--PAGE_BREAK--Затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание осуществляют по смете эксплуатационных расходов.
Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как правило, планироваться в пределах 0,75 – 1,0% восстановительной стоимости домов.
Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качество подлежат приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.
2. Организация технического обслуживания и ремонта жилищногофонда
2.1 Техническое обслуживание и ремонт объекта
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
- исправное состояние конструкций чердачного помещения; кровли и системы водоотвода;
- защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;
- воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий;
- проектную высоту вентиляционных устройств;
- чистоту чердачных помещений и освещенность;
- достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами;
- исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения его теплоизоляции;
- выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Следует устранять, не допуская дальнейшего развития деформаций кровельных несущих конструкций:
- нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и других элементов (у деревянных конструкций);
- разрушение защитного слоя бетона, коррозию арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др. (у железобетонных конструкций);
- ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозию, разрушение окрасочного или защитного слоя (в кровлях из листовой стали);
- повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке (в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов);
- отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание по кровного и защитного слоев (в кровлях из рулонных материалов);
- отслоение, разрушение мастичного слоя (в мастичных кровлях).
В процессе эксплуатации деревянных несущих конструкций необходимо подтягивать болты, хомуты и другие металлические крепления в узловых соединениях и при необходимости заменять поврежденные и загнивающие отдельные элементы. Периодическую противогрибковую обработку следует производить, как правило, не реже одного раза в десять лет при капитальном ремонте. При аварийном состоянии конструкций необходимо принять меры по обеспечению безопасности людей.
Осмотр, очистку и ремонт стальных кровель производят только в валяной или резиновой обуви. Ремонт крыш с асбестоцементными кровлями производят с передвижных стремянок. При этом необходимо выполнять все меры, предусмотренные правилами техники безопасности.
Окраску металлических креплений крыш антикоррозийными защитными красками и составами необходимо производить по мере появления коррозии, не допуская ржавых пятен; кровли из оцинкованной стали красят после появления ржавых пятен и не реже одного раза в пять лет. Покраску отдельных мест кровли производят ежегодно; промазку швов в мягкой кровле, покрытие мягких кровель мастикой с посыпкой крупным песком или устройство защитного слоя – по мере старения или порчи кровли.
Мягкие кровли покрывают защитными мастиками или окрасочными составами с алюминиевой пудрой не реже одного раза в пять лет.
Несущие конструкции крыши, устройства и оборудование, особенно расположенные на крыше, карниз и водоотводящие элементы крыши, ограждения, гильзы, анкеры, устройства молниезашиты до ремонта кровельного покрытия приводят в технически исправное состояние.
Очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью. Удаление наледей и сосулек – по мере необходимости. Мягкие кровли от снега не очищают.
Крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (слой снега не должен превышать 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине снежного покрова).
Очистку снега с полого-скатных железобетонных крыш с внутренним водостоком необходимо производить только в случае протечек на отдельных участках.
Необходимо обеспечить вентиляцию крыш:
- чердачных за счет продухов и слуховых окон, площадь которых
должна составлять 1/500 площади чердачного перекрытия (слуховые окна
оборудуются жалюзийными решетками, продухи – металлической сеткой);
заделывать вентиляционное устройство нельзя;
- бесчердачных (вентилируемых) за счет продухов;
- крыш с теплым чердаком за счет одной вентиляционной шахты на
секцию.
При обслуживании крыш следует обеспечить:
– исправность системы водостока;
- исправность мест сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояков;
- вертикальность прокладки водосточных труб;
- утепление стояков внутреннего водостока, проходящих в чердачном помещении;
- оборудование водоприемных воронок защитными решетками, установленными на прижимном кольце, и колпаками с дренирующим отверстием; регулярную очистку водоприемных воронок от мусора и снега, а
также их промывание;
- достаточность и исправность тепловой изоляции трубопроводов,
стояков.
