На правах рукописиМальков Алексей Вениаминович «Экономические основы, методы и эффективность зонирования межселенных территорий Белгородской области»Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наукМосква 2008 Работа выполнена на кафедре землеустройства в ФГОУ ВПО Государственный университет по землеустройству Научный руководитель: — Заслуженный деятель науки Российской Федерации, академик Россельхозакадемии, доктор экономических наук, профессор Сергей Николаевич Волков Официальные оппоненты: — доктор экономических наук, профессор Петр Федорович Лойко — кандидат экономических наук, доцент Владимир Николаевич Никонов Ведущая организация: — Российская академия Государственной службы при Президенте Российской Федерации Защита диссертации состоится 27 марта 2008 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного Совета Д 220.025.02 при Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15. Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15, ГУЗ. Диссертационный совет. С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.Автореферат разослан 26 февраля 2008 года и размещён на сайте ГУЗ www.guz.ru.Ученный секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова^ I. Общая характеристика работыАктуальность темы. Уникальное значение земельных ресурсов в жизнеобеспечении общества определяет особое внимание к организации эффективного управления ими. Особую остроту эти вопросы приобретают на современном этапе, когда идет интенсивный процесс создания и укрепления земельных отношений нового типа, основанных на многообразии форм собственности на землю, появлении частной земельной собственности и развитии многоукладной экономики и земельного рынка. Институт «земельной собственности» в любом государстве должен предусматривать возможность реализации земельным собственником своих прав по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком. Земельные сделки, приобретающие массовый характер, требуют обеспечения юридической чистоты прав на земельные участки, полноты описания самих участков, их правового статуса, определения видов разрешенного использования и экономической ценности. Только в этом случае может развиваться цивилизованный земельный оборот, а земельные ресурсы стать движущей силой развития экономики страны и привлечения в нее инвестиций. Не менее важное значение в условиях усиливавшихся процессов деградации земель имеет организация рационального землепользования, и ведение хозяйства на основе научно обоснованных взаимосвязанных технологических и организационных мероприятий, включающих оптимизацию организации земельных угодий, введение севооборотов, применение способов обработки почв в соподчиненности их с природной направленностью, приспособление методов и способов землепользования к свойствам земельных участков, с изменением этих свойств в сторону потребностей общества без нарушения общей устойчивости геосистем. И в том, и другом случаях, одним из способов решения этих задач является зонирование территории. Практика показывает, что если вопросы градостроительного зонирования территорий проработаны достаточно полно и апробированы при разработке генеральных планов поселений, то вопросы зонирования межселенных территорий в настоящие время не решены вообще. Отсутствие материалов зонирования межселенных территорий приводит к существенным сложностям в установлении правового режима и условий использования земель, неэффективному применению экономического механизма регулирования земельных отношений и вызывает трудности в управлении земельно-имущественным комплексом муниципальных и иных административно-территориальных образований, в организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного значения. Необходимость определения критериев и методов выделения территориальных зон, их классификации, а также использования данных территориального зонирования при регулировании земельных отношений и управлении земельными ресурсами делает тему диссертационного исследования актуальной.^ Состояние изученности проблемы. На необходимость зонирования территории как инструмента управления земельными ресурсами, планирования и организации рационального использования земель и их охраны неоднократно указывали академики Россельхозакадемии, С.Н. Волков, Н.В. Комов, В.В. Милосердов, В.Н. Хлыстун, члены – корреспонденты Россельхозакадемии А.А. Варламов, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков, а также ученые землеустроители и экономисты Д.Б. Аратский, В.Р. Беленький, В.А. Вашанов, С.А. Гальченко, Т.А. Емельянова, Н.А. Кузнецов, С.И. Сай, А.А. Фадеев и др. Из зарубежных ученых определенный вклад в разработку вопросов территориального планирования и зонирования внесли Г. Гаттербауэр, Ф. Грайф, Э. Гайссе, В. Зехер и др. Имеется целый ряд полезных работ по эколого-ландшафтному и агроэкологическому зонированию территории, типизации и классификации земель сельскохозяйственного назначения. В целом же система зонирования межселенных территорий в системе землеустройства практически не разработана. ^ Целью диссертационной работы является разработка теоретических и методических основ зонирования межселенных территорий субъекта Российской Федерации и использования его данных для управления земельными ресурсами региона. Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи: – теоретически обосновано понятие, экономическое значение и необходимость зонирования межселенных территорий в ходе выполнения землеустроительных работ; – проанализировано состояние работ по зонированию межселенных территорий в системе градостроительной и землеустроительной документации; – разработана классификация территориальных зон для целей управления межселенными территориями и землеустройства; – разработан механизм формирования правового режима и определения землеустроительного регламента земельного участка, используемого для сельского хозяйства; – обоснованы задачи, этапы и порядок зонирования межселенных территорий и его роль в развитии экономики субъекта Российской Федерации; – осуществлено зонирование земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации на основе оценки качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве и оценена его экономическая эффективность.^ Объектом исследования являются межселенные территории Белгородской области, составляющие 86,7% всех земель данного субъекта Российской Федерации. В этом субъекте Российской Федерации наиболее явно вступают в противоречия требования развития промышленности, транспорта, энергетики, градостроительства с задачами устойчивого развития сельской местности и охраны природы, то есть фактически противоречия между обществом и природой.^ Предметом исследования являются процессы и методы зонирования межселенных территорий, как функции управления земельными ресурсами субъекта Российской Федерации. ^ Методология и методика исследования. Теоретической и методологической базой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам регулирования землепользования и землеустройства, территориального планирования и зонирования. При подготовке диссертации изучены нормативные правовые акты Российской Федерации и зарубежных стран в области управления земельными ресурсами, развития землепользования и территориального зонирования, а также опубликованная по этим вопросам литература и инструктивно-методические рекомендации. Диссертация базируется на обширной информации о состоянии и использовании земель в Белгородской области, развитии земельных отношений и земельного рынка. Для решения поставленных задач использовались следующие методы и приемы научного исследования: аналитический, монографический, системного анализа и сравнений, экономико-математический, экономико-статистический, балансовый. Применялся также метод экспертных оценок.^ Научная новизна диссертации заключается в следующем: – дан научный анализ нормативного правового обеспечения и практического осуществления зонирования межселенных территорий в Российской Федерации, а также обобщен опыт территориального планирования и зонирования в развитых зарубежных государствах; – впервые в землеустроительной науке определено понятие, установлено экономическое значение и доказана целесообразность и необходимость землеустроительного зонирования межселенных территорий; – усовершенствована классификация территориальных зон для целей управления земельными ресурсами субъекта Российской Федерации, в соответствии с которой впервые разработана методика установления правового режима и землеустроительных регламентов земельных участков, обеспечивающих их рациональное использование и охрану, а также применение экономического механизма регулирования землевладения и землепользования; – проведено зонирование территории Белгородской области на основе оценки качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве; – даны рекомендации по использованию материалов зонирования территории для совершенствования государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, планирования и организации рационального использования земель и их охраны, осуществления земельного контроля и мониторинга земель, а также для регулирования земельного рынка; – дана оценка экономической, экологической и социальной эффективности зонирования земель сельскохозяйственного назначения. ^ Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов при выработке конкретных предложений по организации и совершенствованию системы управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, а также при прогнозировании бюджетных поступлений за счет платы за землю. ^ Достоверность исследований подтверждается их широкой апробацией, используемыми методами сбора статистических данных их обработки и оценки, а также экспертными оценками ученых и специалистов, изучающих экономические вопросы землеустройства.^ Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы соискателя по диссертации нашли отражение в 6 опубликованных научных работах объемом 2,15 печатных листов, в том числе выполненных лично соискателем – 1,65 п. л., а также в автореферате. Автор выступал с докладами на трех научных конференциях, проведенных в Государственном университете по землеустройству (2004-2007 гг.), на Всероссийской научно-практической конференции «Земля и недвижимость в России. Государственный кадастр объектов недвижимости – одна из основ фискально-правовой системы государства» (апрель, 2005 г.); на конференции «Роль института государственной регистрации в реализации приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» (май, 2006). Являясь руководителем российско-финской программы международного сотрудничества в области управления земельными ресурсами выступал на совместных семинарах с докладами (2005, 2007 г.