Ограниченные вещные права

Тема 3. .
 
Общие положения.
Правособственности является наиболее широким по содержа­нию вещным правом. В отличиеот этого, ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, ужеприсвоенную другим лицом — собственником. Классичес­ким примером данного праваявляются сервитуты — права поль­зования чужой недвижимой вещью в определенном,строго огра­ниченном отношении, например, право прохода или проезда через чужойземельный участок. Предоставляемые таким вещ­ным правом возможности всегдаограничены по содержанию и потому являются гораздо более узкими, чем правомочиясобст­венника (в частности, в большинстве случаев исключают возмож­ностьотчуждения имущества без согласия собственника). В российском гражданском правевсе ограниченные вещные права (за исключением залога и права удержания) имеютобъектом недви­жимое имущество (вещи).
Наряду с ужеупоминавшимися общими свойствами всех вещ­ных прав важной юридическойособенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случаесмены соб­ственника соответствующего имущества. Иначе говоря, эти правасохраняются и при перемене права собственности на такое иму­щество (например, вслучае его продажи, перехода по наследству и т.д.), как бы обременяя его, т.е.всегда следуют за вещью, а не за собственником. Такое «право следования»является характерным признаком вещных прав.
Тем самым оникак бы сжимают, ограничивают права собст­венника на его имущество, ибо он вэтом случае обычно лишается возможности свободного пользования своим имуществом(но, как правило, сохраняет возможности распоряжения им, напри­мер, отчужденияпосредством договоров купли-продажи или мены). С этой точки зрения наличие ограниченныхвещных прав на имущество является известным ограничением правомочийсобственника. Более того, субъекты этих прав могут прибегать к их исковойзащите от неправомерных посягательств любых третьих лиц, включая и собственникавещи. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавли­вается»в первоначальном объеме без каких-либо дополнитель­ных условий, в чемпроявляется, так сказать, упругость права собственности.
Из этоговытекает также такое свойство ограниченных вещ­ных прав, как их производность,зависимость от права собствен­ности как основного вещного права. При отсутствииили прекра­щении права собственности на вещь невозможно установить или сохранитьна нее ограниченное вещное право (например, в отно­шении бесхозяйного имущества).
Характер исодержание ограниченных вещных прав определя­ется непосредственно законом, а недоговором, да и их возникно­вение нередко происходит помимо воли собственника.Поэтому закон должен сам установить все их разновидности и определить составляющиеих конкретные правомочия. Как из­вестно, в обязательственных отношениях, вбольшинстве случаев возникающих на основе договора, участники в значительноймере вольны в определении их содержания и условий, включая установление условийсделок, хотя и не определенных законом, но не противоречащих ему, что исключаетисчерпы­вающий перечень видов договоров. В вещных отношениях, воз­никающих отнюдьне только по воле их участников, последние не вправе самостоятельно определятьих содержание. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограни­ченных вещныхправ.
Российскоегражданское законодательство предусматривает несколько групп ограниченныхвещных прав. В эту систему вхо­дят, во-первых, вещные права некоторых юридическихлиц на хозяйствование с имуществом собственника (К ним относятся право хозяйственноговедения и право оперативного управления ); во-вторых, ограни­ченные вещныеправа по использованию чужих земельных участ­ков; в-третьих, права ограниченногопользования иным недвижи­мым имуществом (главным образом, жилыми помещениями);в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обяза­тельств права залога(залогодержателя) и удержания, объектами которых, в отличие от иных вещныхправ, могут являться движи­мые вещи.
К ограниченнымвещным правам по использованию чужих земельных участков относятся:
1)принадлежащее гражданам право пожизненного наследуе­мого владения землей (посути — бессрочной аренды);
2) правопостоянного (бессрочного) пользования землей, субъ­ектом которого могут бытькак граждане, так и юридические лица;
3) сервитуты(сервитутные права), которые могут иметь объ­ектом (обременять в том или иномотношении) не только земель­ные участки (например, путем предоставлениясубъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельныйучасток и т.п.), но и здания и сооружения. В ГК они рассматрива­ются как праваограниченного пользования соседним участком (земельные сервитуты), возникающиена основе соглашения соб­ственников соседствующих участков (с возможностью,однако, принудительного установления судом такого сервитута). Водные сервитутыв виде прав на забор воды, водопой скота, осуществле­ния паромных и лодочныхпереправ через водные объекты по соглашению с их собственниками предусмотреныст. 43—44 Вод­ного кодекса;
4) правозастройки чужого земельного участка, принадлежа­щее субъектам прав пожизненногонаследуемого владения или постоянного пользования. Оно заключается ввозможности воз­ведения на соответствующем участке зданий, сооружений и дру­гихобъектов недвижимости, становящихся при этом собствен­ностью застройщика.
