Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия

I  Вступление
II.  Договорпродажи недвижимости
1. Понятие договора продажи недвижимости.
2. Элементы договора продажи недвижимости
2.1. Стороны договора.
2.2. Предмет договора.
2.3. Формы договора.
2.4. Регистрация сделок.
2.5. Цена договора.
3. Права и обязанности сторон.
4. Особенности продажи жилых помещений.
III. Договорпродажи предприятия.
1. Понятие договора продажи предприятия.
2. Элементы договора продажи предприятия.
2.1. Предмет договора и срок договора.
2.2. Стороны договора.
2.3. Цена договора
2.4. Форма договора.
3. Содержание договора продажи предприятия.
3.1. Обязанности продавца.
3.2. Обязанности покупателя.
IV. Заключение.
V. Литература

I.  Вступление
Операции с недвижимым имуществом стали массовыми иповседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц имуниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остаетсязначительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточнойюридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, чтовлечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно,значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы наадвокатские услуги.
Как известно, всоответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещамотносятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье инежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса.Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданскомкодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые несвязаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это –«подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты[1].Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (статья130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия «недвижимость»нет.
Критерий«неразрывной связи с землей» и «невозможности перемещения безнесоразмерного ущерба» не может служить общей, объединяющей недвижимостьхарактеристикой.
II.  Договор продажи недвижимости.
 
1. Понятие договора продажи недвижимости
 
Выделениеправил, посвященных продаже недвижимости, в особую главу ГК РФ, былообусловлено рядом обстоятельств. Как уже было сказано, большая часть объектовнедвижимости неразрывно связана с расположением на земельных участках и имеетбольшую цену, поэтому необходимы меры, предусматривающие охрану интересов обеихсторон (продавца и покупателя). Потребовалось внести ряд ограничений по участиюв гражданском обороте отдельных объектов социальной значимости и целевогоназначения. Кроме того, недвижимость является индивидуальной, незаменимойвещью, что также влияет на правовое регулирование отношений, связанных с ней.
Статья 454 ГКРФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договорукупли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственностьдругой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить занего определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определенииосновывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажинедвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточномуакту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГКРФ).
Договор продажинедвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.
2. Элементы договора продажи недвижимости
 
2.1.Стороны договора
 
Сторонами договора являются продавец и покупатель.Собственник недвижимости или государственное и муниципальное предприятие илиучреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимостьсвидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним на основании «Правил ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219). При заключениидоговора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимогоимущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единогогосударственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом,подтверждающей права собственника
(ст. 131 ГК РФ, федеральныйЗакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» от 21 июля 1997 ст. 7). В целях охраны интересов собственников отпосягательств и злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступностигосударственного реестра имеет ограничительное толкование.
Любые субъекты права могут выступать участникамидоговора продажи недвижимости на той или иной стороне. П. 2 ст. 295, п. 1 ст.297 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие,выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения(применительно к казенному предприятию – правом оперативного управления) имеетправо распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственникаэтого имущества.
В п.2 статьи 298 содержатся нормы, регулирующие тудеятельность учреждений которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенноеза их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения,имущество обособляется от остального имущественного комплекса
учреждения путем учета егона отдельном балансе и может быть отчуждено. Если учредителем учрежденияявляется частный собственник, то проданное государственными или муниципальнымипредприятиями или учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно изсферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а также и из государственной(муниципальной) или частной собственности.
«При переходе права собственности нагосударственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс кдругому собственнику государственного или муниципального имущества такоепредприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество»(п.1 ст. 300 ГК). «При переходе права собственности на учреждение кдругому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления напринадлежащее ему имущество» (п.2 ст.300 ГК). То есть, одновременно долженрегистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещныхправ".
Законодательство о приватизации регламентируетправила продажи недвижимости при приватизации, существуют и особые правилапродажи недвижимости на торгах а также при передаче имущества частным юридическимлицам. Например, в ст.78 Закона «Об акционерных обществах» говоритсяо том, что решение о совершении сделки должно быть принято единогласно советомдиректоров, наблюдательным советом, если предметом сделки является имущество состоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятиярешения о совершении сделки или большинством в 3/4 голосов акционеров –владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, если стоимость выше50%.
П.2 ст. 181 ГК, п.3 ст. 35 Семейного кодексаотносятся  к сделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда один из них выступает продавцом или покупателем, а другойтребует
признания сделкинедействительной. Срок исковой давности устанавливается в один год иисчисляется с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушениисвоего права.
2.2. Предмет договора.
 
