Оглавление
ВВЕДЕНИЕ
Налоги на операции снедвижимостью
Налогообложение сделок снедвижимостью.
При нотариальномоформлении купли-продажи Объекта недвижимости.
При получении Объектанедвижимости в дар.
При наследовании Объектанедвижимости.
Налоги для продавца послепродажи недвижимого имущества.
Налогообложение аренды.
Налоговые вычеты ипотеки
Пример расчета налоговоговычета при ипотеке
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованнойлитературы
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рыночныхотношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операцийобъектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российскомзаконодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательныхактах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимымимуществом.
Перечень объектовнедвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например,предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью(ст. 132 ГК РФ).
Объектами недвижимостиявляются:
ü незастроенные земельные участки;
ü жилые здания;
ü многоэтажные жилые здания;
ü квартиры в жилом доме;
ü нежилые здания (нежилой фонд) –офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;
ü промышленные и производственныездания;
ü незавершенное строительство.
Участники рынканедвижимости:
— покупатель – продавец.
1. Оценщики(государственные, независимые)
2. Риэлторы (обмен,продажа)
3. Брокеры
4. Юристы
5. Специалистыстрахования и регистрации
6. Ипотечные банки
7. Средства массовойинформации
Стоимость – это мератого, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность.
Цена – это свершившийсяфакт.
Затраты – это мераиздержек необходимых для создания объекта недвижимости.
Стоимость бывает впользовании и в обмене:
В пользовании – этостоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е.с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовуюстоимость для налогообложения.
В обмене – это рыночнаястоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, прикупле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:
ü ликвидационная – чистая сумма,которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этогообъекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);
ü залоговая – при предоставленииипотечного кредита;
ü страховая стоимость;
ü арендная.
Различают следующие операции снедвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.
Операции с недвижимымимуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеютбольшое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также вгражданском обороте.
Налог на недвижимость — это обязательный безвозмездныйплатеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося всобственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физическогоили юридического лица.
Сбор — это обязательный взнос заюридически значимые действия, совершенные государственными или инымиуполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов(выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).
Налоги и сборыподразделяются на две группы:
— налог на имущество,используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;
— налоги и сборы,выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа,дарение, наследование, сдача внаем или в аренду, ипотека и др. В моей работебудут рассмотрены именно эти сделки.
Налоги и сборы по иерархическимуровням управления (ст. 13-15 Налогового кодекса РФ) делятся на:
· федеральные: налог на добавленную стоимость(НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налогна доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог навоспроизводство минерально-сырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральныелицензионные сборы;
· региональные: налог на имущество организаций,налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;
· местные: земельный налог, налог на имуществофизических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы. Налоги на операции с недвижимостью
Налоговые обязательства у физическихи юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынкенедвижимости: продажа; сдача в аренду или внаем; покупка или строительство;оказание риелторских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядкедарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача вдоверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.
Если операции на рынке недвижимостисовершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок снедвижимостью. В соответствии с гл. 25 части II Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлениипредприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является суммаприбыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельныеучастки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдачанедвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям иостаточной стоимости амортизируемого имущества.
Основные положения по налогообложениюфизических лиц представлены на рис. 7.5.
Ставка налога на прибыль организацийс 01.01.2009 г. установлена в размере 20%, из которых зачисляется:
· 2% в федеральныйбюджет;
· 18% в бюджетысубъектов РФ.
Помимо налога на доход физических лици налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом,те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.
/>
Рис. 7.5. Основные положенияналогообложения физических лиц, совершающих сделки с недвижимостью
Налоговой базой при реализации недвижимости являетсяоткорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлениипредпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорампоручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как суммадохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иныхдоходов).
Налоговая ставка налога на добавленную стоимостьравна 16,67%. При операциях с недвижимостью плательщики НДС имеют право наналоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщикуподрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; потоварам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ, и др.
С вопросами налогообложения принаследовании или получении недвижимости в порядке дарения, при передаченедвижимости в доверительное управление, с видами льгот и налоговыми вычетами имногими другими следует ознакомиться по специальной литературе, посвященнойналогообложению недвижимости.
Налогообложениесделок с недвижимостью Принотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости.
Принотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости выплачивается толькорегистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости Объекта. Налогамиданная операция не облагается. При получении Объекта недвижимости в дар.
Если жеоформляется дарение Объекта, то, кроме пошлины, выплачивается и налог. Егоставки:
1. При стоимостиимущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратногоустановленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
· детям, родителям- 3 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный закономразмер минимальной месячной оплаты труда;
· другим физическимлицам — 10 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленныйзаконом размер минимальной месячной оплаты труда;
2. При стоимости имущества,переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленногозаконом размера минимальной месячной оплаты труда:
· детям, родителям- 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплатытруда + 7 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленныйзаконом размер минимальной месячной оплаты труда;
· другим физическимлицам — 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплатытруда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленныйзаконом размер минимальной месячной оплаты труда;
3. При стоимостиимущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратногоустановленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
· детям, родителям- 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплатытруда + 11 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленныйзаконом размер минимальной месячной оплаты труда;
· другим физическимлицам — 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплатытруда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленныйзаконом размер минимальной месячной оплаты труда;
4. При стоимостиимущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленногозаконом размера минимальной месячной оплаты труда:
· оплаты месячнойминимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества,стоимости от 15 % + труда размера установленного 176,1-кратного — родителям.
· другим физическимлицам — 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплатытруда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленныйзаконом размер минимальной месячной оплаты труда. Принаследовании Объекта недвижимости
Необходимоуплачивать налог и при получении Объекта недвижимости в порядке наследования.Ставки:
1. При наследованииимущества стоимостью от 850-кратного до 1700-кратного установленного закономразмера минимальной месячной оплаты труда:
· наследникампервой очереди — 5 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
· наследникамвторой очереди — 10 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
· другимнаследникам — 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
2. При наследованииимущества стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного закономразмера минимальной месячной оплаты труда:
· наследникампервой очереди — 42,5-кратного установленного законом размера минимальноймесячной оплаты труда + 10 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
· наследникамвторой очереди — 85-кратного установленного законом размера минимальноймесячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
· другимнаследникам — 170-кратного установленного законом размера минимальной месячнойоплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
3. При наследованииимущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размераминимальной месячной оплаты труда:
· наследникампервой очереди — 127,5-кратного установленного законом размера минимальноймесячной оплаты труда + 15 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
· наследникамвторой очереди — 255-кратного установленного законом размера минимальноймесячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
· другимнаследникам — 425-кратного установленного законом размера минимальной месячнойоплаты труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратныйустановленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.
Льготыпри наследовании и дарении
Налог симущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается:
1. Cо стоимостиимущества, переходящего в порядке наследования пережившему супругу, или даренияимущества одним супругом другому.
Налог невзимается независимо от того, проживали супруги вместе или нет.
Основаниемдля предоставления льготы является свидетельство о регистрации брака, а вслучае его отсутствия — решение суда о признании факта супружества
2. Cо стоимостижилых домов (квартир) и с сумм паевых накоплений в жилищно — строительныхкооперативах, если наследники или одаряемые проживали в этих домах (квартирах)совместно с наследодателем или дарителем на день открытия наследства илиоформления договора дарения.
Фактсовместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищногооргана или городской, поселковой, сельской администрации, а также решениемсуда.
В частности,не лишаются права на льготу по налогу физические лица, получающие имущество впорядке наследования или дарения, проживающие совместно с наследодателем илидарителем и временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты,учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождениемсрочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основанием для предоставленияльготы является справка соответствующей организации о причинах отсутствиягражданина;
3. Cо стоимостиимущества, переходящего в порядке наследования от лиц, погибших при защите СССРи Российской Федерации, в связи с выполнением ими государственных илиобщественных обязанностей либо в связи с выполнением долга гражданина СССР иРоссийской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственнойсобственности и правопорядка.
Основаниемдля предоставления льготы является документ соответствующей организации осмерти наследодателя;
4. Cо стоимостижилых домов и транспортных средств, переходящих в порядке наследованияинвалидам I и II групп.
Основаниемдля предоставления льготы является удостоверение инвалида.
Льготапредоставляется тем физическим лицам, которые имели указанные выше группыинвалидности на момент получения свидетельства на право наследования; Налогидля продавца после продажи недвижимого имущества
После продажинедвижимого имущества Продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 13%от полученной суммы. Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом всоответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ.
