ФГОУВПО «Бурятская государственная сельскохозяйственная
академияим. В.Р. Филиппова»
Экономическийфакультет
Кафедраэкономики сельского хозяйства
РЕФЕРАТ
Натему
«Риелторскиефирмы. Их структура и характеристика»
Выполнила
Проверила
Г.Улан-Удэ, 2009
Содержание
Введение
Глава1. Правовые особенности оказания риелторских услуг в России
Глава2. Анализ технологий оказания риелторской услуги
Глава3. Договорные основы риелторской деятельности
Заключение
Списокиспользованной литературы
Введение
Участниками риелторской деятельности являются, с однойстороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказываютуслуги на рынке недвижимого имущества, а с другой — потребители их услуг.
В сложившихся на практике правоотношениях сторон криелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:
1) в качестве агента или поверенного;
2) в качестве брокера;
3) в качестве дилера;
4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимымимуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества сцелью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг поизучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскомуобороту недвижимого имущества.
Агентская деятельность риелтора осуществляется им наосновании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора.
В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручениюи за счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные(фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первомслучае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по моделидоговора комиссии, а во втором — по модели договора поручения.
Глава 1. Правовые особенности оказания риелторских услуг вРоссии
В последнее время российский рынок недвижимости сталразвиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано состроительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданскогозаконодательства России.
Следует отметить, что во многих городах России в последнеевремя происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Крупныероссийские города «обновляются», и, как следствие, растет количествостроительных фирм, как крупных, так и мелких.
В 1990-х гг. в России произошла серьезнейшая проблема — обветшание жилищногофонда страны. Решить данный вопрос полностью за счет государства сталоневозможно, поскольку, с одной стороны, государство не обладает такимисредствами, а, с другой стороны, государство уже не собственник большей частижилищного фонда и не должно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. Вэтот период времени Правительство РФ принимает достаточно большое количествофедеральных программ по улучшению жилищных условий населения.
Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительноменяется и во многом в сторону того, чтобы граждане самостоятельно решали всесвои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации,обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, сталипередавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормыпо приватизации квартир.
Возникший новый сегмент рынка посреднических услуг риелторатут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риелторские услуги, ибольшинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались. Это были фирмы,сотрудники которых только понаслышке знали о том, что составляет работариелторских фирм.
С изменением законодательства рынок риелторских услуг такжепоменял содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиватьсядолевое строительство, соответственно, для риелторов возникла и новая работа пооказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с темриелторские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и самистали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства встроительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие новогоЖилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.) положения законодательства опять претерпели значительные изменения.
Для строительства жилых домов необходимо организоватьюридическое лицо (организацию) или зарегистрироваться в качествеиндивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласоватьпроектную документацию, оформить в аренду или собственность земельный участокпод строительство.
Рассмотрим второй фактор роста показателей рынка недвижимости- серьезное реформирование гражданского законодательства.
Согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно былоиспользовать только для личного проживания. Использование же жилой площади дляизвлечения коммерческой прибыли было запрещено.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (ч. 1, 2, 3, 4) внес жилыепомещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможностьзаключения в отношении жилья договоров купли-продажи, др.
Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следуетотметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать свое жилоепомещение не только для личного проживания, но и для занятия в немпредпринимательской деятельностью, без перевода такого помещения в категориюнежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).
Риелторы появились практически одновременно с самойвозможностью купли-продажи жилых помещений. Риелторы осуществляют своюдеятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения.Деятельность риелторов и количество риелторских фирм полностью зависят отпотребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.
На сегодняшний день риелторская деятельность являетсядостаточно распространенным видом деятельности в России. В России можновыделить два основных типа риелторских фирм. Первый и более распространенныйвид — чистая риелторская фирма, т.е. фирма, которая занимается непосредственнопосредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании соштатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящихобъектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм поРоссии очень много.
Второй вид — нечистая риелторская фирма, т.е. фирма, которая не толькооказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок снедвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатомработников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могутпринимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестициив строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риелторских фирмможно назвать смешанным.
На сегодняшний день термин «риелтор» известен всеми каждому. Риелтор — это человек, который оказывает посреднические услуги нарынке недвижимости.
Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странахпрофессия риелтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежомриелтор — это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнятьпрактически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и вданном случае в обязанности риелтора входит не просто оказание услуги покупле-продаже, но и действия риелтора по дистрибьюторскому договору,агентированию, комиссии и поручительству), то в нашей стране такое«полное» содержание деятельности риелторских фирм можно встретитьлишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах, таких, как Москва,Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара, и др. В большинстве же регионовпрофессиональная деятельность риелтора сводится к возмездному оказанию услугипо купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.
Следует отметить, что риелторские услуги очень распространенына вторичном рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют всепоследующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода вэксплуатацию.
Первичный рынок недвижимого имущества составляют все сделки снедвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретениемправа собственности на него.
В законодательстве под определением «недвижимое имущество»понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочносвязанные с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место безпричинения им ущерба.
Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки,участки недр и все связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения,объекты незавершенного строительства (п.1 ст.130 ГК РФ).
Риелторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми инежилыми помещениями. Риелторы помогают найти своим клиентам арендаторов дляпомещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты отличаютроссийский рынок риелторских услуг от зарубежных.
Риелторская деятельность — это профессиональная деятельностьпо оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества заопределенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе.Риелторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональнаядеятельность на рынке недвижимого имущества.
Риелторские услуги — это услуги, которые оказываются приосуществлении риелторской деятельности.
Существует несколько основных видов деятельности риелтора.Например, деятельность риелтора в качестве:
1) агента или поверенного;
2) брокера;
3) дилера;
4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществомили правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества сцелью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг поизучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскомуобороту недвижимого имущества.
Для выполнения любых действий от имени клиента риелторунеобходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенностьможет быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиентуплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.