Основным признаком, позволяющим выделить этот типдоговора, является его объект – недвижимое имущество. Выше уже говорилось отом, что можно отнести к недвижимому  имуществу (в соответствии с п.1 ст. 130ГК).
Чаще всего возникают вопросы о возможностизаключения договора купли-продажи незавершенного строительного объекта.Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации и переходаправа собственности недостроенные объекты «не могут  оцениваться вкачестве недвижимости, а являются лишь совокупностью строительных материалов иконструкций, в которую вложен также труд строителей» (см. комментарийчасти 1 ГК РФ для предпринимателей  М., 1995. стр. 241). Высший арбитражный судотвечает на этот вопрос положительно, основываясь на п.2 ст.25 Закона орегистрации, где допускается совершение сделки с объектом незавершенногостроительства и регистрация права на указанный объект на определенных этапахстроительства. В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда «правособственности на незавершенный строительством объект возникает с моментарегистрации (см.  п.7 приложения к информационному письму Президиума ВАС  РФ от13 ноября 1997 г. № 21,  Сб. постановлений  пленумов ВС и ВАС  РФ по гражданскимделам, стр. 297).
Особая тщательность определения предмета договорапродажи недвижимости обусловлена особыми свойствами недвижимых вещей и ихвысокой ценой. Статья 554 ГК РФ отмечает необходимость указания данных,позволяющих „определенно установить недвижимое имущество, подлежащеепередаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих  расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества“. Далее в статье говорится, что „при отсутствииэтих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче,считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считаетсязаключенным“. Если, например, предметом договора является здание илисооружение, в договоре указывается его адрес, месторасположение, назначение идругие характеристики, а также кадастровый номер. Это – „уникальный, неповторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, которыйприсваивается при осуществлении кадастрового и технического учета(инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательствомРФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объектзарегистрированного права. Кадастровый
номер здания или сооружениясостоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится зданиеили сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номерпомещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания илисооружения и инвентарного номера помещения“. (Закон о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, см.1).
При заключении  договоров купли-продажи недвижимостиучитывается ограниченная оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Вп.3 ст.129 ГК говорится: „Земля и другие природные ресурсы могутотчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере,в какой их оборот допускается законами о земле и других природныхресурсах“, т.е. специальное законодательство (Водный кодекс РФ, Воздушныйкодекс РФ) является приоритетным. Например, не допускаются сделки, которыемогут повлечь отчуждение водных объектов, находящихся в исключительной государственнойсобственности (ст. 22, 34, 35, Водный кодекс РФ. Согласно ст.40 Водного КодексаРФ только обособленные водные объекты (замкнутые воды), которые Кодексопределяет как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, могутнаходиться в частной собственности. Предельные их размеры устанавливаютсяземельным законодательством, а оборот определяется гражданскимзаконодательством с учетом земельного.
Земельным кодексом РСФСР 1970 г. купля-продажаземельных участков не только не допускалась, но и квалифицировалась в качествеуголовного преступления. ГК РСФСР 1964 г. ограничивался нормами купли-продажи идарением жилых домов. Статьи Земельного кодекса РФ 1991 г. действуют лишь внезначительной части, что практически ограничивает оборот земельных участков.Земельное законодательство не кодифицировано и представляет собой конгломератнормативных правовых актов, многие из которых противоречат друг другу. Нафедеральном уровне не урегулированы важнейшие вопросы собственности на землю.Очевидно, в отношении земли российское законодательство последует мировой традиции,согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорийземель.
2.3.  Формы договора
 
       Из всех способовзаключения договора, предусмотренных  ст.434 ГК, применительно к договорупродажи недвижимости выбран только один. Такой договор в соответствии состатьей 550 ГК РФ заключается в виде одного документа, подписывается сторонамис обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договорапродажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. После принятияФедерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним“ от 21 июля 1997 г. она была замененагосударственной регистрацией. Нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью не стало общимправилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условиисоблюдения сторонами  сделки правил государственной регистрации. В то же времясогласно ст. 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка снедвижимостью может быть нотариально удостоверена. Такое требование являетсядля контрагента обязательным, и нарушение его приведет к недействительностисоответствующего договора.
Последствия несоблюдения требований к форме различаютсяв зависимости от того, какова эта форма – простая письменная или нотариальная.Во втором случае, разумеется, недействительность, а именно ничтожность сделки.В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее несоблюдение пообщему правилу не несет недействительности сделки, если тольконедействительность  не предусмотрена законом. В отношении сделок снедвижимостью ГК предусматривает такое жесткое последствие, какнедействительность, в случае несоблюдения требований к продаже предприятия, недвижимости.И в этом случае есть основания считать, что такая сделка должна быть признананичтожной, а не оспоримой (с применением  последствий п.2 ст.162, ст.166-168ГК)
2.4.Регистрация сделок.
 