«Приопределении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующихимущественных налоговых вычетов: в суммах, полученных налогоплательщиком вналоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков илиземельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пятилет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в сумме, полученной вналоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственностиналогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 рублей. При продажежилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся всобственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества,находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественныйналоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком припродаже указанного имущества.
Приреализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместнойсобственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета,исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется междусовладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренностимежду ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)»
Будьтеосторожны с доходами, полученными по договору уступки прав на договор долевогоучастия. Эти доходы не являются доходами, полученными в результаты продажинедвижимости, для них не предоставляется льгот могут заставить заплатить 13% сполученной суммы.
Отчетпокупателя об источниках получения денежных средств, на которые был приобретенОбъект
Покупатель, вслучае отсутствия в налоговых органах сведений о его доходах в достаточных дляпокупки недвижимости размерах, должен дождаться Письма из налоговой инспекции,в котором ему предлагается отчитаться об источниках получения денежных средств,на которые был приобретен Объект. После этого Покупатель вправе по почте (безличной явки) направить в налоговые органы свой отчет.
Насегодняшний день реальным и легальным объяснением (разумеется, можно сказать,что «всю жизнь копил») является договор займа, заключаемый в простой письменнойформе с близкими людьми. При этом заимодавцы не обязаны отчитываться, где онивзяли средства, являющиеся предметом договора займа.
Кстати, уграждан отсутствует обязанность отчитываться за инвестиции, в т.ч. и встроительство. Следовательно, приобретателям строящегося жилья отчитываться ненужно.
Имущественныйналоговый вычет для покупателя
Покупательтакже имеет право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретениемОбъекта недвижимости.
Извлечение изподпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса:
Налогоплательщикимеет право на получение имущественных вычетов: «в сумме, израсходованнойналогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территорииРоссийской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактическипроизведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов поипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерациии фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение натерритории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Общий размеримущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, неможет превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашениепроцентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банкахРоссийской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительстволибо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Указанныйимущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику с датырегистрации права собственности на жилой объект на основании письменногозаявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности наприобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежныхдокументов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплатыденежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковскиевыписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц суказанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Приприобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственностьразмер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии снастоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с ихдолей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретенияжилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Имущественныйналоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется вслучаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого домаили квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателейили иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли — продажи жилого дома иликвартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми всоответствии с пунктом 2 статьи 20 настоящего Кодекса. (Поясняем – физическиелица признаются взаимозависимыми, если:
· одно физическоелицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
· лица состоят всоответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачныхотношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, атакже попечителя и опекаемого.
А также: «Судможет признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотреннымпунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять нарезультаты сделок по реализации товаров (работ, услуг)».)
Повторноепредоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета,предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.
Если вналоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использованполностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды дополного его использования. Налогообложениеаренды
Существует 2 схемы уплатыналогов.
Арендодатель –физическое лицо.
В этом случае согласностатье 224 Налогового Кодекса РФ установлена ставка подоходного налога вразмере 13%. К примеру, полученный вами доход от сдачи квартиры в аренду (найм)за год составил 120 тыс. рублей (10 тыс. рублей в месяц). Сумму в размере120000 Х 0,13 = 15600 рублей вы должны перечислить государству
Арендодатель –индивидуальный предприниматель.
В 2003 году налоговаяслужба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимогоимущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложеннымв статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свойриск деятельность, направленная на систематическое получение дохода отиспользования имущества. С этого момента появилась правовая лазейка уменьшить налогна доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Регистрируясь в видеиндивидуального предпринимателя, владелец квартиры вправе указывать, сдачуимущества в аренду основным видом своей деятельности. Более того, согласностатьям 346.12, 346.13 Налогового кодекса РФ индивидуальный предпринимательвправе пользоваться упрощенной системой налогообложения, что позволяет,используя «доходную» схему платить 6 % налога с полученных сумм. Всечто нужно вести для отчетности, это Книгу доходов. Из получаемых сумм вкачестве платежей за аренду, 6% остаются на расчетном счете, и раз в кварталнеобходимо платить накопленную сумму в бюджет. Раз в год также необходимоперечислить 1800 рублей сбора в Пенсионный фонд и предоставить в налоговуюинспекцию Книгу продаж, в которой вы раз в месяц делается запись с суммойполученного дохода. Это стоит в среднем 1500 рублей в месяц.Налоговые вычеты ипотеки
Согласно НалоговомуКодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговыйвычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) натерритории РФ. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы,облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включаетсумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечномукредиту.