Сегодня в России происходит сложный процесс экономическогоразвития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставаласьнестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием однихотраслей над другими.
Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российскойэкономики, рынок риелторских услуг по стране растет и развивается.
Риелторская деятельность представляет собой действия посовершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями,строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них иосуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по егодоверенности). При этом риелторская организация может действовать как от своегоимени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которогосовершается сделка.
Какие же требования можно предъявить профессиональнымриелторам?
Риелтор, безусловно, должен обладать такими качествами, каккоммуникабельность, способность к аналитическому мышлению, внимательность,четкость. Предпочтительно, чтобы у риелтора было высшее профессиональноеобразование.
Через риелтора проходит большое количество документов. Весьобъем документации можно разделить на две большие группы, в зависимости отэтапа возникновения документов.
Так, первым этапом документооборота риелторов можно назватьсоставление необходимых договоров, соглашений, а также оформление документов повсем необходимым сделкам.
Второй этап документооборота — осуществление государственнойрегистрации соответствующей сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав исделок с недвижимым имуществом.
Квалифицированный риелтор должен сопровождать сделку снедвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимыхдокументов из регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственнойрегистрации недвижимого имущества.
Брокерская деятельность по недвижимости — деятельностьфизического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости,направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров илипопытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведения потенциальныхпокупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости,вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своейдеятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде,ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правамина недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера. Брокер по недвижимости — физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости,получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающееправом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее склиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовыхсделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него.Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок снедвижимостью.
Агентская деятельность по недвижимости — деятельностьфизического лица по выполнению функций, делегированных ему брокеромсамостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательныхдействий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных спереходом прав на недвижимое имущество.
Агент по недвижимости — физическое лицо, имеющееквалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера,непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работудля заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовыхсделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент понедвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от именисубъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельностьна основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.
Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляетсяим на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договорапоручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществитьот имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемогоим недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридическиедействия.
Рассмотрим положения о страховании деятельности риелторскихфирм. Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участникарынка риелторы должны страховать свой предпринимательский риск на случайнесения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнениеобязательств перед получателем их услуг.
Таким образом, страховой полис гарантирует безопасностьприобретателю недвижимости.
При рассмотрении сущности страхования профессиональнойответственности риелтора в России нельзя не отметить ее сходство с такназываемым титульным страхованием, получившим широкое распространение в США.Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в областиземельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав нанедвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элементазакрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным инеобходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране.Но российская действительность далека от американской. Создание системыстрахования ответственности риелторов в России происходит с чистого листа.
Сравнивая американский и российский пути развития институтанедвижимой собственности, можно отметить много схожих внешних признаков. Всовременной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостьюможет быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности.Другими словами, приобретатель недвижимости, даже при условии егодобросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем.При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещенияпонесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказанасудом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущербагосударством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимостиэффективны исключительно частные гарантии.
В сложившейся ситуации российские страховые фирмы,действующие на рынке недвижимости, являются своего рода локомотивами егоцивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать системугарантий в сфере оборота прав на недвижимость. В том случае если Россиипредстоит повторить путь Америки (разумеется, в кратчайшие сроки), то тогданеобходимо изучить опыт американских риелторов для наилучшего решения ожидающихроссийский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов недостаточнопросто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данномунаправлению.
Как правило, акт о передаче прав на недвижимость подписываеттолько одна — передающая — сторона. Данный документ должен соответствоватьизвестным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объемгарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известнымобразом задекларировать свое законное право. Исторически известны несколько формтакого рода деклараций.
При полной гарантии продавец гарантирует следующее:
1) он является обладателем законных прав на землю;
2) в документах продавца, которые подтверждают его права, неткаких-либо неточностей или ошибок;
3) право на землю принадлежит исключительно продавцу, никто,кроме него, не имеет права на передаваемую землю;
4) на передаваемую землю не наложены какие-либо обремененияили ограничения;
5) продавец обладает правом подписания документов о передачеземли;
6) передаваемое право законно и не может быть аннулировано вбудущем.
При особой гарантии продавец гарантирует только то, что завсе время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он несовершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его правна данный объект недвижимости. В отличие от первого случая здесь продавецобъявляет о том, что отвечает только за самого себя.
При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имуществауказанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительнозаконности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее времяэто самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.
Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, чтособственник лишь подразумевается: любой из указанных в цепочке владельцев вбудущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что впрошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ цепочки — необходимаяпроцедура. Задача — обнаружить слабое звено.
Для этого необходимо изучить все записанные акты передачи.Кроме того, в ряде случаев — завещания, судебные решения, законодательные акты.Сверх того, рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий,которые не могли быть зафиксированы в документах, как-то: тайные браки,неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь порезультатам такого рода полного исследования можно оценить титул собственности.Критерий чистоты титула: каждое звено в цепочке, от первого до последнего,должно быть правильным и законным. Титульное страхование освобождает участниковрынка недвижимости от этой работы. Цена такого освобождения — стоимостьстрахового полиса. Плата за страхование вносится единовременно, но срокдействия полиса не ограничен.
В современной России не так много случаев страхования прав нанедвижимость. Случаев страховых выплат по полису еще меньше. Тем не менее идеястрахования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всегопроизводится страхование ответственности риелтора, так, как в США производилосьстрахование ответственности расследователя. Этим самым происходит косвенноепризнание права риелтора на совершение ошибки не в пользу клиента.
Причины совершения такого рода ошибок несущественны. Главное:гарантии добросовестности риелтора могут иметь лишь одно измерение — денежное.
Ответственность держателей прав на недвижимость переложена нагосударство. В том случае если государство не может полностью гарантироватьзаконные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантийявляется объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный видтитульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных сбезответственностью государства.