г.). Материалы исследований автора использованы при разработке «Схемы использования и охраны земель Белгородской области» и положены в основу зонирования земель сельскохозяйственного назначения этой области. ^ Объем и структура диссертации. Диссертация общим объемом 163 страниц состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 134 наименований, 5 приложений, включает 38 таблиц и 20 рисунков. Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, формулируются цель и задачи исследования, определяется объект и предмет исследования, обосновывается научная новизна и практическая значимость работы. В первой главе «^ Теоретические основы зонирования межселенных территорий» обосновывается необходимость проведения зонирования межселенных территорий, дается его понятие и анализ роли и состояние зонирования в экономически развитых зарубежных странах. Разработаны предложения по совершенствованию классификации территориальных зон для целей управления межселенными территориями, сформулированы задачи и порядок зонирования межселенных территорий, роль и влияние зонирования на развитие экономики региона. Во второй главе «^ Современное состояние и оценка качества земель Белгородской области для целей землеустройства» приведен анализ распределения земель Белгородской области по категориям, угодьям и формам собственности, структуры земельных угодий в составе каждой категории за 1975–2006 годы, исследованы негативные процессы в использовании земель и их качественном состоянии. Разработана методика расчета интегрального показателя оценки качества земель сельскохозяйственного назначения для целей землеустройства. В третьей главе «^ Планирование и организация рационального использования земель Белгородской области на перспективу и их экономическая эффективность» на основе разработанной методики осуществлено территориальное зонирование земель сельскохозяйственного назначения с учётом классификации почв по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. Данные зонирования были применены для планирования рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны и совершенствования экономического механизма регулирования земельных отношений. Дана оценка экономической эффективности территориального зонирования земель сельскохозяйственного назначения. В выводах и предложениях обобщены основные результаты проведенного исследования теоретического, научно-методического и прикладного характера и даны рекомендации по их использованию для повышения эффективности земельно-имущественного комплекса Белгородской области. ^ Основное содержание работы Теоретические основы зонирования межселенных территорий. Теоретическую основу решения проблемы зонирования межселенных территорий составляют сформированные в диссертации положения о сущности зонирования этих территорий, его экономическом значении и необходимости проведения. Анализируя и обобщая положения российского законодательства о государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, о планировании использования земель и землеустройстве, регулировании земельных отношений и развитии землепользования, а также законодательство и опыт развитых зарубежных стран, автором доказывается, что зонирование межселенных территорий является важным рычагом государственной земельной политики, главным фактором цивилизованного регулирования земельных отношений, обеспечивающим развитие земельного рынка и привлечение инвестиций в развитие земельно-имущественного комплекса страны, повышение эффективности использования земель в сельском хозяйстве. В качестве основных этапов зонирования в диссертации предлагается деление земельного фонда Российской Федерации на категории, территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территорий. Деление земель на категории осуществляется в зависимости от их целевого назначения, согласно чего определяется правовой режим, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. В работе раскрывается экономическое значение зонирования межселенных территорий, которое заключается в: – установлении правового режима, целевого назначения и особых условий использования земель, которые определяют экономический механизм регулирования земельных отношений; – определении местоположения, площадей и границ территорий, характеризующихся особым правовым режимом и условиями использования; – создании организационно-территориальных и социально-экономических условий для устойчивого развития сельской местности; – обеспечении экономической защиты ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий от изъятия для несельскохозяйственных целей; – организации рационального использования земель и их охраны; – разработке предложений по консервации земель, пригодности для использования их в сельском хозяйстве, видам разрешенного использования; – установлении состава и площадей угодий и объёмов их трансформации и улучшения; – внедрении мер экономического стимулирования рационального землевладения и землепользования. В диссертации показано, что в связи с тем, что документы территориального планирования и градостроительные регламенты, как составные части Правил землепользования и застройки, согласно ст.36 п. 