При строительстве илипокупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться: расходы на приобретениедома (в том числе недостроенного), расходы на разработку проектно-сметнойдокументации, на приобретение строительных материалов и оплату работ построительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономныхисточников электро-, водо- и газоснабжения.
При покупке квартиры вналоговый вычет могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав наквартиру в строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов и наработы, связанные с отделкой квартиры.
Принятие к вычетурасходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в томслучае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именнонезавершенного строительством дома или квартиры без отделки.
С 01 января 2008 года вкачестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов напокупку (строительство) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта суммасоставляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которуюможно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.
Для полученияимущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:
· документы,подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
· договор оприобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
· актприема-передачи квартиры;
· платежныедокументы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет(квитанции к приходным ордерам, расписки продавца квартиры, банковские выписки оперечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные икассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы);
· кредитныйдоговор.
Следует иметь ввиду, чтобез документов, подтверждающих право собственности на жилье, получениеналогового вычета невозможно. То есть, если приобретается квартира в строящемсядоме, то для получения налогового вычета необходимо дождаться момента, когда наруках окажется свидетельство о собственности или акт приема-передачи. Крометого, для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту,необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей сих разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Еслиипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налоговоговычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на деньплатежа.
Подготовленный пакет документовпредоставляется вместе с налоговой декларацией в налоговые органы по меступрописки. Налоговый инспектор рассматривает декларацию в срок до 3 месяцев, идаёт ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный,то необходимо написать заявление, в котором указать номер личного банковскогосчета, на который должна быть перечислена сумма вычета. В течение месяцаналоговые органы осуществляют платеж по указанному заявлению.
Либо можно податьзаявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получитьв налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговыйвычет, — уведомление, в котором указывается наименование компании-работодателя,которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы, реализуя такимобразом право сотрудника на получение налогового вычета. Правда, если работникпредполагает сменить место работы, то надо иметь ввиду, что уведомлениевыдается налоговым органом на текущий налоговый период (год) только один раз.То есть после перехода на новую работу, остаток подоходного налога за текущийгод можно будет получить только через налоговую инспекцию. С началом новогогода для получения вычета у работодателя необходимо опять брать уведомление вналоговой инспекции.
Налоговый вычет поипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку. Для получениявычета по процентам необходимо ежегодно подавать в налоговый орган весь пакетдокументов до полного исчерпания причитающейся суммы вычета.
Срока давности для подачизаявления на имущественный налоговый вычет нет. Если квартира была приобретенаболее 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последниепрошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды.
Если годовая суммазарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можноперенести на следующий год.
Имущественный налоговыйвычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется только однажды в жизни.При этом право на налоговый вычет не возникает, если сделка купли-продажи былапроведена между взаимозависимыми лицами — родственниками (понятие«родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами,состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т.п.
Если ипотечное жильеприобретается в собственность нескольких лиц (например, супругов), то сумманалогового вычета делится между собственниками в зависимости от того, какоформлено жилье – в общую совместную собственность или в долевую собственность.Если собственность совместная, то и налоговый вычет полагается один на всехсобственников, по умолчанию — в равных долях. Перераспределить доли вычетаможно заявлением в налоговый орган, вплоть до того, что любой из собственниковможет получить вычет в полном объеме на себя. Например, если один из супруговимеет большие «белые» доходы, а другой супруг доходов не имеет (илиони «серые»), то целесообразно оформить заявление о том, что всюсумму налогового вычета будет получать супруг с высокими доходами с целью болеебыстрого получения имущественного вычета. При этом оба супруга считаютсяреализовавшими свое право на налоговый вычет, и ни один из них не сможетиспользовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома –такова позиция, озвученная в нормативных актах Минфина. Но практикующие юристыпридерживаются иной точки зрения – они считают, что супруг, передавший своюдолю вычета на 100% другому супругу, сохраняет за собой право вычета, котороеможет быть им использовано при покупке другого жилья. Вероятно, что насегодняшний день существует такая практика, и конкретные условия следуетуточнять в налоговых органах на местах.