Согласно проекту Федерального закона «О риелторскойдеятельности в Российской Федерации», который был внесен депутатамиГосударственной Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г.Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риелторазаключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму,соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект Законабыл отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25января 2001 г. N 1084-III ГД «О проекте Федерального закона „Ориелторской деятельности в Российской Федерации“.
Страховая сумма не может быть менее 3000-кратногоустановленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.
Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом попрошествии не более 10 дней после выплаты страховой суммы.
Правила проведения страхования риелторской деятельностидолжны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.
Глава 2. Анализ технологий оказания риелторских услуг
Анализ технологий оказания риелторской услуги показывает, чтоона значительно отстает от требований современных условий развития данногосегмента экономики.
Корни такого состояния кроются не только в неповоротливости иошибочности некоторых юридических решений в прошлом, но и в психологии всехучастников рынка недвижимости, не учитывающих изменившихся условий.
netnds.ru/img/u/2007/03/18/15/34302.jpgОценивая последовательность действийоператоров рынка, рассмотрим обобщенную схему, применяемую уже много лет.Сегодня агенты собирают информацию о продаваемой недвижимости всеми возможнымиспособами: дают объявления о покупке в газеты и журналы, расклеивают объявленияна домах и заборах, воруют у конкурентов, узнают в ЖЭКах и БТИ, прозваниваютвсе квартиры подряд и др.
Собрав массив данных о продаваемых объектах, агентырекламируют выборочно отдельные из них и ждут покупателей. А затем начинаютпоказывать как можно больше квартир, надеясь, что какую-нибудь покупателивыберут и согласятся купить, оплатив услуги. Такой порядок существует на рынкенедвижимости уже почти 15 лет. Что же изменилось за это время?
За 15 лет развития рынка недвижимости многое кардинальноизменилось, но два основных элемента технологии продажи недвижимости осталисьнеизменными. За услуги платит покупатель, и расчёты ведутся наличными деньгами.Надо ли менять такие правила, если практика подтверждает, что онижизнеспособны? К сожалению, большинство коллег, с которыми мне пришлосьобщаться на эту тему, склонны критиковать мои взгляды и отрицать вообщекакое-либо изменения в технологии продаж, даже несмотря на всё чаще возникающиесложности в реализации объектов недвижимости.
Хочу пояснить, для чего необходимо откорректироватьтехнологию на рынке недвижимости?
Но для этого сначала необходимо проанализировать ситуацию насегодняшний день. Точка отсчёта – 2001 год.
1. Цены на жильё возросли примерно в 6-7 раз, и начался этапвздутия, так называемый этап «экономического пузыря».
2. Увеличились сроки оформления сделок из-за длительнойподготовки документов (кредиты, справки, самовольные постройки и др.), что всочетании с резкими периодами подъёма цен, приводило к разрыву сделок.
3. Обострилась конкуренция между операторами рынка(количество агентств возросло в 4-5 раз). Применяются грязные методы перехватаинформации, снижается уровень безопасности сделок, приход массынеквалифицированных агентств.
4. Формируется первичный рынок (новое строительство). Развиваетсярынок нежилой недвижимости (производственные, офисные, торговые и другиеобъекты). Отдельным направлением выделилась доходная недвижимость (приобретениеобъектов с целью последующей сдачи в аренду). На подходе расселениемногоквартирных домов из-за замены старого жилого фонда.
5. Изменились требования покупателей не только к качествужилья, но и к элементам инфраструктуры (подъезд, транспорт, двор, магазины,детские учреждения и др.)
Все эти факторы в конечном итоге мешают покупателям быстрорешить свои жилищные вопросы и вопросы развития бизнеса, а продавцам выгоднореализовать свою недвижимость. Специалистам же это мешает сосредоточиться насвоей работе, не заботясь о потере вознаграждения.
Появились новые факторы, усложняющие сегодня совершение сделки:
– уменьшились сроки действия справки, а впоследствии ивыписки из Реестра прав собственности, что способствовало появлению в основномсрочных заказов в БТИ, увеличивающих сроки изготовления документов, необходимыхдля нотариального оформления сделок.
– из-за увеличения числа квартир, несколько раз участвующих впродаже, изменения их состояния, перепланировки, строительства новых домов ипомещений сроки подготовки документов в БТИ увеличились, а это в свою очередьпривело к закреплению отношений между продавцом и покупателем с помощьюзадатка, не защищающего от возможного расторжения сделок по разным причинам.
– покупка квартир с помощью ипотеки удлинило сроки подготовкик сделке (заседание кредитного комитета банка, дающего разрешение на выделениекредита, дополнительный сбор документов для банка, дополнительная регистрация вБТИ и др.).
– введение дополнительных документов для нотариальногоудостоверения сделок: справки о составе зарегистрированных в квартире,подтверждение некоторых видов доверенностей и др.
– дополнительные многочисленные и разнообразные факторы(изменение порядка оформления и регистрации недостроенных, самовольновозведенных, перестроенных домов, соединенных квартир, нововведения по новомустроительству и т.д.).
Вторая группа: факторы, влияющие на качество спроса ипредложения:
– изменились требования покупателей к качеству жилья(состояние, возможность перепланировки, наличие рядом инфраструктуры и т.д.).
– увеличилось число покупателей, приобретающих жилье икоммерческую недвижимость с целью ее дальнейшего использования для аренды.
– изменились требования и к качеству услуг риелторских фирм(понадобились более профессиональные услуги по финансовому консалтингу,предварительной оценке уровня цен на рынке, предоставлению информации (схемы, фотографиии др.).
Третья группа факторов, способствующих конкуренции на рынкенедвижимости – это увеличение количества операторов рынка за счет выделения всамостоятельные структуры из агентств, создание отделов в структурестроительных и других фирм.
