовалось совершить специальные действия,которые охватывались понятием «ввод во владение». О совершенном вводево владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления исообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестрекрепостных дел. День совершения старшим нотариусом отметки и считался днемукрепления права на имущество[6]. Фиксацияправ на недвижимое имущество в специальных книгах получила название«укрепление вещных прав», а сам письменный акт — «крепость». В большинстве западных государств такие книги называлисьипотечными, так как первоначально в них делались записи только о залогенедвижимого имущества[7].
Термины«недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимыевещи» в отечественном правоведении появились после того, как в Россиисложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714г. «О наследии имений» дается понятие недвижимых вещей путемперечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженых и купленых вотчин ипоместий, также и дворов и лавок»[8]. Данныйтермин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич[9], заменилсобой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась земельнаясобственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи.
Вместе с тем другие термины,обозначающие те или иные разновидности недвижимого имущества, не былиокончательно вытеснены и продолжали использоваться в законодательстве.
Так, термин«вотчина» на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначениянедвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Дляобозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русскогоправа: «владение», «обладание», а также проникший излитовско-польского права термин «дедина».
Отсутствие в российскомправоведении допетровских времен термина «недвижимость», конечно же,совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов,обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полноеотсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа(охотничьем и пастушеском). Как только «люди оседают и переходят к занятиюземледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земнойповерхности для устройства постоянного (оседлого) жилища — для дома и,во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целейхозяйственного пользования»[10]. Вместе стем в России длительное время господствовали представления о поземельнойнедвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховномуправителю — царю.
В русском государстве с усилениемцентростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель.Так, к XI — XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное,княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видовземлевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях ихиспользования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли,будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членамиобщины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственныхобщинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы,подарены, заложены и т.п.).
Княжеские земли, будучисобственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. Вто же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял правона земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел[11].
Поместными землями ихвладельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместнымиземлями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае ихперехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.
К ХII в., с утверждениемвлияния православной церкви, на Руси сложились обширные монастырские илицерковные землевладения, которые имели специфический правовой режим. Субъектамицерковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то естьнекие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели какфизические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, чтоделало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то жевремя монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли отсобственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характерцерковной собственности на землю и иное недвижимое имущество.
Период централизациигосударственной власти в России своим естественным следствием имел усилениегосударственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая,«становление и развитие условного феодального землевладения сместилоакценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имеларегистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ,воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, нагородской дом и двор — в Земском для Москвы, а по городам — у воевод»[12].
Таким образом,существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлеквозникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфическиеособенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектовнедвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в своюочередь, возникал из деления общества на сословия.
Во времена Петра Iэкономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировало гражданскийоборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и ихвнутренней юридически значимой классификации.
Так, актуальной оставаласьклассификация земельных участков в зависимости от их собственников. По этомукритерию выделяли:
— земли государственные;
— земли церковные;
— земли частные;
— земли чернотягловые.
Особым правовым режимомобладали так называемые родовые недвижимые имущества. Государство,заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой — дворянскими родами — принадлежащие им земли, установило усложненный порядок отчуждения этих земель,включая передачу по наследству.
Особенности экономическогоразвития российского государства потребовали ограничения оборота отдельныхвидов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велось интенсивноестроительство флота, то повышенную ценность приобретали леса, являющиесяисточником материалов для кораблестроения. Это определило появлениезаконодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо от того,в чьей собственности они находились. Даже частным собственникам лесов вменялосьв обязанность следить за их состоянием.
Другим направлением развитияэкономической жизни страны стало формирование и укрепление в правах купеческогосословия. Однако развитие торговли требовало юридических гарантий экономическойбазы купечества и, в частности, устранения неоправданных ограничений виспользовании недвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядитпоявление именного указа императора от 18 января 1721 г. «О покупкекупечеству к заводам деревень», которым купечеству было дозволеноприобретать с разрешения Берг- и Мануфактур-коллегий в собственность дляпромышленных нужд деревень. Таким образом, купечество расширило свои праваучастия в гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, сталопредпосылкой дальнейшего экономического развития государства.
Другим направлениемрасширения круга субъектов, имеющих право участвовать в обороте недвижимости,стало дозволение женщинам совершать сделки с недвижимостью. Так, в соответствиис Сенатским указом от 4 ноября 1715 г. «О позволении писать купчие изакладные на недвижимое имение лицам женского пола» женщины были уравненыв правах с мужчинами совершать купчие и закладные на недвижимое имущество.
Следует отметить, чтогосударство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности,по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системысделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательныхактов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов(крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостейплощадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения.Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны былисоставляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотомнедвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. — Юстиц-коллегии.
10 января 1701 г. был принятименной указ императора «Об обряде совершения всякого рода крепостныхактов». Этим указом устанавливался порядок совершения купчих, то естьпорядок заключения договоров купли-продажи недвижимости. Договор вступал взаконную силу с момента его регистрации в приказе. Таким образом, создаваласьцентрализованная система государственного контроля за оборотом недвижимогоимущества. Конечно, такая централизация была возможна в весьма ограниченныхмасштабах, как правило, в пределах крупных городских поселений (главным образомв Москве), однако это был необходимый для государства опыт, который в конечномитоге должен был привести к созданию полномасштабной системы государственнойрегистрации прав на недвижимость.
Во времена Екатерины IIпроизошла децентрализация процедуры укрепления прав на недвижимость. Функции посовершению крепостных актов были возложены на специальные учреждения крепостныхдел, которые были образованы при уездных судах. Была предусмотрена специальнаяпроцедура так называемого ввода во владение недвижимостью, о чем составлялисьакты, предъявляемые для укрепления вещных прав.
К XIX в. в России сталиактивно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданскогооборота. Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданскогоуложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что вкачестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, вто время как права на строение являются вторичными. При этом предполагалосьзаложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки,насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежатвладельцу земельного участка, если суд не установит обратное[13].К сожалению, Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так исубъективного характера не было принято[14].
Однако указанноеобстоятельство не стало непреодолимым препятствием для развития праванедвижимости в Российской Империи.
К концу XIX в. в Россиисложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимогоимущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьмасвоеобразную. Так, профессор Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашениясделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводитьблаготворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе»[15].
Особенно ощутимыми былиразличия в регулировании способов приобретения права собственности на движимоеи недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности нанедвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением правподразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти,гласное утверждение соединения права с известным субъектом». Основныеформы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемыекрепостные акты.
С принятием Положения онотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению правна недвижимость возлагались на нотариусов.
Процедура приобретения правасобственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимыхэлементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, сего помощью) составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу.Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, которыйсостоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемоенедвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленногоакта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись,которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге,делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считалсямоментом перехода права собственности. В то же время в литературе той порыобсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итогезаконодательно «ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменени сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, котораясовершается, подобно исполнению судебного решения, по желаниюприобретателя»[16].
Последовательный анализ этойпроцедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие отзаконодательств иных государств, в отечественном праве «купчая изъята издоговоров и отнесена к способам приобретения права собственности… Купчая естьакт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей,и в купчей выражается результат его — переход имущества от одного лица кдругому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее ипереходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесноеили письменное соглашение»[17].
Следует отметить, что в XIXв. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки снедвижимостью в качестве коммерческих (торговых). Так, А.И. Каминка отмечал,что «хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса онедвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, чтосделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы нибыла цель, которую при этом преследуют стороны»[18].Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениямиПравительствующего сената.
Первый шаг к ликвидацииразделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве былсделан с принятием декрета ВЦИК от 27 октября 1917 года «О земле»[19].Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок сземлей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основногоэлемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества поэтому классификационному признаку[20].
Как следствие централизациии обобществления средств производства в правовом регулировании гражданскогооборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектамигражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымалиськрупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место занималиобъекты недвижимости.
С принятием в 1922 г.Гражданского кодекса РСФСР[21] в советскомзаконодательстве было окончательно упразднено традиционное для любогоправопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности делениеимущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Однако, каксправедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можнобыло отменить деление суток на день и ночь[22].
Дифференциация вещей надвижимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самихвещей. Совокупность особых естественных признаков, которыми обладают недвижимыевещи (и прежде всего — земельные участки), не может не требовать особых методоврегулирования правоотношений, возникающих по их поводу. Существующиеестественные различия между движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А.П.Сергеев, «не должны, да объективно и не могут игнорироватьсязаконодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различиепризнано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение взаконе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие междудвижимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно изавуалировано»[23]. Поэтомузаконодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценкиестественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частнойсобственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковыйправовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества. Отличия вправовом режиме недвижимого имущества проводились в законодательстве дажетогда, когда законодатель отказывался от соответствующей терминологии. Даже сампринципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, какнедвижимые вещи, есть ничто иное как придание режима необоротоспособности(невозможности совершения сделок) данного имущества. Не случайно в советскомправе были довольно развиты отрасли земельного, водного, лесногозаконодательства, законодательства о недрах и т.д. Более того, иной раззаконодатель был вынужден допускать «проговорки», устанавливая в техили иных случаях особый режим недвижимого имущества и используя при этомисключенную из официального словоупотребления терминологию. В качестве примераможно привести норму ст. 10 Закона СССР от 29 октября 1976 г. «Об охране ииспользовании памятников истории и культуры»[24],в которой установлено, что «в целях организации учета и охраны памятниковистории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятникиобщесоюзного, республиканского и местного значения».
Восстановление вотечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав надвижимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданскогозаконодательства Союза ССР и республик[25]. В п. 2 ст.4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельныеучастки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения,предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, неограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов,законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещейчерез их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей вэтой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерногоущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Такимобразом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно.
В Основах перечисленыособенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесеныособенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которыедолжны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5 ст. 8Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имуществаопределяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под такимзаконодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые вреспублике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом,Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формысделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможностиустановления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формысделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменнойформы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивноеправило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР,подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества иправ на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствиис законодательством республики, на территории которой находилось это имущество(п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения правсобственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательскаядавность) — 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимоеимущество по такому же основанию составляло 5 лет (п. 3 ст. 50 Основ). ТакжеОсновами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаченедвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64Основ).
Иных правовых особенностейоборота недвижимых вещей в Основах установлено не было.
§2. Место объектов недвижимости в системеобъектов гражданского права
Под объектом гражданскихправ понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъектыгражданского права вступают между собой в правовые отношения[26].Недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, атакже условия оборота подчиняются особым правилам, установленнымзаконодательством.
Действующее гражданскоезаконодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимости. Хотяв ст. 130 ГК РФ и в ряде иных норм перечислены важнейшие объекты недвижимости,перечень недвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимостизаконодателем определяется через указание на наиболее существенные признакинедвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинениянесоразмерного ущерба их назначению).
Вместе с тем сформировавшаяпрактика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объектынедвижимости. К таковым относятся:
— земельные участки;
— части земельных участков(ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 26 Закона о госрегистрации правна недвижимость);
— участки недр;
— части участков недр (ст.26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
— объекты, прочно связанныес землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно;
— здания;
— сооружения;
— жилые помещения (жилойдом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната — ст. ст. 15, 16 ЖКРФ);
— нежилые помещения;
— части помещений (ст. 26Закона о госрегистрации прав на недвижимость);
— воздушные суда;
— морские суда;
— суда внутреннего плавания;
— космические объекты;
— предприятия какимущественные комплексы;
— части предприятий какимущественных комплексов;
— иные имущественныекомплексы;
— объекты незавершенногостроительства.
Регулирование правовыхрежимов и условий оборота отдельных объектов недвижимости неоднородно. Причем внекоторых случаях такая неоднородность представляется нецелесообразной и необъяснима ссылками на особенности тех или иных видов недвижимого имущества.Так, например, если земельные участки могут принадлежать тем или иным лицам на основанииправа собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, правапожизненного наследуемого владения, то здания, сооружения и помещения могутпринадлежать субъектам гражданского оборота на основе права собственности,права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Различия в кругевещных прав, которые могут возникать на разные объекты недвижимости, вызываютсправедливую критику, в связи с чем высказываются предложения об устраненииразных режимов, которыми характеризуется юридическое состояние объектовнедвижимости. Установление единого режима вещных прав в отношении разныхобъектов недвижимости будет способствовать предсказуемости и стабильностиоборота.
Земельный участок — эточасть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны иудостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, атакже все, что находится над и под поверхностью земельного участка (ст. 1Закона о земельном кадастре). Понятие земельного участка, содержащееся в Земельномкодексе РФ, более лаконично. Под таковым понимается часть поверхности земли (втом числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены вустановленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Понятие «земельногоучастка» в значительной степени субъективно. Еще Ф. Савиньи писал, что«участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могутбыть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничениеопределяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования. Поэтому,называя ту или другую часть земной поверхности полем, лугом, усадьбой, мыруководствуемся исключительно произвольным разграничением. Произвол наш посуществу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою являетсявозможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, болееузкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности»[27].
Таким образом, определениекритериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданскогооборота существенно зависит от усмотрения законодателя. Такое положениехарактерно и для современного нормотворчества, регулирующего оборот недвижимогоимущества.
