Содержание
Введение
1. Особенности оценки рыночнойстоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
1.1 Классификация объектовнедвижимости
1.2 Основные этапы оценки стоимости
1.3 Расчет коэффициента готовности
1.4 Расчет величины физическогоизноса
2. Емкость рынка
2.1 Определение емкости рынка
2.2 Рынок недвижимости как сфераинвестиций
2.3 Функции рынка недвижимости
2.4 Субъекты рынка недвижимости
Заключение
Библиографический список
Введение
Становлениеи развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере собъектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства(земля, производственные, складские, торговые, административные и прочиездания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являютсяземельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают вкачестве предметов потребления.
Переходк рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средствпроизводства, немыслим без развития рынка недвижимости.
Рынокнедвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Егоразвитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынкаявляются: отсутствие системной законодательной базы в этой сфере,нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности,отсутствие полной информации о рынке недвижимости.
Рынокнедвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальныевозможности и особенности. Он представляет собой сферу вложения в объектынедвижимости и систему экономических отношений, которые возникают прирасширенном воспроизводстве.
Недвижимостькак экономическая категория представляет собой созданные трудом человекаобъекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающиестоимостью.
Экономиканедвижимости представляет собой систему отношений, возникающих в процессеопераций с недвижимым имуществом.
Предметомэкономики недвижимости является изучение теории и практики проведения операцийс недвижимостью, изучение организации и функционирования хозяйственногомеханизма в этой области деятельности.
Эффективноесовершенствование экономики недвижимости в условиях современной России – этоперспективное направление, требующее дальнейшего изучения, систематизации иразвития. Поэтому пристальное внимание в настоящее время обращается на вопросы,связанные с изучением и управлением рынком недвижимости.
1 Особенности оценкирыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
1.1 Классификацияобъектов недвижимости
Определение рыночнойстоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципахспроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего инаиболее эффективного использования. В качестве незавершенных строительствомобъектов могут выступать здания и сооружения. Здание – это строительнаясистема, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций,образующих наземный замкнутый объем, предназначенный в зависимости от функциональногоназначения для проживания или пребывания людей, или для выполнения различныхпроизводственных процессов. Сооружение – это объемная, плоскостная илиназемная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, ав отдельных случаях и ограждающих конструкций, и предназначенная для выполненияпроизводственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий,оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
При оценке рыночнойстоимости не завершенных строительством объектов необходимо ихклассифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрениявозможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующиенормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооруженийпроизводственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилыхзданий.
Большинство зданий исооружений общественного значения, а также жилые здания могут быть использованыв качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могутрассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектовнедвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходногоподходов. Здания и сооружения производственного назначения можно разделить надве большие группы.
К первой группеотносятся здания и сооружения специализированного назначения, у которыхвозможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-заособенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут бытьотнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.
Во вторую группу входятобъекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типовпроизводств, а следовательно, обладают более универсальнымиобъемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболеехарактерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтическойпромышленности и т.д.
При оценке рыночнойстоимости не завершенных строительством объектов первой группы возможноиспользование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость объектов второйгруппы может быть определена с применением как затратного, так и доходногоподхода.
1.2 Основные этапыоценки стоимости
Подход, основанный насравнительном анализе продаж при оценке не завершенных строительством объектов,имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочныхкоэффициентов.
Основные этапыопределения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенныхстроительством:
— ознакомление собъектом оценки и его идентификация;
— осмотр и описаниеобъекта;
— сбор и обобщениеинформации, необходимой для проведения оценки;
— расчет рыночнойстоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.
Идентификация объектов.К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации,относятся:
— определениеотраслевой принадлежности объекта;
— классификация его сточки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;
— наличие проектнойдокументации и дата ее утверждения;
— площадь застройки;
— дата началастроительства;
— дата фактическогопрекращения строительства;
— идентификацияконструктивной системы здания и сооружения;
— разрешенная годоваяпотребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
— степень завершенностистроительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.
Сбор и получениеинформации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получитьбольшую часть интересующих оценщика сведений об объекте.
В настоящее времяпроектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование всоответствии с исходно-разрешительной документацией и соблюдением требованийИнструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектнойдокументации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95).
Основныеобъемно-планировочные и конструктивные решения по объекту содержатся в разделе«Общая пояснительная записка». В этом же разделе проекта приводятся сведения опотребляемой годовой мощности в части электро-, водо- и газоснабжения.