Регистрация большинства сделок с недвижимостьюобязательна в силу требований ГК, дополнительные случаи регистрации могут бытьпредусмотрены законом, в первую очередь Законом о государственной регистрацииправ на недвижимость и сделок с ним. И если ранее регистрация являлась как быпридатком к форме сделки (в ГК РФ 1964 года немногие правила о регистрациисодержались в статьях, именовавшихся „Форма договора купли-продажи жилогодома“ и „Форма договора дарения“), то с „возвращением“оборота недвижимости она получила самостоятельное значение способа фиксациисделки, влекущего признание ее государством. Регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним является не самоцелью а средством введения оборотанедвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности ипубличности. Поэтому и предусмотрено  осуществление регистрации в единомгосударственном реестре с предоставлением информации о произведеннойрегистрации и зарегистрированных правил любому лицу.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрациив случаях, предусмотренных ГК и Законом о регистрации (п.1 ст.164 ГК). Таким образом,исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК, и могут бытьпредусмотрены специальным законом, но не подзаконным нормативным актом(ведомственным или правительственным). Из сферы действия Закона о регистрацииисключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты (ст.1, 4, 33 закона).
До принятия соответствующих федеральных законов,основанных на положениях п.1 ст.131 ГК РФ применяется действующий порядок регистрацииправ на эти объекты недвижимости, предусмотренный в транспортных кодексах  иуставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых на их основе.
Однако п.9 ст.33 Воздушного кодекса отсылает кстатье 131 ГК, где нет конкретных правил государственной регистрации и учетавоздушных судов.
Устав внутреннего водного транспорта Союза ССР,утвержденный еще 15 октября 1955 г. и действующий по сегодняшний день, также нерегламентирует вопросов регистрации судов. Регистрация судов независимо от ихведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальныхспортивных судов, осуществляется согласно „Правилам регистрации судов,эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ“, установленных ПриказомМинистерства транспорта РФ от 5 марта 1995 г. № 18 и которые в целом сходны спорядком регистрации, предусмотренным Кодексом торгового мореплавания РФ 1999г.
Согласно КТМ право собственности и иные вещные правана судно, а также ограничение, (обременение) прав на него подлежат регистрациив Государственном судовом реестре или судовой книге. С этого моментаприобретается право плавания  под Государственным флагом РФ и национальностьРФ. Регистрацию осуществляют органы технического надзора за судами или капитаныморского торгового порта в соответствии с правила ми регистрации судов и правна них, установленных федеральным органом исполнительной власти в областитранспорта, а капитаны морского рыбного порта в соответствии с правилами,утвержденными органом исполнительной власти в области рыболовства. После регистрациивыдается Судовое свидетельство, подтверждающее право собственности на судно.
Положение о регистрации космических объектовотсутствует. В соответствии с п.1 ст.17 Закона РФ „О космическойдеятельности“ от 20 августа 1993 г. космические объекты подлежатрегистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность РФ иодновременно свидетельствующую  о праве собственности на него конкретного лица. Регистрация подтверждает, что объекты недвижимости находятся в сфереюрисдикции РФ  независимо от их месторасположения.
Как уже ранее говорилось, порядок государственнойрегистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установленФедеральным Законом „О государственной регистрации“ от 21 июля 1997г. Регистрация осуществляется в едином государственном реестре органами юстициипо регистрации прав на недвижимость.
В комментариях к ст. 551 ГК РФ говорится, что изпредусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимости исделок с ней выбрана государственная регистрация перехода права собственности
по договору, которая недолжна отождествляться с государственной   реги-
страцией самого договора.Поэтому договор продажи недвижимости имущества признается заключенным в момент,предусмотренный  п.1 ст.433 ГК, т.е. в момент  подписания сторонами договоракак единого документа. Регистрация перехода прав собственности по договорупродажи недвижимости отличается от специальной регистрации отдельных видовсамого недвижимого имущества (ст. 131 ГК).
При заключении договора купли-продажи недвижимостимомент купли-продажи не совпадает с моментом перехода прав собственности нанее. Согласно п. 2 ст. 233 ГК право собственности у покупателя недвижимостивозникает с момента государственной регистрации перехода этого права, при этомрегистрация  необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимостипо акту. Передача недвижимости покупателю может происходить как до, так и послерегистрации права собственности.
Из этого следует, что до момента регистрацииперехода права собственности покупатель, даже получив объект договора вовладение и ( или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях стретьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. Вслучае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона вправепредъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях– один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК. (Такая точка зрения  высказанав комментариях ГК РФ, части второй под редакцией О.Н.Садикова М.: Контракт,Инфра-М, Норма, 1998, стр.125).
Е.Ю. Валявина (см. „Гражданское право“ т.2под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, М.: Проспект, 2000, стр.91) считает, чтопродавец может заключить договор с другим покупателем до момента регистрацииперехода права собственности, т.к. отказ  от осуществления права не означаетего прекращения (ст.9 ГК). Таким образом, несмотря на наличие договора с первымпокупателем продавец имеет право изменять волю собственника-продавца иотчуждать имущество другому конкретному лицу.  Однако, ст. 310 ГК не допускаетодностороннего отказа от исполнения обязательства
( в данном случае отисполнения первого договора). Подобные действия считаются правонарушениями, закоторые возлагается гражданско-правовая ответственность в соответствии сост.401 ГК.
Срок, в течение которого договор и (или) переходправа собственности подлежит регистрации, законом не установлен. Чтобыобезопасить себя от подобного поведения продавца покупателю необходимо максимальносэкономить время между заключением договора и государственной регистрациейперехода права.
В п.7 „Обзора практики разрешения споров,возникающих по договорам купли-продажи недвижимости“ Высший АрбитражныйСуд РФ сделал вывод, что поскольку спорное имущество обременено правамипокупателя (отделения Сбербанка в конкретном рассмотренном случае), продавец(Акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
П.3 вышеназванного „Обзора“ обосновываетрешение Высшего Арбитражного Суда о том, что договор купли-продажи нежилыхпомещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрацииперехода права собственности согласно п.1 ст. 433 ГК. Следовательно, по сделкамс жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затемили  одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК). Всоответствии со ст.558  и ст.560 ГК стороны обязаны зарегистрировать договорпродажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.
2.5.Цена договора
 