Реализация этой идеиначалась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1упомянутого Кодекса земельное законодательство основывается, помимо прочего, напринципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуютсудьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами. В то же время российский законодатель оказался непоследовательным вреализации указанного принципа. Это проявилось в установлении запрета наотчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (п. 4 ст. 35 ЗКРФ). Помимо того, предусмотрено и преимущественное право лица, обладающегоправом собственности на здание, на приобретение земельного участка (п. п. 3 и 5ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, несмотря на провозглашенный принципглавенства земельного участка, законодатель не преодолел противоположногоположения, согласно которому юридическая судьба здания определяет юридическуюсудьбу земельного участка, на котором оно расположено. При этом практикапредшествующего периода развития гражданского оборота создала целый ряд причин,препятствующих реализации принципа единства судьбы земельного участка инаходящегося на нем недвижимого имущества. К таким причинам относятся следующиеобстоятельства: значительное количество случаев несоответствия правовых режимовсобственников зданий и собственников земельных участков; значительноеколичество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещений не обладаюткакими-либо правами на земельные участки; значительное количество случаев,когда принадлежащие собственникам объекты недвижимости расположены на земельныхучастках, изъятых из гражданского оборота либо ограниченных в обороте, и др.Указанные причины стали основанием для выводов о том, что «исходя изсовременных экономических и правовых реалий, представляется невозможнымвоплотить концепцию „единого объекта недвижимости“ в законодательствесколь-нибудь последовательно».
Другая критика, адресованнаязаконодателю, связана с разрешением оборота частей земельных участков. Частьземельного участка, строго говоря, не является самостоятельным объектом права.В том случае, если собственник решил продать часть земельного участка, ондолжен произвести раздел участка, провести кадастровую оценку вновьобразованного земельного участка и только после этого его отчуждать. Очевидно,что в законодательстве должны быть исключены все упоминания о возможностиоборота частей земельного участка. Впрочем, судебно-арбитражная практика встаетна пути свободного оборота частей земельного участка. Так, по одному из дел,рассмотренных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, указано, чтосамостоятельная регистрация земельных участков как объектов недвижимостидопускается лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектовили выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением новыхкадастровых номеров. Подчеркнув, что законность предоставления права на долю впользовании земельным участком сама по себе не является основанием длярегистрации такого права в Едином государственном реестре прав, судвоспрепятствовал дальнейшему фактическому обороту части земельного участка[28].
К числу объектов поземельнойнедвижимости относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками.Вместе с тем эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своихестественных качеств — неразрывной связи с землей, стационарности,невозможности перемещения без несоразмерного причинения ущерба предназначению.
К числу таких объектовпоземельной недвижимости относятся следующие объекты.
— Участки недр.
— Части участков недр (ст.26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Под участком недр понимаетсягеометрически определенное пространство недр, индивидуализация которогопроисходит в виде горного отвода — геометризованного блока недр (ст. 7 Закона онедрах).
Под производными (илирукотворными) объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которыесозданы в процессе деятельности человека.
К числу таких объектовотносятся прежде всего здания и сооружения (в законодательстве и в литературеиспользуется и термин «строения», которым фактически охватываются двауказанных понятия). Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения(жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, но тем не менеевыступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
Законодательство нераскрывает понятий «здание» и «сооружение». В связи с этимв литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания исооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делаетсявывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам[29].Подобный подход представляется дискуссионным по следующим причинам.Регулирование зданий и сооружений подчинено особому правовому режиму (например,§ 4 гл. 34 ГК РФ, посвященный аренде зданий и сооружений). Уже одно этообстоятельство требует отграничения указанных объектов от смежных объектовнедвижимости.
Вместе с тем разница междусамими понятиями здания и сооружения с юридико-технической точки зрения неимеет значения, поскольку режим указанных объектов недвижимости и условия ихоборота идентичны. Сделка, совершенная со зданием, влечет те же правовыепоследствия, которые влечет сделка, совершенная с сооружением. Это исключаетпрактическую нужду в отделении понятия здания от понятия сооружения.
Как уже отмечалось,гражданское законодательство не содержит правовых определений здания исооружения. Для того, чтобы сформулировать соответствующую дефиницию, юристыприбегают к подзаконным нормативным актам. Так, в соответствии с Общероссийскимклассификатором основных фондов № ОК 013-94[30], подзданиями понимаются архитектурно-строительные объекты, назначением которыхявляется создание условий (защита от атмосферных осадков и пр.) для труда,социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которыхявляется создание условий, необходимых для осуществления процесса производствапутем выполнения некоторых функций[31].
Приведенные определения неосновываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст. 130ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такие существенные длянедвижимости признаки, как неразрывная связь с земельным участком,неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание нацели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак,при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектовнедвижимости.
Более совершеннымпредставляется определение здания, предлагаемое авторами Концепции развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием в Концепции«понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленноена поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном закономпорядке пригодным для использования в соответствии с тем или инымназначением»[32]. Как видим,разработчики Концепции (очевидно, в сугубо утилитарных целях) отказались отпротивопоставления понятий здания и сооружения и определяют одно понятие черездругое.
Среди признаков зданий исооружений следует выделять такой признак, как их отдельное расположение. Этотпризнак приобретает значение при сопоставлении таких объектов, как здания исооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, чтопомещения не могут быть охарактеризованы как «отдельно стоящие».Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составные частидругих индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания исооружения. Активное вовлечение в гражданский оборот помещений произошловследствие интенсивной приватизации, прежде всего в жилищной сфере[33].Хотя законодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые,самостоятельными объектами права, в юридической литературе это вызываеткритику. Так, Е.А. Суханов пишет о том, что в этой ситуации «возможна лишьобщая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующихпомещений в пользование отдельных собственников в большем или меньшемсоответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможнаиндивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случаевозникают логически неразрешимые споры о собственности на „места общегопользования“, „лестничные клетки“ и т.п., не говоря уже об»ипотеке" части дома (составляющей, например, 99% его общей площади)или комнаты. При этом они касаются возможности признания на соответствующиеобъекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, вформе аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку онипередаются во временное пользование на соответствующих условиях"[34].Вместе с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещенийсамостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота исформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменитьправовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с темосторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому приразработке Концепции указанная критика была проигнорирована. РазработчикиКонцепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых инежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданскогооборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать ихправовой режим»[35]. Впрочем,авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как ксамостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что «жилые инежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданскогооборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либоуже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определениижилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна изсущественных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определениипространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их вкачестве вещей»[36]. И вдальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишенокакого-либо материального выражения, то «помещение — это вещьисключительно в юридическом смысле этого слова»[37].
В настоящее время взаконодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе стем это понятие может быть сформулировано через противопоставление исоотнесение с другой легальной дефиницией — «жилое помещение». Поджилым помещением понимается изолированное помещение, которое являетсянедвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то естьотвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, инымтребованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этогоопределения, можно сформулировать понятие нежилого помещения — таковым являетсяизолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначенодля использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Впрочем, всудебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму былиуравнены со зданиями и сооружениями[38].
В соответствии со ст. 132 ГКРФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя приэтом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги,исключительные права.
Наделив предприятие режимомнедвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режиманедвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий. Приэтом сложный характер и многоэлементный состав предприятия предопределилустановление правил государственной регистрации прав не только на предприятие,но и — отдельно — государственной регистрации прав на земельные участки и инойнедвижимости, входящей в состав предприятия.
Уровень юридической техники,помимо прочего, определяется разнообразием средств, которые законодательприменяет при регулировании общественных отношений. Одним изюридико-технических приемов является применение так называемых правовых(юридических) фикций. При формулировании понятия недвижимости российскийзаконодатель прибегнул к использованию юридической фикции[39].
Прежде чем обратиться канализу понятия недвижимости как юридической фикции, следует сказать несколькослов о том, каким образом фикции используются в правоведении.
К сожалению, даже восновательных трудах, посвященных законодательной технике и законотворчеству,нет упоминаний о правовой фикции как юридико-техническом приеме законодателя[40].
Юридическая фикция — этоспособ правового регулирования, при котором законодатель придает объектуправового регулирования те свойства, которыми данный объект не обладает. Всамом общем виде использование правовых фикций освобождает от необходимостиобъяснять многие положения права; упрощает процедуру регулирования; будучиособым приемом, оптимизирует нормативную систему; исключает избыточностьправового регулирования.
Кроме того, фикция какюридико-технический прием имеет многовековую традицию, которую также необходимоучитывать.
Данный прием известен современ римского права. Особое распространение фикции получили с активизациейдеятельности преторов. Как известно, преторское право являлось источникомурегулирования отношений, которые не были регламентированы либо урегулированиекоторых иными источниками права не соответствовало понятиям справедливости.Преторы использовали юридическую фикцию в том случае, если не находили норм,при помощи которых можно было бы разрешить спор.
Использование правовыхфикций объясняется тем, что законодательство, будучи консервативной системойвзаимосвязанных понятий и категорий, не всегда успевает за потребностями жизни,за вновь возникающими явлениями. Поэтому для регулирования вновь возникающихэкономических и правовых явлений используются устоявшиеся юридические формы. Другаяпричина использования правовых фикций — следование принципу экономичности взаконотворческой деятельности. Намного проще придать условный правовой режимтому объекту, для которого это не свойственно, чем создавать усложненныеправовые конструкции, при помощи которых регулирование будет иметь громоздкийхарактер. При использовании правовой фикции удается преодолеть ограничения изапреты, установленные самим законодателем.
С возвращением в российскоегражданское право традиционной классификации вещей на движимые и недвижимыевозник различный правовой режим имущества.
Анализ приведенной легальнойдефиниции недвижимости показывает, что законодатель в ее определениииспользовал два критерия: экономический (земля, связь с землей, то есть учетестественных свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделениестатусом недвижимости в силу закона).
В гражданском оборотесуществует ряд объектов, оборот которых представляет особую важность дляэкономической жизни страны. Для того, чтобы контролировать оборот подобногорода вещей, законодатель вынужден устанавливать особый правовой режим данногоимущества. В качестве юридико-технического приема для установления особогоправового режима значимого для государства имущества использовано наделениетакого имущества статусом недвижимого. Поскольку общий оборот недвижимостиимеет особый характер, более сложный, чем оборот движимых вещей, то наделениестатусом недвижимого имущества тех вещей, которые по своей природе являютсядвижимыми, есть не более чем прием юридической техники. Использование этогоприема в значительной степени упрощает правовое регулирование оборота этогоимущества. По своей сути данный прием есть ничто иное как применениеюридической фикции. Действительно, те вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты), которые по своей природе движимы, то есть неимеют неразрывной связи с землей, юридически называются недвижимыми. Такимобразом, законодатель придает этим вещам правовой режим, который склассификационной точки зрения характерен для вещей с прямо противоположнымиестественными свойствами.
Кроме указанных вышеобъектов законодатель рассматривает в качестве недвижимой вещи такой сложныйобъект гражданских прав, как предприятие — имущественный комплекс, которыйиспользуется в предпринимательской деятельности. Законодатель рассматриваетимущественный комплекс предприятия как нераздельную совокупность объектоввещного права (включающих как недвижимые, так и движимые вещи), а также какобъектов обязательственного права. То имущество, которое не являетсянедвижимостью, но попадает в состав предприятия как имущественного комплекса,теряет в общем объекте гражданского права свой статус движимых вещей и являетсясоставной частью недвижимого имущества, сохраняя этот статус до тех пор, покане утрачивает связи с предприятием как целостным имущественным комплексом.Точно так же и обязательственные права, являющиеся составными частямипредприятия как имущественного комплекса, трансформируются в неотделимую частьнедвижимого имущества. Даже наиболее последовательный противник рассмотренияимущественных прав в качестве объектов права собственности профессор В.А.Дозорцев признает, что «только в качестве элемента предприятия каккомплекса его обязательственные права и обязанности, исключительные права могутсчитаться входящими в состав объекта права собственности. В обособленном жевиде обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющиевещественного характера, никак не могут входить в число объектов правасобственности»[41].
В.С. Ем справедливо констатирует,что «с юридической точки зрения, торговое предприятие — это юридическинеделимая совокупность имущества. При продаже имущества предприятия по частямневозможно частично передать фирму, клиентуру, доброе имя и т.п. При продажепредприятия в целом, помимо возможности передать в полном объеме нематериальныеактивы предприятия, сохраняется производственное или торговое дело, рабочиеместа для занятых на предприятии людей»[42].
Таким образом, и в данномслучае законодатель использовал своего рода фикцию, наделив статусомнедвижимости то имущество, которое не обладает соответствующими естественнымисвойствами, то есть неразрывной связью с землей. Причем в случае странсформацией обязательственных и исключительных прав в составные частинедвижимого имущества используется двойная фикция — первоначально законодатель,включив указанные права в состав предприятия, придает им статус вещных прав, азатем наделяет статусом недвижимого имущества. Отчуждение предприятия с точкизрения российского законодателя возможно на вещно-правовой основе. Этообъясняется тем, что, как заметил С.П. Гришаев, «когда права требованиярассматриваются как объекты права, становится возможным применение к этимправам, считая их за вещи, режима вещного права»[43].Таким образом, включенные в состав предприятия обязательственные иисключительные права циркулируют в гражданском обороте по правилам,установленным для оборота вещных прав. При этом по соображениям юридическойтехники игнорируется их обязательственно-правовая природа, которая предполагаетиные принципы их передачи.
Специфика правового режиманедвижимого имущества обусловлена прежде всего тем, что права на это имущество,а также совершаемые с ним сделки в установленных законом случаях подлежатгосударственной регистрации. Однако этим не исчерпываются особенности правовогорежима недвижимого имущества. Кроме указанного, существуют особенностивозникновения, перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с нимсделок. В ряде случаев оборотоспособность недвижимых вещей более ограничена,чем использование в гражданском обороте движимых вещей. В некоторых случаяхзаконодатель устанавливает полный запрет на оборот недвижимых вещей (например,в соответствии с п. 2 ст. 12 КТМ РФ суда с ядерными энергетическими установкамимогут находиться исключительно в собственности государства).