Отметим некоторые особенности технического обслуживания и ремонта различных видов крыш и чердаков:
1. Совмещенные (бесчердачные) крыши
Не допускается увлажнение утеплителя. Устранение сырости в бесчердачной крыше производят путем укладки вдоль наружной стены дополнительной теплоизоляции на поврежденном участке или путем его утепления с внутренней стороны. При конденсационном увлажнении невентилируемой бесчердачной крыши необходимо реконструировать крышу с устройством в ней осушающих продухов и укладкой в отдельных зонах дополнительной теплоизоляции.
В эксплуатируемых плоских железобетонных крышах с внутренним водостоком, устраиваемым на дренажном слое или на отдельных опорах, необходимо не менее одного раза в три года проверять состояние гидроизоляционного слоя ковра, защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующую способность дренирующего слоя, а также опоры железобетонных коробов и ваз (с зелеными насаждениями на крыше) и исправлять их.
Следят за исправностью всех выступающих над поверхностью кровель элементов дымовых и вентиляционных труб, дефлекторов, выходов на крышу, парапетов, антенн и т.д., так как неисправность ведет к увлажнению утеплителя, выветриванию и размораживанию труб.
Внутренние водостоки постоянно очищают от грязи, листьев, снега, наледей и т.д.
Должны быть обеспечены плотное примыкание водосточных воронок внутреннего водостока и крыш, правильная заделка стыков конструкций внутреннего водостока и кровли, а также отведение воды из водостока от здания путем устройства лотка или, лучше, отводного трубопровода с гидравлическим затвором для спуска в зимний период года талой воды в канализацию.
При соединении канализационных стояков раструбы должны быть направлены вверх.
2. Крыши чердачные
2.1 Холодный чердак
Разница температур наружного воздуха и воздуха чердачного помещения должна составлять 2 – 4 С. Для этого требуется обеспечить:
- достаточный слой утеплителя чердачного перекрытия;
- наличие по периметру чердачного помещения дополнительного слоя теплоизоляции или скоса из теплоизоляционного материала под углом 45°, шириной 0,75 – I м;
- утепление всех трубопроводов инженерных коммуникаций с учетом
наружной температуры;
- утепление и герметичность вентиляционных коробов и шахт;
- вывод вытяжных каналов канализации или подвальных каналов за
пределы чердака;
- утепление дверей, ведущих с лестничных площадок на чердак. Они
должны быть с двух сторон обшиты кровельной сталью, иметь предел огнестойкости 0,6 часа и закрыты на замок, ключи от которого должны храниться в квартире верхнего этажа и в организации по содержанию жилищного фонда, о чем должна сообщать соответствующая надпись на двери.
2.2 Теплый чердак
Температура воздуха в чердачном помещении должна быть не ниже + 12 С. Для обеспечения этого требуется следующее:
- высота вентиляционных вытяжных шахт в пределах чердака должна
быть 0,6 – 0,7 м;
- отсутствие подсоса воздуха или нарушения герметичности чердачного помещения;
- отсутствие коррозии поддона под вытяжной шахтой;
- отсутствие протечек инженерных коммуникаций, которые должны иметь антикоррозийное покрытие;
- в чердачном помещении пылеуборка и дезинфекция должна проводиться не реже 1 раза в год;
- не допускается доступ на чердак посторонних лиц;
- двери на лестничную клетку должны иметь предел огнестойкости 0,6 часа (обшиты железом), быть закрыты, герметизированы; все отверстия от трубопроводов монтажные и другие – заделаны. Рулонные кровли
Приклейка гидроизоляционных слоев к основанию и оклейка их между собой должна быть прочной без отслоения рулонных материалов, поверхность кровли – ровная без вмятин, прогибов и воздушных мешков, имеющая защитный слой с утопленным мелким гравием или крупнозернистым песком или окраску светлого тона.
Кровлю делают водонепроницаемой, с поверхности обеспечивают полный отвод воды по наружным или внутренним водостокам при заданных уклонах кровли.
3 Мастичные кровли. К этим видам кровли предъявляются те же требования, что и к рулонным, кроме того, толщина состава должна быть не более 25 мм; просветы при наложении трехмеровой деревянной рейки – не более 3 мм.
