Негосударственноесреднее профессиональное образовательное учреждение
«ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙКОЛЛЕДЖ»
Курсовая работа
по дисциплине Банковскиеоперации и учет в банках
Тема: «Схемаорганизации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операцийбанков»
Выполнил(а) студент(ка)
3 курса, группы БД1-27(9)
Селькова Валерия Алексеевна
Руководитель работы
Бельтюкова Лариса Анатольевна
Работа защищена с оценкой____________
«____» ______________ 201_ г.
Пермь 2010 г.
Содержание
Введение
Глава1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
1.1 Сущностьи виды ипотечного кредита
1.2 Преимуществаи недостатки привлеченных заемных средств для инвестора
1.3 Принятиерешения о предоставлении заемных средств
1.4Недвижимость как оптимальный объект для кредитования
1.5 Условияфинансирования
1.6 Оценкаобъекта недвижимости
Глава2. Правовое содержание ипотечных отношений в России
2.1 Залог
2.2 Договорипотеки
2.3 Обязательстваи требования, обеспечиваемые ипотекой
Глава3. Схемы ипотечного рынка и расчет платежей
3.1 Схемапервичного сегмента ипотечного рынка
3.2 Схемавторичного сегмента ипотечного рынка
3.3Аннуитетные платежи
3.4Дифференцированные платежи
Заключение
Списокиспользованных источников
Приложение
Введение
Я взяла для курсовой работы тему ипотечного кредитования,так как я её считаю актуальной, особенно сейчас, в условиях кризиса. Вопросжилищного кредитования давно мучает многих россиян. Кого ни спроси — почти всенуждаются в жилье или улучшении жилищных условий, и потому поиск «квартирногоответа» занимает (и еще долго будет занимать) русские умы. Так случилось, чтомы являемся свидетелями первых шагов, которые делает в нашей стране ипотека.Так в нашей стране пока называют любой кредит, предназначенный для покупкижилья. И прогресс налицо — большая часть экономически активного населенияусвоила, что именно ипотека может стать правильным ответом на квартирныйвопрос. Но очень важно понять, что ответ этот касается далеко не каждого. В Пермикак минимум полтора десятка банков предоставляют кредиты на покупку илистроительство жилья. У заемщика уже есть возможность выбрать наиболееподходящий для него вариант. Но идеальных схем все равно не существует. Потомучто выбор кредитной программы — это всегда компромисс между мечтой иреальностью.
Глава 1.Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
1.1 Сущность и виды ипотечного кредита
Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которойхарактерно:
-предоставление денежных средств на длительное время,
-кредитование сделки по приобретению недвижимости,
-в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредитаявляется совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель)и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество.Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом.При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобыполучаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленныепроценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт дляподдержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенныйсобственный капитал.
Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленнымивидами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:
-назначение кредитуемого объекта;
-характер участия в инвестиционном процессе;
-порядок погашения долга и уплаты процентов;
-стабильность процентной ставки по кредиту;
-стабильность величины взноса в погашение обязательств;
-участие кредитора в текущих доходах и приросте;
-стоимость капитала инвестора;
-способ финансирования перепродажи.
Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредитыс постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита иуплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потокадоходов и, следовательно, на выбор метода оценки.
К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты,предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.
Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которымвеличина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самыхразных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характерсписания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора вдоходах инвестора.
1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит,предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срокакредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредитаотносят:
" кредиты, предусматривающие в период кредитованиячастичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой»платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце
срока – «шаровой» платеж; " кредиты, по которым«шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за периодкредитования процентов;
2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа иуплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:
-кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
-кредит, по которому в первые годы уплачивается толькосумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга суплатой соответствующих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредиторучасти дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этомразличают:
-кредит с участием кредитора в текущем доходе, которыйпредполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будетуплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либофиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу илиденежным поступлениям;
-кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости,получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта формакредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать наизменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования.Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
-индексирование процентной ставки в соответствии ссостоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новойставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо суммаразовых выплат;
-пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежуткивремени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).
Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникаетв зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.
Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемыйдля финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом.Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда некредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью.Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из ценыперепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств иполучаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.
Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости,обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимаетобязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученномупродавцом.
Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит,предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первойзакладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, еслипродавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный навыгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке наприемлемых условиях.
1.2 Преимущества и недостатки привлечения заемных средствдля инвестора
Преимущества привлечения заемных средств для покупкинедвижимости позволяет инвестору (заемщику):
1. Приобрести более дорогой объект по сравнению ссобственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.