Именно в силу естественныхсвойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенные таковыми в силу закона(недвижимость как фикция), невозможно реализовать в отношении них все тепринципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе вещей. Так,общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектовпо их местонахождению. Очевидно, что подвижные объекты недвижимости (морские иречные суда, воздушные суда, космические объекты) не могут бытьзарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку они в силу ихэкономической, хозяйственной предназначенности непрерывно перемещаются. Этовызывает необходимость определения принципа регистрации таковых объектов иустановления особенностей порядка таковой регистрации. Не случайно, что Закон огосрегистрации прав на недвижимость не распространил свое регулирование насферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания икосмические объекты (п. 1 ст. 4). Регистрация этих недвижимых вещейосуществляется по особым правилам, существенным образом отличающимся отрегистрации недвижимости, которая является таковой в силу естественных свойств.В этом случае, как справедливо заметил М.И. Брагинский, государственнаярегистрация — этот тот конститутивный признак, «благодаря которому насоответствующие виды движимого имущества распространяется в определенныхпределах установленный для недвижимости правовой режим»[44].
Таким образом, принципы ипорядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, котороеявляется таковым в силу закона (на основании юридической фикции), существенноотличается от государственной регистрации прав и сделок с поземельнойнедвижимостью. Спрашивается, а насколько оправданным оказалось использованиезаконодателем такого юридико-технического приема, как использование правовойфикции «недвижимость» для регулирования правового статуса воздушных иморских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанныеобъекты не обладают экономическими признаками недвижимости, применение к нимособого режима учета не адекватно государственной регистрации поземельнойнедвижимости[45].
Таким образом, обоснованиенеобходимости наделения статусом недвижимости морских, речных и воздушных судовс точки зрения стремления законодателя к экономии нормативного материала в видесоподчинения институту государственной регистрации не оправдываетсясуществующими различными юридико-техническими способами государственнойрегистрации, установленными для регистрации различных недвижимых вещей: с однойстороны, поземельной недвижимости, с другой стороны — недвижимых вещей,являющихся таковыми в силу закона (или, другими словами, на основанииюридической фикции).§3. Правовая природа государственнойрегистрации права собственности на недвижимое имущество
Правовой режим недвижимости существенноотличается от правового режима движимых вещей. Хотя недвижимые вещи нельзясчитать ограниченными в обороте, ибо их оборот разрешен, в то же времяоборотоспособность недвижимости «осложнена» требованиемгосударственной регистрации прав на нее.
«Особый режим для недвижимости, — утверждает П.П. Цитович, — был связан в первую очередь с тем, что недвижимостиявляются одновременно подразделениями государственной территории, чемобусловливается: а) их подверженность принудительному отчуждению пораспоряжению верховной власти; б) связь распределения недвижимостей с жизненнымиинтересами государства...».[46] На особыйправовой режим недвижимости указывают и многие современные правоведы. Так, З.И.Цыбуленко отмечает, что «учитывая большое значение объектов недвижимости вжизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте,закон закрепил ее специальный правовой режим»[47].
Вопрос о государственной регистрации какэлементе правового режима недвижимой вещи решен в законодательстве посредствомучреждения государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в томчисле обременений этих прав (за исключением прав на воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания и космические объекты — ст. 4 Федерального закона от21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»; далее — Закон о государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним). Установлена также государственнаярегистрация воздушных судов (ст. 33 Воздушного кодекса РФ), морских судов иправ на них (гл. III Кодекса торгового мореплавания РФ), судов внутреннегоплавания и прав на них (ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ),космических объектов (ст. 17 Закона РФ от 20.08.1993 N 5663-1 «Окосмической деятельности»).
Сегодня составной частью более строгогорежима недвижимости в России является обязательная государственная регистрацияправ на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация есть юридический актпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним). Однако это понятие к государственной регистрации сделок применяться неможет, поскольку не признает и не подтверждает права на недвижимое имущество, аявляется лишь юридическим актом подтверждения факта заключения сделки[48].
Несоответствие сути государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не случайно и связано скардинальным различием объекта регистрации. Сделка есть лишь одно из основанийизменения прав на недвижимое имущество. Непоследовательность законодателя вэтом вопросе усматривается как в том, что только для некоторых видов сделокпредусмотрено такое требование, так и в том, что иные правоустанавливающие документыне рассматриваются в качестве объекта регистрации.
Между тем процедура регистрации прав нанедвижимость в любом случае включает в себя проверку действительности всехподанных заявителем документов, а также внесение в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним наименования и реквизитовправоустанавливающих документов. При этом сами правоустанавливающие документыявляются неотъемлемой частью реестра (п. 3 ст. 9, пункты 2, 6 ст. 12 Закона огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).Наличие обязательной регистрации прав на недвижимость само по себе делаетизлишним отдельную регистрацию некоторых сделок с недвижимостью как основаниеизменения прав на нее[49].
Целесообразность государственнойрегистрации сделок с недвижимостью в настоящее время подвергается сомнению, чтоследует признать вполне обоснованным. Представляется необходимым исключитьтребование о регистрации сделок с недвижимым имуществом из законодательствапутем внесения изменений в соответствующие правовые нормы.
Государственная регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права, котороеможет быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Это означаетзаконодательное закрепление принципа достоверности государственной регистрации:можно оспаривать зарегистрированное право, но не саму запись о регистрацииправа.
Главной проблемой при ответе на вопрос ороли государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регулированиисоответствующих отношений, в частности отношений собственности на недвижимость,является правовая природа этой процедуры. Государственную регистрациюосуществляют федеральный орган исполнительной власти и его территориальныеорганы (п. 1 ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним). Эта деятельность носит административный характер иявляется элементом механизма исполнительной власти[50].
В своей исполнительной деятельностирегистрирующие органы выражают публично-правовой интерес, для чего наделяютсяспециальными юридическими властными полномочиями. Одновременно они являются тойофициальной государственной инстанцией, от действий которой зависит реализациязаконных интересов и притязаний иных субъектов, не наделенных властнымиполномочиями в этих отношениях. Так, споры, связанные с осуществлениемгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,рассматриваются как возникающие из административных правоотношений. Взаконодательстве предусмотрена административная ответственность за несоблюдениепорядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ст. 19.21 КоАП РФ).
Таким образом, государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть актгосударственного органа административного характера.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ актгосударственного органа может предусматриваться законом в качестве основаниявозникновения гражданских прав и обязанностей. Однако возникают вопросы:является ли государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок сним таким актом государственного органа? можно ли рассматривать регистрацию вкачестве основания возникновения, ограничения, прекращения прав на недвижимоеимущество?
ГК РФ не упоминает государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в качестве общегооснования возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8), ни в качествеоснования приобретения права собственности (ст. 218), ни в качестве основаниявозникновения обязательства (ст. 307). Более того, ни в одной норме ГК РФ неуказывается на то, что регистрация является основанием возникновения каких-либогражданских прав и обязанностей. Закон о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним также не называет регистрацию основаниемвозникновения прав на недвижимость. Следовательно, можно сделать вывод о том,что законодатель не придает акту государственной регистрации прав на недвижимоеимущество значение правообразующего юридического факта.
Между тем ГК РФ в ряде случаев с такойрегистрацией связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество (п. 2ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 234). Однако в этих и других нормах(например, в п. 1 ст. 131, пунктах 1, 2 ст. 564) речь идет о регистрациисоответствующих прав, значит, объектом регистрации являются все-таки самиправа, но для этого они должны возникнуть до начала процедуры их государственнойрегистрации. На это несоответствие обращают внимание многие цивилисты,рассматривающие данную проблему. Так, по мнению Л.Б. Шейнина, «Федеральныйзакон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним“ при буквальном его толковании дает основание считать, что эти правасуществовали и раньше, т.е. до обращения заинтересованного лица за ихрегистрацией»[51].
Законодатель только в некоторых случаяхупоминает о государственной регистрации ограничения, возникновения, перехода ипрекращения прав на недвижимые вещи, однако и здесь речь идет прежде всего орегистрации прав на эти вещи (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Указывается также нагосударственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость (ст.551 ГК РФ), но не упоминается, что моментом перехода этого права являетсярегистрация.
В ГК РФ встречаются и такие формулировкизаконодателя, как возникновение субъективного гражданского права на недвижимоеимущество с момента государственной регистрации у лица, «приобретшего этоимущество» (п. 1 ст. 234). Еще больший интерес вызывает положение п. 2 ст.551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонамидо государственной регистрации перехода права собственности не являетсяоснованием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно,законодатель допускает рассмотрение таких действий этих лиц как основание дляизменения отношений между ними.
Не менее интересными являются правила п.1 ст. 564 ГК РФ о переходе права собственности на предприятие как имущественныйкомплекс с момента государственной регистрации. Однако речь идет о регистрациине перехода, а права, т.е. объектом регистрации является право, переходкоторого, а значит, его возникновение у приобретателя, произойдет послерегистрации права. Более того, положение п. 2 ст. 564 ГК РФ противоречит нормеп. 1 этой же статьи, устанавливающей в качестве общего правила иной моментперехода права собственности на предприятие — «непосредственно послепередачи предприятия покупателю». Положение п. 4 ст. 1152 ГК РФ вообще несвязывает возникновение прав с государственной регистрацией: «Принятое наследствопризнается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства… независимо отмомента государственной регистрации прав наследника на наследственноеимущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».
Таким образом, попытка законодателяувязать момент возникновения прав на недвижимость с государственнойрегистрацией не вписывается в систему гражданско-правового регулированиявозникновения, ограничения, прекращения субъективных гражданских прав. Такоенесоответствие и порождает противоречия и неточность формулировок в правовыхнормах, устанавливающих правила государственной регистрации прав нанедвижимость.
В литературе можно встретить двепротивоположные точки зрения на правовую природу государственной регистрацииправ на недвижимое имущество. Согласно первой регистрация являетсяправообразующим юридическим фактом[52]. Так, помнению В.В. Чубарова, регистрация есть «правоприменительная деятельностьучреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущихвозникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которыхвыступает недвижимость»[53]. Втораяточка зрения заключается в том, что государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним не создает субъективное гражданское право,а лишь закрепляет, подтверждает, удостоверяет его[54].
Вторая точка зрения нашла свое отражениев позиции Конституционного Суда РФ. В Определении от 05.07.2001 N 154-О оботказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «СЭВЭНТ» на нарушениеконституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст.607 ГК РФ суд отмечает: «Государственная регистрация… призвана лишьудостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующихправоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаетгарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она незатрагивает самого содержания указанного гражданского права… и потому неможет рассматриваться как… ограничение прав человека и гражданина, в томчисле гарантированных Конституцией РФ, права владеть, пользоваться ираспоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях...».
При характеристике правовой природыгосударственной регистрации прав на недвижимость нельзя не учитывать целисоздания системы регистрации. Одной из них является публичность оборотанедвижимости, «введение оборота недвижимости в цивилизованные рамки,осуществление его на принципах гласности и публичности»[55],«возможность для приобретателей получить интересующие их сведения оприобретаемой недвижимости»[56]. Единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с нимхарактеризуется как «особая информационная система, позволяющая всемсубъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные оправовом статусе того или иного объекта»[57].
Имеет место также фискальная цель такойрегистрации[58], являющаясяосновной в большинстве зарубежных стран[59]. Так,российское законодательство предусматривает обязанность органов, осуществляющихгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимомимуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках,зарегистрированных в них), и его владельце в налоговые органы по месту своегонахождения (п. 4 ст. 85 НК РФ). В этих целях и находит свое воплощениепублично-правовой интерес государства к регулированию частноправовых отношений.
Государственная регистрация прав нанедвижимость как акт государственного органа имеет юридическое значение главнымобразом для гражданского оборота и служит средством введения недвижимогоимущества в такой оборот путем обязательности подтверждения уполномоченным нато государственным органом прав на эту недвижимость.
Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество применяется в развитых странах. Во многих из нихсуществуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, вкоторые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения правасобственности на это имущество (см., например, § 873 — 874 германскогоГражданского уложения, § 658 швейцарского Гражданского уложения). Так, пофранцузскому законодательству все вещные права на недвижимое имущество подлежатобязательной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек».Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения правасобственности. С момента совершения записи сделка с недвижимостью признаетсядействительной в отношениях между сторонами по ней, но до момента регистрацииправ, возникающих из нее. В реестре эти права не могут иметь юридической силы вотношении третьих лиц ввиду несоблюдения принципа публичности сделки[60].
Таким образом, специфика правовогорежима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элементав регулировании частноправовых отношений, в которых объект субъективных прав — недвижимость. Таким элементом является государственная регистрация прав наимущество. Она не признается правообразующим юридическим фактом, а представляетсобой особый способ введения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Гражданское законодательство определяетне только основания возникновения, но и порядок осуществления гражданских прав(п. 1 ст. 2 ГК РФ). Особым порядком следует признать государственнуюрегистрацию этих прав. Такая характеристика правового режима недвижимогоимущества создает возможность в значительной степени устранить противоречиязаконодательства в этой сфере путем внесения изменений в некоторые нормы ГК РФ.