Договор продажи недвижимости должен предусматриватьее цену. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной формеусловия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Этимже п.1 ст.555 ГК РФ отменяются правила определения цены, предусмотренные  п.3ст.424 ГК. Согласно абз.1 п.1 ст.424  цена продаваемой недвижимостиопределяется соглашением сторон. При необходимости специализированныекоммерческие организации – оценщики определяют цену.
 П.» ст.555 устанавливает ряд требований кпорядку определения цены на недвижимость. Если земельный участок продаетсявместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимостьвключает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельныйучасток передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения идругой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определенияцены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Если цена на недвижимое имущество в договореопределена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателяразмера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемогопокупателю имущества.
3.Права и обязанности сторон
 
Передача недвижимости покупателю является основнойобязанностью продавца и является общей для всех договоров купли-продажи. Правособственности на вещь возникает у покупателя с момента передачи (п.1 ст.223ГК), а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности,который не всегда совпадает с фактической передачей имущества. Различаютпередачу собственности  и практическую передачу вещи (недвижимости) по актупередачи. С этой точки зрения продавец обязан перенести  на  покупателя  право собственности  на  проданное  имущество
(т.е. фактически передатьнедвижимость). Поскольку требуется регистрация перехода права собственностистороны обязаны обратиться в регистрирующий отдел с целью выполнения этоготребования. В п.3 ст.551 говорится, что если одна из сторон уклоняется отгосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, судвправе по требованию другой стороны вынести решение о государственнойрегистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаясяот государственной регистрации перехода права собственности, должна возместитьдругой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Существует различный порядок представлениядокументов на государственную регистрацию прав в соответствии со ст. 16 Законао регистрации. Заявление о государственной регистрации подают все стороны договора(сделки), если не требуется нотариального удостоверения сделки, в противномслучае – одна из сторон.
Если покупатель соглашается принять имущество сограничениями (обременениями), они регистрируются наряду с государственнойрегистрацией вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с п.1 ст.4Закона о регистрации  и ст.131 ГК.
В силу того, что недвижимость нельзя передатьпокупателю путем вручения, т.е. обычным способом, законодательствопредусматривает особые правила приемки и передачи проданной недвижимости. Ониосуществляются в соответствии со ст. 556 ГК по подписываемому сторонами передаточномуакту или иному документу  о передаче имущества. Если иное не предусмотренозаконом или договором, обязательство продавца о передаче имущества считаетсяисполненным после вручения этого имущества покупателю и подписаниясоответствующего договора о передаче, который является доказательствомсостоявшейся передачи и устраняет возможность возникновения споров в будущем поповоду передачи имущества, не соответствующего условиям договора.
Передаточный акт не является дополнением илиуточнением договора. В п.2 ст.556 говорится, что принятие покупателемнедвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в томчисле в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости,не является основанием для освобождения продавца от ответственности заненадлежащее исполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться икак неотъемлемая часть договора. Подписание акта является моментом переходариска случайной гибели или случайного повреждения на покупателя, т.к. с моментавручения имущества и подписания акта продавец считается исполнившим своиобязанности. При этом возникновение права собственности связывается с моментомрегистрации права, а не с фактической передачей вещи.
В целях защиты прав покупателей  помещений вкондоминимуме ст.13 Федерального закона «О товариществе собственниковжилья» от 24 мая 1996 г. устанавливает дополнительные обязанности продавцапо предоставлению определенных сведений.
Кроме обязанности принять  имущество попередаточному акту и зарегистрировать  переход права собственности всоответствии со ст. 551 ГК, обязанности покупателя являются обычными для любогодоговора купли-продажи.
4.Особенности продажи жилых помещений
 
