Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

ВВЕДЕНИЕ.

Актуальность темы дипломной работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;

2. Изучить зарождение института ипотеки;

3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;

4. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования;

5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;

6. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования на примере ОАО «БТА Ипотека» и ОАО «Астана-Финанс».

Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая состоит из введения, 5 глав, заключения, списка литературы, состоящего из 40 наименований и 4 приложений.

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы в РК.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

Глава 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики.

1.1. Зарождение института ипотеки.

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. [7, c. 22]

1.2. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике.

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества; [24, c. 25]

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика; [24, c. 25]

Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика. [24, c. 25]

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. [8, c. 49]

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. [27, с. 54]

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. [28, c. 78]

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

Глава 2. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран.

2.1. Американская модель.

Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:

1) европейская

Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации. [24, c. 11]

2) американская

Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [24, c. 11]

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

• организаторов ипотечных кредитов;

• инвесторов;

• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;

• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.

Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости). Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране. [24, c. 13]

В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.

В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.

Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная правовая база.

Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.

Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования.

2.2. Малайзийская модель.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. [24, c. 13]

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

Глава 3. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

3.1. Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования.

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. [27, c. 3]

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом. [24, c. 5]

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 1998 - 2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции.

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора

Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2000 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить внимание на городском населении, которое представляло собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999 г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

3.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК.

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, Приложение 1.

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

• Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.

• Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.

• Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.

• Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

• несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

• отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

• включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане, Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.

Но действительно ли много людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны Приложении 2.

Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит (%)

Таким образом, можно сделать вывод что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет - платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.

В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. Такое мнение 14 апреля, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. “По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе”, - сказал К. Келимбетов. Он сообщил, что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %. Жилищная программа правительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. К. Келимбетов напомнил также, что “условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в год”. “В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос - 40-50% и срок кредита - 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, - заключил министр экономики и бюджетного планирования.

14 апреля этого года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана, за исключением, возможно, крупных городов, прежде всего, в Астане и Алматы, где высоки доходы населения. В частности, администрация Алматы заявила на минувшей неделе, что в этом городе стоимость 1 кв. метра жилья в рамках указанной госпрограммы составит в среднем $450. В соответствии с программой предполагается увеличить в системе ипотечного кредитования сроки предоставления займов с нынешних 10-ти до 20-ти лет, снизить ставки вознаграждения по ним с 13% до 9-10% годовых и первоначальный взнос для получения кредита с 20% до 10% от стоимости приобретаемого жилья. Между тем в системе жилищно-строительных сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет. В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости - 229 млрд. тенге.

Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны - Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу кредитования "Ипотека Lights". Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы "Ипотека Lights", обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. Как заявила "ЭК" руководитель пресс-службы Народного банка Динара Алпысбаева, ставка вознаграждения по кредиту определяется в зависимости от суммы кредита. Оформление ипотеки ведется через центр персонального сервиса и не может превышать трех дней. При этом она особо подчеркнула, что "Ипотека Lights" - не разовая акция, а бессрочная программа, которая будет действовать наряду со стандартной программой ипотечного кредитования, предусматривающей первоначальный взнос и максимальный срок кредитования до 20 лет. Г-жа Алпысбаева отказалась ответить на вопрос, каким образом Народный банк изыскал возможность для снижения кредитных ставок, сославшись на коммерческую тайну. Скорее всего, банк рассчитывает на дешевые заимствования на внешних финансовых рынках. По информации Нацбанка, в 2003 году банками второго уровня было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд долларов США, или в 2 раза больше, чем в 2002 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия своим клиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы работали. Однако подобные продукты содержат большой кредитный риск, который, учитывая упрощенные условия кредитования, предлагаемые банками, может еще возрасти. По официальным данным, на 1 февраля с.г. задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в целом по стране составила 31,5 млрд тенге, а доля сомнительных и безнадежных кредитов в портфелях банков постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов.