2.Диверсифицировать портфель недвижимости за счетвложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другиеобъекты.
3.Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку даетвозможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода,приносимого этим же объектом недвижимости.
4.Увеличивать ставку дохода на собственный капитал засчет выбора оптимальных условий финансирования.
Рассматривая положительные стороны использованияинвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки:
1.Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем,так как инвестор должен уплатить проценты.
2.Ипотечный кредит – это заемный источник, требующийсвоевременного и полного возврата.
3.Изменение условий займа, заложенных в первоначальномкредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величинычистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательномуфинансовому левереджу.
4. Нарушение графика погашения кредита дает кредиторуправо обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимостьпродается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной отпродажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньшевеличины погашенного кредита.
1.3 Принятие решения о предоставлении заемных средств
Кредитор принимает решение о предоставлении заемныхсредств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализаследующих факторов:
1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических июридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности можетконтролироваться кредитором.
2.Обязательная государственная регистрация прав нанедвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридическойгарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.
3.Длительная физическая и экономическая жизньнедвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но ипричитающихся процентов.
4. Гибкая система составления кредитного договора,возможность включения в него особых условий дают возможность кредиторуучитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовойустойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости втечение срока погашения долга.
5.Оформление «закладной» по предоставленным ипотечнымкредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнятьсвои кредитные ресурсы.
Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому,что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаютсяс участием ипотечного кредита.
1.4 Недвижимость как оптимальный объект для кредитования
Недвижимость является неотъемлемым элементом большинстваэкономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится кобъектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнестиследующие:
1. Стоимость недвижимости как единицы товара оченьвысокая и требует от инвестора значительного капитала.
2. Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок,на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность;процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться толькона месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.
3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательнойрегистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество впорядке, установленном федеральным законом.
4.Недвижимость имеет достаточно крупные физическиеразмеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течениедлительного времени.
5.В течение экономической жизни недвижимости возможнопроведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и,следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.
6.Инвестиции в недвижимость в меньшей степениобесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсируетинфляционные процессы.
Целесообразность использования заемных средств присовершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и длякредитора.
1.5 Условия финансирования
Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитораприводит к существованию различных условий финансирования. К условиямфинансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядокизменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения вкредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитногодоговора.
Особые условия предполагают включение в кредитный договорпунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа,наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечениясрока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствиеуказанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценкирыночной стоимости недвижимости:
-Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта вкредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условийкредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счетзаложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не можетиспользоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик долженотвечать всем принадлежащим ему имуществом.
-Право на досрочное взыскание долга. В соответствии сэтим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срокакредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор неисключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг.Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов впользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательногопогашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок,запрещающий досрочное погашение.
-Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличиетакого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой»платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора.Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключениякредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать наполучение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка,остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.
-Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это правопозволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остатокзадолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним.Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет засобой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателюлибо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случаепродавец несет исключительную ответственность в том случае, если новыйсобственник получил оправдывающее обстоятельство.
-Принцип субординации. Данный пункт предполагаетвозможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретаетнедвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствиииспользовать ее в составе инвестиционного проекта, который будетфинансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговоритьвозможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пунктаосложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.
Конкретные условия финансирования обязательно должныучитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичнымфинансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, котораяможет быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.
1.6 Оценка объекта недвижимости
Классическая теория оценки различает понятия «цена» и«стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую суммуденег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретныхусловий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости.Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также отвозможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доходзависит от:
-физических параметров объекта;
-рыночных ставок арендной платы;
-спроса на данную недвижимость;
-качества управления;
-величины эксплуатационных расходов.
Все перечисленные факторы относятся к сфере использованияоцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят кзатратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие неоказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.
Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость впроцессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоровпродавца и покупателя.
Инвестор будет готов заплатить более высокую цену заприобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будетиметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования,либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемомупокупателем.
Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования стипичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьейстороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные.Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.
Таким образом, условия финансирования не изменяютстоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену.Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов ианалитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетомконкретных условий финансирования.
Глава 2.Правовое содержание ипотечных отношений в РФ
2.1 Залог
Одним из наиболее действенных способов, побуждающихзаемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.
Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора(залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетноперед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечиваеттребования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности,проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.
Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходовзалогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГКРФ).
Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами:
-Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ);
-Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречитГК РФ;
-Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажижилых строений с публичных торгов и реализации имущества;
-Федеральным законом «Об ипотеке».
Залог возникает в силу договора, а также на основаниизакона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотренокакое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимсяв залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).
