1. Понятие оценочной деятельности Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме. Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики). Объекты оценочной деятельности: - отдельные материальные объекты (вещи) - совокупность вещей, составляющих имущество лица - вещные права - права требований - работы, услуги, информация.^ 2. Субъекты оценочной деятельности Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме. Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).^ 3. Объекты оценочной деятельности Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме. Объекты оценочной деятельности: - отдельные материальные объекты (вещи) - совокупность вещей, составляющих имущество лица - вещные права - права требований - работы, услуги, информация.^ 4. Виды стоимости, определяемые в процессе оценки. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки. стоимость объектов с ограниченным рынком (оружие, наркотики) стоимость объектов для целей налогообложения Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. 1) упорядоченная ликвидация - означает, что распродажа активов производится в течение периода достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену за каждый вид активов 2) принудительная ликвидация - означает, что активы распродаются на столько быстро, на сколько это возможно, часто, одновременно и на одном аукционе утилизационная стоимость – стоимость материалов из которых состоит объект плюс затраты на утилизацию инвестиционная стоимость – стоимость объекта исходя из конкретных целей конкретного лица (может быть больше рыночной). Инвестиционная - стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора. Она, как правило, выше обоснованной рыночной стоимости. Балансовая (бухгалтерская) - определяется исходя из балансового отчета по объекту недвижимости, как сумма его активов за вычетом накопленного износа с учетом сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. Обязательства оцениваются по номинальной стоимости согласно стоимости кредитных договоров. Восстановительная стоимость. (Стоимость воспроизводства или замещения). Восстановительная стоимость определяется затратами текущих цен на строительство объекта. Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах точной копией оценивания объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций. специальная стоимость – стоимость не подходящая под определение приведенных выше видов Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта. Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости. Критерии рыночной стоимости включают: 1.Типичная мотивация 2.Информирование сторон 3.Период предложений к продаже 4.Условия продажи Элементы стоимости: 1.Спрос 2.Полезность 3.дифицитность 4.передаваемость^ 5. Случаи обязательной оценки. Основания проведения оценки. Наиболее часто встречающиеся основания это: договор между оценщиком и заказчиком. решение суда решение органа государственной власти Основания для проведения оценки объекта оценки (ФЗ статья 9) Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: 1. при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; 2. при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; 3. при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; 4. при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; 5. при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: 6. при национализации имущества; 7. при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; 8. при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; 9. при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; 10. при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.^ 6. Недвижимое и движимое имущество. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (ГК РФ) 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.^ 7. Нормативно-правовая база оценки имущества в РФ. Основные документы, регламентирующие ОД: ФЗ №135 –ФЗ «об оценочной деятельности в РФ»Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.Гражданский кодекс РФ – основной свод законов. Ведомственные постановления^ 8. Современное состояние рынка оценки в РФ. Отправной точкой для возникновения оценки в современной России явился 1998 год, когда вышел ФЗ №135-ФЗ «об оценочной деятельности в РФ». В настоящее время средний объем рынка оценочных услуг в России составляет 400-500 млн у.е. в год. Около 40% всех оценочных услуг оказывается в центральном федеральном округе, 19% - приволжском федеральном округе, меньше всего на Дальнем востоке.^ 9. Государственное регулирование оценки имущества в РФ. Основными отличительными особенностями оценочной деятельности, которые обуславливают необходимость её регулирования является: Принципиально новая значимость этого вида деятельности РФВлияние оценки практически на все сферы экономической деятельности.Междисциплинарный, межведомственный характер. Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнение следующих основных принципов: Оценка имущества является профессиональным видом деятельности.Оценка также является научным направлением со своей методологией, терминологией и принципами исследований.Базируясь на мировом опыте, развитие оценки в России необходимо создавать национальную систему оценки со своими особенностями. При этом недопустимо слепое копирование зарубежного опыта, с другой стороны создание принципиально новых подходов, неучитывающих обще мировые тенденции.Восстановление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений, при чётком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования.