Іпотека об'єктів незавершеного будівництва

Міністерство освіти і науки України

Львівський національний університет імені Івана Франка

Доповідь на тему:

"Іпотека об’єктів незавершеного будівництва"

Виконала

студентка групи ЕКБм-51

Вікович Юлія

Львів - 2011

Зміст

Вступ

Визначення поняття об’єктів
незавершеного будівництва

Момент виникнення права власності на
об’єкт
незавершеного будівництва

Особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва

Нормативно-правове регулювання іпотеки об’єктів
незавершеного будівництва

Висновки

Список використаної літератури

Збільшення обсягів фінансування будівництва
та поширення так званого проектного фінансування дедалі частіше викликає необхідність
застосовування під час структурування кредитних транзакцій такого виду забезпечення
зобов’язань, як іпотека об’єкта незавершеного будівництва. Особливості іпотеки незавершеного
будівництва є актуальною і цікавою темою для розгляду, оскільки дана проблема не
є чітко врегульована законодавством. Метою доповіді є дослідити іпотеку незавершеного
будівництва, визначити її відмінні риси та визначити вузькі місця у законодавстві.

Для того аби дослідити особливості іпотеки
незавершеного будівництва, слід спершу визначити, що називають об’єктом незавершеного
будівництва. Отже, об'єкт незавершеного будівництва - це об'єкт будівництва, на
який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий
в експлуатацію відповідно до законодавства [1].

Інше визначення можна зустріти в наказі
Фонду державного майна України Про затвердження Класифікатора державного майна:
незавершене будівництво - об'єкти, які розпочаті будівництвом і не прийняті в експлуатацію,
включаючи законсервовані об'єкти [4].

Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію
закінчених будівництвом об'єктів, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом
об'єктів здійснюється на підставі сертифіката відповідності, що видається Держархбудінспекцією
та її територіальними органами. Сертифікат відповідності - документ, що засвідчує
відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, державним
будівельним нормам, стандартам і правилам [5].

Згідно ч.2 ст.331 Цивільного кодексу
право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди)
виникає з моменту завершення (створення майна) [6]. Якщо договором
або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності
виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме
майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає
з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва особа вважається
власником матеріалів та обладнання, які були використані в процесі створення об’єкта
нерухомого майна. За заявою заінтересованої особи суд може визнати її власником
недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не
виконана відповідно до проекту, є незначною.

Відповідно до вищезазначеного норма цивільного
законодавства вказує на декілька етапів виникнення нерухомості: на юридичний склад,
який спричинює право власності; та на момент виникнення права власності на створене
нерухоме майно.

Отже, якщо визначати основні етапи виникнення
нерухомості, то вони будуть наступними:

матеріали (обладнання) в рухомому стані,
що передбачені у використанні на відповідному будівництві

використання матеріалів;

завершення будівництва.

Виходячи з перелічених етапів створення
нерухомості можна сказати, що право власності виникає на завершальному етапі. Але
закінчення будівництва є не єдиним фактом, що спричинює виникнення права власності.

Юридичний склад виникнення права власності
на житловий будинок складають наступні юридичні факти:

завершення будівництва (створення нерухомості);

введення будинку в експлуатацію

державна реєстрація.

У сукупності перелічені факти є необхідними
для виникнення права власності на відповідний об’єкт.

Необхідно зазначити, що законодавчо визначена
необхідність державної реєстрації при придбанні житлового будинку у власність. Нормативно-правовими
документами передбачено, що право власності виникає тільки з моменту державної реєстрації.
Однак, в той же час з моменту фізичного завершення будівництва об’єкта до визнання
його об’єктом права власності існує певний проміжок часу, для відповідної підготовки
документації, прийняття до експлуатації об’єкту та державної реєстрації.

Іпотека об’єктів незавершеного будівництва
- це вид забезпечення виконання зобов’язання об’єктом незавершеного будівництва,
що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця або третьої особи, відповідно
до якого іпотекодавець має право у випадку невиконання божником забезпеченого іпотекою
зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно
перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом України
"Про іпотеку" [1].

Іпотечний договiр має мiстити опис предмета
iпотеки, достатнiй для його iдентифiкацiї. Але в момент укладення iпотечного договору
надзвичайно складно описати об’єкт незавершеного будiвництва без призупинення самого
будiвництва, ведення якого постiйно змiнює фiзичнi й технiчнi характеристики цього
об’єкта. Друга проблема може виникнути, коли через деякий час боржник не виконає
свого зобов’язання й необхiдно буде здiйснити стягнення. Рiч у тiм, що матерiали,
якi описанi як незавершене будiвництво, а також безпосередньо сам об’єкт незавершеного
будiвництва можуть являти собою фiзично iншу будiвлю, вiдмiнну вiд описаної в договорi.
Отже якщо звернутися до ст.16 Закону про iпотеку, то можна побачити, що законодавець
дозволяє розв’язати цю проблему так:

Взяти в iпотеку земельну дiлянку, на якiй знаходиться
об’єкт незавершеного будiвництва. Адже вiдповiдно до Закону про iпотеку, об'єкти
незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці,
вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об'єкта незавершеного
будівництва. При цьому вартiсть дiлянки може оцiнюватися сторонами з урахуванням
вартостi незавершеного будівництва.

Передача в іпотеку об'єктів незавершеного
будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на
якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва
та майнових прав на них. Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає
державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Після завершення будівництва будівля
(споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно
до іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва
забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється
на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем)
на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту
прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з
покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди)
або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки
забудовника щодо третіх осіб-покупців.