Залогодатель — это лицо, которое передает имущество взалог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателемимущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственноговедения.
Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственноговедения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренныхзаконом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).
Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество взалог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержательвправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором.На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предметазалога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересахзалогодателя.
Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество,ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания,сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующимземельным участком или правом пользования им.
Залогодателем предприятия могут быть только собственники этогопредприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственникаили уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодательобязано представлять ему годовой баланс.
При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять мерыдля оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства,обеспеченного ипотекой.
2.2 Договор ипотеки
Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателяраспоряжаться произведенной продукцией и основными фондами. При обращениивзыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона какединый имущественный комплекс.
Договор ипотеки обязательно должен совершаться вписьменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства орегистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственнаяпошлина.
2.3 Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой
В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств,обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательствапо кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства,основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда,если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскомуучету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, впорядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.
В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований,которые могут обеспечиваться ипотекой:
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основнойсуммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекойобязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договораили договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредиторупричитающихся ему процентов за пользование кредитом.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечиваеттакже уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа,пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащегоисполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежнымисредствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либофедеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванныхобращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если законом не предусмотрено иное, ипотекаобеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моментуих удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумматребований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника передзалогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченнымиипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.
Глава 3. Схемы ипотечного рынка и расчет платежей
3.1 Схема первичного сегмента ипотечного рынка
Важной стороной деятельности банка является возобновлениекредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочныхипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачувыполняет вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, вкотором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счеттрансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке(закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их средидолгосрочных инвесторов.
Главным прорывом в новом законе явилось появление«закладной» как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги.Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца наполучение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекойимущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления другихдоказательств существования этого обязательства и само право залога науказанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальномузалогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки,после регистрации и передается передаточной надписью. Обязанным по закладнойпризнается должник и залогодатель. В закладной указываются: слово«закладная», имя залогодателя и сведения о нем, название кредитногодоговора или иного денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой, имя исведения о должнике, сумма основного обязательства, описание переданного випотеку имущества, по которому оно может быть опознано, подпись залогодателя(если это третье лицо, а не должник), сведения о нотариальном удостоверениисделки. Закладная не требуется, если объектом ипотеки выступают предприятие какимущественный комплекс, земельные участки из состава земельсельскохозяйственного назначения, леса, а также право аренды имущества.
Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу.Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. Он может требоватьисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и получает право егопереуступки. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется, еслииное не предусмотрено законом. Эта уступка или цессия также требуетнотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача правоформляется передаточной надписью на самой закладной, владелец которойсчитается законным, если его права основываются на последовательном инепрерывном ряде передаточных надписей.
В общем случае законодательство допускает многократныйпоследующий залог уже обремененного ипотекой имущества, что в принципе снижаеткредитоспособность заемщика, на которую рассчитывал банк при заключениидоговора. Во избежание этого следует включать соответствующее запретительноеусловие в каждый ипотечный договор. Сам банк также может уступать свои права поипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицудействительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику поосновному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегдаследует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемымправоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передаетсяпутем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующаягосударственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том,что она сама может быть предметом залога.
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечныхоблигаций под залог закладных происходит следующим образом:- заключениекоммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитныхдоговоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;-эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладныху банка, путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовомрынке;- денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовомрынке, возвращаются к кредитору.
3.2 Схема вторичного сегмента ипотечного рынка
Таким образом, вторичный рынок становится связующимзвеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке,обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовыепотоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.Важная задача вторичного рынка — дополнительная гарантия вложенных им средств,поскольку они обеспечены закладными. К сожалению, в Законе «Обипотеке» не прописана процедура предъявления закладной ее владельцемобязанному по ней лицу. А ведь это один из важнейших моментов в развитииотношений сторон ипотечной сделки.
Жилищный вопрос в России был и по-прежнему остаетсятрудно решаемым.
Треть россиян проживает в неблагоустроенных квартирах.Московские очередики получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, остальнаяреализуется по коммерческим ценам. Понятно, что бесплатным жильем будутобеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому если бы ипотека, окоторой так долго и много твердили, была доступна большинству россиян, онастала бы основным инструментом успешной реализации жилищной политики.
Предложенная ранее правительством схема ипотеки быланеоднократно опробована и в Европе, и в Америке. Ее реализация подразумевает,что покупатель берет в банке кредит под залог имеющейся или покупаемойквартиры. При этом права собственности остаются у него, но распорядиться этимжильем он может лишь после того, как рассчитается за полученный кредит ивыплатит проценты. По мнению экспертов, реализация такой схемы возможна тольков условиях стабильной экономики. Но несмотря на то, что в стране нет покаразвитого рынка оценочных и риэлторских услуг, внедрение ипотеки все жепродолжается во многих регионах России.