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации для межселенных территорий вообще не устанавливаются, необходимо разрабатывать плановую документацию по зонированию этих территорий в порядке проведения землеустройства. На основе анализа нормативных правовых и нормативно-методических документов, содержащих сведения о тех или иных территориальных зонах на межселенных территориях, показано, что в настоящее время в землеустроительной документации выделяются следующие их виды: – природные зоны, характеризующиеся данными природно-сельскохозяйственного, лесорастительного, лесозащитного, гидрографического, водохозяйственного и других видов районирования; – эколого-хозяйственные, эколого-экономические, агроландшафтные, земельно-оценочные и другие зоны, учитывающие совокупное действие природных и экономических факторов и характеризующиеся показателями природной и экономической ценности; – категории земель (зоны) по их пригодности в сельском хозяйстве; – классы земель (подзоны) по продуктивности сельскохозяйственных угодий, также классы, группы, виды, подвиды земель по эрозионной опасности, степени увлажненности, закамненности и т.п. Наличие большого количества территориальных зон, их неупорядоченность и ограниченность применения не позволяет решать различные вопросы, связанные с управлением земельными ресурсами на основе территориального зонирования. Это приводит к существенным сложностям в определении правового режима земель по различным категориям земельного фонда страны, частому наложению противоречащих запрещений или разрешений в использовании земель на одни и те же участки, к неурегулированному и необоснованному предоставлению и изъятию продуктивных земель, бессистемности в организации территории, отсутствию предъявляемых к землевладельцам и землепользователям требований по охране природы. Все это затрудняет не только осуществление надлежащего земельного контроля, но и применение экономического механизма регулирования землепользования. Учитывая особую роль земель сельскохозяйственного назначения в обеспечении населения продуктами питания, а промышленности – в сырье, необходимость приоритета в использовании сельскохозяйственных угодий и потребность в их особой охране, выполнения требований воспроизводства плодородия почв в работе предлагается планировать и осуществлять хозяйственное использование этих земель на основе землеустроительных регламентов. В диссертации показывается, что землеустроительный регламент должен являться частью Правил землепользования, он должен разрабатываться для каждой территориальной зоны, отграниченной в Правилах землепользования конкретного региона (субъекта Российской Федерации) и отдельных муниципальных образованиях. При этом под землеустроительными регламентами понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды и параметры разрешенного использования и охраны земельных участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и уровни интенсивности использования почвенного плодородия, а также ограничения (обременения) прав, налагаемые на земельный участок. Застроенные территории земель сельскохозяйственного назначения с размещением на них объектов капитального строительства по закону необходимо использовать на основе градостроительных регламентов. В диссертации разработан механизм формирования правового режима и землеустроительного регламента земельного участка, находящегося на межселенных территориях (рис. 1). Для практического зонирования межселенных территорий в работе предлагается осуществить выделение режимных и режимообразующих объектов. Для этого в диссертации определен перечень этих объектов и сформированы типы зон с особыми режимами использования территорий. Рис. 1. Схема формирования правового режима и землеустроительного регламента земельного участка Построенная нами классификация и типизация территориальных зон, а также сформированный перечень основных режимных и режимообразующих объектов на землях сельскохозяйственного назначения обусловливают необходимость совершенствования видов землеустроительной документации на различных стадиях планирования развития землепользования в регионах и муниципальных образованиях и уточнения задач землеустроительного проектирования. В этой связи на уровне субъектов Российской Федерации, а затем в информационной, технологической и логической взаимосвязях – на уровне муниципальных районов и муниципальных образований, предлагается разрабатывать схемы зонирования межселенных территорий и схемы (дежурные карты) зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) соответствующего административного уровня. Схемы зонирования территорий предлагается разрабатывать в составе схем землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схем землеустройства территорий муниципальных образований или в качестве самостоятельного землеустроительного документа. Основная задача схем зонирования территорий – произвести распределение земель по категориям, подкатегориям, формам собственности и угодьям на перспективу и обосновать основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков. Данные схемы необходимо разрабатывать на срок 15 лет с первоочередным 5-летним периодом их основания. Схемы (дежурные карты) зон с особыми условиями использования территорий следует разрабатывать для установления