Если жилье оформлено вдолевую собственность, то вычет должен получать каждый собственниксамостоятельно и в размере, пропорциональном своей доле. Например, если квартираоформлена по ½ доли на каждого из супругов, то каждый из них имеет правона имущественный вычет с ½ стоимости жилья (но не более 1 000 000рублей) и ½ процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Передать своеправо на вычет в случае долевой собственности нельзя. Если какая-то долясобственности оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то с этой доли получитьналоговый вычет сможет только сам ребенок по достижении им совершеннолетия ипри условии получения им собственных доходов. На сегодняшний день существуетпостановление Конституционного Суда, предусматривающее возможность полученияродителями вычета за долю несовершеннолетнего ребенка. Но в налоговыхинспекциях нет утвержденной процедуры для такого случая, и, как правило,родителям приходится снова и снова подавать в суд, чтобы получить вычет заребенка. Ссылаться при этом следует на постановление Конституционного СудаРоссийской Федерации от 13 марта 2008 г. N 5-П г. Москва «По делу опроверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И.Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой».
И при долевой и присовместной собственности любой из собственников может воспользоваться своимправом на вычет в размере причитающейся ему доли, или воздержаться от этого,сохраняя право вычета на случай приобретения другой недвижимости.
Важно помнить, что дляполучения налогового вычета по ипотечным процентам необходимо, чтобы платежныедокументы были оформлены на того собственника, который оформляет на себя вычет.Либо от получателя налогового вычета должна быть оформлена доверенность на тогособственника, который реально осуществляет платежи по ипотечному кредиту.Причем доверенность должна быть оформлена в письменной форме до моментавнесения денег.
Пример расчета налогового вычета при ипотеке
Приобретается квартирастоимостью 4 400 000 рублей.
Оплачивается за счеткредита – 2 200 000 рублей.
Срок Кредита — 10 лет.
Итоговая сумма процентовпо кредиту — 1 100 000 рублей.
Сумма, на которую можнополучить налоговый вычет — 3 100 000 рублей (2 000 000 руб. – максимальнаясумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 100 000 руб. — полная сумма процентов).
Сумма налогового вычета –403 000 рублей (13% от 3 100 000 руб.).
При этом сумму 260 000руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно, не зависимо от того, изкаких средств (собственых или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии,что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму подоходногоналога, из которого и осуществляется вычет. Сумму вычета с процентов можнополучить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 10 леткредитования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Недвижимое имущество –это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом вразвитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления взаконодательстве исключительной государственной собственности к легальномупризнанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.
Соответственно произошелпереход от абсолютного юридического запрета операций с недвижимым имуществом ких разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных операций. Широкоразвивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основногоконституционного права граждан – права частной собственности, права иметьимущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им какединолично, так и совместно с другими лицами.
Изучение основгражданского права и экономической сущности правовых норм в областинедвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий идругим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромноммассиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознатьсущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различнымисубъектами хозяйствования.
В своей работе ярассмотрела налогообложение основных операций/сделок с недвижимостью – этокупля-продажа, дарение, наследование, аренда, ипотека. Следует отметить, чтодля каждой операции существуют различные нюансы в законодательстве, которые, неимея юридического образования или опыта работы в сфере рынка недвижимости, полноценноописать очень сложно. Тем немее, я приложила усилия, чтобы описатьналогообложение по самым популярным операциям с недвижимостью в нашей стране.
Список использованной литературы:
1. Н.Левадная “Рынок недвижимости вРоссийской Федерации” // Инвест курьер; Москва; август 1996г.
2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынокнедвижимости глазами риэлторов” // Экономика и жизнь; № 3, 1997г.
3. А.Лозебо “О правах собственностина недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 1996г.
4. В.Кузьмин “Предвыборный рынок” //Эксперт; № 23, 1996г.
5. Козырь О. «Понятиенедвижимого имущества» // «Закон»,1999 г. № 4.
6. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.
7. Различные информационные ресурсыинтернета.