Контрольная работа
Задача 1
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственногоназначения затратным методом.
Исходные данные:
строительный объем здания, м3, Bv — 10100;
фактический срок эксплуатации здания, год, Tf — 8;
удельные затраты на строительство аналогичного здания, тыс. руб.,ct — 36;
коэффициент отличий оцениваемого здания от типового, k — 1,05;
ставка земельного налога в расчете на 1 м2 земли, руб., Tl — 3420,0;
площадь земельного участка, относящегося к зданию, м2,Sl — 600.
Решение:
Восстановительная стоимость здания VR определяется исходя из объема здания, величины удельных затратна строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:
VR = ct ∙ Bv∙ k;
VR = 36∙ 10100 ∙ 1,05 = 381780 тыс. руб.
Для расчета физического износа здания Dp необходимо определить восстановительнуюстоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа.
Расчет физического износа элементов здания определяем по таблице.
Расчет физического износа зданияНаименование конструктивных элементов здания % от восстановительной стоимости всего здания Восстановительная стоимость элемента Фактический срок эксплуатации Нормативный срок эксплуатации Коэффициент износа, гр.4: гр.5 Сумма износа, гр.3∙гр.6 1 2 3 4 5 6 7 Фундамент 7 26724,6 8 100 0,08 2137,96 Наружные стены 15 27267 8 100 0,08 4581,36 Перекрытия 14 53449,2 8 100 0,08 4725,93 Кровля 8 30542,4 8 50 0,16 4886,78 Перегородки 9 34360,2 8 80 0,1 3436,02 Внутренняя отделка 6 22906,8 8 8 1,0 22,906,8 Наружная отделка 3 11453,4 8 60 0,13 1488,94 Система водоснабжения и канализации 10 38178 8 50 0,16 6108,48 Система электроснабжения 7 26724,6 8 40 0,2 5344,92 Система отопления 9 343,60,2 8 50 0,16 5497,63 Система вентиляции 2 7635,6 8 40 0,2 1527,12 Система пожаротушения 3 11453,4 8 50 0,16 1832,54 Система телефонизации 2 7635,6 8 40 0,2 1527,12 Лифты 5 19089 8 30 0,27 5154,03
Итого 100 381780 71155,63
Накопленный износ здания D определяем по следующей формуле:
D = Dp + Df + De.
Доля функционального износа здания составляет 80% от восстановительнойстоимости системы телефонизации:
Df =7635,6 * 0,8 = 6108,48 тыс. руб.
Внешний износ здания представляет 0,1% от восстановительной стоимостиздания:
De =381780 ∙ 0,001 381,78 тыс. руб.
D = 381,78 +6108,48 + 71155,63 = 77645,89 тыс. руб.
Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимостивеличины накопленного износа:
Vrem = VR — D;
Vrem = 381780 — 77645,89= 304134,11 тыс. руб.
Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяетсяна основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставкиземельного налога:
Vt = 85 ∙ Tl ∙ Sl;
Vt = 85 ∙ 3,420 ∙ 600 = 174420,0 тыс. руб.
Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как суммаостаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:
V = Vrem + Vt;
V = 304134,11+ 174420,0= 478554,1 тыс. руб.
Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости производственногоназначения при оценке ее затратным методом составляет 478554,1тыс. руб.
Задача 2
Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямойкапитализации дохода.
Исходные данные:
полезная площадь торгового центра, м2, SB — 800;
арендная плата за 1 м2 в месяц, тыс. руб., rB — 15,0;
операционные расходы на 1м2 полезной площади в месяц,руб., с — 3000.
Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемымобъектом: Показатели Сопоставимые объекты А В С Цена продажи, тыс. руб. 3000 2500 3500 Чистый операционный доход, тыс. руб. 650 700 910
Метод капитализации дохода — это метод преобразования величинычистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматриваетрасчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получитьот объекта недвижимости.
Решение:
1) Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов:арендной платы за 1 м2 (rB) и полезнойплощади здания (SB):
PGI = rB ∙ SB ∙ 12;
PGI = 15,0 ∙800∙ 12 = 144000 тыс. руб.