16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. По словам министра индустрии и торговли Адильбека Джаксыбекова, чьим ведомством и осуществлялась разработка программы, за три года в республике будет построено более 12 млн квадратных метров общей площади жилья, строительство которого позволит дополнительно привлечь на работу 45 тысяч казахстанцев. Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласно задумке правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью и архитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать облик городов и соответствовать требованиям комфортности планировки. Чиновникам, конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфорта придется поступиться претендентам на жилье нового образца. Предполагаемая стоимость кв. метра жилья в таком доме будет составлять около $350 за квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а также в перспективных с точки зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже, и платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450 за квадрат. В целом, по мнению министра Джаксыбекова, по предложенным правительством расценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако в том же Атырау, цены даже на довольно ограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новыми квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы. За три года на финансирование программы будет выделено 138 млрд тенге, при этом возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы. Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начиная с 2005 года сроки ипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 лет, первоначальный взнос будет снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, по словам премьера, АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" снизит размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимости жилья и увеличит сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых. "Предполагается ясная и прозрачная модель, которая сделает доступным жилищное строительство для широких слоев населения", - подытожил Даниал Ахметов. На какие цифры в итоге предстоит ориентироваться этим самым широким слоям населения? 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом столичном доме обойдется примерно в $28 000. Таким образом, согласно подсчетам Адильбека Джаксыбекова, оформить кредит на такую квартиру сможет семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и говорить, такими доходами, особенно легальными, которые можно представить банку, располагает далеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке сегодня, круг тех, кто может позволить себе покупку жилья, расширится. К тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. По словам министра экономики и бюджетного планирования Кайрата Келимбетова, казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть - ипотечное кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с законодательством и разработанным правительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор кредитования.В духе новой жилищной стратегии выдержана программа развития ипотечного кредитования жилья в Алматы, представленная городским акимом Виктором Храпуновым. Предполагается, что на первоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде "дешевых" и "длинных" денег стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% - процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 февраля задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5 млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице в нынешнем году должно быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, а ликвидировано как класс - более 2 млн квадратов жилья ветхого. Впрочем, для многих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге - цифры одинаково нереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматривает строительство государственного жилья, однако рассчитывать на приватизацию жилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и в количественном соотношении доля "ложки меда" оставляет желать большего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менее одного стоквартирного дома государственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не поспеет за спросом.

25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.“То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда – страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов.

Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора - Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку – кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.

Анвар Сайденов, председатель Национального Банка РК: - Опасения Нацбанка, что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут свое давление – не высказывались. Поскольку все это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нац банк должен справляться в независимости от того. будет жилищная программа или нет.

Наряду с программой будет активно строиться и само жилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня же главный банкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой.

3.3. Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в Республике Казахстан за последние годы.

В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования:

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года "О налогах и других обязательных платежах в бюджет";

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества";

Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года "О государственной пошлине";

Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года "О браке и семье";

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей";

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, "О страховании";

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, "Об ипотеке недвижимого имущества";

Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 "О мерах по реализации Закона Республики Казахстан "О регистрации залога движимого имущества";

Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 "О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях";

Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов";

Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года N 524 О создании акционерного общества "Республиканский фонд ипотечного кредитования";

Инструкция, утвержденная Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 "О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан";

Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;

Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 "Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)";

Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования.

Глава 4. Деятельность АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК.

4.1. Общая информация и основные направления деятельности компании.

АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

На настоящий момент компания является одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных операций.

Cегодня, компания АО "БТА ИПОТЕКА" является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании.
В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование являются следующие:

• Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

• Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

• Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

• Кредитование строительства частных коттеджей;

• Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

• Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

• Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства.

Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов.

4.2. Услуги компании.

Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг, необходимых при сделках с недвижимостью с использованием заемных средств. Квалифицированные специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.

Сложившиеся долгосрочные отношения с основными операторами рынка позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки.

Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии отрабатывать значительное количество кредитных дел с сохранением приемлемого уровня кредитного риска.

Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинансирование покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения которых устанавливаются изначально.

Сложившиеся долгосрочные отношения с банками второго уровня позволяют компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение кредитного комитета.

Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита является процентная ставка, для других – возможность досрочного погашения без штрафных санкций, для третьих – возможность снизить сумму первоначального взноса и т.п.

Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов.

Компания постоянно работает над разработкой и применением на практике новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и запросы потенциальных заемщиков.

Компания придерживается международных стандартов при проведении консультаций клиентов (European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans). Все расчеты проводятся заблаговременно и клиент полностью извещается обо всех платежах, которые ему предстоит делать в будущем, включая не только информацию о погашении кредита, но и информацию о сопутствующих платежах: страховые платежи, оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того, клиенту подробно объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в соответствии с действующим законодательством и проводится разъяснительная работа по рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный кредит.

4.3. Кредитование коммерческой недвижимости.

С июля 2001 года Компания начала ипотечную программу кредитования покупки и ремонта коммерческой недвижимости.

Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов, производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, которая используется для извлечения предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как компенсирующий фактор.

При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со стороны заемщика или же при отсутствии первоначального взноса возможно предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц, депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного вознаграждения банка и части основного долга по кредиту.

Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г.Алматы.

4.4. Ипотечные брокеры.

Для удобства клиентов, компания развивает сеть ипотечных брокеров – то есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.

Причиной создания такой сети является тот факт, что неподготовленному среднестатистическому человеку, порой бывает трудно разобраться во всех тонкостях получения кредита. Ведь каждый кредит характеризуется целым набором параметров и дополнительных условий: сумма основного долга, процентная ставка, срок кредита, способ начисления процентного вознаграждения и погашения основной суммы долга, запрет на досрочное погашение, сумма предоставляемого обеспечения, страхование рисков, гарантии и поручительства и т.п. В результате, потенциальный заемщик может выбрать условия, которые не всегда являются наиболее выгодными именно для него, как следствие, неверный выбор может обойтись ему в "кругленькую" сумму. Чем же ему может помочь ипотечный брокер? Начнем с того, что ипотечный брокер, как правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее оптимальный вариант займа на приобретение жилья.

Например, вы имеете жилье и хотите его продать после приобретения нового жилья. В такой ситуации для вас критичным параметром является возможность досрочного погашения без уплаты пенни и штрафов за досрочное погашение, а не величина процентной ставки по кредиту. Если провести соответствующие расчеты, то для вас может быть выгодным получить кредит под более высокую процентную ставку, но иметь возможность погасить его досрочно. Ведь после продажи старого жилья у вас появится сумма, которая может пойти на досрочное погашение и соответственно вам не придется платить проценты кредитному учреждению весь срок кредита.

Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно обращению в саму компанию.

На данный момент такие сертификаты получили:

• Компания "KBS Remсo"

• ТОО "АЛАДИН"

• Агентство недвижимости "АБСОЛЮТ"

• ТОО "ЖОМАРТ и сыновья"

• ТОО "ГАРАНТ РИЭЛТИ"

• ТОО "НИГОРА"

• ТОО "ФЕЕРДИЛЬ"

• Компания "ЦКН Ипотека"

• ТОО "ЭСКОРТ РИЭЛТИ"

4.5. Ипотечные кредиты.

На сегодняшний день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода.

Все наши пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от региона приобретения могут иметь различные условия.

СЕНIМ

СТАНДАРТНЫЙ

НАРОДНЫЙ

СВОБОДНЫЙ

ПРОФЕССИОНАЛ

ЧАСТНЫЙ ДОМ

ЭЛИТНЫЙ

СВОЙ ДОМ

РЕМОНТНЫЙ

БЮДЖЕТНЫЙ

КОММЕРЧЕСКАЯ

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК (ФИЗ. ЛИЦА)

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК (ЮР. ЛИЦА)

Сводная таблица пакетов условий дана в Приложении 3.

Глава 5. АО "Астана-финанс" на рынке ипотечного кредитования Казахстана: опыт, проблемы, перспективы.

5.1. Участие компании в «Программе ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане ».

АО "Астана-финанс" с конца 1999 года начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке в рамках реализации "Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане", неоднократно выиграв конкурсы среди финансовых институтов по определению финансового агента. Следует отметить, что Компания одна из первых в Республике Казахстан начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке.