ограничений (обременений) в использовании земельных участков и учёта сервитутов. В последующем данные схемы (карты) будут использоваться при разработке кадастровых паспортов (планов) земельных участков и в ходе землеустроительного проектирования. Основные этапы и стадии планирования развития землепользования региона, предлагаемые нами, а также взаимосвязь землеустроительной и градостроительной документации показаны на рис. 2. Таким образом, к числу главных видов землеустроительной документации, которую необходимо разработать при осуществлении зонирования межселенных территорий в регионе необходимо отнести следующие: – схему землеустройства территории субъекта Российской Федерации, в составе которой или самостоятельно следует составить схему зонирования территории субъекта Российской Федерации с землеустроительными регламентами; – схемы землеустройства территорий муниципальных районов и образований, включающие схемы зонирования территорий муниципальных районов и образований и соответствующие землеустроительные регламенты; – схемы (дежурные карты) зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ); – проекты территориального землеустройства по установлению границ, местоположения и площадей территориальных зон различного порядка. В диссертации даны предложения по совершенствованию разработки дежурных карт зон с особыми условиями использования территорий. Исходя из триединой роли земли в экономике любого государства в диссертации дан перечень основных задач, решаемых при зонировании территории любого субъекта Российской Федерации, а также предложения по их разделению на три вида: технические, социально-экономические и административно-правовые (юридические). При этом обращено внимание на то, что решение задач любого вида подразумевает строгое выполнение обязательных экологических (природоохранных) требований, позволяющих обеспечить охрану и рациональное использование земель. Научно обоснованное зонирование территорий позволит: – усовершенствовать систему управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, учёта, планирования, организации и контроля за использованием земель и их охраной; – осуществить прогнозирование бюджетных поступлений за счёт платы за землю, расчёты обоснованных размеров кадастровой стоимости земельных участков с учётом особых режимов использования земель, ведение реестров налогоплательщиков; – произвести научно обоснованные расчеты потерь и убытков сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для несельскохозяйственных целей, дифференцировать плату за сервитуты, установить размер штрафов за нарушение правил землепользования, определить меры экономического стимулирования рационального природопользования; – наглядно отобразить все категории и зоны особого режима использования земель (территориальные зоны), различные земельные участки и их части с установленными регламентами, оперативно готовить информацию и вносить изменения в сформированные базы данных о зонах и земельных участках, находящихся в обороте или подлежащих земельному обороту; – снизить затраты на создание и ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства; улучшить контроль за проведением землеустройства, осуществление экспертизы землеустроительной документации; ускорить исполнение обращений граждан и юридических лиц по вопросам предоставления, изъятия и отводом земельных участков, а также проведению землеустройства; – обеспечить достоверность и полноту ведений кадастра недвижимости и системы её регистрации, что гарантирует признание и подтверждение государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; – установить быстрый доступ к сформированным базам данных о целевом назначении, правовом режиме и видам разрешенного использования любых земельных участков, расположении зон особых режимов использования земель, что даст возможность ускорить предоставление и изъятие земельных участков, и их оборот.^ Современное состояние и оценка качества земель Белгородской области для целей землеустройства. Разработанные теоретические положения апробированы на конкретном субъекте Российской Федерации, в качестве которого была принята Белгородская область. По состоянию на 1 января 2007 г. земельный фонд Белгородской области составил 2713,4 тыс. гектаров. Основную часть территории области занимали земли сельскохозяйственного назначения – 74,3%, земли поселений – 12,1%, земли лесного фонда – 7,9%. Удельный вес земель других категорий в общей структуре земельного фонда незначителен. Сельскохозяйственные угодья в составе земельного фонда области занимали 78,9%, в том числе пашня – 60,9%, многолетние насаждения – 1,2%, кормовые угодья 16,8%, лесные земли – 8,9%. Площадь земель сельскохозяйственного назначения за 1975–2007 годы сократилась на 413 тыс. га или на 16,0%; сельскохозяйственных угодий – на 50,8 тыс. га или на 2,3%, пашни – на 78,2 тыс. га или на 4,5%. На территории области функционировали 532 сельскохозяйственные организации, 1776 крестьянских (фермерских) хозяйств. Исследования показали, что 30% земель области расположены на склонах свыше 3°. Доля пахотных земель, расположенных на склонах до 1°, составляла 32,6%, от 1° до 3° – 47,7%, от 3° до 5° – 15,4%, от 5° до 7° – 2,8%, свыше 7° – 1,5%. Преобладающие почвы черноземы типичные и черноземы