Если рассмотреть появление новых агентств за период с 2001года, то следует отметить, что по сути они копируют опыт той структуры, изкоторой вышли (и не всегда положительный). А это приводит к нарушениюнормальной работы, неприятию претензий продавцов и покупателей, отказу отсложных обменных сделок, некачественной проверке документов, желаниюиспользовать чужую информацию, обману коллег по общей сделке.
Много вопросов появилось и в продаже вновь строящегося жильяи коммерческой недвижимости, а именно речь пойдет о новостройках. К сожалению,строительные компании игнорируют опыт работы специалистов на рынкенедвижимости, пытаясь создать свои подразделения, но их беда в том, чтопокупатель все равно будет обращаться к специалистам для обеспечения безопасностисделок в условиях сложных механизмов перехода прав собственности, а затраты настратегию маркетинга, прогнозирование спроса, взаимосвязь первичного ивторичного рынков без учета мнений профессиональных операторов – вообщебесполезное выбрасывание средств.
Развитие новых направлений риелторского бизнеса требуетнового качества и объема знаний, более тесного взаимодействия всех участников,выделения узкоспециализированных источников информации и других методов,значительно отличающихся от традиционных методов реализации недвижимости.Возросла роль средств массовой информации как в создании определенногопрофессионального имиджа риелторской работы, так и в оперативности управленияпотоками информации. Укрепилась связь и деловое сотрудничество междуриелторскими фирмами, страховыми компаниями и банками (подбор помещений подфилиалы банков и поиск покупателей, использующих кредит).
Совокупность всех этих факторов создает ситуацию, в которойстарая технология уже тормозит развитие рынка недвижимости, создает внутренниепротиворечия, еще больше разделяет интересы всех участников рынка, нарушаябаланс развития экономической системы. В чем же заключается альтернативасуществующей технологии?
Основой новых технологий в риелторской услуге являетсяэксклюзивный договор на оказание услуг по продаже или аренде объектанедвижимости.
Причем особенность такого договора заключается в том, чтособственник в лице Заказчика предоставляет риелтору в лице Исполнителя правоведения переговоров по цене с учетом вознаграждения Исполнителя, при этом ценакомиссии зафиксирована и вознаграждение точно оговорено.
Преимущества такого вида взаимоотношений для всех участниковсделки:
1. Экономятся время и средства на поиск покупателя иарендатора;
2. Показ объекта, ведение переговоров в интересахсобственника производит один риелтор, заинтересованный в получении максимальнойцены при реализации объекта недвижимости;
3. Изначально согласовывается оптимальная цена объектанедвижимости, что позволяет решить все вопросы, связанные с арендой илипродажей;
4. Осуществляется полное, точное юридическое сопровождениесделки, согласовывается взаимная ответственность сторон;
5. В рекламе указывается точное и достоверное расположение исостояние объекта;
6. Осуществляется предварительная проверка истории июридической чистоты объекта;
7. Гарантируется быстрое, но спокойное проведение сделки,даже с учетом использования банковского кредита, на основе предварительноподготовленного пакета документов;
8.Появляется гарантированность заработка риелтора при условиивыполнения обязательств;
9. Увеличивается действенность рекламы;
10. Предварительное знание всех условий продажи и осмотробъекта до его показа покупателям способствует отсутствию опасений обмана состороны арендаторов, покупателей или конкурентов;
11. Отсутствие рисков мошенничества и обмана уменьшаетиздержек на длительные судебные разбирательства;
Все вышеперечисленные достоинства новой технологии могутнатолкнуться на скептические вопросы поборников существующей системы взаимоотношений:мол, зачем изобретать велосипед? Все идет своим чередом и вроде бы дажесущность не меняется – вознаграждение все равно идет чаще от покупателя иарендатора. К сожалению, большинство таких вопросов задают в основном новыелюди, временно подрабатывающие на рынке недвижимости.
Что же я предлагается?
Во-первых, перейти на формулу – за услуги риелтора долженплатить тот, кто их заказывает. То есть, если это продавец, то он и долженплатить за услуги поиска покупателя на основе юридического эксклюзивногодоговора, при этом риелтор заинтересован в продаже объекта по максимальнойцене, и уверен за свой заработок в случае совершения сделки. Кроме того,спокойно решается вопрос по совместной сделке с другими агентствами, которыеполучат своё вознаграждение от покупателя.
Одновременно решаются и другие вопросы: предварительноосматривается объект, изучается его предыстория, готовятся документы и нескрывается адрес. По этой схеме (а так работает большинство стран мира)разделяется и закрепляется ответственность за совершение сделки между всемизаинтересованными сторонами, что в свою очередь стимулирует повышения уровняобучения, закрепление кадров, обеспечивает безопасность сделок, социальнуюзащищённость сотрудников, позволяет эффективно планировать доходы сминимальными расходами, снизить уровень конфликтов по операциям снедвижимостью, создать прозрачность отношений на рынке.
Во-вторых: наличный расчёт создаёт иллюзию благополучия всехлиц, участвующих в сделке. Кроме риелторов, которым приходится подстраховыватьсясо всех сторон для того, чтобы получить своё вознаграждение. А любой обманмежду потребителями, агентствами и государством приводит к дальнейшейразбалансировке всей системы отношений и ответственности, нарушает взаимныеинтересы и доверие, что негативно влияет на регулирование рыночного механизмаформирования цен и последствий такого положения.
В реальной жизни более привычная схема работы, дающаянормальные средства к существованию, психологически отторгает любые новшества,какими бы привлекательными они не казались. И перестроить психологию за малыйпромежуток времени невозможно. Поэтому к такому развитию событий важноподготовиться заранее, чтобы избежать ошибок, которые потом очень трудноисправлять. И чем раньше начнется эта подготовка, тем легче произойдеткачественнный переход на современные технологии оказания риелторской услуги.
Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности
Участниками риелторской деятельности являются, с однойстороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказываютуслуги на рынке недвижимого имущества, а с другой — потребители их услуг(клиенты).