Глава II. Порядок государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним §1. Принципы государственной регистрации правна недвижимость
Вопрос о принципахгосударственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение вопроса опринципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрацииустойчивым и непротиворечивым[61].
Вопрос исследовался как вработах дореволюционных российских юристов, так и в современной юридическойлитературе. Он освещался в работах И.А. Базанова, В.Б. Ельяшевича, А.Л.Фрейтаг-Лоринговена, В.А. Алексеева, С.А. Бабкина, А.Р. Кирсанова, Е.Ю.Петрова, М.Г. Пискуновой и др.
Организация регулированияоборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены всоответствующей системе регулирования.
При этом часто не всепринципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принциповкак основных руководящих идей, лежащих в основе этого правового института.Принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражают объективныепотребности организации оборота недвижимости. Произвольный подход кконструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемойцели — созданию непротиворечивой и эффективной системы права недвижимости.
Следует отметить, что не всепринципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе организацииоборота недвижимости. Некоторые из них вступают в противоречие (например,принцип публичной достоверности и принцип исправления регистрационной записи).Определенная комбинация принципов государственной регистрации прав нанедвижимость и сделок с нею позволяет моделировать различные регистрационныесистемы.
Выделяютматериально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним[62]. Еслиматериально-правовые принципы лежат в основе системы государственнойрегистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав нанедвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов,осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним.
Совокупностьформально-правовых принципов, определяющих правила организации оборотанедвижимости, дают основания для вывода о существовании так называемого«формального права». Формальное право не свойственно каким-либо иныминститутам частного или публичного права и опосредует отношения по организацииоборота недвижимости[63]. Будучи направленнымна установление порядка деятельности органов, осуществляющих государственнуюрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, формальное право выполняетвторичную функцию: оно является своего рода придатком материального (вещного)права на недвижимость.
Материально-правовыепринципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним. Систему материально-правовых принципов государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы:
— принцип публичнойдостоверности (материальной гласности) или бесповоротности;
— принцип исправлениярегистрационной записи;
— принцип изъятия из-поддействия давности;
— принцип возражения(протестации);
— принцип отметки(предварительной регистрации);
— принцип старшинства прав.
Принцип публичнойдостоверности подразумевает, что лица, которые добросовестно полагаются насведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество(поземельная книга, вотчинная книга), становятся обладателями прав нанедвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана наюридически порочных фактах. Смысл принципа публичной достоверности заключаетсяв необходимости обеспечения устойчивости гражданского оборота вообще и оборотанедвижимости в частности. Как отмечал И.А. Покровский, все третьи лица вправеиспытывать доверие к тому, что записано в поземельных книгах[64].Добросовестный участник оборота, который полагается на официальные сведения,содержащиеся в государственном реестре, должен быть защищен от возможныхпритязаний на приобретаемое им недвижимое имущество. Такая защитаобеспечивается при помощи принципа публичной достоверности, реализация которогопозволяет ограничить претензии лица — правопредшественника добросовестногоприобретателя недвижимого имущества.
Принцип исправлениярегистрационной записи заключается в том, что лица, обладающие вещными правамина недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможность потребоватьисправления неправильной записи в государственном реестре прав на недвижимоеимущество (поземельной, вотчинной книге). Этот принцип обеспечивает защиту правсобственника, утратившего недвижимое имущество.
Принцип исправленияконфликтует с принципом публичной достоверности, поскольку последний направленна обеспечение защиты прав добросовестного приобретателя и исключаетвозможность изъятия у него приобретенной вещи. Таким образом, принциписправления регистрационной записи не может быть в полной мере реализованодновременно с принципом публичной достоверности.
В силу принципа изъятияиз-под действия давности зарегистрированные на недвижимое имущество права неподлежат действию правил об исковой и приобретательской давности. Этообусловлено тем обстоятельством, что государственная регистрация прав нанедвижимость влечет состояние полной правовой определенности прав, и сведения отаком правовом состоянии недвижимой вещи доступны всем заинтересованным лицам.Правовая неопределенность в режиме спорного объекта недвижимости исключается,что, в свою очередь, упраздняет необходимость во включении механизмов исковой иприобретательской давности, как механизмов «плавного» перехода правна недвижимое имущество от одного лица к другому[65].
Принцип возражения(протестации) предполагает, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право нанедвижимость, вправе требовать внесения в государственный реестр прав(поземельную, вотчинную книгу) записи, фиксирующей наличие спора. Цель этогодействия имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по существузапись о возражении блокирует дальнейшее отчуждение недвижимости.
На основании принципаотметки (предварительной регистрации) должник и кредитор по взаимнойдоговоренности вносят в государственный реестр прав информацию обобязательстве, которым обременен объект недвижимости. Реализация данногопринципа ограничивает должника в возможности распоряжаться объектомнедвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь выполняет обеспечительную функциюпо отношению к иному обязательству.
Принцип старшинства правформирует такой способ разрешения споров о конкурирующих правах нанедвижимость, который основывается на приоритете права, возникшего раньше. Так,при проведении государственной регистрации регистрирующий орган обязанпроверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Законао госрегистрации прав на недвижимость), а также установить отсутствиепротиворечий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами наобъект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость).
Формально-правовые принципыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав нанедвижимость составляют следующие:
— принцип публичности(формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;
— принцип специалитета(специальности);
— принцип частнойинициативы;
— принцип легалитета;
— принцип ответственностипубличной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.
Принцип публичности(формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость означаетоткрытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком вгосударственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц. Присоблюдении определенных условий любой участник гражданского оборота имеетюридически обеспеченную возможность получить информацию о правах наинтересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7 Закона огосрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация носит открытыйхарактер. При этом на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,возложена обязанность предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любомобъекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности изаявление в письменной форме[66].
Принцип частной инициативысуть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Толькоправообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих правна недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав нанедвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Такимобразом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характерегосударственной регистрации. Вместе с тем принцип частной инициативы неисключает того, что если покупатель отказывается или не проводитгосударственную регистрацию прав на приобретенную недвижимость, продавец вправепотребовать принудительного исполнения покупателем обязательства по приемупроданной недвижимой вещи и предъявить иск о регистрации перехода прав на нее.Это право и соответствующее ему обязательство вытекают из договора,заключенного продавцом и покупателем.
Принцип специалитета(специальности) заключается в том, что регистрация прав осуществляется в видезаписи по каждому объекту недвижимости.
Принцип легалитетапредполагает, что на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав нанедвижимость, возлагается обязанность проверить законность правовых оснований,в соответствии с которыми производится регистрация прав на недвижимоеимущество. В российской правовой системе этот принцип реализуется путемпредоставления регистрирующим органам полномочий по проверке действительностиподанных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившегодокумент лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость), т.е. проведения правовой экспертизы представленных нарегистрацию документов и проверки законности регистрируемой сделки (п. 1 ст. 13Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Принцип ответственностипубличной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость предполагает,что государство, будучи организатором оборота недвижимого имущества, принимаетна себя ответственность за ошибки, допущенные при проведении процедурыгосударственной регистрации. Главным образом такая ответственность можетнаступать в виде возмещения убытков, которые потерпели правообладателивследствие ненадлежащей регистрации прав на недвижимость./>§2. Порядокгосударственной регистрации и отказа в регистрации
Государственная регистрацияправ на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляетсяФедеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственнойМинистерству юстиции РФ.
Росрегистрация являетсяфедеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сферерегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрацииобщественных объединений и политических партий, а также правоприменительныефункции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата.Основной задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядкагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Росрегистрация обладаетследующими полномочиями:
— осуществляетгосударственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок сним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;
— координирует работу посозданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним иосуществляет правовой контроль их деятельности;
— обеспечивает соблюдениеправил ведения ЕГРП, а также создание и функционирование системы веденияуказанного Реестра в электронном виде.
Деятельность, осуществляемаяФедеральной регистрационной службой, является правоприменительнойдеятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовыхактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений поповоду недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупностьдействий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности изаконности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственнаярегистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действийрегистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав нанедвижимость установлена Законом о госрегистрации прав на недвижимость. Всоответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:
1) прием документов,представляемых для регистрации прав и сделок;
2) правовая экспертизапредставленных документов и проверка сделки на соответствие закону;
3) установление отсутствияпротиворечий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами нарегистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либоприостановления государственной регистрации;
4) внесение записей в ЕГРП;
5) совершение надписей направоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственнойрегистрации прав.
Государственная регистрацияосуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственнойрегистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведеннойгосударственной регистрации производится путем выдачи свидетельства огосударственной регистрации. Что касается государственной регистрации договорови сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершенияспециальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Процедура государственнойрегистрации начинается на основании заявления правообладателя, сторон договоралибо уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленнойдоверенности (нотариально удостоверенной). В том случае, если государственнойрегистрации подлежат права, которые возникают на основании актагосударственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление огосударственной регистрации подается тем лицом, в отношении которого принятыуказанные акты.
Если одна из сторонпроявляет недобросовестность и уклоняется от государственной регистрации прав,то другая сторона вправе требовать регистрации на основании судебного решения.При этом на ту сторону, которая уклоняется от государственной регистрации,возлагается бремя убытков, которые возникли в результате приостановлениягосударственной регистрации прав.
В том случае, еслигосударственной регистрации подлежат права на недвижимость, принадлежащуюРоссийской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальнымобразованиям, то от их имени вправе выступать органы государственной власти,органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане[67].
Регистрационные действияправ на недвижимость и сделок с нею начинаются с момента приема документов нагосударственную регистрацию прав.
Одним из условий проведениягосударственной регистрации является уплата заинтересованным лицомгосударственной пошлины. При этом оплата пошлины должна быть произведена догосударственной регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, долженбыть представлен в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственнойрегистрации. Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимостьустановлен Налоговым кодексом РФ, а порядок ее взимания и зачисления вгосударственный бюджет устанавливается Правительством РФ.
Государственная регистрацияправ на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачизаявления. Вместе с тем необходимо отметить, что проведенная в рамкахадминистративной реформы реорганизация деятельности учреждений по регистрацииправ на недвижимость весьма негативно оценивается участниками рынканедвижимости. Обусловлено это целым рядом обстоятельств. Во-первых, в целом этареформа привела к увеличению ставок взимаемой за государственную регистрациюпошлины. Во-вторых, с проведением реформы оказалась утраченной возможностьсокращенных сроков государственной регистрации за дополнительную плату. В-третьих,поскольку взимаемые за государственную регистрацию пошлины полностью поступаютв государственный бюджет, учреждения по регистрации лишились средств наразвитие.
Закон о госрегистрации правна недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующегооргана по принятию решения о регистрации права или сделки с недвижимостью.Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ (экспертиза)представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.
Возникновение, прекращение,переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имуществопроисходит в соответствии с определенными юридическими фактами (событиями идействиями), которые в соответствии с гражданским законодательством влекутвозникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений.
Закон о госрегистрации правна недвижимость устанавливает перечень оснований для государственнойрегистрации прав. Поскольку соответствующие юридические факты материализуются ввиде документов, то в законе перечислены документы, которые должны бытьпредставлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями длягосударственной регистрации являются:
— договоры и другие сделки вотношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимогоимущества на момент совершения сделки;
— акты (свидетельства) оприватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством,действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
— свидетельства о праве нанаследство;
— вступившие в законную силусудебные акты;
— акты (свидетельства) оправах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органамигосударственной власти в порядке, установленном законодательством,действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— иные акты передачи прав нанедвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя всоответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент еесовершения;
— иные документы, которые всоответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие,возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением кдокументам, необходимым для государственной регистрации прав, являютсякадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объектанедвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представлениекадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый планданного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен всоответствующее дело правоустанавливающих документов[68].
Основания отказа вгосударственной регистрации. Последствием проведения регистрационных процедурна основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесениезаписи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаяхдопускается отказ в регистрации права или сделки. Отказ в государственнойрегистрации, так же как и государственная регистрация прав на недвижимость,является правоприменительным актом или решением конкретного дела в соответствиис законом, которое было осуществлено компетентным государственным органом идолжностным лицом в рамках предоставленных полномочий[69].В этом смысле отказ в государственной регистрации прав на недвижимость неследует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию.
Перечень оснований дляотказа в государственной регистрации установлен в ст. 20 Закона огосрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующиеоснования:
— право на объектнедвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель,не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствиис указанным Законом;
— с заявлением огосударственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
— документы, представленныена государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуюттребованиям действующего законодательства;
— акт государственногооргана или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав нанедвижимое имущество признан недействительным с момента его издания всоответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на моментиздания[70];
— лицо, выдавшее правоустанавливающийдокумент, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимогоимущества;
— лицо, которое имеет права,ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этихусловий;
— правоустанавливающийдокумент об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии узаявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
— правообладатель непредставил заявление и иные необходимые документы на государственнуюрегистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличиекоторых необходимо для государственной регистрации возникших после введения вдействие Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»: перехода данного права, его ограничения(обременения) или совершенной после введения в действие указанного Законасделки с объектом недвижимого имущества;
— не представлены документы,необходимые для государственной регистрации прав;
— имеются противоречия междузаявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Приведенный перечень неявляется исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и иные основания дляотказа в государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 2 ст. 19 Законао госрегистрации прав на недвижимость в том случае, если после приостановленияпроцедуры государственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшиеприостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю исделать об этом запись в книге учета документов. Согласно п. 2 ст. 29 этого жеЗакона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях,если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и еслисодержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов несоответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним[71].