Существенными условиями договора купли-продажи жилыхпомещений, как и других договоров продажи недвижимости являются условия о егопредмете и цене (ст.554, 555)
Дополнительную особенность предмета договорасоставляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьейсобственности оно находится, может быть использовано только для проживанияграждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должнобыть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных илигосударственных органах (БТИ, администрация муниципального образования).Комментарий п.1 ст. 558 к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом,его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Как правило, речь должнаидти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении направе общей долевой собственности.
Помимо предмета и цены существенным условиемдоговора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и послепродажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могутбыть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшегосяпроживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53Жилищного кодекса, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматели жилого помещения  и постояннопроживающие с ним граждане (ст.667 ГК);
в) арендаторы (ст. 617 ГК);
г) лица, пользующиеся жилым помещением в силузавещательного отказа (ст.538 ГК 1964 г.).
Органы опеки и попечительства дают соглашение напродажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьисобственника (п.4 ст.292 ГК), усиливая гарантии прав несовершеннолетних.
Договор также должен указывать, что в жиломпомещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилымпомещением. Продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного,муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в нихсовершеннолетних граждан запрещена (ч.3 ст.19 Закона РФ «Об основахфедеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года).
Собственник квартиры в многоквартирных домах невправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилогодома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно отправа собственности на квартиру.
Договор купли продажи жилого помещения, в отличие отпрочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации ивступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст. 433 ГК). Незарегистрированныйдоговор продажи жилого помещения считается незаключенным. Государственнуюрегистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы,которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551).

III   ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ.
 
1. Понятие договора продажи предприятия.
 
Продажа предприятия – одна из разновидностейдоговора купли-продажи недвижимости. Институт продажи предприятия как имущественногокомплекса является новым по сравнению с ГК 1964 г. Однако, в целом российскомуправу он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежелисформулирован в новом ГК. Продажа предприятия широко применялась в старойпредпринимательской практике, скромнее – в годы НЭПа. Возможность продажипредприятий в целом прямо упоминается в ГК 1922 г. (см. ст. 22 и приложение кней). В последние годы, еще до введения в действие нового ГК, продажагосударственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону)использовалась как один из способов приватизации.
Предприятие находится сегодня несколько особнякомсреди недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК РФ, и в Законе о государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвященысамостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту.Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается вопределении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, посоставляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение егок той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя изхарактеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь наприроде составляющих его элементов, многие из которых, такие как праватребования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесеныбыть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывнойсвязанности с землей, а по решению законодателя распространить на этотспецифический объект особенности правового режима, устанавливаемого длянедвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который«выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, посколькуоно вещью, даже сложной не является.
Статья 132 ГК определяет состав предприятия в целяхвведения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Предприятие каксамостоятельный объект гражданских прав представляет собой имущественныйкомплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности. Онвключает в себя все виды имущества, необходимые для такой деятельности, аименно: участки земли, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменноенаименование, товарные знаки, знаки обслуживания)
и другие исключительныеправа. Однако, отдельные авторы (в частности, Садиков О.М. в комментариях к ГК ч.2, ст.559) отмечают неточность данного определения: к обозначениям,индивидуализирующим предприятия нельзя отнести фирменное наименование, так какв современном российском праве оно является средством индивидуализации непредприятия, а его собственника – коммерческой организации (см. п. 4 ст. 54ГК), в отличие от фирмы, которая в Положении о фирме 1927 признаваласьназванием предприятия как обособленного имущественного комплекса. Поэтому фирмавсегда включалась в состав предприятия и была совершенно оборотоспособнымобъектом гражданских прав. Напротив, фирменное наименование юридического лицапо новому ГК не может включаться в состав предприятия, и, вообще, должно бытьпризнано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотя право ограниченного егоиспользования может предоставляться другому лицу в предусмотренных закономслучаях. В состав же предприятия могут быть включены средства самогопредприятия как имущественного комплекса или отдельных составляющих его элементов(вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого следует, чтопереход права на фирменное наименование к покупателю предприятия не может иметьместа.
Под предприятием как объектом права мы понимаемособый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Это имущество, принадлежащеечастному или коллективному предпринимателю и предназначенное для веденияпредпринимательской деятельности. Оно обособлено от других имуществпредпринимателя и представляет собой, как уже говорилось, единый имущественныйкомплекс, непотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а не просто совокупностьразрозненных предметов.
Тем не менее, признавая предприятие недвижимостью,ГК не подчиняет его  общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальныхправил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, болееформализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми вотношении иного недвижимого имущества. Процедура государственной регистрацииправ предприятия также является довольно сложной и предусматриваетдополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрациюправ на земельные участки и иную недвижимость, входящую  в состав предприятия.
Для того, чтобы приобрести право на ведениекоммерческой деятельности предприятия покупатель должен приобрести право контролянад ним (путем покупки акций или долей участия в уставном капитале юридическоголица) или купить предприятие как вещь. Различаются и юридическая форма инаступающие последствия этих двух способов.
Право контроля над обществом дает приобретение 100%акций у акционеров, но не порождает право собственности на имущество. Продаваяакции, АО не меняет собственника предприятия (оно остается собственником), аменяет лишь лицо, контролирующее акционера (собственника).
Являясь субъектом права,акционерное общество будет владеть всеми обязательственными и исключительнымиправами, правом собственности на имущество.
Продавая предприятие, акционер (предприниматель)передает свое право собственности в собственность покупателя. Правособственности на купленную вещь переходит к покупателю, но без акций, ранееэмитированных продавцом и удостоверяющим обязательственные права  акционеров кАО. Акционерное общество, имея полученную в качестве продажной цены денежнуюсумму, может продолжать вести предпринимательскую деятельность.
Покупатель, выступая в качестве индивидуальногопредпринимателя, без создания нового юридического лица, может непосредственно всвоей предпринимательской деятельности использовать купленное предприятие. Онтакже имеет право при создании нового юридического лица внести купленноепредприятие в уставной капитал и получить взамен акции или права участия в этойорганизации.
Договор продажи предприятия является консенсуальным,возмездным, взаимным.
2. Элементыдоговора продажи предприятия.
 