В сложившихся на практике правоотношениях сторон криелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:
1) в качестве агента или поверенного;
2) в качестве брокера;
3) в качестве дилера;
4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимымимуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества сцелью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг поизучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскомуобороту недвижимого имущества.
Следует заметить, что к фирмам, осуществляющим риелторскуюдеятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могутдействовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качествеиндивидуальных предпринимателей. Не существует и законом определенного перечняуслуг, оказываемых риелторской фирмой, поэтому риелторская фирма всегда самаопределяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам, мы же рассмотримнаиболее широкий перечень услуг, которые может оказывать риелторская фирма. Какправило, в каждой риелторской фирме есть свои должностные инструкции агента понедвижимости, во многом из должностных инструкций можно проследить и сделатьвывод об услугах, которые может оказать риелторская фирма. Вот примерныйперечень обязанностей агента по недвижимости:
1) осуществлятьработу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручениюклиента;
2) получатьинформацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованияхпотенциальных покупателей или арендаторов;
3) изучать спрос ипредложения на рынке недвижимости;
4) регистрироватьпоступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости,проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивныедоговоры между собственниками и агентством;
5) осуществлятьпоиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловыеконтакты;
6) организовыватьознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектомнедвижимости;
7) оформлять заявкипокупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;
8) согласовыватьдоговорные условия, оформлять операции с недвижимостью;
9) оказывать помощьклиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок;
10) обеспечиватьсвоевременное получение платежных документов по окончании сделок;
11) информироватьклиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам,касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степенисоответствия их определенным требованиям;
12) организовыватьподписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектовнедвижимости;
13) содействоватьсвоевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделкидокументов, обеспечивать их сохранность;
14) представлятьинтересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистамиагентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;
15) составлятьустановленную отчетность о выполняемой работе.
Рассмотрим подробнее каждый вид деятельности риелторской фирмы.
Агентская деятельность риелтора осуществляется им наосновании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора.
В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего принципаласовершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо отсвоего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агентаи принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором — помодели договора поручения.
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ агентский договор включаетуслуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентскийдоговор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданскихдоговоров — на оказание услуг и совмещает в себе два этих видапредставительства, из которых первый отражает модель, используемую в договорепоручения, а другой — в договоре комиссии. Применительно к риелторским услугамсуть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое илиюридическое лицо) путем заключения договора с риелторской фирмой не можетпредоставить прав третьему лицу (другой риелторской фирме) или возложить нанего ответственность. Однако возможно представительство риелторской фирмы переддругим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридическихотношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.
Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цельдостаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник(представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридическиедействия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридическихпоследствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риелторская фирма),может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не толькозаключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактическихдействий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а такжепроведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки снедвижимым имуществом.
Если агент (риелторская фирма) по данному договору действуетот собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных им стретьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лицазнали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента либо даже сампринципал (клиент, в интересах которого риелторская фирма совершает сделку)вступил с третьим лицом — контрагентом по сделке (он также является клиентомриелторской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь послезаключения сделки агент (риелторская фирма) должна будет передать права иобязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен длядоговора комиссии (абз. 2 п. 1 ст. 1005 и абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтомуст. 1011 ГК РФ позволяет применять к указанным отношениям правила о договорекомиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентскомдоговоре или существу этого договора.
Если же риелторская фирма по условиям заключенного спринципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности позаключенным агентом (риелторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникаютсразу непосредственно у принципала (клиента), минуя риелторскую фирму. Такойподход характерен для договора поручения (абз. 3 п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971ГК РФ). В соответствии со ст. 1011 ГК РФ здесь следует использовать общие нормыо данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.
Вместе с тем ни в первом, ни во втором случае агентскийдоговор не может быть сведен к традиционному договору поручения или комиссии.Прежде всего, как мы уже говорили, в обоих случаях предметом агентскогодоговора становится совершение не только юридических действий (и тем более нетолько сделок, как в договоре комиссии), но и иных, т.е. фактических, действий.
Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболеецелесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключениюнескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий,сопутствующих этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену,купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.
Агентский договор может предусматривать возложение нариелтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и засчет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимогоимущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключитьи (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором можетбыть предусмотрено возложение на риелтора обязательства осуществитьопределенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимогоимущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала) при условии, чтотакие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятиемили передачей им во временное или постоянное пользование в будущемопределенного в договоре или неопределенного на момент заключения договоранедвижимого имущества.
Фактические действия риелторской фирмы могут повлечь для ееклиента правовые последствия, как-то: оплата предоставленных риелторской фирмойуслуг, необходимость принять клиентом всего полученного риелторской фирмой врезультате исполнения поручения, обязанность клиента возместить убытки,возникшие в результате его неправомерных действий, право клиента требовать оттретьего лица исполнения принятых на себя обязанностей.
Агентский договор предполагает возможность заключения агентомсубагентского договора с возложением исполнения обязательств по этому договоруна третье лицо, если только такая возможность прямо не исключена соглашениемего участников. Таким образом, если в договоре на оказание риелторских услугисключена возможность заключения субагентского договора между агентом(риелторской фирмой) и третьим лицом (другая риелторская фирма), то уриелторской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору,отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риелторскойфирме.
Агентский договор является новым видом договоров в российскомзаконодательстве; законом могут быть урегулированы особенности отдельных еговидов. Институт агентского договора был заимствован из западной правовойсистемы. В международной практике известна такая разновидность агентскогодоговора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент — риелтор).
Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляетсяим на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договорапоручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществитьот имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемогоим недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридическиедействия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношениилично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риелторской деятельности лишьпри условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем,принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущемопределенного в договоре или неопределенного на момент заключения договоранедвижимого имущества.
В правоотношениях сторон по оказанию услуг порученияриелторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиентаопределенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершеннойповеренным (риелтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента).Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риелторской фирмы, когданеобходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иныхюридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чегопотребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации,зарегистрировать эту сделку.