Роль Компании в реализации данной Программы заключается в организации схемы по финансированию, строительству и реализации жилья с использованием механизма ипотечного кредитования. Следует отметить, что данная Программа является уникальной в Республике Казахстан, условия ипотечного кредитования до сих пор остаются привлекательными. В частности, процентная ставка составляет 9,95 % годовых и выше (ставка снижена по инициативе Компании, первоначально она составляла 10 % годовых с привязкой к инфляции), срок кредитования до 10 лет. Помимо вышеперечисленных условий, Компания за счет собственных ресурсов неоднократно проводила акции по предоставлению ипотечных кредитов с возможностью снижения процентной ставки до 6 % годовых, увеличению срока кредитования до 20 лет.

В результате реализации Программы на данный момент:

 выдано более 500 ипотечных займов на сумму 2,4 млрд. тенге;

 введено в эксплуатацию жилья общей площадью 160 тыс. кв.м., ведется строительство жилья общей площадью 260 тыс. кв.м.

Кроме того, при объеме финансирования жилищного строительства 10,7 млрд. тенге, из которых 5,1 млрд. тенге являются бюджетными, налоговые поступления в бюджет по самым грубым расчетам составляют не менее 1,5 млрд. тенге.

Начиная с 2001 года, Компания одна из первых среди финансовых институтов Казахстана начала совместную с ЗАО "Казахстанская ипотечная компания" Программу по предоставлению ипотечных кредитов. Для реализации данной Программы Компания в августе 2001 году получила лицензию Национального Банка Республики Казахстан на осуществление доверительных (трастовых) операций в интересах и по поручению поручителя – ЗАО "КИК". С этого момента Компания вышла на рынок ипотечных кредитов, предоставленных на приобретение жилья на вторичном рынке. Компания остается одним из активных участников данной программы, выдав ипотечных кредитов на условиях ЗАО "КИК" на общую сумму около 600 млн. тенге, реализовав ЗАО "КИК" ипотечных кредитов на общую сумму более 270 млн. тенге. Развитие ипотечного кредитования и фондового рынка Казахстана создало благоприятную почву для привлечения финансовых ресурсов путем выпуска корпоративных облигаций, обеспеченных пулом ипотечных свидетельств. В конце 2003 года, Компания одна из первых финансовых институтов Казахстана осуществила эмиссию корпоративных облигаций, обеспеченных ипотечными свидетельствами на сумму 1 млрд. тенге.

5.2. Основные условия ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование приобретения жилья, построенного в рамках Программы развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в г. Астана:

при условии первоначального взноса от 30% стоимости жилья, срок 10 лет, фиксированная ставка вознаграждения 9,95% годовых, валюта займа - тенге;

при условии первоначального взноса от 20% стоимости жилья, срок 10 лет, фиксированная ставка вознаграждения 10,00% годовых, валюта займа - тенге;

Требования: - страхование недвижимого имущества предоставляемого в качастве залогового обеспечения.

Ипотечное кредитование приобретения прочего жилья, осуществляемого совместно с ЗАО "Казахстанская Ипотечная Компания":

• Срок от 3-х до 15 лет

• Первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья

Cтавка вознаграждения 13,6% годовых пересматривается 2 раза в год на величину изменения индекса инфляции по данным Агентства Республики Казахстан по статистике либо Нацбанка Республики Казахстан, валюта займа - тенге.

Требования:

• страхование недвижимого имущества предоставляемого в качестве залогового обеспечения;

• страхование от несчастных случаев;

• при оплате первоначального взноса от 15 до 30% от стоимости квартиры необходимо страхование гражданско-правовой ответственности.

Возможно предоставление 100% займа для приобретения жилья при предоставлении дополнительного залогового обеспечения.

В случае отсутствия или недостаточности средств клиента для оплаты первоначального взноса предлагается оформление займа для указанной цели под дополнительный залог.