2.1 Стороны договора.
 
В соответствии со статьями 10 и 11 Федеральногозакона «О приватизации государственного имущества и об основахприватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июня1997 года сторонами договора продажи предприятия могут быть лица, удовлетворяющиестатьям Закона о приватизации: граждане и коммерческие организации(предприниматели) и продавцы – Правительство Российской Федерации,Мингосимущества России, соответствующие федеральные органы, органыгосударственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления.
При продаже государственных и муниципальныхпредприятий используются следующие принципы: открытость, прозрачность, конкурсность;в случае продажи ликвидного предприятия — приватизация по рыночной стоимости,определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации»; в случае приватизации неликвидногопредприятия — продажа предприятия с учетом последующего выполненияинвестиционных и (или) социальных условий, предполагающих повышениеликвидности.
При приватизации земельных участков используетсяпринцип создания единого имущественного комплекса, путем представления первоочередногоправа на выкуп земельных участков физическим и юридическим лицам –собственникам объектов недвижимости, находящихся на земельных участках.
Приватизация государственного и муниципальногоимущества осуществляется в соответствии с установленными статьями Закона оприватизации способами: продажа на аукционе (в том числе продажа акций на специализированномаукционе), на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальнымиусловиями; внесение имущества в качестве вклада в уставные капиталыхозяйственных обществ; преобразование в открытые акционерные общества; продажаакций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ ихработникам.
Способ приватизации выбирается на этапе принятиярешения, а конкретную реализацию выбранного способа продажи осуществляет Российскийфонд Федерального имущества (привлекает независимых оценщиков, организуетторги).
В соответствии с действующим законодательством вслучае проведения торгов по продаже государственного и муниципального имуществаорганизатор торгов должен опубликовать в средствах массовой информацииизвещение о проведении торгов.
2.2. Предметдоговора и срок договора.
 
Главным условием договора продажи  предприятияявляется его предмет, определение которого должно содержать все характеристикии данные (см. ст. 554 Г.К. и комментарии к ней), т.е. на основе полной инвентаризациидолжен быть определен состав продаваемого предприятия. Способы проведенияинвентаризации определяются Методическими указаниями по инвентаризацииимущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина Р.Ф. от 13июня 1995года №49.
В состав предприятия входят следующие элементы(согласно книге «Гражданское и торговое право капиталистическихгосударств» под ред. Е.В. Васильева М. 1993, стр.112-113):
материальные – помещения, здания, сооружения иземельные участки с соответствующим оборудованием, т. е. торговые заведения, товарныезапасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы),касса (наличные денежные средства);
нематериальные – имущественные права и обязанностиобязательственного характера (в т.ч. кредиторскую и дебиторскую задолженность),исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные,авторские права), исключительные права в отношении средств индивидуализациипродавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.). Всеназванные элементы входят в состав предприятия и переходят по договору кпокупателю по общему правилу (в том числе и фирменное наименование, посколькунет доктрины понимания этой проблемы, на основании п.2 ст. 559 ГК фирмавключается в предмет договора).
Согласно п.3 ст.553 в предмет договора не входят ине могут передаваться покупателю права, полученные продавцом предприятия  наосновании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Этоправо неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент егогражданской правоспособности. Передача покупателю обязательств в составепредприятия, которые покупатель не может выполнить из-за отсутствия у неголицензии, ведет к солидарной ответственности продавца и покупателя передпредприятием.
Глава 30 ГК (§ 8) регулирует продажу предприятия, тоесть имущественного комплекса, образующего технологически единое целое,замкнутый производственный цикл. Значит предметом договора может быть какпредприятие целиком, так и его часть, пригодная для ведения предпринимательскойдеятельности. В то же время, на основе общих норм о купле-продаже, поставке илипродаже недвижимости осуществляется продажа отдельных элементов, находящихся всоставе предприятия (зданий, станков, имущественных прав).
Статья 562 ГК РФ регулирует права кредиторов припродаже предприятия. Одной из особенностей предмета договора является  наличиев его составе обязательств (долгов) перед третьими лицами. Кредиторы пообязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны бытьуведомлены о его продаже либо продавцом (что предпочтительнее), либопокупателем. Если этого не происходит, кредитор заявляет требования в течениегода со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче покупателю. Приполучении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения можетдать согласие на перевод долга либо заявить требования (п.2 ст.562 ГК). До техпор пока кредитор не даст такое согласие, либо обязательство не будетнадлежащим образом  исполнено, продавец и покупатель несут перед кредиторомсолидарную ответственность (п.4 ст. 562).
Срок договора продажи предприятия законом ненормирован и устанавливается соглашением сторон.
2.3Цена договора
 
