Федеральноеагентство по образованию
Государственноеобразовательное учреждение высшего профессионального образования
«Нижегородскийгосударственный архитектурно-строительный университет»
Курсоваяработа
Проблемыфункционирования системы ИЖК в РФ на современном этапе
НижнийНовгород
2010
Содержание
1. Расчетная часть курсовой работы
2. Актуальность проблемы ИЖК
3. Первая группа проблем в ИЖК
4. Вторая группа проблем в ИЖК
5. Третья группа проблем в ИЖК
6. Четвертая группа проблем в ИЖК
Список используемой литературы
1.Расчетная часть курсовой работы
В соответствии с заданиемустановлены следующие параметры ипотечной программы и экономическиехарактеристики домохозяйства (семьи).
Процентная ставка покредиту 28.5%
Срок кредитования 15лет.
Доля первоначальноговзноса 20%
Доля отчислений напогашение кредита- k030%
Совокупный семейный доход– ССД 42тыс.руб.
Собственное жилье – 2комнаты, тип – Т
Состав семьи N 3 человека
Страховой коэффициент kс 3.5%
Минимальный, прожиточныйбюджет на 1 чел. (МПБ) – 7тыс.руб.
Стандартная площадьсобственного жилья типа Т; Fст — 52м2
Средняя стоимость 1м2жилья типа Т; Сед — 42.0тыс.руб.
1.Расчет инвестиционногопотенциала семьи.
а) Определение величинысовокупного семейного дохода:
Принимаем величину ССДспо заданию – 42тыс.руб.
б) Определениевозможности участия семьи в ипотечной программе:
ССДmin>(1+kс)*МПБ*N(1+k0)
Где: kс — коэффициент отчислений в семейныйстраховой фонд,-3.5% -0.035ед.
k0 — коэффициент отчислений, напогашение кредита,-30%-0.3ед.
ССДmin=(1+0.035)*7*3*(1+0.3)=28.2555тыс.руб.
Так как ССДс (42)> ССДmin(28) то семья может участвовать випотечной программе.
в) Расчет максимальновозможного кредита:
Кmax=12 k0 *(n/1+r*n)*ССДстыс.руб.
Где: n-срок кредита -15лет; r — ставка по кредиту(28.5%) -0.28ед.
Кmax=12*0.3*(15/1+0.28*15)*42=436тыс.руб.
г) Расчет размера денежныхнакоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых:
Р =12Рн*((1+rн)n-1)/rн
Где: rн — ставка накопительного вклада,(10%) – 0.1ед.
n – продолжительность накопительногопериода -3года.
Рн = ( kс+ k0)*ССДс — размережемесячных % на накопления, тыс.руб.
Р=12*(0.3+0.035)*42*((1+0.1)3-1)/0.1
Р=168.84*3.31=558тыс.руб.
д) Определение стоимостисобственного жилья:
Ссж = Fст*Сед,
Где: Fст — стандартная площадь собственногожилья, (52) м2
Сед –стоимость 1м2 жилья, (42.0) тыс.руб.
Ссж=52*42=2184тыс.руб.
е) Определениеинвестиционного потенциала семьи;
И= Кmax+Р+ Ссж
И=436+558+2184=3178тыс.руб.
2.Выбор приобретаемойквартиры.
а) Расчет вариантовплощадей жилья, доступного для приобретения с учетом типа жилья;
Bторичный рынок: — расчетная площадьжилья типа Н; при Сед=40.2 тыс.руб.
FН= И /Сед Н= 3178/40.2 =80м2
— расчетная площадь жильятипа Т; при Сед=42 тыс.руб.
FТ= И/ СедТ = 3178/42 = 75м2
Первичный рынок: — расчетная площадь жилья типа У; при Сед=53.8 тыс.руб.
FУ= И/ СедУ = 3178/53.8 =60м2
— расчетная площадь жильятипа С; при Сед=61.6 тыс.руб.
FC= И/ СедС = 3178/61.6 =52м2
б) Определяем доступныеплощади квартир по вариантам;
Жилье низкого качества FН=80м2 ,
Четырехкомнатная квартираплощадью 76м2
Жилье типовой планировки FТ=75м2 ,
Трехкомнатная квартираплощадью 67м2
Жилье улучшеннойпланировки FУ=60м2 ,
Двухкомнатная квартираплощадью 60м2
Жилье современнойпланировки FС=52м2 ,
Однокомнатная квартираплощадью 50м2
в) Выбор вариантаприобретения жилья.