Ризики, що виникають у процесі передачі
об'єкта незавершеного будівництва в іпотеку є наступними:

1. Ризики щодо визнання договору недійсним.
Способом мінімізування даного ризику є забезпечення максимально якісного оформлення
договорів та іншої кредитної документації. Але при наявності колізій в законодавстві
стовідсоткове виконання цього завдання неможливе.

2. Ризики пов'язані з реєстрацією. До цієї категорії належать,
так звані, титульні ризики, які пов'язані із неможливістю точного визначення права
власності на майно, що передається в іпотеку.

3. Нотаріальні ризики. Ці ризики пов‘язані
з високим ступенем формалізму в роботі нотаріусів. Вплив цієї групи ризиків є досить
суттєвим, зважаючи на те, що формальні вимоги, яким слідують нотаріуси в деяким
випадках не дозволяють реалізувати іпотечному кредитору та іподекодавцю ті права,
які забезпечені їм законом.

4. Ризики пов’язані із зверненням стягнення
на предмет іпотеки. Ця група ризиків пов‘язана з наявністю в Україні неефективною
системою звернення стягнення.

5. Інші ризики. До яких у випадку іпотеку
об’єктів незавершеного будівництва відносить ризик щодо стабільності забудовників.

В цілому, іпотека об'єктів незавершеного
будівництва є одним з найбільш дискусійних моментів в правовому регулюванні іпотечних
відносин в Україні. У узагальненому вигляді, суть цієї проблеми полягає в тому,
що українське законодавство фактично ототожнює питання фінансування будівництва
з житловим іпотечним кредитуванням. Чималий внесок поглибленню цієї концепції внесено
ухваленням в 2003р. двох спеціальних законів - "Про іпотечне кредитування"
і "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла
і операції з нерухомістю".

Перший з цих законів, в суперечність
Закону "Про іпотеку", визначає, що предметом іпотеки можуть бути майнові
права щодо нерухомості, яка будується [2]. Інший закон закріплює
механізм, згідно якому передбачається фінансування будівництва житла за рахунок
засобів інвесторів, залучених в довірче управління фінансовим посередником (фонд
будівництва житла), афілійованим із забудовником [3]. При цьому інвесторами виступають
громадяни - фактичні покупці житлових квартир в будинках, які будуються.

При необхідності інвестор може отримати
кредит від банку, як правило, також афілійованого із забудовником, для фінансування
інвестиції - реалізаційної вартості майбутньої квартири. Згідно Закону "Про
іпотечне кредитування" такий кредит забезпечуватиметься іпотекою майнових прав
інвестора за інвестиційним договором з фондом будівництва житла. Саме з цією метою
застосована концепція іпотеки майнових прав на нерухомість, яка будується.

Подібна фінансова модель дозволяє забудовникові
фінансувати будівництво за рахунок дешевого ресурсу інвесторів, які по суті несуть
всі фінансові ризики, які можуть виникнути в процесі будівництва. Ця модель має
певні ознаки фінансової піраміди, коли фінансування бізнесу забудовника фактично
авансується інвесторами, які діють за власний рахунок і на власний ризик. При цьому
слід мати на увазі, що сурогатні іпотечні кредити під забезпечення майнових прав
мають сенс лише у разі, коли весь ланцюжок забудовник - фонд будівництва житла
- банк (іпотечний кредитор) знаходиться в рамках однієї холдингової групи і ці організації
є тісно зв'язаними між собою особами. Адже очевидно, що для іпотечного кредитора,
не зв'язаного корпоративними відносинами із забудовником, наявність забезпечення
у вигляді майнових прав за інвестиційним договором не є надійним інструментом забезпечення
вимог по кредиту.

Вирішення проблеми фінансування будівництва
вимагає внесення істотних коректив до українського законодавства. До того часу,
фінансування незавершеного будівництва із застосуванням іпотечних інструментів з
боку іпотечного кредитора, який не має власної будівельної компанії, несе серйозні
юридичні ризики, пов'язані з досить відносним і умовним значенням концепції
"іпотеки майнових прав".

іпотека незавершене будівництво правовий

На даний час на території України знаходиться
дуже велика кількість об’єктів незавершеного будівництва, і ще більша кількість
цих об’єктів - будується. Для хоч якогось контролю та регулювання цього великого
ринку необхідно чітко та прозоро нормативно врегулювати статус зазначеного об’єкта.
Для досягнення цієї мети необхідно:

1) 
або прирівнювати такі об’єкти до об’єктів нерухомості
і вносити одночасно зміни до нормативно-правових актів, які забезпечують діяльність
ринку нерухомості;

2) 
або залишити об’єкти незавершеного будівництва в окремому
статусі, але для обліку та контролю цих об’єктів ввести в дію Реєстр об’єктів незавершеного
будівництва.

3) 
або залишити об’єкти незавершеного будівництва в статусі
незавершеного будівництва, до того часу поки власник не здасть такий об’єкт в експлуатацію
та не здійснить державної реєстрації цього об’єкта нерухомості.

1.  Закон України Про іпотеку [Електронний ресурс] / Режим
доступу: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=898-15 - Назва з
екрану

2.  Закон України Про іпотечне кредитування операції з
консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати [Електронний ресурс] / Режим
доступу: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=979-15 - Назва з
екрану

3.  Закон України Про фінансово-кредитні механізми і управління
майном при будівництві житла і операції з нерухомістю [Електронний ресурс] / Режим
доступу: http://zakon1. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=978-15 - Назва
з екрану

4.  Наказ Про затвердження Класифікатора державного майна [Електронний
ресурс] / Режим доступу: http://zakon. nau.ua/doc/? code=v0461224-06 - Назва з екрану

5.  Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом [Електронний ресурс]
/ Режим доступу: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=923-2008-%EF
- Назва з екрану

6.  Цивільний кодекс України [Електронний ресурс] / Режим
доступу: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=435-15 - Назва з
екрану.