Правда,все перечисленные четыре группы прав предусмот­рены правилами гл. 17 ГК, невступившей в силу до принятия нового Земельного кодекса, и с этой точки зренияне могут пока иметь практического распространения. Вместе с тем их появле­ниеуже сейчас возможно при продаже недвижимости, находя­щейся на не принадлежащемотчуждателю земельном участке (п. 3 ст. 552 ГК), либо при продаже застроенногоземельного участка с сохранением за отчуждателем права собственности насоответствующие строения (ст. 553 ГК). Сервитутные права в отношении земельногоучастка могут возникать и у арендаторов зданий и сооружений на срок действиядоговора аренды (ст. 652, 653 ГК).
Действующеезаконодательство использует также категорию «публичных сервитутов»,возникающих, например, при исполь­зовании любыми гражданами не закрытых для общегодоступа земельных участков, находящихся в публичной собственности (улиц, дорог,пешеходных зон, мест отдыха и т.п.). Такие серви­туты возникают также приприватизации застроенных земельных участков и состоят в возможностяхустановления, во-первых, права безвозмездного и беспрепятственногоиспользования пе­шеходных и автомобильных дорог и объектов инженерной ин­фраструктуры,находящихся на участке; во-вторых, права разме­щения на участке межевых игеодезических знаков и подъездов к ним; в-третьих, права доступа на участок дляремонта данных «объектов инфраструктуры». Водный кодекс РФ в ст. 20, 43 и 44предусматривает возможность установления «публичных вод­ных сервитутов». Однакотакие права не имеют конкретных управомоченных лиц и не могут считатьсягражданско-правовыми. По сути, они представляют собой не сервитуты, аустановленные законом пределы прав публичных или частных собственниковсоответствующих недвижимостей.
Право пользованияжилым помещением. (1.4) Права ограниченного пользования иными недвижимостямипредставлены в нашем законодательстве, во-первых, правами членов семьисобственника жилого помещения, предусмотрен­ными ст. 292 ГК. За этими гражданаминепосредственно закон признает «право пользования этим помещением на условиях,предусмотренных жилищным законодательством». Таким обра­зом, удовлетворение имисвоих жилищных потребностей здесь не зависит от воли собственника жилья. Посуществу, это право ограниченного пользования жильем собственника также можноотнести к правам сервитутного типа.
При этомданное право пользования сохраняется за ними и при переходе права собственностина жилье (например, при про­даже этого жилья как предмета залога, гарантировавшегобанку-ссудодателю погашение выданного им собственнику жилья кре­дита) (см. п. 1ст. 558 ГК). Следовательно, при отчуждении граж­данином-собственником своего жильябез согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжатьпользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселеныиз него по требованию нового собственни­ка. Более того, при наличии в числечленов семьи такого собст­венника несовершеннолетнего лица любое отчуждениежилья во­обще допускается только с предварительного согласия органа опеки ипопечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Закон здесь по сути ограничивает собственниканедвижимости в праве распоряжения ею. Кроме следования за недвижимостью, такого«права пользо­вания жильем», характерного для вещного права, оно защищает­сязаконом от всяких посягательств любых лиц, включая и самого собственника жилогопомещения (п. 3 ст. 292 ГК). Все это не ос­тавляет сомнений в еговещно-правовом характере (тем более что нормы о нем помещены в гл. 18 ГК РФ,посвященной исключи­тельно вещным правам на жилые помещения).
Во-вторых, кним относится право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, егочастью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком,дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании договора (купли-продажинедвижимости под условием их пожизненного содержания с иждивением всоответствии с п. 1 ст. 602 ГК) либо завещательного отказа (ч. 2 ст. 538 ГКРСФСР 1964 г.). Содержа­ние этого права определено законом, а не договором илизавеща­тельным отказом. Оно заключается в возможности проживания в жиломпомещении, принадлежащим другому лицу, т.е. в ограни­ченном (целевом)использовании чужого недвижимого имущест­ва, и исключает для управомоченноголица какие-либо возмож­ности распоряжения этим имуществом. Данное право такжесо­храняется за управомоченными лицами (пользователями) неза­висимо отвозможной в последующем смены собственника недви­жимости и пользуетсяабсолютной защитой, в том числе и в от­ношении собственника. Сказанное относитсяи к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жи­логопомещения) объектом недвижимости.
Особуюгруппу ограниченных вещных прав составляют вещ­ные права, обеспечивающиенадлежащее исполнение обяза­тельств. К их числу относятся: 1 ) залоговое право(в случаях) когда его объектом является вещь, а не имущественное право); 2)право удержания (ст. 359 ГК). Объектом обоих названных прав может являться какнедвижимое, так и движимое имущество (вещи), а в их содержание входит возможностьпринудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника,т.е. пре­кращение самого основного вещного права — права собственнос­ти. Обаэтих обстоятельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещныхправ. Названные особенности зало­га (и весьма близкого к нему институтаудержания) обусловили давние, но не прекращающиеся до сих пор теоретическиеспоры о его вещно-правовой или обязательственно-правовой природе.
 1.1 Право пожизненного наследуемого владения землей
Пожизненноенаследуемое владение землей – следующее важное вещное право на землю. Правда, смомента его возникновения у некоторых стали возникать сомнения в егонеобходимости. Говорили, что здесь происходит смешение его с правом владения втриаде содержания права собственности, что оно непонятно и т. д. Думается, этопроисходило от недопонимания нового важного института земельного права,близкого к праву собственности.