5.3. Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Консультации и собеседование в АО "Астана-финанс" (предварительная оценка кредитоспособности Заемщика и выбор квартиры)

2. Решение Заемщика о получении ипотечного займа

3. Заключение предварительного договора по приобретаемой квартире между Покупателем (Заемщиком) и Продавцом (ОАО "Астана-Недвижимость")

4. Оплата первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья

5. Сбор и предоставление в отдел ипотечного кредитования АО "Астана-финанс" документов, согласно Перечня документов для оформления и выдачи ипотечного займа

6. Решение Кредитного комитета АО "Астана-финанс" о выдаче ипотечного займа

7. Заключение Договора купли-продажи с Продавцом жилья (ОАО "Астана-Недвижимость")

8. Заключение Договора займа

9. Регистрация Договора купли-продажи в Центре регистрации недвижимости по г.Астана - оформление права собственности на Покупателя

10. Заключение Договора об ипотеке недвижимого имущества и подписание Ипотечного свидетельства с последующей регистрацией вышеуказанных документов в Центре регистрации недвижимости по г.Астана

11. Перечисление ипотечного займа на счет Продавца (ОАО "Астана-Недвижимость")

12. Ежемесячные выплаты Заемщиком по погашению основного долга и начисленных процентов в соответствии с условиями Договора займа

13. Полное погашение долга и оформление прекращения обязательств по Договору займа и Договору ипотеки недвижимого имущества

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на первичном рынке.

1. Документы, обязательные к представлению:

2. Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).

3. Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).

4. Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.

5. Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).

6. Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.

7. Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.

8. Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

9. Если гарантом выступает юридическое лицо, необходимо дополнительно предоставить:

10. Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.

11. Нотариально заверенные копии учредительных документов

12. Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1. Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы

2. Копия документа об образовании

3. Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя

4. Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)

5. Сведения об иных займах и их погашении

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на вторичном рынке.

Документы, обязательные к представлению:

1. Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).

2. Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).

3. Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.

4. Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).

5. Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.

6. Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.

7. Справка о составе семьи (форма №3)

8. Копия трудового контракта

9. Разрешение органов опеки и попечительства от имени несовершеннолетних членов семьи на залог жилья или нотариально удостоверенное согласие родственников об обеспечении несовершеннолетних детей заемщика своей жилой площадью в случае выселения заемщика вследствие неисполнения им обязательств по Договору займа.

10. Акт оценки квартиры

11. Документы, подтверждающих право собственности продавца на продаваемое жилье (договор купли-продажи, план, свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество (при наличии), информационная справка №2 (об отсутствии обремения, из Центра по недвижимости), госакт на право собственности на земельный участок с кадастровым номером (если приобретается дом))

12. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей и налога на имущество

13. Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

Если гарантом выступает юридическое лицо необходимо дополнительно представить:

1. Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.

2. Нотариально заверенные копии учредительных документов

3. Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1. Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы

2. Копия документа об образовании

3. Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя

4. Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)

5. Сведения об иных займах и их погашении

5.4. База объектов.

Представленные здесь здания возведены дочерним предприятием ОАО "Астана-финанс" - ОАО "Астана-Недвижимость". Квартиры в этих зданиях реализуются по программе ипотечного кредитования ОАО "Астана-финанс".

• VIP-городок

• Комплекс "Северная корона"

• Комплекс домов в м-н "Чубары"

• Комплекс элитных жилых домов"Астана-Сити"

• Элитный дом "Империя"

• Жилой комплекс "Алтын Орда"

• Жилой комплекс "Отырар"

• Общественно-жилой комплекс "Сити-Палас"

См. Приложение 4.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3. Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

8. Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец 2004-го года возрастет до — до 5,4 млрд., 2005-го - до 8,6 млрд. тенге. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.

2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12

3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.

4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999

5. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» - Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11

6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002

7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г.

8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49

9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6

10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000

11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001

12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.

“Ипотека становится доступной” - Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.

13. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г. -№ 16

14. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2002.- № 10

15. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002

Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.

16. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.

17. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2002 г.

18. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.

19. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12

20. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”

21. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.

22. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37

23. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.

24. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -С.188.

25. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.

26. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2002. -№1

27. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001

28. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” - Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9

29. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.