Формирование оценки возможно только на основе правового, методологического и информационного пространства на всей территории РФ.Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим экономическим потребностям, а также учитывать как региональные так и отраслевые особенности. Основной функцией гос-ва при формировании системы оценки является создание системы правового регулирования этого вида деятельности.Оценкой могут заниматься как гос-ые так и частные оценщики, при этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем пространстве. Основными инструментами гос. регулирования оценочной деятельности являются: ЛицензированиеСистема стандартовСистема сертификации и качества услугКлассификация учебных программ, подготовка оценщиков.Создание условий для развития и становления само регулируемых профессиональных объединений оценщиковОрганизация процесса включение процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство 7.Контроль за исполнением законодательства Для реализации этих задач в структуре исполнительной власти создан единый орган, осуществляющий координацию работ в области оценке ППРФ №932 от 20. 08. 99 г. установило таким органом Министерство Имущественных Отношений РФ. В связи с административной реформой в мае 2004 это Министерство было ликвидировано, а в замен создано Федеральное агентство по управлению имуществом РФ, ведомства РФ, субъектов РФ не должны стремиться к созданию собственных систем оценок. На федеральном уровне закреплен запрет на создание ведомственных систем, противоречащих системе общественных федеральных стандартов. Необходимо учитывать из функций гос-х ведомостей те работы по оценке которые в эффективной построенной системе должны выполнять независимые профессиональные оценщики. При этом учёт специфических особенностей отраслей видов деятельности, требует разработки отраслевых нормативных актов, в которых должны участвовать ведомства хорошо знающие специфику конкретных видов имущества, кроме того ведомства на всех уровнях должны осуществлять контроль за правильностью проведённых оценок. Они должны выступать в качестве организаторов оценочного процесса, квалифицированно выполнять постановку задач и приёмку выполненных работ, позволяющим исключить режим наибольшего благоприятствования для одной или нескольких оценочных компаний и создание искусственных припятствований для остальных оценщиков является проведение конкурсов или тендров на право проведения конкурентных оценок для нужд гос-ва. Важная роль ведомств всех уровней заключается в создании и эксплуатации информационных систем. Создание этих систем за счёт только бюджетных средств врят ли осуществимо, поэтому наиболее неперспективный путь – это объединение усилий как частных так и гос. структур. Гос-ые и частные оценщики являются равноправными участниками оценочной деятельности. При этом одной из задач негосударственных оценщиков является обеспечение согласования результатов налоговых оценок, в случае несогласия клиента с результатами полученными гос. оценщиками. Определенная федеральным законодательством система гос. регулирования оценочной деятельности включает: лицензирование оценочной деятельностиразработки и принятие нормативно-правовых актов, в том числе методических рекомендаций стандартов оценкиконтроль за осуществлением оценочной деятельности.согласование перечня требований предъявляет к образовательным учреждениям, осуществляющим проф-ю подготовку в области оценки.взаимодействие с само регулируемыми организациями оценщиков и координации совместной деятельности. Согласно ФЗ «об оценочной деятельности» проведение обязательной оценки независимыми оценщиками является обязательной в случае: при определении ст-ти объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в целях: приватизации, передачи в доверительное управление или в аренду. В случае приватизации в соответствии с ФЗ «о приватизации гос-го и мун-го имущества» начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценкипри использовании объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в качестве предмета залога при продажи или ином отчуждении объектов при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами принадлежащими РФ, субъектам РФ и мун-м образованиямпри передачи объекта принадлежащего РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юр-х лиц, а так же при возникновении спора по ст-ти объектов оценки, в том числе при национализации имущества и при изъятии имущества для гос-х и мун-х нужд путём выкупа. Принудительное изъятие имущества у собственника производится в случае: обращение взыскано на имущество по обязательствамотчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.отчуждение недвижимости в связи с изъятием з/у.