В Москве кампания по внедрению ипотеки началасьсравнительно давно. Однако прежде чем выделить кредит покупателю, банк обязанпроверить его платежеспособность. Одним из главных условий призван статьофициально декларируемый доход. А дальше все выглядит следующим образом.Максимальный кредит предоставляется на сумму не более 70% стоимости квартиры.При этом предполагается, что выплаты по сумме кредита должны составлять неболее 30% ежемесячного дохода покупателя. Однокомнатная квартира в московскихновостройках стоит около 17000 долларов. При этом выплачиваемая покупателемсумма должна быть не менее 5100 долларов. Кредит на оставшиеся 70% стоимостиквартиры при таком расчете составит 11900 долларов.
Ежемесячные выплаты при ставке 10% годовых и максимальномсроке кредита 10 лет составят около 157 долларов. Значит, официальный доходпокупателя должен быть не менее 500 долларов. Можно смело утверждать, что дажев столице сегодня вряд ли найдешь многих, имеющих подобную сумму официальногодохода. Власти предлагают цены на недвижимость в два-три раза выше расчетной,игнорируя основной закон рыночного ценообразования о взаимосвязи спроса ипредложения. Типовое жилье рассчитано, в первую очередь, на обычных людей, абольшинство из них никак не уложится в предлагаемую цену.
Позиция властей в вопросе ценообразования вредна еще итем, что лишает большую часть общества возможности почувствовать результатысвоего труда, получить материальное удовлетворение — собственная квартирастановится недосягаемой мечтой. Очевидно, что в нынешнем виде ипотека не решитжилищную проблему в нашей стране. Она рассчитана на людей с достатком, то естьна тех, кто или уже имеет жилье, или может приобрести его, не влезая вдорогостоящий кредит. Наверное, именно этим объясняются весьма скромные успехиипотечного кредитования в России. Чтобы программа ипотеки заработала активно,доходы населения должны быть на порядок выше нынешних.
3.3 Аннуитетные платежи
При ипотеке расчет платежей может проводится поаннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячныйплатеж в течение всего периода кредитования. Аннуитентные платежи в Россииполучили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджетазаемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапепогашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем суммадифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетногорасчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик,рассчитывающийся по дифференцированной схеме.
Формула расчета аннуитетных платежей достаточно сложна.Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучшевоспользоваться ипотечным калькулятором.
3.4 Дифференцированные платежи
Дифференцированные платежи предполагают ежемесячноеуменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика впервые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с серединысрока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщикапоявляются свободные денежные средства. Для заемщика, согласного выплачивать всчет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено дваварианта расчета платежей по ипотеке — аннуитетные платежи и дифференцированныеплатежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одномугоду. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб.,из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых. Из приведенныхтаблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцевплатежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., нозатем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежейзаемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. Витоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен(сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая суммаплатежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разницав 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечногокредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница можетобернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Чтобы убедиться в этом, можновоспользоваться ипотечным калькулятором, который рассчитывает какдифференцированные так и аннуитетные платежи.