Принять решениеприобрести трехкомнатную квартиру типовой планировки общей стоимостью(Снж)
Снж=Fнж*Cед
Снж=67*42=2814тыс.руб.
г) Определяем размерсвободных средств.
Ссс=И-Снж
Ссс=3178-2814=364тыс.руб.
Поскольку на вторичномрынке сразу оплачивается вся стоимость квартиры, то снижаем размер денежныхнакоплений на величину свободных средств;
Ртр=Р-Ссс
Ртр=558-364=194тыс.руб.
д) Расчет структурныхсоставляющих стоимости жилья.
Снж=Ртр+Кmax +Сcж=194+436+2184=2814 тыс.руб.
е) Структура стоимости жильяв процентах;
Р(%)=194/2814=6.9%
-доля кредита К(%)=436/2814=15.5%
-доля стоимостисобственного жилья Ссж=2184/2814=77.6%
3.Расчет ежемесячногоплатежа.
а) Расчет ежемесячногоплатежа на погашение кредита.
В=К(1+r*n)/12n
Где: r –процентная ставка -28%
n – срок кредита -15лет
В=436*(1+0.28*15)/12*15=12.6тыс.руб.
б) Расчет ежемесячногоплатежа на накопление первоначального взноса.
Вн=(k0+kс)*ССДс
Вн=(0.3+0.035)*42=14тыс.руб.
в) Расчет полнойстоимости жилья.
Спнж= Снж+К*r*n
Спнж=2814+436*0.28*15=4645.2тыс.руб.
4.Основные результатырасчетов.
1. Варианты приобретенияквартир, исходя из доступной площади жилья:
— типа Н – 4-комнатная,площадью 76м2.
— типа Т – 3-комнатная,площадью 67м2.
— типа У –2-комнатная,площадью 60м2.
— типа С – 1-комнатная, площадью50м2.
2. Показатели варианта приобретения3-комнатной квартиры типа Т, общей площадью 67м2.
— общая стоимость — 2814тыс.руб.или 100%
-денежные накопления –364 тыс.руб. или 6.6%
— кредит – 436тыс.руб.или 15.5%
— стоимость собственногожилья – 2184тыс.руб. или 77.6%
3. Обязательные платежи:
— отчисления на накоплениепервоначального взноса –14тыс.руб.
— отчисления на погашениекредита -15.4 тыс.руб.2. Актуальностьпроблемы ИЖК
Жилищная проблема вРоссии, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвалапотребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменениемгосударственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечногокредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существеннобольшую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условийстанет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.
В мировой финансовойпрактике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах сразвитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системысложились целые системы ипотечного кредитования, которые представленыразличными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговленедвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залогнедвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющимиинформацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися наизъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.
Переход российскойэкономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковскойсистемы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства.Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развитиябанковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейшийинструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеетдля нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степеньюриска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми,являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализуетзалог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеетбольшое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности иэффективности банковской системы страны.
Таким образом,исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточноактуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет ещенемаловажные социальные функции.
Тем не менее, вэкономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большимиперспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, сдругой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повыситьэффективность ипотечного кредитования.
Актуальность проблемы.Жилищная сфера выступает одним из приоритетов социально-экономической политикигосударства. Декларируемые еще в начале 1990-х гг. заявления о жилье как олокомотиве реформ достаточно долго не были реализованы. Причины создавшейсяситуации состояли, на наш взгляд, в общей неадекватности стратегииреформирования жилищной сферы, в противоречии потребностей экономики иполитической системы, не способной их удовлетворить. Следствие указанныхобстоятельств заключалось в предоставлении населению экономической свободы вспособах решения жилищной проблемы и в отсутствии у него финансовых ресурсов.Государство, устранив свои полномочия на рынке жилья как собственника,подрядчика, монополиста, не предоставило населению, строительному сектору,банковской системе механизмов реализации назревших проблем.