Для клиента данная услуга удобна тем, что риелтор обязан исполнятьданное ему поручение в соответствии с указаниями клиента. В свою очередь, этиуказания должны быть выполнимыми и законными.
В ст. 973 ГК РФ предусмотрено, что поверенный вправе отступить от указанийдоверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителяи поверенный (риелтор) не мог предварительно запросить доверителя (клиента)либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае,риелтор обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как толькоэто уведомление стало возможным.
Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного(риелтора):
1) лично исполнятьданное ему поручение;
2) сообщать клиентупо его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
3) передаватьклиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнениепоручения;
4) по исполнениипоручения или при прекращении договора поручения до его исполнения безпромедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, ипредставить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуетсяпо условиям договора или характеру поручения.
В свою очередь клиент обязан:
1) выдать поверенному доверенность (доверенности) насовершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;
2) возмещать поверенному понесенные издержки;
3) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми дляисполнения поручения;
4) без промедления принять от риелтора все исполненное им всоответствии с договором поручения;
5) уплатить риелтору вознаграждение.
Несмотря на общее правило о том, что поверенный (риелтор)обязан лично исполнить все по договору поручения, риелтор в том случае, когдаэто полномочие предоставлено ему договором, вправе совершить передоверие. Уклиента в таком случае есть право отвести заместителя, избранного риелтором.Однако, если возможный заместитель поверенного поименован в договоре поручения,риелтор не отвечает ни за его выбор, ни за ведение им дел.
Риелтор признается осуществляющим деятельность в качествеброкера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, всоответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своегособственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок снедвижимым имуществом.
Кроме того, риелтор может оказывать брокерские услуги ипосредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг неизменится, риелторская фирма не получит прав и обязанностей по сделкам,заключенным им в интересах клиента.
Оказание услуг комиссии и их оформление договором комиссии — один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений.
В большинстве случаев сделками, которые поручаются заключитьпосреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества. Но это вовсене означает, что заключение комиссионером иных сделок законом запрещено.»Закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другиесделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданскимзаконодательством, за исключением сделок, носящих личный характер".
Применительно к этому интересным представляется вопрос овозможности заключения риелтором от своего имени, но в интересах и за счетклиента целого ряда сделок различного вида, например соглашений об уступке правтребования. На практике возможны примеры, когда клиент посредством заключениядоговора комиссии с риелторской фирмой воспользуется посредническими услугамириелторской фирмы по приобретению доли инвестирования в строительстве жилогодома. Однако посредник может от своего имени заключить далеко не каждую сделку,так как не каждая сделка позволяет участие в ней лица, действующего в качествепосредника, т.е. от своего имени, но в чужих интересах. Поэтому можно отметить,что брокерские услуги (комиссии) риелторской фирмы могут быть примененыклиентом лишь в случае, когда клиенту необходимо продать или купить квартиру. Востальных случаях пользоваться брокерскими услугами риелторской фирмынецелесообразно для клиента.
В отношении договора комиссии действует законодательноустановленная презумпция его возмездности, т.е. комитент (клиент) в любомслучае должен уплатить комиссионеру (риелтору) причитающееся последнемувознаграждение. Согласно п. 1 ст. 991 ГК РФ комитент обязан уплатитькомиссионеру вознаграждение, а в случае если комиссионер принял на себяручательство за исполнение сделки третьим лицом, также дополнительноевознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии.Следовательно, стороны договора комиссии вправе договориться об обычномвознаграждении либо предусмотреть помимо обычного вознаграждения еще идополнительное тогда, когда комиссионер ручается за исполнение сделки третьимлицом, так как по общему правилу комиссионер (риелтор) не отвечает передкомитентом (клиентом) за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной за счеткомитента (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Принимая на себя дополнительную обязанность,комиссионер тем самым возлагает на себя дополнительную ответственность, за чтои получает специальное поощрение. При этом следует иметь в виду, что комиссионер(риелтор), принимая на себя это обязательство, отвечает только за исполнениетретьим лицом сделки, заключенной последним с комиссионером, но не занедействительность таковой.
Любопытным моментом в этой связи выступает положение,предусмотренное ст. 992 ГК РФ: в случае, когда риелтор по договору комиссиисовершит сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаныклиентом, дополнительная выгода делится между клиентом и риелтором поровну,если иное не предусмотрено соглашением сторон. Зачастую на практике стороныактивно пользуются таким «способом определения вознаграждениякомиссионера», указывая в договорах комиссии денежную сумму, которуюкомиссионер обязан уплатить комитенту за переданный на реализацию иреализованный товар, предполагая, что если комиссионеру удастся продать такойтовар по более высокой цене, выгоду посредник оставит себе в качествевознаграждения.
Кроме выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительноговознаграждения, а в определенных случаях — и дополнительной выгоды комитент(клиент) обязан возместить комиссионеру (риелтору) израсходованные им наисполнение комиссионного поручения суммы. Такая обязанность комитента (клиента)установлена ст. 1001 ГК РФ и обусловлена самой сущностью договора комиссии,который чаще всего опосредует отношения торгового представительства. Еслириелтор не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента(например, клиенту нужно оказать услуги по продаже квартиры, на которую по винеклиента впоследствии был наложен арест), риелтор сохраняет право накомиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п. 2ст. 991 ГК РФ).
При оказании комиссионных услуг риелтор всегда действует засчет имущества клиента, поэтому вещи, поступившие к риелтору от клиента либоприобретенные риелтором за счет клиента, являются собственностью последнего.Несмотря на то, что риелтор может фактически обладать этими вещами, он не имеетправа распоряжаться ими по своему усмотрению без специального указания на этоклиента.