Необходимо такжеуточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что однимиз важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являютсяусловия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими(районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения,канализации, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и т.п. Какправило, выдаваемые для проектирования объектов технические условия по ихинженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот периодсоставляет в среднем 3 – 5 лет. Если в процессе сбора информации будетустановлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончилсяили планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличиядополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанныес получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны бытьучтены в расчетах.
Определение площадизастройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либопричине отсутствует, и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем)не завершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмергеометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружнымгабаритам.
Информация о датахначала и приостановки строительства необходима для определения величиныфизического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации – дляоценки срока действия исходно-разрешительной документации.
Сведения о разрешеннойгодовой потребляемой мощности инженерных систем объекта требуются оценщику дляопределения возможностей изменения его функционального назначения.
1.3 Расчет коэффициентаготовности
Коэффициент готовностистроительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств,израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты настроительство и получение исходно-разрешительной документации, квосстановительной стоимости объекта.
Величинаизрасходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием методапрямого счета и прямого остатка.
Метод прямого счетаоснован на определении величины затрат на выполнение работ по каждомуконструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученногозначения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.
Стоимость выполненияработ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованиемкак элементных, так и укрупненных стоимостных показателейсправочно-информационной базы.
При использованииэлементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные иремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненныхработ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данноговида работ измерителе (м2, м3). Расчет физических объемоввыполненных работ может быть приведен на основе проектной документации илипутем обмера геометрических размеров конструкций.
Полученные объемыработ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценкис доначислением накладных расходов, сметной прибыли (если они не учтенырасценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренныхдействующими нормативными документами.
Аналогично определяетсястоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ.Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания(сооружения) позволяет рассчитать стоимость по каждому конструктивному элементупри условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой строительнойпродукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам отстоимости объекта в целом.
Полученные значениястоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующийкоэффициент готовности и затем суммируются.
При использованииметода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принципуменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат,необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется сиспользованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета.
При оценке незавершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость,определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительстваобъекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами,сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условийна проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты намаркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемыхкредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа иопределяется по формуле
Размер сопутствующихзатрат, связанных с получением и определением исходно-разрешительнойдокументации на строительство, определяется в процентах от стоимостистроительной продукции на основании решений актов органов федеральнойисполнительной власти, национально-государственных иадминистративно-территориальных образований.
При определениистоимости строительной продукции целесообразно использовать методы:
— укрупненныхпоказателей стоимости на единицу измерения здания (сооружения);
— поэлементногорасчета.
Состав затрат,необходимых для возведения здания (сооружения), независимо от методаопределения стоимости строительной продукции должен определяться в соответствиис действующими нормативными документами.
Метод укрупненныхпоказателей основан на использовании удельных показателей стоимостистроительства зданий (сооружений), например на единицу измерения оцениваемогообъекта.
Прирасчете стоимости строительства применяются стоимостные показатели,зафиксированные в уровне цен на определенную дату. Пересчет значений справочныхпоказателей в текущий уровень цен осуществляется с использованием системыиндексов цен.
Справочно-информационнаябаза для определения стоимости строительства объектов недвижимости включает:
— сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования встроительстве;
— систему справочников оценщиков.
Сметно-нормативнаябаза системы ценообразования и сметного нормирования охватываетгосударственные, федеральные, производственно-отраслевые, территориальные ифирменные элементы и укрупненные сметные нормативы, а также методическиеУказания по определению стоимости строительной продукции. Система справочников,разработанных для оценки и содержащих стоимостные показатели для определенияинвентаризационной стоимости, включает отечественные и зарубежные издания.
Состави структура используемых в расчетах индексов изменения стоимости строительнойпродукции должны соответствовать составу и структуре применяемых стоимостныхпоказателей.
1.4Расчет величины физического износа
Величинуизноса не завершенных строительством объектов предпочтительно определять сиспользованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического,функционального износа и износа от внешнего воздействия.
Величинафизического износа может быть определена по результатам строительно-техническойэкспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами,что увеличивает общую стоимость работы по оценке, и не всегда возможно.
Признакифизического износа отдельных конструктивных элементов, зафиксированные внекоторых нормативных документах (например, ВСН 53-88), сформулированы дляусловий эксплуатации конструкций при наличии закрытого теплового контура иподдержания нормального инженерно-влажностного режима в основных помещениях.
Незавершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающихконструкций и инженерных систем, а такжете, на которых не проводились работы поконсервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивностивоздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенныхконструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностныхсвойств.
Степеньувеличения износа конструкций, находящихся вне замкнутого теплового контура,может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальнойпродолжительности эффективной эксплуатации конструкций из сборного имонолитного железобетона до их постановки на капитальный ремонт при условии ихэксплуатации в нормальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытыесооружения. По экспертной оценке величина поправочного коэффициента можетсоставить 1,1– 1,15.
Такимобразом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированнаявеличина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания(сооружения) с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.
2Емкость рынка
2.1Определение емкости рынка
Емкостьрынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется науровне регионального рынка.
Первымэтапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определениеграниц региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простымметодом определения границ региона является его идентификация какадминистративного района, функционирующего как единого целого.
Вторымэтапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации,поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказываетмакроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:
— информацию об общем состоянии экономики;
— информацию об общей занятости населения на национальном, региональном илокальных уровнях;
— объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональномуровнях;
— абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;
— состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.
Общиеданные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвестиций внедвижимость, так как они:
1) обеспечиваютпредпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектовнедвижимости;
2) представляютинформацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимостьземли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценкестоимости;
3) формируют основу длявывода о наиболее эффективном использовании как инвестируемого капитала, так иобъектов недвижимости.
Третьим этапом являетсяанализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализесостояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степеньсовпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболееважными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местногобизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделкахс недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производствоэлектроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказываютсильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значениеимеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретныетипы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческуюнедвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяютсядинамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегментарегионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятнойобщей конъюнктуре рынка вызывает рост
инвестиций в строительствоновых объектов недвижимости. На рынке жилой недвижимости высокие доходытрудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье.Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса накоммерческую недвижимость.
Таковы самые общиеподходы к определению емкости рынка.
Более детальноеизучение емкости регионального рынка делает необходимым анализ экономическогопотенциала региона, в основе которого лежит выделение отдельных сфердеятельности на основные и вспомогательные виды деятельности.
К основному видудеятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату трудакоторого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся запределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают притоккапитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Например,в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельностиявляются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предприятие,отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).
К вспомогательному видудеятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамкаханализируемого региона.
Основные видыдеятельности подразделяются на три группы занятости:
— в промышленности;
— в оптовой и розничнойторговле и на транспорте;
— на финансовом рынке.
Такое подразделениепроизводится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельностив процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:
— прогнозируемыхтенденциях занятости;
— диверсификациизанятости;
— циклическихколебаниях.
Первый аспект – прогнозтенденций занятости – требует анализа состояния местной промышленности посравнению с другими регионами и со всей страной. Если результаты сравненияпокажут, что в регионе средний уровень занятости по сравнению со всеми другимирегионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет иномупрогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применимсравнительный анализ валового продукта региона и валового национальногопродукта.
Расчет прогнозируемыхтенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определениятипа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости врегионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, посколькуявляется основой для определения емкости регионально рынка в настоящее время ив перспективе.
Вторым аспектомкачественного анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно,что если на одном или на нескольких
предприятиях однойотрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, рискбыстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.
Третьим аспектомкачественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактораоснована на анализе и периодизации деловой активности, т.е. на определении,находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.
Общепризнано, чтонекоторые виды деловой активности более надежно защищены от упадка илидепрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов меньше подверженавлиянию депрессии, а производство предметов роскоши резко сокращается в периодкризисов. Однако практика работы российских предприятий в период переживаемогосистемного кризиса не подтверждает этого положения.
Данные о состоянии иперспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений,полученных из вторичных источников, и конкретных сведений:
— предложение новыхобъектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободныхобъектов недвижимости на данном рынке;
— уровень занятости иплатежеспособности населения региона и перспективы изменения данныхпоказателей;
— данные посопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимыхпродаж.
Эти данные можнополучать из первичных источников, например, путем исследования местного рынкана предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и извторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местнойобрабатывающей промышленности.
Четвертый этап –количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основеопределения взаимосвязи отдельных факторов непосредственно влияющих на уровеньспроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного типа недвижимостиопределяется по формуле
2.2 Рынок недвижимостикак сфера инвестиций
Рынок недвижимости –это совокупность организационно-экономических отношений, средствоперераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имуществамежду собственниками и пользователями экономическими методами на основеконкурентного спроса и предложения.