Инициативы ПравительстваРФ последних лет по формированию системы законодательных актов, призванныхобеспечить доступность жилья для большей части населения страны, демонстрируют,во-первых, изменение ракурса проводимых реформ с акцентом на формированиесоциальных, в том числе и жилищных, стандартов, а во-вторых, понимание важностироли идеологии государства в решении практических задач страны.
Масштабность исистемность принятых мер обеспечили запуск и устойчивое развитие механизмовипотечного жилищного кредитования (ИЖК), рефинансирования и секьюритизацииипотечных активов, бюджетно-ипотечной поддержки малообеспеченных и социальнозначимых слоев населения. Вместе с тем потенциал рынка ипотечного жилищногокредитования остается достаточно высоким.
Последствия мировогофинансово-экономического кризиса обострили ситуацию на рынке ипотеки России ипроявились в резком ухудшении ликвидности кредитных организаций и их доступа кдолгосрочным источникам фондирования, в увеличении рисков, приостановке илизначительном ухудшении условий выдачи ипотечных кредитов; в ухудшениифинансового состояния застройщиков, сокращении объемов строящегося жилья,нестабильности цен на недвижимость; в снижении платежеспособного спроса нановые кредиты, платежеспособности существующих заемщиков.
В свете вышеизложенноговозрастает актуальность теоретических исследований как роли государства врешении жилищных проблем посредством финансово-кредитного механизма, так ипоследствий проводимых реформ в социальной и экономической жизни страны, вчастности их воздействия на экономический рост, денежную, инвестиционную сферы,изменений в поведении основных субъектов рынка ипотечного жилищногокредитования — домашних хозяйств, банковского сектора. Прежде всего, речь идето недостаточной проработанности теоретических основ кредитной политикигосударства в сфере ипотечного жилищного кредитования.3. Первая группапроблем в ИЖК
Первая группа проблемпосвящена разработке теоретических и методологических основ кредитной политикигосударства в сфере ипотечного жилищного кредитования.
Роль государства вразработке кредитной политики в сфере ИЖК, обусловлена необходимостью выполненияим своих функций, во-первых, по обеспечению реализации конституционных правграждан на жилье; во-вторых, по регулированию посредством формированияинституциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования доступностиего для большинства граждан. Кредитная политика, в свою очередь, обеспечивает,с одной стороны, свободу выбора граждан способа решения жилищной проблемы, сдругой — реализацию роли ИЖК в экономическом развитии страны.
Приоритетность кредитнойполитики государства в сфере ИЖК многогранна и проявляется во взаимосвязи такойполитики с задачами социально-экономического развития, в ее ожидаемыхпоследствиях, эффекте воздействия на будущее страны и в самой природе жилойнедвижимости, являющейся основой рынка ИЖК. Кредитная политика неразрывносвязана с социально-экономической политикой. Провозглашение приоритетасоциально ориентированного государства обусловило смену приоритетов всоциально-экономическом развитии страны, в том числе и формирование жилищныхстандартов посредством обеспечения доступности жилья на основе использованияИЖК для массовых слоев населения.
В свою очередь, вконтексте финансовой политики, составной частью которой выступает кредитнаяполитика государства в сфере ИЖК, формируются приоритеты социальной политики.Государство, в прямой и косвенной формах реализуя приоритеты кредитной политики(формирование первичного рынка ипотеки, системы рефинансирования ИЖК, рынкаипотечных ценных бумаг, инфраструктуры ИЖК), обеспечивает достижение целейжилищной, демографической политики и политики занятости.
Третьей особенностьюкредитной политики в сфере ИЖК является ее связь с движением кредита.Исследование теоретических аспектов ипотечного жилищного кредита позволилообосновать необходимость формирования государством адекватной институциональнойструктуры рынка. Долгосрочный характер ипотечного кредита, с одной стороны,обеспечивает его доступность для заемщика посредством уменьшения ежемесячныхплатежей, с другой — предъявляет особые требования к механизму формирования кредитныхресурсов. Традиционные способы формирования кредитором ресурсной базынедостаточны в условиях увеличения масштабности реализации ипотечных программ.Формирование общенациональной системы ИЖК требует как прямого, так и косвенногоучастия государства в построении механизмов, вовлекающих средстваиндивидуальных и институциональных инвесторов в рефинансирование ИЖК.