Как свидетельствуетсудебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений огосударственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказыватьзаявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того, являетсяли этот объект недвижимостью или нет.
Общество ООО «СКЦентрострой» обратилось в Реутовский филиал государственного унитарногопредприятия Самарской области «Самарское областное бюро техническойинвентаризации» с заявлением об обследовании помещения подземного гаража вдоме-новостройке и оформлении на его основе технических паспортов на каждоемашино-место в соответствии с нанесенной разметкой для регистрации впоследствииправа собственности. Письмом от 17 декабря 2003 г. № 219 Реутовский филиалгосударственного унитарного предприятия Самарской области «Самарское областноебюро технической инвентаризации» отказал в подготовке учетно-техническойдокументации на отдельное машино-место со ссылкой на то обстоятельство, что,согласно действующим нормам СНиП, технический паспорт может быть изготовлентолько на подземное помещение в целом. В соответствии со ст. 1 Федеральногозакона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество исделок с ним» проведение технического учета (инвентаризация) объектанедвижимости, его описание и индивидуализация возможны только при условии, чтоего можно выделить из других объектов недвижимого имущества. ООО «СКЦентрострой» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признаниинезаконными действий государственного унитарного предприятия Самарской области«Самарское областное бюро технической инвентаризации», связанных сотказом оформить паспорта на машино-места в подземном гараже-автостоянке жилогодома и об обязании ответчика оформить названные технические паспорта. Решениемарбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Сославшисьна СНиП 31-0-2-2001, суд пришел к выводу о том, что подготовкаучетно-технической документации может быть произведена в отношении помещения,которое имеет определенное функциональное назначение и ограничено строительнымиконструкциями. Машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительнымиконструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, чтоисключает возможность описи объекта учета и подготовки учетно-техническойдокументации для государственной регистрации прав на машино-место. Такоемашино-место в силу действующего законодательства не может бытьзарегистрировано как объект собственности[72].
В то же времягосударственный регистратор не имеет права отказать в государственнойрегистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решениемсуда.
При принятии решения оботказе в государственной регистрации прав заявителю сообщают в письменной формев срок не более пяти дней после окончания срока, установленного длярассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщение о причинеотказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающихдокументов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалованзаинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде.
При известных условияхрегистрирующим органам предоставлено право приостановления государственнойрегистрации. Государственная регистрация прав приостанавливаетсягосударственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличииоснований для государственной регистрации прав, а также в подлинностипредставленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственныйрегистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительныхсведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверностиуказанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятиярешения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной формеуведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрацииправ и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представитьдополнительные доказательства наличия у них оснований для государственнойрегистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся вних сведений. В указанных случаях государственная регистрация прав может бытьприостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будутустранены причины, препятствующие государственной регистрации прав,государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственнойрегистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учетадокументов.
Государственная регистрацияправ может быть приостановлена не более чем на три месяца на основанииписьменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки илиуполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленнойдоверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием дляприостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый длятакого приостановления.
Государственная регистрацияправ может быть приостановлена государственным регистратором на срок не болеемесяца на основании письменного заявления одной из сторон договора о возвратедокументов без проведения государственной регистрации прав в случае, еслидругая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течениеуказанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственнойрегистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора вгосударственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись вкниге учета документов[73].
Государственный регистраторобязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрацииправ в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлениигосударственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
В порядке, установленномзаконодательством, государственная регистрация прав может быть приостановленана основании определения или решения суда. Приостановление государственнойрегистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.
Если в течение срока,установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделкии (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или до принятия решения оботказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление)о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершатьопределенные действия с объектом недвижимого имущества, государственнаярегистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке,установленном законодательством.
Государственный регистраторобязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственнойрегистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) оприостановлении государственной регистрации прав и об основанияхприостановления государственной регистрации прав.
§3. Недействительность государственной регистрацииправа на объект недвижимости
С введением в действие частипервой Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимостьстала необходима для включения недвижимых объектов в имущественный оборот.
Как следует из п. 2 ст. 8 ГКРФ[74],права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с моментаее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст.131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограниченияэтих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственнойрегистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющимигосударственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрацииподлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативногоуправления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянногопользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексоми иными законами.
Упомянутые нормы позволяютутверждать, что государственная регистрация имеет в отношении недвижимостиправообразующее значение[75]. Хотя этотвзгляд разделяется не всеми и не всегда. Так, в литературе высказано мнение,что права на недвижимое имущество возникают с момента государственнойрегистрации, а не на ее основании, тогда как основанием права являются иныеюридические факты, в том числе ненормативные акты государственных либомуниципальных органов. Самостоятельной роли в возникновении правагосударственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшегоправа со стороны государства[76].
Суждения такого родаопираются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[77],который определяет государственную регистрацию прав и сделок как юридическийакт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и называетее единственным доказательством существования зарегистрированного права. Нопоскольку права на недвижимость возникают с момента их регистрации, т.е. вместес таковой, а значит, от акта регистрации неотрывны, о правообразующей функциирегистрационного акта говорить вполне допустимо. Пока регистрации права несостоялось, право не образуется. Другое дело, что регистрационный акт порождаетправо не сам по себе, а только в сочетании с иными юридическими фактами,подтвержденными правоустанавливающими документами. Но в юридическом составе,ведущем к возникновению права на недвижимый объект, акт регистрации играетсейчас далеко не факультативную, скорее определяющую роль. Он являетсянеобходимым условием для установления права. Во всяком случае, это должнопризнаваться до тех пор, пока в ГК РФ не внесены изменения, исключающиедействие п. 2 ст. 8 в упомянутой редакции.
Следует заметить, чтоКонцепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее- Концепция), одобренная Советом при Президенте РФ по координации исовершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г., содержитпредложения о некоторых новациях в законодательном регулировании, относящемся кгосударственной регистрации прав. В разд. I («Правовое значениегосударственной регистрации») ч. II Концепции говорится о том, что взаконодательстве целесообразно отразить дальнейшие соображения. Государственнаярегистрация является элементом публично-правового регулирования в частномправе, который необходим для эффективного осуществления частноправовыхотношений, для обеспечения стабильности частного оборота. Интересычастноправовых отношений в данной сфере первичны. Запись в Едином государственномреестре прав не является самостоятельным правовым основанием возникновения,изменения, прекращения прав, так как никаких гражданских прав и обязанностей вотношении недвижимого имущества не порождает. Таким основанием в каждомконкретном случае является сделка, нормативный либо ненормативный акт, судебныйакт или иной юридический факт. Содержание записи в реестре, определяющеесодержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., всокращенном виде повторяет содержание правоустанавливающих документов. Запись вреестре прав — юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода,обременения) вещного или обязательственного права независимо от основания еговозникновения; этот момент приобретает характер «публично достоверного»,сведения о котором может получить любое лицо. Государственная регистрацияопределяет момент перехода вещного права или возникновения обременениянезависимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Регистрационный актне затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг переддругом, но для третьих лиц порождаемые этой сделкой права признаютсясуществующими только с момента регистрации. В случаях, прямо указанных взаконе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным догосударственной регистрации (например, при переходе права собственности кнаследникам, в случае гибели недвижимого объекта). В этих случаях дорегистрации права его обладатель может владеть и пользоваться недвижимымобъектом, но не может распоряжаться им, если такое распоряжение влечетнеобходимость регистрации перехода, обременения, изменения, прекращения егоправ на имущество, регистрация же осуществляется с указанием момента, когдаправо возникло, перешло, прекратилось и т.д.
Как представляется,несоответствий между ГК РФ и Законом № 122-ФЗ нет. ГК РФ, будучиосновополагающим актом в частном праве, призван определять основания иособенности возникновения вещных прав. Именно поэтому ГК РФ общим правиломпредполагает возникновение права на недвижимость с момента регистрациитакового. Что до Закона № 122-ФЗ, то он сообразно своей роли в правовоммеханизме в коллизию с нормами Кодекса не входит, а лишь дополняет их, говоря одоказательственном значении регистрационного акта и только. При этом сам ГК РФв рассматриваемом отношении непоследователен: он называет ряд случаев, когдаправо на недвижимый объект появляется независимо от государственнойрегистрации. Например, по п. 4 ст. 218 ГК РФ лица, имеющие право напаенакопление (в частности, члены жилищных, дачных, гаражных и подобных томупотребительских кооперативов), приобретают право собственности на недвижимость,предоставленную им кооперативом, после полного внесения своего паевого взноса.
Принимая изложенное врасчет, положения Закона № 122-ФЗ нельзя расценивать как более или менееправильные в сравнении с нормами ГК РФ. Роль государственной регистрации правана недвижимость едва ли следует ограничивать только доказательственнойфункцией. Разумеется, можно указать в юридической норме, что право возникаетнезависимо от регистрации, однако доказывание перед третьими лицами того факта,что право существует, допускается лишь посредством ссылок на регистрацию права,произведенную в Едином государственном реестре. Но какой будет эффект отвозникшего права, если последнее нельзя будет подтвердить перед любымпосторонним лицом, а значит, и реализовать до тех пор, пока не состоитсярегистрация его государством? Право окажется выхолощенным, существующим лишьноминально. Значит, и при таком подходе связь между правом и его регистрациейпридется признавать как неразрывную. Поэтому едва ли нужно усложнять туюридическую конструкцию, которая уже существует. Ведь известно, что в видахупрочения имущественного оборота человечество издавна стремилось к официальной фиксацииправ на вещи[78]. Развестивозникновение права и его государственную регистрацию означает облегчить напрактике разного рода злоупотребления (в частности, сопряженные с уводомимущества из-под наложенного ареста посредством мнимых или просто задним числомсовершаемых сделок). Поэтому представляется, что правильнее было бы упорядочитьзаконодательство подведением общего условия (государственной регистрации) подвсе случаи возникновения прав на недвижимые вещи и установлением обязательнойгосударственной регистрации для всех сделок с недвижимостью. Что касаетсязащиты интересов приобретателя недвижимой вещи до регистрации прав на нее, тотаковая, по-видимому, может быть вполне обеспечена ссылками на подтверждаемоедокументами законное владение, которое в силу ст. 131 ГК РФ государственнойрегистрации не требует.
Если же вновь обратиться кКонцепции, отчасти ставшей уже предметом беглого обзора, то из упомянутых еепунктов не усматривается положений принципиальной новизны — практически всеизложенное и сейчас выводится логикой из законодательных норм. Четкогоразмежевания регистрации права и существования права Концепция не проводит,отчего и обнаруживает отдельные противоречия: если говорится, чтогосударственная регистрация никаких гражданских прав в отношении имущества непорождает, следует полагать, что ей имеют в виду отвести все-таки рольподтверждения возникшего права; но тогда не понятно, почему реестровая записьопределяет момент возникновения права независимо от основания его возникновения(или, как указано в другом месте, определяет момент перехода права либовозникновения обременения вне зависимости от факта передачи вещи).
Нужно добавить, чтоарбитражная практика основывается в общем на толковании ГК РФ по буквальномусмыслу и признает возникновение права собственности на недвижимые объекты неиначе как после государственной регистрации этого права. К примеру, в п. 14Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.98 «Онекоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав»[79] судампредписано исходить из того, что до государственной регистрации перехода правасобственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненномусторонами, не вправе распоряжаться переданным ему имуществом, поскольку правособственности на это имущество до момента государственной регистрациисохраняется за продавцом.
Изучение данных статистикипоказывает, что количество споров в связи с актами государственной регистрацииправ каждый год возрастает. Так, в 2005 г. рост числа дел по спорам, связаннымс государственной регистрацией, в сравнении с 2001 г. составил 16,6%[80];далее количество разрешенных споров о государственной регистрации возросло с2485 в 2002 г. до 3265 в 2005 г., т.е. на 31,4%. Правда, отдельные публикацииуточняют, что в приведенных числах отражена динамика споров в связи с отказом вгосударственной регистрации[81]. Но едва либудет ошибкой утверждать, что учащение споров, которые вызваны произведеннойрегистрацией прав, также имеет место.
Действительно, Закон №122-ФЗ в ст. 2 говорит, что зарегистрированное право на недвижимое имуществоможет быть оспорено только в судебном порядке. Это позволяет отдельным авторамзаключить, что государственную регистрацию вовсе нельзя оспорить (признать посуду недействительной). Последнее объясняют тем, что Закон прямо не указываетна возможность обжалования в судебном порядке проведенной регистрации права, — он лишь содержит в себе цитированную норму о возможности оспорить само право нанедвижимую вещь. Воззрение весьма спорное. Неуказание на возможностьоспаривания акта регистрации вовсе не означает запрета на данный способпроцессуальной защиты. И судебная практика, как упомянуто, держится той жепозиции. Однако различные рассуждения порождает вопрос, в каком качестве можетбыть оспорен и опровергнут акт регистрации права.