выщелоченные. На территории области наблюдаются процессы активной деградации земель. Основной негативный фактор – эрозия почв в условиях высокой освоенности территории и распаханности земель. Поэтому для эффективного развития сельскохозяйственного производства в условиях Белгородской области важное значение имеет размещение сельскохозяйственных угодий и сельскохозяйственных культур с учетом экологических требований, ландшафтной дифференциации территории и агроэкологического состояния земельных участков. Исходя из этого, в диссертации проведена классификация земель сельскохозяйственного назначения области по эрозионной опасности и по пригодности для использования в сельском хозяйстве с учетом последующего формирования землеустроительных регламентов для каждого земельного участка. По интенсивности развития эрозионных процессов определено три уровня: наименьший (слабый), средний и сильный. Исходя из этого, на территории области в ходе исследования было выделено три почвенно-эрозионных района и пять подрайонов. Оценка качества земель сельскохозяйственного назначения для целей землеустройства осуществлена по: – пригодности для использования под различные виды сельскохозяйственных угодий; – ассортименту сельскохозяйственных культур, которые могут выращиваться на земельном участке; – уровню нормативной урожайности сельскохозяйственных культур и естественного травостоя; – уровню нормативных затрат на возделывание и уборку культур, а также на поддержание плодородия почв. Оценка качества земель базировалась на информации о естественных признаках земель. На основе этой информации была изучена возможность использования земель под различные виды сельскохозяйственных угодий и оценён уровень плодородия почв. В качестве главных критериев оценки качества земель были приняты экономические показатели. Так, расчетный чистый доход при выращивании сельскохозяйственной продукции был выбран в качестве критерия пригодности земель для сельскохозяйственного производства, а его величина – в качестве критерия уровня плодородия земель. Использование экономического инструмента позволило количественно охарактеризовать качество земель как по отдельным вышеперечисленным признакам качества (потенциальная урожайность сельскохозяйственных культур, затраты на выращивание культур и др.), так и по их совокупности, где в качестве комплексного показателя нами был принят зерновой эквивалент. Кроме этого, проведенные экономические расчеты позволили обеспечить сопоставимость сравнительной оценки качества земель различных территорий Российской Федерации, увязать различия в качестве земель только с природными условиями и исключить возможное влияние на результаты оценки условий рынка, региональных и местных экономических условий сельскохозяйственного производства, факторов местоположения, характеризоваться одинаковыми показателями качества земли. В расчетах экономических показателей, необходимых для оценки качества земель, использовались единые для всей территории Российской Федерации цены на продукцию сельского хозяйства, расценки по оплате труда, тарифы на электроэнергию, цены на горюче-смазочные и другие материалы. Объективность (сопоставимость) сравнительной оценки качества земель обеспечивалась расчетом потенциальной урожайности сельскохозяйственных культур и затрат на их выращивание и уборку в строгом соответствии с нормами и структурой затрат оптимальных зональных технологий. Примененный для оценки качества земель зерновой эквивалент представляет собой урожайность зерновых культур, получаемую на эталон затрат, эквивалентную по величине расчетного чистого дохода всему ассортименту оценочных культур. Основу показателя составляла нормативная урожайность зерновых, которая в процессе формирования зернового эквивалента корректировалась по величине нормативных затрат и по ассортименту оценочных культур. Считалось, что чем больше величина зернового эквивалента, тем выше качество земли и больше ее доходность. Оценка качества земель проводилась одновременно по двум видам использования: под пашню и естественные кормовые угодья. Планирование и организация рационального использования земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области на перспективу осуществлялись на основе их зонирования. В качестве показателей, учитываемых при зонировании, приняты оценка качества земель, плодородия и технологических свойств и классификация земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. При разработке землеустроительных регламентов по пригодности выделены следующие четыре категории земель: – пригодные для использования под любые сельскохозяйственные угодья; – малопригодные под пашню и многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья; – непригодные или малопригодные для использования в сельском хозяйстве в естественном состоянии; – уникальные, малопригодные под пашню, но по своим уникальным свойствам пригодные для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников (табак, чай, виноград, рис и др.). По уровню потенциального плодородия указанные земли были подразделены на девять классов и 29 разделов. Исходя из этого в диссертации определены виды разрешенного использования земельных участков по зонам и землеустроительные регламенты (рис. 3,4). Кроме того, по каждой территориальной зоне