Целевой характер ИЖКпроявляется в инвестировании кредитных ресурсов в покупку или строительствожилья, являющегося одновременно обеспечительным материалом ссуды посредствомипотеки. Макроэкономическая роль ипотеки и необходимость учета ее особенностей- наличие права собственности залогодателя на предмет залога, ее публичность,приоритетность, специализация — предъявляют высокие требования к юридическимаспектам ипотечной сделки и требуют наличия институциональной структуры,обеспечивающей ее надежность и устойчивость.
С содержательной точкизрения, кредитная политика в сфере ИЖК — это стратегия и тактика государства пообеспечению доступности жилья для массовых слоев населения, которыепроявляются, с одной стороны, в разработке государством системы мер поформированию на основе ИЖК рынка доступного жилья, с другой стороны, в ихреализации кредитно-финансовыми институтами посредством денежно-кредитного ифинансово-кредитного механизмов. Этапы формирования и реализации разработанныхмер дополняются контролем со стороны государства за выполнением их прямыми икосвенными участниками кредитных отношений, а также соответствующей последующейнастройкой институциональной структуры.4. Вторая группа проблем вИЖК
Исследованиеметодологических аспектов кредитной политики государства в сфере ипотечногожилищного кредитования позволило перейти ко второй группе проблем, заключающихсяв обосновании теоретических положений о ее роли в социально-экономическомразвитии страны. Методологическими посылками исследования роли кредитнойполитики государства через роль ипотечного жилищного кредита стали: во-первых,утверждение о кредите как о базисной по отношению к кредитной политикекатегории, определяющей в данной связи ее роль; во-вторых, определениекредитной политики в качестве связанной с движением кредита.
Элементами взаимосвязиипотечного жилищного кредита со спросом на жилье являются доходы населения,цены на жилье, процентные ставки по кредитам и доступность ипотечныхинструментов.
Получая ипотечный кредитпод свои будущие доходы, население обеспечивает желаемый уровень потребленияжилищных услуг на протяжении всей жизни. Таким образом, с помощью ипотечногокредита увеличивается текущий доход семьи до размеров, необходимых для покупкиили строительства жилья. Поскольку жилье повсеместно является одной из жизненноважных потребностей населения, постольку эффект масштаба ипотечного жилищногокредитования переносится на соответствующие объемы спроса на жилье. В своюочередь, возросший совокупный спрос в жилищной сфере вызывает, с одной стороны,рост реальных доходов населения и доступности для него кредитов, с другой — увеличение спроса на кредитные ресурсы. Не исключена и обратная связь, а именновлияние доходов населения на доступность жилья как основной цели кредитнойполитики, так как граждане с высокими доходами могут не только быстрее накопитьсредства для приобретения жилья, но и легче получить кредиты на эти цели. Ростдоходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условияхпревышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. Вцелом по всем регионам России коэффициент корреляции между названнымипоказателями составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населенияоказывает заметное влияние на уровень цен на жилье, а стало быть, и на егодоступность. Кроме того, в ряде регионов Российской Федерации и в целом постране прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищнымкредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения. В целомпо России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, т.е.ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высокимуровнем среднедушевых доходов населения.
Не менее важным каналомвзаимовлияния совокупного общественного спроса и ипотечного жилищного кредитаявляются цены. Повышая предложение ипотечных жилищных кредитов, банковская системаудовлетворяет тем самым платежеспособный спрос домашних хозяйств на жилье. Вкраткосрочном аспекте подобное обстоятельство вызывает рост цен на жилуюнедвижимость вследствие несбалансированности спроса и предложения на рынкежилья во времени, наличия временного лага между появлением спроса на жилье иего предложением. Предложение жилья реагирует на возросшие цены нанедвижимость, удовлетворяя возросший спрос на нее, как правило, с интервалом вдва года. Неготовность строительного сектора экономики к удовлетворению спросана жилую недвижимость может вызвать шоковые изменения цен на нее. Такимобразом, негативная роль роста цен под воздействием активизации рынка ипотеки вкраткосрочном интервале будет заключаться в снижении доступности жилья длянаселения, в уменьшении части населения, способной получить кредит.
Однако ипотечноекредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходаминаселения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложениякачественного жилья и определяют рыночные цены.
