Федеральноеагентство по образованию
КОНТРОЛЬНАЯРАБОТА
подисциплине: «Экономическая оценка и анализ недвижимости»
Вариант — 3
Выполнила: ________________
___________________________
___________________________
___________________________
Проверил:
___________________________
___________________________
2007
Содержание
Введение. 3
1. Государственная регистрация недвижимости и сделок с неюи порядок ее проведения, правовая экспертиза недвижимости. 4
2. Метод дисконтированных денежных потоков. Условияприменения. 9
3. Задача. 14
Заключение. 15
Список литературы… 16
Введение
Государственнаярегистрация перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним — этоюридический акт признания и подтверждения государством возникновения,ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимоеимущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственнаярегистрация прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органомпроцедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения,ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость,результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований длявнесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Государственнаярегистрация прав основывается на институционных правовых принципах:обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений орегистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.
Действующеезаконодательство предусматривают две основные формы государственнойрегистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок сним. Государственная регистрация обязательна в тех случаях, когда на это естьуказание законодательного акта.
В данной работепроводится анализ порядка государственной регистрации недвижимости и сделок сней, а также рассматриваются условия применения метода дисконтированныхденежных потоков.
/>1. Государственная регистрация недвижимости и сделок с неюи порядок ее проведения, правовая экспертиза недвижимости.
Целевое назначение иособая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установлениезаконодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ееучастие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения ирегистрации прав.
Это связно с тем, чтонедвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских правобладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, какпродавцов, так и покупателей.
Согласно ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1)недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственнойрегистрации – это земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы,предприятия как имущественные комплексы.
Одной из особенностейправового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности идругие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение,переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Перечень объектовнедвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии сдействующим законодательством, включает:
1) земельные участки;
2) участки недр;
3) обособленные водныеобъекты;
4) леса, многолетниенасаждения;
5) здания, части зданий;
6) сооружения; сооружениянад и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры иблагоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
7) нежилые помещения;части помещений;
8) предприятия какимущественный комплекс;
9) жилые дома и их части,жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках справом регистрации проживания в них;
10) квартиры, их части,служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и другихстроениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
11) комнаты;
12) дачи, садовые дома,гаражи и другие строения потребительского значения;
13) жилые строения безправа регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения насадовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения исооружения на огородных участках;
14) кондоминиумы каккомплексы недвижимого имущества;
15) объектынезавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договорастроительного подряда;
16) другие объекты,которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.
Основная особенностьприобретения прав на недвижимость заключается в том, что момент возникновенияправ связан с моментом их государственной регистрации. Момент возникновенияправ на недвижимость по тому или иному основанию, обуславливает характергосударственной регистрации.
В тех случаях, когдамомент возникновения прав на недвижимость связан с моментом регистрации,последняя приобретает правообразующее значение. Напротив, в тех случаях, когдавозникновение прав обусловлено иным моментом, государственной регистрацииотводится лишь правоподтверждающая роль.
Впервые понятиегосударственной регистрации возникновения, перехода и прекращения правасобственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданскимкодексом РФ.
В настоящее время направовое регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимоеимущество и сделок с ним направлены десятки и сотни разноуровневых нормативныхактов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, таки публичного права).
Субъекты РоссийскойФедерации не вправе принимать акты, направленные на регулированиеправоотношений регистрации недвижимости и сделок с ней, т.к. гражданскоезаконодательство отнесено Конституцией РФ (ст.71) к исключительному ведениюРоссийской Федерации, а следовательно любые акты принятые субъектом РФ не будуиметь юридической силы и не должны применяться на практике.
Порядок государственнойрегистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в соответствующейглаве Закона «О государственной регистрации…» (Глава III).
В соответствии с п.1ст.12 Закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежатгосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Государственнаярегистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества впределах регистрационного округа.