Стоимость предприятия, определяемая соглашениемсторон, или его цена является важным условием договора продажи предприятия.Договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Ст.17Федерального закона РФ «О приватизации государственного имущества и обосновах приватизации муниципального имущества в РФ» от 21 июля 1997 г.определяет порядок назначения стартовой цены на аукционе или конкурсе припродаже государственных предприятий. Договор купли-продажи является возмездной,но не обязательно эквивалентной сделкой. На цену предприятия могут влиятьразличные факторы как личного плана, так и факторы, не поддающиеся прямойоценке (перспективы рынка,
надежность должников).Документы, предусмотренные ст.561 ГК служат вспомогательным средствомопределения цены и не имеют для сторон обязательного значения. Действует общееположение о цене в договоре продажи недвижимости (п.1 ст.555 ГК). Ценаопределяется свободно на основе полной инвентаризации предприятия иаудиторского заключения о его составе и стоимости (для достоверности информациио действительной стоимости предприятия). Документы должны быть составлены,рассмотрены и согласованы сторонами.
2.4. Форма договора
 
Статья 560 ГК регулирует форму и государственнуюрегистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимымимуществом (ст. 132 ГК) к форме договора предъявляются такие же   строгиетребования, как и к договору продажи недвижимости (те же, что и в ст.550).Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами (п.2 ст.434) с приложениями, удостоверяющимисостав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом,заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятиядолгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будетзаключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован всоответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения(п.3 ст. 560 ГК).  Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно,представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора.
3. Содержание договора продажи предприятия
 
3.1.Обязанности продавца
 
Обязанностью продавца является(ст. 563) передача предприятия покупателю по передаточному акту и перенесении на него права собственности, что может иметь место лишь после того, как договорбудет зарегистрирован. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписанияакта обеими сторонам. С того же момента на покупателя переходит риск случайнойгибели или повреждения имущества. Продавец обязан за свой счет (если этопредусмотрено договором) подготовить предприятие к передаче, составить ипредставить на подписание передаточный акт. Но подписание акта являетсяформальным действием и не исчерпывает обязанности продавца по передачепредприятия. Одной из главных обязанностей является фактическая передачапредприятия покупателю, что не всегда возможно осуществить путем вручения. Этоможно сделать символически,
путем подписания передаточного акта. С момента егоподписания, при условии, что к этому времени покупатель смог беспрепятственнопринять предприятие фактически, оно считается переданным покупателю.
Право же собственности напредприятие может перейти к покупателю лишь с момента государственнойрегистрации этого права, непосредственно после передачи предприятия покупателю,если иное не предусмотрено договором продажи предприятия (п. 2 ст. 654). Здесьчетко разграничены государственная регистрация договора и регистрация права(перехода права), возникающего из договора. Итак, право собственности напокупателя переходит в результате последовательности действий: подписание и государственнаярегистрация договора, подписание передаточного акта, регистрация правасобственности.
С этого же момента продавецсчитается исполнившим свое обязательство по договору. Но моменты перехода правсобственности и рисков случайной гибели предприятия не совпадают по времени.Как следует из п. 2 ст. 563 ГК предприятие считается переданным покупателю содня подписания передаточного акта обеими сторонами. Покупатель, еще не получивправа собственности, вместе с рисками получает право использовать входящие всостав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности иизвлекать из него выгоды. Иногда это может быть просто необходимым дляподдержания предмета договора в исправном состоянии либо избежания крупныхубытков, которые могут наступить при остановке производства. Это правопокупателя является вторичным вещным правом. Риск случайной гибели илислучайного повреждения имущества переходит на покупателя, поскольку он можетреально влиять на его сохранность.
Документы, прилагаемые кдоговору продажи (п. 2 ст. 561 ГК) в отношении фактически передаваемогоимущества фиксируются передаточным актом.
Количество и качество имущества,определяется по аналогии с  общим положением о купле-продаже (п.1 ст. 565 ГК).Однако, в отличие от п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК, в которых говорится, чтопокупатель дополнительно имеет право требовать: восполнения илидоукомплектования недостающих вещей, возмещения собственных расходов наустранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК), замены недоброкачественных товаров(п. 2 ст. 475 ГК) при договоре продажи предприятия, покупатель, получившийимущество ненадлежащего качества или в меньшем количестве, имеет правотребовать  только соответствующего уменьшения покупной цены (п. 2 ст. 565). Этоправило действует только тогда, когда недостатки были известны покупателю намомент подписания передаточного акта. Если же это случилось после передачипредприятия, применяются все указанные выше средства защиты по общим нормам окупле-продаже.
В соответствии со ст. 483 ГК,если покупатель известит продавца своевременно о нарушении договора, а продавецне устранит недостатки, покупатель имеет право требовать расторжения илиизменения договора
(см. п. 1 ст. 466, п. 2  ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК).
Ст. 566 ограничивает применениепоследствий недействительности сделок, изменения и расторжения договоракупли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной изсторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствийможет привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересовкредиторов продавца или покупателя, других лиц или противоречит общественныминтересам.
Обязанностью покупателя такжеявляется передача имущества, свободного от прав третьих лиц. Предмет договорапродажи предприятия, как правило, включает обязательство перед третьим лицом. Вэтом случае продавец обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся правахтретьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащимобразом. При подписании передаточного акта (с перечнем всех долгов) продавецодновременно извещает о них покупателя и передает ему долги, при условии егосогласия. Передача обязательств не может состояться помимо передаточного актаили иного документа, подписанного новым должником.
      Кроме того, отмечается в комментариях к ст. 566 ГК, для перевода долга вовсех случаях требуется согласие кредитора (ст. 562 ГК). О действиях кредиторовговорилось выше.
3.2.Обязанности покупателя по договору.
 