Отмечено и обратноевоздействие цен на жилую недвижимость. Рост стоимости 1 м2 жилья значительно повлиял на увеличение суммы ипотечного кредита. Помимо удорожания стоимости 1 м2, на размер ипотечного кредита оказали влияние такие факторы, как увеличение площадиприобретаемого жилья вследствие повышения требований заемщиков со средним ивысоким уровнями доходов к характеристикам и качеству жилья.
Наиболее существеннымфактором снижения доступности жилья является уменьшение его предложения,обусловливающего рост неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилуюнедвижимость, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовымвозможностям населения. Это выступает одним из факторов роста цен на жилье испособствует снижению уровня его доступности.
Одной из множества причинснижения доступности ипотечных кредитов являются и высокие процентные ставки поним, которые провоцируют рост расходов по обслуживанию долга, снижая тем самымдоступность для населения заемных ресурсов, его платежеспособность,удовлетворенный спрос на ипотечные кредиты и, как следствие, спрос на жилье.
Ипотечное жилищноекредитование, являясь важным рычагом экономического роста, оказывает мощное ивсестороннее воздействие на социальную составляющую общества. Пожалуй, наиболееважным и позитивным следствием этого процесса выступает то, что ипотекастановится одним из самых демократичных инструментов развития современногообщества, способствует экономической свободе населения, предоставляя правовыбора способа решения жилищной проблемы. Анализ данных опросов населенияпозволил определить тенденции изменения поведения граждан в решении жилищныхпроблем, выразившиеся как в росте доли домохозяйств, предъявляющих реальный платежеспособныйспрос на жилье, так и в преобладании ипотечных схем в финансовых предпочтенияхнаселения.
Немаловажна роль ипотекив формировании среднего класса. Критериями оценки при этом являются стиль икачество жизни. Для оценки жилищных стандартов наиболее значимы показателидоступности жилья и возможности его приобретения с использованием ипотечногожилищного кредита. За период с 1998 по 2005 г., по данным Фонда «Институт экономики города», отмечался беспрецедентный рост доступности кредитов, а с 2005 г. наблюдалась устойчивая тенденция ее снижения: с 75% в 2005 г. до 67% во втором квартале 2008 г.
Критический анализ мненийотносительно сущности сбережений позволил выявить наличие объективнонеобходимых условий образования сбережений, отражающих возникновениепотребности в них. Таковыми, несомненно, являются потребности в покупке истроительстве жилья, которые не могут быть удовлетворены за счет части дохода,остающегося в распоряжении семьи после удовлетворения первоочередныхпотребностей. В результате потребитель встает перед необходимостью поискасредств и методов существенного расширения своей платежеспособности за границы,определяемые величиной регулярного дохода. Одним из таких способов служитобразование целевых сбережений, возникающих как попытка потребителя преодолетьпротиворечие между величиной текущего дохода и стоимостью жилья, а такжеотсутствие синхронизации во времени доходов и инвестиционных расходовпотребителей. Такие расходы выступают важным источником инвестиционного ростана рынке жилья.
Кроме того, появление всфере ипотечного жилищного кредитования финансовой инновации — секьюритизации,заметно расширяет инвестиционные возможности кредиторов посредством:диверсификации источников привлечения ресурсов в сферу ИЖК и обеспечениясбалансированности параметров выдаваемых ипотечных жилищных кредитов икредитных ресурсов; обеспечения более высокой доходности; увеличения объемовкредитных вложений благодаря реинвестированию выручки от продажи кредитов вновые ипотечные жилищные кредиты; снижения рисков; увеличения прибыльностиипотечных сделок; повышения эффективности кредитной деятельности за счетувеличения масштабов кредитования и снижения себестоимости отдельной кредитнойсделки.
Немаловажныинвестиционные возможности ипотечного жилищного кредитовании и для инвесторов.Привлекательность для них ипотечных ценных бумаг обусловливается наличиемправительственных гарантий, обеспеченностью ипотечным покрытием, льготами приналогообложении доходов по ним, рейтинговой оценкой и т.д.
Воздействие ипотечногожилищного кредита на уровень предложения жилья, на чистые инвестиции в негоразнообразно и осуществляется посредством предоставления, во-первых, кредитовнаселению на строительство жилья, во-вторых, строительных кредитовзастройщикам; в-третьих, через механизм цен на жилую недвижимость.