Оно можетявиться переходным, но пока сохраняется, так как миллионы граждан имеют землюна основании этого права и государство не «отнимает» ее и не«заставляет» ее выкупить.
Кроме того,государство закрепило за гражданами участки в собственность в пределахустановленных норм, а сверх норм (например, при большемерных участках) – в пожизненноенаследуемое владение.
Владелецвправе сдавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное пользование.Также владелец вправе передать участок по наследству, но не вправе совершатьсделки, влекущие отчуждение участка. Это право, таким образом, уже очень близкок праву собственности. Может быть, оно само собой когда-либо исчезнет, ногосударству преждевременно насильственно его упразднять.
В пожизненномнаследуемом владении по желанию граждан могут находиться предоставленные имранее земельные участки, в том числе сверх нормы бесплатной передачи всобственность до установленных предельных размеров, а также при получении этихучастков по наследству.
Данная формаправа на землю впервые была установлена Основами законодательства о землебывшего СССР в апреле 1990 г. В те годы шла острая борьба, дискуссия о возможностиправа частной собственности в РФ на землю. Победила точка зрения противниковчастной собственности на землю. Право пожизненного наследуемого владения землейбыло введено как альтернатива частной собственности. К тому же«термин» владение понимается как близкий к термину«собственность».
В ЗК 1991 г.это право было предусмотрено как самостоятельная форма права на землю.
УказомПрезидента РФ от 23 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательствав соответствие с Конституцией РФ» это право отменено и сохранено только залицами, получившими в установленном порядке его до конца 1993 г., а также понаследству. ГК это право восстановлено и существует с правом собственности.
Участки направе пожизненного наследуемого владения владельцами по их желанию могутвыкупаться в собственность в рассрочку.  1.2. Право постоянного (бессрочного) пользованияземлей
К вещнымземельным правам отнесено также постоянное (бессрочное) пользование землей.Ранее оно рассматривалось в земельном законодательстве как основное и главноеправо на землю. Поэтому нормы о пользовании землей были сформулированы в ЗК наиболееподробно. Иногда говорят, что ныне в праве пользования землей нет необходимости,поскольку есть право аренды. Тем более, что в ГК прямо имеется такой термин,как «пользование на праве аренды». Но это не умаляет и не отвергаетправо пользования, ибо оно в данном случае – постоянное, бесспорное, а аренда –временный, срочный вид пользования. Иное дело – временное (срочное)пользование. Необходимо ли оно?
ГК содержитряд основополагающих норм о землепользовании (ст. 268-270). В ЗК регулируетсяпредоставление земель в постоянное пользование (ст. 26-28, 57-59, 61-68, 80 идр. ).
Земельныеучастки предоставляются в пользование из государственных и муниципальныхземель. В пользование предоставляются участки также частными собственниками –физическими и юридическими лицами. В качестве пользователей выступают физическиеи юридические лица, предприниматели, коммерческие организации, колхозы и совхозы,оставшиеся на прежней организационно-правовой форме и т. д. Участки, предоставленныев пользование, остаются в государственной, муниципальной или частной собственности.Пользователь имеет право владения (фактического обладания) участком и правопользования им (извлечения из земли полезных свойств). Распоряжаться землейпользователь не вправе за исключением случаев, предусмотренных законом(например, во вторичное, временное (срочное) пользование (в аренду), либо с согласиясобственника).
Государственныйили муниципальный орган принимает решение о предоставлении земель впользование. Кроме того, может заключаться договор о предоставлении участка впользование. Собственник или владелец земли может предоставлять участок такжепо договору.  1.3 (как дополнение) Земельный сервитут
В числе вещныхправ на землю ГК (ст. 276-177) предусмотрел право других граждан и юридическихлиц на ограниченное пользование чужим земельным участком. Такое правоназывается земельным сервитутом. В ЗК такого права (по наименованию) не было инет, но фактически оно подразумевалось (например, в виде использованияземельного участка для изыскательских и геолого-разведочных работ,строительства дороги, линии связи, водопровода и т. д. ).
Таким образом,земельный сервитут определяется двояко: с одной стороны – как право наограниченное пользование чужим земельным участком, с другой стороны – как некотороеограничение права собственника (владельца, пользователя или арендатора) данногоучастка в пользу других лиц.
Почему и длячего необходим сервитут? Прежде всего, для прохода, проезда, прокладкитрубопровода и др. Точно так же сервитут необходим, например, для прогонаскота, прокладки газопровода или водопровода, установки телефонных столбов и т.д.
Сервитут, какправило, является постоянным и может быть прекращен лишь тогда когданеобходимость в нем отпала или пользователи сервитута сами от него отказались.
Сервитутпредоставляется с согласия собственника (владельца, пользователя илиарендатора) земельного участка, а в случае его несогласия и возникновения спорапо решению суда, арбитражного суда. Собственник (а также владелец,пользователь, арендатор) участка вправе заключать с гражданами и юридическимилицами соглашение об условиях пользования земельным сервитутам и размерах платыза него.