Основу рынканедвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые,реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различногоцелевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостатокинвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживлениеотечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционныевозможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятсяв долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплатыинвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшегоинвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам,если иное не предусмотрено в договоре.
Рынок недвижимости каксаморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семиосновных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктураи деловые процедуры.
Спрос – это количествоземельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупателиготовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.
Предложение – этоколичество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовыпродать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.
Цена – это количестводенег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Важнейший элемент иусловие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, –информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трехвидов:
— о существующих нормахи правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
— о структуре спроса ипредложений по различным объектам;
— об уровне и динамикецен объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.
Основными источникамиформирования базы данных служат: федеральные законы и нормативные положения,постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ; заявкипотенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев,желающих произвести обмен или залог недвижимости; рекламные объявления вгазетах, журналах и других изданиях; специальные опросы.
2.3 Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимостиоказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняяряд общих и специальных функций.
Одна из главных функцийрынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спроссоответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет местоизбыточный спрос, а при ценах выше равновесной – избыточные предложения. В ценеконцентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтенияхпокупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политикегосударства в области, например, жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функциясостоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы посферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсемне входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики иудовлетворению общественных интересов.
Коммерческая функциясостоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости иполучении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования –это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка,банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направлениепоиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов.Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь толькоих и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективныхсобственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышениюустойчивости и экономическому росту.
Информационная функция– это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространенияобобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателямнедвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функциявыражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и меставстречи множества независимых и экономически обособленных в результатеобщественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связьмежду ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риелторы,оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица,оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция вконечном счете выступает в форме экономического поощрения прибыльюпродуктивного использования достижений научно-технического прогресса в созданиии использовании недвижимого имущества.
Конкуренцияэкономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новыхвозможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция– рынок недвижимости, это – привлекательный способ сохранения и увеличениястоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населенияиз пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящийдоход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имуществослужит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функцияпроявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышенииинтенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир,земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцевнедвижимости в общем формируется средний социальный слой общества.
Перераспределительнаяфункция – неоднократное перераспределение на рынке предприятий, земельныхучастков, зданий и сооружений между различными субъектами рынка, что в конечномсчете ведет к их переходу к эффективным стратегическим инвесторам,обеспечивающим высокопроизводительное использование указанных объектов.
2.4 Субъекты рынканедвижимости
Участникамисубъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются РоссийскаяФедерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физическиелица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи впроцессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом (схема2.4).
Государственные органыи организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которыемогут выражаться в различных формах, в том числе:
— законодательноеустановление правил и ограничений;
— учет и регистрацияправ на недвижимость и сделок с нею;
— распределениеприродных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их всобственность, аренду или пользование;
— контроль заиспользованием недвижимости (земель, лесов и вод и др.);
— стимулированиеприватизации и национализации предприятий и других объектов;
— инвестирование вжизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) идр.
Недра, лесной и водныйфонды находятся в ведении РФ и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могутфизические и юридические лица на основании специальных разрешительныхдокументов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода и т.д.
В регионах полномочияпо управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствамигосударственной и муниципальной исполнительной власти: БТИ, органамиРоснедвижимости, учреждениями Министерства юстиции РФ, агентами по управлениюгосимуществом, департаментами муниципального жилья и другими учреждениями,выполняющими в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.
Функционирование рынканедвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риелторы,оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риелтор – этолицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынкенедвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами нанего.
Риелторской считаетсядеятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальнымипредпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо подоверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, ноза счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок сземельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилымипомещениями и правами на них.
Коммерческиеорганизации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещеннымизаконодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительныхдокументах.
/>
Схема 2.4 – Субъектырынка недвижимости
Некоммерческиеорганизации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность нарынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемаяприбыль не распределяется между участниками организации.
Встановлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимаютнекоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риелторов,Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциацияипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысячагентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительнуюдеятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование июридические консультации во всех регионах страны.
Российскаяи региональные гильдии риелторов созданы с целью формирования профессиональногорынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современнойправовой основе и деловой этике.
Взависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условнообъединить в три группы:
а)продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фондыгосударственного имущества, иностранные лица);
б)покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные вформе капитала и обеспечивающие их целевое использование;
в)обслуживающие структуры – инфраструктурные организации, обеспечивающиефункционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.
Активныеучастники недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков,заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.
Субъектамиинвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические июридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальныеорганы, иностранные государства и международные организации, которые выступаютв качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователейнедвижимого имущества.
Постатусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные(физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные (схема2.5).
Уполномоченныегосударством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материальногопроизводства, социально- бытовой и других сфер. Правительство РФ распоряжаетсягосударственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования вразвитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, наукуи экологию.
Впоследние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столькоинвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов,фабрик, зданий и сооружений.
Любой инвестор имеет право:
— самостоятельно определять объемы,направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;
— привлекать на договорной основефизических и юридических лиц для реализации инвестиций;
— передавать свои правомочия поинвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам,юридическим лицам;
— контролировать целевое назначениеинвестиций;
— владеть, пользоваться и распоряжатьсяобъектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность правинвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающихинвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с моментаопубликования;
/>
/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>
Инвестиционные компании
Инвестиционные институты
Муниципальные органы
Государство (органы управления)
Инвестиционные фонды
Специализированные фонды и компании (пенсионные, страховые и др.)
Фондовые посредники
Банки и финансовые компании
Фирмы риелторские
Институциональные
Корпорации
Специализированные институты
Схема 2.5 – Видыинвесторов по их статусу
— не допускается вмешательство ввыбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
— безвозмездная национализация иреквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.
Прекращение или приостановлениеинвестиционной деятельности возможно только в случаях:
— признания инвестора банкротом;
— стихийных бедствий, катастроф;
— если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленныхзаконом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Иностранные инвесторымогут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:
— долевого участия впредприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;
— приобретенияпредприятий;
— создания фирм,полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранныхюридических лиц;
— приобретенияимущественных комплексов, зданий и сооружений;
— приобретения правпользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
— приобретения долейучастия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
— предоставлениязаймов, кредитов, имущества и имущественных прав.
Заключение
Объекты недвижимостизанимают особое место в любой системе общественных отношений и при любомобщественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаныхозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.
Сегодня именно объектынедвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономикистраны. Объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал,приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективнойпредпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью – это не толькоправо на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования исохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастаетпотребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапыжизненного цикла объектов недвижимости.
Вконтрольной работе по курсу «Экономика недвижимости» были рассмотрены вопросы,связанные с определением емкости рынка недвижимости, изучены особенности оценкирыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством.
Прирешении контрольной работы были получены теоретические знания в областиэкономики недвижимости, изучены особенности экономики, управления и оценкиотдельных объектов недвижимости.
Библиографическийсписок
1 Асаул А.Н. Экономика недвижимости[Текст]: учебник / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.
2 Антонова Л.М. Основы информационнойкультуры (библиографическое описание документа, составление библиографическогосписка) [Текст]: методические указания к проведению практических занятий длястудентов всех специальностей и форм обучения / Л.М. Антонова. – Красноярск:Изд-во СибГТУ, 2005. – 16 с.
3 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости[Текст]: учебник. – 5-е изд., перераб. и доп. / В.А. Горемыкин. – М.: Высшееобразование, 2008. – 808 с.
4 Грязнова А.Г. Оценка недвижимости[Текст]: учебник /А.Г. Грязнова [и др.]. – М.: Финансы и статистика, 2005. –496 с.
5 Мазурова Е.Н. Экономика недвижимости[Текст]: методические указания к выполнению контрольной работы студентамиспециальности 060800 (080502.65) Экономика и управление на предприятиях лесногокомплекса заочной формы обучения / Е.Н. Мазурова, Ю.А. Безруких. – Красноярск:СибГТУ, 2006. – 20 с.
6 Садков В.Г. О тенденциях развитиярынка жилья и выявлении монополизма, определяющего рост цен на строительныематериалы и жилую недвижимость [Текст] / В.Г. Садков // Региональная экономика:теория и практика. – 2008. – №30. – с. 2- 4.
7 Федеральный закон от 29.07.1998№135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
8 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188- ФЗ
9 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136- ФЗ
10 Гражданский кодекс РФ: часть перваяот 30.11.1994 №51 — ФЗ; часть вторая от 26.11.1996 №14 — ФЗ