30. www.af.kz

31. www.centercredit.kz

www.cna.com.ua

www.gazeta.kz

32. www.ipoteca.cosa.ru

33. www.ipoteca.kz

34. www.wfin.kz

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

ДВУХУРОВНЕВАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Первичный рынок

1 — передача денежных средств за жилье;

2 — передача прав собственности на жилье;

3 — выдача ипотечного кредита;

4 — залог жилья (ипотека);

9 — страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 — выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 — независимая оценка заложенного имущества;

12 — проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 — обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Вторичный рынок

5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 — денежные средства за ипотечные кредиты;

7 — размещение ипотечных облигаций;

8 — денежные средства за ипотечные облигации.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Довольны ли Вы своими жилищными условиями?

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПАКЕТОВ УСЛОВИЙ

по состоянию на 05.02.2004 г.

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.

VIP-городок

Элитный жилой комплекс, построенный по европейским стандартам, находится в престижном районе юго-восточной части столицы расположенном в 4-5-ти км. от центра города, в Алматинском районе, по пр.Абылай-хана, напротив микрорайона Аль-Фараби, неподалеку находятся городок "Красная деревня", спорткомплекс "Казахстан", Евразийский Университете им. Гумилева.
В этом районе открыта казахско-американская школа "Мирас", современный медицинский центр, ведется строительство семейно-врачебной амбулатории с аптекой, начальной школы до 5-го класса, универсального торгового, оздоровительного и культурного центров, а также планируется открытие комбината бытового обслуживания и магазина.
Размеры участков 12 соток. В цокольном этаже предусмотрены сауна, индивидуальная котельная, гараж. Территория VIP-городка будет ограждена и обеспечена круглосуточной охраной, предусматривается автономное отопление.

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.

Северная корона

Комплекс высотных 16-этажных домов на левом берегу р.Ишим

Высотные дома в пос. Комсомольский (4 башни по 60 квартир) площадью 22000 м.кв. планируется сдать в эксплуатацию в конце 2002 года.
Недалеко от комплекса находятся гипермаркет Рамстор, Салтанат Сарай, Бизнес-центр. Постепенно деловой центр столицы переместиться в сторону левого берега р. Ишим, где уже сейчас ведется строительство административных зданий, Дипломатического корпуса, высотных домов.
В домах установлено оборудование для очистки воды производства фирмы "Gode Laine" (Германия) и лифты производства фирмы "LG".

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.

Комплекс трехэтажных жилых домов в м-н "Чубары"

Район привлекателен тем, что недалеко находится Салтанат Сарай. Гипермаркет Рамстор и Бизнес-центр. Генеральным планом застройки г. Астана в Чубарах предусмотрено строительство Дипломатического корпуса, административных зданий, высотных домов. Чубары - это будущий деловой центр столицы.

Облицовочный материал:

• Фундамент- железо/бетон

• Стены -кирпич

• Кровля- металлочерепица

• Окна- металлопластик

• Наружная отделка -облицовочный кирпич ( 3 дома), минерит (2дома), штукатурка (2 дома).

Имеется установка для очистки воды производства фирмы "Gode Laine" (Германия). Вода проходит очистку через 3 фильтра, в результате чего производится частичная бактериальная очистка, вода смягчается и приобретает приятный вкус "столовой воды".

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.

Астана-Сити

Комплекс элитных жилых домов по нечетной стороне ул. Иманова в г. Астана

Комплекс четырехэтажных жилых домов общей площадью 13490 м.кв., состоящий из двух кварталов, находится по нечетной стороне ул. Иманова.
Комплекс расположен в центральной части города и представляет интерес для потенциальных покупателей оригинальным архитектурным решением, специальной парковой зоной расположенной поблизости, соседством с развлекательным комплексом "Синема-Сити" и торговым центром "Сити Маркет". Этот престижный район станет истинным украшением города.
Каждый квартал, состоящий из 2-х,3-х,4-х и 5-ти комнатных квартир, общей площадью от 87 до 225,89 м.кв., с элитной планировкой имеет встроенную автостоянку и оборудование для очистки воды производства фирмы "Gode Laine" (Германия).

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.