Ответ на данный вопрос лежитв области теории, поскольку законодательство непосредственным образом его недает. Есть правоведы, которые считают, что государственная регистрация — этоявление особого рода, свойствами ненормативного акта не обладающее и в силуэтого не могущее быть оспоренным по ст. 13 ГК РФ. Например, Н. Кюршунова вобъяснение этого взгляда приводит ряд доводов. По ее мнению, ст. 13 ГК РФговорит о тех актах государственных органов, которые устанавливают какие-либоправа и обязанности для субъектов права и указаны в ст. 8 ГК РФ. Что до актовгосударственной регистрации, то они имеют другое назначение, а именнопризнавать и подтверждать возникновение гражданских обязанностей и прав пооснованиям, перечисленным в той же ст. 8 ГК РФ. Кроме того, всякий актгосударственного органа имеет текст определенного содержания, а актгосударственной регистрации права такого текста не имеет; в соответствии спроцессуальным законодательством текст обжалуемого ненормативного акта долженбыть представлен суду, но требуемого текста не содержат ни запись о праве вЕдином государственном реестре, ни выписка из этого реестра, ни свидетельство огосударственной регистрации права[82].
Авторы Концепции развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе, видимо, эти сужденияразделяют (в их предложениях об изменении законодательства оговаривается, чтозапись в Едином государственном реестре прав, не являясь по своей правовойприроде ненормативным актом — подобно тому, как не являются ненормативными актыорганов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др., — представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующимправовым основанием образует сложный «фактический состав», и в этомсмысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридическойнеразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права)[83].
Сообразуясь с подобнымвзглядом, суды в отдельных случаях находят неправильным обоснование требований,направленных на признание акта регистрации недействительным, ссылкой на нормыправа, относящиеся к ненормативным правовым актам. К примеру, в Постановленииот 16.07.2004 по делу № КГ-А55/5764-04 Федеральный арбитражный суд Поволжскогоокруга указал, что акт регистрации права не является ненормативным актомгосударственного органа в смысле ст. 13 ГК РФ, на которую ссылался истец вобоснование своих требований, так как не имеет властного характера, а является юридическимактом признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество[84].
Но в юридических публикацияхвысказана и другая точка зрения[85]. Обоснованомнение, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. 13ГК РФ, надо понимать в широком смысле[86]. Всоответствии с таким пониманием к числу названных актов относится игосударственная регистрация права. В частности, В.С. Ем отмечает, чтоюридические акты вообще — это правомерные действия субъектов, имеющие цельювозникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Наряду сгражданско-правовыми актами гражданские правоотношения могут порождатьсяадминистративными актами государственных органов и органов местногосамоуправления, предусмотренными законом и иными правовыми актами в качествеоснования возникновения гражданско-правовых отношений. Такие акты являются посвоей природе ненормативными и непосредственно направлены на возникновениегражданских прав и обязанностей у конкретного субъекта — адресата акта. Приэтом чрезвычайно важную роль в процессе возникновения, изменения илипрекращения гражданских правоотношений играют такие административные акты, какгосударственная регистрация юридических действий и событий[87].
Взгляды второго родапредставляются более точными. Закон N 122-ФЗ называет государственнуюрегистрацию юридическим актом. Относительно последнего можно утверждать, что,во-первых, это акт, исходящий от государственного органа (специализированногоучреждения по регистрации прав); во-вторых, это акт ненормативный (посколькунорм права он не устанавливает); в-третьих, это акт правовой (поскольку онсвязан с реализацией правовых предписаний и непосредственно направлен навозникновение определенных правовых последствий). Обратясь же к суждениям онепременном текстовом выражении всякого ненормативного акта, придется заметить,что акт государственной регистрации прав на недвижимый объект выражается взаписи о праве, т.е. имеет определенный текст (иначе как текстуально записьпроизвести нельзя), содержание коего можно удостоверить выпиской из реестраправ на недвижимость. Все, таким образом, ведет к выводу, что акт государственнойрегистрации права может быть подвергнут судебной оценке по правилам гл. 24 АПКРФ[88],которая посвящена рассмотрению дел об оспаривании ненормативных правовых актов,а также решений и действий (бездействия) государственных органов, органовместного самоуправления, иных органов и должностных лиц.
Нужно заметить, чтоПрезидиум ВАС РФ при вынесении Постановления № 8619/01 от 20.03.2002 такжерассматривал требование о признании недействительным регистрационного акта(записи о правах) в контексте ст. 13 ГК РФ[89].
К слову, авторы Концепциипредполагают указать в законе, что через суд могут быть обжалованы и, какследствие, признаны незаконными (но только при условии отсутствия спора оправах) действия по внесению записи в государственный реестр прав нанедвижимость. Однако и при таком подходе вопрос о правомерности регистрациидолжен рассматриваться по нормам гл. 24 АПК РФ, как вытекающий изпублично-правовых отношений.
Возвращаясь к позиции ВАСРФ, изложенной выше и сводимой к необходимости участия зарегистрированногоправообладателя в споре о законности государственной регистрации права настороне ответчика, следует сказать, что по существу она правильна.Действительно, тот, кто оспаривает регистрацию права за другим лицом, посуществу оспаривает чужое право. При этом для того, чтобы иметь шанс на успех ввозбуждаемом споре, ему необходимо доказать не только незаконность регистрации,но и нарушение собственных прав. Таким образом, заявителю нужно, как правило,подтверждать свое правообладание и соответственно доказывать, что инойобладатель права учтен в государственном реестре без должных оснований.
Но при ближайшемрассмотрении складывается убеждение, что сформулированная ВАС РФ и цитированнаявыше мысль (которая по характеру своему воспринимается как руководящееположение, идущее от высшей судебной инстанции, и потому зачастуювоспроизводится в решениях нижестоящих судов) не может быть безусловнораспространена на все случаи несогласия с состоявшимся регистрационным актом.
Иллюстрацией к этому можнопредложить практический пример. В обществе с ограниченной ответственностью всвязи с избранием нового директора возник корпоративный спор. Отстраненныйруководитель, несмотря на то, что за прекращение его полномочий высказалисьвсе, кроме него самого, участники организации, совокупно обладающие большейчастью уставного капитала, отказался подчиниться воле высшего органа управленияюридического лица, удержал у себя всю документацию и печать общества,распорядился не допускать недовольных в помещения организации. В суд былпредъявлен иск об устранении препятствий, чинимых обществу прежним директором.Последний же, используя видимость законного характера своих действий,обеспеченную должностными атрибутами (печать, документы общества), сталготовить отчуждение недвижимости общества в собственных интересах:зарегистрировал ранее возникшие права на все недвижимые объекты и приступил ксоставлению договоров купли-продажи. В то же время арбитражный суд отказалобществу в принятии обеспечительных мер в виде запрета ответчику отчуждатьимущество истца, сочтя, что испрошенный запрет, в случае его оформления, будетозначать положительное предрешение только что возникшей тяжбы. Как следствие,обществу пришлось найти формальные нарушения, допущенные при регистрации правна недвижимость, и обратиться в суд с заявлением о признании акта регистрациинедействительным. Это позволило приостановить готовящуюся продажу недвижимостии довести до сведения третьих лиц — потенциальных покупателей, что сделкуоформляет неуполномоченное лицо, вследствие чего позднее в отношении предметапродажи могут быть обоснованы притязания со стороны действительногособственника (ст. 460 ГК РФ) и это создаст угрозу обратного изъятия имущества.
Думается, этот примерпоказывает, что в отдельных случаях акт государственной регистрации права можетбыть оспорен отдельно от гражданско-правового основания, ведущего квозникновению права на недвижимую вещь. Причиной признания недействительнымспорного акта в этом случае может быть нарушение правил регистрационнойпроцедуры, установленных Законом № 122-ФЗ. Суд обязан принимать соответствующиезаявления к рассмотрению и выносить решения по ним, так как в противном случаеправо на судебную защиту, в таком виде избранную заявителем, будет нарушено.
Указания ВАС РФ на счеттого, что в случае спора, связанного с государственной регистрацией права,правообладатель должен привлекаться к процессу как второй ответчик, были вполнеприменимы на практике до тех пор, пока не вступил в действие нынешнийАрбитражный процессуальный кодекс РФ. Согласно нормам АПК РФ 1995 г.[90](ст. 22, 32, 34) дела об оспаривании ненормативных правовых актоврассматривались в порядке искового производства. Сейчас же вопросы онедействительности ненормативных актов, как и прочие вопросы, возникающие из публичныхправоотношений, должны рассматриваться по заявлениям, которые не являютсяисками (разд. III АПК РФ 2002 г.). Как следствие, возникает процессуальнаяпроблема соединения исковых и неисковых требований. Представляется, что врамках одного дела рассматривать спор о праве и спор о регистрации праванельзя, — регистрирующий орган ответчиком быть не может, поскольку в силупроцессуальных норм должен выступать в деле как заинтересованное лицо. Решениеобозначенной проблемы, как думается, может быть двояким: суд, смотря по тому, ккакому способу защиты обращается заинтересованное лицо, может либорассматривать заявление о недействительности регистрационного акта спривлечением зарегистрированного правообладателя в процесс как заинтересованноелицо, либо проводить исковое судопроизводство, и тогда на стороне ответчикадолжно участвовать третье лицо — учреждение, ведающее регистрацией прав нанедвижимость. В первом случае заявитель требования, добиваясь конечной цели,может в ходе процесса попытаться опровергнуть основание регистрации права(например, показать незаключенность сделки в юридическом смысле или ееничтожность, поскольку таковые в отдельном подтверждении со стороны суда ненуждаются). Во втором случае положительное решение по требованию, которое заявленоперед судом, должно стать обстоятельством, в силу которого учреждение юстиции,бывшее участником в деле, при соответствующем обращении к нему истца должнобудет бесспорно восстановить его право посредством изменения данных Единогогосударственного реестра прав на недвижимость.
Федеральный арбитражный судСеверо-Кавказского округа в деле № 2768/99 рассмотрел исковые требования опризнании недействительными зарегистрированного права собственности исвидетельства о государственной регистрации этого права. В комментарии ккассационному постановлению было отмечено, что в связи с разрешением данногоспора возник вопрос, является ли означенное требование одновременно спором оправе собственности и спором о признании недействительной регистрации, а такжеобязательно ли привлечение к участию в деле в качестве ответчиков по такомуспору регистрирующего органа и лица, чье зарегистрированное право оспаривается.Кассационная инстанция ответила на данные вопросы положительно[91].
Думается, что подход крассматриваемой проблеме, избранный судами в обоих случаях, далеко небесспорен. Едва ли суд должен выявлять волю истца, выраженную в неудачноизложенных требованиях, не предлагая изменить их формулировку.
Согласно ст. 14 Закона №122-ФЗ свидетельство о государственной регистрации прав удостоверяетпроизведенную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимоеимущество. Таким образом, свидетельство — это особого рода документ,удостоверение состоявшегося регистрационного акта.
Представляется, что лицо,спорящее о государственной регистрации права, вполне может счесть себязаинтересованным в том, чтобы признать недействующим свидетельство о праве нанедвижимость, выданное тому, чье правообладание опровергается по суду. Нотребование о таком признании должно заявляться не самостоятельно, а только какдополнительное по отношению к требованию о признании недействительным актагосударственной регистрации права. Связано это с тем, что свидетельство о правепо природе своей производно от зарегистрированного права и самостоятельногозначения не имеет. До тех пор пока не уничтожена запись о регистрации права вгосударственном реестре, признание свидетельства о праве недействительным недолжно влиять на решение вопроса о существовании либо отсутствии имущественногоправа. Можно, таким образом, заключить, что без удовлетворения требования опризнании недействительным акта регистрации права на вещь либо без устранениярегистрационной записи по иному основанию не должно быть удовлетворено ипритязание добиться недействительности свидетельства о праве. К слову же,оспаривание свидетельства о праве можно считать вообще малоэффективным длялица, возбудившего спор в суде: свидетельство, покуда оно не изъято у егодержателя, может быть использовано для введения третьих лиц в заблуждение оправах на определенный объект, и в такой ситуации от признания свидетельстванедействительным не больше толку, чем от признания недействительнойгосударственной регистрации права.
Что касается права кактакового, то признавать его недействительным, т.е. не действующим, неверно.Существующее право (мера возможного поведения) должно иметь силу, т.е.действовать, и в действии своем принудительно обеспечиваться со стороныгосударства. По этой причине предметом спора может быть не действительностьправа, а само существование его у известного лица.
На первый взгляд признаниеакта государственной регистрации недействительным должно приводить к важнымпоследствиям ввиду того значения, которое этот акт имеет для гражданскогооборота. Ведь если считать, что право на недвижимую вещь без государственнойрегистрации не возникает (а именно это соображение было признано формальноправильным ввиду специальных указаний ст. 8 ГК РФ), можно утверждать, что сотпадением регистрационного акта по недействительности, признанной судом,устраняется и само право на недвижимую вещь, закрепленное в силу регистрации заопределенным лицом (если только речь не идет о регистрации права, котороевозникло до введения обязательной регистрации по нормам Закона № 122-ФЗ и самопо себе никем не оспаривается). Как следствие, восстанавливается в прежнем видеправо собственности того, кто раньше числился собственником соответствующегообъекта (или снимается обременение права), либо посредством регистрационногоакта должно быть установлено право иного лица, сумевшего доказать своеправообладание судебным порядком.