выкуп из конфискация Кроме перечисленных случаев необходимость обязательной оценки предусмотрена рядом других законов: ФЗ «об АО» устанавливает привлечение независимого оценщика. В случае определения цены выкупа акций обществом у акционеров^ 10. Регулирование оценочной деятельности со стороны саморегулируемых организаций. В настоящее время основной функцией по контролю за оценочной деятельностью переданы от государственной организации саморегулиремым организациям. Это произошло после внесений изменений в федеральный закон об оценочной деятельности, вступившее в силу с 1 июня 2006г. Согласно этому закону саморегулируемая организация оценщиков - некоммерческая организация, включенная в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков и объединений оценщиков на условиях членства. Статус саморегулируемой организации приобретен с момента включения организации в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков. Основой для включения некоммерческой организации в единый реестр, регулируемой организации является: • Объединение в такой организации не менее 300 лиц являются ее членами. • Наличие компенсационного фонда. • Наличие органа управления и структурных подразделений. • Наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденный в соответствии законодательством. Работники саморегулируемой организации оценщиков не в праве осуществлять оценочную деятельность. Ликвидация некоммерческих организаций осуществляется ликвидационной коммисией, в которой обязательно должен быть включен представитель национального совета по оценочной деятельности. Функции СОО: 1) разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой, профессиональной деятельности. 2) Разработка и утверждение правил и условий приема члены саморегулируемой организации оценщиков. Установление размере членских взносов на порядке их внесения. 3) Представление интересов своих членов в отношениях с федеральными органами государственной власти. 4) Контроль за соблюдением своими членами требований законодательства стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой профессиональной этики. 5) Прием и исключение из членов саморегулируемой организации. 6) Ведения реестра членов саморегулируемой организации. 7) Организация информационного и методического обеспечения своих членов. Права саморегулируемой организации оценщиков. 1) Представление интересов своих членов в их отношении с органами власти. 2) Оспаривать в судебном порядке акты государственной власти и действия/ бездействие ее органов, нарушающие права и интересы членов саморегулируемой организации оценщиков. СОО обязана: соблюдать требования законодательства РФ формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг осуществлять контроль за соблюдением своими членами законодательства РФ, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством и внутренними документами организации сообщать в уполномоченный федеральный орган по надзору за деятельностью СОО о возникновении несоответствия требованиям законодательства отказать в принятие в члены СОО в установленных случаях исключать из членов СОО за нарушения требования законодательства, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики вести реестр членов СОО организовывать проведение проф переподготовки оценщиков Некоммерческая организация в праве подать заявление о ее включении в единый реестр СОО. Уполномоченный фед орган принимает решение о включении или об отказе о включении в единый реестр СОО. В течении 7 дней, начиная с даты предоставления следующих документов: заявление учредительные документы копия свидетельства о постановке на налоговый учет копии документов об образовании, подтверждающие получение проф знаний в области оценки членами СОО копии положений о коллективном органе управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за деятельностью членов и о дисциплинарном комитете копии справок об отсутствии у членов организации неснятых или непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления копии документов, подтверждающие формирование компенсационного фонда копии заявлений ее членов о вступлении в эту организацию копия реестра членов некоммерческой организации Решение уполномоченного фед органа об отказе в вкл некоммерческой организации в единый реестр СОО может быть принято по след причинам: некоммерче6ская организация не соответствует требованию законодательства некоммерческая организация предоставила не все документы или предоставила документы с неверными сведениями11. Общая характеристика процесса оценки. Основные этапы. В процессе оценки можно выделить 6 этапов: Постановка задач. Данный этап включает в себя: • формирование цели оценки • определение вида стоимости • идентификация объекта и прав, связанных с ним • определение даты оценки При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать. Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной Заключение договора на оценку. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.Договор № ООО «Лютик» в лице генерального директора Пупкина А.Н. действующего на основании устава с одной стороны (именуемой в дальнейшем оценщик) и ООО «Ромашка» в лице своего генерального директора Зернова М. Ю. действующего на основании устава (именуемый в дальнейшем заказчик) заключили договор о нижеследующем. Оценщик обязуется определить рыночную стоимость торгового центра по адресу… и обладающего характеристиками… Оценщик имеет право… (перечислить права) Оценщик имеет обязанности… (перечислить обязанности) По результатам оценки оценщик предоставляет отчёт заказчику. Договор заключён на … Реквизиты сторон Техническое задание на проведение оценки… Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Он должен содержать: • основание заключения договора • вид оценки объекта оценки • вид определения стоимости объекта оценки • размер денежного вознаграждения за проведение оценки • сведения о страховании гражданской ответственности (если страхование присутствует) Осмотр объекта. На этом этапе оценщик в присутствии представителя заказчика, осматривает объект в натуре, составляет его описание, делает необходимое фотографирование и составляет представление с физического состояния объекта. Сбор, проверка и анализ данных .