4 Стальные кровли Необходимо обеспечить:
- плотность гребней и лежачих фальцев;
- отсутствие свищей, пробоин на рядовом покрытии, разжелобках, же лобках и свесах;
- плотность и прочность отдельных листов, особенно на свесах;
- правильность установки настенных водосточных желобов и водосточных труб.
5 Асбестоцементные кровли
Требуется обеспечить:
– плотное покрытие конька кровли;
– исправное состояние покрытия около труб и разжелобков.
Запрещается:
1. Производить сметание хвои, листьев, мусора в желоба и воронки внутренних и наружных водостоков.
2. Находиться на крыше людям, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания.
3. Установка радио- и телевизионных антенн нанимателями жилых помещений, заделывание специальных вентиляционных отверстий (продухов) на крышах и слуховых окнах, производство конструктивных изменений в элементах крыш без утверждения проектов.
4. В мягких кровлях уплотнять швы сопряжений цементно-песчаным раствором с последующим нанесением на него мастики; укладывать ленту «Герлен» без защитного покрытия, разбавлять тиоколовые мастики
растворителями, цементом, песком и тому подобным, выполнять гидроизоляцию чистым битумом, гудроном.
Устранение этих нарушений должно осуществляться в возможно короткие сроки.
3. Расчет сметной стоимости выполнения текущего ремонта
3.1. Общие положения
Оснащение жилых домов сложным инженерным оборудованием, ремонт этого оборудования и конструкций дома специализированными организациями повышают требования к жилищным организациям в вопросах правильного планирования и использования денежных и материальных ресурсов на текущий ремонт.
Для определения расчетной суммы средств, необходимых для текущего ремонта жилищного фонда, находящегося на балансе ЖЭУ, следует определить восстановительную стоимость каждой группы зданий. Для этого все здания, находящиеся на балансе, распределяют по определенным признакам на шесть групп и определяют восстановительную стоимость каждой группы. Восстановительная стоимость каждого здания определяется по данным бухгалтерского учета, а его характеристика берется из технического паспорта и инвентарного дела.
На основании данных о восстановительной стоимости каждой группы зданий и норм расходов на текущий ремонт определяют расчетную* (нормативную) сумму средств, которые необходимо направить на текущий ремонт.
При расчете нормативной суммы средств учитывают только восстановительную стоимость объектов жилищного фонда без стоимости производственных зданий, мастерских, транспорта, механизмов.
При определении состава работ и их объема используют данные, полученные при общих осмотрах домов. В опись включают все необходимые работы по текущему ремонту жилого дома, надворных построек, элементов благоустройства и других объектов, расположенных на территории данного домовладения и находящихся на балансе организации, кроме работ, выполняемых арендаторами за свой счет. После увязки стоимости запланированных работ с выделенными на эти цели средствами расцененные описи утверждают и составляют титульный список профилактического ремонта и сводные планы по текущему ремонту для жилищно-эксплуатационной и ремонтно-строительной организаций.
Исполнителями всех работ текущего ремонта жилых домов являются:
1) жилищно-ремонтно-эксплуатационные предприятия (ЖРЭП);
2) специализированные организации по обслуживанию и ремонту инженерных систем и оборудования жилых зданий;
3) ремонтно-строительные организации.
4) Ремонтно-строительные организации выполняют текущий ремонт только при наличии заключенного договора подряда и оформленных документов на финансирование этих работ.
Подрядный договор заключает ремонтно-строительная организация (подрядчик) и жилищно-эксплуатационная организация (заказчик). При заключении договора заказчик передает подрядчику расцененные описи работ на все объекты, предусмотренные титульным списком.
3.2. Расчет сметной стоимости выполнения текущего ремонтапо отделке
Расчет сметной стоимости при выполнении текущего ремонта, затрат труда – при выполнении текущего ремонта по отделке помещения:
Итого прямых затрат – 36415
Накладные расходы (80%) – 3669
продолжение
--PAGE_BREAK--