2) Действительный валовой доход определяем по формуле:
EGI = PGI ∙ k;
где k = 0,95 — коэффициент заполняемости здания (доля сданныхв аренду площадей);
EGI = 144000∙ 0,95 = 136800 тыс. руб.
3) Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центраопределяются по формуле:
COE = c ∙ SB ∙ 12;
где с = 3 — операционные расходы на 1 м2 площади, тыс. руб.;
СОЕ = 3 ∙ 800∙ 12 = 28800 тыс. руб.
4) Чистый операционный доход от здания может быть определен какразница между действительным валовым доходом и операционными расходами (с отчислениямина капитальный ремонт):
NOI = EGI — (COE + W);
где W — отчисления на капитальный ремонт, представляющий 2% отдействительного валового дохода.
W = EGI ∙ 0,02; W = 138800 ∙ 0,02 = 2736 тыс. руб.
NOI = 136800- (28800+ 2736) = 105264 тыс. руб.
5) Стоимость объекта определяется по формуле:
/>,
где R — коэффициент капитализации, который учитывает получениеприбыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, которыйприносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта.
Коэффициент капитализации определяется как среднеарифметическаявеличина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимогообъекта на цену его продажи.
/>
/>
Вывод: Рыночная стоимость торгового центра рассчитаннаяпо методу прямой капитализации составила-417383,03 тыс. рубЗадача 3
Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базесуществующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатацииего необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать.
Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методомдисконтирования денежных потоков, используя приведенные ниже данные, полученныев результате анализа рынка коммерческой недвижимости.
Исходные данные:
затраты на ремонт и оборудование здания, тыс. руб., IC — 1800;
полезная площадь бизнес-центра, м2, SB — 3100;
арендная плата за 1 м2 полезной площади в месяц в аналогичных бизнес-центрах, тыс. руб., rB — 13,5;
период коммерческого использования, годы — 5;
общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в 1-ыйгод эксплуатации на 1 м2 полезной площади в месяц, руб., COE – 4500.
Арендная плата за 1 м2 полезной площади в аналогичных бизнес-центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год.
Коэффициент заполняемости (k) в первый год использования подобныхзданий составляет 0,5; во второй — 0,75; в третий — 0,8; в четвертый и пятый — 0,95.
Коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 0,3.
Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра имеюттенденцию к росту на 3% в год. Ставка дисконтирования по данным рынка определенана уровне 20% для первого года коммерческого использования; 22% — для второго года;24% — для третьего года; 25% — для четвертого года и 27% для пятого года.
Решение.
Метод дисконтирования доходов предполагает преобразование поопределенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие доходы включают в себя:
доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срокавладения;
денежные поступления от продажи имущественного объекта в концесрока владения.
Текущая стоимость недвижимости аккумулирует все будущие доходыот владения объектом недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затратына его приобретение окупятся за время владения им.
Дисконтирование означает расчет текущей стоимости прав на получениебудущих доходов.
1) Рассчитываем стоимость арендной платы за 1 м2,которая имеет тенденцию к росту на 5% в год:
1 год: 13,5 тыс. руб.;
2 год: 13,5 ∙ 1,05 = 14,175 тыс. руб.;
3 год: 14,175 ∙ 1,05 = 14,88 тыс. руб.;
4 год: 14,88 ∙ 1,05 = 15,62 тыс. руб.;
5 год: 15,62 ∙ 1,05 = 16,40 тыс. руб.
2) Определяем потенциальный валовой доход:
PGI = rB ∙ SB ∙ 12;
1 год: 13,5 ∙ 3100 ∙ 12 = 502220тыс. руб.;
2 год: 14,175 ∙ 3100 ∙ 12 = 527310тыс. руб.;
3 год: 14,88 ∙ 3100 ∙ 12 = 553536 тыс. руб.;
4 год: 15,62 ∙ 3100 ∙ 12 = 581064тыс. руб.;
5 год: 16,40 ∙ 3100 ∙ 12 = 610080 тыс. руб.