Обычно комиссионер не отвечает перед комитентом занеисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента.Исключение составляют те случаи, когда комиссионер либо не проявил необходимойосмотрительности в выборе этого лица, либо принял на себя ручательство заисполнение сделки (делькредере) (п. 1 ст. 993 ГК РФ).
В случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с нимкомиссионером, комиссионер обязан немедленно сообщить об этом комитенту,собрать необходимые доказательства, а также по требованию комитента передатьему права по такой сделке с соблюдением правил уступки требования. Уступка правкомитенту по сделке по этому основанию допускается независимо от соглашениякомиссионера с третьим лицом, запрещающего или ограничивающего такую уступку.Однако это не освобождает комиссионера от ответственности перед третьим лицом всвязи с уступкой права в нарушение соглашения о ее запрете или об ограничении(п. 2 ст. 993 ГК РФ).
Поскольку комиссионер (риелтор) является кредитором комитента(клиента) в отношении выплаты своего вознаграждения и возмещения расходов,связанных с выполнением комиссионного поручения, то он в случае неисполнениякомитентом в срок вышеперечисленных обязательств вправе удерживать правомернонаходящиеся у него вещи, принадлежащие комитенту и подлежащие передачепоследнему, на основании ст. 359 и п. 2 ст. 996 ГК РФ. Такое поведениекомиссионера является способом обеспечения исполнения комитентом своихимущественных обязанностей в отношении своего посредника. Однако это ущемляетправа клиента, поскольку, как мы уже отмечали, риелтор не отвечает за неисполнениедоговора третьим лицом и может возникнуть ситуация, когда клиент фактически неполучил исполнение по сделке, а оплатить услуги риелторской фирмы он уже обязанс момента заключения сделки, иначе риелтор может удержать у себя результат этойсделки. Клиент может избежать таких неблагоприятных последствий, еслипредусмотрит в договоре на оказание риелторских услуг (комиссии) определенныйпорядок и условия выплаты вознаграждения риелтору.
Риелторская фирма отвечает перед клиентом за утрату,недостачу или повреждение находящегося у него имущества клиента. Если приприеме риелтором имущества, переданного клиентом либо поступившего к риелторудля клиента, в этом имуществе окажутся повреждения или недостача, которые могутбыть замечены при наружном осмотре, а также в случае причинения кем-либо ущербаимуществу клиента, находящемуся у риелтора, риелтор обязан принять меры поохране прав клиента, собрать необходимые доказательства и обо всем без промедлениясообщить клиенту. Риелтор, не застраховавший находящееся у него имуществоклиента, отвечает за это лишь в случаях, когда клиент предписал емузастраховать имущество за счет клиента либо страхование этого имуществариелтором предусмотрено договором комиссии или обычаями делового оборота.Поэтому в данном случае, как и при оказании риелторской фирмой услуг поагентскому договору, риск случайной гибели или повреждения имущества,переданного клиентом риелтору, лежит на клиенте. В принципе и этого невыгодногодля клиента положения можно избежать, если предусмотреть соответствующиеусловия в договоре комиссии.
Основной обязанностью риелтора является исполнение порученияклиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниямиклиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний — в соответствии собычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992ГК РФ).
Поскольку конструкция договора комиссии чаще всего опосредуетотношения торгового представительства (купли-продажи объектов недвижимогоимущества), не последнюю роль в которых играет специализированный хозяйствующийсубъект — комиссионер (риелтор), то предполагается, что такой субъект является«мастером своего дела» и для него не требуется подробных указанийкомитента (клиента) по поводу выполнения комиссионного поручения. Если жедетальные указания комитента все-таки имеются либо в тексте договора, либо виных документах, оформляющих отношения сторон, то комиссионер связан такимиуказаниями и не вправе отступать от них, за исключением случаев, специальнопредусмотренных ст. 995 ГК РФ.
Так, риелтор вправе отступить от указаний клиента, если пообстоятельствам дела это необходимо в интересах клиента и риелтор не могпредварительно запросить клиента либо не получил в разумный срок ответ на свойзапрос. Риелтор в таком случае обязан при первой возможности уведомить клиентао допущенных отступлениях. В отношении риелтора, действующего в качествепредпринимателя, имеется особое правило, согласно которому риелтору может бытьпредоставлено клиентом право отступать от его указаний без предварительногозапроса. В этом случае риелтор обязан в разумный срок уведомить клиента одопущенных отступлениях, но договором комиссии может быть предусмотрено правориелтора не уведомлять клиента о состоявшихся отступлениях от указаний.
Если договор комиссии направлен на продажу имуществакомитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованнаяс комитентом (клиентом), то посредник (риелтор) обязан возместить комитенту(клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продатьимущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила ещебольшие убытки. В случае когда риелтор был обязан предварительно запроситьклиента о возможности продажи имущества по меньшей цене, риелтор должен такжедоказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие клиентана отступление от его указаний. Возмещение разницы в цене является для риелторасвоеобразным наказанием за ненадлежащее исполнение договора комиссии. Поэтому,оформляя свои правоотношения с риелторской фирмой через договор комиссии,клиенту важно предусмотреть в договоре то, что риелтор обязан уведомить клиентаи только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.
Если же риелтор купил имущество по цене выше, чемсогласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязанзаявить об этом риелтору в разумный срок по получении от него извещения озаключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признаетсяпринятой клиентом. Если риелтор сообщил, что принимает разницу в цене на свойсчет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.
Важной обязанностью риелтора, направленной на защиту правклиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника(риелтора), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера попредставлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающиекомиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отмененыдоговором между сторонами.
В случае если клиент обращается в риелторскую фирму, а не кодному риелтору, работающему самостоятельно, то нет особой необходимостиобязывать риелтора составлять отчет для клиента по комиссионным выплатам.
Предусматривать в договоре оказания риелторских услуг(комиссии) обязанность риелтора в составлении отчета будет для клиента наиболееполезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги покупле-продаже нескольких объектов недвижимости.