Как было показано выше,признание регистрации недействительной обыкновенно сопутствует признаниюнедействительности того правового основания, на которое опирается актгосударственной регистрации. В отдельных случаях заинтересованное лицо может изтактических соображений, преследуемых в судебной тяжбе, потребовать признанияакта государственной регистрации недействительным раньше, чем предъявить иск онедействительности основания регистрации (оспоримой сделки, ненормативногоправового акта). Это допустимо в целях оперативного воспрепятствования переводуправ на третье лицо, — тем самым может быть выиграно время, необходимое длясбора доказательств, подтверждающих иск, направленный на устранение основаниярегистрации права. Но если ко дню вынесения решения по требованию онедействительности акта регистрации не будет выяснено, что основаниерегистрации юридической силы не имеет, в удовлетворении требования долженпоследовать отказ с мотивировочной ссылкой на ст. 10 ГК РФ, так как указание наформальное нарушение в регистрационной процедуре без опровержения юридическогофакта, поведшего к регистрации права за другим лицом, должно считатьсязлоупотреблением правом (трудно представить ситуацию, при которой оспаривание актагосударственной регистрации чужого права, сопряженное с отказом от оспариванияоснования регистрации, не являлось бы злоупотреблением, посколькуудовлетворение требования в таких обстоятельствах не воспрепятствуетправообладателю вновь зарегистрировать право за собой — оно лишь создаст длянего известные затраты времени и издержки). Исходя из этого, устранение прававследствие признания государственной регистрации со стороны суданедействительной нельзя, за редким исключением, отделять от констатации судомтого, что правовое основание для регистрации отсутствует.
Вряд ли, таким образом, напрактике должны быть допускаемы случаи, когда после признания регистрационногоакта недействительным обязательство, во исполнение которого право на недвижимуювещь было переведено с одного лица на другое, сохранилось бы, и отпавшийправообладатель смог притязать на то, чтобы обязанность контрагента былаисполнена и вследствие этого право, зарегистрировано за ним снова.
Далее следует разобраться втом, может ли признание государственной регистрации права недействительнойсказаться на сделках, последовавших за правообладанием, недействительностькоторого определена по суду.
Если лицо, право которого нанедвижимый объект было зарегистрировано актом уполномоченного органа, допризнания этого акта недействительным совершило сделку, направленную напередачу недвижимой вещи другому лицу, становится значимым вопрос о возможностиистребовать эту вещь у ее приобретателя.
Как было уже замеченовскользь, акт регистрации права создает публичную достоверность правообладания:лицо, право которого на известный объект зарегистрировано государством, должнопризнаваться со стороны всех прочих обладателем права в отношении данногообъекта до тех пор, пока необоснованность его притязаний на право не будетустановлена в судебном порядке. В силу этого государственная регистрация праванеизбежно производит эффект презумпции добросовестного приобретения недвижимойвещи от зарегистрированного правообладателя (добросовестность здесьпредполагает по п. 1 ст. 302 ГК РФ, что приобретатель права на вещь не знал ине мог знать, что контрагент его, исполняя сделку, действовал вопреки закону,поскольку на распоряжение вещью в данном случае не имел полномочий). Этапрезумпция опирается на правило п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому всякийсубъект правоотношения должен считаться добросовестным в случаях, когда защитаего прав ставится в зависимость от характера его действий, если только иное недоказано надлежащим образом.
Поскольку государственнаярегистрация показывает всякому, что определенное лицо действительно обладаетправом, которое закреплено за ним в государственном реестре прав нанедвижимость, опровергнуть предполагаемую добросовестность того, ктоприобретает право на недвижимую вещь от правообладателя, поименованного вреестре прав, весьма сложно. Таким образом, проблема истребования недвижимойвещи, утраченной вследствие передачи ее в постороннее владение лицом, чье правобезосновательно зарегистрировано государством, сводится в основном к решению вопроса,каким образом недвижимая вещь выбыла из законного владения и перешла в ведениераспорядившегося ею без должных полномочий.
Статья 302 ГК РФ содержит,как известно, общее правило, по которому собственник имущества можетистребовать его от любого приобретателя в случае, когда имущество утерянособственником или лицом, которому имущество было передано собственником вовладение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения инымпутем помимо их воли. В силу ст. 305 ГК РФ это правило, дающее право навиндикацию, распространяется на всякого законного владельца вещи.
Надо полагать, что числоситуаций, в которых виндикация недвижимой вещи допустима по означенномуоснованию, невелико. Во всяком случае, недействительность сделки, совершеннойлицом от собственного имени либо от чужого имени при наличии соответствующихполномочий, повода для виндикации не дает, поскольку передача вещи вследствиетакой сделки сопряжена с утратой владения по осознанному волеизъявлению(имеется в виду первая сделка по распоряжению вещью, за которой последовала ещеодна, связанная с передачей вещи в стороннее владение; если же рассмотретьслучай, когда совершена всего одна сделка, и эта последняя оказываетсянедействительной, то речь в таких обстоятельствах может идти не о виндикации, ао реституции). Видимо, право виндицировать недвижимый объект возникает лишь втех случаях, когда таковой передается по сделке, которую от чужого именисовершает лицо, не уполномоченное как на распоряжение, так и на владение вещью(к примеру, если организация, имеющая недвижимый объект в хозяйственномведении, произведет его отчуждение без надлежаще оформленного согласиясобственника, виндикация будет исключена, поскольку собственник сам вверилимущество во владение продавца, а тот сознательно, хотя и неправомерно, имраспорядился).
И здесь встает вопрос, можетли быть осуществлена виндикация недвижимой вещи без целенаправленного признаниянедействительной государственной регистрации права за лицом, произведшимпередачу права на вещь по той или иной сделке, а равно и за лицом, которое, помнению истца, владеет вещью неправомерно.
Строго следуя буквеГражданского кодекса, ответ можно дать отрицательный. Ведь если государственнаярегистрация означает возникновение права на недвижимую вещь, получается, чтовсякий, кто зарегистрирован собственником вещи, может ею владеть ираспоряжаться. Даже если основание для регистрации отпадает, но самрегистрационный акт не подвергнут оспариванию, право собственности остаетсянезатронутым, и это препятствует изъятию вещи у конечного владельца, посколькупоказывает, что владелец этот приобрел имущество от уполномоченного нараспоряжение лица и сам в силу регистрации права стал собственником. Такимобразом, чтобы добиться возврата вещи из чужого владения, необходимо не толькодоказать выбытие вещи из законного владения независимо от воли владельца, но иполучить судебное признание недействительности в отношении государственнойрегистрации прав как за последним владельцем вещи, так и за каждым, ктонезаконно владел вещью до него[92]. Если учестьсокращенные (ч. 4 ст. 198 АПК РФ) сроки для оспаривания ненормативных актов, кчислу коих нами отнесен и акт регистрации прав, виндикацию во многих случаяхпридется считать практически неосуществимой (к месту будет заметить, что такоеположение вещей может быть истолковано в пользу того, чтобы за актомгосударственной регистрации права было признано значение исключительнодоказательства существования возникшего уже права).
Очевидно, что в интересахзащиты нарушенных прав, принадлежащих лицам, уполномоченным на владение, нонезаконно его лишившимся, суды должны искать обоснование для разрешениявиндикации безотносительно к актам регистрации прав на недвижимость. Выходвидится в ограничительном толковании п. 2 ст. 8 ГК РФ применительно к спорам обистребовании недвижимой вещи из чужого владения. Общая посылка такова: кольскоро регистрация права вполне зависима от определенного юридическогооснования, нет практической необходимости в отдельном оспариваниирегистрационного акта, если обусловившее его основание оказалосьнедействительным — отпадение или изначальная несостоятельность последнегодолжны влечь за собой аннулирование регистрационной записи о праве. Вприложении к условиям виндикации это означает, что достаточно установить фактутраты законного владения недвижимостью помимо воли, и тогда все сделки,предшествующие спорному владению, надо будет расценивать как не имеющие силы,поскольку распоряжались имуществом лица, на такие действия не уполномоченные. Всилу юридической конструкции, допускающей виндикацию, правовым последствиемэтих сделок должен быть возврат имущества непосредственно последнему законномувладельцу. Это тем более понятно, если принять в расчет, что ст. 302 ГК РФ непредполагает каких-то особенностей в отношении недвижимого имущества: присочетании названных в ней условий у незаконного владельца может быть истребованалюбая вещь.
По всей видимости, названнаяпроблема стала причиной внесения изменений в ГК РФ. Статья 223 ГК РФ теперьпредусматривает, с одной стороны, что в случаях, когда отчуждение имуществаподлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателявозникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом; но, сдругой стороны, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестномуприобретателю на праве собственности с момента регистрации права, за исключениемслучаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество отдобросовестного приобретателя, — таким образом, в обстоятельствах, допускающихвиндикацию, регистрация права собственности не приводит к возникновению этогоправа.
Означенное дает заметить,что признание государственной регистрации недействительным актом может лишь визвестных пределах облегчить возвращение через суд имущества, переданного воисполнение сделки, опирающейся на эту регистрацию. Это признание упрощаетситуацию, сопряженную с незаконным владением недвижимостью, чем позволяетизбегать ошибок, подобных той, которую в предложенном выше примере совершил судпервой инстанции.
Итак, влияниенедействительности акта государственной регистрации на сделки, за данным актомпоследовавшие, по общему порядку малозначительно. Думается, однако, чтотеоретически можно обосновать исключение из этого правила.
Статья 6 Закона № 122-ФЗговорит, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления всилу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии ихгосударственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрациятаких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрацияправ, осуществленная в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальныхобразованиях до вступления Закона в силу, является юридически действительной.Но при этом государственная регистрация права, возникшего до введения вдействие Закона, требуется при государственной регистрации возникших послевведения в действие Закона перехода данного права, его ограничения(обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки собъектом недвижимого имущества. Следует понимать так, что регистрациявозникшего уже права должна предшествовать переходу этого права, обременениюэтого права, а также определенной сделке (по смыслу рассматриваемогоустановления сделке, требующей государственной регистрации, потому чтоприменительно к остальным сделкам предваряющая регистрация права должна будетсочетаться с переходом или обременением права, т.е. потребуется на стадии ужеисполнения обязательства)[93].
Таким образом, можносчитать, что Закон устанавливает определенный порядок для совершения подлежащихрегистрации сделок с недвижимыми объектами, права на которые возникли ранееэтого Закона и не были потому зарегистрированы: до сделки должна состоятьсягосударственная регистрация уже имеющегося права. Нарушение этого порядка даетоснования утверждать, что известная сделка не соответствует нормамзаконодательства и это влечет за собой ее ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ.
Если же государственнаярегистрация возникшего прежде права имела место, но впоследствии по какой-топричине была отменена (признана недействительной) судебным решением, а потомуюридических последствий за собой не повлекла, допустимо констатировать, чторегистрация права сделку не предварила, а значит, должный порядок ее совершениябыл нарушен, и это привело сделку к ничтожности. Ну а всякая ничтожная сделкапозволяет осуществить изъятие и возвращение переданной вещи в порядкереституции независимо от того, добросовестно или злонамеренно действовал приобретательнедвижимого имущества (хотя в том случае, если за этой ничтожной сделкой иоснованной на ней регистрацией права будет совершена другая сделка по передачеимущества, опять придется решать вопрос о возможности виндикационного изъятиявещи).
Аналогично можно рассуждатьи в отношении регистрации права собственности на объект незавершенногостроительства, произведенной согласно правилам прежней редакции п. 2 ст. 25Закона N 122-ФЗ.
Следует, однако,оговориться. Вызывает сомнение, что суды будут сообразовываться с такимтеоретическим построением на практике. Скорее всего, в обозначенной ситуацииприменители права не будут усматривать в нормах ст. 6 Закона № 122-ФЗ указаниена особый порядок совершения сделки и станут исходить из критерия добросовестностив приобретении имущества, которая обусловливается публичной достоверностьюсведений, происходящей из акта регистрации права на объект недвижимости. Такимобразом, проблема будет сведена к решению вопроса не о реституции, а овиндикации.
Кроме того, с сокращениемисковых сроков по ничтожным сделкам до трех лет актуальность проблемынедействительности сделок в связи с регистрацией прав, возникших до введения вдействие Закона № 122-ФЗ, практически отпала. К такому выводу можно прийти,если учесть вышеизложенное мнение о том, что оспаривание регистрации права, какправило, невозможно без оспаривания того основания, на которое эта регистрацияопирается и исковая давность в отношении которого истекла.
Заключение
Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитиеи функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловилиповышение значимости недвижимого имущества. Это связано, прежде всего, свведением частной собственности на недвижимость, а также с массовойприватизацией рыночных объектов недвижимости. В результате недвижимостьпревратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостоянияфизических лиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.
Практика применения ГК и иных законодательных актов о недвижимостипоказала, что квалификации недвижимости и ее регистрация не лишены недостатков,целесообразно предусмотреть изменения в действующем законодательстве.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделокс ним имеет как правоустанавливающий характер, так и правоподтверждающийхарактер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждениесуществования права не с момента его государственной регистрации, а догосударственной регистрации и независимо от нее. Имеются в виду случаи,предусмотренные п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, когда права на недвижимоеимущество возникают не из акта государственной регистрации, а из иныхпредусмотренных законом юридических фактов. Право возникает раньше егогосударственной регистрации также в случаях, изложенных в ряде нормГражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. Так, согласно п. 4 ст. 1152 ГКРФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытиянаследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимоот момента государственной регистрации права наследника на наследственноеимущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Всоответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного,дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющиеправо на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу,гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретаютправо собственности на указанное имущество. Согласно ст. 129 Жилищного кодексаРФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилоепомещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
В работе сформулированы основные принципы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество, в частности, обязательности,гласности, достоверности, бесповоротности. Сделано предложение о закрепленииэтих принципов в Законе о регистрации и приведении в соответствие с ними нормзаконодательства о государственной регистрации.