Несмотря нанезначительную долю ипотечного жилищного кредита в ВВП кредитная политика, направленнаяна обеспечение доступности жилья для массовых слоев населения через механизмипотечного жилищного кредитования, одним из важных целевых параметров имеетрост объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов. Темпы их прироста составляли в 2005 г. 460,6%, в 2006 г. — 204,3%, в 2007 г. — 368,2%, в 2008 г. — 111,1%, что значительно превышает аналогичные показатели роста денежной массы. Кроме того,замедление скорости обращения денежной массы, с одной стороны, вызваноувеличением сроков кредитования, в том числе и ипотечного; с другой стороны,необходимость формирования заемщиком первоначального капитала для полученияипотечного жилищного кредита отражается и на структуре денежной массы по срокамза счет увеличения доли средств населения, размещенных в кредитных организацияхна срок более года. Стимулирование сбережений посредством ипотечного жилищногокредита является важным направлением антиинфляционной политики.5. Третья группа проблем вИЖК
ипотечныйльгота налогообложение кредитный
Исследованию практическихаспектов реализации кредитной политики на рынке жилья в РФ посвящена третьягруппа проблем. Изучение современной практики ипотечного жилищного кредитованияв РФ позволило выявить следующие тенденции.
Формирование полноценнойинституциональной среды ИЖК обусловили динамичные перемены в поведении основныхигроков рынка ипотечного жилищного кредитования. Прежде всего, это отразилосьна росте масштабов ипотечного жилищного кредитования как в абсолютном выражениизадолженности по ипотечным жилищным кредитам (с 52 789 млн. руб. на 1.01.2006г. до 995 194 млн. руб. на 1.01.2009 г.), так и в ее доле в ВВП (с 0,24 до 3,0%,соответственно).
Кроме того, вдействительности, меняется отношение основных кредиторов ипотечного жилищногокредитования к данному сегменту рынка. В настоящее время наиболее рыночноориентированными кредиторами выступают кредитные организации. Объем выданныхипотечных жилищных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. — в 4,7 раза, в 2007 г. — в 1,7 раза, в 2008 г. — в 1,5 раза. Причем следует отметитьувеличение доли ипотечных жилищных кредитов в объеме кредитов, предоставленныхкредитными организациями на покупку жилья: с 34% на 1.01.2005 г. до 86% на1.01.2009 г. Указанная тенденция является следствием очевидных преимуществ ипотечныхжилищных кредитов, заключающихся в более длительных сроках кредитования, болеелояльных процентных ставках, несмотря на значительные транзакционные издержки,связанные с их оформлением.
Переоценка рисков привыдаче ИЖК, ужесточение условий их выдачи кредитными организациями и стандартоврефинансирующими организациями привели к снижению доступности и социальнойнаправленности системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря наувеличение среднего размера ИЖК, что вызвано ростом стоимости приобретаемогожилья, требования по первоначальному взносу возросли в 2008 г. на 38% по сравнению с декабрем 2006 г., доля платежей по ИЖК в доходах заемщика увеличиласьза указанный период с 33,08 до 35,87%, средняя площадь приобретаемого поипотеке жилья снизилась с 51,64 до 50,27 м2.
Рост в условияхфинансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одногозаемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основнойпричиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.
Рост в условияхфинансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одногозаемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основнойпричиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.
Кризисные явления нафинансовом рынке отразились на инвестиционной привлекательности закладных: в 2008 г., несмотря на рост по сравнению с 2007 г. зарегистрированных договоров ипотеки жилыхпомещений, приобретенных за счет ИЖК, с 395 тыс. шт. до 425,2 тыс. шт., выданозакладных по ним в 2008 г. 164,2 тыс. шт., в то время как в 2007 г. — 202,1 тыс. шт.
Обозначенные тенденции вразвитии системы ИЖК позволили систематизировать проблемы ее субъектов. Дляпервичных кредиторов таковыми являются: обесценение долгосрочных кредитов сфиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке;сокращение долгосрочных источников финансирования; «старение»ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки; недостаточностькапитала; незначительный опыт сервисного обслуживания больших ипотечныхпортфелей; неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество;для рефинансирующих организаций: сокращение спроса на ипотечные активы иипотечные ценные бумаги; отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке. Для институциональныхинвесторов: существующие ограничения на включение ипотечных ценных бумаг вломбардный список Банка РФ; законодательные ограничения на инвестирование випотечные ценные бумаги; дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенностьсрока обращения.