Расчет стоимости объекта начинается всегда с анализа наилучшего и наибольшего эффективного использования. Наилучшее и наибольшее эффективное использование объекта, законодательно разрешенное финансово-выгодный и физически осуществимый способ использ. объекта при котором его стоимость становится максимальной. После определения наилучшего/ наибольшего эффективного использования стоимости объекта рассчитывается всеми 3 подходами: • Сравнительный • Доходный • Затратный В случае если стоимость объекта невозможно рассчитать к.-л. подходом оценщик должен в отчете обосновать отказ от к.-л. подхода. В итоге происходит согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта. Подготовка отчета. Основным документом, в котором отражаются результаты оценки, является отчет, создаваемый в 2х экземплярах, один из которых остается заказчику. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкования или вводить. В отчете в обязательном порядке указывается: • Дата проведения оценки • Используемые стандарты, цели и задачи. • Приводятся иные сведения, необходимые, по мнению оценщика для полного толкования результатов оценки. В случае если при проведении оценки, определяется не рыночная, а иная стоимость, в отчете должны быть указаны причины, отступления от рыночной стоимости. В отчете должны быть указаны: • Дата составления, порядковый номер • Основания на проведение оценки • Место нахождения оценщика и сведения о его членстве саморегулир организации. • Точное описание объекта оценки, в отношении объекта оценки, принадлежащие физическому лицу, реквизиты юридического лица. • Стандарты оценки, используют при расчетах, перечень исходных данных, используемых при проведении оценки, а так же, приняты в процессе оценки допущения. • Послед определения стоимости объекта и ее итоговые величины. • Дата определения стоимости объекта. • Перечень документов, используемые оценщиком, и устанавливаемые количественные и качественные характеристики объектов. Отчет так же может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важным для полноты отражения, примененного им методы оценки. Отчет должен быть: • Пронумерован • Прошит • Подписан оценщиком • Скреплен печатью Итоговая величина рыночной стоимости указана в отчет, признается достоверность, и рекомендуемый для совершения сделок, если законом не предусмотрено иное. В случае наличия, спора о достоверности, величины рыночной стоимости, указанной в отчете, указанный спор, подлежит распоряжению в судебном порядке. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий : -мотивация продавца и покупателя является типичной ; -обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ; -платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ; -компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.^ 12. Теория стоимости денег во времени. Будущая и настоящая стоимость денежной единицы. По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от нескольких факторов,среди них:1)сумма денежных средств2)времени выплаты или получения3)риска4)соответствующей ставки дохода на инвестицииАннуитет-серия равномерных платежей через равные промежутки времени.FV=PV(1+i)n-,будущая стоимость денежной единицыPV=FV/(1+i)n-,текущая стоимость единицы.Это величина,обратная накопленной сумме единицы.Используя эту функцию можно решить,какую сумму надо положить сегодня,чтобы получить заданную сумму в будущем.^ 13. Теория стоимости денег во времени. Будущая стоимость аннуитета и фактор фонда возмещения. По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от нескольких факторов,среди них:1)сумма денежных средств2)времени выплаты или получения3)риска4)соответствующей ставки дохода на инвестицииАннуитет-серия равномерных платежей через равные промежутки времени.FV=PMT((1+i)n-1)/i-,будущая стоимость обычного аннуитета.Если платежи осуществляются в начале каждого периода,то рассматривается авансовый аннуитет.PMT=Fv*i/(1+i)n-1-фактор фонда возмещения.Показывает денежную сумму,которую необходимо вносить в конце каждого периода для того,чтобы через заданное число периодов остаток составил одну денежную единицу.Эта величина,обратная фактору накопления единицы за период,учитывает только возврат инвестированных средств.Различают фактор фонда обычного возмещения и авансового возмещения.Фактор фонда авансового возмещения предусматривает поступление платежей в начале периода.^ 14. Теория стоимости денег во времени. Текущая стоимость аннуитета и взнос на амортизацию единицы. По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стгоит дороже,чем полученная в будущем.Это связано с тем,что за весь период до появления будущих доходов денежная единица приносит прибыль,новую стоимость.Денежная единица рассматривается,как капитал.Применение метода капитализации доходов в оценке стоимости объектов недвижимости требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы,которая будет получена в будущем.Капитализация дохода-это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.Для правильной оценки будущих поступлений необходимо использовать сложный процент и дисконтирование.Сложный процент означает,что уже полученный процент,будучи внесённым на депозит вместе с первоначальными инвестициями,становится частью основной суммы.И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный поцент приносит новый доход.Простой процент не предполагает данной процедуры.Дисконтирование-это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от нескольких факторов,среди них:1)су