Комиссионер (риелтор) по общему правилу имеет право заключитьдоговор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишентакого права. В случае же заключения договора субкомиссии комиссионер остаетсяответственным за действия субкомиссионера (другого риелтора) перед комитентом(клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом подоговору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договорсубкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионераправа и обязанности комитента. До прекращения договора комиссии комитент невправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения ссубкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии.
В свою очередь, в обязанности клиента кроме урегулированияимущественных вопросов с риелтором входит принятие исполненного последним подоговору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера всеисполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для негориелтором, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этомимуществе недостатках, а также освободить риелтора от обязательств, принятых имна себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.
Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право отменитькомиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. Вслучае же, когда договор комиссии заключен без указания срока его действия,клиент должен уведомить риелтора о прекращении договора не позднее чем за 30дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. Вэтом случае клиент обязан выплатить риелтору вознаграждение за сделки,совершенные им до прекращения договора, а также возместить риелтору понесенныеим до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан всрок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, тонезамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риелтораимуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риелтор вправе сдатьимущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно болеевыгодной для клиента цене.
По общему правилу риелтор не вправе отказаться от исполнениядоговора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии.Если же договор комиссии заключен без указания срока его действия, токомиссионер (риелтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращениидоговора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомленияне предусмотрен договором, после чего комиссионер (риелтор) обязан принятьмеры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что жекасается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся введении риелтора имуществом, а именно сделать это в течение 15 дней со дняполучения уведомления об отказе риелтора исполнить поручение, если договоромкомиссии не установлен иной срок. В случае если клиент не выполнил указаннуюобязанность, то комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счеткомитента либо продать его по более выгодной для комитента цене. Обычнориелтор, который отказался от исполнения поручения, сохраняет право накомиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договорныхотношений, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов.
Риелтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когданедвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицамисделок купли-продажи, находится в собственности самого риелтора.
Заниматься дилерской деятельностью может себе позволитькрупная фирма, поскольку эта деятельность требует больших капиталовложений. Впроцессе дилерской деятельности риелторских фирм они заключают договорыкупли-продажи объектов недвижимости, их аренды. Сначала риелторские фирмыскупают недвижимое имущество, затем они могут его либо продавать по болеевысокой цене, либо сдавать в аренду. Однако наиболее распространены случаи,когда риелторские фирмы «покупают» по договорам уступки праватребования долю (определенную площадь) в строящемся жилом доме с цельюпоследующей продажи этих квартир или сдачи их в аренду.
Дилерскую деятельность риелторской фирмы можно отнести куслугам, которые оказывает риелторская фирма, поскольку, если оказывая услугипо агентскому договору, договорам комиссии и поручения, риелторская фирмавыступает посредником в сделках, то в процессе оказания дилерских услугриелторская фирма сама выступает как собственник имущества (его арендодательили продавец) либо продает недвижимое имущество в своих интересах.
Разумеется, что, оказывая дилерские услуги, риелторской фирменет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторскихуслуг, договоры комиссии, агентирования или поручения. Правоотношения сторон вданном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды.
В тех случаях, когда риелторские фирмы заключают договоры сцелью приобрести имущество в своих интересах, то это также относится к услугамриелторской фирмы.
Риелторы могут оказывать и посреднические услуги.Посреднической риелторской деятельностью признается деятельность, заключающаясяв оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимоеимущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг поприисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок,непосредственной стороной которых сам риелтор не является.
Здесь важно заметить, что в данном случае риелторская фирмане заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент ненуждается в посреднических услугах риелторской фирмы по заключению каких-либосделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможныхклиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимогоимущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждаетсяв мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.
Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществомпризнается деятельность, заключающаяся в предоставлении риелтором участникамсделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащемузаключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:
1) услуг по информационному обеспечению участников сделок;
2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;
3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов посделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускаетсяисключительно при наличии лицензии на право осуществления банковскойдеятельности.
Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимогоимущества с целью последующей их продажи признается риелторской в той ее части,в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимогоимущества.
Осуществление риелтором функций заказчика строительства(реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений неявляется риелторской деятельностью и осуществляется им в соответствии стребованиями законодательства РФ.
Заключение
Подойдя к заключению, авторы, только что прочитанного Вамиучебного пособия, хотели бы еще раз отметить, что оно, к сожалению, вместилодалеко не все проблемы экономики недвижимости, которые следовало бы осветить. Вчастности многое можно было бы добавить к материалам, касающимся оценочнойдеятельности профессиональных участников рынка недвижимости, а также ширеостановиться на проблемах управления недвижимостью. Однако, как это непечально, установленные рамки данного учебного пособия несколько ограничивалинас в глубоком развертывании всех вопросов.
В связи с этим авторы, вынуждены отметить, что такие важные,с нашей точки зрения, стороны экономики недвижимости, как особенностиформирования рынка недвижимости в России, профессиональное исследование рынканедвижимости и его окружения для обоснования конкретно инвестиционного решения,мониторинговое исследование рынка недвижимости для выявления тенденций,используемых при обосновании инвестиционных решений, налогообложениенедвижимости, формирование доходов и расходов при управлении объектаминедвижимости, оставлены для читателя для самостоятельного изучения, при которомони могут руководствоваться как имеющимися публикациями, так и разработаннойзаконодательной и нормативной базой.
В целом же, авторский коллектив работает надсовершенствованием настоящего пособия и, заранее, хочет высказать благодарностьвсем кто пришлет свои замечания и предложения для дальнейшего его улучшения.
Списокиспользованной литературы
1. ПроектФедерального закона «О риелторской деятельности в РоссийскойФедерации».
2. Брагинский М.И.Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации дляпредпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1999.
3. Пешков С. Договорагентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2003. Август. N 38.
4. В.С.Евангулов, комментарии опытного эксперта по недвижимости с Украины.