Вслед за особенностямисовременной практики реализации кредитной политики на рынке ипотечногожилищного кредитования предметом изучения стали риски в системе ипотечногожилищного кредитования. Проведенное в данном направлении исследование спецификирисков в сфере ипотечного жилищного кредитования, способов управления имипозволяет констатировать следующее.
Распространенное мнение ориске как вероятности потерь кредитора в процессе кредитования дополненопредставлением о нем как о действиях кредитора, которые могут привести кдостижению отрицательного результата. Целевыми установками таких действий могутбыть расширение сферы присутствия на рынке ипотечного жилищного кредитования,увеличение доступности ипотечных программ для населения и т.д. Указанный акцентна проблему рисков позволяет увидеть сознательность в рисковых действияхкредитора и, как следствие, вероятность потерь. В таком понимании управлениериском должно трактоваться как осознанная деятельность по преодолению противоречийв движении кредита, носящую комплексный характер и затрагивающую всюсовокупность отношений кредитора с заемщиком.
Исследование кредитногориска в системе ипотечного жилищного кредитования позволило выявить следующее.Среди наиболее значимых, определяющих его развитие факторов выступаютконструкция кредитного продукта; ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости(коэффициент корреляции между ценами на жилье и доходами населения составляет0,75); доля собственных средств заемщика в кредитуемой сделке;платежеспособность заемщика; мотивация заемщиков; неадекватная оценка залога.
Исследованиетеоретических аспектов и тенденций в управлении риском досрочного погашения ИЖКпозволило определить следующее.
На основании анализасуществующих точек зрения в работе был сделан вывод о системной природефакторов и источников, определяющих природу риска досрочного погашения ИЖК,среди которых важно выделить изменение процентной ставки, стимулирующеезаемщика к рефинансированию кредита; изменение стоимости жилой недвижимости;его масштабность, расширяющую круг субъектов указанного риска не только рынкомпервичного и вторичного ипотечного кредитования, но и рынком капитала.Отмеченные обстоятельства позволяют интерпретировать данный риск как действиязаемщика в системе ипотечного жилищного кредитования, вызванные изменениемпроцентных ставок на кредит и стоимостью жилой недвижимости, что может привестик достижению отрицательного результата субъектов системы ИЖК.
6. Четвертаягруппа проблем в ИЖК
Рассмотрению вопросоввоздействия некоторых элементов инфраструктуры системы ипотечного жилищногокредитования — оценки стоимости жилья и ипотечного страхования — на устойчивоеее развитие посвящена четвертая группа проблем.
Являясь инфраструктурнымэлементом системы ИЖК, оценка стоимости залога вместе с тем играет существеннуюроль в устойчивости связей базовых ее элементов, а именно в определениидостаточности и приемлемости предмета залога для кредитной сделки.
Критерий приемлемостипредмета залога, отражающий качественную определенность предмета залога,вызывает необходимость учета двух требований: наличие права собственности узалогодателя на предмет залога; его ликвидность. Таким образом, качественнаяоценка залога делает возможным реализацию кредитором его залогового права наобращение взыскания на предмет залога. В связи с этим вторая роль оценкистоимости жилой недвижимости заключается в определении качества залога дляреализации залогового права кредитора.
Особенности ипотечногожилищного кредита генерируют для кредитора высокую степень риска на протяжениивсего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуациикредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль засохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости,делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточностиобеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей ролиоценки стоимости залога — снижение риска кредитора в процессе кредитования.
Анализ существующихнаучных точек зрения, подходов к определению залоговой стоимости внормативно-правовых актах позволил сделать вывод об отсутствии в настоящеевремя стандарта залоговой стоимости. Игнорирование того обстоятельства, чтозалоговая стоимость должна отражать долгосрочный характер ипотечного кредита,обусловило возможность ее замены рыночной, ликвидационной видами стоимости.
Списокиспользуемой литературы
1. Гарипова З.Л. «Кредитная политика государства:теория, практика
и механизмы реализации в сфере ИЖК»
2. Статьи с сайта www.rg.ru
3. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е.,Хавин Д.В. «Ипотечное кредитование»