Порядок проведениягосударственной регистрации прав определен в ст.13 Закона «О государственнойрегистрации. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
— прием документов,необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиямнастоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательнымприложением документа об оплате регистрации;
— правовая экспертизадокументов и проверка законности сделки;
— установление отсутствияпротиворечий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами наданный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа илиприостановления государственной регистрации прав;
— внесение записей вЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствииуказанных противоречий и других оснований для отказа или приостановлениягосударственной регистрации прав;
-совершение надписей направоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведеннойгосударственной регистрации прав.
Обязательным являетсяподача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплатегосударственной регистрации.
В соответствии с п.3.ст.13 Закона «О государственной регистрации…», государственная регистрация правпроводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов,необходимых для государственной регистрации.
Государственнаярегистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственнойрегистрации права.
Государственнойрегистрации подлежит лишь переход права собственности по договору(ст.551 ГК РФ).
Однако в отдельных, особосложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как засамой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотренагосударственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаямотносятся — регистрация договора и перехода права собственности по договорупродажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГКРФ).
Регистрация переходаправа собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самогодоговора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считатьзаключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а нес момента государственной регистрации»E:\item2687.html — _ftn3#_ftn3.
Согласно статье 13названного Закона при проведении государственной регистрации должнаосуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки./>2. Метод дисконтированных денежных потоков. Условияприменения.
Метод дисконтных денежныхпотоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которыепринесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.
Метод ДДП основан напринципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидаетполучить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвесторне заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другойнедвижимости, способной приносить аналогичный доход).
Метод ДДП применяй кобъектам недвижимости:
1. Приносящим доход;
2. Имеющим неравныепотоки доходов и расходов;
3. Имеющим равные(аннуитетные) потоки расходов;
4. Приносящим доходобъектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствиидохода в первые годы прогнозного периода).
Расчеты по методу ДДПможно разделать на три основных этапа:
1. Прогноз потока будущихдоходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости(реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
2. Расчет ставкидисконта.
3. Приведение будущейстоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложногопроцента.
Стоимость объекта,рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежныхпотоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантовиспользования. Прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объектанедвижимости.
Анализируемый период, входе оценки, подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды.
Величина прогнозногопериода определяется исходя из следующих тенденций:
1. Оценщик стремитсясократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичностипрогнозов.
2. Оценщик обязанпродлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежныхпотоков и их величине.
3. В различных странахсуществуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, вГолландии — не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической иполитической ситуации длина прогнозного периода составляет в среднем 3 — 4года.
4. Продолжительностьпрогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта.
5. Периодичностьпоступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так какна рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов(например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.
В качестве прогнозируемойбазы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:
1. Чистый доход.
2. Денежный поток (до илипосле уплаты налогов).
Прогнозируемые потокидоходов и расходов могут быть номинальными и реальными.
В России влияние инфляциивелико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляцииданных.
Темп инфляции — относительный прирост цен за период.
Наиболее простым методоминфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. Еслипрогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны бытьочищены от влияния инфляции. Для этого используется формула:
rp=(rn-i)/(1-i)
где rp — реальная ставка дисконта;
rn — номинальная ставка дисконта;
i — темпы инфляции.
Чистый доход (эксплуатационный)- действительный валовый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходовпо управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения иамортизационных отчислений.
Денежный поток (до уплатыналогов)- чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.
Расчет реверсии, то естьвыручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетомвозможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные сиздержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода,вычитаются.
Стоимость перепродажиможет быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозныйпериод с использованием базовой формулы капитализации.
Расчет ставкидисконта Ставкадисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежнойсуммы, получаемой для выплачивания в будущем.
Ставка дисконтапоказывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущихдоходов.
Риск оцененная степеньнеопределенности получения в будущем доходов.
Общий риск представляетсобой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.
Различают систематический(рыночный) и несистематический (специфический) риск.
Систематические риски:
— Общая политическаяситуация;
— Общая экономическаяситуация;
— Изменениезаконодательства;
— Увеличение числаконкурирующих объектов.
Несистематическиериски:
— Менеджмент;
— Неполучение арендныхплатежей;
— Износ зданий;
— Чрезвычайные ситуации;
— Юридическаянекомпетентность.