3) Определяем действительный валовой доход:
EGI = PGI ∙ k;
где k — коэффициент заполняемости здания;
1 год: 502220 ∙ 0,5 = 251100 тыс. руб.;
2 год: 5207310 ∙ 0,75 = 395482,5тыс. руб.;
3 год: 553536 ∙ 0,8 = 442828,8тыс. руб.;
4 год: 581064 ∙ 0,95 = 522950,6 тыс. руб.;
5 год: 610080 ∙ 0,95 = 579576 тыс. руб.
4) Находим операционные расходы на 1 м2 полезной площади в месяц, которые ежегодно увеличиваются на 3%:
1 год: 4,5 тыс. руб.;
2 год: 4,5 ∙ 1,03 = 4,635 тыс. руб.;
3 год: 4,635 ∙ 1,03 = 4,774 тыс. руб.;
4 год: 4,774 ∙ 1,03 = 4,917 тыс. руб.;
5 год: 4,917 ∙ 1,03 = 5,064 тыс. руб.
5) Определяем общие операционные расходы:
COE = c ∙ SB ∙ 12
1 год: 4,5 ∙ 3900 ∙ 12 = 1674002 тыс. руб.;
2 год: 4,635 ∙ 3900 ∙ 12 = 172422 тыс. руб.;
3 год: 4,774 ∙ 3900 ∙ 12 = 177592,8тыс. руб.;
4 год: 4,917 ∙ 3900 ∙ 12 = 182912,4 тыс. руб.;
5 год: 5,064 ∙ 3900 ∙ 12 = 188380,8 тыс. руб.
6) Вычисляем чистый операционный доход от здания:
1 год: 251000 — 167400 = 83700 тыс. руб.;
2 год395482,5 — 172422 = 223060,5 тыс. руб.;
3 год: 442828,8 — 177592,8 = 265236 тыс. руб.;
4 год: 522957,6 — 182912,4= 340045,2 тыс. руб.;
5 год: 579576 — 188380,8 = 391195,2 тыс. руб.
7) Определяется дисконтированный денежный поток:
DCF = />,
где i — ставка дисконтирования, выраженная в единицах;
n — номер анализируемого года.
1 год: />
2 год: />;
3 год: />
4 год: />
5 год: />
/>тыс. руб.
8) Определяем текущую стоимость перепродажи здания (реверсии)в конце срока его коммерческого использования:
PVr =/>
где DCF5 — дисконтированный денежный поток последнего,5-го года;
R — коэффициент капитализации.
PVr =/>
9) Находим текущую рыночную стоимость объекта:
V = — IC + />+PVr,
где IC — первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и оборудованиездания).
V = — 1200 + 395146,66+ 617120,63 = 1010767,29 тыс. руб.
Все данные для расчета отражены в таблице.
Расчет стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков.
Наименование
показателей Значение показателей по годам 1 2 3 4 5
Полезная площадь здания, м2 3100
Арендная плата за 1 м2 полезной площади здания 13,5 14,175 14,88 15,62 16,40 Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб. 502200 527310 553536 581064 610080 Коэффициент заполняемости 0,5 0,75 0,8 0,95 0,95 Действительный валовой доход, тыс. руб. 251100 395482,5 442828,8 522957,6 579576
Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1 м2 полезной площади в месяц, тыс. руб. 4,5 4,635 4,774 4,917 5,064 Операционные расходы, тыс. руб. 167400 172422 177592,8 182912,4 188380,8 Чистый операционный доход, тыс. руб. 83700 223060,5 660348 340045,2 391195,2 Ставка дисконтирования, % 20 22 24 25 27 Дисконтированный денежный поток, тыс. руб. 189540 375431,34 346344,11 372161,99 291246,64 Первоначальные инвестиции, тыс. руб. 1800 Текущая стоимость перепродажи (реверсии здания), тыс. руб. 395146,66 Рыночная стоимость бизнес-центра, тыс. руб. 1010767,29