Заключение
На что следует обращать внимание при сравнении предложенийбанков: Минимальный первоначальный взнос за квартиру. Чем выше планка, тембольше денег нужно копить перед обращением в банк за кредитом. За слишкомпривлекательным уровнем первоначального взноса может скрываться повышенный рискбанка. А за риск придется расплачиваться, например, через высокий уровеньпроцентной ставки, Процентная ставка. Чем меньше ставка, тем меньше плата запользование кредитом. Степень белизны доходов. Если вы получаете часть зарплаты«в конверте», то нужно рассматривать предложения банков, декларирующихготовность работы с «серыми» доходами; придется платить за кредит больше тех,кто получает всю заработную плату официально. Максимально возможный сроккредита. Чем больше срок, тем меньше ежемесячные платежи, тем больше может бытьсумма кредита. Наличие «специальных», в т.ч. «молодежных» программ. Здесь банкипредлагают дополнительные привилегии. Минимальная сумма кредита. Банкиограничивают минимальную сумму кредита, потому что хотят больше заработать.Наличие комиссии. В некоторых случаях банк берет деньги за оценку вас какпотенциального заемщика, но одобрение заявки не гарантирует. Наличие комиссииза выдачу кредита (введение ссудного счета). Здесь банк пытается заработать нетолько на процентах, но и единовременно, предлагая оплатить сам факт выдачикредита. Иногда низкая процентная ставка нивелируется высокой комиссией заобслуживание кредита. Наличие (отсутствие) поручителей. В дополнение к залогуприобретаемой квартиры банк может потребовать и поручительство физических илиюридических лиц. Это предложение менее выгодно, но иногда наличие поручителейположительно сказывается на cтaвке или сумме кредита. Требования по страхованиюи оценке. Некоторые банки навязывают сделки только с одобренными имикомпаниями. Может быть, тарифы одобренных компаний включают и интерес банка.Иногда уровень тарифов одобренной банком страховой компании может приятнопорадовать. Это касается и оценщиков. Можно ли включить платежи за оформлениесделки в сумму кредита, если есть денег только на первоначальный взнос, а напакет страхования и оценку квартиры — нет. Сможет ли банк ссудить деньги и наэти выплаты? Некоторые банки имеют на этот счет специальные предложения.Перечень документов при подаче заявки на кредит. Чем длиннее переченьтребований, предъявляемых к квартире, тем выше вероятность того, что вы никогдане представите все необходимые бумаги, не найдете терпеливого продавца иквартиру вообще не купите. Условия передачи денег продавцу квартиры. Учитываяреалии вторичного рынка недвижимости, возможно, придется передавать деньгипродавцу квартиры наличными через банковскую ячейку. Готов ли банк пойти наэто? Сколько это будет стоить? Условия досрочного возвращения кредита. Еслипоявится возможность возвращать кредит быстрее и, соответственно, экономить напроцентах; некоторые банки это не поощряют. Аннуеитентные и дифференцированныеплатежи. Аннуеитентные платежи это когда каждый месяц возвращается одинаковаясумма банку, которая включает в себя часть долга и проценты. Вдифференцированных платежах долг распределяется равномерно по всему периодувыплат и по мере его погашения сокращается размер начисляемых процентов. Вдлительной перспективе дифференцированные платежи выгоднее, т. к. долг убываетбыстрее, а общая сумма выплачиваемых процентов становится меньше. Какие затратысопровождают ипотечную сделку: плата за рассмотрение заявки на кредит, комиссияза оформление кредита, обслуживание ссудного счета, расходы на оплату услугоценщика по оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимость, нотариальноеудостоверение договора купли-продажи недвижимости на заемные средства,государственная регистрация сделки в Федеральной регистрационной службе, услугиагентства недвижимости, пакет страхования (жизни и трудоспособности заемщика,недвижимости, титула собственности) выдача наличных с банковского счета, арендасейфовой ячейки при расчетах с продавцом квартиры наличными.
Список использованных источников
1. Конституция РФ от 12.12.1993.- 26 С.
2. Гражданский кодекс РФ(часть первая) от 21.10.1994.-104 С.
3. Гражданский кодекс РФ(часть вторая) от 12.08.1996.- 139 С.
4. Жилищный кодекс РФ от 31.12.2005.- 52 С.
5. Федеральный закон «о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» от 05.03.2001.- 28 С.
6. Федеральный закон «об ипотеке (залоге) недвижимости» от 09.11.2001.- 34С.
7. Пирогова Т. Как правильно взять и вернуть кредит на приобретение истроительство жилья: справочник- ориентир/ Сасункевич О., Корбан О. –изд-во:Агенство Владимира Гревцова, 2009- 72 С.
8. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья: справочник- ориентир.–изд-во: BHV, 2004- 64 С.
9. Назаров В. Ипотека. Руководство к действию: справочник- ориентир/Королева С. –изд-во: BHV, 2007-208 С.
10. Гольцблат А. Сделки с землей в России. Купля- продажа, аренда, приватизация,ипотека: практическое пособие. –изд-во: Альпина, 2007-100 С.
11. Багаев А. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам: теоретическоепособие/ Багаева М. –изд-во: Феникс, 2006- 106 С.
12. Кресникова Н.И. Ипотечное кредитование под залог земельсельскохозяйственного назначения // Деньги и кредит. — 2009. – 36 С.
13. Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньгии кредит. — 2009. — N 3. – 29 С.
14. Логинов М.П. Особенности маркетинга ипотечных услуг в современнойэкономике России // Микроэкономика. — 2009. — N 5. – 160 С.
15. Николаева Е. Ипотека перешла в режим ожидания // Финанс. — 2009. — N 15-16.– 85 С.
16. Поздеев Д.В. Ипотечное кредитование и его роль в организации процессафинансирования жилищного строительства // Микроэкономика. — 2009. — N 2. – 170С.