По мере повышения степенириска инвестиций увеличивается норма дохода.
При оценке объектанедвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.
За основу беретсябезрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за рискинвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. Сучетом особенностей объекта недвижимости оценщик может вносить дополнительныепоправки.
Расчетная величинаставки дисконта
Заключительный этапрасчета ставки дисконта — поправка на неликвилность.
При дисконтированииденежных потоков и будущей стоимости реверсии могут использоваться различныеставки дисконта.
Приведение будущейстоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложногопроцента.
Дисконтирование основанона использовании формулы сложного процента.
PV=FV/(1+r)n=[1/(1+r)n]*FV
где PV — текущаястоимость;
FV — будущая стоимость;
n — число периодов;
1/(1+r)n — фактор текущей стоимости.
Таким образом, длярасчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи,необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значенияфактора текущей стоимости по следующим характеристикам:
— число периодов;
— ставка %.
/>3. Задача.
Составитьреконструированный отчет о доходах и расходах и определить чистый операционныйдоход для нового офисного центра с двумя отдельно арендуемыми помещениями. Однопомещение имеет площадь – 100 кв. м., другое – 80 кв. м. с арендными ставками 450 и 350 $ за 1 кв. м. соответственно. Потери от недогрузкисоставляют 8 и 6 % соответственно, сумма страховых выплат – 700 $ ежегодно,коммунальные платежи – 3200 $ в год за весь комплекс, налоги на имущество –10700 $ в год, расходы на управление – 9 % действительного валового дохода,заработная плата персонала с отчислениями – 5900 $ в год, замена сантехники,кровли, напольного покрытия – 1 раз в 5 лет (5000 $), расходы на эксплуатацию итекущий ремонт здания – 6300 $.
Реконструированный отчето доходах1. Потенциальный валовый доход 1.1. плановая аренда 73000 1.2. скользящий доход - 1.3. рыночная аренда - 1.4. прочие доходы -
Итого потенциальный валовый доход 73000 2. Вакансии и потери в ренте 5280
3. Действительный валовый доход 67720 4. Операционные расходы 4.1. постоянные 14600 4.2. переменные 11994,8 4.3. расходы на замещение 11300 Итого операционные расходы 37894,8
Чистый операционный доход 29825,2 Обслуживание ипотечного кредита - Денежный поток до выплаты налогов (дивиденды на собственный капитал) -
Чистый операционный доходравен 29825,2$.
Заключение
Право собственности исрок его регистрации является основой товарно-денежных отношений. Вопрософормления имущественных прав, в том числе государственной регистрации сделоквсегда был важен и занимал почетное место в работе специалистов понедвижимости. В условиях сегодняшнего динамичного рынка, сроки оформления сделокстановятся особенно актуальны, когда его буквально лихорадит от небывалогороста цен.
К сожалению, вместе сростом цен увеличивается и процент распавшихся сделок из-за сложной и довольнодлительной процедуры государственной регистрации. По закону он составляют до 30календарных дней. Но есть опыт города Москвы, где, благодаря применениюпередовых информационных технологий, срок регистрации прав собственности,практически на все виды сделок, составляет 5 дней.
Речь идет о СистемеАвтоматизации Предварительной Обработки Документов (САПОД) при подготовкедокументов на предрегистрационном этапе. В результате ее применения существенносокращается время и трудоемкость обработки документов и, как следствие, срокоформления. Это ведет к стабилизации рынка.
С 3 июля 2006 годасуществует возможность оформления сделок в сроки, наиболее отвечающиепотребностям сегодняшнего дня. Причем сказанное относится к сделкам навторичном рынке жилья и договорам инвестирования. Особенно важно, что благодарясистеме САПОД впервые за историю современного рынка стало возможно оформитьнежилые помещения и земельные участки в пятидневный срок.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации..
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г.№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» // Собрание законодательства Российской Федерации.
4. Волынцева А.В. Актуальныегражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость исделок с ней. – Томск. – 2003.
5. Кузнецова В.П. Стройка закончена,будем регистрировать // Практическая бухгалтерия.- 2006. — № 1.