Оплата полученного предприятияявляется основной обязанностью покупателя.
Существует, но специально ГК нерегулируется обязанность принять товар. Чтобы продавец мог считатьсяисполнившим свою обязанность по передаче предприятия, покупатель долженсовершить  ряд  действий. Если передаточный акт соответствует условиямдоговора, покупатель  не может без оснований отказаться от его подписания илиуклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. Вп.3 ст.484 ГК говорится,  что продавец сможет требовать от покупателя принятияпередачи предприятия путем подписания передаточного акта либо расторжениемдоговора. А так же потребовать государственной регистрации через суд (п. 3 ст.551 ГК). Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателяпричиненных убытков.
 
 
 
 
 
 
 
IV. Заключение.
Недвижимость является основойматериального производства и имущественного благополучия граждан. Вложениекапиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процессрыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости какобъекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателяи тщательного правого регулирования.
В качестве полного объектагражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российскийгражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулированиянедвижимости  составили, в первую очередь, нормы части I Гражданского кодексаРоссии, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах.Эти акты относятся  как к сфере частного права, так и к праву публичному.
Значение публично – правовыхнорм  в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природаэтого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного правав регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению срегулированием других объектов гражданских прав. Может лишь возникать вопрос обоптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.
Гражданский кодекс РФ заложилоснову такого соотношения, отличающегося от того, что было в советском праве.
Создавая основу частноправовогорежима недвижимости, новый Гражданский кодекс либо прямо предусматриваетпринятие публично-правовых норм, либо ссылается на установление в рамках иногозаконодательства норм, которые будут определять пределы применения гражданско-правовыхправил.
Одним из существенных элементовпублично-правового регулирования недвижимости является государственнаярегистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормы частного права вводят понятиенедвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращенияправ на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.
«Сегодня, – утверждает О.Козырь в комментариях в журнале „Закон“ (№ 4, 1999, стр. 18) – можноговорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуютспециальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормыГражданского кодекса РФ.
Литература
1.  »Право" под редакциейН.А. Тепловой,  М.В. Малинкович,
      М.: Юнити, Закон и право, 2000.
2.   «ПисьмоВысшего Арбитражного суда Российской Федерации» от 13 ноября 1997 года№21, «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорамкупли-продажи недвижимости».
3.   Федеральныйзакон «О государственной регистрации права на недвижимое имущество исделок с ним»  от 17 июля 1997 г. №122-ФЗ, ж.«Закон» №5, 1999.
4.   «Водныйкодекс РФ» от 18 октября 1995г. Сборник кодексов РФ, М.: ТОО«Транспорт» 1997.
5.   «Воздушныйкодекс РФ» СЗ РФ 1997 №12, ст. 1383; 1999 №28, ст. 3483
6.   «Кодексторгового мореплавания» 1999г, СЗ РФ, 1999 №18 ст.2207
7.   «Законо космической деятельности» от 2 августа 1993 г, СЗ РФ 1996, №50, ст.5609
8.   «Гражданскоеправо» часть 2. «Обязательственное право» под ред.В.В.Залесского, М.: «МТК» «Восточный экспресс», 1998.
9.   «НовыйГражданский Кодекс Российской Федерации ч.1. Краткий научно-практическийкомментарий под ред. Гапеева В.Н., Зинченко С.А., Лукьянцева А.А.,Ростов-на-Дону.  » Феникс", 1995.
10.      Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 24мая 1996 г. СЗ РФ 1996, № 25, ст.2963.
11.      «Жилищный кодекс РСФСР» от 24 июня 1983 г. Сборник кодексов,М.: ТОО «Транспорт», 1997.
12.      Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»от 24 декабря 1992 г. Ведомости РФ, 1993 № 3.
13.      Федеральный закон  «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации»от 16 июля 1998 г. № 135 ФЗ, ж.«Закон» № 5, 1999 г., стр.49.
14.      Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и обосновах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от21 июля 1997 г. СЗ РФ 1997 г. № 30, ст. 3595, 1999 г. № 26, ст.3173, 2000 г. №32, ст. 3332.