Империя

Семиэтажный 24-х квартирный жилой дом повышенной комфортности спроектирован с учетом пожеланий тех покупателей, которые предпочитают просторные апартаменты в центральном районе города. Площади квартир 102 до 191 кв.м. На первом этаже расположен офис. Расположен рядом с Министерством финансов и офисом ОАО "Астана-финанс". Имеется установка для очистки воды производства фирмы "Gode Laine" (Германия). Вода проходит очистку через 3 фильтра, в результате чего производится частичная бактериальная очистка, вода смягчается и приобретает приятный вкус "столовой воды".

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.

АЛТЫН ОРДА

126-квартирный жилой комплекс "Алтын Орда" расположен в самом престижном районе столицы. Рядом находятся Набережная, Конгресс холл, Дворец школьников. Центральный парк станет для вас любимым местом отдыха и вечерних прогулок. Проект привлекает к себе вниманием своим оригинальным дизайном и элегантностью. Переливающиеся блики солнца на зеркальной поверхности зданий и преобладание только светлых тонов во внешней отделке "Алтын Орды" придают чувство уверенности и спокойствия. Во внешней отделке применены современные отделочные материалы, такие как алюкобонд, мраморная плитка и гранит. Для создания единого облика комплекса все три башни соединены между собой одним пятиэтажным блоком, где расположены офисные и торговые помещения. Для удобства жителей проектом предусмотрен автопаркинг. В строительстве жилого комплекса используются только экологически чистые материалы. Проектом заложено тройное остекление, современные алюминиевые радиаторы CALIDOR SUPER, перегородки из керамического кирпича, система очистки воды GODE LINE производства Германии. Для комфорта будущих жителей в комплексе будут установлены скоростные бесшумные лифты и система вентиляции.

• 1-комнатная - 75 кв.м.

• 2-комнатная - 90 кв.м.

• 3-комнатная - 114-126 кв.м.

• 4-комнатная - 155-189 кв.м.

Срок сдачи объекта- первый квартал 2005 г

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.

ОТЫРАР

Уникальное месторасположение- на самом берегу реки Ишим. Набережная станет любимым местом для прогулок жителей этого дома. Из окон открывается великолепная панорама столицы. Этот район является самым благоустроенным в новом административном центре Астаны. Вокруг располагаются только новые здания: развлекательный центр, центральный парк, крупнейшие торговые дома, Салтанат Сарайы, жилой комплекс "Северная корона". Дом примечателен оригинальной архитектурой. Все квартиры имеют оптимальные планировочные решения. На первом этаже располагаются гаражи необходимое условие для комфортной жизни в большом городе. Проектом предусмотрены банкетный зал и фитнес-зал.

• 3-комнатная - 122, 126,173 кв.м.

• 4-комнатная - 190-195 кв.м.

• 5-комнатная - 209 кв.м.

Срок сдачи объекта- четвертый квартал 2004 г.

ПРИЛОЖЕНИЕ 4.

СИТИ - ПАЛАС

Накопленный опыт позволил ОАО "Астана-Недвижимость" в 2002 г. приступить к строительству уникального для Казахстана общественно-жилого комплекса "Сити-Палас". Данный проект предусматривает все атрибуты современного делового центра - офисы, торговый блок, развлекательные и спортивные центры, а также 29-этажный жилой дом. Новый дом есть результат усилия и труда специалистов ОАО "Астана-Недвижимость", подрядчиков, проектировщиков и городских коммунальных служб.

ДОКЛАД,

Актуальность темы дипломной работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Цель дипломной работы - дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;

2. Изучить зарождение института ипотеки;

3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;

4. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования;

5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;

6. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования на примере ОАО «БТА Ипотека» и ОАО «Астана-Финанс».

Поставленные задачи обусловили структуру дипломной работы, которая состоит из введения, 5 глав, заключения, списка литературы, состоящего из 40 наименований и 4 приложений.

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попытка подвести итоги за 3 года существования ипотечной системы в РК.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.Ипотека - не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка. Позднее институт ипотечного кредитования получает распространение в Др. Риме. В Европе и.к. появ с 14-16 вв. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении "квартирного вопроса" граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. 1920-1930 гг. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие. Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса.

В Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:

1) европейская

Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.

2) американская

Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными. инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг.

Наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии. Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

В конце 1999 правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит двухуровневая структура рынка. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, Приложение 1.

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков. В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

• Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.

• Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.

• Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.

• Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования. Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. Но действительно ли много людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны Приложении 2.

Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит (%)

В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования. В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %. Жилищная же программа предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. 14 апреля этого года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана. Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны - Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу кредитования "Ипотека Lights". Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы "Ипотека Lights", обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. 16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. 25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Основная работа фонда – страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов. АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

Cегодня, компания АО "БТА ИПОТЕКА" является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании.
В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование являются следующие:

• Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

• Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

• Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

• Кредитование строительства частных коттеджей;

• Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

• Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

• Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства. Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов. На сегодняшний день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода. Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов.Все пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от региона приобретения могут иметь различные условия. Сводная таблица пакетов условий дана в Приложении 3. АО "Астана-финанс" с конца 1999 года начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке в рамках реализации "Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане", неоднократно выиграв конкурсы среди финансовых институтов по определению финансового агента. Следует отметить, что Компания одна из первых в Республике Казахстан начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Роль Компании в реализации данной Программы заключается в организации схемы по финансированию, строительству и реализации жилья с использованием механизма ипотечного кредитования. Следует отметить, что данная Программа является уникальной в Республике Казахстан, условия ипотечного кредитования до сих пор остаются привлекательными. В частности, процентная ставка составляет 9,95 % годовых и выше (ставка снижена по инициативе Компании, первоначально она составляла 10 % годовых с привязкой к инфляции), срок кредитования до 10 лет. Помимо вышеперечисленных условий, Компания за счет собственных ресурсов неоднократно проводила акции по предоставлению ипотечных кредитов с возможностью снижения процентной ставки до 6 % годовых, увеличению срока кредитования до 20 лет.

В результате реализации Программы на данный момент:

 выдано более 500 ипотечных займов на сумму 2,4 млрд. тенге;

 введено в эксплуатацию жилья общей площадью 160 тыс. кв.м., ведется строительство жилья общей площадью 260 тыс. кв.м.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3. Ипотечное кредитование в Казахстане существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

8. Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец 2004-го года возрастет до — до 5,4 млрд., 2005-го - до 8,6 млрд. тенге. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

С.П.

Serg_ripe@mail.ru

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение………………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики. ………………………………………………..5

1.1. Зарождение института ипотеки…………………………………………………………….5

1.2. Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике………….6

Глава 2. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран………………………………………………………………10

2.1. Американская модель……………………………………………………………………...10

2.2. Малайзийская модель……………………………………………………………………...14

Глава 3. Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в РК……………...17

3.1. Жилищная ситуация в РК до начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования……………………………………………………………………………………17

3.2. Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК………………………………….23

3.3. Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в РК за последние годы……………………………………….38

Глава 4. Деятельность АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК……...40

4.1. Общая информация и основные направления деятельности компании………………..40

4.2. Услуги компании…………………………………………………………………………..41

4.3. Кредитование коммерческой недвижимости…………………………………………….43

4.4. Ипотечные брокеры………………………………………………………………………..45

4.5. Ипотечные кредиты………………………………………………………………………..47

Глава 5. Деятельность АО "Астана-финанс" на рынке ипотечного кредитования РК…….51

5.1. Участие компании в «Программе ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане»……………………………………………………………………………………....51

5.2. Основные условия ипотечного кредитования…………………………………………...53

5.3. Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства………………………….54

5.4. База объектов……………………………………………………………………………….59

Заключение……………………………………………………………………………………...60

Список литературы…………………………………………………………………………….64

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

ЕВРАЗИЙСКИЙ ГУМАНИТАРНЫЙ ИНСТИТУТ

Кафедра экономических и математических дисциплин

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

Допущено к защите «___»__________2004 г.

Зав. Кафедрой: к. э. н. Саницкий Ю.Б.

______________________

Выполнила: Хабдулина А.У.

Научный руководитель: к. э. н. Исмаилова А.С.

АСТАНА 2004