1. Предлагается отказаться от государственной регистрации сделокоб отчуждении объектов недвижимости, поскольку сделки по отчуждению недвижимогоимущества во всех случаях влекут за собой переход права собственности (статьи218, 223 и 235 ГК РФ), которое и подлежит государственной регистрации. Изучениепоследствий регистрации прав и регистрации сделок позволило прийти к выводу отом, что процедура государственной регистрации прав является наиболееуниверсальной и всеобъемлющей по сравнению с государственной регистрациейсделок. Регистрация права собственности делает излишней государственнуюрегистрацию сделок, влекущих отчуждение объектов недвижимости.
2. В целях устранения пробелов в законодательстве и недопущенияпротиворечащих друг другу толкований предлагается расширить перечень объектовнедвижимости в статье 130 ГК РФ и добавить в него такие объекты недвижимогоимущества как жилые и нежилые помещения. Права на эти объекты подлежатгосударственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.
3. Проведенное исследование позволило автору сделать вывод оцелесообразности исключения из законодательства норм о государственнойрегистрации договоров аренды недвижимого имущества. Данный вывод обоснованследующими мотивами. Установленная в законодательстве необходимостьгосударственной регистрации договоров аренды недвижимости, в частности,договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года,порождает практику повторного заключения сторонами одних и тех же по существудоговоров на срок менее одного года с целью избежать процедуры государственнойрегистрации. Государственная регистрация договоров аренды недвижимостинезависимо от сроков, на которые они заключены, может создавать трудности вгражданско-правовых отношениях, вытекающих из договоров, заключенных накороткие сроки.
4. В правовом регулировании государственной регистрации ипотеки,установленном в нормах Закона о регистрации и Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» есть существенные различия. В частности: Закон орегистрации, в отличие от Закона об ипотеке, не предусматривает регистрациюипотеки в силу закона; различны в обоих законах основания для приостановления иотказа в регистрации ипотеки, сроки приостановления регистрации, а такжеперечень сведений, которые должны содержаться в регистрационной записи обипотеке. С целью разрешения коллизии предлагается внести в Закон о регистрациидополнения, содержащие особенности регистрации ипотеки, и исключить аналогичныеположения из Закона об ипотеке.
5.Одним изглавных недостатков государственной регистрации, на наш взгляд, являетсясложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительноотдалена во времени от момента наступления вреда.
С моментаобращения в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срокасо дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройтидостаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право накомпенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будетвзыскана хотя бы одна копейка.
Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесеныдополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лицпричинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещенииим вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статьеимущества, взыскание по исполнительному документу не производилось илипроизведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчислениясрока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсацииисчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактическивзысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать одинмиллион рублей.
Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченнойкомпенсации переходит к Российской Федерации.
Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящейстатьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущербав сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требованиеРоссийской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всейсуммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.
В случае если риск утраты права собственности был застрахован,компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетомфактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных поисполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».
Библиография
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. – 1993. – № 237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собраниезаконодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст.3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собраниезаконодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст.410.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ //Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст.4552.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ //Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст.4532.
6. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ // Собраниезаконодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст.3012.
7. Основыгражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. ВС СССР 31.05.1991 г.№ 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. –1991. – № 26. – Ст. 733.
8. ФЗ РФот 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.
9. ПостановлениеПравительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральнойсобственности» // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 37. – Ст. 3718.
10. Приказ Министерстваюстиции РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 «Об утверждении инструкции о порядкезаполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»// Бюллетень Минюста РФ. – 2003. – № 11. – С. 23.
11. Постановление Пленума ВАСРФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров,связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАСРФ. – 1998. – № 10. – С. 18.
12. Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрациидоговоров аренды и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 11.
13. Общероссийскийклассификатор основных фондов ОК 013-94 (в ред. от 14.04.1998 г.) – М., ИПКИздательство стандартов. 1995. – С. 156.
Научная литература
14. Аксюк, И.В. Изъятиенедвижимости как основание принудительного прекращения права собственности /И.В. Аксюк. // Право и экономика. – 2006. – № 7. – С. 22.
15. Александров, А.А.Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХвека и современность / А.А. Александров. // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11.Право. – 1996. – № 6. – С. 8.
16. Арзуманян, А.В. Этапыгосударственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В.Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. – С. 23.
17. Афонина, Е.И. О некоторыхвопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» / Е.И. Афонина. // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 97.
18. Бабкин, С.А. Основныеначала организации оборота недвижимости. / С.А. Бабкин. – М., Центр ЮрИнфоР.2001. – 462 с.
19. Беляев, И.Д. Историярусского законодательства. / И.Д. Беляев. — СПб., Лань. 1999. — 706 с.
20. Брагинский, М.И.,Витрянский, В.В. Договорное право. Общие положения. / М.И. Брагинский, В.В.Витрянский. – М., Статут. 2001. – 642 с.
21. Брагинский, М.И.Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним». / М.И. Брагинский. – М.,Юстицинформ. 2007. – 276 с.
22. Витрянский, В.В. Договораренды и его виды. / В.В. Витрянский. – М., Статут. 2002. – 652 с.
23. Владимирский-Буданов,М.Ф. Обзор истории русского права. / М.Ф. Владимирский-Буданов. — Ростов н/Д.,Феникс. 2005. — 674 с.
24. Гражданское право Т. 1. /Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2007. – 708 с.
25. Гражданское право:Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. –М., Волтерс Клувер. 2007. – 724 с.
26. Гражданское и торговоеправо капиталистических государств / Отв. ред. Васильев Е.А. – М.,Международные отношения. 1992. – 538 с.
27. Гришаев, С.П.Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимоеимущество / С.П. Гришаев. // Российская юстиция. – 2006. – № 11. – С. 32.
28. Гришаев, С.П.Государственная регистрация права собственности на земельные участки / С.П.Гришаев. // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. – С. 19.
29. Дозорцев, В.А.Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе / В.А. Дозорцев// Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А.Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. – М., Статут. 2002. – 618 с.
30. Дорогавцева, Е.Е. Здание,сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематикасоотношения и разграничения понятий) / Е.Е. Дорогавцева // Государство и право.- 2008. — № 1. — С. 15.
31. Ем, В.С. Договор продажипредприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса / В.С. Ем. //Законодательство. – 2008. – № 1. – С. 45.
32. Жилкин, Д.Г. Регистрациянедвижимости по-новому / Д.Г. Жилкин // Жилищное право. – 2007. – № 6. – С. 16.
33. Законодательная техника:Научно-практическое пособие / Под ред. Тихомирова Ю.А. – М., Городец. 2007. –648 с.
34. Законотворчество вРоссийской Федерации: Научно-практическое и учебное пособие / Под ред.Пиголкина А.С. – М., Формула права. 2008. – 632 с.
35. Законодательство Петра I./ Отв. ред. Маньков А.Г. — М., Юридическая литература. 1997. — 706 с.
36. Иванова, О.Н., Симонов,А.М. Комментарий к Воздушному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.Н.Иванова, А.М. Симонов. – М., Юрайт. 2007. – 674 с.
37. Ильченко, А.Л.Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество / А.Л.Ильченко // Нотариус. – 2008. – № 1. – С. 17.
38. Калинычева, М.С. Проблемыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество / М.С. Калинычева //Современное право. – 2007. – № 8. – С. 17.
39. Каминка, А.И. Очерки торговогоправа. / А.И. Каминка. – М., Статут. 2002. – 638 с.
40. Кассо, Л.А. Источникирусского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московскомуниверситете 17-го января 1900 года). / Л.А. Кассо. / Избранные труды. – М.,Статут. 2001. – 674 с.
41. Каширин, А. Их заботитрегистрация / А. Каширин // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 48. – С. 7.
42. Киндеева, Е.А.,Пискунова, М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления.Государственная регистрация. Образцы документов. / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова.– М., Юстицинформ. 2004. – 562с.
43. Комментарий к ГК РФ,части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. – М., Норма. 2005. – 768с.
44. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. СадиковО.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). – М.,Инфра-М. 2007. – 812 с.
45. Комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» (постатейный) (издание третье, переработанное и дополненное) /Под ред. Ткача А.Н. – М., ЗАО Юстицинформ. 2006. – 264 с.
46. Коновалов, А. Правовоерегулирование рефинансирования ипотечных кредитов / А. Коновалов //Корпоративный юрист. – 2007. – № 4. – С. 16.
47. Концепция развитиягражданского законодательства о недвижимом имуществе. / Под ред. ВитрянскогоВ.В., Козырь О.М., Маковской А.А. – М., Статут. 2004. – 672 с.
48. Корнеев, С.М.,Крашенинников, П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика./ С.М. Корнеев, П.В. Крашенинников – М., БЕК. 1996. – 476 с.
49. Крылов, С. Регистрацияправ на недвижимость: понятие и проблемы / С. Крылов // Российская юстиция. –2008. – № 1. – С. 19.
50. Кюршунова, Н. Неоспоримаярегистрация / Н. Кюршунова // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 3. – С. 7.
51. Маковский, А.Л. CodeCivil Франции и кодификация гражданского права в России: Связи в прошлом,проблемы влияния и совершенствования / А.Л. Маковский. // Вестник ВАС РФ. –2005. – № 2. – С. 137-148.
52. Масевич, М. Обзордействующего законодательства о недвижимости / М. Масевич. // Право иэкономика. – 2007. – № 1. – С. 32.
53. Мейер, Д.М. Русскоегражданское право. Ч. 2. / Д.М. Мейер. – М., Статут. 2003. — 652 с.
54. Мошкович, М., Завойкина,Н., Терешко, Ю. Нюансы регистрации прав собственности / М. Мошкович, Н.Завойкина, Ю. Терешко // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 36. – С. 7.
55. Новицкая, Т.Е. Правовоерегулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. /Т.Е. Новицкая. — М., Зерцало. 2008. — 672 с.
56. Петров, Е.Ю.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним вгражданском обороте недвижимости. Автореф. дис… канд. юрид. наук. / Е.Ю.Петров. – М., 2001. – 36 с.
57. Пискунова, М.Г.Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов /М.Г. Пискунова. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2003. –№ 4. – С. 19.
58. Победоносцев, К.П. Курсгражданского права. Ч. I: Вотчинные права. / К.П. Победоносцев. – М., Статут.2002. – 654 с.
59. Покровский, И.А. Основныепроблемы гражданского права. / И.А. Покровский – М., Статут. 2002. – 602 с.
60. Огородников, В.В. Обитогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав нанедвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации / В.В.Огородников // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалынаучно-практической конференции – М., Норма. 2002. – С. 350.
61. Осипова, А.В. Проблемныевопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ А.В. Осипова // Нотариус. – 2007. – № 6. – С. 10.
62. Основные показателиработы арбитражных судов Российской Федерации в 2002 — 2005 годах // ВестникВАС РФ. – 2006. – № 4. – С. 22.
63. Покровский, И.Л. Основныепроблемы гражданского права. / И.Л. Покровский. — М., Зерцало. 2004. — 732 с.
64. Постатейный комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» / Под ред. Крашенинникова П.В. – М., Юрайт.2007. – 236 с.
65. Работа арбитражных судовРоссийской Федерации в 2005 году // Российская юстиция. – 2006. – № 4. – С. 27.
66. Римское частное право /Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. — М., Статут. 2004. — 698 с.
67. Савиньи, Ф.К.Обязательственное право. / Ф.К. Савиньи. – СПб., Питер. 2004. – 562 с.
68. Сергеев, А.П.Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. / А.П. Сергеев. – Л.,Изд-во ЛГУ. 1990. – 342 с.
69. Синайский, В.И. Русскоегражданское право. / В.И. Синайский. – М., Статут. 2002. – 684 с.
70. Суханов, Е.А.Ограниченные вещные права / Е.А. Суханов. // Ученые-юристы МГУ о современномправе / Под ред. Треушникова М.К. – М., Статут. 2005. — С 185-186.
71. Тужилова-Орданская, Е.М.Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Е.М.Тужилова-Орданская // Цивилист. – 2007. – № 2. – С. 16.
72. Цитович, П.П. Труды поторговому и вексельному праву: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права: К вопросуо слиянии торгового права с гражданским. / П.П. Цитович. – М., Статут. 2005. –672 с.
73. Цыбуленко, З.И. Сделки снедвижимостью и их регистрация / З.И. Цыбуленко. // Хозяйство и право. – 2008.– № 2. – С. 41.
74. Чубаров, В.В. Вопросыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. / В.В. Чубаров. / Под ред.Литовкина В.Н., Рахмиловича В.А. – М., Юрайт. 2007. – 456 с.
75. Шейнин, Л.Б.Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? /Л.Б. Шейнин // Журнал российского права. – 2004. – № 10. – С. 23.
76. Шейнин, Л. Отсутствиегосударственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок снедвижимостью? / Л. Шейнин. // Юридический мир. – 2005. – № 11. – С. 31.
77. Шершеневич, Г.Ф. Учебникрусского гражданского права. / Г.Ф. Шершеневич. — М., Статут. 2005. — 704 с.
78. Ширяев, И.В. Регистрацияперехода прав на недвижимое имущество / И.В. Ширяев // Правовые вопросыстроительства. – 2008. – № 2. – С. 19.
Судебная практика
79. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 26 октября 2006 г. № 7264/06 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 2. – С.29.
80. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 20 марта 2006 г. № 8619/06 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 9. – С.34.
81. Постановление ФАСПоволжского округа от 16 июля 2007 г. № А55/5764-07 // Вестник ВАС РФ. – 2007.– № 10. – С. 31.
82. Постановление ФАСПоволжского округа от 20 сентября 2006 г. № А55/8159-06 // Вестник ВАС РФ. –2006. – № 12. – С. 24.